Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики

Калин, Татьяна Петровна

Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республикитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

На правах рукописи^__

Ж**

КАЛИН ТАТЬЯНА ПЕТРОВНА

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ КВАРТИРНОГО ТОВАРИЩЕСТВА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЭСТОНСКОЙ

РЕСПУБЛИКИ

Специальность 12.00 03 -гражданское право, предпринимательское право, семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2007

003058531

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Толстой Владимир Степанович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Мельников Владимир Сергеевич

кандидат юридических наук, доцент Матвеев Игорь Валентинович

Ведущая организация: Академия труда и социальных

отношений

Защита состоится «25» мая 2007 года в 13 часов 30 минут на заседании Диссертационного совета Д 212.341.04 при Российском государственном социальном университете по адресу:

129226, г Москва, ул. Вильгельма Пика, д 4, корпус 2, зал диссертационных советов.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного социального университета по адресу г. Москва, ул. Вильгельма Пика, д. 4

Автореферат разослан « » _2007 года

Ученый секретарь Диссертационного совета доктор юридических наук, профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В Эстонии общество и государство более пятнадцати лет находятся под воздействием правовых реформ, проводимых для достижения уровня и качества жизни, свойственных современной западной цивилизации Этот процесс проходит болезненно и противоречиво, но за короткий период уже произошли качественные сдвиги в различных видах отношений, и, прежде всего, в отношениях собственности Частная собственность стала основой социально-экономической жизни общества, что обусловило возникновение многих новых правовых институтов В их числе - институт квартирного товарищества, исследованию которого посвящена выносимая на защиту диссертация. Актуальность ее темы подтверждается как количественными, так и качественными характеристиками

В Эстонии приватизировано и объединено в квартирные товарищества более 90% жилого фонда. По этим показателям страна оказалась почти впереди всей остальной Европы, где такой формой управления многоквартирными домами охвачено в разных странах от 13% до 40% жилья

Исследуемому институту более 10 лет За это время введен в действие ряд законов, регулирующих правовой статус и основы деятельности квартирных товариществ Но, как показывает практика, квартирные товарищества сталкиваются с юридическими проблемами, разрешение которых вызывает значительные трудности. Эти объединения набирают опыт, который нуждается в осмыслении и теоретическом обобщении. Необходим научный анализ нормативных актов, регулирующих правовой статус квартирного товарищества, выявление в законодательстве пробелов и противоречий, внесение предложений de lege ferenda Между тем приходиться констатировать отсутствие в Эстонии монографических исследований юридических

проблем, связанных с квартирными товариществами. Имеющаяся литература сводится, главным образом, к пособиям, предназначенным для руководителей квартирных товариществ'. Отсутствие теоретических дискуссий о правовой природе и правоприменительных проблемах квартирного товарищества усиливает актуальность данной темы диссертационного исследования.

В современном гражданском праве Эстонии квартирные товарищества относятся к особому виду юридических лиц - некоммерческим объединениям. Нормативное закрепление особен-ностей правового статуса квартирных товариществ, основывается на целом ряде посылок. В их числе фундаментальное значение имеет цель создания этих объединений хозяйственное обслуживание идеальных долей в многоквартирном жилом доме и земельном участке.

С точки зрения практической значимости недостаточно только исследовать правовые проблемы, порожденные практикой применения норм о юридических лицах как субъектах гражданских прав (в соответствии с Законом «об Общей части Гражданского кодекса»2) Важно также обратить внимание на межотраслевой характер норм, регулирующих деятельность квартирного товарищества В этом смысле исключительно актуальной и разносторонней по проблематике являются вопросы о самостоятельной ответственности квартирного товарищества, о членстве в нем, о правах и обязанностях членов товарищества и проблемах компетенции органов товарищества

1 См 1 Журнал «ELAMU» 1996-2007 гг 2 Справочник для квартирных товариществ / пер Велло Кангур, предисл Волли Калам, Ирис Бер Министерство экономики Эстонской Республики - Таллинн OU PAAR, 2000 , 3 Справочник для квартирного товарищества / Под ред Анне-Ли Паю -Eesti Korteriuhistute Liit Ortwil OU, 2006 , 4 Сухнева M Квартирное товарищество практические вопросы управления - Таллинн UU Pariteet-MW, 2001 , 5 Сухнева М Как выжить в многоквартирном доме - Таллинн UU Pariteet-MW, 2004, 6 Kortenuhistu too korraldus kasiraamat / koost Jelena Rootamm-Valter, konsultandid Asian Lnvak, Antero Habicht, IvarKeervits - Tallinn OU Vastus, 2003

2 Закон «об Общей части Гражданского кодекса» // Rugí Teataja I 2002 № 35 Ст 216, Правовые акты Эстонии 2002 №9 Ст 216

Гражданское законодательство и законодательство в области жилищного права ввиду многочисленных изменений законов стало сложным и зачастую противоречивым, создавая благоприятную почву для злоупотреблений В связи с этим основная актуальность данного исследования заключается в комплексном подходе к изучению института квартирного товарищества, а также в анализе действующего законодательства Эстонии Выводы, полученные в результате проведенного исследования и конкретные предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, сделанные в диссертации, смогут оказать положительное влияние на развитие института квартирного товарищества в Эстонской Республике

Степень научной разработанности темы. Необходимо заметить, что вопросам практического значения квартирного товарищества уделяется значительное внимание на национальном уровне Одна из причин настоящего исследования - недостаточная разработанность теоретических положений о правовом регулировании квартирного товарищества. В настоящее время этот вопрос требует научно-теоретического осмысления и критического изучения практики применения, действующего законодательства о квартирных товариществах

Объект, предмет, цель и задачи исследования. Объектом

настоящего исследования являются институты и нормы гражданского законодательства о квартирном товариществе в Эстонии, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме

Предметом исследования является институт квартирного товарищества по эстонскому праву, его понимание в современной юридической науке

Целью диссертации является исследование и комплексный анализ правовой природы квартирного товарищества в Эстонии и юридических проблем его функционирования для совершенствования правового регулирования данного института

Для достижения указанной цели предусматривается решение следующих задач

1) исследование понятия и сущности института квартирной собственности (и его отличие от права собственности на квартиру),

2) изучение правовых предпосылок возникновения квартирных товариществ;

3) анализ института квартирного товарищества как юридического лица, а также выделение его особенностей в сравнении с другими формами управления в многоквартирном жилом доме,

4) рассмотрение и анализ процесса организации квартирного товарищества,

5) исследование прав и обязанностей членов товариществ и определение соотношения этих прав с правами квартиро-собственников,

6) исследование компетенции органов управления квартирного товарищества;

7) определение наиболее спорных вопросов в деятельности квартирного товарищества и его членов, таких как борьба с должниками, превышение компетенции членами правления;

8) разработка предложений по совершенствованию современного законодательства в сфере функционирования квартирных товариществ

Методология исследования определяется признанными в правоведении методами, как общенаучного, так и частно-научного характера: сравнительного, исторического, технико-юридического, системно-структурного и логического анализа законодательства.

Нормативную базу исследования составляют положения, содержащиеся в Конституции Эстонской Республики, законах и иных нормативно-правовых актах, регулирующих правовое положение данных институтов в Эстонии, законодательство по теме исследования Российской Федерации Эмпирический аспект диссертации представлен на ос-

новании материалов судебной практики Государственного суда Эстонии

Теоретическую основу диссертации составляют, главным образом, труды современных эстонских и российских цивилистов по вопросам гражданского и жилищного права, в частности, П.В. Крашенинникова, П И. Седугина, В В Гущина, Е А Суханова, Ю М. Лившица, П.Пярна, М Мееримаа, X. Сеппа, Р.Тиивела, А Аронова и других, а также публикации по гражданскому и жилищному праву юристов-практиков Союза Квартирных Товариществ Эстонии, таких как X. Петси, М От-синг, П Пуустусмаа, М Сухнева

Научная новизна исследования определяется как темой диссертации, так и комплексным подходом к изучению и анализу общих аспектов существования и функционирование квартирных товариществ, к исследованию его правового статуса, всесторонним обоснованием необходимости использования коллективного управления посредством создания квартирного товарищества в многоквартирном жилом доме как единственного рационального способа реализации прав и обязанностей квартирособственников.

Квартирное товарищество - это новый институт в эстонском праве. Он возник и сложился под влиянием тех коренных преобразований, которые связаны с выходом Эстонии из состава СССР и качественным изменением всей системы гражданских правоотношений и гражданского оборота. Данные обстоятельства следует рассматривать как факторы макросреды, нашедшие свое конкретное приломление в создании целого ряда новых институтов эстонского гражданского права, в том числе, и института квартирного товарищества. Эстонская цивилистика активнейшим образом участвовала в создании новой правовой системы государства с учетом возможности заимствования образцов европейского и северо-американского законодательства, регулирующего в том числе и вопросы жилищного права. Поскольку корпус эстонских цивилистов, который был занят решением этих проблем, весьма незначительный по своему численному составу, то

теоретические обоснования новаций не поспевали за обновлением законодательства и отошли на второй план. Десятилетний срок существования квартирных товариществ был наполнен очень сложной работой по переустройству всей системы управления объектами, оказавшимися в частной собственности В ходе этой работы накопилось значительное количество вопросов и проблем, объем которых таков, что они могли бы стать предметом многих исследований Выносимая на защиту работа исходит из необходимости осмысления лишь общих аспектов существования и функционирования квартирных товариществ

Основные положения, выносимые на защиту:

1 Особенность института квартирной собственности заключается в соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в долевой собственности, а также который обуславливает необходимость выбора адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников

