АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество»
На правах рукописи
Саморукова Наталья Александровна
Гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество
Специальность 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва 2005
Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет имени С. А. Есенина»
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор
Рыбаков Вячеслав Александрович
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Богданов Евгений Владимирович
кандидат юридических наук Савельева Ольга Юрьевна
Ведущая организация: Академия права и управления ФСИН России
Защита состоится 15 сентября 2005 года в _ часов на заседании
Диссертационного совета Д 207.001.02 при Всероссийской государственной налоговой академии МНС России по адресу: 109436, Москва, 4-ый Вешняковский пр-д, 4 Тел. (095) 371-06-11, 371-58-38
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии МНС РФ
Автореферат разослан «_»_2005г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, профессор Н.К. Нарозников
м ГУ ^
з
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ.
Актуальность темы исследования. Проблемы защиты права собственности и иных вещных прав имеют высокую степень актуальности. Это обусловлено значительной ролью права собственности и иных вещных прав в условиях рыночной экономики.
Собственность - основа всей системы общественных отношений. Стабильность гражданского оборота и развитие всего общества во многом зависят от действующего в государстве механизма защиты права собственности и иных вещных прав. Любое нарушите права собственности, состоящего из правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно быть пресечено.
Отношения собственности всегда считались наиболее сложными вопросами в теории гражданского права, учитывая их непосредственную связь с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе. Закрепление частной собственности в российском законодательстве, вовлечение в гражданский оборот земли, зданий, сооружений и других объектов недвижимости ставит одной из основных задач перед законодателем обеспечение реальной защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев. В настоящий момент в собственности граждан и юридических лиц находятся самые разнообразные материальные объекты, возникает много спорных вопросов относительно правового регулирования отношений собственности. Острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Особенности некоторых способов защиты права собственности и иных вещных прав не получили еще достаточного глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых
норм имеет крайне важное значение как ; л^^ЯЩСЩГ^дте^сгов
библиотека I
СПтр^г ДТА! » О» зов? «жтХ> 7 »
собственников, так и для развития института собственности и общества в целом. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости и обоснованности исследования проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершенствовании как законодательства в данной области, так и правоприменительной практики. Актуальность темы в современных условиях, недостаточная глубина ее разработки, возникающие в судебной практике проблемы предопределили цели, задачи и предмет диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы.
Проблемы защиты права собственности исследовались в трудах М. М. Агаркова, Н. А. Баринова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О. С. Иоффе, В.А. Рыбакова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А.Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого.
Несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, гражданско-правовым способам защиты права собственности и других вещных нрав па недвижимое имущества не было уделено должного внимания. Современные исследования в основном посвящены изучению отдельных аспектов защиты права собственности. Данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем, возникающих при применении норм о защите права собственности и иных вещных прав. Представляется, что на данном этапе развития цивилистической науки назрела необходимость в комплексном анализе гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Из последних научных работ, затрагивающих вопросы защиты права собственности и иных вещных прав, следует отметить диссертационные исследования Д. О. Тузова «Реституция в гражданском праве» (Томск, 1999), М. М. Попович «Приобретение права
1 * I • ч
собственности в гражданском праве России» (Рязань, 2002), И.ГТ. Куликова «Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений» (Рязань, 2003), B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» (Рязань, 2004).
Как уже отмечалось, проблемы защиты права собственности и иных вещных прав до сих пор не получили комплексного разрешения и нуждаются в дальнейших исследованиях. Особенность данной работы заключается в глубокой проработке проблем, возникающих при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также обобщением в этой области действующего законодательства и судебной практики.
Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном анализе гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, включающее изучение норм материального, гражданско-процессуального права и существующей судебной практики, а также разработке предложений по совершенствованию законодательства в данной области.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
- провести анализ положений законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, выявить его особенности, тенденции развития;
- оценить эффективность правового регулирования в сфере защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев;
- выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы защиты права собственности и иных вещных прав;
- исследовать основные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;
провести анализ проблем, возникающих при признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и рассмотреть особенности данной категории дел;
выявить недостатки в законодательном регулировании недействительности сделок с недвижимым имуществом и показать тенденции правоприменительной практики, складывающейся в результате применения данных норм;
- рассмотреть правовые проблемы установления размера долей в праве общей собственности и предложить практические рекомендации по их решению;
- проанализировать в качестве способов прекращения общей долевой собственности выдел доли и раздел общего имущества;
- раскрыть особенности реализации преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности и рассмотреть проблемы применения данного права на практике;
оценить эффективность действующего законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и выявить негативные элементы законодательного регулирования, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца;
сформировать аргументированные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Объект диссертационного исследования - нормы отечественного законодательства, посвященные защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в их историческом развитии; правоприменительная деятельность по реализации этих норм; основные научно-теоретические концепции но проблематике диссертационного исследования.
Предмет исследования - отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и механизм их реализации, анализ сложившейся правоприменительной практики, правовые проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, перспективы совершенствования правовой базы в данной области.
Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы судебной практики Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ; факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие, так и утратившие силу нормативные акты Российской Федерации и отдельные положения зарубежных нормативно-правовых актов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также труды по общей теории права.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.
Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет собой одно из первых после вступления в действие первой части Гражданского кодекса РФ комплексных монографических исследований гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещньтх прав на недвижимое имущество с
использованием положений теории права, цивилистики, а также существующей практики правоприменения. В работе исследованы отдельные способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; рассмотрены основные проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав; определены недостатки в законодательном регулировании, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца. Диссертантом разработаны предложения и рекомендации, направленные на совершенствование гражданского законодательства и судебной практики по вопросам защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. Суды не должны отказывать в принятии заявления или прекращать производство по делу о признании права собственности на имущество по основанию введения процедуры банкротства в отношении лица у которого находится имущество. Данные иски направлены на защиту права собственности истца в отношении имущества, принадлежащего ему в соответствии с законом, но находящемся по определенным причинам у должника.
Соответствующие иски предусмотрены нормами ст. И, 12 ГК РФ, процессуальным правом и не вступают в противоречие с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»1. Права кредиторов при этом не нарушаются, поскольку они вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно за счет имущества, принадлежащего должнику.
1 СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
2. Если по делу о признании права собственности на самовольную постройку истцом предоставлены доказательства о том, что земельный участок под самовольно возведенным строением может быть в дальнейшем ему предоставлен, то суд должен приостановить производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок, поскольку при оформлении могут быть выявлены обстоятельства, препятствующие отводу данного участка.
3. К наследникам умершего переходит совокупность прав и обязанностей умершего гражданина, в том числе и обязанность по государственной регистрации сделки.
4. Если участник долевой собственности, не возражая против выплаты компенсации за долю другого сособственника, не согласен лишь с ее размером, суд должен установить сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Когда участник долевой собственности не желает выплачивать денежную компенсацию, но в то же время пользуется долей другого сособственника, суд должен обязать данного участника к выплате денежной компенсации и передать ему долю, которая им используется вне зависимости от его согласия.
5. Извещение участника долевой собственности о продаже своей доли не является безотзывной офертой. Сособственник, получив извещение, обладает преимущественным правом приобрести в определенный срок продаваемую долю, заключив договор, однако это не дает оснований считать его заключившим договор с момента выражения согласия, и применять к данным отношениям положения п. 1 ст. 433 ГК РФ, ст. 435 ГК РФ. Соответственно продавец вправе изменить условия продажи доли и направить новое предложение участникам долевой собственности.
6. Срок для защиты преимущественного права приобретения отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, указанный в п. 3 ст. 250 ГК РФ, выступает в качестве срока исковой давности. Следовательно отсутствуют основания считать данный срок пресекательным. Указанный срок должен применяться согласно общим правилам, установленным в ГК РФ, а также производится его приостановление, перерыв течения, восстановление срока в случаях предусмотренных законом.
7. Истец, предъявивший требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору, должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд имеет право отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных основапий нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм.
Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших теоретических разработок в области защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также в практических комментариях к гл. 20 ГК РФ. Отдельные положения могут быть использованы при преподавании учебных курсов. Ряд выводов может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти.
Апробация работы. Результаты работы были внедрены при проведении методических занятий, семинаров на юридическом факультете Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет имени С. А. Есенина». По этой проблематике автор выступил с сообщением на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства» (г. Чебоксары, 22-24 апреля 2005г.).
Материалы и выводы диссертации используются автором в преподавательской работе.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих семь параграфов, заключения и списка библиографии. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении излагаются причины, побудившие диссертанта обратиться к работе по данной теме, обосновывается состояние научной разработанности темы, определяется объект, предмет, цели, задачи, методологическая основа исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава «Способы защиты гражданских прав» состоит из двух параграфов. В первом параграфе проведено исследование принципов правового регулирования отношений собственности, рассматриваются вопросы судебной защиты 1ражданских прав.
В нормах Конституции РФ сформулированы основополагающие принципы правового регулирования отношений собственности. Главный из них - принцип равного признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности - закреплен
в ст. 8 Конституции РФ. В Гражданском кодсксс РФ определяется содержание права собственности в качестве правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). В ст. 212 ГК РФ содержится положение о том, что права всех собственников защищаются равным образом.
Гражданским кодексом РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст. 11 ГК РФ). Суды общей юрисдикции и арбитражные суды являются государственными органами защиты прав, третейские же суды органами государства не являются. Положительной стороной третейского разбирательства является большая доступность в экономическом плане судебного рассмотрения спора, так как размер государственной пошлины в основном существенно превышает размер третейского сбора, также в третейском суде разбирательство происходит в более короткие сроки, чем в государственных судах.
В следующем параграфе рассматриваются предусмотренные действующим законодательством способы защиты права собственности и иных вещных прав. Защита права собственности и других вещных прав в судебном порядке производится посредством воссшновления нарушенного права собственника или другого лица, осуществляющего правомочия владения имуществом на законном основании. При этом в зависимости от характера нарушенных прав предъявляется иск об истребовании имущества - виндикационный иск или иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности, а равно иных вещных прав, не связанных с лишением владения имуществом - негаторный иск. В главе 20 ГК РФ «Защита права собственности и других вещных прав» не указан такой способ защиты вещного права как иск о признании права
собственности, однако на практике данный иск получил весьма большое распространение.
