Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Ливанская, Елена Владимировна

Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам Россиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

ЛИВАНСКАЯ ЕЛЕНА ВЛАДИМИРОВНА

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДИН ИЗ СПОСОБОВ РЕАЛИЗАЦИИ ПРИОРИТЕТНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ - ГРАЖДАНАМ РОССИИ»

12.00 03 — гражданское право, предпринимательское право; семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

□□3158448 Волгоград - 2007 "-------

ЛИВАНСКАЯ ЕЛЕНА ВЛАДИМИРОВНА

12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград - 2007

Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С А. Есенина

Научный руководитель кандидат юридических наук, профессор

Ананьева Клара Яковлевна

Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор

Богданов Евгений Владимирович,

кандидат юридических наук, профессор Мелехов Виктор Михайлович

Ведущая организация Самарский государственный университет

Защита диссертации состоится «30» октября 2007 г в 11 ч на заседании диссертационного совета К 203 003 02 в Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г Волгоград, ул Историческая, д 130

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России по вышеуказанному адресу

Автореферат разослан «^г^» сентября 2007 г

Ученый секретарь

Диссертационного совета К 203 003 02 кандидат юридических наук, доцент

В.Н. Цирульников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства, в том числе России, всегда являются улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора. Объясняется это тем, что жилищная сфера - одна из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии Нельзя не заметить, что отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных правовых актах

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, общая потребность населения в России в жилье составляет 1569,8 млн кв м На конец 2006 г. число семей (включая одиночек), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составило, по данным Росстата, 3 117 тыс

Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан Подобное невнимание государства к обозначенным проблемам, по мнению Президента России В.В Путина, является аморальным «Не может страна с такими резервами мириться с тем, что миллионы ее граждан живут в трущобах»1. Для того чтобы разрешить все перечисленные проблемы жилищного сектора, 21 октября 2005 г при Президенте РФ был создан Совет по реализации приоритетных национальных проектов, среди которых особое место занимает национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в рамках которого выделяются четыре приоритета

- повышение доступности жилья;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан,

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

1 Российская газета 2006 11 мая

- увеличение объемов жилищного кредитования1

Основной целью современной государственной жилищной политики является комплексное решение проблем перехода к устойчивому надлежащему функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающему доступность и комфортность жилья для граждан. При этом основная задача указанного национального проекта - сделать комфортное жилье доступным для граждан России Это станет реальностью в случае снижения цен на жилье, повышения платежеспособности населения, а также в случае, когда государство будет осуществлять прямое субсидирование строительства жилья для всех категорий граждан, признаваемых законом нуждающимися в улучшении жилищных условий, путем полной или частичной оплаты его стоимости при приобретении Государство наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями При этом для большей части населения России основным способом решения жилищной проблемы становится долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитование -это сложная система правоотношений, возникающих в процессе кредитования, результатом которого выступает не только выдача ипотечного кредита на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и дальнейшее их обременение залогом. Нельзя не заметить, что отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, носят комплексный характер, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке Основной задачей законотворческой деятельности является правовое обеспечение защиты прав сторон, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, успешное развитие которого напрямую зависит прежде всего от создания полноценной, исключающей любые противоречия законодательной базы Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России, как то существование достаточно высоких процентных ставок, низкая платежеспособность населения, невозможность заплатить первоначальный взнос, недекларируемость доходов потенциальных заемщиков и т.д. Все они носят в большей степени экономический характер Однако существуют и некоторые противоречия действующего законодательства, не позволяющие обеспечить эффективное правовое регулирование механизма ипотечного жилищного кредитования В связи с этим следует признать необходимым анализ действующего ипотечного за-

1 См Жилище Федеральная целевая программа на 2002-2010 годы. Утв Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Рос газ. 2001 19 сент

конодательства и дальнейшее внесение аргументированных предложений по его совершенствованию, поскольку без разрешения существующих противоречий развитие российской системы ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов решения жилищной проблемы в рамках реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» невозможно

Степень разработанности темы. Активное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нащла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких ученых юристов и экономистов, как А. А. Вишневский, Л Ю Грудцына, В А. Горемыкин, И Д Грачев, В Гурвич, В С Ем, М И Каменецкий, К.И Карабанова, С С Колобов, З.П Лукина, В В Меркулов, И Л. Осокина, Е А Павлодский, В Ф Понька, И С. Радченко, И А. Разумова, Е.С. Рогова, М Ю Рогожин, В В Смирнов, А А. Толкушкин, Е С Филиппова, Г Шевченко

Институт ипотечного жилищного кредитования явился предметом диссертационных исследований А.Ю Александровой, Е В Дударевой, А А Киселева, О. А Ковалевой, ЕВ. Косаревой, Л В Лазаренко, А.Ю Леванова, В.Н. Пономарева и других авторов

Цели и задачи исследования. Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является всестороннее исследование института ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способ реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования в России

Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи.

- проанализировать причины возникновения жилищной проблемы в России и способы ее возможного разрешения;

- определить этапы становления и перспективы развития правовой системы ипотечного жилищного кредитования в России,

- рассмотреть ипотечное кредитное правоотношение как комплексное гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку приобретаемого или строящегося жилья,

- изучить особенности договорного регулирования ипотечного жилищного кредитования;

- подробно изучить субъектный состав ипотечного кредитного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе заключения ими кредитного договора или договора займа;

- исследовать и проанализировать элементы договора об ипотеке как базового договора при ипотечных кредитных правоотношениях;

- выявить особенности ответственности сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении,

- сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования между участниками ипотечных кредитных правоотношений

Предметом исследования выступают нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие механизм ипотечного жилищного кредитования как возможного способа реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».

Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой монографическое комплексное исследование механизма кредитования под залог приобретаемого или строящегося жилья как возможного способа решения жилищной проблемы, в рамках которого предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, относящегося к ипотечному жилищному кредитованию

Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частнонаучные методы познания историко-сравнительный, диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, комплексного исследования, аналитический

Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды, посвященные отдельным аспектам исследуемой темы, таких ведущих ученых-правоведов дореволюционного этапа развития правовой науки, как И А. Базанов, Л В Гантовер, Ф Дыдынский, А.С Звоницкий, Л.А Кассо, Н.Н. Товстолес

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Право на жилище может быть реализовано лишь в случае придания гражданину статуса собственника жилого помещения или нанимателя по договору социального найма жилья. В иных случаях у гражданина есть право владения и пользования имуществом, что в совокупности не представляет собой реализацию права на жилище.

2 Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п 3 ст 11 Закона «Об ипотеке». В связи с этим целесообразно сохранить ст 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке»

3 Необходимо разграничивать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом случае

предметом договора об ипотеке выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, и при этом применяются правила ст 77 Закона «Об ипотеке», во-втором - уже имеющееся у заемщика жилье, залог которого регулируется ст 74 Закона «Об ипотеке».

4 Предлагается различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а также в некоторых случаях продавцов жилья, а ко второй - так называемых вспомогательных субъектов, оказывающих содействие для эффективного развития системы ипотечного жилищного кредитования (строительные компании, страховые, риелторские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т д) Особыми участниками системы выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

5 Доказано, что заемщиком в ипотечном кредитном правоотношении может выступать лишь физическое лицо, поскольку целью подобного кредитования является удовлетворение потребности в жилье путем приобретения или строительства жилого дома или квартиры

6 Несмотря на то что в силу ст 77 Закона «Об ипотеке» ипотека возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении контрагентов.

7 Участие органов опеки и попечительства обоснованно в случае залога собственником уже имеющегося жилого помещения с целью получения ипотечного кредита по правилам ст 74 Закона «Об ипотеке» При ипотечном жилищном кредитовании в рамках ст 77 Закона «Об ипотеке» подобное участие может ограничить потенциальных заемщиков в возможности получения ипотечного жилищного кредита

8 Ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора

9. При ипотечном жилищном кредитовании в договоре об ипотеке, возникающей в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными, поскольку нет необходимости дублировать условия основного договора, заемщик в котором является залогодателем в акцессорном обязательстве

жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры»

Научная и практическая значимость заключается в том, что выводы, научные положения и предложения, сформулированные автором, позволят углубить теорию российского гражданского права и могут быть использованы при проведении дальнейших научных изысканий в области ипотечного жилищного кредитования Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и предложений направлены на совершенствование действующего российского законодательства об ипотеке.

Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского и жилищного права, в научных исследованиях и при преподавании ряда правовых и экономических дисциплин, а также в деятельности субъектов, имеющих отношение к сфере ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С А.Есенина Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено шесть статей по теме диссертационного исследования

Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, анализируется степень ее теоретической разработанности, определяются цели, задачи, объект и предмет исследования, изложены методологические основы работы, научная и практическая ее значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту

Первая глава «Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в рамках национального проекта ^Доступное и комфортное жилье - гражданам России», состоит из трех параграфов

В первом параграфе «Предпосылки возникновения ипотечного жилищного кредитования в России» исследуются способы реализации гражданами конституционного права на жилище. Автор констатирует существо-

вания в юридической литературе неоднозначного мнения о содержании права граждан на жилище, изучив которое приходит к выводу о том, что содержание права на жилище включает в себя возможность улучшать жилищные условия граждан путем приобретения и получения жилого помещения любым из способов, предусмотренных законом В связи с этим право на жилище может быть реализовано лишь в случае придания гражданину статуса собственника жилого помещения или, в крайнем случае, нанимателя по договору социального найма жилья. В иных случаях у гражданина есть право владения и пользования имуществом, что в совокупности не представляет собой реализацию права на жилище Действующее законодательство для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении устанавливает исчерпывающий перечень оснований для постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, к числу которых относятся- граждане не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения Зачастую гражданин, являясь членом семьи собственника жилого помещения, но не имея при этом вещных прав на него, не в состоянии встать на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий Диссертант считает, что для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении достаточно справки из бюро технической инвентаризации об отсутствии жилых помещений в собственности гражданина, не учитывая при этом место его постоянной регистрации, а также документ, подтверждающий тот факт, что данный гражданин не является нанимателем жилых помещений по договору социального найма и не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма В связи с этим целесообразно применять ст 51 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника с учетом выяснения всех данных, подтверждающих или опровергающих возможность признания указанных категорий лиц в качестве нуждающихся.