2. Определение, данное квартирному товариществу в ч 1 ст 2 Закона «О квартирных товариществах» Эстонской Республики, неточно отражает существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания статуса члена товарищества Из определения понятия квартирного товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Однако такая дефиниция не затрагивает собственников нежилых помещений, внесенных в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных собственностей. В связи с этим представляется целесообразным внести в 4.1 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» и далее по закону следующее уточнение, «собственник жилого или нежилого помещения»

3. Квартирное товарищество нельзя однозначно отнести к некоммерческим объединениям Ст 48 Конституции Эстонской Республики закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и союзы Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует данному конституционному принципу Нарушается и

принцип добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» Эстонской Республики В силу того, что квартирное товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно внести в ст 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее дополнение. «Членство в некоммерческих объединениях является обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной деятельности установлены иным законом»

4 Компетенция общего собрания, как высшего органа управления товариществом, связана с двумя важными аспектами деятельностью товарищества как юридического лица и как лица, управляющего домом. В первом случае общее собрание компетентно принимать решение по всем вопросам, определнным законом и уставом. Во втором случае товарищество должно учитывать определенные границы компетенции

5 Анализ ст. 10 прим 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга Во-вторых, нет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим 1 данного закона следующее- «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры - лизингополучатель» Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в которой зафиксировать следующее положение- «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех»

Научно-практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведенный анализ действующего эстонского законодательства, сформулированные выводы и предложения мо1уг быть использованы при совершенствовании нормативно-правового

регулирования квартирного товарищества, при создании информационных основ для дальнейшего совершенствования деятельности и функционирования данного института в Эстонии

Теоретические и практические выводы настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения данного института в научной и педагогической работе по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право», в процессе подготовки учебных программ, методических рекомендаций. Кроме того, содержание диссертационной работы может представлять определеннный интерес в Российской Федерации на предмет сравнительного правового исследования.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета Основные положения настоящего исследования были использованы автором при чтении лекций, проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» студентам юридического факультета в Социально-гуманитарном институте (г. Таллин, 2006/2007 г.) и в высшей школе «I Studium» (г. Таллин, 2006/2007 г.), а также на курсах повышения квалификации для членов правления квартирных товариществ в Союзе Квартирных Товариществ Эстонии (г. Таллин, 2006/2007 г.) Автором был сделан цикл передач на эстонском радиоканале «Радио 4», посвященных проблемам правового регулирования деятельности квартирных товариществ. Основные положения и выводы диссертации получили отражение в 4 опубликованных автором работах. Доклады по затронутым в диссертации проблемам делались автором на научно-практических конференциях в г Таллине

Структура работы обусловлена целями и характером исследования Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, заключения, списка сокращений, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы, а также 17 приложений

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении раскрывается актуальность избранной темы диссертационного исследования, анализируется состояние теоретической разработанности проблемы, определяются цели, задачи, объект, предмет и методологические основы диссертационного исследования, излагаются положения и выводы характеризующие научную новизну и практическую значимость работы, определены положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Соотношение институтов квартирной собственности и квартирного товарищества» состоит из четырех параграфов В данной главе рассматривается понятие и сущность института квартирной собственности, возниконовение которой связано, с одной стороны, с реформой собственности, а, с другой стороны, с жилищной политикой государства, раскрывается и анализируется понятие и особенности квартирного товарищества, объектом управления которого является идеальная доля квартирной собственности, и непосредственно исследуются его признаки как юридического лица, для более всестороннего подхода к исследуемому институту проводится сравнительный анализ квартирного товарищества с другими формами управления в многоквартирном жилом доме по законодательству Эстонской Республики

Первый параграф «Понятие и сущность квартирной собственности» является достаточно объемным, так как в нем исследуется фундаментальной институт эстонского права, квартирная собственность, для управления которым предусмотрено создание квартирного товарищества

В Эстонии предпосылкой возникновения квартирной собственности явилась как жилищная реформа, цель которой обеспечить лучшее обслуживание и сохранность жилых помещений путем проведения их приватизации, так и земельная реформа

Уделяется особое внимание процессу приватизации как основному способу возникновения квартирной собственности Процесс приватизации квартиры как движимой вещи, а впоследствии установление квартирной собственности предусматривает два этапа, которые соблюдаются в строгой последовательности. Автор рассматривает эти этапы, акцентируя внимание, с юридической точки зрения, на всех основных моментах* субъекты, объект, сроки приватизации Первый этап - это приватизация квартиры как движимой вещи, которая оформляется путем заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи между покупателем (управомоченным субъектом) и продавцом (обязанным субъектом) На основании данной сделки лицо вносится в качестве собственника движимой вещи в Регистр строений (до 2003 года в Регистр зданий) Второй этап заключается в приватизации земли под домом, к которому могут приступить лица, завершившие первый этап После завершения этого этапа каждый собственник движимой вещи вносится в Крепостную книгу в качестве собственника квартирной собственности

В параграфе рассмотрено и проанализировано понятие квартирной собственности и ее структурные элементы: реальная часть и идеальная доля Исследуется проблематика, связанная с целевым использованием реальной части и определениями границ идеальной доли Автор подчеркивает, что это особая форма собственности, которая является разновидностью недвижимости и нуждается в специальной правовой регламентации, которая предусмотрена Законом «О вещном праве» и Законом «О квартирной собственности» Также в этом параграфе рассматривается право квартирной застройки и выделяются различия между квартирной собственностью и правом квартирной застройки

В заключении параграфа делается вывод, что квартирная собственность представляет собой сложную юридическую конструкцию, которая объединяет в себе исключительную собственность на реальную часть и долевую собственность на земельный участок и

строение в виде идеальных долей, которые вместе образуют единый объект права А также данный институт обуславливает необходимость выбора адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников.

Второй параграф «Понятие и правовые особенности квартирного товарищества как юридического лица» посвящен исследованию квартирного товарищества как юридического лица с определением его особенностей. Первоначально анализируются причины возникновения квартирных товариществ в Эстонии, которые заключались в том, что государство передало частным лица, бывшим квартиросъемщикам право собственности на квартиры, а вместе с ним и обязанности по управлению приватизированным жилым домом

Далее в параграфе исследуются признаки квартирного товарищества как юридического лица Признаками юридического лица являются присущие ему свойства, каждое из которых необходимо, а все вместе - достаточны для того, чтобы организация могла признаваться субъектом гражданского права3

1) имущественная обособленность; 2) самостоятельная имущественная ответственность по сделкам, которые совершаются от имени товарищества; 3) наличие собственного наименования; 4) организационное единство

Учрежденное в частных интересах квартирное товарищество выступает в гражданских правоотношениях в качестве субъекта права -частноправового юридического лица В параграфе определяется, что на сегодняшний день институт квартирного товарищества представляет собой специфическую форму частноправового юридического лица, который нельзя однозначно воспринимать как некоммерческое объединение. Так как при учреждении квартирного товарищества зачастую не для всех членов товарищества соблюдается принцип добровольного членства в некоммерческих объединениях

3 Гражданское право Учебник Часть I Издание 2-ое, перераб и дополнен / Под ред А Г1 Сергеева, Ю К Толстого - М ТЕИС, 1996 - С 112

В третьем параграфе «Соотношение квартирного товарищества с другими формами управления жилым домом в Эстонской Республике» рассматриваются иные формы управления многоквартирным домом.

Действующее эстонское законодательство предусматривает, помимо квартирного товарищества, следующие формы управления-сообщество квартирособственников и товарищество собственников зданий (пришло на смену жилищным товариществам, перерегистрация до 1 января 2008 года)

Наиболее существенные различия относятся к правовому статусу, имущественной ответственности, а также к праву собственности на квартиры. Товарищество собственников здания является частноправовым юридическим лицом, а сообщество квартирособственников -это добровольное объединение квартирособственников без создания юридического лица Следующее отличие состоит в том, что по обязательствам юридического лица его участники отвечают имуществом, являющимся собственностью юридического лица. Создав квартирное товарищество или товарищество собственников здания, члены отделили имущество, находящееся у них в собственности, от имущества юридического лица Участники сообщества квартирособственников, напротив, не имеют особого имущества, которое находилось бы в собственности у сообщеста. Поэтому они несут имущественную ответственность (в том числе и при банкротстве) всем имуществом, которое у каждого из них находится в собственности, то есть квартирами В квартирном товариществе и в сообществе члены товарищества являются собственниками квартирной собственности Товарищество собственников здания, также как и его предшественник, жилищное товарищество, не дает возможности ощутить себя полноценным собственником, так как на праве собственности члену товарищества принадлежит членство, которым можно распоряжаться и на основании которого есть право индивидуального пользования соответствующей частью здания.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет выделить ряд преимуществ квартирного товарищества перед вышеуказанными формами управления

• Наличие дополнительной правовой защиты, обусловленной отделением личной материальной ответственности квартирособственника от материальной ответственности юридического лица

• Наличие у членов квартирного товарищества статуса собственника квартирной собственности, где членство в товариществе несет самостоятельную роль и не связано с вещно-правовыми отношениями.

Вторая глава «Правовые основы организации квартирного товарищества» посвящена исследованию особенностей при учреждении и прекращении деятельности квартирных товариществ В этой главе анализируется соотношение прав и обязанностей членов товарищества как квартирособственников, определяя границы полномочий при принятии решений в товариществе.

В первом параграфе «Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления» рассматривается процедура учреждения квартирного товарищества и решение такого важного вопроса, связанного с функционированием товарищества, как выбор концепции управления.

