Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии

Тихонова, Любовь Сергеевна

Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии»

На правах рукописи

ТИХОНОВА Любовь Сергеевна

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЛИЦ, ПРОЖИВАЮЩИХ В ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И ГЕРМАНИИ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Казань-2006

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина».

Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент

Илюшина Марина Николаевна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Фаткудинов Зуфар Максумович

кандидат юридических наук, доцент Барышев Сергей Александрович

Ведущая организация: Российский государственный

гуманитарный университет

Защита диссертации состоится «3» марта 2006 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета № Д.212.081.13 в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина» по адресу: 420008, г.Казань, ул.Кремлевская, д. 18, юридический факультет, ауд.324.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. Н.И. Лобачевского Казанского государственного университета.

Автореферат разослан « 1 » февраля 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат юридических наук, доцент . А.Р. Каюмова

г772_

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Произошедшие в России в последнее десятилетие политические и социально-экономические перемены оказали значительное влияние на многие аспекты жизни граждан. Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Неотъемлемой частью отношений в данной сфере стали право собственности на жилье, а также рынок жилья. Структура жилищного фонда Российской Федерации кардинальным образом изменилась по формам собственности, сформировался новый слой собственников жилых помещений -граждан как социальная база жилищной реформы.

Безусловно, эти социально-экономические процессы не могут оставаться вне рамок правового регулирования как основного инструмента упорядочивания современных общественных отношений. Законодательство в сфере жилищной собственности, с одной стороны, обеспечило адекватное отражение социальных изменений, а с другой стороны, создало основу для дальнейшей динамики и совершенствования данных отношений.

Однако хотя наличие основополагающих специальных нормативных актов (в числе которых Гражданский кодекс Российской Федерации, новый Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и другие) и является серьезным фундаментом для обеспечения действенных гарантий прав и законных интересов участников рынка жилой недвижимости, но, к сожалению, не означает совершенства законодательства в области правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.

В частности, вопросы правового положения участников общей собственности на жилые помещения, особенности отношений жилищной собственности в многоквартирных домах, статуса членов семьи и бывших членов семьи собственника, имеющих самостоятельные права пользования принадлежащими ему помещениями, недостаточно детально и неоднозначно регулируются законом. Таким образом, состояние действующего жилищного законодательства требует продолжения законотворческой работы.

Учитывая должное стремление современного российского законодателя ориентироваться в своей деятельности на лучшие достижения не только отечественной, но и зарубежной правовой науки, представляется весьма полезным и небезынтересным сравнить основные принципы регулирования и содержание статуса субъектов отношений собственности на жилые помещения в России и за рубежом. В современную эпоху усиление процессов интеграции создает и объективные предпосылки для сближения правовых систем. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран знание иностранного права становится непременным требованием. С этой точки зрения важно изучать практику построения и функционирования внутреннего законодательства в зарубежных государствах в целях его использования в отечественном нормотворчестве и правоприменении.

Большой научный интерес в этрй'' УЬяЛ4 »(¡М^^аШШ5 рравовая система

Германии как одна из самых развитых в Европе. Германское Гражданское Уложение в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка. Несмотря на то, что условия, в которых правовые проблемы приходится решать в Германии, существенно отличаются от условий в России, тем не менее опыт, приобретенный ФРГ, в том числе в сфере регулирования отношений собственности в жилищной сфере, может оказаться весьма полезным для нашего государства.

Выбор Германии в качестве страны для проведения сравнительного анализа правового положения лиц; проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в настоящей работе неслучаен и предопределен как сходством общих правовых традиций российского и германского права, обусловленных принадлежностью к единой правовой семье, так и достаточно подробной разработанностью в немецком праве проблематики жилищной собственности. В континентальной правовой систёме российское право традиционно причисляется к германской правовой ветви. Германское законодательство характеризуется вполне" эффективной реальной защитой прав и законных интересов субъектов отношений собственности на жилые помещения. Это обусловливает необходимость и целесообразность изучения особенностей немецкого права в целях уяснения природы и трудностей функционирования российских правовых институтов, а также использования германских социально-правовых или технико-юридических решений для выработки наиболее действенных путей развития и совершенствования российского законодательства в рассматриваемой области.

Степень разработанности проблемы. Устойчивая тенденция развития отношений собственности в жилищной сфере в Российской Федерации привлекает повышенное внимание и правоведов к изучению правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.

В фундаментальных трудах и научных публикациях последних лет активно разрабатываются многие вопросы, относящиеся к этой тематике. Отдельные проблемы правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, затрагивали следующие авторы: Гонашвили Г.Л., Ермаков B.C., Исрафилов И.М., Кичихин А.Н., Крашенинников П.В., Макаров Г.Г., Марткович И.Б., Седугин П.И., Толстой Ю.К., Тихомиров М.Ю., Чефранова Е.А., Шешко Г.Ф., ЩенниКова JI.B. и другие. Благодаря их научным трудам сегодня сформировано общее представление о правовом положении участников отношений в сфере жилищной собственности. При исследованиях в данной области (в том числе, в диссертационных работах) некоторые специалисты, в частности, Пономарев Э.С., Фогель В.А., Шведкова О.В. и другие, уделяли внимание общим подходам регулирования правового статуса собственника жилого помещения. В отдельных работах (например, такими правоведами, как Байтаева Я.З., Михеева Л.Ю, Суханов Е.А., Формакидов Д.А. и другими) проводилось исследование социальной и правовой природы особых самостоятельных прав членов семьи собственника жилого помещения на принадлежащее ему жилище.

Но современная наука не позволяет дать однозначные ответы на все

вопросы, касающиеся правового положения указанных лиц. Более того, имеющие место выводы по тем или иным проблемам правового регулирования статуса субъектов, участвующих в отношениях собственности в жилищной сфере, в условиях динамично развивающейся социальной и правовой действительности (в том числе, с принятием нового Жилищного кодекса РФ) требуют своего постоянного обобщения и переосмысления. Состояние правовой науки в данной области отражает состояние действующего законодательства и обнаруживает необходимость продолжения исследований.

Вместе с тем, нам не удалось обнаружить специальных исследований российских авторов, в которых проводился бы сравнительный анализ правового положения собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в принадлежащем ему жилище, включая членов его семьи (в том числе, бывших) по законодательству России и Германии. Лишь общие принципы регулирования отношений с участием этих лиц кратко и крайне бегло рассматриваются в некоторых работах, например, в трудах Жалинского А.Э., Рёрихт A.A., Шумилова В.М., Барановой Е.А., Кузнецова A.B. и других, посвященных изучению основ германской правовой системы в целом либо отдельных ее составляющих.

Проблемы правового регулирования собственности на жилые помещения подвергались изучению многими германскими учеными-правоведами, такими как Веймар В., Вейтнауэр X., Веллкамп Л., Драздо М., Заурен М., Отт А., Рёлл Л., Райзер Т., Шмид М. и др., труды которых позволяют осуществить детальный анализ правового положения субъектов отношений в сфере жилищной собственности по законодательству ФРГ с целью последующего сравнения с отечественным правовым регулированием в данной области.

