АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Особенности возникновения и реализации прав на землю»
На правах рукописи
КОВАЛЕВА ИРИНА СЕРГЕЕВНА
ОСОБЕННОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Специальность — 12 00 03 — гражданское право, семейное право, предпринимательское право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва, 2007 г.
003066893
Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности
Научный руководитель доктор юридических наук, профессор
Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор
Ведущая организация Академия права и управления (НОУ)
Защита состоится 19 октября 2007г в 15 час 00 мин на заседании Диссертационного совета К 401 001.01 в Российском государственном институте интеллектуальной собственности по адресу 117279, г Москва, ул Миклухо-Маклая, д 55-а
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного института интеллектуальной собственности по адресу 117279, г Москва, ул Миклухо-Маклая, д 55-а
Автореферат разослан «17» сентября 2007г
Синельникова Валентина Николаевна
Быстров Григорий Ефимович
кандидат юридических наук, Князева Евгения Симоновна
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент
И А. Носова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Обращение к исследованию гражданско-правового регулирования возникновения и реализации прав на землю обусловлено состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, согласно которому земля объявлена «природным объектом и природным ресурсом» «недвижимым имуществом», «объектом права собственности и иных прав» Однако, земля является особым видом недвижимости, объектом природного происхождения Кроме того, в отличие от других объектов природного происхождения земля - основа жизни и деятельности человека, и поэтому должна иметь статус особого объекта правоотношений, со специфическими условиями ее использования
Вместе с тем, уровень правовой регламентации земли как объекта правоотношений и содержание прав и правомочий на землю, вызывает довольно широкий круг вопросов как в научной литературе, так и в правоприменительной деятельности В частности, к наиболее часто обсуждаемым вопросам относятся
- взаимосвязь между методами правового регулирования прав на землю и практическим исполнением законодательства, а также негативными последствиями, сопровождающими отсутствие единства правотворчества и правоприменения,
- возникновение и реализация прав на земельный участок под зданиями, строениями, сооружениями,
альтернатива применения гражданского или земельного законодательства при регулировании однородных отношений
Эти и многие другие вопросы, возникающие в теории и практике землепользования, нуждаются в уточнении с учетом существующего практического опыта и действующих правовых норм
Наука большей частью обращает внимание на правовые дефиниции, которые не всегда отражают сущность определяемого явления и логику с
предшествующими основополагающими дефинициями действующего законодательства, что приводит к произвольному толкованию и различного рода противоречиям в системе законодательства Вследствие этого первостепенными проблемами правового регулирования возникновения и реализации прав на землю также являются
1) несовершенство законодательства,
2) отсутствие эффективных правовых норм, обеспечивающих осуществление прав на землю субъектами земельных правоотношений
Поэтому представляется важным исследовать закрепленные в законодательстве правовые нормы, регулирующие порядок возникновения изменения и прекращения прав на землю, а также выявить причины влекущие за собой правовые последствия сложившихся противоречий Степень научной разработанности проблемы Вопросы прав на земельные участки не стали еще предметом особого внимания цивилистов
Общие вопросы прав на землю в целом были исследованы в трудах таких ученых, как Д И Мейер, И А Покровский, К П. Победоносцев, В А Савельев, К И Скловский, С В Скрябин, М К Сулейменов, А П Сергеев Е А Суханов, Ю К Толстой, Г Ф Шершеневич, Л В Щенникова и др
Отдельные аспекты данной тематики исследования (ограничение права собственности, соотношение земельного и гражданского права, объекты вещных прав, основания возникновения вещных прав и пр), отражены в работах Г А Аксененок, Е Г Быстрова, Р К Гусева, В В Витрянского, А К Голиченкова, Б М Гонгало, В А Дозорцева, Ю Г Жарикова, И А Иконицкой, ОС Иоффе, ВП Камышанского, ОМ Козырь, Н И Краснова, О И Крассова, Н И Комова, В П Мозолина, Т А Мечетиной, О Н Садикова, Т Б Станкевич, Е А Суханова, Н А Сыродоева, Ю К Толстого, Л П Фоминой, Г В Чубукова и др
Непосредственно вопросами прав на землю занимались С А Боголюбов, Е Г Быстров, Р К Гусев, К М Ильясова, О И Крассов, Е Б Осипов и др
Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав Например, Д В Петров подробно исследует право хозяйственного ведения и право оперативного управления Применительно к земельному участку Л В Щенниковой рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитута С Г Певницким, О М Козырь и А А Маковской проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем
Заслуживают внимания ряд диссертационных работ, которые посвящены ограниченным вещным правам, но их авторы рассматривают или общие вопросы данных прав, например И В Рыжих1, или анализируют отдельные виды вещных прав, например, А А Бирюков2, Е С Князева3
Таким образом, актуальность и степень научной разработанности темы позволили определить цель, объект, предмет и структуру диссертационного исследования
Целью диссертационного исследования является комплексное изучение правовой природы прав на землю, особенностей их возникновения и реализации, выявление существующих теоретических и практических проблем для разработки предложений по совершенствованию действующего законодательства