В зависимости от исторического развития страны методы и темпы разрешения жилищной проблемы существенным образом подвергались трансформации В дореформенный период система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий В период проводимых в России реформ кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государст-

во Проводимая в течение уже нескольких лет реформа ЖКХ, комплекс мер по реализации жилищной политики так и не привели к кардинальным изменениям в этой области Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управление таким сложным объектом как жилищный рынок, так и не был создан, несмотря на то, что правовая база практически сформирована Принимаемые на уровне государства управленческие решения остаются достаточно противоречивыми, не учитывают систему внутренних закономерностей работы жилищного рынка.

Для того, чтобы разрешить существующие проблемы в жилищном секторе при Президенте РФ был создан Совет по реализации приоритетных национальных проектов, среди которых особое место занимает национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», основу которого составляет Федеральная целевая программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 6751, включающая в себя ряд подпрограмм, ориентированных на повышение доступности жилья Доступность жилья гражданам России предполагает возможность приобретения жилья в собственность за счет своих и заемных средств Предполагается создавать новые финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан. В рамках современной жилищной политики, задачу обеспечения граждан жильем, предполагается решать, в частности, с помощью развития рынка долгосрочного и доступного жилищного кредитования Наиболее перспективным механизмом на сегодняшний день для решения этой задачи, является развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

Учитывая, что цель ипотечного кредитования может заключаться не только в приобретении гражданами жилья на кредитные средства, но и в предоставлении денежных средств на иные цели под залог имеющейся недвижимости (к примеру, для занятия предпринимательской деятельностью), необходимо разграничивать термины «ипотечный кредит» и «ипотечный жилищный кредит» Поскольку цель приоритетного национального проекта - обеспечить граждан России доступным и комфортным жильем, речь идет о предоставлении ипотечного жилищного кредита, отличительными чертами которого являются его целевое назначение (предоставляется исключительно для приобретения или строительства жилья) и предмет залога, которым выступает приобретаемые (строящиеся) жилые дома или квартиры.

В настоящее время практически во всех субъектах РФ действуют региональные программы по развитию ипотечного жилищного кредитования Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья

1 Российская газета. 2001.19 сент.

Во втором параграфе «История российского ипотечного кредитования и его нормативно-правовое регулирование» исследуется механизм развития института ипотечного кредитования, имеющего длительную историю существования со времен становления римского частного права, когда были созданы первые ипотечные учреждения, выдававшие кредиты под залог имущества частным лицам Как не странно, но на Руси первым видом кредитования было ипотечное, причем условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита Но чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств и правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим Тем не менее за пятивековую историю существования института ипотечного кредитования ипотечная система достигла такого высокого уровня, что не только не уступала Западной Европе, но и по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, России превалировала над ней Дореволюционный российский опыт долгосрочного кредитования и разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, по мнению В.В Меркулова, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, и послужили основой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов1

Революция 1917 г привела к полному разрушению системы ипотечного кредитования, поскольку все банки были национализированы Но уже в 1921 г был образован Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства, осуществляющий финансирование жилищного строительства путем кредитования на условиях частичного залога имущества за счет своего основного капитала, специальных вкладов, а также вкладов государственного и социального страхования, и просуществовавший до 1929 г. В период более чем 70-летнего советского развития страны механизм кредитования под залог недвижимости практически отсутствовал Возник он лишь в начале 90-х гг - в период фактического законодательного вакуума, не помешавшего тем не менее ряду банков самостоятельно разработать и применить на практике механизм коммерческого жилищного кредитования, используя различные схемы кредитования

Решающим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского Кодекса РФ, в котором были предусмотрены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости Массовый характер развитие ипотечного кредитования в России наблюдается после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Поскольку не все вопросы нашли в данном законе свое разрешение, то логичным стало появление соответствующих правовых актов, которые в целом и сформировали систему отечественного ипотечного законодательства В целом следует констатировать, что российское ипотечное

1 См.. Меркулов В.В Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России Научн-практ пос СПб, 2003 С. 237

кредитное законодательство дает большие возможности гражданам реализовать права на жилище путем получения долгосрочного кредита, и предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, продав с этой целью заложенное жилье

Параграф третий посвящен «Сущности института ипотечного жилищного кредитования». Автор разграничивает понятия «ипотека» и «ипотечное жилищное кредитование» Основными источниками правового регулирования института ипотеки являются первая часть ГК РФ, Закон «Об ипотеке» и Закон РФ «О залоге», сущность которого заключается в возможности залогодержателя (кредитора по основному обязательству) удовлетворить свои денежные требования к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами. При этом диссертант убежден, что пока действует ст 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которой взыскания по требованиям, обеспеченным залогом, обращаются на заложенное имущество в последнюю очередь, права залогодержателя не защищены

Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако анализируя нормы действующего законодательства автор заметил, что законодатель неоправданно счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п 3 ст 11 Закона «Об ипотеке» Возможно, что ипотека на приобретаемое жилье возникает позже, заключенного основного обязательства, что предусмотрено п 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», но при этом момент заключения основного договора совпадает с моментом регистрации права собственности заемщика на жилое помещение с одновременным его обременением В связи с этим целесообразно сохранить п 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке»

Автор обращает внимание на тот факт, что в действующем федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного жилищного кредитования, при том, что в нормативных актах практически всех субъектов Российской Федерации можно встретить его трактовку Сущность ипотечного жилищного кредитования заложена законодателем в п 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», согласно которому жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру Тем самым законодатель допускает несколько вариантов приобретения жилья в кредит Во-первых, получив денежные средства от

кредитора, заемщик может приобрести уже готовое жилое помещение на вторичном рынке жилья, заключив договор купли-продажи либо иной договор, к примеру, договор мены с условием доплаты, закладывая при этом приобретенное жилье до тех пор, пока не выплатит весь ипотечный кредит Во-вторых, законодатель допускает возможность строительства квартиры в многоквартирном доме на взятые в долг денежные средства При этом заемщиком заключается договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому заложенным считается объект незавершенного строительства Кроме этого, заемщик может построить свой собственный жилой дом на полученные денежные средства, при этом предметом договора ипотеки будет выступать объект, незавершенный строительством, а также принадлежащие залогодателю-заемщику материалы и оборудование, которые заготовлены для этого строительства Учитывая всевозможные варианты использования ипотечного жилищного кредита, диссертант дает определение ипотечному жилищному кредитованию как совокупности действий кредитора и заемщика, направленных на предоставления кредита (или займа) под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения. При этом основной акцент автор делает на цели подобного кредитования использование ипотечного кредита исключительно на приобретение или строительство жилья. Поэтому, к подобным правоотношениям следует применять норму ст 77 Закона «Об ипотеке», поскольку именно она регулирует правоотношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования В связи с этим следует различать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения» В первом случае предметом ипотеки выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, во-втором - уже имеющееся у заемщика жилье, залог которого регулируется ст 74 Закона «Об ипотеке»

В соответствии с действующим законодательством выделяют два вида ипотечного жилищного кредитования коммерческое и социальное. Коммерческая ипотека распространяется на лиц, обладающих необходимой денежной суммой, достаточной для внесения первоначального взноса, а также среднемесячный доход которых позволяет им длительное время регулярно выплачивать ипотечный кредит - так называемые платежеспособные граждане, желающие, к примеру, сменить квартиру повышенной комфортности на загородные коттеджи. Другая категория граждан, которая не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия, признанные нуждающимися и состоящие на учете, вправе рассчитывать на государственную помощь в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство или приобретение жилья в собственность, к которым относятся молодые семьи, военнослужащие и иные граждане. Автор убежден, что создание и правовое обеспечение механизмов реализации социальной ипотеки для определенных категорий граждан может стать шагом вперед в развитии рынка доступного жилья Такой механизм будет действенен при одновременном оказании соответствующей государственной поддержки, направленной на снижение стоимости ипотечных ресурсов, и соответственно обеспечение дос-

тупности ипотечных кредитов для населения не только со средними доходами, но и с доходами ниже среднего.

В работе обращается внимание на предпринятую государством попытку создать на федеральном уровне специализированную систему ипотечного кредитования такой категории граждан как военнослужащие Изучив нормы Федерального закона РФ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»1, диссертант приходит к выводу, что созданная система обеспечения жильем такой многочисленной категории как военнослужащие выглядит достаточно привлекательно К сожалению, мы не можем пока говорить о ее результатах, но тем не менее это реально предпринятая государством попытка разрешить наболевшую жилищную проблему

Следующей категорией граждан, имеющих право воспользоваться социальной ипотекой, выступают молодые семьи. Эта категория не может получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки, даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного кредита, поскольку не может оплатить первый взнос при получении кредита Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилья, которое можно было бы использовать как первоначальный актив для оплаты первого взноса. При этом данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь на оплату первого взноса при получении ипотечных кредитов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста. Автором подробно изучаются действующие почти во всех субъектах РФ региональные программы по поддержке молодых семей, предусматривающие различные меры поддержки в приобретении жилья за счет средств региональных или местных бюджетов К подобным мерам относятся- предоставление дифференцированных субсидии на погашение части кредита (займа) при рождении (усыновлении) каждого ребенка, субсидирование процентных ставок, предоставление льготных займов (кредитов) на приобретение жилья под сниженную процентную ставку - от 5 до 8 % годовых.