Актуальность обозначенной выше проблемы и недостаточная степень ее разработанности предопределили предмет, цели и задачи диссертационного исследования.

Объект и предмет диссертационного исследования. Объектом настоящего исследования являются правовые отношения, складывающиеся с участием собственника жилого помещения, а также иных лиц, обладающих самостоятельными правами на принадлежащее собственнику жилое помещение, а именно членов его семьи (в том числе, .бывших).

Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового положения собственника жилого помещения и членов его семьи (в том числе, бывших) в сравнительно-правовом аспекте по законодательству России и Германии, обобщение отечественного и немецкого опыта правового регулирования в этой области, разработка и обоснование мер по совершенствованию действующего российского законодательства в данной сфере.

Цели и задачи. Настоящим исследованием мы стремимся достичь следующих целей: раскрыть общие черты и особенности, сходства и отличия правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан в России и Германии, выявить недостатки и преимущества и обозначить перспективы развития действующего отечественного законодательства в данной области.

Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи:

1. определить общие начала регулирования правового положения собственника жилого помещения в РФ и ФРГ, а также особенности статуса участников отношений общей собственности на жилые помещения (включая супругов-собственников жилья) в наших странах;

2. выявить отличительные черты правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии, в том числе проанализировать основные формы реализации собственником правомочия управления, общим имуществом в многоквартирных домах;

3.проанализировать основания и порядок принудительного'прекращения права собственности на жилые помещения по российскому и германскому законодательству как санкции за злоупотребление правами и ненадлежащее исполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища;

4. изучить особенности правового положения членов семьи собственника жилого помещения в России (в сравнении с правовым статусом членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма), а также возможности самостоятельного использования принадлежащего собственнику жилого помещения членами его семьи в Германии;

5. рассмотреть основные вопросы правового регулировайия статуса бывших членов семьи собственника жилья, в исключительных случаях сохраняющих свои права пользования на принадлежащее собственнику Помещение, по российскому и германскому законодательству;

6. на основе обобщения немецкого и российского опыта законодательного регулирования правового положения указанных субъектов отношений в сфере жилищной собственности, а также судебной практики выявить недостатки действующего отечественного законодательства в данной области и разработать пути их устранения.

Нормативная и теоретическая база, методологическая основа диссертационного исследования. Нормативную и теоретическую базу настоящего исследования составляют положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Германского Гражданского Уложения, Закона ФРГ «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью», ряд иных нормативных правовых актов России и Германии, а также работы ведущих отечественных и германских ученых по гражданскому, семейному и жилищному праву.

Методологическую основу настоящего исследования составляют элементы такого общефилософского метода познания, как диалектика, а также конкретно-научные методы: метод сравнительного правоведения, системного анализа, формально-юридического и грамматического толкования, логический, историко-правовой.

Научная новизна, практическая значимость работы и апробация результатов исследования. Настоящая диссертация представляет собой одно из первых исследований правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан, в сравнении:

- германского и российского правового регулирования в данной области;

- правил новейшего и ранее действовавшего законодательства России;

- правового положения членов семьи собственника жилья с правовым положением членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма.

На основе теоретического и практического материала, включая ранее неиспользованные в отечественной юридической литературе германские источники, изученные автором в оригинале, в настоящей работе рассматривается общее и особенное двух национально-правовых систем в регулировании статуса субъектов правоотношений жилищной собственности.

Положения и выводы, выносимые на защиту

В диссертационном исследовании сформулированы и выносятся на защиту следующие положения и выводы, обладающие научной новизной, которые представляют собой как полученные лично автором результаты проведенного сравнительно-правового анализа, так и предложения автора по устранению выявленных недостатков отечественного законодательства, в том *. числе путем использования германских технико-юридических решений.

1. Правовое положение собственника жилого помещения и особенности реализации им своих правомочий как в России, так и в Германии определяются спецификой целевого назначения жилого помещения как социально значимого объекта права (т.е. его предназначенностью преимущественно для проживания граждан), а также необходимостью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц (соседей).

2. В качестве приоритетного направления регулирования отношений в сфере жилищной собственности в России в целях укрепления статуса собственника жилого помещения предложена детально разработанная в германском законодательстве концепция правового единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (включая жилые дома). Согласно данной концепции право собственности на земельный участок распространяется и на расположенный на нем жилой дом, который следует правовой судьбе земельного участка.

Последовательная реализация данной конструкции в российском законодательстве позволила бы обеспечить одновременный и безусловный переход права собственности на земельный участок и на расположенный на нем дом без оформления отдельной сделки по передаче прав на строение. Кроме того, построенный на земле собственника жилой дом считался бы принадлежащим собственнику земельного участка как неотъемлемая часть участка и не нуждался бы в специальной государственной регистрации права на вновь возводимый объект.

3. Особенности правового статуса участников общей собственности на жилые помещения (долевой и совместной) как в России, так и в Германии связаны с наличием элемента управления общим жилым помещением, выражающегося в необходимости согласования волеизъявлений нескольких лиц, реализующих правомочия собственника.

Анализ содержания правомочий участника общей долевой собственности на жилые помещения дал основание сделать вывод о том, что законодательство

России в большей степени отвечает интересам сособственников, поскольку предусматривает неизвестные праву ФРГ правомочия сособственника на предоставление ему части общего жилого помещения, соразмерной его доле, во владение и пользование, преимущественное право покупки доли, а также право на выдел доли из общего жилого помещения. С целью обеспечения «реальности» раздела и выдела в натуре доли в праве общей собственности на квартиру в России предложено признать такой раздел или выдел допустимым, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования в квартире конструкции общей долевой собственности.

4. Регулирование имущественных отношений супругов и, в том числе, правового положения супругов как собственников жилых помещений в России и Германии, наряду с существующими в каждой из наших стран особенностями, имеет и определенные сходства, связанные с:

- предоставлением супругам права самостоятельного установления режима их имущества (включая жилые помещения): законного либо договорного, причем в России, в отличие от Германии, они вправе выбрать смешанный режим;

- наличием в законодательстве обоих государств требований, ограничивающих распоряжение жилыми помещениями (в России действует запрет на распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, в Германии - на распоряжение «состоянием в дедом», т.е. значительными по стоимосш объектами, включая жилые дома и крартиры).

Для более эффективной реализации данных норм в России, направленных на укрепление материальных основ семьи, предложено четко закрепить в законе правило, сформулированное сложившейся нотариальной практикой, о необходимости получения согласи другого супруга на совершение супругом сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение общего недвижимого имущества (Включая жилые помещения). Кроме того, необходимо в законодательном порядке предоставить возможность суду в России при необоснованном отказе либо уклонении супруга от дачи такого согласия либо пгд неизвестности места жительства супруга, давать другому супругу разрр^<ение на совершение сделок, соответствующих интересам семьи (как это з*"Реплено в германском праве).

5. Учитывая особую важность защиты публичных интересов в щ*.воотношениях собственности в жилищной сфере, как российское, так и германское законодательство предусматривает специальные правила принудительного прекращения права собственности на жилые помещения в качестве санкции за злоупотребление правами и невыполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища.