В соответствии со ст. 301, 302 ГК РФ иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует заявлять только в случае, если собственник намерен истребовать индивидуально-определенную вещь, сохранившуюся в натуре. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению когда речь идет о вещах, определенных родовыми признаками. Отсутствие во владении лица, к которому предъявлен виндикационный иск, истребуемого имущества, делает невозможным удовлетворение такого иска. В данной ситуации иск следует предъявлять к лицу, во владении которого имущество действительно находится, а когда вещь утрачена, то можно воспользоваться иными способами защиты права, указанными в ст. 12 ГК РФ. Так, можно предъявить иск о возмещении убытков к виновному лицу.
Если лицо, к которому предъявлен виндикационный иск, уже произвело отчуждение имущества, то в соответствии со ст. 302 1ТС РФ важное значение для возможности истребовать имущества будет иметь способ выбытия имущества из обладания собственника или законного владельца, а также возмездность приобретения имущества новым владельцем. В случае когда имущество безвозмездно приобретено от неуправомоченного отчуждателя собственник либо законный владелец имеет право истребовать имущество без каких либо ограничений.
При возмездное™ приобретения имущества важное значение имеет вопрос о добросовестности приобретателя. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо, передающее ему имущество, является неуправомоченным отчуждателем. Если же лицу было известно, что имущество приобретается у незаконного владельца, то налицо недобросовестный приобретатель. Также недобросовестным будет считаться приобретатель, располагающий при
совершении сделки информацией о наличии притязаний третьих лиц на предмет сделки, если данные притязания затем были признаны с соблюдением предусмотренного законом порядка правомерными,
Интересы добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество, защищены законом. Истребование у такого лица имущества возможно только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника или законного владельца помимо их воли (похищено, утеряно и т. д.).
Собственник или законный владелец имеют право предъявить требование о признании сделки недействительной, если заключена была только одна сделка. Если же совершено несколько сделок и в результате от неуправомоченного отчуждателя имущество приобретено добросовестным приобретателем, то собственник или законный владелец могут рассчитывать только на удовлетворение виндикационного иска и лишь при наличии указанных в ст. 302 ГК РФ основапий.
Встречаются случаи, когда суды руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 33 АПК РФ и положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»2 указывающими, что с даты введения внешнего управления аресты на имущество должника и иные ограничения должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом могут быть наложены исключительно в рамках процесса о банкротстве, отказывают в принятии заявления или прекращают производство по делу о признании права собственности на имущество.
Однако такой отказ или прекращение производства по делу не предусмотрен нормами закона. П. 5 ст. 4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» четко указывает, что требования кредиторов по обязательствам, пе являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваю! ся судом,
арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Данные положения распространяются на лиц, не являющихся кредиторами организации либо индивидуального предпринимателя, в отношении которых действует процедура банкротства.
Иски о признании права собственности на имущество, находящееся у должника, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, направлены на защиту права собственности истца в отношении имущества, принадлежащего ему в соответствии с законом, но находящемся по определенным причинам у должника. Соответствующие иски предусмотрены нормами ст. 11, 12 ГК РФ, процессуальным правом и не вступают в противоречие с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Права кредиторов при этом не нарушаются, поскольку они вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно за счет того имущества, которое принадлежит должнику.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права указанные в ст. 301-304 ГК РФ принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на законном основании, в качестве которого могут выступать право пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Такое лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Во второй главе «Отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество» рассматривается такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, анализируются проблемы недействш елыюст и сделок с недвижимым
2 СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
имуществом, исследуются вопросы установления размера долей в праве общей собственности, выдела доли и раздела общего имущества в качестве способов прекращения права общей долевой собственности, а также уделено внимание реализации преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности.
Первый параграф данной главы посвящен исследованию предусмотренного гражданским законодательством порядка признания права собственности па самовольную постройку. Строительство объекта недвижимости необходимо производить только при наличии прав на земельный участок, на котором предполагается возведение данного объекта. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До государственной регистрации объекта лицу, осуществившему строительство, принадлежит право собствешюсти на строительные материалы, использованные при строительстве, но не на созданный объект недвижимости.
Не подлежит государственной регистрации самовольная постройка, которой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Данные сделки являются ничтожными. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном
участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Бхли возведена постройки на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, тогда необходимо получить в исполнительном органе государственной власти либо органе местного самоуправления документы, свидетельствующие о факте предоставления лицу данного земельного участка либо о возможности в дальнейшем предоставления земельного участка, на котором располагается самовольная постройка.
Для суда доказательствами будут являться не только решения, принимаемые в соответствии со ст. 32 Земельного кодекса РФ, но также и иные документы, указывающие на согласие органа государственной власти либо органа местного самоуправления предоставить земельный участок, на котором находится самовольная постройка. Так, соответствующий орган может сообщить, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому липу, за которым суд признает право собственности на это строение3. Однако будет более правильным, если суд, получив такое согласие, приостановит на основании абз. 5 ст. 215 ГИК РФ производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок, так как в ходе оформления могут быть выявлены обстоятельства, препятствующие отводу данного участка.
Для признания права собственности на самовольную постройку истцом должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Указанные обстоятельства следует подтверждать заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, проектной документацией, а также разрешением на строительство4. Вступление в законную силу судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку служит основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Далее в работе рассматриваются проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом. Довольно часто возникают судебные споры в связи с приобретением недвижимого имущества по договорам купли-продажи, мены, дарения. При этом споры возникают при совершении сделок, государственной регистрации прав, а также в дальнейшем могут быть заявлены требования о признании сделки недействительной, признании недействительной регистрационной записи.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Таким образом недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые. К оспоримым относятся сделки, заключенные
3 БВС РФ. 1997. № 10.