Анализируя действующее ипотечное законодательство, автор обращает внимание на то, что в целом нормативная база, направленная на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, но при этом количество желающих участвовать в процессе ипотечного кредитования явно меньше числа нуждающихся в получении жилья И объясняет это диссертант различными факторами. Основным препятствием развития ипотечного жилищного кредитования выступает ограниченная платежеспособность населения Многие граждане хотели бы участвовать в программе ипотечного жилищного кредитования, но учитывая существующие условия кредитования, не в состоянии это сделать В связи с этим следующая проблема - высокая стоимость жилья, которая в большей степени искусственно спровоцирована спекулятивным спросом с целью инвестирования денежных средств и после-

1 Российская газета 2004 25 авг.

дующей перепродажи Одной из причин завышенных цен на жилье является то, что застройщик вынужден самостоятельно подводить к строящемуся жилому дому инженерную инфраструктуру, что, соответственно, увеличивает стоимость жилья на 30 %, поскольку инвестиции при комплексной жилищной застройке территорий распределяются примерно в пропорции 70 30 на инвестиции в строительство жилья и на инвестиции в инфраструктуру Обеспечивать земельный участок, на котором воздвигаются многоквартирные дома инженерией - это обязанность муниципалитета, которая не всегда исполняется Постоянная ограниченность бюджетных возможностей муниципалитетов не позволяет им выполнять свои обязанности, что вынуждает разрабатывать новые способы разрешения возникающих в связи с этим проблем Благодаря принятию 18 декабря 2006 г Федерального закона № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», была разработана схема предоставления муниципальных земель в залог под заимствования, используемые на строительство инженерной инфраструктуры Данные изменения закрепляют возможность оформления ипотеки на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и могут оказать наибольший положительный эффект применительно к формированию рынка доступного жилья, увеличению объемов жилищного строительства, в первую очередь за счет того, что застройщик получил возможность снять с себя затраты по строительству коммунальной и социальной инфраструктуры за счет продажи права (с длительной рассрочкой платежа) на подключение инженерной и социальной инфраструктуры муниципальным образованиям, и надеемся, что данный факт повлияет на торможении цен на жилье

Далее, существующие высокие процентные ставки по ипотечному кредиту (13-15 %), внушительная сумма первоначального взноса (30 % от стоимости приобретенного жилья), скрытые расходы заемщика, несовершенство налогообложения, отсутствие в некоторых субъектах РФ, где активно используется ипотечное жилищное кредитование маневренного фонда для должников также тормозят развитие ипотеки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым К тому же, невозможность некоторых регионов обеспечить своих граждан субсидиями за счет местного бюджета повлекло за собой отказ от их участия в ФЦП «Жилище», в частности «Обеспечение жильем молодых семей» и «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»

Автор подмечает, чтобы сделать ипотеку доступнее, улучшаются предлагаемые кредиторами условия ипотечного жилищного кредитования, что безусловно, является формой добросовестной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов и стимулом для развития ипотеки в России Усиление конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, заставляет их более лояльно относиться к заемщикам Некоторые банки сейчас пошли на такие услуги как индивидуальный подход, снижение параметра минимальной суммы первоначального взноса Некоторые вовсе отказались от первоначаль-

ного взноса либо предлагают кредитные программы с отсрочкой его внесения Таким образом, автор признает, что чем больше ипотека внедряется в российский жилищный рынок, тем более выгодными станут условия ипотечного жилищного кредитования.

Глава 2 «Договорное регулирование ипотечных кредитных правоотношений» посвящена исследованию правоотношений, возникающих в процессе ипотечного жилищного кредитования

В параграфе первом «Договор как основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений» автор обращает внимание на то, что в процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие многие субъекты заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риелторские компании, инвесторы, страховые компании, оценщики и т д., права и обязанности которых возникают из заключенных ими договоров, при этом каждый из них выполняет свои функции, которые служат общей цели ипотечного рынка - созданию эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан. Таким образом, множественность субъектов ипотечного кредитования объясняет множественность договорных связей, возникающих в процессе ипотечного жилищного кредитования В связи с этим предлагается различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования. К первой группе автор относит кредиторов и заемщиков, а также в некоторых случаях продавцов жилья, а ко второй - так называемых вспомогательных субъектов, которые оказывают содействие для эффективного существования и развития системы ипотечного жилищного кредитования (строительные компании, страховые, риелторские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т д.) Особыми участниками выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки. Действия каждого субъекта основывается на конкретных договорах. В процессе ипотечного жилищного кредитования заключаются кредитный договор либо договор целевого займа, договор об ипотеке, договор купли-продажи и договор участия в долевом строительстве, договоры цессии, заключаемые ипотечными агентами для приобретения требований по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных, договор доверительного управления ипотечным покрытием в случае выдачи ипотечных сертификатов участия Кроме того, в процессе ипотечного жилищного кредитования заключаются договоры страхования (имущественного и личного), договор на проведение оценки жилого помещения, приобретаемого или строящегося, договор об оказании услуг по подбору квартиры агентствами недвижимости и т.д.

Основанием возникновения ипотечных кредитных правоотношений выступает кредитный договор (или договор займа), которые носят возмездный характер. Однако из существующей формулировки п 1 ст 807 ГК РФ следует, что договор займа является договором безвозмездным, что не соответству-

ет его юридической природе В связи с этим целесообразно изменить существующее определение п 1 ст 807 ГК РФ и сохранить ее в следующей редакции «По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу сумму займа и проценты на нее или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества»

Диссертант замечает, что особенность ипотечного жилищного кредитования проявляется в том, что момент вступления в силу кредитного договора либо договора займа определяться государственной регистрацией права собственности заемщика на приобретаемое или строящееся жилье, как гласит ст 77 Закона «Об ипотеке». С момента государственной регистрации права собственности заемщика по основному обязательству на жилой дом или квартиру, они считаются находящимися в залоге В связи с этим у автора возникает вопрос если ипотека возникает в силу закона, надо ли вообще заключать договор об ипотеке, или достаточно одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя - заемщика зарегистрировать ограничение (обременение) его права, в результате чего в выдаваемом ему свидетельстве о государственной регистрации права внести сведения о наличии зарегистрированного обременения права? Полагаем, что несмотря на то, что ипотека возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей участвующих в правоотношении сторон И в этом смысле договор об ипотеке следует отнести к категории обязательных (принудительных) договоров, незаключение которого ведет к незаключению основного - кредитного договора Сам факт получения заемщика кредита (или займа) не позволяет говорить об его использовании, следовательно, независимо от передачи суммы кредита или займа, банк-кредитор становится залогодержателем только с момента государственной регистрации права собственности заемщика, поскольку только с этого момента считается возникшей ипотека Таким образом, есть основания полагать, что договор об ипотеке приобретаемого или строящегося жилого дома или квартиры является базовым в системе ипотечного жилищного кредитования

В параграфе втором «Субъекты ипотечных кредитных правоотношений» анализируется субъектный состав возникающего в рамках ст 77 Закона «Об ипотеке» правоотношения, участниками которых выступают кредитор (займодавец) и заемщик

Из содержания п 1 ст 77 Закона «Об ипотеке» следует, что ипотечный кредит (заем) может выдаваться заемщику исключительно банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом Ранее действующая редакция указанной нормы предусматривала возможность предоставления ипотечного кредита только кредитными организациями, что значительно ограничивало возможность участия в подобных ипотечных отношениях иных лиц, имеющих возможность и желание инвестировать в строительство жилья де-

нежные средства, используя механизм ипотеки Поскольку совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства, то диссертант обращает внимание на неточность ст 47 Закона «Об ипотеке», согласно которой залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому липу по договору об ипотеке, а также по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству Во избежание неверного толкования данной нормы считаем целесообразным п 1 ст 47 сохранить в следующей редакции «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное». Основное право залогодержателя - получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны преимущественно перед другими кредиторами Нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество Для быстрого обращения взыскания на предмет залога зачастую в договорах кредиторы устанавливают условие, в соответствии с которым заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора-залогодержателя Автор считает, что соглашения, предусматривающие возможность перехода права собственности на заложенное имущество должника к кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация основного обязательства, предусмотренные в качестве условия договора об ипотеке.