Сходство российского и германского правового регулирования в данной области проявляется в установлении гарантий прав собственников жилья, выраженных в наличии строго ограниченных законом перечней оснований и сложного и длительного порядка принудительного отчуждения принадлежащих собственнику жилых помещений (предупреждение, установление срока для устранения нарушений, продажа жилого помещения с торгов).

Незначительное количество дел о принудительном прекращении права собственности на жилые помещения в практике российских и немецких судов позволило автору сформулировать вывод о недопустимости абсолютизации защиты частных прав и частного интереса, о необходимости более последовательной реализации судами законодательных идей дисциплинирования собственников жилья, побуждения их поддерживать свое жилище в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей.

6. Особенности правового положения собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии обусловлены его участием в отношениях общей долевой собственности на объекты общего пользования дома, возникающих как следствие приобретения субъектами в собственность жилых помещений в многоквартирном доме.

Обозначены следующие признаки, отличающие отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах от «обычных» классических отношений общей долевой собственности в России и Германии, продиктованные особым характером общего имущества дома и связанные с определенными ограничениями правомочий собственников:

- возникновение непосредственно в силу прямого указания закона;

- ограниченная оборотоспособность доли (невозможность ее отчуждения отдельно от права собственности на квартиру, отсутствие права преимущественной покупки доли);

- невозможность предоставления собственнику квартиры соразмерной его доле части большинства объектов общего имущества в доме во владение и пользование (однако в Германии по соглашению всех домовладельцев допускается предоставление одному из них объектов общего имущества дома в единоличное пользование с исключением остальных собственников);

- отсутствие у собственников квартир права требовать выдела доли в натуре или предоставления денежной компенсации.

Для укрепления статуса собственника и беспрепятственной реализации им своих правомочий предложено российскому законодателю воспринять детально разработанную в германском праве идею одновременной регистрации права собственности на жилое помещение и права на долю в общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

7. Одним из основных элементов правового статуса собственника жилого помещения в многоквартирном доме в России и Германии является правомочие управления общим имуществом дома, то есть выполнение комплекса мероприятий, направленных на его эффективную эксплуатацию, содержание и обеспечение сохранности.

как неоспоримым преимуществом по сравнению с объединением жильцов в Германии - сообществом домовладельцев. Обладая менее разветвленной системой управленческих органов, чем товарищество собственников жилья как юридическое лицо, сообщество домовладельцев в Германии имеет аналогичные цели и направления деятельности, как и российское объединение собственников жилых помещений.

В целях обеспечения равенства в правах на управление общим имуществом дома между членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами в России (учитывая добровольность вступления в товарищество) предложено внести в ЖК РФ изменения, где прямо отнести к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (а не общего собрания членов товарищества собственников жилья) вопросы распоряжения общим имуществом дома (сдача в аренду, залог и т.д.) и его приращения (приобретение, строительство, реконструкция, расширение).

8. Право членов семьи собственника на пользование принадлежащим собственнику жилым помещением по российскому законодательству имеет вещно-обязательственную правовую природу, поскольку возникает в большинстве случаев изначально из договора (то есть с дозволения собственника), в дальнейшем приобретая абсолютный характер защиты, не утрачивая при этом обязательственных элементов. При прекращении семейных отношений с собственником право бывшего члена его семьи трансформируется в обязательственное, подлежащее регулированию гражданским законодательством по правилам договора коммерческого найма жилого помещения (при установлении возмездное™ пользования жильем) либо договора безвозмездного пользования.

Требуется более четкое и однозначное определение круга членов семьи собственника жилья, в частности, для признания членами семьи собственника других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных лиц и возникновения у них прав пользования жилым помещением предложено установить в законе обязательность заключения письменного соглашения этих лиц с собственником.

При прекращении семейных отношений с собственником необходима более детальная регламентация прав, обязанностей, ответственности бывших членов семьи собственника жилого помещения, в исключительных случаях сохраняющих право пользования принадлежащим собственнику жильем, установление предусмотренной в германском законодательстве срочности и возмездности пользования этими лицами указанным жилищем как наиболее целесообразной и отвечающей интересам собственника (не исключая безвозмездности и бессрочности этих прав в случае четкого указания на это в решении суда либо в соглашении собственника с этими лицами).

законодательства, гарантирующих обеспечение пострадавших лиц жильем путем предоставления им во временное пользование жилого помещения, принадлежащего собственнику-правонарушителю, с отстранением самого собственника.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Научная значимость настоящего исследования заключается в том, что было проведено обобщение и сравнение теоретического и практического опыта правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан, в России и Германии. Сделанные выводы могут служить материалом для дальнейших исследований, позволяют наметить новые задачи в изучении этого института и предложить пути их решения.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут стать полезными в целях совершенствования норм гражданского, жилищного и семейного законодательства РФ, повышения эффективности правоприменительной деятельности. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в качестве учебного материала.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Казанского государственного университета, где проведены ее рецензирование и обсуждение.

Результаты исследования по ряду разделов диссертацйи изложены в опубликованных научных статьях.

Структура диссертационного исследования. Диссертация построена в соответствии с намеченной целью и последовательностью решения задач, необходимых для ее достижения, и состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и судебной практики и литературы.

П. Основное содержание диссертации

Во введении к работе обосновывается актуальность темы, указываются цели, задачи, предмет диссертационного исследования, методология и теоретическая база работы, теоретическая и практическая значимость исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава посвящена общей характеристике правового положения собственника жилого помещения по законодательству России и Германии, изучению специфики отношений общей собственности на жилье (включая право собственности супругов), а также возможностей принудительного отчуждения жилища.

В первом параграфе первой главы рассматриваются общие положения о праве собственности на жилые помещения. В трактовке данного основополагающего, наиболее широкого по содержанию вещного права в Гражданском кодексе РФ законодатель постепенно отходит от характеристики правомочий собственника исключительно как «триады» возможностей

(владение, пользование, распоряжение)1, свойственной, как отмечает Е.А.Суханов, лишь нашему национальному правопорядку2. Во многом используя идеи § 903 Германского Гражданского Уложения (Bürgerliches Gesetzbuch, сокращенное название «BGB», далее по тексту «BGB», «ГГУ»), рассматривающего собственность как единство позитивного полномочия распоряжаться вещью по своему усмотрению и права исключать любое вмешательство, любое воздействие на вещь со стороны других лиц, поскольку этому не препятствуют закон и права третьих лиц, пункт 2 статьи 209 ГК РФ под правом собственности понимает возможность совершения собственником любых действий по своему усмотрению, а не сумму отдельных правомочий. Указанные права в полной мере реализует и собственник жилья. Таким образом, независимо от количества и названий правомочий, законодательство и России, и Германии предоставляет и гарантирует собственнику жилого помещения реальную юридическую власть над вещью.

Далее в данном параграфе анализируются виды жилых помещений как объектов права собственности граждан по российскому и германскому законодательству, специфические свойства которых определяют особенности правового статуса собственника и формы реализации им своих правомочий. Как в России, так и в Германии понятие объекта жилищной собственности имеет комплексный характер и включает по российскому законодательству (ст. 15 ЖК РФ) жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) и комнату. Считаем, что классификацию жилых помещений следовало бы начинать с элементарного понятия - комнаты, на основе которого с помощью дополнительных признаков можно было бы выделить другие разновидности жилых помещений.