Вышеуказанная цель определила постановку следующих основных исследовательских задач
— исследовать теоретическое положение понятия «земельный участок» для определения содержания данного вида имущества, а также правомочий субъектов земельных правоотношений,
1 Рыжих И В Правовое регулирование ограниченных вещных прав на землю дис канд юрид наук 12 00 03 Москва, 2006 184 с РГБОД, 61 07-12/110
2 Бирюков А А Сервитута: в российском гражданском законодательстве Дис канд юрид наук 12 00 03 Ставрополь, 2004 165 с РГБ ОД, 61 04-12/1243
3 Князева Е С Особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами Дис канд юрид наук 12 00 03 Москва, 2006 263 с РГБ ОД, 61 06-12/573
- провести научно-практический анализ особенностей взаимодействия гражданского и земельного законодательства в сфере правового регулирования прав на землю, выявить существующие противоречия и обозначить пути их решения,
- провести комплексный анализ оснований возникновения прав на землю и определить их гражданско-правовые особенности,
- дать характеристику установленным в законодательстве правам на землю и выявить гражданско-правовые особенности их реализации в РФ
Объект диссертационного исследования: совокупность правоотношений, связанных с особенностями возникновения и реализации прав на землю
Предмет диссертационного исследования составили законодательные и иные нормативные акты, регулирующие вопросы возникновения и реализации прав на землю, а также труды российских и зарубежных ученых, посвященные указанной теме и имеющие общетеоретический характер, арбитражная и судебная практика рассмотрения споров, связанных с возникновением и реализацией прав на землю
Методология и методика исследования
Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания и ряд частно-научных методов исторический, формально-логический, системно-структурный, статистического анализа и формально-юридического
Теоретическую основу исследования составили научные труды ведущих специалистов науки земельного права Г Е Быстрова, Р К Гусева, С А.Боголюбова, И.А Иконицкой, О И Крассова, Г В Чубукова и др Особенностям правового регулирования прав на землю посвящены отдельные научные труды следующих авторов О К Голиченкова, И А Иконицкой, Н В Карловой, О М Козырь, и др В основу диссертационного исследования приняты результаты научных трудов в области гражданского права С А Боголюбова, А А Варламова,
А К Голиченкова, Ю Г Жарикова, И А Иконицкой, О В Карамышевой Н И Краснова, О А Красавчикова, А И Осипова, В В Петрова, Е А Суханова, М Ю Тихомирова, В X Улюкаева, В Н Хропанюка и др авторов Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей различные исследования по тем или иным вопросам прав на землю, приходится констатировать, что труды уважаемых ученых посвящены отдельным вопросам правового регулирования возникновения и реализации прав на землю, в то время, как специфике возникновения и реализации прав на землю уделяется недостаточно внимания До настоящего времени отдельное комплексное исследование особенностей возникновения и реализации прав на землю отсутствует Между тем, существует очевидная потребность не только в комплексном исследовании указанных проблем, но и разработке путей и способов их законодательного решения
Таким образом, можно утверждать, что тема диссертационного исследования недостаточно разработана в науке гражданского права
Эмпирическую базу исследования составили более 400 актов различных судебных инстанций России Высшего Арбитражного Суда, арбитражных, третейских судов и судов общей юрисдикции, практика фактических и юридических действий собственников земельных участков, землепользователей, арендаторов земли, связанных с особенностями реализации прав на землю
Сбор материала, послужившего эмпирической базой исследования, в основном осуществлялся на территории России, включая Республику Хакасия, с марта 2002г по май 2007г За указанный период автором изучена и обобщена опубликованная судебная практика рассмотрения споров относительно порядка и условий возникновения и реализации прав на землю, проанализированы практические вопросы, возникающие в процессе применения гражданского и земельного законодательства
Научная новизна - настоящая работа является комплексным исследованием теоретических и практических аспектов особенностей
возникновения прав на землю по действующему российскому законодательству и эффективного механизма их реализации
Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту:
1 Конституцией РФ от 12 декабря 1993 г в ст 9, 36 впервые определены формы собственности и условия распоряжения землей и другими природными ресурсами После принятия ЗК РФ и возможности реализации права частной собственности на землю, ограниченные вещные права «постоянное (бессрочное) пользование» и «пожизненное наследуемое владение» признались новым земельным законодательством «переходными» и постепенно должны быть переоформлены на права собственности либо аренды4
По нашему мнению, исключение этих прав приведет к последствиям, которые коснутся практически каждого субъекта земельных правоотношений Существование положений, что гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования больше не предоставляются с учетом п 3 ст 20 ЗК РФ, в котором определено сохранение приобретенных прав, нельзя признать убедительными Права, предоставленные гражданам и организациям ранее, должны обеспечиваться и защищаться государством как высшая ценность (ст 2, 18 Конституции РФ) В случае «переоформления» на аренду речь идет о том, что имеющееся у лица бессрочное и безусловное право пользования заменяется на аренду, которая означает прямо противоположное право пользования участком, ограниченное сроком и условиями договора Исключение этих прав понуждает граждан менять статус земельного участка, ограничивая тем самым право на выбор статуса, по которому земельный участок будет принадлежать гражданину