Учитывая то, что ипотечное кредитование на приобретение жилого дома или квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором заемщик выступает не только участником кредитного договора, но и залогодателем в договорю об ипотеке, а при строительстве квартиры в многоквартирном доме — еще и залогодержателем и инвестором в договоре долевого участия в строительстве, либо покупателем в договоре купли-продажи квартиры или жилого дома, охарактеризовать его довольно сложно. Исходя из того, что целью использования полученного ипотечного кредита является исключительно приобретение или строительство заемщиком жилого дома или квартиры, то есть улучшение им своих жилищных условий, тем самым удовлетворение своей потребности в жилье, полагаем, что на стороне заемщика могут выступать лишь физические лица, являющиеся должниками по основному обязательству

В зависимости от вида ипотеки (социальная или коммерческая) можно классифицировать залогодателей При коммерческой ипотеке залогодателем может стать любое физическое лицо, при социальной ипотеке круг потенциальных заемщиков-залогодателей ограничен Например, ипотечный кредит за

счет бюджетных средств может предоставляться лишь гражданам, имеющим регистрацию по месту жительства и работающим на муниципальных предприятиях и в организациях и учреждениях, финансируемых из бюджетов всех уровней Кроме того, независимо от места работы, участниками данной программы могут быть граждане, состоящие на очереди на улучшение жилищных условий, многодетные семьи и некоторые другие Таким образом, в некоторых случаях закон сам определяет круг потенциальных заемщиков

Диссертант обращает внимание на содержание п. 3 ст. 77 Закона «Об ипотеке», согласно которому органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Каким образом реализуется на практике данная норма и какую роль при этом законодатель отвел органам опеки и попечительства не совсем понятно автору Поскольку ипотека предполагает возможность утраты жилого помещения собственником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им основного обязательства, получение согласия на нее органов опеки и попечительства действительно необходимо, но только в том случае, когда собственник закладывает уже имеющееся и принадлежащее ему жилье по правилам ст 74 Закона «Об ипотеке». В связи с этим целесообразно требования п 3 ст 77 Закона «Об ипотеке» применять исключительно к ипотечным отношениям, возникающим не в силу закона, а в силу договора, поэтому предлагаем п 3 исключить из содержания ст 77, и сохранить в п. 5 ст 74 указанного Закона. Иначе получается, что потенциальные заемщики зависят от воли субъекта, который в рамках ст 77 может ограничить их в реализации конституционного права на жилище

Автор подробно исследует новшество ст 31 Закона «Об ипотеке», посвященной институту страхованию рисков не только утраты и повреждения заложенной недвижимости, но и неисполнения обязательства по возврату кредита, который призван защитить интересы как заемщика, так и кредитора При этом высказано мнение о целесообразности создания государственной корпорации жилищного кредитования, основной функцией которой должно стать рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, предоставленных определенным группам населения с дополнительной бюджетной поддержкой, и предоставление гарантий по привлечению средств для реализации федеральных социальных ипотечных программ. Учитывая тот факт, что меры по страхованию ипотечных кредитов входят в план реализаций приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», предлагается создать правовой государственный институт, юридической формой которого может служить государственная корпорация, расширив тем самым сферу государственной поддержки населения с невысокими доходами в приобретении жилья

В параграфе третьем исследуются «Элементы договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого или строящегося на кредитные (заемные) средства» как базового договора в ипотечных кредитных правоотношениях

Пункт 1 ст. 9 Закона «Об ипотеке» к числу существенных условий договора об ипотеке относит предмет договора и его оценку, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой Автор полагает, что поскольку при ипотечном жилищном кредитовании всегда наблюдается совпадение в одном лице заемщика и залогодателя, в договоре об ипотеке указывать срок, размер и существо исполнения основного обязательства необязательно, поскольку нет необходимости дублировать условия, предусмотренные кредитным договором или договором займа В связи с этим считаем, что в договоре об ипотеке, возникающей в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными. При отсутствии данных условий в договоре об ипотеке его следует признавать заключенным.

На средства ипотечного кредита заемщик в соответствии со ст 77 Закона «Об ипотеке» может либо приобрести уже готовое жилье, либо вложить их в строительство жилого дома или квартиры. Таким образом, предметом договора об ипотеке могут выступать либо приобретенные квартира или жилой дом, либо строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом. Автор, исследовав особенности ипотеки каждого из указанных объектов недвижимости, пришел к выводу, что после получения заемщиком ипотечного кредита и вложения его в строительство квартиры права кредитора до получения застройщиком статуса собственника квартиры фактически не защищены, поскольку правоотношения между заемщиком и кредитором по поводу обеспечения исполнительности должника будут складываться лишь после регистрации его права собственности на построенное жилое помещение В период строительства квартиры с заемщика не снимается обязанность по возврату кредита, но в случае если он не станет ее исполнять, возможность обратить взыскание у кредитора отсутствует, поскольку он не имеет статуса залогодержателя, а заемщик - статуса собственника Заключив договор долевого участия, заемщик приобретает лишь право требовать исполнения застройщиком обязанностей по строительству дома, кредитор, в свою очередь, принимает в залог фактически лишь право требования на строящуюся квартиру и в связи с этим несет определенный риск В связи с эти считаем, ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора

Специфика оценки, как одного из существенных условий договора об ипотеке, приобретаемой или строящейся недвижимости заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Основное внимание при этом оценщики уделяют методу сравнительных продаж, который позволяет максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития

Задача кредитора - сопоставить на основе этой оценки степень обеспечения предоставляемого им ипотечного кредита. Автор констатирует, что несмотря на достаточное количество методик оценки, у специалистов определенная сложность существует при оценке закладываемых загородных коттеджей Объясняется это тем, что в отличие от города, где преобладают типовые жилые дома и можно сделать достоверную оценку, за городом каждый дом уникален, сделок значительно меньше, а значит, и оценка их гораздо сложнее Для оценки загородного дома найти в продаже объект сравнения, полностью совпадающий с оцениваемым, гораздо сложнее, чем аналог городской квартиры, а иногда и вообще невозможно. Сложно оценить качество строительства дома, так как чаще всего индивидуальные застройщики привлекают к строительству «непрофессионалов», которые могут построить красивый дом снаружи, а что будет с ним после нескольких лет эксплуатации сказать трудно К тому же необходимо учитывать и то, что после окончания строительства многие важные элементы скрьггы от глаз оценщика (элементы фундамента, расположенные под землей, подключение проходящих под землей коммуникаций, стены, скрытые штукатуркой и т п.)

В параграфе четвертом «Ответственность субъектов ипотечных кредитных правоотношений» применительно к ответственности сторон, участвующих в ипотечном жилищном кредитовании, диссертант разделяет ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора Заемщик отвечает по правилам ст 811 ГК РФ, если иное не установлено законодательством или договором. Его ответственность состоит в дополнительном денежном обременении, связанном с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту Размер процентов определяется в соответствии со ст 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа. Судебная практика различает два вида процентов. В одном случае проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование чужими денежными средствами - например, в договоре предусмотрено предоставление заемных средств под 20 % годовых Ко второму случаю относятся проценты, которые начисляются на основании ст 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков Их следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности К ним применима норма ст 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств

Особая ответственность заемщика в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита При неисполнении условия о целевом ис-

пользовании занятых денежным сумм либо при нарушении заемщиком прав кредитора, предусмотренных гл. 5 Закона «Об ипотеке» последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре Автор обращает внимание, что к имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков Наряду с уплатой неустойки (процентов) виновная сторона должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним В соответствии с п 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок

В работе автор сосредоточил внимание на гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства, вытекающего из договора об ипотеке, для которой характерна определенная специфика Поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Причем, автор отмечает, привлечение залогодателя к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и соответственно основного договора — кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика

Как показал проведенный диссертантом анализ, п 1 ст 78 Закона «Об ипотеке» связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания Автор убежден, что момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него Данный момент наступает тогда, когда лицо, выигравшее торги, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и соответственно право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается В связи с этим необходимо в п 1 ст 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить в следующей редакции «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что

такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Благодаря внесенным в ст 446 ГПК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г № 194-ФЗ изменениям, стало возможным обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени являлась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость Закон «Об ипотеке» теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением Таким образом, положения ст 78 Закона «Об ипотеке» на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих им процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения В соответствии со ст 95 ЖК РФ граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными Основанием для проживания в подобных жилых помещениях является договор найма жилья, который заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание Как строятся отношения между нанимателем и наймодателем, законодатель не раскрывает Вероятно, что после расчета с бывшими собственниками квартир, приобретенных на ипотечный кредит, с ними будет заключен договор коммерческого найма на определенный срок, а может быть они подлежат выселению и из этих жилых помещений, поскольку согласно п 3 ст 95 ЖК РФ истечение пе-

риода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора

В заключении диссертационного исследования сформулированы выводы по кругу проблем, рассмотренных в работе.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК России:

1 Ливанская Е В Правовая природа и сущность института ипотечного жилищного кредитования // Человек преступление и наказание. 2007 № 3 0,3 п л

Иные материалы.

2 Ливанская Е В. Институт ипотеки* история и современность // Аспирантский вестник РГПУ им С.А Есенина 2005 № 6 0,3 п л

3 Ливанская Е В К вопросу о привлечении денежных ресурсов на ипотечный рынок// Актуальные проблемы современного права и политики- Межрегиональный сборник научных трудов/ Под ред. канд юрид наук проф К.Я.Ананьевой, Ряз. гос. ун-т им С.А.Есенина - Рязань, 2006 0,3 п л

4. Ливанская Е.В Модели рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов как способ привлечения денежных ресурсов на ипотечный рынок»// Актуальные проблемы современного права и политики' Межрегиональный сборник научных трудов/ Под ред. канд. юрид. наук проф К Я Ананьевой, Ряз. гос. ун-т им. С А Есенина.- Рязань, 2006. 0,25 п.л

5 Ливанская Е В Ипотечные ценные бумаги в системе рефинансирования ипотечных кредитов // Вестник РГУ им. С.А. Есенина, 2006 № 1 (13) (в соавт. с Ананьевой К .Я.) 0,25 п л.

6 Ливанская Е В. Развитие института ипотечного жилищного кредитования в аспекте приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» // Гражданское право. 2007 № 2 0,25 п.л

Ливанская Елена Владимировна

Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Подписано в печать «17» сентября 2007 г. Физ. печ. л 1,3 Заказ № 432 Тираж 100 экз.