В германском законодательстве и литературе в качестве идеальной формы жилья также, прежде всего, рассматривается находящийся в собственности земельный участок с возведенным на нем жилым домом. Запрет самостоятельной оборотоспособности здания (жилого дома) как неотделимой существенной составной части земельного участка (§§ 93, 94 BGB), является основополагающим принципом германского гражданского права и определяет специфику правового статуса собственника данного вида жилых помещений. В Германии право собственности на земельный участок распространяется и на расположенный на нем дом (со всеми его помещениями), который следует правовой судьбе данного земельного участка. Автор приветствует постепенную реализацию и в России изложенного принципа правового единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (включая жилые дома), детально разработанного в немецком законодательстве. В данном параграфе обосновывается необходимость более последовательного и единообразного развития в российском праве конструкции единой вещи как наиболее рациональной модели юридического соединения земельного участка с

' См. об этом также: Щенникова, Л В. Право собственности в гражданском законодательстве России [Текст] /' Л. В. Щенникова // Законодательство,- 2001.- № 1С. 24-25.

2 Суханов, Е. Д. Гражданское право: Учебник. Второе издание. 4.1 [Текст] / Е А. Суханов.- М. Бек, 1998.- С. 486.

недвижимыми объектами в силу их экономической взаимосвязи, и как приоритетного направления регулирования вновь возникающих отношений, в целях укрепления статуса собственника в жилищной сфере и упрощения и стабилизации оборота недвижимости в жилищной сфере.

Одним из исключений из рассмотренного выше общего принципа ГТУ стал особый вид собственности - Wohnungseigentum (право собственности на жилые помещения-квартиры), возникший в ФРГ для разрешения жилищной проблемы, обострившейся после Второй мировой войны, со вступлением в силу Закона «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, сокращенное название WEG, далее по тексту - «WEG») от 15.03.1951 года, по которому отдельное право собственности на реальные части здания все-таки может возникнуть. § 1 WEG определяет Wohnungseigentum как индивидуальное право собственности на жилое помещение-квартиру (Wohnung), неразрывно соединенное с правом общей долевой собственности на объекты общего пользования дома (земельный участок, части здания, а также принадлежности и оборудование здания, необходимые для его существования или безопасности, предназначенные для общего пользования домовладельцев).

Реализация правомочий собственника жилья по российскому и германскому законодательству ограничена целевым назначением жилого помещения (т.е. возможностью его использования преимущественно для проживания граждан - п.2 ст.288 ГК РФ, ст.17 ЖК РФ, § 13 WEG). Автор доказывает, что установление целевого назначения для данных социально значимых объектов служит обеспечению важного публичного интереса, выражающегося в необходимости соблюдения прав и интересов соседей и других окружающих собственника лиц, а также в сохранении присущего жилому помещению качества пригодности для постоянного проживания граждан. В то же время разрешенное как в России, так и в Германии использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности автор рассматривает как в целом положительное, но допустимое только в случаях, если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; подобное использование жилого помещения не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Во втором параграфе данной главы рассматриваются особенности правового положения участников общей собственности на жилые помещения: долевой и совместной (причем последняя по законодательству наших стран может быть образована только в случаях, прямо предусмотренных законом: в России - на имущество супругов, а также членов крестьянских (фермерских) хозяйств, в Германии - на имущество участников простого товарищества (Gesellschaft) как объединения лиц (§§ 718, 719 ГГУ), супругов (§ 1416) и сонаследников (§ 2032)).

Сравнивая правомочия участников общей долевой собственности в РФ и ФРГ, автор отмечает сходство правового регулирования в этой области (в частности, наличие элемента управления общим жилым помещением,

выражающегося в необходимости согласования волеизъявлений нескольких субъектов при определении порядка владения, пользования и распоряжения). В России эти правомочия в большей степени отвечают итересам «»собственников, чем в ФРГ, поскольку немецкому законодательству не известны предусмотренные Гражданским кодексом РФ право сособственника на предоставление ему части общего жилого помещения, соразмерной его доле (причем не обязательно изолированной, согласно сложившейся судебной практике1), в его владение и пользование, преимущественное право покупки доли, а также право на выдел доли из общего жилого помещения.

Далее в данном параграфе рассматриваются вопросы раздела жилых помещений и выдела доли из них применительно к различным видам жилых помещений. Выясняется, что в России реальный раздел квартир обычной планировки в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику, представляется практически невозможным. Автор подвергает критике позицию Верховного Суда РФ, занятую им в п.12 Постановления № 8 Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 24 августа 1993 г. в редакции от 21 декабря 1993 г.2, в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность предоставления истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и т. д.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Данный подход нельзя признать обоснованным. Исходя из правил действующего российского законодательства о том, что изолированная комната является самостоятельным объектом права индивидуальной собственности, автором сделан вывод о целесообразности признания «реальности» выдела доли в натуре в тех случаях, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования в квартире конструкции общей долевой собственности. Такой поход является более предпочтительным, позволяет разрешить жилищные конфликты путем отчуждения выделенных комнат.

Гражданское законодательство ФРГ также предусматривает возможность прекращения отношений общей долевой собственности, и в том числе, на жилые помещения, но только для всех участников, а не для одною из них, поскольку у сособственника отсутствует право на выдел его доли из общего

I П. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г № 4 в ред от 25 октября 1996 г «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» [Текст]

II Сб. постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам - М.. Спарк, 1996. - С. 225; Бюллетень Верховного Суда РФ.- 1997 - № 1.

1 Сб. постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) но гражданским делам / М Спарк, 1996.- С. 334.

имущества. По общему правилу, прекращение долевой собственности осуществляется путем раздела в натуре, если общий объект или несколько предметов, составляющих общее имущество, могут быть без уменьшения стоимости разделены на однородные части, соответствующие долям участников. Равные части распределяются между участниками путем жеребьевки (§ 752 ГГУ). Если раздел жилого помещения на изолированные части, соответствующие долям участников, в натуре невозможен, то прекращение отношений общей собственности на жилье осуществляется путем продажи общего объекта в соответствии с предписаниями о продаже заложенного имущества, а в отношении земельных участков с расположенными на них жилыми домами - по правилам о принудительной продаже с публичных торгов, и раздела полученной выручки. Если отчуждение третьему лицу недопустимо, имущество продается с торгов участникам долевой собственности (§ 753).

Что касается отношений общей совместной собственности на жилье, то их существование в ФРГ влечет более значительные препятствия для свободного гражданского оборота, поскольку в отличие от России, где распоряжение жилым помещением, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию участников, которое предполагается, в Германии общим жилым помещением сособственники распоряжаются только сообща.

В третьем параграфе первой главы рассматриваются особенности правового статуса супругов как собственников жилья в России и Германии; изучается, как особенности законных и договорных режимов имущества супругов в наших странах определяют специфику реализации ими правомочий как собственников жилых помещений.