Согласно проведенному анализу законодательства учреждение товарищества представляет поэтапый детально регламентированный процесс принятие решения об учреждении, утверждение устава и внутреннего распорядка, выбор членов правления и ревизионной комиссии, утверждение размера паевых взносов

Особое внимание уделяется уставу как основному документу, который регулирует деятельность товарищества, исходя из интересов членов объединения Его можно рассматривать в качестве локального нормативного акта, определяющего правовое положение квартирного

товарищества как юридического лица и регулирующего отношения между участниками и самим квартирным товариществом.

Помимо вышеуказанного процесса учреждения, диссертант выделяет еще три направления при организации квартирного товарищества: учреждение квартирного товарищества на базе жилищного кооператива; решение квартирособственников в сообществе учредить квартирное товарищество; выделение квартирного товарищества из состава уже существующего квартирного товарищества.

В работе автор подчеркивает, что после организации товарищества целесообразно организовать диагностику и выбрать дальнейшую концепцию управления

Автор исследует три основных концепции, применимых на практике.

1 Самостоятельное управление, которое предусматривает наличие своего исполнительного директора, бухгалтера, обслуживающего персонала Плюсом данной концепции можно назвать сосредоточение управляющего органа Большим минусом самостоятельного управления является изолированность товарищества от других рынков управления, а в маленьких домах высокую стоимость администрации

2 Делегирование ответственности, покупка услуг по обслуживанию и управлению. Преимуществом данной концепции является наличие различных специалистов, 24-часовая готовность к обслуживанию, постоянное обучение работников, возможность получения услуги по более низкой цене, низкая стоимоть расходов на бухгалтерию и управление. Минусы и риски- риск разногласия с правлением, качество и быстрота решения проблем зависит от фирмы по управлению.

3. Комбинированное управление, где есть исполнительный директор или бухгалтер, а остальные услуги покупаются в фирме по управлению Т.е комбинация первых двух концепций

Исходя из предложенных концепций управления, правление квартирного товарищества должно выбрать наиболее приемлемый как с субъективной точки зрения, так и с объективной, так как от этого зависят качество и эффективность управления.

Во втором параграфе «Передача управления и хозяйствования многоквартирным жилым домом от управляющего квартирному товариществу» анализируется вопрос передачи административно-хозяйственного управления от обязанного субъекта квартирному товариществу.

После образования квартирного товарищества обязанный субъект приватизации жилых помещений передает административно-хозяйственное обслуживание жилого дома квартирному товариществу в течение трех месяцев со дня получения соответствующего заявления, если стороны не договорятся по-иному.

По мнению автора ключевым моментом в передаче управления от обязанного субъекта товариществу является передача документации, касающейся жилого дома

планы вертикального разреза этажей, подвала и крыши жилого дома (в том числе относящихся к нему зданий и сооружений), вертикального разреза жилого дома, а также планы инвентаризации и экспликации;

план земельного участка, относящегося к жилому дому, если названный участок определен предварительно;

чертежи систем центрального отопления, внутренних и наружных сетей тепло -, газо -, электро - и водоснабжения и канализации жилого дома,

документы на инженерное оборудование (паспорт теплового узла, документация на противопожарные и дымоотводные системы, паспорт лифта и т. п );

домовая книга или картотека жилого дома

В работе подчеркивается, что юридически правильно оформленный акт приема-передачи позволяет разрешить все спорные

вопросы и разногласия между сторонами, а также является гарантией их договоренностей.

В третьем параграфе «Прекращение деятельности квартирных товариществ» автор анализирует, исходя из законодательства и сложившейся практики, механизм прекращения деятельности кавртирного товарищества.

Следует отметить, что законодатель четко предусмотрел условия прекращения квартирного товарищества, но до настоящего времени процедура прекращения квартирного товарищества не имела места на практике, так как на данном этапе идет только их учреждение Однако необходимо подчеркнуть, что товарищества при осуществлении своей хозяйственной деятельности часто обращаются в банки за получением кредита В случае, если квартирное товарищество не сможет выполнять свои обязательства, банк может начать банкротное производство, в результате которого может произойти ликвидация товарищества

Четвертый параграф «Правовое положение квартиро-собственников как членов квартирного товарищества» посвящен рассмотрению правового положения членов квартирного товарищества как квартирособственников В этом параграфе также исследуется вопрос об обязательном членстве, о выборе, кто будет членом товарищества, если квартирная собственность является общей собственностью

На основании проведенного анализа автор отмечает, что с вступлением квартирособственника в товарищество его юридический статус изменяется. Его вступление в объединение выражается в обретении им ряда новых прав и обязанностей по отношению к товариществу В то же время необходимо подчеркнуть, что у товарищества отсутствует законное право вмешиваться в имущественные отношения квартирособственников Это значит, что в отношении жилого дома квартирное товарищество является управляющим, который организует совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строении и земельном участке, но не вправе разрешать вопросы, относящиеся к

исключительной компетенции собственников, то есть вопросы пользования и распоряжения реальными и идеальными долями квартирной собственности

В данном параграфе автор анализирует понятие членства в товариществе, обращая внимание на его обязателый характер независимо от того, был ли собственник против учреждения квартирного товарищества или купил квартиру в доме, где оно уже организовано Основанием для членства в учрежденном товарищесгве является факт приобретения квартиры, то момент возникновения членства связан с внесением лица в качестве собственника в Крепостную книгу (продажа, дарение, наследование, приватизация)

Таким образом, свободный выбор стоит только при решении вопроса, покупать или нет квартиру в доме, где учреждено квартирное товарищество Если лицо приобрело квартиру в таком доме, то оно обязано подчиниться имеющейся форме управления. Законодатель не предусмотрел для обслуживания и управления домом другой возможности, кроме ограничения свободного желания владельцев квартир вынужденным членством в созданном квартирном товариществе Ст 32 Конституции Эстонской Республики позволяет ограничить права и обязанности собственников законом. Данное ограничение внесено в Закон «О квартирных товариществах», что определяет законность вынужденного членства

Но автор считает целесообразным внести в Закон «О некоммерческих объединениях» изменения, касающиеся положений о видах некоммерческих объединений и членстве в них

Далее автор делает вывод, что исходя из действующего законодательства понятие «квартирособственник» в контексте членства в квартирном товариществе не следует воспринимать буквально, так как оно обозначает юридическую конструкцию, включающую не только собственников квартир, имеющих право собственности на идеальную долю земельного участка и строения, но и собственников нежилых помещений

В работе автор обращает внимание на то, что механизм выхода из квартирного товарищества законом не регламентируется. Закон «О некоммерческих объединениях» предусматривает право на выход из некоммерческого объединения Однако применение этого положения в случае квартирного товарищества невозможно, так как членство, согласно ст5 Закона «О квартирных товариществах», является обязательным для всех Таким образом, выход просто невозможен, за исключением отчуждения квартиры.

В работе отдельно рассматриваются права квартирособ-ственников, которые связаны с осуществлением полной юридической власти над своей квартирной собственностью, не нарушая прав других квартирособственников

В третьей главе «Правовое регулирование деятельности органов квартирного товарищества и их компетенция» рассматриваются органы управления квартирного товарищества и их компетенции, так как на данный момент достаточно много споров связано с превышением органами своих полномочий Также анализируется хозяйственная деятельность квартирного товарищества, где раскрывается проблемный вопрос борьбы с должниками

В первом параграфе «Общее собрание и его компетенция» проанализирован правовой статус и структура основополагающего, высшего органа квартирного товарищества — общего собрания

На основании проанализированного действующего законодательства определена компетенция общего собрания, изменение и дополнение устава, решение вопросов объединения, разделения и прекращения товарищества; избрание правления и оценка его деятельности, решение вопроса о досрочном окончании деятельности правления и членов ревизионной комиссии; принятие годового бюджета хозяйственной деятельности, утверждение годового отчета и баланса, отчета ревизионной комиссии, принятие решения о взятии кредита (ссуды), утверждение внутреннего распорядка, увеличение и уменьшение паевого взноса, а также иные вопросы, связанные с деятельностью товарищества

Автор обращает внимание на то, что общее собрание как высший орган товарищества может выполнять свои функции и принимать легитимные решения только при соблюдении определенных процедурных правил.

Закон «О квартирных товарищества», Закон «О некоммерческих объединениях», а также устав детально регламентируют процедуры созыва и проведения общего собрания, формирование повестки дня, механизмы принятия решений и порядок проведения повторного собрания

Помимо стандартной процедуры организации собрания, диссертант рассматривает возможность его письменного проведения, определяя его особенности Также раскрывается процедура проведения собрания в многоквартирном жилом доме, в котором 100 квартирособственников В таком случае предлагается возложить исполнение задач общего собрания на собрание уполномоченных в предусмотренном уставом объеме

Таким образом, общее собрание является высшим органом товарищества Правление должно строго соблюдать при проведении общего собрания требования закона и устава, устанавливающие порядок созыва, регламент и компетенцию В случае несоблюдения этих требований все решения, принятые на таком собрании, любой член товарищества может признать недействительными.

Второй параграф «Правление квартирного товарищества и его компетенция» посвящен органу оперативного управления квартирного товарищества — правлению

Основная задача правления состоит в руководстве товариществом и организации хозяйственно-экономической деятельности Оно является законным представителем квартирного товарищества во всех юридических действиях. Количество членов правления, срок их полномочий, обязанности, права и порядок отчетности перед членами товарищества устанавливаются уставом Проанализировав требования, предъявляемые к члену правления, можно выделить следующие он

должен быть дееспособным физическим лицом, и как минимум половина членов правления должны являться лицами, место жительства которых находится в Эстонии или в иной стране — члене Европейской экономической зоны или Швейцарии Иных ограничений Закон «О некоммерческих объединениях» не устанавливает. Но на практике в устав вносится положение о том, чтобы член правления был членом в данном товариществе.