4 Толчеев Н.К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам.
М.: ООО «Издательство Проспект», 2004. С. 120.
лицом с превышением полномочий на совершение сделки или с пороком воли стороны в сделке, сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности и ряд других сделок.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ может быть заявлено только указанными в ГК РФ лицами, имеющими право оспорить сделку. Иск же о применении последствий недействительности сделки вправе предъявить любое заинтересованное лицо.
К разряду ничтожных относятся сделки с пороком субъекшою состава, а также совершенные с существенным нарушением требуемой формы либо содержания. Необходимо отметить, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, будет являться ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
На основании ст. 12 ГК РФ надлежащим способом правовой защиты в отношении ничтожной сделки закон называет именно применение последствий ее недействительности. К сфере оспоримых сделок ст. 12 Кодекса относит два способа защиты: признание оспоримой сделки недействительной и применение последе 1вий ее недействительности. Причем до реализации первого способа осуществление второго невозможно. Однако, не исключена возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке.
В соответствии со ст. 131, 223 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, право собственности у приобретателя по
договору возникает с момента данной регистрации. Когда к моменту регистрации один из участников сделки умер, то обязанность по государственной регистрации сделки переходит к его наследникам. Однако переход такой обязанности при продаже жилых помещений в юридической литературе иногда ставится под сомнение. На основании нормы п. 2 ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которой договор купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома либо квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации, полагают, что ввиду отсутствия заключенного договора купли-продажи недвижимости обязанность по регистрации не может перейти к наследникам.
Однако у умершего возникла обязанность осуществить государственную регистрацию сделки, другая же сторона по договору вправе в соответствии со с п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить в судебном порядке требование о государственной регистрации сделки. К наследникам умершего переходят наряду с правами, также все обязанности умершего, в том числе и обязанность по государственной регистрации сделки. Таким образом сторона сделки имеет полное право требовать от наследников регистрации данной сделки.
В следующем параграфе рассматривается предусмотренный законодательством порядок установления размера долей в праве общей собственности. В соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество участников может быть установлена долевая собственность. Если в законе, договоре либо в ином документе, являющимся основанием установления общей собственности, не указан размер долей сособственников, то закон признает доли равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Между участниками долевой собственности может быть заключено соглашение об изменении размера долей в связи с осуществлением дополнительного строительства в соответствии со
вкладами их в приращение общего имущества. При возникновении спора размер долей будет определяться в судебном порядке. Участник, производивший неотделимые улучшения с соблюдением порядка использования общего имущества, будет обладать правом на увеличение его доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
На соотношение долей участников долевой собственности оказывают в основном влияние неотделимые улучшения жилого дома, влекущие увеличение или уменьшение размера полезной площади. Другие улучшения (например, ремонт с целью поддержания имущества в исправном состоянии) в сам объект права собственности не вносят существенных изменений. Участник долевой собственности, производивший такие улучшения, имеех право на возмещение своих расходов.
Далее в работе рассматриваются в качестве способов прекращения права общей долевой собственности выдел доли и раздел общего имущества.
В числе одного из оснований для прекращения права общей долевой собственности выступает выдел доли (раздел) из общего имущества. Если при выделе происходит выделение доли одного из участников долевой собственности без прекращения права общей собственности для всех остальных сособственников, то при разделе полностью прекращается общая собственность на имущество. Любой участник долевой собственности может выдвинуть требование о выделе своей доли в натуре. При отсутствии разногласий раздел (выдел доли) происходит на основании соглашения между сособственниками.
Если участники долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли из него, требование о выделе своей доли может быть заявлено заинтересованным участником в судебном порядке (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Нередко при
рассмотрении данной категории дел возникают вопросы, решение которых требует специальных познаний в области строительства, коммунального хозяйства. В таких случаях судом назначается проведение технической экспертизы.
Суд вправе произвести выдел (раздел) недвижимого имущества в случае, когда доля, выдел которой предполагается, представляет собой изолированную часть, имеющую отдельный вход или при наличии возможности произвести такое ее переоборудование. В общей собственности не могут оставаться какие-либо помещения, так как тогда речь должна идти не о разделе в натуре, а об определении порядка пользования недвижимым имуществом. Выплата участнику долевой собственности другими сособственниками денежной компенсации взамен натурального выражения его доли возможна только с согласия участника. Но если доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник пе имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то и при отсутствии согласия этого собственника суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию за его долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Иногда сособственники не желают выплачивать денежную компенсацию, указывая, что у них нет на это денежных средств и отсутствует интерес в увеличении доли. Поскольку приобретение права собственности в принудительном порядке законом не предусмотрено, то взыскивать с лица денежную компенсацию без его согласия на приобретение доли нельзя. Но когда лицо, не возражая против компенсации, не согласно лишь с ее размером, суд устанавливает сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Встречаются случаи, когда участник долевой собственности не желает выплачивать денежную компенсацию, но в то же время пользуется
долей другого сособственника. В данных ситуациях следует обязать такое лицо к выплате денежной компенсации и передать ему долю, которая им используется вне зависимости от его согласия.