Отпечатано на полиграфическом участке Рязанского государственного университета имени С А Есенина 390000, г. Рязань, ул Свободы, 56

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ливанская, Елена Владимировна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

1.1. Предпосылки возникновения ипотечного жилищного кредитования в России.

1.2. История российского ипотечного кредитования и его нормативно-правовое рехулирование.

1.3. Сущность ипотечного жилищного кредитования.

Глава 2. Договорное регулирование ипотечных кредитных правоотношений

2.1. Договор как основание возникновения ипотечных кредитных правоотношений.

2.2. Субъекты ипотечных кредитных правоотношений.

2.3. Элементы договора об ипотеке жилого помещения, приобретаемого или строящегося на кредитные (заемные) средства.

2.4. Ответственность субъектов ипотечных кредитных правоотношений.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Актуальность темы исследования. Важнейшими задачами социально-экономической политики любого государства, в том числе России, всегда являются улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора. Объясняется это тем, что жилищная сфера - одна из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии. Нельзя не заметить, что отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции РФ и международных правовых актах.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, общая потребность населения в России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м. На конец 2006 г. число семей (включая одиночек), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составило, по данным Росстата, 3 117 тыс.

Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан, ни государство. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Подобное невнимание государства к обозначенным проблемам, по мнению Президента России В.В. Путина, является аморальным: «Не может страна с такими резервами мириться с тем, что миллионы ее граждан живут в трущобах»1. Для того чтобы разрешить все перечисленные проблемы жилищного сектора, 21 октября 2005 г. при Президенте РФ был создан Совет по реализации приоритетных национальных проектов, среди которых особое место занимает национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», в рамках которого выделяются четыре приоритета:

- повышение доступности жилья;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

- увеличение объемов жилищного кредитования2.

1 Российская газета. 2006. 11 мая.

2 См.: Жилище: Федеральная целевая программа на 2002-2010 годы: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Рос. газ. 2001. 19 сент. проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами и накоплениями. При этом для большей части населения России основным способом решения жилищной проблемы становится долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Ипотечное жилищное кредитование -это сложная система правоотношений, возникающих в процессе кредитования, результатом которого выступает не только выдача ипотечного кредита на приобретение или строительство жилых домов или квартир, но и дальнейшее их обременение залогом. Нельзя не заметить, что отношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования, носят комплексный характер, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке. Основной задачей законотворческой деятельности является правовое обеспечение защиты прав сторон, участвующих в процессе ипотечного жилищного кредитования, успешное развитие которого напрямую зависит прежде всего от создания полноценной, исключающей любые противоречия законодательной базы. Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России, как то: существование достаточно высоких процентных ставок, низкая платежеспособность населения, невозможность заплатить первоначальный взнос, недекларируемость доходов потенциальных заемщиков и т.д. Все они носят в большей степени экономический характер. Однако существуют и некоторые противоречия действующего законодательства, не позволяющие обеспечить эффективное правовое регулирование механизма ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим следует признать необходимым анализ действующего ипотечного законодательства и дальнейшее внесение аргументированных предложений по его совершенствованию, поскольку без разрешения существующих противоречий развитие российской системы ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов решения жилищной проблемы в рамках реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» невозможно.

Степень разработанности темы. Активное развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нащла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких ученых юристов и экономистов, как: A.A. Вишневский, Л.Ю.Грудцына, В.А. Горемыкин, И.Д. Грачев, В. Гурвич, B.C. Ем, М.И.Каменецкий, К.И. Карабанова, С.С. Колобов, З.П. Лукина, В.В. Меркулов, И.Л. Осокина, Е.А. Павлодский, В.Ф. Понька, И.С. Радченко, И.А. Разумова, Е.С. Рогова, М.Ю. Рогожин, В.В. Смирнов, A.A. Толкушкин, Е.С. Филиппова, Г. Шевченко.

Институт ипотечного жилищного кредитования явился предметом диссертационных исследований А.Ю. Александровой, Е.В. Дударевой, A.A. Киселева, O.A. Ковалевой, Е.В. Косаревой, Л.В. Лазаренко, А.Ю.Леванова, В.Н. Пономарева и других авторов.

Цели и задачи исследования. Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является всестороннее исследование института ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов реализации основных направлений приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования в России.

Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи:

- проанализировать причины возникновения жилищной проблемы в России и способы ее возможного разрешения;

- определить этапы становления и перспективы развития правовой системы ипотечного жилищного кредитования в России;

- рассмотреть ипотечное кредитное правоотношение как комплексное гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку приобретаемого или строящегося жилья;

- изучить особенности договорного регулирования ипотечного жилищного кредитования;

- выявить особенности ответственности сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении;

Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частнонаучные методы познания: историко-сравнительный, диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, комплексного исследования, аналитический.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды, посвященные отдельным аспектам исследуемой темы, таких ведущих ученых-правоведов дореволюционного этапа развития правовой науки, как: И.А. Базанов, JI.B. Гантовер, Ф. Дыдынский, A.C. Звоницкий, JI.A. Кассо, H.H. Товстолес.

Основные положения, выносимые на защиту:

2. Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п. 3 ст. 11 Закона «Об ипотеке». В связи с этим целесообразно сохранить ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке».

3. Необходимо разграничивать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом случае предметом договора об ипотеке выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, и при этом применяются правила ст. 77 Закона «Об ипотеке», во-втором - уже имеющееся у заемщика жилье, залог которого регулируется ст. 74 Закона «Об ипотеке».

4. Предлагается различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования. К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а также в некоторых случаях продавцов жилья, а ко второй - так называемых вспомогательных субъектов, оказывающих содействие для эффективного развития системы ипотечного жилищного кредитования (строительные компании, страховые, риелторские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т. д.). Особыми участниками системы выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

5. Доказано, что заемщиком в ипотечном кредитном правоотношении может выступать лишь физическое лицо, поскольку целью подобного кредитования является удовлетворение потребности в жилье путем приобретения или строительства жилого дома или квартиры.

6. Несмотря на то что в силу ст. 77 Закона «Об ипотеке» ипотека возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении контрагентов.

7. Участие органов опеки и попечительства обоснованно в случае залога собственником уже имеющегося жилого помещения с целью получения ипотечного кредита по правилам ст. 74 Закона «Об ипотеке». При ипотечном жилищном кредитовании в рамках ст. 77 Закона «Об ипотеке» подобное участие может ограничить потенциальных заемщиков в возможности получения ипотечного жилищного кредита.

8. Ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора.

10. Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой является государственная регистрация перехода права собственности от заемщика к покупателю. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить его в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

Научная и практическая значимость заключается в том, что выводы, научные положения и предложения, сформулированные автором, позволят углубить теорию российского гражданского права и могут быть использованы при проведении дальнейших научных изысканий в области ипотечного жилищного кредитования. Практическая значимость и содержащихся в диссертации выводов и предложений направлены на совершенствование действующего российского законодательства об ипотеке.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С.А.Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено шесть статей по теме диссертационного исследования.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ливанская, Елена Владимировна, Рязань

Заключение

В предложенной работе предпринята попытка исследовать проблемы теории и практики ипотечного жилищного кредитования как одного из возможных способов реализации основных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» путем систематизации доктринальных представлений ученых-цивилистов и экономистов с учетом действующего гражданского законодательства. Чтобы исследование данного института было полным и целостным, мы рассматривали его как комплексное правоотношение, в котором принимает участие множество субъектов, что объясняет и множественность договорных связей. Для того чтобы всесторонне изучить юридическую природу института ипотечного жилищного кредитования и при этом не выйти за рамки предмета исследования, мы посчитали необходимым рассмотреть некоторые экономические аспекты, так или иначе связанные с данным понятием, хотя, конечно, нас в большей степени интересовало юридическое содержание ипотеки, которое состоит в обременении залогом жилья, приобретенного или строящегося на средства ипотечного кредита.

Проведенное исследование позволяет в целом сформулировать предпосылки возрождения и общие положения нынешнего состояния ипотечного жилищного кредитования в России, выявить причины, сдерживающие развитие российской системы кредитования под залог недвижимости, и предложить рекомендации по совершествованию действующего в области ипотечного жилищного кредитования законодательства.

Итак, результатом проведенного исследования явились следующие выводы:

2. Для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении достаточно справки из бюро технической инвентаризации об отсутствии жилых помещений в собственности гражданина, не учитывая при этом место его постоянной регистрации, а также документ, подтверждающий тот факт, что данный гражданин не является нанимателем жилых помещений по договору социального найма и не является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В связи с этим целесообразно применять ст. 51 ЖК РФ к членам семьи собственника с учетом выяснения всех данных, подтверждающих или опровергающих возможность признания указанных категорий лиц в качестве нуждающихся.

3. Ипотечный жилищный кредит отличается от других видов кредита, обеспечиваемых ипотекой, двумя особенностями: целевым назначением (предоставляется исключительно для приобретения жилья) и предметом залога, которым является приобретаемое жилье.

4. Для целостного развития механизма повышения доступности жилья граждан РФ необходимо использовать обширный спектр соответствующих институтов: развитие жилищно-накопительных кооперативов, строительно-сберегательных касс и, конечно же, ипотечное жилищное кредитование. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. В целом следует констатировать, что российское ипотечное законодательство дает большие возможности гражданам реализовать права на жилище путем получения долгосрочного кредита, и предоставляет кредитору право вернуть не возвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит продав с этой целью заложенное жилье. От уравновешенности прав и обязанностей кредитора и заемщика зависит дальнейшее развитие системы ипотечного жилищного кредитования

5. Учитывая юридическую природу ипотеки как разновидности залога, акцессорность которого проявляется в зависимости от права по основному обязательству, она не может возникать ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда обязательственные правоотношения прекратились. Однако законодатель счел возможным возникновение ипотеки ранее основного обязательства, предусмотрев данный нонсенс в п. 3 ст. 11 . Закона «Об ипотеке» Возможно, что ипотека на приобретаемое жилье возникает позже заключенного основного обязательства, что предусмотрено п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», но при этом момент заключения основного договора совпадает с моментом регистрации права собственности заемщика на жилое помещение с одновременным его обременением. В связи с этим целесообразно сохранить п. 1 ст. 11 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке».