Существование прав постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения целесообразно сохранить, с тем,
4 Литвак Е Г, Злыгосгев Н Н, Харченко В А Обзор политики регулирования земельных отношений в 1990-2005 гг М 2005 С 21
чтобы по желанию субъектов гражданских правоотношений они могли выбрать один из имеющихся вариантов владения, пользования и распоряжения землей Это позволит устранить противоречия ГК РФ Конституции РФ, а также использовать в полном объеме гарантии защиты и охраны прав участников гражданских правоотношений, объектом которых является земля и права на нее, провозглашенные Конституцией РФ
2 В связи с тем, что перечень правомочий, входящих в право распоряжения земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении (п 1 ст 267 ГК РФ), явно ограничивает волю владельца, целесообразно дополнить указанный перечень правом приватизировать этот участок или получить на него право безвозмездного срочного пользования или аренды Необходимо также исключить п 2 ст 21 ЗК РФ, устанавливающий запрет на распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, предоставив право распоряжения таким земельным участком
Это позволит устранить образовавшееся противоречие между нормами ст 267 ГК РФ и ст 21 ЗК РФ, и предоставит владельцам, согласно ст 267 ГК РФ, право передачи земельного участка другим лицам в аренду или срочное пользование, что обеспечит более эффективную реализацию этого права
3 Существующее в настоящее время параллельное регулирование статуса земельного участка и прав на него гражданским и земельным законодательством нельзя считать положительным опытом России Более того, коллизия законодательных норм тормозит использование земельных участков как объектов хозяйственного оборота и существенно ограничивает права субъектов, в ведении которых они находятся Например
1) В соответствии со ст 267 ГК РФ, владелец земельного участка может передавать в аренду или безвозмездное срочное пользование его
другим лицам Однако в соответствии со ст 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения не допускается за исключением перехода прав по наследству,
2) В соответствии со ст 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставляется гражданам и юридическим лицам , а п 3 ст 20 ЗК РФ устанавливает, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются,
3) Согласно ст 270 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок
а в соответствии с п 4 ст 20 ЗК РФ граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками,
4) Согласно п 2 ст 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, к другому лицу, другое лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости При этом весь объем прав, принадлежащих лицу, отчуждающему имущество, должен перейти к лицу, приобретающему это имущество Более того, как показала практика, в действительности при переоформлении прав на земельный участок ЗК РФ регулирует переход прав п 3 ст 35 ЗК РФ, а именно при переходе права собственности на здание, строение, сооружение право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект собственности, утрачивается, и правоприобретатель уже обязан оформить земельный участок совсем на другом праве (аренды либо собственности), т е право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме при переходе указанного права не происходит,
5) Ст 553 ГК РФ допускает отчуждение здания, а п 4 ст 35 ЗК РФ не допускает отчуждения здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка,
6) В соответствии со ст 1, п 2 ст 209, ст 273, ст 421 ГК РФ в которых четко указано, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия учитывая свободу договора и недопустимости произвольного вмешательства в какие-либо частные дела При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон Напротив, ст 35 ЗК РФ - переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник Так, рассматриваемая норма ст 35 ЗК РФ выглядит не корректной Согласно ГК РФ это означает, что право на земельный участок в данном случае не переходит к приобретателю недвижимости, а такой переход осуществляется на основании сделки, и передаваться может не только то право, которое принадлежало отчуждателю (право собственности), а любое право, которое может возникнуть в результате распоряжения собственником принадлежащим ему земельным участком Указанная норма ЗК РФ исключает возможность определения договором иного передаваемого права на соответствующую часть земельного участка В данном случае, необходимо руководствоваться ГК РФ, следуя природе сделок
Таким образом, вопрос о правах на землю должен регулироваться как ГК РФ, так и ЗК РФ, но с разной степенью детализации В отношении эффективного гражданско-правового регулирования прав на землю, необходимо, основываясь на п 2 ст 3 ГК РФ, привести в соответствие, нормы ЗК РФ Например, к предмету ведения ЗК РФ должна быть отнесена земля как природный объект и природный ресурс, а также порядок ее
использования Предметом регулирования ГК РФ - права на земельный участок Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст 5 ГК РФ) Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или при отсутствии аналогичных норм субъекты должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ) Это позволит устранить существующие противоречия в имущественных отношениях между нормами ГК РФ и ЗК РФ, объектом которых является земельный участок, соблюдая природу имущественных правоотношений