Следующий параграф посвящен вопросам реализации преимущественного права покупки участниками общей долевой собственноеги, а также исследованию недостатков гражданско-правового регулирования в данной области.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены. Правила о преимущественной покупке не применяются при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности. На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
Нет единой позиции по разрешению вопроса о возможное ги изменения продавцом условий продажи дома, квартиры, если один из участников общей собственности принял в установленный срок предложение воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести долю недвижимости на предложенных продавцом условиях. Есть точка зрения, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям5.
Данное мнение представляется неправильным, поскольку извещение продавца остальным участникам общей долевой собственности
и предложение, направляемое в соответствии со ст. 435 ГК РФ, по своей юридической природе различны. Нормы п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ позволяют сделать вывод, что предложение (оферта) в добровольном порядке направляется лицом, здесь выражается свободное волеизъявление лица на заключение договора с адресатом. При извещении же сособственников о продаже доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности выполняет требования закона, и обязательное заключение договора с адресатом не соответствует его воле. Юридические последствия отказа продавца от заключения договора, вызванного изменением им цены либо других условий, состоят лишь в том, что он обязан при продаже доли постороннему лицу повторно уведомить всех сособственников о продаже доли с указанием новых условий. Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли недвижимости либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу.
Если при продаже доли недвижимости постороннему лицу было нарушено преимущественное право покупки, то каждый из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Исчисление трехмесячного срока начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о продаже доли и нарушении его преимущественного права покупки.
Установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок суды нередко указывают в качестве пресекательного6. Однако п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрен срок для защиты преимущественного права приобретения
5 См., например: Российская юстиция. 2001. № 2.
6 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что аналогично понятию исковой давности, содержащемуся в ст. 195 ГК РФ. Следовательно, данный срок пресекательным не является. Таким образом указанный срок должен применяться согласно общим правилам установленным в ГК РФ, а равно производится его приостановление, перерыв течения, восстановление срока.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Соответственно речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм Истцу суд должен разъясни 1Ь последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной кон горы.
Также необходимо отметить, что внесение соответствующей суммы лицом, предъявившем иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, выступает в качестве меры обеспечения иска. Следовательно при неприменении данной меры обеспечения судом, невнесение истцом денежной суммы равной покупной цене доли недвижимости не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.
В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Саморукова H.A. Недействительность сделок с недвижимым имуществом.// Вопросы экономики, права и образования. Сборник научных статей под ред. И.А. Тихоновой. Рязань: Рязанский филиал Московской академии экономики, менеджмента и права. 2005. (0,2 п.л.)
2. Саморукова H.A. Выдел доли и раздел общего имущества в качестве способов прекращения права общей долевой собственности.//Актуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции 22-24 апреля 2005г. Ч. 2. Чебоксары. Чувашский государственный университет. 2005. (0, 25 п.л.)
3. Саморукова H.A. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности//Нотариус. 2005. №4 (0,25 п.л.)
4. Саморукова H.A. Гражданско-правовые способы защиты права собственности. //Актуальные проблемы современного права и политики. Межрегиональный сборник научных трудов преподавателей и молодых ученых ф-та юриспруденции и политологии РГПУ- Рязань; РГПУ, 2005. (0,2 п.л.)
Саморукова Наталья Александровна
Гражданско-правовые способы защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество
Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Подписано в печать 26 июля 2005 г. Формат 60 х 84 1/16 Бумага офсетная. Печ. л.1. Тираж 100 экз. Отпечатано с готовых диапозигивов в ООО Фирма «Интермета» 390000 г. Рязань, ул. Каляева, 5 тел. (095) 25-81-76
»14714
РЫБ Русский фонд
2006-4 10895
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Саморукова, Наталья Александровна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Способы защиты гражданских прав.
1.1. Принципы правового регулирования отношений собственности и судебная защита гражданских прав.
1.2. Способы защиты права собственности и других вещных прав
Глава 2. Отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.35 2.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
2.2. Проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом.
2.3. Установление размера долей в праве общей собственности.
2.4. Выдел доли и раздел общего имущества в качестве способов прекращения права общей долевой собственности.
2.5. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество"
Актуальность темы исследования. Проблемы защиты права собственности и иных вещных прав имеют высокую степень актуальности. Это обусловлено значительной ролью права собственности и иных вещных прав в условиях рыночной экономики.
Собственность - основа всей системы общественных отношений. Стабильность гражданского оборота и развитие всего общества во многом зависят от действующего в государстве механизма защиты права собственности и иных вещных прав. Любое нарушение права собственности, состоящего из правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно быть пресечено.
Отношения собственности всегда считались наиболее сложными вопросами в теории гражданского права, учитывая их непосредственную связь с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе. Закрепление частной собственности в российском законодательстве, вовлечение в гражданский оборот земли, зданий, сооружений и других объектов недвижимости ставит одной из основных задач перед законодателем обеспечение реальной защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев. В настоящий момент в собственности граждан и юридических лиц находятся самые разнообразные материальные объекты, возникает много спорных вопросов относительно правового регулирования отношений собственности. Острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Особенности некоторых способов защиты права собственности и иных вещных прав не получили еще достаточного глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости и обоснованности исследования проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершенствовании как законодательства в данной области, так и правоприменительной практики. Актуальность темы в современных условиях, недостаточная глубина ее разработки, возникающие в судебной практике проблемы предопределили цели, задачи и предмет диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы.