Законный режим общей совместной собственности супругов по российскому законодательству предусматривает, что в случае совершения одним из супругов сделок по распоряжению недвижимостью (включая жилые помещения) и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получение нотариально удостоверенного согласия на это другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Из анализа содержания данной нормы сделан вывод о том, что к таким сделкам следует отнести сделки, направленные как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости, поскольку оба вида этих сделок с точки зрения последствий имеют важное значение для семьи в целом. Данное положение следует четко отразить в законе. Введение этого правила, уже сформулированного в нотариальной практике1, скорее всего, будет не осложнять гражданский оборот, а создавать предпосылки устранения неопределенности и способствовать профилактике нарушений имущественных прав супругов и возникновения споров между ними. При этом в случае необоснованного отказа либо уклонения супруга от дачи согласия на совершение другим супругом сделок либо при неизвестности места жительства супруга предложено в законодательном порядке предоставить возможность

1 Реутов, С И Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок [Текст] / С. И. Реутов // Бюллетень нотариальной практики.- 2002,- № 1.

суду в России, исходя из интересов семьи, давать другому супругу разрешение на совершение экономически целесообразных сделок (как это закреплено в германском законодательстве).

В отличие от России, в ФРГ законный режим - Zugewinngemeinschaft -предусматриваег раздельность имущества супругов, как имевшегося у них до вступления в брак, так и приобретенного во время брака (§ 1363 BGB). Некоторые сходства с российским законодательством имеют правила о так называемом распоряжении «состоянием в целом» (Verfügung über das Vermögen im ganzen, §§ 1365-1368 BGB), то есть значительными по стоимости объектами, составляющими все или практически все находящееся в собственности данного супруга имущество (в том числе, земельные участки с расположенными на них жилыми домами, а также квартиры),1 которое может совершаться только с предварительного согласия либо с последующим одобрением другого супруга. Как и в России, в Германии супруг, чье согласие на совершение сделки не получено, или если сделка им впоследствии не одобрена, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке, причем эта возможность сохраняется за ним и после развода.

В Германии изложенные правила об ограничении на распоряжение имуществом (в том числе, жилыми помещениями) приобретают особое значение, так как призваны не допустить неразумного и нецелесообразного его уменьшения для эффективной реализации при прекращении брака норм о выравнивании так называемой «увеличенной стоимости» имущества супругов (Zugewinn, §§ 1370-1390 BGB), то есть сопоставлении стоимости имущества, принадлежащего каждому из супругов на момент вступления в брак и на момент его прекращения, деления «увеличенной стоимости» пополам и выплаты половины этой суммы тому супругу, имущество которого за период брака возросло в меньшей степени или вообще не увеличилось.

Если в Германии правила о необходимости получения согласия супруга на распоряжение имуществом действуют только в период брака и при его расторжении уже не подлежат применению,2 то в российской юридической литературе вопрос о судьбе общего имущества супругов, неразделенного при расторжении брака, является спорным в связи с отсутствием четкого правового регулирования. На основании анализа различных точек зрения автором делается вывод о том, что сам по себе факт расторжения брака не превращает совместную собственность бывших супругов в долевую. Для этого необходим раздел общего имущества с определением долей каждого, которые могут оказаться и неравными. Вывод о том, что после развода общее имущество продолжает оставаться совместной собственностью, подтверждается наименованием и текстом ст. ст. 37, 38 CK РФ. Следовательно, один бывший супруг не вправе совершать сделки по поводу общего имущества (включая жилые помещения) без явно выраженного (нотариально удостоверенного) согласия другого бывшего супруга. Данное правило требует четкого отражения в законе.

' Bundesgerichtshof Urteil von 25.06.1980 [Text] // Familienrechtszeitung.- 1980,- Heft 8

2 Heinrich, D Famillienrecht [Text] / D Heinrich - Berlin New York- Walter de Gruyter, 1995,- S. 102.

Немецкому семейному праву известно два договорных режима супружеских имущественных отношений. Режим раздельной собственности -Gütertrennung - предполагает неограниченную свободу и самостоятельность супругов в пользовании, управлении и распоряжении принадлежащим каждому из них имуществом, включая жилые помещения. При установлении договорного режима имущественных отношений - Gütergemeinschaft -имущество каждого из супругов (в том числе, и жилые помещения), принадлежавшее им на момент вступления в брак (если в договоре не предусмотрен другой срок начала действия данного режима), а также приобретенное во время брака, становится их общей совместной собственностью (Gesamtgut), за исключением Sondergut («особое имущество» -принадлежащие супругам вещи, права требования, которые по закону не могут быть переданы по сделкам) и Vorbehaltsgut («имущество, оставляемое за собой» - объекты, которые обозначены как «оставляемые за собой» в брачном договоре, а также приобретаемые супругом в порядке наследования или в ином безвозмездном порядке от третьих лиц).

В четвертом параграфе первой главы рассматриваются вопросы принудительного прекращения права собственности на жилые помещения в Российской Федерации и в Германии. В законодательстве обеих стран действует принцип неприкосновенности собственности (в том числе, и на жилые помещения) - ст. 35 Конституции РФ, ст. 14 Основного Закона ФРГ, по которому принудительное отчуждение собственности допускается только для общего блага и только по решению суда в случаях, предусмотренных законом.

Как для отечественного, так и для германского законодательства характерно наличие строго ограниченного перечня оснований лишения права собственности на жилище. Подробно рассмотрев каждое из таких оснований, автор приходит к выводу об определенном сходстве российского и германского правового регулирования в этой области, предусматривающего принудительное отчуждение принадлежащего собственнику жилья только в качестве санкции: в России - за нецелевое использование жилища, за бесхозяйственное с ним обращение, за систематическое нарушение собственником прав и интересов соседей; в Германии - за настолько серьезное нарушение финансовых и иных обязательств по отношению к другим домовладельцам, что они не могут более пребывать с ним сообществе; за повторное, несмотря на предупреждение, грубое нарушение собственником лежащих на нем обязанностей; за просрочку собственником более чем на три месяца уплаты взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома (абз. 2 § 16 WEG) в сумме, превышающей 3% от совокупной стоимости его жилого помещения.

И в России, и в Германии (ст. 293 ГК РФ, §§ 18, 19 WEG) предусмотрена особая процедура принудительного прекращения права собственности на жилое помещение, сложность и длительность которой (предупреждение, установление сроков для устранения нарушений, продажа жилого помещения с публичных торгов) представляет собой дополнительную гарантию прав собственника квартиры. В Германии собственник может избежать лишения его прав на жилище вплоть до момента передачи проданного на торгах жилого помещения, если выполнит все обязательства, из-за неисполнения которых

против него было вынесено судебное решение, в том числе обязательство возместить расходы, связанные с судебным рассмотрением спора и проведением торгов (абз. 2 § 19 WEG).

На основе анализа практики российских и немецких судов, выявившего незначительное количество дел о принудительном прекращении права собственности на жилые помещения, автором сделан вывод о недопустимости абсолютизации защиты частных прав и частного интереса собственников, о необходимости более последовательного проведения судами общегосударственной политики пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений гражданскими правами.