4 Научно-практический анализ правовых норм также позволил прийти к выводу, что ни один из вариантов юридической связи земельного участка и строения в форме единого объекта правоотношения согласно ст 1 ЗК РФ не нашел своего последовательного воплощения в ГК РФ Предполагается, что указанный принцип в отношении земли и зданий, строений, сооружений в Российской правовой системе не реализуем Поясним конкретно
4 1 ГК РФ в ст 130 не выделяет землю и другие природные объекты в качестве особого недвижимого имущества - главной вещи В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 отражена та же позиция - установлен единый порядок регистрации независимо от видовых характеристик объекта
4 2 Конструкция главной вещи и принадлежности предполагает, что принадлежность следует правовой судьбе главной вещи лишь до тех пор, пока стороны своим соглашением не установили иное Представляется, что в основе разделения побочных вещей на части и принадлежности лежит характер и прочность их связи с основной или главной вещью, где принадлежность объединена с главной вещью функционально, поэтому ее
5 Федеральный закон от 21 07 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Российская газета 1997 N145
следование за такой вещью предопределено намерением сторон сделки сохранить функциональное предназначение комплекса «главная вещь -принадлежность»
Такая юридическая конструкция предполагает рассмотрение строения в качестве составной части земельного участка, исходя из того, что в правовом отношении и земельный участок и строение рассматриваются как единый объект, как одна индивидуально-определенная вещь Особенность анализируемой конструкции заключается в том, что такая конструкция не создана из «равноправных» составных частей Ведущее значение придается земельному участку
4 3 Строение с земельным участком под ним не признаются ГК РФ и сложной вещью Согласно п 2 ст. 552 ГК РФ допускаются случаи раздельного существования здания и земельного участка, не рассматривая здание и земельный участок как сложный единый объект Таким образом, на современном этапе земельный участок и находящиеся на нем здания, строения являются разными объектами недвижимости Напротив, части сложной вещи становятся единым ее составом, и установление самостоятельных прав на них является невозможным Установление самостоятельных титулов на части сложной вещи означав! ее юридическую гибель и появление иных - многочисленных самостоятельных объектов гражданских прав, которые ранее являлись составными частями сложной вещи Поскольку существование различных титулов ограниченных вещных прав - постоянного (бессрочного) пользования и аренды на земельный участок, право хозяйственного ведения и оперативного управления на здание и право на земельный участок, допускается многочисленными нормами действующего гражданского законодательства, рассмотрение таких объектов в качестве частей сложной вещи представляется необоснованным Согласно ст ¡34 ГК РФ - все части сложной вещи рассматриваются как единый объект одной и той же сделки Согласно п 2 ст 552 ГК РФ, собственник
земельного участка может передать собственнику строения право аренды, и иные, отличные от собственности права на земельный участок
4 4 Земельный участок «со строением» не оценивается действующим гражданским законодательством как простая вещь Главная характеристика простой вещи заключается в невозможности самостоятельного юридического существования частей такой вещи Следовательно, не может также одна из частей принадлежать лицу на праве собственности (строение), а другая - на ограниченном вещном праве - постоянное (бессрочное) пользование и аренда - (земельный участок) Однако, группа гражданско-правовых норм, свидетельствующих о неприменимости конструкции простой вещи к земельному участку со строением, в общем виде указывает на допустимость существования различных прав на земельный участок и строение, что противоречит сути простой вещи К таким нормам следует отнести п 2 ст 263 ГК РФ, где собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке, свидетельствует о том, что в соответствии с договором собственность на земельный участок и строение может быть «разделена» между различными лицами На возможность существования разных собственников у земельного участка и здания, сооружения и иной недвижимости указывают также ст 271 ГК РФ, п 2 ст 272 ГК РФ, 273 ГК РФ, пп 2, 3 ст 552 ПС РФ, ст 553 ГК РФ, пп 2, 3 ст 652 ГК РФ, ст 64, 66 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
4 5 Земельный участок и здание не образуют единого объекта, поскольку абсолютного тождества правовой судьбы земли и строений реализовать не представляется возможным. Это обстоятельство отражено в ЗК РФ Так, в п 4 ст 35 ЗК РФ называются два исключения из общего правила о необходимости отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу только совместно с земельным участком Речь идет 1) об отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре
вместе с частью земельного участка, и 2) об отчуждении здания, строения сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота
4 6 На современном этапе в России данный принцип вступает в противоречие с принципом свободного распоряжения собственностью (с учетом ст 1 ГК РФ) Если же следовать принципу единства этих объектов, то собственник необоротоспособного земельного участка лишается права свободно распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке 6
Таким образом, анализ действующего российского законодательства показывает, что в данном случае речь идет лишь о не совсем корректном использовании соответствующей терминологии Противоречие является не в образовавшемся разрыве между вещными правами на землю и другим недвижимым имуществом Речь идет о неверном толковании и использовании п 1 ст 130 ГК РФ по отношению к п 5 ст 1 ЗК РФ Содержание юридической связи земельного участка и строения в российском гражданском праве не может быть охарактеризовано как «следование» в его классическом варианте Абсолютная невозможность раздельного существования права собственности на строение и земельный участок не вписывается в российскую правовую модель7