Проблемы защиты права собственности исследовались в трудах М. М. Агаркова, Н. А. Баринова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. А. Рыбакова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А.Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого.
Несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, гражданско-правовым способам защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущества не было уделено должного внимания. Современные исследования в основном посвящены изучению отдельных аспектов защиты права собственности. Данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем, возникающих при применении норм о защите права собственности и иных вещных прав. Представляется, что на данном этапе развития цивилистической науки назрела необходимость в комплексном анализе гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Из последних научных работ, затрагивающих вопросы защиты права собственности и иных вещных прав, следует отметить диссертационные исследования Д. О. Тузова «Реституция в гражданском праве» (Томск, 1999), М. М. Попович «Приобретение права собственности в гражданском праве России» (Рязань, 2002), И.П. Куликова «Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений» (Рязань, 2003), B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» (Рязань, 2004).
Как уже отмечалось, проблемы защиты права собственности и иных вещных прав до сих пор не получали комплексного разрешения и нуждаются в дальнейших исследованиях. Особенность данной работы заключается в глубокой проработке проблем, возникающих при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также обобщением в этой области действующего законодательства и судебной практики.
Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном анализе и изучении гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, включающее изучение норм материального, гражданско-процессуального права и существующей судебной практики, а также разработке предложений по совершенствованию законодательства в данной области.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
- провести анализ положений законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, выявить его особенности, тенденции развития;
- оценить эффективность правового регулирования в сфере защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев;
- выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы защиты права собственности и иных вещных прав;
- исследовать основные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; провести анализ проблем, возникающих при признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и рассмотреть особенности данной категории дел; выявить недостатки в законодательном регулировании недействительности сделок с недвижимым имуществом и. показать тенденции правоприменительной практики, складывающейся в результате применения данных норм;
- рассмотреть правовые проблемы установления размера долей в праве общей собственности и предложить практические рекомендации по их решению;
- проанализировать в качестве способов прекращения общей долевой собственности выдел доли и раздел общего имущества;
- раскрыть особенности реализации преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности и рассмотреть проблемы применения данного права на практике; оценить эффективность действующего законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и выявить негативные элементы законодательного регулирования, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца; сформировать аргументированные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Объект диссертационного исследования - нормы отечественного законодательства, посвященные защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в их историческом развитии; правоприменительная деятельность по реализации этих норм; основные научно-теоретические концепции по проблематике диссертационного исследования.
Предмет исследования - отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и механизм их реализации, анализ сложившейся правоприменительной практики, правовые проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, перспективы совершенствования правовой базы в данной области.
Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы судебной практики Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ; факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие, так и утратившие силу нормативные акты Российской Федерации и отдельные положения зарубежных нормативно-правовых актов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также труды по общей теории права.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.
Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет собой одно из первых после вступления в действие первой части Гражданского кодекса РФ комплексных монографических исследований гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество с использованием положений теории права, цивилистики, а также существующей практики правоприменения. В работе исследованы отдельные способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; рассмотрены основные проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав; определены недостатки в законодательном регулировании, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца. Диссертантом разработаны предложения и рекомендации, направленные на совершенствование гражданского законодательства и судебной практики по вопросам защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. Суды не должны отказывать в принятии заявления или прекращать производство по делу о признании права собственности на имущество по основанию введения процедуры банкротства в отношении лица у которого находится имущество. Данные иски направлены на защиту права собственности истца в отношении имущества, принадлежащего ему в соответствии с законом, но находящемся по определенным причинам у должника.
Соответствующие иски предусмотрены нормами ст. 11, 12 ГК РФ, процессуальным правом и не вступают в противоречие с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»1. Права кредиторов при этом не нарушаются, поскольку они вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно за счет имущества, принадлежащего должнику.
2. Если по делу о признании права собственности на самовольную постройку истцом предоставлены доказательства о том, что земельный участок под самовольно возведенным строением может быть в дальнейшем ему предоставлен, то суд должен приостановить производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок, поскольку при оформлении могут быть выявлены обстоятельства, препятствующие отводу данного участка.
3. К наследникам умершего переходит совокупность прав и обязанностей умершего гражданина, в том числе и обязанность по государственной регистрации сделки.
4. Если участник долевой собственности, не возражая против выплаты компенсации за долю другого сособственника, не согласен лишь с ее размером, суд должен установить сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Когда участник долевой собственности не желает выплачивать денежную компенсацию, но в то же время пользуется долей другого сособственника, суд должен обязать данного участника к выплате денежной компенсации и передать ему долю, которая им используется вне зависимости от его согласия.
5. Извещение участника долевой собственности о продаже своей доли не является безотзывной офертой. Сособственник, получив извещение, обладает преимущественным правом приобрести в определенный срок продаваемую долю, заключив договор, однако это не дает оснований считать его заключившим договор с момента выражения согласия, и применять к данным отношениям положения п. 1 ст. 433 ГК РФ, ст. 435 ГК РФ. Соответственно продавец вправе изменить условия продажи доли и направить новое предложение участникам долевой собственности.