Глава вторая настоящего диссертационного исследования посвящена праву собственников жилья на общее имущество многоквартирного дома по законодательству России и Германии.

В первом параграфе данной главы проводится анализ особенностей правового положения собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии, обусловленных его участием в отношениях общей долевой собственности на объекты общего пользования дома. Акты немецкого и российского законодательства содержат различные и не исчерпывающие перечни объектов общего имущества многоквартирного дома, но дают основания для определения основного принципа отнесения объекта к общему имуществу - его предназначенности для обслуживания интересов более одного собственника (независимо от того, находится ли объект внутри квартиры или за ее пределами).

И по российскому, и по немецкому законодательству общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу прямого указания закона как следствие того, что субъект приобретает в собственность помещение в многоквартирном доме. В дальнейшем доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе квартиры, которую они обслуживают (не может быть отчуждена отдельно от права собственности на квартиру).

Существенными отличиями отношений общей долевой собственности в многоквартирных домах от правового режима общей долевой собственности на другие объекты в России и Германии также являются: невозможность предоставления собственнику квартиры соразмерной его доле части большинства объектов общего имущества в доме (например, части лестничной клетки, лифта или пожарной лестницы) во владение и пользование (хотя в Германии объекты общей собственности могут быть предоставлены по соглашению всех собственников в многоквартирном доме одному из них в единоличное пользование с исключением остальных собственников из совместного использования этого имущества); отсутствие у собственников квартир права требовать выдела доли общего имущества дома в натуре или предоставления денежной компенсации.

К несомненным достижениям немецкого законодательства автор относит отработанный механизм государственной регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в специальных поземельных книгах, в которых указывается также конкретная доля каждого домовладельца

в праве общей собственности на общее имущество дома. В России также существует необходимость государственной регистрации прав на общее имущество, ведь ее отсутствие влечет за собой ущемление правомочий собственников по владению, пользованию объектами общего имущества и участию в распределении прибыли от использования этих помещений.

Автор предлагает, что, как и в Германии, в России состав общего имущества и размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должны быть отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Во втором параграфе второй главы рассматриваются предусмотренные законодательством РФ и ФРГ формы реализации одного из основных элементов правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме -правомочия управления общим имуществом многоквартирного дома как комплекса мероприятий, направленных на его эффективную эксплуатацию, содержание, поддержание в надлежащем состоянии. Новый ЖК РФ, в отличие от прежнего законодательства, с целью демонополизации хозяйственной деятельности в данной сфере, возлагает на собственников обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

На основе анализа различных способов управления общим имуществом многоквартирного дома автор приходит к выводу, что наиболее перспективным из них в России является создание товарищества собственников жилья, поскольку такое объединение собственников жилья является одним из наиболее приемлемых и оперативных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и, обладая статусом юридического лица и свободно участвуя в гражданском обороте, позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Сравнивая российское товарищество собственников жилья и немецкое сообщество домовладельцев, автор отмечает сходство целей и функций этих объединений лиц, состава и компетенции их органов управления (однако товарищество собственников жилья как юридическое лицо имеет более разветвленную систему управленческих органов), порядка принятия решений. Положительно оценены детально разработанные нормы немецкого законодательства, регулирующие статус управляющего как специального должностного лица, осуществляющего по договору с сообществом функции управления общим имуществом многоквартирного дома.

Автор отмечает, что вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не должен исключать возможности полноценной реализации ими права на участие в управлении многоквартирным

домом. Равенство в несении обязанностей по содержанию общего имущества дома должно означать и равенство в правах на участие в управлении общим имуществом дома между членами товарищества и иными домовладельцами.

В третьей главе диссертации рассматривается правовое положение иных лиц (кроме собственника), проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда, по законодательству России и Германии.

В первом параграфе третьей главы, посвященном исследованию правового положения членов семьи собственника жилья в РФ и ФРГ, в первую очередь, рассматривается круг лиц, относимых либо признаваемых отечественным законодательством членами семьи собственника. В целом положительно расценивая сужение круга членов семьи собственника в новом ЖК РФ по сравнению с ранее действовавшим законодательством (исключение из их числа детей и родителей супруга собственника), направленное на улучшение оборотоспособности жилья и снятие ограничений правомочий собственника, автор, тем не менее, считает необходимым сохранить в составе этих лиц несовершеннолетних детей супруга (супруги) собственника в целях установления гарантий жилищных прав этой категории социально-незащищенных граждан. Автор выявляет и недостатки нового правового регулирования в данной области. В частности, нуждается в уточнении порядок признания членами семьи собственника других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан. Предлагается, чтобы эти лица признавались членами семьи собственника жилого помещения только при наличии их письменного соглашения с собственником, заключаемого при вселении. Это позволит самому собственнику принимать решения, у кого, кроме его супруга, детей и родителей, возникнет право пользования принадлежащим ему жилищем.

Исходя из системного толкования п.1 ст. 292 ГК РФ и п. 1 ст. 31 ЖК РФ, а также выводов судебной практики, автор заключает, что основными условиями возникновения у члена семьи права пользования жилым помещением и осуществления данного права являются вселение в жилое помещение с согласия собственника и проживание в нем совместно с собственником.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с ним право пользования жилым помещением (п.2 ст. 31 ЖК РФ), если иное не предусмотрено соглашением этих лиц с собственником. Во избежание трудностей доказывания, а также с целью недопущения злоупотребления правом или его неправомерного использования, автором предлагается включить в п.2 ст.31 ЖК РФ правило об обязательности письменной формы соглашений, исключающих равенство собственника и членов его семьи в правах на использование жилища. Дополнительным подтверждением данной позиции являются правила ст. 674 ГК РФ, ст.63 ЖК РФ о необходимости соблюдения письменной формы договора найма как соглашения, на основании которого у лица возникает право владения и пользования жильем.

Анализируя природу рассматриваемого права, автор отмечает, что несмотря на справедливость вывода о том, «в данном «праве пользования»

вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом»,1 однако признание права членов семьи собственника вещным не может безусловно исключать применение к нему режима обязательственного права. В большинстве случаев право члена семьи собственника на его жилое помещение возникает изначально из договора (т.е. с дозволения собственника). В дальнейшем данное право приобретает абсолютный характер защиты, не утрачивая при этом обязательственных элементов, то есть, по нашему мнению, имеет вещно-обязательственную природу. Реализация указанного права в определенной степени зависит от действий собственника жилого помещения, данное право не обладает одним из главных признаков, присущих вещным правам - свойством следования (п.З ст. 216 ГК РФ), то есть не сохраняется в случае отчуждения жилого помещения.

Сравнивая содержание права членов семьи собственника на пользование жилым помещением и права членов сеМьи нанимателя жилья, автор отмечает следующее. Во-первых, равенство прав и обязанностей нанимателя по договору социального найма и совместно проживающих с ниМ членов его семьи не может быть изменено по соглашению сторон (п.2 ст. 69 ЖК РФ). Во-вторых, наряду с возможностью пользования жильем члены семьи нанимателя участвуют в жилищных правоотношениях также и путем дачи согласия на совершение нанимателем тех или иных действий: например, на вселение других членов семьи и временных жильцов, на обмен жилого помещения, на расторжение договора социального найма, - а также сами совершают активные действия: в частности, вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения и т.д. Таким образом, право членов семьи собственника на пользование жильем значительно уже по объему правомочий, чем право членов семьи нанимателя, поскольку предполагает лишь возможность пользоваться жилым помещением, то есть проживать в нем.