На основании проанализированного Закона «О некоммерческих объединениях» и Закона «О квартирных товариществах» к компетенции правления относится: приведение в исполнение решений общего собрания, решение вопросов контроля и хозяйствования, заключение трудовых договоров с работниками товарищества; ведение регистра членов товарищества и жильцов дома, составление годового плана хозяйственной деятельности, отчета и предоставление на утверждение общему собранию; внедрение в жизнь решений общего собрания, решение иных вопросов, возложенных на правление действующим законодательством и уставом

Автор, исходя из анализа законодательства и практики, выделяет следующие функции правления хозяйственные, административные, контрольные

В третьем параграфе «Ревизионная комиссия» исследуется правовое положение контролируещего органа квартирного товарищества за деятельностью правления - ревизионной комиссии

Деятельность ревизионной комиссии регламентируется Законом «О бухгалтерском учете», Законом «О квартирных товариществах» и уставом

Результаты работы ревизионной комиссии обсуждает и утверждает общее собрание. Это повышает действенность контроля за соблюдением экономических интересов квартирособственников, а также способствует их вовлечению в управление квартирным товариществом

В работе определены основные задачи ревизионной комиссии, такие как. проверка бухгалтерии товарищества; контроль, анализ и оценка деятельности правления; оценка и анализ решений общих собраний и правления; проверка соответствия законам трудовых отношений, рабочей среды и безопастности труда

Основной результат ревизионной комиссии — это акт (отчет) о проверке деятельности квартирного товарищества и оценка отчета правления за хозяйственный год.

В четвертом параграфе «Основные направления хозяйственной деятельности квартирного товарищества» третьей главы рассматриваются вопросы хозяйственной деятельности товарищества.

По мнению автора, у квартирного товарищества существует несколько возможностей для организации хозяйственного управления жилым домом:

1) Заказать все необходимые услуги у специализированной фирмы по управлению и обслуживанию недвижимости. Однако следует учитывать, что обслуживание через фирму недвижимости, как правило, на 50% дороже, чем самостоятельная деятельность

2) Осуществлять своими силами все текущие работы по обслуживанию дома и нанять на работу управдома, бухгалтера, сантехника, электрика, дворника

3) Комбинировать первые два варианта

Отдельно выделяется контроль за своевременными платежами членов товарищества, гак как основой хозяйственной деятельности каждого товарищества являются платежи квартирособственников, без которых товарищество не может осуществлять свою деятельность. В работе выделяются две основные причины, почему правление должно контролировать своевременное поступление платежей Во-первых, необходимо обеспечить материальную базу для выполнения обязанностей со стороны товарищества перед поставщиками услуг, во-вторых, своевременная оплата платежей — это законная обязанность члена товарищества, нарушение которой наносит ущерб другим членам

товарищества. Нарушение в первом случае влечет задолженность по оплате перед фирмами и государством. Нарушение во втором случае приводит к увеличению платежных обязанностей других членов товарищества или нецелевому использованию платежей

На основании вышеизложенного делается вывод, что должники являются одной из главных проблем в квартирных товариществах, препятствующей нормальному обслуживанию жилого дома К методам борьбы с должниками относятся начисление пени в размере 0,07% за каждый просроченный с оплатой день; подача искового заявления в суд о взыскании долга или обращение в инкассо-фирму, подача иска о принудительном отчуждении квартирной собственности

Далее рассматриваются меры, которые можно предпринять должнику совместно с квартирным товариществом для погашения задолженности, но данные меры применимы только в случае, если такие возможности есть у товарищества и если должник сам согласен с их применением.

В заключении сделаны соответствующие выводы по теме исследования, а также предложения по совершенствованию действующего в Эстонии законодательства, регулирующего правовое положение квартирных товариществ.

Завершает диссертационное исследование список нормативно-правовых актов и литературы.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1 Калиненкова Т. Возникновение квартирной собственности путем приватизации в Эстонии (тезисы конференции «Социально-экономические и правовые проблемы современной Эстонии») -Tallinn . I STUDIUM, 2002 0,2 п л.

2 Калиненкова Т. Рабочая программа по курсу жилищное право-Таллинн.: СГИ, 2003.0,4 п л

3 Калин Т.П. Правовая природа квартирной собственности по законодательству Эстонской Республики // Международное частное и публичное право 2007. № 2.0,4 п л

4. Калин Т.П. Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления (по законодательству Эстонской Республики) // Современное право 2007. № 4. 1 пл.

5 Калин Т П Особенности квартирного товарищества как юридического лица по законодательству Эстонской Республики // Закон и право 2007. № 5 1 п л

Изд. лиц № 05322 от 09 07.2001 Сдано в набор 18 04 07. Формат 60x90/16 Бумага офсетная № 1 Гарнитура «Times» Объем 1,5 печ л Тираж 120 экз Заказ № 39

Отпечатано в издательстве «Готика» Тел (495)268-53-73 e-mail gotika@rambler ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Калин, Татьяна Петровна, кандидата юридических наук

Введение

Глава 1. Соотношение институтов «квартирной собственности» и «квартирного товарищества»

1.1 Понятие и сущность квартирной собственности

1.2 Понятие и правовые особенности квартирного товарищества как юридического лица

1.3 Соотношение квартирного товарищества с другими формами управления многоквартирным жилым домом в Эстонской Республике

Глава 2. Правовые основы организации квартирного товарищества

2.1 Учреждение квартирного товарищества и выбор концепции управления

2.2 Передача управления и хозяйствования многоквартирным жилым домом от управляющего квартирному товариществу

2.3 Прекращение деятельности квартирных товариществ

2.4 Правовое положение квартирособственников как членов квартирного товарищества

Глава 3. Правовое регулирование деятельности органов квартирного товарищества и их компетенция

3.1 Общее собрание и его компетенция

3.2 Правление квартирного товарищества и его компетенция

3.3 Ревизионная комиссия

3.4 Основные направления деятельности квартирного товарищества

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики"

Актуальность темы исследования. В Эстонии общество и государство более пятнадцати лет находятся под воздействием правовых реформ, проводимых для достижения уровня и качества жизни, свойственных современной западной цивилизации. Этот процесс проходит болезненно и противоречиво, но за короткий период уже произошли качественные сдвиги в различных видах отношений, и, прежде всего, в отношениях собственности. Частная собственность стала основой социально-экономической жизни общества, что обусловило возникновение многих новых правовых институтов. В их числе - институт квартирного товарищества, исследованию которого посвящена выносимая на защиту диссертация. Актуальность темы подтверждается как количественными, так и качественными характеристиками.

Исследуемому институту более 10 лет. За это время введен в действие ряд законов, регулирующих правовой статус и основы деятельности квартирных товариществ. Но, как показывает практика, квартирные товарищества сталкиваются с юридическими проблемами, разрешение которых вызывает значительные трудности. Эти объединения набирают опыт управления, который нуждается в осмыслении и теоретическом обобщении. Необходим научный анализ нормативных актов, регулирующих правовой статус квартирного товарищества, выявление в законодательстве пробелов и противоречий, внесение предложений de lege ferenda. Между тем приходиться констатировать отсутствие в Эстонии монографических исследований юридических проблем, связанных с квартирными

1 Рачинская Н. Крадут, но не ловят.// Вести Дня. 2007.- 2 января. товариществами. Имеющаяся литература сводится, главным образом, к пособиям, предназначенным для руководителей квартирных товариществ2. Отсутствие теоретических дискуссий о правовой природе и правоприменительных проблемах квартирного товарищества усиливает актуальность данной темы диссертационного исследования.

В современном гражданском праве Эстонии квартирные товарищества относятся к особому виду юридических лиц - некоммерческим объединениям. Нормативное закрепление особенностей правового статуса квартирных товариществ, основывается на целом ряде посылок. В их числе фундаментальное значение имеет цель создания этих объединений: хозяйственное обслуживание идеальных долей в многоквартирном, жилом доме и земельном участке.

С точки зрения практической значимости недостаточно только обратить внимание на правовые проблемы, порожденные практикой применения норм о юридических лицах как субъектах гражданских прав (в соответствии с Законом «об Общей части Гражданского кодекса»3). Важно также обратить внимание на межотраслевой характер норм, регулирующих деятельность квартирного товарищества. В этом смысле исключительно актуальной и разносторонней по проблематике являются вопросы о самостоятельной ответственности квартирного товарищества, членстве в нем, о правах и обязанностях членов товарищества и проблемах компетенции органов товарищества.

2 См.: 1. Журнал «ELAMU» 1996-2007гг. 2. Справочник для квартирных товариществ. / пер. Велло Кангур; предисл. Волли Калам, Ирис Бер. Министерство экономики Эстонской Республики - Таллинн: OÜ PAAR, 2000.; 3. Справочник для квартирного товарищества./ Под ред. Анне-Ли Паю. -Eesti Korteriühistute Liit: Ortwil OÜ, 2006.; 4. Сухнева M. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. - Таллинн: UÜ Pariteet-MW, 2001.; 5. Сухнева М. Как выжить в многоквартирном доме. - Таллинн.:UÜ Pariteet-MW, 2004.; 6. Korteriühistu töö korraldus: käsiraamat / koost. Jelena Rootamm-Valter; konsultandid: Asian Liivak, Antero Habicht, Ivar Keervits. - Tallinn: OÜ Vastus, 2003.

3 Закон «об Общей части Гражданского кодекса» // Riigi Teataja I. 2002. № 35. Ст. 216; Правовые акты Эстонии. 2002. №9. Ст.216.

Квартирное товарищество является относительно новой формой управления жилым домом, основанной на принципе демократии. Действовавшая до этого государственно-монопольная форма управления проявила свою несостоятельность. Кооперативная форма собственности также оказалась неэффективной. При ней жильцы не являлись собственниками находящихся в их владении квартир, что не давало им возможности отстаивать свои общие интересы на правах собственников.