6. Учитывая тот факт, что цели кредитования под залог недвижимости могут быть различными, следует классифицировать предоставляемые ипотечные кредиты на несколько видов: ипотечный кредит может предоставляться гражданам как для приобретения или строительства жилья (либо иного недвижимого имущества) с последующим его залогом, так и на иные цели путем залога уже имеющейся недвижимости (например, для занятия предпринимательской деятельностью). Поскольку целью национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является обеспечение граждан жильем, то соответственно целью ипотечного жилищного кредитования выступает выдача ипотечных кредитов гражданам исключительно с целью удовлетворения их потребностей в жилье. В силу этого отличительной чертой подобного вида кредитования является не только его потребительский характер, но и целевое использование ипотечного кредита и обеспеченность его исполнения приобретаемым или строящимся жилым домом или квартирой.

7. Юридическая конструкция ипотечного жилищного кредитования предполагает несколько вариантов приобретения жилья в кредит. Во-первых, получив денежные средства от кредитора, заемщик может приобрести уже готовое жилое помещение на вторичном рынке жилья, заключив договор купли-продажи либо иной договор, например, договор мены с условием доплаты, закладывая при этом приобретенное жилье до тех пор, пока не выплатит весь ипотечный кредит. Во-вторых, законодатель допускает возможность строительства квартиры в многоквартирном доме на взятые в долг денежные средства. При этом заемщиком заключается договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому заложенным считается объект незавершенного строительства. Кроме того, заемщик может построить свой собственный жилой дом на полученные денежные средства, при этом предметом договора ипотеки будет выступать объект, незавершенный строительством, а также принадлежащие залогодателю-заемщику материалы и оборудование, которые заготовлены для этого строительства.

8. Учитывая доступность ипотеки пока немногим, законодатель классифицирует ипотечное жилищное кредитование на два типа: коммерческое и социальное, целью которых является способствование улучшению жилищных условий потенциальных заемщиков, но при этом различны способы их реализации. Коммерческая ипотека распространяется на лиц, обладающих необходимой денежной суммой, достаточной для внесения первоначального взноса, а также среднемесячный доход которых позволяет им длительное время регулярно выплачивать ипотечный кредит -так называемые платежеспособные граждане, желающие, например, сменить квартиру повышенной комфортности на загородные коттеджи стоимостью несколько миллионов долларов. Другая категория граждан, которая не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия, признанные нуждающимися и состоящие на учете, вправе рассчитывать на государственную помощь в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство или приобретение жилья в собственность, к которым относятся молодые семьи, военнослужащие и иные граждане. При этом необходимо учитывать, что нуждающиеся в жилье граждане могут претендовать на жилищное кредитование как из федеральной программы (военнослужащие; молодые малообеспеченные семьи; вынужденные переселенцы; лица, выезжающие из районов Крайнего Севера; граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф и др.), так и из региональных программ (очередники; матери-одиночки; работники бюджетных учреждений и др.). При этом некоторые субъекты (молодые семьи, военнослужащие) подпадают под обе эти категории. Таким образом, создание механизмов социальной ипотеки для некоторых групп населения может стать шагом вперед в развитии рынка доступного жилья. Такой механизм будет действенным при одновременном оказании соответствующей государственной поддержки, направленной на снижение стоимости ипотечных ресурсов и соответственно обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только со средними доходами, но и с доходами ниже среднего.

9. Под термином «ипотечное жилищное кредитование» следует понимать совокупность действий кредитора и заемщика, направленных на предоставления кредита (или займа) под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения. При этом основной акцент необходимо делать именно на цели подобного кредитования: использование ипотечного кредита исключительно на приобретение или строительство жилья. Поэтому, к подобным правоотношениям следует применять норму ст. 77 Закона «Об ипотеке», поскольку именно она регулирует правоотношения, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим следует различать понятия «ипотечное жилищное кредитование» и «кредитование под залог жилого помещения». В первом случае предметом ипотеки выступает приобретаемое или строящееся жилое помещение, во-втором -уже имеющееся у заемщика жилье.

10. Несмотря на то что в целом нормативная база, направленная на реализацию системы ипотечного жилищного кредитования, сформирована, количество желающих участвовать в этом процессе явно меньше числа нуждающихся в получении жилья. Объясняется это различными факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России. Основным препятствием развития ипотечного жилищного кредитования выступает ограниченная платежеспособность населения, и при этом наблюдается недостаточность предложений и высокая стоимость квартир и жилых домов на рынке жилья, которая в большей степени искусственно спровоцирована спекулятивным спросом на жилье с целью инвестирования денежных средств и последующей перепродажи. Одной из причин постоянного роста цен является то, что застройщик вынужден самостоятельно подводить к строящемуся жилому дому инженерную инфраструктуру, что соответственно увеличивает стоимость жилья на 30 %, поскольку инвестиции при комплексной жилищной застройке территорий распределяются примерно в пропорции 70:30 на инвестиции в строительство жилья и на инвестиции в инфраструктуру. Обеспечивать земельный участок, на котором воздвигаются многоквартирные дома инженерией - это обязанность муниципалитета, которая не всегда исполняется. Постоянная ограниченность бюджетных возможностей муниципалитетов не позволяет им выполнять свои обязанности, что вынуждает разрабатывать новые способы разрешения возникающих в связи с этим проблем. Благодаря принятию Федерального закона 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», была разработана схема предоставления муниципальных земель в залог под заимствования, используемые на строительство инженерной инфраструктуры. Данные изменения закрепляют возможность оформления ипотеки на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и могут оказать наибольший положительный эффект применительно к формированию рынка доступного жилья, увеличению объемов жилищного строительства, в первую очередь за счет того, что застройщик получил возможность снять с себя затраты по строительству коммунальной и социальной инфраструктуры за счет продажи права (с длительной рассрочкой платежа) на подключение инженерной и социальной инфраструктуры муниципальным образованиям. Муниципальные образования, в свою очередь, могут обеспечить финансирование строительства объектов коммунальной и социальной инфраструктуры (например, за счет кредитных средств) под залог таких земельных участков.

Существующие высокие процентные ставки по ипотечному кредиту (13-15 %), внушительная сумма первоначального взноса (30 % от стоимости приобретенного жилья), скрытые расходы заемщика тоже тормозят развитие ипотеки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риелторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и вследствие этого невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

В некоторых субъектах РФ, где активно используется ипотечное жилищное кредитование, отсутствует маневренный фонд для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства, хотя в нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков. В связи с этим субъектам РФ и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы

11. Чтобы сделать ипотеку доступнее, улучшаются предлагаемые кредиторами условия ипотечного жилищного кредитования, что безусловно, является формой добросовестной конкуренции субъектов рынка ипотечных кредитов и стимулом для развития ипотеки в России. Усиление конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, заставляет их более лояльно относиться к заемщикам. Некоторые банки пошли на такую услугу, как индивидуальный подход, а также на снижение параметра минимальной суммы первоначального взноса, некоторые отказались от первоначального взноса, некоторые предлагают кредитные программы с отсрочкой его внесения. Таким образом, следует констатировать, что чем больше ипотека внедряется в российский жилищный рынок, тем более выгодными кажутся условия ипотечного жилищного кредитования.

12. Следует дифференцировать понятия «система ипотечного жилищного кредитования» и «ипотечные кредитные правоотношения». Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность правоотношений, возникающих между заемщиком и иными лицами, оказывающими содействие последнему в приобретении или строительстве жилья. Под ипотечными кредитными правоотношениями следует понимать обязательства, возникающие из кредитного договора или договора целевого займа, служащего основным обязательством, и договора об ипотеке, обеспечивающего его исполнение. При этом и основной договор и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляю, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и собственно ипотеке. В связи с этим предлагаем различать участников ипотечного кредитного правоотношения и участников системы ипотечного жилищного кредитования. К первой группе следует относить кредиторов и заемщиков, а также, в некоторых случаях, продавцов жилья, а ко второй - так называемых вспомогательных субъектов-служб, которые оказывают содействие для эффективного существования и развития системы ипотечного жилищного кредитования (продавцы жилья (строительные компании), страховые, риэлтерские и оценочные компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, инфраструктурные звенья (нотариат, органы опеки и попечительства и т. д.). Особыми участниками выступают созданные при поддержке органов государственной и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки

13. Из существующей формулировки п. 1 ст. 807 ГК РФ следует, что договор займа носит безвозмездный характер. В связи с этим считаем целесообразным изменить существующее определение п. 1 ст. 807 ГК РФ и сохранить его в следующей редакции: «По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа и проценты на нее или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества».

14. Поскольку целью выдачи ипотечного кредита является исключительно приобретение либо строительство заемщиком жилого дома или квартиры, то есть улучшение им своих жилищных условий, тем самым удовлетворение его потребности в жилье, полагаем, что на стороне заемщика могут выступать лишь физические лица.

15. Особенность ипотечного жилищного кредитования проявляется в том, что момент вступления в силу кредитного договора либо договора целевого займа, несмотря на их первоначальность определяться государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое или строящееся жилье.