6. Срок для защиты преимущественного права приобретения отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, указанный в п. 3 ст. 250 ГК РФ, выступает в качестве срока исковой давности. Следовательно отсутствуют основания считать данный срок пресекательным. Указанный срок должен применяться согласно общим правилам, установленным в ГК РФ, а также производится его приостановление, перерыв течения, восстановление срока в случаях предусмотренных законом.
7. Истец, предъявивший требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору, должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд имеет право отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм.
Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших теоретических разработок в области защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также в практических комментариях к гл. 20 ГК РФ. Отдельные положения могут быть использованы при преподавании учебных курсов. Ряд выводов может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти.
Апробация работы. Результаты работы были внедрены при проведении методических занятий, семинаров на юридическом факультете Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет имени С. А. Есенина». По этой проблематике автор выступил с сообщением на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства» (г. Чебоксары, 22-24 апреля 2005г.).
Материалы и выводы диссертации используются автором в преподавательской работе.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих семь параграфов, заключения и списка библиографии. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Саморукова, Наталья Александровна, Рязань
Заключение
Проведенное исследование способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество может рассматриваться как этапное и затрагивающее лишь те вопросы их понимания и применения, которые относятся, по нашему мнению, к наиболее проблемным для настоящего периода развития гражданско-правовых отношений в РФ.
Анализ способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также правоприменительной практики позволил нам прийти к следующему ряду выводов:
1. Суды не должны отказывать в принятии заявления или прекращать производство по делу о признании права собственности на имущество по основанию введения процедуры банкротства в отношении лица у которого находится имущество. Данные иски направлены на защиту права собственности истца в отношении имущества, принадлежащего ему в соответствии с законом, но находящемся по определенным причинам у должника.
Соответствующие иски предусмотрены нормами ст. 11, 12 ГК РФ, процессуальным правом и не вступают в противоречие с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ
84
О несостоятельности (банкротстве)» . Права кредиторов при этом не нарушаются, поскольку они вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно за имущества, принадлежащего должнику.
2. Суд может признать право собственности на самовольную постройку в случае, когда земельный участок отведен именно под самовольно возведенный или реконструированный объект. Когда обстоятельства дела явно указывают об отсутствии оснований для последующего отказа в предоставлении земельного участка, суд может посчитать достаточным доказательством согласие соответствующего органа в дальнейшем предоставить участок. Однако необходимо учитывать, что в ходе оформления могут быть выявлены обстоятельства, препятствующие отводу данного участка. Поэтому будет более правильным, если суд, получив такое согласие, приостановит производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок.
3. К наследникам умершего переходит совокупность прав и обязанностей умершего гражданина, в том числе и обязанность по государственной регистрации сделки. Необходимо отметить, что у умершего возникла обязанность осуществить государственную регистрацию сделки, другая же сторона по договору вправе в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить в судебном порядке требование о государственной регистрации сделки. Таким образом сторона сделки имеет полное право требовать от наследников регистрации данной сделки.
4. Если участник долевой собственности, не возражая против выплаты компенсации за долю другого сособственника, не согласен лишь с ее размером, суд устанавливает сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Иногда сособственники не желают выплачивать денежную компенсацию указывая, что у них нет на это денежных средств и отсутствует интерес в увеличении доли. Поскольку приобретение права собственности в принудительном порядке законом не предусмотрено, то взыскивать с лица денежную компенсацию без его согласия на приобретение доли нельзя. Но когда лицо, не возражая против компенсации, не согласно лишь с ее размером, суд должен установить сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Когда участник долевой собственности не желает выплачивать денежную компенсацию, но в то же время пользуется долей другого сособственника, суд должен обязать данного участника к выплате денежной компенсации и передать ему долю, которая им используется вне зависимости от его согласия.
6. Извещение продавца остальных участников общей долевой собственности и предложение, направляемое в соответствии со ст. 435 ГК РФ, по своей юридической природе различны. Нормы п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ позволяют сделать вывод, что предложение (оферта) в добровольном порядке направляется лицом, здесь выражается свободное волеизъявление лица на заключение договора с адресатом.
При извещении же сособственников о продаже доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ участник долевой собственности выполняет требования закона, и обязательное заключение договора с адресатом не соответствует его воле. Норма п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на обязанность собственника уведомить всех остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не о предложении заключить договор.
Таким образом сособственник, получив извещение, обладает преимущественным правом приобрести в определенный срок продаваемую долю, заключив договор, однако это не дает оснований считать его заключившим договор с момента выражения согласия, и применять к данным отношениям положения п. 1 ст. 433 ГК РФ, ст. 435 ГК РФ. Соответственно продавец вправе изменить условия продажи доли и направить новое предложение участникам долевой собственности.
7. Срок для защиты преимущественного права приобретения отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, указанный в п. 3 ст. 250 ГК РФ, выступает в качестве срока исковой давности. Следовательно отсутствуют основания считать данный срок пресекательным. Указанный срок должен применяться согласно общим правилам, установленным в ГК РФ, а равно (также) производится его приостановление, перерыв течения, восстановление срока в случаях предусмотренных законом.
8. Истец, предъявивший требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору, должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд имеет право отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм.
Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Таким образом, нормы гражданского законодательства, посвященные защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, содержит значительный ряд неточных формулировок и пробелов, которые необходимо устранить на законодательном уровне.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество»
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.)//Российская газета, 25 декабря 1993г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации//Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. № 32. Ст. 3301; 1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552.