Хотя институт квартирного товарищества существует в Эстонии лишь с 1995 года, квартирные товарищества уже доказали явное преимущество над прежними формами управления жилым фондом. Об этом свидетельствует и тот факт, что на сегодняшний день квартирные товарищества являются самой распространенной и эффективной формой управления жилым фондом, поделенным на квартирные собственности, хотя у собственников квартир есть возможность выбора и иной формы, такой как, сообщество квартирособственников. С 1 января 2005 года появилась новая форма управления многоквартирным домом - товарищество собственников здания, которая пришла на смену жилищным товариществам. Но в этом объединении членам товарищества на праве собственности принадлежит только членство, а жилой дом является собственностью товарищества, то есть юридического лица.

В жилищной политике Российской Федерации также происходят коренные преобразования в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечение их не только в сферу гражданского оборота, но и в сферу управления ею. С 1 марта 2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, содержащий достаточно много новых правовых норм, практика применения которых создается уже два года. Раздел VI Жилищного кодекса посвящен правовому режиму создания и деятельности товариществ собственников жилья, которые являются одной из форм управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах. Необходимо отметить, что институт товарищества собственников жилья не является новым для российского законодательства. До принятия Жилищного кодекса Российской Федерации около десяти лет действовал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который определял товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединяющую домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Новый Жилищный кодекс заменил иностранный термин «кондоминиум» на «многоквартирный дом», а также более подробно определил порядок создания и деятельности форм управления многоквартирным домом.

Гражданское законодательство и законодательство в области жилищного права ввиду многочисленных изменений законов стало сложным и зачастую противоречивым, создавая благоприятную почву для злоупотреблений. В связи с этим основная актуальность данного исследования заключается в комплексном подходе к изучению института квартирного товарищества, а также в анализе действующего законодательства Эстонии. Выводы, полученные в результате проведённого исследования и конкретные предложения по изменению и дополнению действующего законодательства, сделанные в диссертации, смогут оказать положительное влияние на развитие института квартирного товарищества в Эстонской Республике.

Степень научной разработанности темы. Необходимо заметить, что вопросам практического значения квартирного товарищества уделяется значительное внимание на национальном уровне. Одна из причин настоящего исследования - недостаточная разработанность теоретических положений о правовом регулировании квартирного товарищества. В настоящее время этот вопрос требует научно-теоретического осмысления и критического изучения практики применения, действующего законодательства о квартирных товариществах.

Объект, предмет, цель и задачи исследования. Объектом настоящего исследования являются институты и нормы гражданского законодательства о квартирном товариществе в Эстонии, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме.

Предметом исследования является институт квартирного товарищества по эстонскому праву, его понимание в современной юридической науке.

Для достижения указанной цели предусматривается решение следующих задач:

1) исследование понятия и сущности института квартирной собственности (и его отличие от права собственности на квартиру);

2) изучение правовых предпосылок возникновения квартирных товариществ;

4) рассмотрение и анализ процесса организации квартирного товарищества;

5) исследование прав и обязанностей членов товариществ и определение соотношения этих прав с правами квартирособственников;

6) исследование компетенции органов управления квартирного товарищества;

8) разработка предложений по совершенствованию современного законодательства в сфере функционирования квартирных товариществ.

Нормативную базу исследования составляют положения, содержащиеся в Конституции Эстонской Республики, законах и иных нормативно-правовых актах, регулирующих правовое положение данных институтов в Эстонии, законодательство по теме исследования Российской Федерации. Эмпирический аспект диссертации представлен на основании материалов судебной практики Государственного суда Эстонии.

Теоретическую основу диссертации составляют, главным образом, труды современных эстонских и российских цивилистов по вопросам гражданского и жилищного права, в частности, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина, В.В.Гущина, Е.А. Суханова, Ю.М. Лившица, П.Пярна, М. Меримаа, X. Сеппа, Р.Тиивела, А. Аронова и других, а также публикации по гражданскому и жилищному праву юристов-практиков Союза Квартирных Товариществ Эстонии, таких как, X. Петси, М. Отсинг, П. Пуустусмаа, М. Сухнева.

Квартирное товарищество - это новый институт в эстонском праве. Он возник и сложился под влиянием тех коренных преобразований, которые связаны с выходом Эстонии из состава СССР и качественным изменением всей системы гражданских правоотношений и гражданского оборота. Данные обстоятельства следует рассматривать как факторы макросреды, нашедшие свое конкретное преломление в создании целого ряда новых институтов эстонского гражданского права, в том числе, и института квартирного товарищества. Эстонская цивилистика активнейшим образом участвовала в создании новой правовой системы государства с учетом возможности заимствования образцов европейского и северо-американского законодательства, регулирующего, в том числе, и вопросы жилищного права. Поскольку корпус эстонских цивилистов, который был занят решением этих проблем, весьма незначительный по своему численному составу, то теоретические обоснования новаций не поспевали за обновлением законодательства и отошли на второй план.

Десятилетний срок существования квартирных товариществ был наполнен очень сложной работой по переустройству всей системы управления объектами, оказавшимися в частной собственности. В ходе этой работы накопилось значительное количество вопросов и проблем, объем которых таков, что они могли бы стать предметом многих исследований. Выносимая на защиту работа исходит из необходимости осмысления лишь общих аспектов существования и функционирования квартирных товариществ.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Особенность института квартирной собственности заключается в соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в долевой собственности, а также, который обуславливает необходимость выбора адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников.

2. Определение, данное квартирному товариществу в ч.1 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» Эстонской Республики неточно отражает существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания статуса члена товарищества. Из определения понятия квартирного товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Однако, такая дефиниция не затрагивает собственников нежилых помещений, внесенных в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных собственностей. В связи с этим представляется целесообразным внести в чЛ ст.2 Закона «О квартирных товариществах» и далее по закону следующее уточнение: «собственник жилого или нежилого помещения».

3. Квартирное товарищество нельзя однозначно отнести к некоммерческим объединениям. Ст. 48 Конституции Эстонской Республики закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и союзы. Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует данному конституционному принципу. Нарушается и принцип добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» Эстонской Республики. В силу того, что квартирное товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно внести в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее дополнение: «Членство в некоммерческих объединениях является обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной деятельности установлены иным законом».

4. Компетенция общего собрания, как высшего органа управления товариществом, связана с двумя важными аспектами: деятельностью товарищества как юридического лица и как лица, управляющего домом. В первом случае общее собрание компетентно принимать решение по всем вопросам, определенным законом и уставом. Во втором случае товарищество должно учитывать определенные границы компетенции.

5. Анализ ст. 10 прим. 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга. Во-вторых, нет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов. В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим. 1 данного закона следующее: «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры -лизингополучатель». Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в которой зафиксировать следующее положение: «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех».

Научно-практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведённый анализ действующего эстонского законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы при совершенствовании нормативно-правового регулирования квартирного товарищества; при создании информационных основ для дальнейшего совершенствования деятельности и функционирования квартирных товариществ в Эстонии.

Теоретические и практические выводы настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения данного института в научной и педагогической работе по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право», в процессе подготовки учебных программ, методических рекомендаций. Кроме того, содержание диссертационной работы может представлять определенный интерес в Российской Федерации на предмет сравнительного правового исследования.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Основные положения настоящего исследования были использованы автором при чтении лекций, проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» студентам юридического факультета в Социально-гуманитарном институте (г. Таллин, 2006/2007г.) и в высшей школе «I Studium» (г. Таллин, 2006/2007г.), а также на курсах повышения квалификации для членов правления квартирных товариществ в Союзе Квартирных Товариществ Эстонии (г. Таллин, 2006/2007г.). Автором был сделан цикл передач на эстонском радиоканале «Радио 4», посвященных проблемам правового регулирования деятельности квартирных товариществ. Основные положения и выводы диссертации получили отражение в 4 опубликованных автором работах. Доклады по затронутым в диссертации проблемам делались автором на научно-практических конференциях в г. Таллине.

Структура работы обусловлена целями и характером исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих их параграфов, заключения, списка сокращений, списка использованных нормативно-правовых актов и литературы, а также приложений.

В первой главе рассматривается понятие и сущность института квартирной собственности, возникновение которой связано, с одной стороны, с реформой собственности, а, с другой стороны, с жилищной политикой государства; раскрывается и анализируется понятие и особенности квартирного товарищества, объектом управления которого является идеальная доля квартирной собственности, и непосредственно исследуются его признаки как юридического лица; для более всестороннего подхода к исследуемому институту проводится сравнительный анализ квартирного товарищества с другими формами управления в многоквартирном жилом доме по законодательству Эстонской Республики.

Вторая глава посвящена особенностям учреждения и прекращения деятельности квартирных товариществ в Эстонии. Глава включает в себя такие параграфы, как: передача управления и хозяйствования жилым домом от домоуправления квартирному товариществу, порядок учреждения и прекращение деятельности квартирного товарищества в Эстонской Республике. Также в этой главе анализируется соотношение прав и обязанностей членов товарищества как квартирособственников.

В третьей главе исследуются органы управления квартирного товарищества и их компетенции, так как на данный момент достаточно много споров связано с превышением органами своих полномочий. А также анализируется хозяйственная деятельность квартирного товарищества, где раскрывается проблемный вопрос борьбы с должниками.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Калин, Татьяна Петровна, Москва

Заключение

Данная диссертационная работа посвящена исследованию и комплексному анализу правовой природы квартирного товарищества в Эстонии и юридических проблем его функционирования для совершенствования правового регулирования данного института.