Поэтому представляется, что «единый объект» как форма юридической связи земельного участка и строения не вполне отвечает нуждам гражданского оборота недвижимости и потому нецелесообразным является нормативное закрепление данной формы названных объектов недвижимого имущества
5 В целях реализации эффективного механизма охраны прав на землю основными путями совершенствования законодательства также будет являться четкое закрепление правомочий участников гражданских правоотношений, объектом которых является земельный участок
6 Гришаев С П Недвижимое имущество и сделки с ним // Библиотечка российской газеты М № 18 С ИЗ
7 Бурлаченко О В К вопросу о природе прав собственника строения на земельный участок // Цивилистическая практика 2006 № 1 г Екатеринбург
Комплексный анализ правовых норм позволил прийти к выводу, что правовая конструкция земельного участка, помимо земной поверхности и почвенного слоя, включает в себя право добычи общераспространенных полезных ископаемых, находящихся под почвенным слоем, право использования подземного пространства на глубину до пяти метров в целях строительства подземных сооружений, а также право пользования воздушным пространством над земельным участком, высота которого определяется условиями зонирования территорий и разрешением на строительство зданий и сооружений
Следовательно, понятие земельного участка как объекта гражданских прав может быть сформулировано следующим образом «Земельный участок, как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке, а также права пользования для собственных нужд общераспространенными полезными ископаемыми (песок, глина и тп), ограниченного пользования воздушным пространством, недрами и водными объектами, находящимися в собственности иных лиц»
Данное понятие предлагается внести в главу 6 ГК РФ, которое позволит определить содержание данного вида имущества в соответствии со ст 134 ГК РФ тк на сегодняшний день законодательство содержит разночтения, которые не отражают специфики земельного участка как объекта вещных прав Включение данной дефиниции в главу 6 ГК РФ позволит привести в соответствие нормы, которые позволят осуществлять правовое регулирование прав на землю с требуемой эффективностью
6. Целесообразно ст 131 ГК РФ и ст 21 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить правом регистрирующему органу вносить в реестр изменение на основании решения суда о признании прав на недвижимое имущество Это соответствовало бы природе акта регистрации, влекущего возникновение,
изменение и прекращение прав на недвижимое имущество № современном этапе органы юстиции без соответствующего решения суда не обладают полномочиями вносить такие изменения Субъект, чьи права ущемляются, вначале должен получить решение суда о признании права, потом следующее решение о понуждении судом органов юстиции зарегистрировать это право Получение решения суда о понуждении органов юстиции зарегистрировать уже признанные права на земельный участок осложняет реализацию прав и интересов участников земельных правоотношений
Теоретическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих особенности возникновения и реализации прав на землю, выявлении проблем их применения и указания путей решения Ряд предложений и выводов могут быть использованы как в практической деятельности, так и в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания юридических дисциплин, связанных с проблемами, возникающими по поводу правового регулирования возникновения и реализации прав на землю
Практическая значимость и апробация результатов исследования состоит в том, что теоретические и практические предложения, сделанные в работе, используются автором в процессе практической деятельности, а также в процессе проведения занятий со студентами «Колледжа экономики и права Хакасского института бизнеса» по учебной дисциплине «Гражданское право», «Земельное право», «Экологическое право»
Результаты проведенного исследования, основанные на них выводы, положения и рекомендации прошли апробацию на заседании кафедры гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности, в четырех опубликованных работах автора
В дальнейшем положения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы при разработке мер, направленных на повышение
эффективности гражданско-правовых особенностей возникновения и реализации прав на землю
Объем и структура диссертационной работы определяются требованиями, предъявляемыми к работам такого уровня, целями и задачами исследования, а также гражданско-правовыми особенностями возникновения и реализации прав на землю
Цели и задачи, поставленные в диссертационном исследовании, определили ее структуру, которая состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников
СТРУКТУРА И СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель и задачи диссертационного исследования, его методологическая и теоретическая основы, эмпирическая база, раскрываются научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, излагаются сведения об апробации результатов проведенного исследования
Глава I «Понятие и сравнительный анализ правового регулирования прав на землю» состоит из трех параграфов и посвящена всестороннему исследованию понятия - земля как объект гражданских правоотношений Рассматриваются особенности правового регулирования прав на землю с раннего исторического опыта России и вопросы их нормативного регулирования на современном этапе