3. Гражданский кодекс РСФСР. Утвержден Законом РСФСР от 11 июня1964г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 2. Ст.406.
4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.//Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733.
5. Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г.
6. ФЗК «О судебной системе в Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 1. Ст. 1.
7. Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3019.
8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3012
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации 2002. № 46. Ст. 4532
10. Уголовный кодекс Российской Федерации //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2954
11. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ
12. Об акционерных обществах»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 1
13. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. «Об обществахс ограниченной ответственностью»// Собрание законодательства
14. Российской Федерации. 1998. № 7. Ст. 785
15. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческихорганизациях» //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №3. Ст. 145.
16. Федеральный закон от 15 июня 1996г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25 Ст. 2963.
17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»// Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594
19. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»//Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. 13 авг.№33 (Часть 1). Ст. 3430.
20. Федеральный закон от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ
21. О несостоятельности (банкротстве)»//Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 43. Ст. 41901.. Материалы судебной практики
22. Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003г.
23. П «По делу о проверке конституционности положений пп. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами ряда граждан»// Российская газета. 2003. № 81. 26 апреля.
24. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.05.1995 №11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1995. №9.
25. Постановление Пленума Верховного Суда Российской
26. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 2 апреля 1997 г. № 4/8 « О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»// Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1997. № 6.
27. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1998. № 10.
28. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 14 мая 1998 г. № 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 ГК РФ при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок»// Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1998. №7
29. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики Применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации»// Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2000. № 12.
30. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 20 января 1998 г. № 28 «Обзор практики разрешения споров, Связанных с применением норм Гражданского кодекса РФо поручительстве// Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.
31. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, Связанных с арендой// Вестник ВАС РФ. 2002 г. № 3.
32. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.01.93 № С-13ЮП-20 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1993. № 3.
33. Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.1995 №С5-7/03-145 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Версия Проф».
34. Обзор отдельных постановлений Президиума Высшего арбитражного суда РФ по спорам, связанным с применением сделок недействительными// Хозяйство и право. 2001. № 4-7.
35. Обзор судебной практики Верховного суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»//Бюллетень Верховногосуда РФ. 1999. № 8-10, № 11, № 17.
36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.1996 № 2808/96 // Справочно-правовая система «Гарант-Профессионал», версия от 03.03.2002.
37. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 декабря 1996 г. № 2506/96 // Справочная правовая система «Гарант».
38. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 18 февраля 1997 г. № 3527/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 5. С. 113.
39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16 сентября 1997г. № 435/96//Справочная правовая система «Гарант».
40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.10.1997 № 6427/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1998. № 2. С.18-19.
41. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14 октября 1997 г. № 1506/97// Вестник ВАС РФ. 1998. № 2.
42. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 1998 г. № 3605/96//Справочная правовая система «Гарант».
43. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 июня 1998 г. № 1225/98// Справочная правовая система «Гарант».
44. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июня 1998 г. № 112/98//Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова H.H. Судебная практика по гражданским делам.- М., 2001. С. 257.
45. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 1998 г. № 2385/98// Справочная правовая система «Гарант».
46. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14 июля 1998 г. № 1173/98// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ.1998. № 11.
47. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 26 января 1999 г. № 2800/98//Вестник Высшего арбитражного суда РФ.1999. №5. С. 64-65.
48. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 23 февраля 1999 г. № 6115/98// Справочная правовая система «Гарант».
49. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФот 15 июня 1999г. № 2384/99//Справочная правовая система «Гарант».
50. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ// Справочная правовая система «Гарант».
51. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 20 июля 1999 г. № 3203/99// Справочная правовая система «Гарант».
52. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от1 февраля 2000 г. № 4385/99//Справочная правовая система «Гарант».
53. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30 мая 2000 г. № 9507/99// Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова H.H. Судебная практика по гражданскимделам.- М., 2001. С. 236.
54. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 4 июля 2000 г. № 2710/00// Справочная правовая система «Гарант».
55. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.08.2000 № 3015/00 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Арбитраж».
56. Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2000 № 7464/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 11. С.26-27; от № 5824/99 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 1. С.22-25.
57. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.10.2000 № 2868/00 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 1. С.26-28.
58. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 21 августа 2001 г. № 7538/00// Справочная правовая система «Гарант».
59. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.10.93 № 24 // Вестник ВАС РФ. 1994. №2. С.35-37.
60. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.04.97 № 5207/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7. С.79-80.
61. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.98 № 3200/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 5. С.26-27.
62. Постановление Президиума Московского городского суда от 18.10.95 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. № 4. С.9-10.
63. Постановление Президиума Московского городского суда от 18.10.95 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. № 4. С.9-10.
64. Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.09.98 № 3239/98 // Вестник ВАС РФ. 1998. №12. С.71-73;
65. Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2000 № 7464/99 //Вестник ВАС РФ. 2000. № 11. С.26-27;
66. Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.01.01 № 5482/00 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Арбитраж»;
67. Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.05.01 № 9291/00// Справочно-правовая система «КонсультантПлюс: Арбитраж»;
68. Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: от 25.11.97 № 2848/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3. С.34.
69. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.97 № 2848/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. №3. С.34.
70. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.98 № 3772/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. № 1.С.63.
71. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.11.2000 № 3162/00 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 1. С.70-72.