Исследование темы диссертации позволяет сделать вывод, что данная тема является проблемной. Несмотря на то, что квартирные товарищества в Эстонии получили большое распространение, а опыт их создания и функционирования насчитывает более 10 лет, но сохраняются и возникают вновь целый комплекс проблем, многие из которых имеют правовой характер.

На основании рассмотренного и проанализированного материала в работе, можно сделать следующие выводы:

1) Генезис квартирной собственности предопределен всем ходом реформирования базовых экономических основ эстонского общества и правопорядка. В ходе общей реформы собственности в Эстонии осуществляется реституция по отношению к бывшим собственникам и их наследникам, а также проводится приватизация квартир в многоквартирных домах. Однако этих коренных преобразований, рассматриваемых в исторической ретроспективе, оказывается недостаточно для возникновения квартирной собственности. Она возникает только после проведения земельной реформы, соединившей собственность на землю как недвижимость с собственностью на квартиру как на движимую вещь. Для этого необходимо пройти процесс установления квартирной собственности, в ходе которого квартира и земельный участок под жилым домом закрепляются в Крепостной книге, в результате чего возникает квартирная собственность. Данный процесс предусматривает два этапа:

• первый этап - приватизация квартиры как движимой вещи;

• второй этап - приватизация земли под домом, что влечет установление квартирной собственности.

Образовавшаяся квартирная собственность становится своеобразным феноменом, суть которого заключается в соединении права собственности на реальную часть и идеальную долю в общей долевой собственности. А это обстоятельство обуславливает необходимость создания адекватной формы управления идеальными долями квартирособственников.

Так как квартирная собственность является видом недвижимости, то в результате процесса приватизации квартиросъемщики стали собственниками недвижимости, что, в свою очередь, наделило их правом осуществления полной юридической власти над вещью, а также поставило перед решением следующей задачи - выбор формы управления данным объектом. Выбор формы управления является неотъемлемой составляющей, если многоквартирный жилой дом поделен на квартирные собственности.

Правовое положение квартирной собственности регулируется Законом «О вещном праве» и Законом «О квартирной собственности». Проанализировав понятие квартирной собственности, можно констатировать, что квартирная собственность состоит из индивидуальной собственности на квартиру (реальная часть) и долевой собственности (идеальная доля) на находящиеся в общем пользовании части здания и на участок земли, на котором находится здание. Эти два права собственности нераздельно связаны друг с другом и участвуют в обороте вместе, а значит, образуют один объект права. Неоднозначность подхода к единому объекту состоит в том, что отчуждение реальной части возможно только вместе с идеальной долей, а часть идеальной доли в строении может отчуждаться по решению всех квартирособственников или по требованию не менее 2/3 собственников через суд, решение которого является принудительной формой выражения остальной части квартирособственников своего согласия (это связано со строительством пристроек к дому, верхних этажей). Введение данной возможности на законодательном уровне представляется целесообразной, так как это связано с хозяйственной целесообразностью и получением дополнительного дохода, который предусмотрен законом на содержание идеальных долей в доме.

Рассмотрев жилищную реформу во взаимосвязи с реформой собственности на данном этапе можно выделить возникновение следующих институтов: квартирная собственность как вид недвижимости и право собственности на квартиру как движимую вещь. Но в случае, если собственники квартиры как движимой вещи не подали заявления на второй этап приватизации (подача заявления на приватизацию земли под домом до 1 марта 2006 года), то они становятся собственниками права квартирной застройки, для управления которой также предусмотрена возможность создания квартирного товарищества.

2) Квартирное товарищество - закономерный результат процесса развития института частной собственности в Эстонии. Предпосылкой образования квартирного товарищества явилась реформа собственности, которая напрямую отразилась на жилищной реформе. Жилищную реформу можно подразделить на три этапа. На первом этапе произошла приватизация квартир, как движимых вещей, второй этап связан с созданием квартирных товариществ, и третьей этап предусматривает возникновение квартирной собственности. Таким образом, основная причина возникновения квартирных товариществ в Эстонии заключалась в том, что государство передало частным лица, бывшим квартиросъемщикам право собственности на квартиры, а вместе с ним и обязанности по управлению приватизированным жилым домом. Причина этого, заключалась в изменении формы собственности и предоставлении права собственникам квартир создавать независимое самостоятельное юридическое лицо, некоммерческое объединение, которое могло бы представлять их общие интересы в правоотношениях с третьими лицами и государством. Деятельность квартирного товарищества основана на принципах равенства, демократии и взаимопомощи.

3) Квартирное товарищество характеризуется следующим образом: частноправовое юридическое лицо, основанное на членстве; недоходное объединение, занимающееся хозяйственной деятельностью; создано для управления идеальными долями в долевой собственности; представляет интересы своих членов, в связи с управлением идеальными долями.

Учрежденное в частных интересах квартирное товарищество выступает в гражданских правоотношениях в качестве субъекта права - частноправового юридического лица. В связи с тем, что его основной деятельностью не является извлечение прибыли, квартирное товарищество относится к такому виду юридического лица как некоммерческие объединения. По мнению автора данной работы, квартирное товарищество нельзя однозначно воспринимать как некоммерческое объединение. Данная позиция основывается на том факте, что при учреждении квартирного товарищества зачастую не для всех членов товарищества соблюдается принцип добровольного членства в некоммерческих объединениях. С другой стороны, квартирное товарищество, являясь некоммерческим объединением, отвечает всем признакам экономической организации. Правовой статус квартирного товарищества как юридического лица достаточно отрегулирован законодательством Эстонской Республики, но в силу того, что правовые нормы, касающиеся квартирного товарищества, носят межотраслевой характер, существуют вопросы, ждущие законодательного решения.

При изучении института квартирного товарищества были рассмотрены присущие ему как юридическому лицу признаки: обособленность имущества, самостоятельная имущественная ответственность, организационное единство, наименование.

Квартирное товарищество как юридическое лицо имеет следующие особенности по сравнению с другими юридическими лицами:

• Квартирное товарищество является только частноправовым юридическим лицом. Это значит, что квартирное товарищество не может быть создано как публично-правовое юридическое лицо. Например, в домах социального найма.

• Отличие от коммерческих товариществ в том, что оно не создается ради получения дохода и распределения прибыли между членами, а от частноправовых некоммерческих объединений отличается тем, что у квартирного товарищества определена своя цель создания -совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей, а также представительство общих интересов членов товарищества.

• Имеет свой четкий объект деятельности - идеальные доли в строении и земельном участке, принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений, которые нуждаются в общем управлении.

• От других некоммерческих объединений отличается степенью добровольности членства, то есть особым соотношением диспозитивности и императивности при организации и членстве в квартирном товариществе. Это значит, что собственник квартиры становится членом товарищества с момента перехода к нему права собственности на квартиру в доме, где уже учреждено квартирное товарищество. Свобода и добровольное начало отсутствует у группы лиц и в случае учреждения квартирного товарищества. Если выход из иных некоммерческих объединений свободен так же, как и вхождение в них, то выход из квартирного товарищества предусмотрен только при отчуждении квартирной собственности или смерти лица.

4) Помимо квартирных товариществ эстонское законодательство предусматривает другие формы управления многоквартирным жилым домом: сообщество квартирособственников и товарищество собственников здания. В качестве отличительных особенностей данных форм управления от квартирного товарищества можно выделить следующие:

• Сообщество квартирособственников - это добровольное объединение, созданное на основании соглашения для регулирования, связанных с предметом долевой собственности, правоотношений без создания юридического лица; интересы сообщества представляет управляющий на основании доверенности; договоры заключаются с каждым квартирособственником, а не от имени управляющего; квартирособственники несут полную солидарную ответственность перед поставщиками; квартирособственники могут получать доход от использования долевой собственности, который делится пропорционально величине их идеальных долей в жилом доме.

• Товарищество собственников здания - это коммерческий кооператив, целью которого является оказание поддержки и способствование экономическим интересам своих членов через совместную хозяйственную деятельность по владению и управлению недвижимой вещью; у членов товарищества есть право единолично владеть и пользоваться частью здания (квартирой), но нет права собственности на квартиру; к вещному праву приравнено членство, которое может отчуждаться или быть предметом залога; собственником недвижимой вещи является юридическое лицо.

Анализ действующего законодательства позволяет выделить ряд преимуществ квартирного товарищества перед вышеуказанными формами управления:

5) Порядок учреждения квартирного товарищества подразделяется на следующие этапы: создание инициативной группы, приглашение собственников квартир на учредительное общее собрание, решение вопроса об учреждении товарищества, оформление заявления у нотариуса, внесение в Регистр некоммерческих объединений и фондов, выбор концепции управления. Согласно ч. 1 ст. 3 ЗоКТ квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка, в предусмотренном ЗоНО порядке. При этом членами квартирного товарищества являются все собственники квартир разделенной на квартирные собственности одной недвижимой вещи, т.е. право выбора в данном случае у квартирособственника отсутствует.

Так как членами товарищества являются все собственники квартир в доме, где учреждено квартирное товарищество, то им необходимо знать свои права и обязанности. На данном этапе основная проблема заключается в том, что члены товарищества не знают о своих правах и обязанностях как члены товарищества и как квартирособственники. Следует подчеркнуть, что права и обязанности членов товарищества установлены в уставе и Законе «О некоммерческих объединениях», но так как члены товарищества -квартирособственники, то необходимо учитывать, что вопросы по владению, пользованию и распоряжению квартирной собственностью они решают как квартирособственники. Права и обязанности квартирособственников установлены в Законе «О квартирной собственности» и Законе «О вещном праве».

С вступлением квартирособственника в товарищество его юридический статус изменяется. Его вступление в объединение выражается в обретении им ряда новых прав и обязанностей по отношению к товариществу. В тоже время необходимо подчеркнуть, что у товарищества отсутствует законное право вмешиваться в имущественные отношения квартирособственников.