16. Несмотря на то что ипотека в рассматриваемом нами случае возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, она обязательно должна быть оформлена в виде договора, содержание которого позволит определить объем прав и обязанностей, участвующих в правоотношении сторон.

17. Факт получения заемщиком кредита (или займа) не позволяет говорить о его использовании, следовательно, независимо от передачи суммы кредита или займа, кредитор (займодавец) становится залогодержателем только с момента государственной регистрации права собственности заемщика, поскольку только с этого момента считается возникшей ипотека. Таким образом, есть основания полагать, что договор об ипотеке приобретаемого или строящегося жилого дома или квартиры является базовым в системе ипотечного жилищного кредитования.

18. Соглашения, предусматривающие возможность перехода права собственности на заложенное имущество должника к кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация основного обязательства. В качестве условия договора об ипотеке стороны вправе предусмотреть возможность прекращения залогового обязательства другим обязательством: новацией или отступным, которые, по сути, не прекращают правовой связанности сторон, так как взамен обязательства, действие которого прекращается, ими совершается новое обязательство, заменяющее прежнее.

19. Поскольку ипотека предполагает возможность утраты жилого помещения собственником в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им основного обязательства, получение согласия на нее органов опеки и попечительства необходимо, но только в том случае, когда собственник закладывает уже имеющееся и принадлежащее ему жилье по правилам ст. 74 Закона «Об ипотеке», преследуя различные цели ипотечного кредитования. При этом, действительно, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, возникающую на основании договора об ипотеке. В связи с этим целесообразно требования п. 3 ст. 77 Закона «Об ипотеке» применять исключительно к ипотечным отношениям, возникающим не в силу закона, а в силу договора, поэтому предлагаем п. 3 исключить из содержания ст. 77, а сохранить в п. 5 ст. 74 данного Закона. Иначе получается, что потенциальные заемщики зависят от воли субъекта, который в рамках ст. 77 может ограничить их в реализации конституционного права на жилище.

20. Расширить сферу государственной поддержки населения с невысокими доходами позволит создание государственной корпорации жилищного кредитования, основной функцией которой должно стать рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, предоставленных определенным группам населения с дополнительной бюджетной поддержкой, и предоставление гарантий по привлечению средств для реализации федеральных социальных ипотечных программ. Учитывая тот факт, что меры по страхованию ипотечных кредитов входят в план реализаций приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», предлагаем создание правового государственного института, юридической формой которого может служить государственная корпорация.

21. Заемщик, став в рамках ст. 77 Закона «Об ипотеке» собственником, не лишен в силу ст. 209 ГК РФ права на распоряжение жилым домом или квартирой, поскольку при переходе права собственности на заложенное имущество право залога сохраняет силу. Даже при наличии оговорки о том, что распоряжение производится не иначе как с согласия залогодержателя, сделка отчуждения не утрачивает силы, пока не будет оспорена залогодержателем.

22. Договор об ипотеке, предметом которого являлся строящийся жилой дом без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространяется на построенное жилое здание. Это значит, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства

23. Следует констатировать, что после получения заемщиком ипотечного кредита и вложения его в строительство квартиры права кредитора до получения застройщиком статуса собственника квартиры фактически не защищены, поскольку правоотношения между заемщиком и кредитором по поводу обеспечения исполнительности должника будут складываться лишь после регистрации его права собственности на построенное жилое помещение. В период строительства квартиры с заемщика не снимается обязанность по возврату кредита, но в случае если он не станет ее исполнять, возможность обратить взыскание у кредитора отсутствует, поскольку он не имеет статуса залогодержателя, а заемщик -статуса собственника. Заключив договор долевого участия, заемщик приобретает лишь право требовать исполнения застройщиком обязанностей по строительству дома, кредитор, в свою очередь, принимает в залог фактически лишь право требования на строящуюся квартиру и в связи с этим несет определенный риск. Полагаем, что ипотека строящейся квартиры в многоквартирном жилом доме не всегда является надежным средством обеспечения защиты прав кредитора.

24. Поскольку при ипотечном жилищном кредитовании всегда наблюдается совпадение в одном лице заемщика и залогодателя, в договоре об ипотеке указывать срок, размер и существо исполнения основного обязательства необязательно, поскольку нет необходимости дублировать условия, предусмотренные кредитным договором или договором займа. В связи с этим считаем, что в договоре об ипотеке, возникающего в силу закона, условия о сроке, существе и размере основного обязательства не являются существенными.

25. Выделяют два вида процентов: проценты, устанавливаемые ст. 809 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами, и проценты, которые начисляются на основании ст. 811 ГК РФ, за пользование денежными средствами сверх предусмотренных в договоре сроков, которые следует рассматривать как меру гражданско-правовой ответственности. К ним применима норма ст. 333 ГК РФ о праве суда сократить сумму такого рода процентов, если она несоразмерна последствиям просрочки заемных средств.

26. Привлечение к ответственности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и соответственно основного договора - кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Подобный способ прекращения обязательства вытекает из сущности самого залогового обязательства, при котором принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, и кредитор получает эквивалент за счет имущества должника.

27. Пункт 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» связывает момент прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным жилым домом или квартирой с моментом обращения на него взыскания. Полагаем, что момент прекращения пользования жилым помещением должен определяться моментом прекращения права собственности залогодателя на него. Данный момент наступает тогда, когда лицо, предложившее на торгах наивысшую цену, заключает с организатором торгов договор купли-продажи, регистрирует его в Едином реестре прав и регистрирует переход права собственности на указанный объект недвижимости. Лишь с этого момента право собственности и соответственно право пользования данным жилым помещением у залогодателя прекращается. В связи с этим необходимо в п. 1 ст. 78 Закона «Об ипотеке» внести изменения и сохранить в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

1. Нормативные акты и официальные документы11 .Всеобщая декларация прав человека // Рос. газ. 1995. 21 апр.

2. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 г. // Ведомости ВС СССР. 1976. -№ 17. - Ст. 291.

3. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Рос. газ. 1993. - 25 дек.

4. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. -№ 32. - Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. -№ 5. - Ст. 410.

6. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года // Собрание узаконений РСФСР. -1922.-№71.-Ст. 904.

7. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года: Принят Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964.- №24.-Ст. 16.

8. Гражданско-процессуальный кодекс РФ. М.: ООО «ТК Велби», 2003.- 176 с.

9. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Рос. газ. 2005. - 12 янв.

10. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // СЗ РФ. -2001. -№44. Ст.4147.

11. Налоговый кодекс РФ. 4.1, 2 (по состоянию на 15 апреля 2005 г.). Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005. 584 с.

12. О банках и банковской деятельности: Закон РФ от 2 декабря 1990 года № 395 (в ред. от 3 февраля 1996 года № 17-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. - № 6. - Ст. 498.

13. О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. -№ 13.-Ст. 1239.

14. О государственной пошлине: Закон РФ от 31 декабря 1995 года № 226-ФЗ // СЗ РФ. 1996. -№ 1. - Ст. 19

15. О земельной реформе: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. - № 26. - Ст. 327.

16. Об исполнительном производстве: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № Ц9-ФЗ (в ред. от 27.12.2005) // СЗ РФ. 1997. - № 30. -Ст. 3591.

17. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ. 2003. - № 46 (ч. 2). - Ст. 4448.

18. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Рос. газ. 2004. - 31 дек.

19. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федеральный закон РФ от 20 августа 2004 г. № 117 ФЗ (в ред. от 02.02.2006) // Рос. газ. - 2004. - 25 авг.

20. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 // СЗ РФ. 1998. -№ 31. - Ст. 3813.

21. О кредитных историях: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. //Рос. газ.-2005.-31 дек.

22. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 // Рос. газ. -1996.-№ 168.

23. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестник ВАС. 1996.-№9.С.5-7, 17.

24. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник ВАС. -2005. -№ 3.

25. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Рос. газ. -2006.- 11 мая.

26. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. - № 3. - Ст. 278.

27. Жилище: Федеральная целевая программа на 2002-2010 годы: Утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Рос. газ. -2001.-19 сент.

28. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Утв.яприказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 // Рос. газ. 2001. - 22 авг.

29. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти: Утв. Минюстом РФ 19 марта 1996 г. // Рос. вести. 1996. - 21 мая .1.. Книги (монографии, учебники, учебные пособия)

30. Актуальные проблемы гражданского права/Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, 2000. - 387 с.

31. Актуальные проблемы жилищного права: Сб. работ памяти П.И. Седугина. М., 2003. - 318 с.

32. Анненков К. Система русского гражданского права. 2-е изд. СПб., 1901.- 478 с.

33. Антимонов Б.С. Основания договорной ответственности * социалистических организаций. М.: Госюриздат, 1962. - 175.

34. Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. - 348 с.

35. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004. - 638 с.

36. Брагинский М.И. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М., 1999.-680 с.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. - 638 с.

38. Брауде И.Л., Пергамент А.И Жилищное право. М., 1956. - 142с.

39. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб., 1896.698 с.

40. Вишневский А.А. Залоговое право: Учеб. и практ. пособие. М.: Бек, 1995.- 178 с.

41. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. 7-е изд. Петроград, Киев, 1915. - 699 с.

42. Галаган И.А. К вопросу о понятии ответственности по советскому праву // Учен. зап. Новгород, 1958. - Т. 5. - 426 с.

43. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб.,1896. - 84 с.

44. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье: люди и Национальный проект. М.: Европа, 2006. - 126 с.

45. Горемыкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. 1999. - 294 с.

46. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. М.: Филинъ, 1999.- 586 с.

47. Гражданское право. Т. 1. Учеб. Изд-е 6-е, перераб. И допол / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2002. - 776 с.