Далее в данном параграфе рассматриваются различные оценки нововведений в законодательстве, связанных с лишением членов семьи собственников жилья прежних гарантий и направленных на укрепление позиций собственников. Прекращение права членов семьи собственника на пользование жилым помещением в случае утраты семейных отношений с собственником (если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи) автор рассматривает как справедливое следствие разрыва особых социальных связей этих лиц с собственником, основанных на браке, взаимной помощи и поддержке, единстве интересов и т.д., наличием которых и было обусловлено возникновение права пользования принадлежащим собственнику жилищем. Переход права собственности на жилище к другому лицу как основание прекращения права членов семьи собственника является результатом окончания периода действия права собственности. Ведь предусмотренные ст. 288 ГК РФ правомочия по проживанию в жилом помещении, использованию его для проживания членов семьи обусловлены именно наличием у лица статуса собственника жилья. С

1 Суханов, Е А Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей (глава 18) [Текст] / Е. А. Суханов - М, 1995.- С. 262

утратой лицом статуса собственника данные правомочия должны прекратиться и возникнуть у нового собственника жилого помещения.

Принадлежащие членам семьи собственника особые права на его жилье неизвестны немецкому законодательству в том виде, в каком они существуют в России. В то же время в германском законодательстве предусмотрены несвойственные отечественному праву возможности предоставления жилого помещения в единоличное пользование члену семьи собственника - с отстранением самого собственника - только в строго исключительных случаях, а также, как правило, на возмездной основе и на определенный срок.

Первая такая возможность связана с тем, что в ФРГ необходимым условием для развода является раздельное проживание супругов в течение одного года (§ 1566 Германского Гражданского Уложения) (это возможно и в рамках одного жилища, но без ведения совместного хозяйства). Па этот период в соответствии с § 1361b ГГУ жилое помещение (либо его часть) может быть предоставлено в исключительное временное пользование супругу-несобственнику, если имеет место физическое насилие супруга-собственника жилья по отношению к членам семьи, алкогольная либо наркотическая зависимость одного из супругов, либо когда интересы детей либо другого супруга существенно ущемляются иным образом1.

Еще одна возможность представления жилого помещения в пользование лицам, длительное время проживающим совместно с собственником жилья и ведущим с ним общее хозяйство (а не только членам его семьи), предусмотрена в Законе «Об улучшении гражданско-процессуальной защиты при насильственных действиях и преследованиях, а также об облегчении предоставления супружеского жилого помещения при расторжении брака» (Gesetz zur Verbesserang des zivilgerichtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung) от 11.12.2001 года. Если собственник жилого помещения подвергает этих лиц насилию, посягая на их жизнь, здоровье или свободу, пострадавшее лицо вправе в судебном порядке (в течение трех месяцев с момента совершения насильственных действий) потребовать предоставления жилого помещения в его самостоятельное пользование (с отстранением самого собственника-правонарушителя) на срок до шести месяцев. Если за это время пострадавший не смог приобрести иного жилища, такой срок может быть продлен судом еще максимум на шесть месяцев. Собственник-правонарушитель на этот период обязан воздержаться от совершения каких-либо действий, затрудняющих осуществление потерпевшим правомочий пользования жильем (в частности, суд вправе запретить ему отчуждение жилого помещения). При этом собственнику может быть определена денежная компенсация за пользование принадлежащим ему жилым помещением, «если это соответствует требованиям справедливости».

Данные положения закона преследуют социально значимые цели -обеспечить правовую защиту жертв «домашнего» насилия, предотвратить его

1 Schmttz-Justen, U. Hausratsverordnung, Ehewohnung und Mietrecht [Text] / U. Schmitz-Justen // Wohnungswirtschaft und Mietrecht-1999,- Heft 9 - S. 495-499

дальнейшие проявления путем обеспечения (хотя и временного) пострадавшей сторону жильем1. Учитывая, что случаи «домашнего насилия» и для России далеко не редкость, социально значимые нормы немецкого законодательства, гарантирующие право на жилище пострадавшим от противоправных действий собственника жилья членам его семьи и другим совместно проживающим с ним лицам, могли бы быть восприняты российским законодателем.

Во втором параграфе третьей главы рассматриваются особенности правового статуса бывших членов семьи собственника жилища в России и Германии. Учитывая, что в России эти лица в исключительных случаях временно сохраняют в отношении принадлежащего собственнику жилого помещения правомочия владения и пользования, их взаимоотношения с собственником должны рассматриваться, по нашему мнению, либо как договор коммерческого найма (поскольку в данном случае объектом договора выступает жилое помещение, относящееся к частному жилищному фонду) либо как договор безвозмездного пользования. Поскольку юридический интерес бывшего члена семьи собственника как управомоченного лица в данном случае удовлетворяется за счет действий собственника жилого помещения как обязанного лица, предоставляющего данное жилое помещение во временное владение и пользование по своей воле или на основании решения суда, между собственником и бывшим членом его семьи складываются обязательственные гражданские правоотношения, они становятся участниками договорного обязательства. Принадлежащее указанным субъектам право пользования жилищем полностью утрачивает вещно-правовые элементы (абсолютный характер защиты, свойство следования и т.д.).

По ранее действовавшему законодательству на отношения пользования жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника распространялись правила найма этих помещений (ст. 127, 131-136 ЖК РСФСР). Но ЖК РСФСР не отвечал на вопросы о том, в течение какого срока сохраняются права этих лиц на жилье и должны ли они оплачивать свое пользование помещением. В литературе имелось мнение о безвозмездности и бессрочности этих прав.2 Новый Жилищный кодекс внес некоторую ясность в решение существующих проблем, установив, что срок сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением определяется судом. Автор отмечает, что законодатель, защищая интересы собственника жилья, справедливо исключил бессрочность этих прав. Таким образом, с учетом материального положения, возраста, состояния здоровья бывшего члена семьи собственника и т. д. суд вправе установить любой срок, на который у данного лица сохранится право пользования принадлежащим собственнику жильем, в том числе и превышающий предельный пятилетний срок договора коммерческого найма жилья (ст.683 ПС РФ). Соглашение же собственника и бывшего члена семьи о сохранении прав на жилое помещение

1 Schumacher, S. Mehr Schutz bei Gewalt in der Familie [Text] / S. Schumacher // Zeitschrift fllr das gesamte Familienrecht.- 2002.- Heft 10.- S. 645-660

2 Чечулин», И. Коммерческий наем жилых помещений [Текст] IИ Чечулина И Российская юстиция - 1998 - № 7,- С. 20-22.

может быть заключено как на определенный срок, так и без указания срока.