Это значит, что в отношении жилого дома квартирное товарищество является управляющим, который организует совместное хозяйственное обслуживание идеальных долей в строении и земельном участке, но не вправе разрешать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции квартирособственников.

6) Управленческая структура квартирного товарищества состоит из общего собрания и правления. Общее собрание - высший орган, который осуществляет периодическое управление товариществом, так как согласно закону созывается не менее одного раза в год. Общие собрания делятся на очередные и внеочередные. Порядок их созыва определен в Уставе и ЗоНО. Все решения, как правило, на общем собрании принимаются простым большинством, но может в Уставе быть предусмотрено и квалифицированное большинство. На данном этапе такое условие целесообразно вносить в Устав, когда решается вопрос жизненно важный для деятельности товарищества (взятие кредита). Правление - фактически руководящий орган товарищества, который созывает общее собрание и приводит в исполнение его решений. Задача правления - руководство товариществом и организация необходимой деятельности. Порядок созыва, компетенции, принятие решений и вступления их в силу следует предусмотреть в уставе товарищества для эффективной деятельности правления. Для руководства своей деятельностью правление избирает из своего состава председателя правления, который по существу является действительным руководителем товарищества. Ревизионная комиссия является органом контроля членов квартирного товарищества за деятельностью правления.

7) Квартирное товарищество занимается хозяйственной деятельностью предусмотренной в уставе товарищества для достижения целей, ради которых оно создано. Так как квартирные товарищества являются некоммерческими объединениями, то его доходы могут использоваться только для достижения целей уставной деятельности и прибыль не может распределяться между членами товарищества. Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций. На данном этапе пока еще квартирные товарищества предпочитают сами вести административно-хозяйственную деятельность, но уже видна тенденция увеличения количества товариществ обращающихся за квалифицированными услугами в фирмы по обслуживанию недвижимости. Одной из основных задач квартирного товарищества является контроль за своевременными платежами членов товарищества, так как основой хозяйственной деятельности каждого товарищества являются платежи владельцев квартир, без которых товарищество не может осуществлять свою деятельность. Правление должно контролировать своевременное поступление платежей по двум основным причинам. Во-первых, необходимо обеспечить материальную базу для выполнения обязанностей со стороны товарищества перед поставщиками услуг, во-вторых, своевременная оплата платежей - это законная обязанность члена товарищества, нарушение которой наносит ущерб другим членам товарищества. Нарушение в первом случае влечет задолженность по оплате перед фирмами и государством. Нарушение во втором случае приводит к увеличению платежных обязанностей других членов товарищества или нецелевому использованию целевых платежей.

Для совершенствования действующего законодательства, регулирующего правовой статус квартирного товарищества, представляется возможным внести следующие изменения и дополнения:

1. Ст. 48 Конституции Эстонской Республики закрепляет право на свободу вступления в некоммерческие общества и союзы. Однако, членство в квартирных товариществах не соответствует данному конституционному принципу. Нарушается и принцип добровольного членства, установленный в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» Эстонской Республики. В силу того, что квартирное товарищество представляет собой особый вид объединения, целесообразно внести в ст. 1 Закона «О некоммерческих объединениях» следующее дополнение: «Членство в некоммерческих объединениях является обязательным для лиц, чьи обязанности по организации совместной деятельности установлены иным законом».

2. Определение, данное квартирному товариществу в ч.1 ст.2 Закона «О квартирных товариществах» неточно отражает существо тех вещно-правовых отношений, которые важны для понимания статуса члена товарищества. Из определения понятия квартирного товарищества следует, что оно создается собственниками квартир. Поэтому возникает обоснованный вопрос о собственниках нежилых помещений, которые внесены в Крепостную книгу в качестве собственников квартирных собственностей, и данные нежилые помещения находятся в многоквартирном жилом доме. Это может теоретически служить основанием для отказа, быть членом квартирного товарищества. Поэтому для того, чтобы не нарушать целостность членства в данном объединении, необходимо более корректно определить собственника. В связи с этим представляется целесообразным внести в чЛ ст.2 ЗоКТ и далее по закону следующее уточнение: «собственник жилого или нежилого помещения».

3. Анализ ст.10 прим. 1 Закона «О квартирных товариществах» выявил ряд недостатков, связанных с регулированием права представительства на общем собрании квартирного товарищества. Во-первых, лишены права участия на общем собрании лица, владеющие квартирой на основании договора лизинга. Во-вторых, действующее законодательство не имеет ограничений по количеству доверенностей, выдаваемых одному члену товарищества от других членов, что на практике влечет злоупотребление правом голоса в личных интересах со стороны более активных членов. В связи с этим необходимо четко отразить в ст. 10 прим. 1 данного закона следующее: «В случае с юридическим лицом представителем на основании простой письменной доверенности может быть договорный пользователь квартиры -лизингополучатель». Добавить к вышеуказанной статье часть вторую, в которой зафиксировать следующее положение: «У одного члена товарищества доверенностей на представительство интересов других членов товарищества может быть не более трех».

4. Согласно ч. 5 ст. 5 Закона «О квартирных товариществах», если квартирная собственность принадлежит нескольким собственникам, то в состав членов квартирного товарищества принимается один из собственников согласно письменному соглашению между ними. Споры между собственниками квартиры о вступлении в состав членов квартирного товарищества разрешаются судом. Но такое решение вопроса о членстве может затянуться на очень долгий период, а при созыве в это время общего собрания возникнет вопрос о членстве в товариществе. Поэтому целесообразно изменить последнее предложение в ч.5 ст. 5 ЗоКТ, указав следующее: «При отсутствии договоренности между сособственниками решение о членстве выносит правление. При несогласии с данным решением правления у сособственников есть право обратиться в суд». Это ускорит решение вопроса о членстве.

На сегодняшний день Эстония подошла к завершению жилищной реформы. Это подтверждает и тот факт, что приватизировано и объединено в квартирные товарищества более 90% жилого фонда. Квартирному товариществу отводится важная роль в формировании качества жизни населения и в экономическом, и в социальном плане. Образование товариществ связано с созданием новых рабочих мест в сфере управления, бухгалтерии и работ по обслуживанию.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

1. Аронов А. Вещное право: собственность. - Таллинн: Юридическое бюро Александр Аронов и партнеры, изд-во ИНГРИ, 2003.- 124 с.

2. Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова JI.C. Жилищное право Российской Федерации / Учебник для вузов.-М.: Норма, 2006.- 432 с.

3. Гамбаров Ю. Вещное право. СПб.: Политех, институт, 1908. - 638 с.

4. Германское право. Часть III. Закон об общих условиях сделок, Закон об ответственности за недоброкачественную продукцию, Закон о праве собственности на жилье, Закон о чеках, Закон о векселях, Положение о несостоятельности. М.: Статут, 1999. - 224 с.

5. Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004. - 720 с.

6. Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005.-496 с.

7. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание 2-ое, перераб.и дополнен./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: ТЕИС, 1996. -600 с.

8. Дождев Д. В. Римское частное право / Учебник для вузов. М.: 1997. -523 с.

9. Жилье. Нормативные акты и их применение. Законодательство. Судебная практика. Образцы документов. Рекомендации./Авторы -составители:Долгополов М.И., Мещенков В.В., Олейник С.Д., Расков В.Е., Шишкин Д.А. -М.:Право и закон, 2001.- 816 с.

10. Ю.Земельная реформа и использование земли 97: Материалы международного семинара. - Тарту: ЕРМО, 1997. - 68 с.11 .Землеустройство и землемерие 2000: Труды международной научно-методической конференции. - Тарту: ЕРМО, 2000. - 82 с.

11. Иоффе О. С., Мусин В. А. Основы римского гражданского права. Л.: Изд-во Ленингр. Ун-та, 1974. - 156 с.

12. Карнуа А. Канцлер юстиций согласился с введением «чердачного закона // Постимеес.-2006.- 26 апреля

13. Кириллов Э.Я. Товарищество собственников жилья: практическое пособие . М.: ЗАО ИКС «ДИС», 2005. - 160 с.

14. Красс А. Диагностика квартирного товарищества // ЕЬАМи. 2003. -№ 3.- С.46-48.

15. Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации.-М.'Статут, 2006.- 159 с.

16. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.5-е, пепераб. и доп.с учетом нового Жилищного кодекса РФ -М.:Статут, 2006. 364 с.

17. Кудрявцева Г.А. Материальная основа деятельности общественных организаций на современном этапе.- М.: Наука, 1988. 185 с.

18. Кяги К. Налоги и договор членов правления квартирного товарищества // ЕЬАМи. 2004. - № 1. - С.37.

19. Лившиц Ю., Горбачева С., Федорова А., Зайцев И. Основы права. Часть III. Собственность и владение. Таллинн: СГИ, 2002. - 213 с.

20. Лившиц Ю. Основы права. Часть II. Физическое лицо в гражданском и коммерческом праве.-Таллинн: СГИ, 2003.- 220 с.

21. Марди У. Выбор за собственниками квартир: квартирное товарищество или назначенный управляющий? // ELAMU.- 2002.- № 6. С.22-23.

22. Ожегов С.И. Словарь русского языка. Москва: Изд-во «Советская энциклопедия», 1973. - 846 с.

23. Петси X. Экспроприация квартирной собственности // ELAMU.- 2003.-№ 2.- С.36-37.

24. Петси X. Решение споров, возникших на собрании товарищества через суд // ELAMU. 2003.- № 1. - С.34-35.

25. Петси X. Спор товарищества решается в суде // Деловые ведомости.-2003. 2-8 апреля.