§ 1.1. «Земля как объект гражданских правоотношений» Необходимость и важность рассмотрения этого вопроса обосновывается тем, что права на землю имеют свою специфику С учетом особенностей земли, рассматриваются элементы земельного участка, которые позволили определить объекты, составляющие комплекс имущества, центром которого является земельный участок Автор
приходит к выводу, что указанные в п 3 ст 261 ГК РФ права пользования недрами, водными источниками и воздушным пространством, могут рассматриваться как составные части земельного участка, наряду со зданиями и сооружениями, многолетними насаждениями, участками леса, представляя собой «иные объекты»
Автор делает вывод, что одним из основных путей совершенствования законодательства будет являться четкое закрепление правомочий участников гражданских правоотношений, объектом которых является земельный участок
Должное внимание уделяется теоретической основе понятий «земельный участок», «земля», «почвенный слой», на основе которых формулируется авторская дефиниция земельного участка как объекта гражданских прав Предлагается данное понятие внести в главу 6 ГК РФ, которое приведет в соответствие нормы, позволяющие осуществлять правовое регулирование прав на землю с требуемой эффективностью $ 1.2. «Генезис правового регулирования прав на землю в России» Рассмотрение вопроса предлагается начинать с его истории, поскольку это позволяет проследить закономерности развития земельных правоотношений в России, объяснить их особенности Так, обзор литературных источников, отечественных нормативно-правовых актов, позволил выделить три этапа становления и развития прав на землю в России
Первый этап охватывает период времени с момента появления ограниченных вещных прав на землю в России до революции 1917-го года Дореволюционное законодательство отличалось не только ограниченными вещными правами на землю, но и детальным их регулированием
Второй этап характерен тем, что из всего многообразия институтов вещного права на землю дореволюционной России остались право собственности (не обремененного понятием частной собственности), а также право постоянного (бессрочного) пользования В связи с изменением экономического направления России возникла потребность с
учетом особенностей земли (ограниченность и неоднородность) в возрождении прежних правовых категорий - права частной собственности, и в последствии других вещных прав на землю в начале 90-х г
Третий этап принято считать с момента принятия Конституции РФ 12 декабря 1993 г, где в статьях 9, 36 определены виды собственности и условия распоряжения землями и другими природными ресурсами С учетом возникновения новой правовой модели ограниченные вещные права «постоянное бессрочное пользование» и «пожизненное наследуемое владение» законодатель признает переходными и постепенно должны быть переоформлены на права собственности либо аренды Вновь предлагая существование минимума прав, законодатель не учел особенности земли, как природного ресурса, с которыми Россия сталкивалась ранее и которые продолжают оставаться неизменными
Диссертант приходит к выводу, что особенности правового регулирования вещных и обязательственных прав на землю зависимы от политического и экономического строя государства, однако ценный исторический опыт остается невостребованным
$ 1.3. «Сравнительный анализ: гражданско-правовое и земельно-правовое регулирование прав на землю» раскрывает особенности регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством Диссертант приходит к выводу, что земельное законодательство представляет собой совокупность норм различных отраслей права, каждые из которых со своих характерных позиций осуществляют регулирование правоотношений по поводу земли При этом правильное и единое представление об отраслевой принадлежности тех или иных норм в составе ЗК РФ и иных законов о земле отсутствует не только в научной среде, но и у законодателя Автор отмечает существование трех подходов в сфере законодательного регулирования прав на земельный участок, из которых два противоположных мнения обозначены в науке, где в первом случае преимущество отдается ГК РФ, во
втором ЗК РФ и особый подход, регламентированный в действующем законодательстве - единство применения норм ГК РФ и ЗКРФ
Отдельно проводится научно-практический анализ эффективности и целесообразности параллельного регулирования прав на землю нормами ГК РФ и ЗК РФ, на основе которого делается ряд выводов
Сложившаяся система параллельного регулирования прав на землю нормами гражданского и земельного законодательства привела, во-первых, к противоречивому толкованию ст 130 ГК РФ и ст 1 ЗК РФ в сфере правового регулирования земельных участков, зданий, строений, сооружений, создавая в ряде случаев препятствия к гражданскому обороту объектов недвижимости Во-вторых, законодатель не всегда признает принадлежность земельного участка к объектам гражданского права, либо его полноправность как объекта гражданских прав
Автор обращает внимание, что гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие все имущественные отношения, независимо от их объекта, именно поэтому нормы ГК РФ применимы и к земельным отношениям Подобный шаг позволил бы гарантировать соблюдение конституционных прав граждан
Глава П «Особенности возникновения и реализации прав на землю» состоит из трех параграфов и посвящена определению места прав на землю в системе законодательства Рассматривается общая характеристика прав на землю, затрагиваются вопросы, касающиеся особенностей их возникновения, нормативного регулирования, а также проблемы реализации на примере правотворческой и правоприменительной деятельности.