48. Гражданское право: Учебник. Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. - Т.1. - 816 с.

49. Гражданское право: Учебник // Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993.- Т. 2.-452 с.

50. Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997.- 264 с.

51. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. -М., 1964.- 465 с.

52. Гурвич М.А. Право на иск. М.; Л., 1949. -315 с.

53. Гуртов В.К., Марголин A.M., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. -М.: Изд-во РАГС, 2002. 296 с.

54. ДернбургГ. Пандекты. Т.1. Ч. 2. СПб., 1905. - 364 с.

55. Довдиенко И.В. Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.

56. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1997.-765 с.

57. Дыдынский Ф. Залог по римскому праву. Варшава, 1872. - 105с.

58. Завидов БД. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке». М., 1999.-426 с.

59. Звоницкнй A.C. О залоге по русскому праву. Киев,1912. - 400 с.

60. Зом Р. Институции: учебник истории и системы римского гражданского права. СПб., 1908. - 495 с.

61. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке». // СПС ГАРАНТ.

62. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. -Л.,1955.- 310 с.

63. Ипотека в России / Под ред. A.B. Толкушкина. М., 2002. - 525 с.

64. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И.С. Радченко. М., 2004. - 487 с.

65. Ипотечное кредитование на рынке жилья / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатников. М, 2006. - 272 с.

66. Калмыков Ю.Х. Избранное. Труды. Статьи. Выступления. М., 1998. -.312 с.

67. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.,1999.416 с.

68. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. / Отв. ред. АЛ. Маковский. М., 1998. - 316 с.

69. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // Отв. ред. О.Н. Садиков. Ч. 1.-М., 1997.-334 с.

70. Комментарий к Конституции РФ / Под ред. Б.Н.Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М., 1994. - 782 с.

71. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В, Основы организации ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М., 1996.-414 с.

72. Малеин Н.С. Об институте юридической ответственности // Юридическая ответственность: проблемы и перспективы. Тарту, 1989. -138 с.

73. МейерД.И. Русское гражданское право. 4.2. - М.,1997. - 455 с.

74. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений: Моногр. Рязань, 1994. - 208 с.

75. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России: Науч.-практ. пособие. СПб., 2003. 439 с.

76. Перепелкина В.Н. Жилищное право: Учеб курс. М., 2006. - 224с.

77. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. - СПб., 1896. - 745 с.

78. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1999.- 353 с.

79. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ // Под общ. ред. П.В. Крашенинникова // СПС Гарант.

80. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. - 252 с.

81. Пугинский Б.К. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М.,1984. - 137 с.

82. Разумова К.А Ипотечное кредитование: Учеб. пособие. СПб., 2005. - 208 с.

83. Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б, Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1999. - 498 с.

84. Ровный В.В. Проблемы единства российского частного права. -Иркутск, 1999.-208 с.

85. Самощенко КС., Фарукшин М.Х. Ответственность по советскому законодательству. М., 1971.-312 с.

86. Сафиуллин Д.Н. Теория и практика правового регулирования хозяйственных связей в СССР. Свердловск: Изд-во Урал, ун-та, 1990. - 140 с.

87. Седугин П.К Жилищное право. М., 2002. - 485 с.

88. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. -М.: Аудитор, 2000. 245 с.

89. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М, 1999.- 122 с.

90. Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство XXX веков. -Т.З: Акты Земских соборов. М.,1985. - 512 с.

91. Советское жилищное законодательство: Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 1986. - 457 с.

92. Стоякин Г.Я. Меры защиты в советском гражданском праве. -Свердловск, 1973. 164 с.

93. Сулейменов М.К., Покровский Б.В., Жакенов В.А. и др. Договор в народном хозяйстве (вопросы общей теории). Алма-Ата, 1987. - 173 с.

94. Толкушкин A.B. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС ГАРАНТ, 2005.

95. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. JL, 1967. - 486 с.

96. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб., 2001.144 с.

97. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Юстицинформ, 2007. - 434 с.

98. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.211 с.

99. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Изд-во Академии наук СССР. 1954.-240 с.

100. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.

101. Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. М., 1961. - 448 с. 2.73 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.1. М.,1995. -560 с.

102. I. Статьи, периодические издания

103. Архипов C.B. Рецепт игры на понижение // Рос. газ. 2006. - 30 мая. - С. 7.

104. Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. - № 4. - С. 5.

105. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. - № 8. - С.31.

106. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Рос. юстиция. 2000. - № 5. - С. 32.

107. Гладунов О. Банкрот по собственному желанию // Рос. газ. 2007. -23 мая. - С. 6.

108. Гладунов О. Ипотеку подкосили // Рос. газ. 2006. - 9 сент. - С. 6.

109. Гладунов О. Невидимый процент // Рос. газ. 2000. - 3 июля. - С.

110. Грудцына Л.Ю., Козлова, М.Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика. 2006. - № 5. - С. 29.

111. ГумаровИ. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 1998 . - № 10. - С. 58.

112. Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. 2006. № 1.

113. Зверева Е.А. Ответственность предпринимателя за нарушение условий договора // Право и экономика. 1997. - № 2-4. -С. 21.

114. Ипотека пошла по рукам // Рос. бизнес-газета. 2005. - № 37.1. С. 9.

115. Киселев A.A. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Хоз-во и право. 2005. - № 11.- С.24.

116. Колодина И. Ипотечные бумаги рвутся на рынок // Рос. газ. 2005.2.

117. Кучер Н. Рынок жилья: доступен не всем // Парламент, газ. 2005.- 25 февр.-С. 8.

118. Макаров Г. Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимого имущества// Хоз-во и право. 1999. - №8. -С. 107.

119. Малахова A.A. Право собственности граждан на отдельные объекты: Цивилистические записки: Вып. 5: Проблемы кодификации гражданского законодательства в РФ/ Под ред. В.А. Рыбакова, А.Я Гришко.- М.: ИГ «Юрист», 2004. 630 с.

120. Махлин М. Ключ от квартиры, где деньги лежат // Рос. бизнес-газета. 2005. - № 34. - С. 6.

121. Невинная Н. Ипотека становится дешевле // Рос. газ. 2006. - 14 июня. - С. 8.

122. Невинная Н. Жилищный кодекс // Рос. газ. 2005. - 2 марта. - С.

123. Никифорук В. Купил жилье снимай угол // Рос. газ. - 2005. - № 237.- С. 9.

124. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) //Хоз-во и право. 2000. - № 4. - С. 8.

125. Позднякова Е. Ипотека встает на ноги // Рос. газ. 2005. - № 81. - С. 8.

126. Пономарев В.Н, Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 1. - С. 40.

127. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журн. рос. права. 2000. - №2. - С. 41.

128. Приходько В. Жилищный синдром // МК. 2005. - 21 февр. - С.11.

129. Рогожин Н. Влияние судебных решений на ипотечное законодательство // Закон. 2002. - № 10. - С.92.

130. Ронъжин A.A. Способы ослабления акцессорного характера ипотечного правоотношения // Юрист. 2004. - № 8. - С. 31.

131. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. - № 3. - С. 53-54.

132. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журн. рос. права. 1999. - № 12. - С. 114.

133. Синочкин Д. Ментальный тормоз ипотеки // www.ipocredit.ru/materials/comment.aspx/71.

134. Смолянников А. Ипотека: сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1998.- №7.- С. 115.

135. Сокол Л.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования//Адвокат. 2007.- №3.- С. 15.

136. Стюньков В. П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. №8. С. 50.

137. СухановЕ.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хоз-во и право. 1998. - № 6. - С. 4.

138. Товстолес H.H. Сущность залога в историческом развитии по русскому гражданскому праву // Журн. Мин. юстиции. 1898. - № 8. - С. 168.

139. Федорченко А., Смолянинков А. Ипотека: теория сквозь призму законодательства // Консультант директора. 1997. - № 10. - С. 36.

140. Филиппова Е.С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»// Законодательство и экономика. - 2006. - № 8. - С. 18.

141. Храмова Ю. Как купить квартиру в кредит // Комсомольская правда. 2005.- 17 марта. - С.6.1.. Диссертации и авторефераты диссертаций

142. Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Дис. . канд. юрид наук. -М., 2005.- 198 с.

143. Вязовская Т.Н. Гражданско-правовая природа залоговых отношений: Автореф .дис.канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. - 23 с.

144. Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: Автореф. дис. . канд. юрид. наук.- Екатеринбург, 1998. -26 с.

145. Дударева Е. В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис . канд юрид. наук. М., МГЮА, 2007. - 22 с.

146. Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости): Автореф. дис . канд юрид. наук. Волгоград, 2006. -31 с.

147. Камышапский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. СПб., 2000. - 37 с.

148. Ковалева O.A. Кредитный договор с ипотечным обеспечением, его место и роль в регулировании обязательственных отношений: Автореф дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. - 23 с.

149. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис . канд юрид. наук. Саратов, 2004. - 26 с.

150. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Автореф. дис. . канд юрид. наук. -Краснодар, 2004. 23 с.

151. Леванов А.Ю. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис . канд юрид. наук. Краснодар, 2002. - 23 с.

152. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М.:, 2001. - 24 с.

153. Судаков A.A. Договор залога предприятия: вопросы теории и практики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2006. - 27 с.

154. Фадеев A.B. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис . канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. - 23 с.

155. Чагай К. А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Автореф. дис. . канд. экон. наук. М., 2000. - 28 с.

156. Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореф. дис. канд. юрид. наук.-М., 2001.-23 с.

Автор: Ливанская, Елена Владимировна
Город: Рязань
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ливанская, Елена Владимировна, кандидата юридических наук

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ливанская, Елена Владимировна, кандидата юридических наук