26. Петси X. Права и обязанности членов квартирных товариществ // ELAMU. 2003. - № 4. - С.34-35.

27. Пуустусмаа П. Товарищество собственников здания // ELAMU.- 2005.-№ 1. С.43-44.

28. Пуустусмаа П. О паевых, членских и вступительных взносах в квартирных товариществах // ELAMU.- 2004.- № 2. С.43-44.

29. Пярна П., Колк К., Йадла А. Настольная книга собственника квартиры. / пер. Гала Реэнумяги. Tallinn: Eesti Eluasemefond, 1997. - 91 с.

30. Радаев B.B. Экономическая социология. М.: 1997. -368 с.

31. Рачинская Н. Крадут, но не ловят.// Вести Дня.- 2007.- 2 января.

32. Рерихт А., Жалинский. А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001.-767 с.

33. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. -М.: 2000.- 512 с.

34. Справочник для квартирных товариществ. / пер. Велло Кангур; предисл. Волли Калам, Ирис Бер. Министерство экономики Эстонской Республики Таллинн: OÜ PAAR, 2000. - 84 с.

35. Справочник для квартирного товарищества./ Под ред. Анне-Ли Паю. -Eesti Korteriiihistute Liit: Ortwil OU, 2006.- 174 с.

36. Сулг M. Изменение закона о квартирной собственности // ELAMU.2006.-№ 3. С.44-45.

37. Сухнева М. Новый «квартирный» закон: кому он нужен // Деловые ведомости. 2000.- 15-21 ноября.

38. Сухнева М. Квартирное товарищество: практические вопросы управления. Таллинн: «Из первых рук.», 2001. - 236 с.

39. Сухнева М. Виртуальная реальность квартирной собственности // Деловые ведомости. 2001.- 10-16 января.

40. Сухнева М. Идеальная доля реальной квартиры // Деловые ведомости. -2001.- 10- 16 января.

41. Сухнева М. Застройщику хорошо, собственнику лучше // Деловые ведомости.- 2001.- 14-20 февраля.

42. Сухнева М. Сообщество квартирособственников // Деловые ведомости. -2001.- 4-10 июля.

43. Сухнева М. Организация и методика работы ревизионной комиссии в квартирном (жилищном) товариществе.- Таллинн: UU Pariteet-MW, 2002 .-45 с.

44. Сухнева М. Как выжить в многоквартирном доме. Таллинн.:UU Pariteet-MW, 2004.-221 с.

45. Сухнева М. Ревизия в квартирном товариществе. Таллинн: UU Pariteet-MW, 2005.- 72 с.

46. Сухнева М. Борьба с должниками в быстром темпе // Деловые ведомости.- 2005.- 16-22 ноября.

47. Сынаялг М. Распределение расходов на реновацию дома между членами квартирного товарищества // ELAMU.- 2005.- № 6. С.40.

48. Тимофеева К.В. Товарищество собственников жилья. СПб.: Питер,2007.-208 с.

49. Тютрюмов И.М. Гражданское право. 2-е изд. - Тарту: Тип. Лаакмана, 1927.-675 с.

50. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М.: Спарк, 1995.-238 с.

51. Уук М. Нурмине М. Развитие жилищного хозяйства и управление многоквартирными домами в Германии // ELAMU. 2004.-№ 6.- С.34-37.

52. Уусмаа М. Идеальная доля понятие непростое, а выражается дробью // Деловые ведомости. - 2002.- 10- 16 апреля.

53. Яалда А. Мой потолок для соседа его пол ?// Деловые ведомости.-2001.- 18- 24 апреля.

54. Юнти Л. Бремя публично-правовой повинности // Деловые ведомости. 2002.- 23-29 января.

55. Aasmäe V. Kinnisvaraomaniku ABC.-Tallinn: Eesti Entsüklopeediakirjastus, 1999. 279 с.

56. Anmann Ü. Probleeme korteriomandi seadmisel notarite praktikast // Jurídica. 2001. - № 10. - C.697-700.

57. Brambring G. Ülevaade asjaöiguslikest nöuetest. Eraoigus 2. - Tallinn: Justiitsministeerium, 2001. - 276 c.

58. Böhringer W. Kinnisasjaöiguste järjekoht. Tallinn: Justiitsministeerium, 2000. - 44 с.

59. Kallam V. Korteriühistu seadus. Kommentaar // ELAMU.- 1995.-№ 4. -С.15.

60. Kiris A., Kukrus A., Nuuma P., Oidermaa E. Öiguse alused. Öpik majanduseriala üliöpilastele.- Tallinn: TTÜ Kirjastus, 2003. 428 c.

61. Korteriühistu töö korraldus: käsiraamat / koost. Jelena Rootamm-Valter; konsultandid: Asían Liivak, Antero Habicht, Ivar Keervits. Tallinn: OÜ Vastus, 2003.- 191 с.

62. Korteriühistu käsiraamat. / toim. Milja Uuk, Anne-Ly Paju, Kaie Külasepp; eess.: Marit Otsing. Tallinn: Ortwill: Eesti Korteriühistute Liit, 2004. -203 c.

63. Kuhlbach H., Prisk P., Lauren A. Kinnisvaraöpik. Kinnisvaraturu regulatsioon peale Völaöigusseaduse jöustumist. Tallinn: Agitaator OÜ, 2001.-223 c.

64. Eesti statistika aastaraamat 2006. Tallinn: Statistika aastaraamat, 2006 -480 c.

65. Jaadla A., Tollet L., Pättiniemi P., Israelson B., Kostilainen H. Kaasaegne ühistegevus: käsiraamat korteriühistutele. Tallinn: Eesti Korteriühistute Liit, 2002. - 24 c.

66. Johannsson I. V., Svession J. R. Housing law in the Nordic countries. Copenhagen: Nordic Council of Ministers, 1998.-398 c.

67. Paal K. Korteriomandiseaduse väljatöötamise alustest // Juridica. 2001.- № 4. - C. 268-274.

68. Paal K. Uuest korteriomandiseadusest // Eesti Majanduse Teataja. 2001.-№ 1. -C.19-21.

69. Pajo M., Grünberg E., Lass J. Maaöigus. Näidised ja kommentaarid. -Tallinn: OÜ Käsiraamatute Kirjastus, 2002. 580 c.

70. Petsi H. Liikmelisus korteriühistus sund vöi vabatahtlikkus // ELAMU.-1999.- № 3.- C.14-15.

71. Petsi H. Korteriühistu juhatusega seotud öigusprobleeme // ELAMU.- 2000.-№ 3.- C.42-43.

72. Puustusmaa P. Juhatuse esimees tahtsus ja vastus // ELAMU.- 2001 .-№ 1 .-C.22-23.

73. Puustusmaa P. índividuaalsus ja demokraatia müüdid ja reaalsus korteriühistutes // ELAMU.- 2001 .-№ 2.-C.26-27.

74. Párna P., Kove V. AsjaSigusseadus: kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Óigusteabe AS Juura, 1996. - 560 c.

75. Parna P. Asjaoigusseadus. Kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Kirjastus Juura, 2004. - 672 c.

76. Pártelpoeg P. Eluruumide erastamisest avalikul enampakkumisel // ELAMU. 1995.-№3.-C.7-8.

77. Reidi Ü. Valitsus kiirendab maa erastamist: kommentaar «Korteriomandi seadmise korra muutmisele»// ELAMU.- 1997.-№ 1.- C.48-49.

78. Sepp H. Korteriühistuseadus ja korteriühistud // Jurídica.- 1997,- № 3. -C.137-140.

79. Sepp H. Eluruumide erastamine // Jurídica.- 1995.-№ 5.- C. 216-221.

80. Schuchmann H-J. von. Korteriomand; Das Wohnungseigentum / Kinnistusraamatu- ja notaripaevad 15.-17. mai 1997.Tallinn, 1998.- C.129-148.

81. Schwab K.H., Prütting H. Asjaóigus: Ópik. Tallinn: Óigusteabe AS Juura, 1995.-366 c.

82. Tiivel R. Asjaóigus. Loengukonspekt. Tallinn: Kirjastus Juura, 2003. -402 c.

83. Tiivel R. Asjaoigus.Üldosa. Tallinn: Sisekaitseakadeemia, 2003. - 84 c.

84. Tiivel R. KinnistusraamatuSigus. Tallinn: Kirjastus Juura, 2005. - 380 c.

85. Vórk E. Maareform ja selle Sigusliku regulatsiooni analüüs Tallinna naitel: Magistritóó. Tallinn: Tallinna Tehnikaülikool, 2005. - 64 c.1.I Интернет-ресурсы

86. Eesti Korteriühistute Liit www.eykl.ee.

87. Eesti Korteriühistute Liit. Statistika. Tallinn, 2000 2006. www.eykl/retv.ee.

88. Reidi Ü. «Kinnistamata maju ja kortereid ei saa märtsist enam müiia» http://www.iust.ee/19938.

89. Товарищество собственников жилья. Информационно-методическое пособие http: // top 100. rambler, ru / top 100 /

90. Европейская жилищная организация CECODHAS www.cecodhas.org/rightclick.cfm?id= 1215.

91. Сайт официального издания «Riigi Teataja». www.riigiteataja.ee.

92. Сайт Государственного суда Эстонии, www.nc.ee.

93. Сайт Государственного Департамента статистики Эстонии, www.stat.ee.

94. Сайт журнала «Jurídica», www.iuridica.ee.

95. Юридический словарь www.iur-words.info.

Автор: Калин, Татьяна Петровна
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республикитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Калин, Татьяна Петровна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Калин, Татьяна Петровна, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Калин, Татьяна Петровна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Калин, Татьяна Петровна, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое положение квартирного товарищества по законодательству Эстонской Республики»