В £ 2.1. «Основания возникновения и гражданско-правовые особенности прав на землю» обращается внимание, что основания возникновения прав на землю регламентируются ГК РФ и ЗК РФ, поэтому, зачастую, нормы указанных законов вступают в противоречие Рассматривая природу противоречий, автор констатирует, что земельное законодательство должно за основу регулирования принять землю как
природный объект и ресурс, в то время как права на землю должны стать объектом гражданского законодательства, и, соответственно, регулироваться ГК РФ
По общему правилу права на земельный участок возникают с момента заключения договора согласно ГК РФ Однако, во многих случаях возникновение прав на земельные участки зависит не от одного юридического факта, а от сложного юридического состава, т к по-прежнему сохраняется административный порядок передачи земельных участков государственным органом на том или ином праве и распространять его на приобретение земли по договору уже нельзя
Автор обращает внимание на роль и значение административных актов, как основания последующих договорных отношений Предлагается различать, акт о предоставлении земельного участка (на том или ином праве) и акт о выделении земельного участка для конкретных целей Обращается внимание, что это два самостоятельных вида административных актов, которые порождают различные правовые последствия один является достаточным основанием для использования земельного участка, а другой - требует совершения сделки
Говоря о переоформлении ограниченных вещных прав на землю, регламентированных в ЗК РФ, автор устанавливает, что перерегистрация прав фактически является основанием возникновения права собственности или аренды Термин «переоформление» прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения нельзя признать юридически корректным В нормативных актах он также не отмечен как основание возникновения права собственности или аренды. Такой подход законодателя вызывает некое противоречие, т к нарушает ЗК РФ особенности гражданско-правового регулирования возникновения прав на недвижимое имущество
Исследуются акты государственной регистрации на недвижимое имущество, в соответствии с п 2 ст 8 ГК РФ права, подлежащие регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на
него, если иное не установлено законом Ст 2 ФЗ №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права Диссертант обращает внимание, что при буквальном толковании лицо, право которого оспаривается, не может в обоснование своего существования ссылаться на какие-либо обстоятельства помимо акта государственной регистрации
Автор констатирует, что информация не способна свидетельствовать о существовании зарегистрированного права на недвижимое имущество и выступать в качестве доказательства существования права8 Потому, учитывая, что права предоставляются на основании административных актов государственных органов и органов местного самоуправления, возникает сложный юридический состав Таким образом, государственная регистрация прав на землю не может являться единственным доказательством существования права С учетом изложенного автор делает вывод, что оформление и выдача правоподтверждающих документов есть акт признания государством прав на земельные участки
В связи с этим, формулировка ст 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должна быть приведена в соответствие с ГК РФ с учетом того, что права на земельный участок возникают с момента регистрации соответствующих прав на него <£ 2.2. «Виды прав на землю и их реализация»
Определяя виды прав на землю, особое внимание уделяется объему субъективных прав и особенностям их реализации
Научно-практический анализ права собственности на землю позволил определить, что понятие собственности имеет двойственное значение, являясь правом, и, в то же время, выступая главным условием и способом существования лица Аргументируя свою точку зрения, диссертант ссылается на тот факт, что лицо, владея земельным участком на праве
8 Красавчиков О А Юридические факты в гражданском праве М 1998 С 57
собственности, напрямую зависимо от объекта права собственности, который является особым природным объектом, в связи с ее незаменимостью и вечным средством производства При этом подчеркиваются неоправданные ограничения прав на землю
С целью установления особенностей содержания ограниченных вещных прав на землю - пожизненное наследуемое владение, право пользования, сервитуты, рассматривается этимология ограниченных прав, на основании которой автор приходит к выводу, что сущность и назначение ограниченных вещных прав в отношении земельных участков (и других природных ресурсов) состоит в юридически прочном обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого, поскольку их использование необходимо для осуществления практически любой хозяйственной деятельности
Изучены последствия исключения прав пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование путем переоформления указанных прав на право аренды Подчеркивается необходимость внесения изменений в п 2 ст 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», предусматривающие отмену обязательного переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение земельных участков в собственность до 1 января 2008 г, оставив возможность добровольного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или собственности, исключив какие-либо ограничения в сроках Данное предложение позволит исключить имеющееся противоречие между ст 20 ЗК РФ и ст 268 ГК РФ об условиях предоставления земельных участков на праве (постоянного) бессрочного пользования, а также нарушение конституционных норм 1) о признании прав, провозглашенных Российской Федерацией (ст 17 Конституции РФ), 2) равенство прав всех участников земельных правоотношений (ст 19 Конституции РФ)
Автор соглашается с мнением Е А Суханова, что ЗК РФ вместо того, чтобы развить регламентацию гл 17 ГК РФ, попытался необоснованно сократить число ограниченных вещных прав на землю Тем самым лишний раз была подтверждена чужеродность этих гражданско-правовых категорий для ЗК РФ9
В $ 2.3. «Судебная практика имущественных споров по вопросам возникновения и реализации прав на землю» раскрываются особенности применения гражданского и земельного законодательства правоприменительной практикой в сфере правового регулирования прав на землю с целью выявления и подтверждения актуальности существующих правотворческих проблем в правоприменительной деятельности
Диссертант приходит к выводу, что работа по устранению нарушений, а также толкованию и совершенствованию законодательства, которую проводят суды, восполняет некоторые пробелы, существующие в правовом регулировании отношений по поводу земельных участков как недвижимого имущества, но этого недостаточно, тк при разрешении споров, объектом которых выступает земельный участок и права на него, судьи исходят из общих принципов осуществления правосудия, их деятельность определяется нормами гражданско-процессуального права Этот вид спора регулируются нормами как ГК РФ, так и ЗК РФ Таким образом, правовые отношения, складывающиеся вокруг земельных участков, имеют сложный характер, учитывая правовую природу объекта
Обращается внимание, что суды не всегда учитывают специфику споров, которые в одном случае касаются прав на землю, а в другом -права пользования землей Гражданские имущественные споры во всех случаях возникают по поводу прав на землю и особенностей их реализации Круг имущественных отношений, предметом которых выступает земельный участок, основан на равенстве всех субъектов и во
9 Суханов Е А «О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве» // Журнал российского права N 12 Декабрь 2006 СПС «Гарант»
всех без исключения случаях они будут отвечать признакам гражданского правоотношения, перечисленным в п 1 ст 2 ГК РФ
В заключении отмечается, что поставленные цели и задачи настоящего исследования, на взгляд диссертанта, реализованы Исследование позволило выявить технико-юридические неточности, допущенные законодателем в текстах основополагающих законов, ведущие к различного рода противоречиям в сфере правового регулирования прав на землю, предложены ряд изменений в нормативные правовые акты, отражены перспективы развития прав на землю и гражданско-правовые особенности их реализации
По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:
1 Ковалева И С Проблемы правового регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством // Сборник научно-практических конференций - Красноярск, 2006г, объем - 0 2 п л
2. Ковалева И С Земля как объект гражданских правоотношений теория и практика реализации // Сборник научно-практических конференций - Красноярск, 2007г (в процессе опубликования), объем -О 2 п л
3 Ковалева И С Сравнительный анализ правового регулирования прав на землю гражданским и земельным законодательством // Право и образование - М, 2007 № 9, объем - 0 4 п л
4 Ковалева И С Гражданско-правовая охрана прав на землю, теория и практика реализации / РГИИС М , 2007 35 с Рукопись деп В ИНИОН РАН № 60 351 02 августа 2007г Объем - 1 3 п л
Общий объем - 2 1 п л
Сдано в печать 17 09 2007г Подписано в печать 17 09 2007г
Формат 60x90/16 Объем уел пл 1,6
Тираж 60 экз Заказ № 37
Издательство и типография Российского государственного института интеллектуальной собственности 123104, Москва, М Бронная, 10