Вопрос о внесении бывшим членом семьи собственника платы за проживание, по мнению автора, должен разрешаться по усмотрению суда или сторон в соответствующем соглашении, поскольку в ЖК РФ отсутствуют какие-либо положения на этот счет. Исходя из принципа равенства участников гражданских правоотношений (п. 1 ст.1 ГК РФ) и презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ), автор делает вывод, что взимать плату с бывшего члена семьи собственника, сохранившего право пользования жилым помещением, вполне справедливо, и следовало бы в полной мере применить к рассматриваемым правоотношениям правила о возмездности договора найма.

Безусловно, в соглашении о сохранении за бывшим членом семьи собственника права на жилье стороны вправе установить безвозмездность и бессрочность такого использования. Предложено внести соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ, прямо закрепив в пункте 4 ст. 31 требование о заключении такого соглашения в письменной форме, что позволит сторонам четко определить взаимные права, обязанности и ответственность в отношении жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ четко регулирует основания и порядок прекращения прав бывших членов семьи собственника, сохранивших их по решению суда (п.5 ст. 31, п.2 ст. 35 ЖК РФ). Что касается соглашений о сохранении у бывших членов семьи прав пользования жилым помещением, то в зависимости от того, установлена ли в них возмездность либо безвозмездность использования жилого помещения, в данном параграфе предлагается применять правила о досрочном расторжении договора коммерческого найма (ст.687 ГК РФ) либо договора безвозмездного пользования (ст.698 ГК РФ).

Вопрос о возможности использования принадлежащего собственнику жилого помещения бывшими членами его семьи, а именно, его бывшим супругом, в Германии регулируется специальным нормативно-правовым актом - Распоряжением «Об обращении с жилым помещением супругов и предметами домашнего обихода» от 21 октября 1944 года (Verordnung ueber die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats, Hausratsverordnung). Это Распоряжение подлежит применению судами при разрешении вопроса о том, кто из бывших супругов приобретает права на жилое помещение, в котором они проживали в период брака. Если один из бывших супругов является собственником (единолично либо совместно с третьим лицом) жилого помещения, судья вправе предоставить это жилое помещение другому бывшему супругу во избежание «необычно тяжелого ущемления интересов другого супруга, не обладающего правом собственности на жилое помещение»: потеря расположенного в жилом помещении рабочего места как источника дохода; ухудшение в связи с этим условий ухода за детьми и т.д. При этом в качестве заслуживающих внимание обстоятельств учитываются возраст, состояние здоровья (в т.ч. нуждаемость в уходе и посторонней помощи), имущественное положение супругов, а также потребность в жилье несовершеннолетних детей, проживающих с тем супругом, который не является собственником

супружеского жилого помещения'.

Под предоставлением в данном Распоряжении понимается выделение жилого помещения в исключительное пользование с отстранением собственника, но не переход (передача) права собственности на жилье другому супругу, не преобразование индивидуальной собственности одного из супругов в общую собственность супругов и не передача доли одного супруга в праве общей собственности на жилое помещение другому супругу. При этом суд может определить размер денежной компенсации за пользование жилым помещением, подлежащей выплате супругу-собственнику жилого помещения (установить отношения найма на жилое помещение, абз. 2 § 5 Наибга^уегогёпипд, с указанием платы за найм и срока найма). На практике в большинстве случаев суды идут именно по такому пути.

На основе анализа предусмотренных в германском законодательстве возможностей использования принадлежащего собственнику жилого помещения бывшими членами его семьи автор формулирует вывод о необходимости восприятия российским законодателем принципов возмездное™ и срочности такого использования как в наибольшей степени соответствующих интересам собственника.

В заключении содержатся основные выводы, сделанные по результатам диссертационного исследования.

Основные результаты диссертационного исследования нашли отражение в публикациях автора:

1 .Тихонова, Л. С. Право собственности супругов на жилые помещения по законодательству РФ и ФРГ [Текст] / Л. С. Тихонова // Сборник аспирантских научных работ юридического факультета КГУ. Выпуск 5. Часть II,- Казань: Центр инновационных технологий, 2004,- 0,59 п.л.;

2. Тихонова, Л. С. Право собственников жилья на общее имущество многоквартирного дома [Текст] / Л. С. Тихонова // Сборник аспирантских научных работ юридического факультета КГУ. Выпуск 5. Часть П.- Казань: Центр инновационных технологий, 2004.- 0,57 п.л.;

3. Тихонова, Л. С. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение по законодательству России и Германии [Текст] / Л. С. Тихонова // Сборник аспирантских научных работ юридического факультета КГУ. Выпуск 6,- Казань: Казанский государственный университет им. В.И.Ульянова-Ленина, 2005.-0,53 п.л.;

4. Тихонова, Л. С. Правовое положение иных лиц (кроме собственника), проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии [Текст] / Л. С. Тихонова // Вестник Российской правовой академии.- 2005.- № 4.- 0,62 п.л.

' Aderhold, L. (Bearb.) Handkommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch [Text] / L Aderhold.- Münster, Aschendorflsche Verlagsbuchhandlung, 1989,- S. 2622-2623.

Отпечатано в ООО «Печатный двор», г. Казань, ул. Журналистов, 1/16, оф.207

Тел: 272-74-59, 541-76-41, 541-76-51. Лицензия ПД№7-0215 от 01.11.2001 г. Выдана Поволжским межрегиональным территориальным управлением МПТР РФ. Подписано в печать 27.01.2006 г. Усл. п.л 1,63. Заказ № К-4014. Тираж 150 зкз. Формат 60x841/16. Бумага офсетная. Печать - ризография.

гоосА

Z112-

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Тихонова, Любовь Сергеевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Правовое положение собственника жилого помещения по законодательству России и Германии

§ 1. Общие положения.

§ 2. Право общей собственности на жилые помещения.

§ 3. Право собственности супругов на жилые помещения.

§ 4. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение.

Глава 2. Право собственников жилья на общее имущество многоквартирного дома по законодательству РФ и ФРГ

§ 1. Особенности отношений собственности в многоквартирном

§ 2. Управление общим имуществом многоквартирного дома. Товарищества собственников жилья.

Глава 3. Правовое положение иных лиц (кроме собственника), проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда, по законодательству РФ и ФРГ

§ 1. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения в

России и Германии.

§ 2. Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения по российскому и германскому законодательству.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии"

Актуальность темы исследования.

Произошедшие в России в последнее десятилетие политические и социально-экономические перемены оказали значительное влияние на многие аспекты жизни граждан. Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Неотъемлемой частью отношений в данной сфере стали право собственности на жилье, а также рынок жилья. Структура жилищного фонда Российской Федерации кардинальным образом изменилась по формам собственности, сформировался новый слой собственников жилых помещений - граждан как социальная база жилищной реформы.

Большой научный интерес в этой связи представляет правовая система Германии как одна из самых развитых в Европе. Германское Гражданское Уложение в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка. Несмотря на то, что условия, в которых правовые проблемы приходится решать в Германии, существенно отличаются от условий в России, тем не менее опыт, приобретенный ФРГ, в том числе в сфере регулирования отношений собственности в жилищной сфере, может оказаться весьма полезным для нашего государства.

Выбор Германии в качестве страны для проведения сравнительного анализа правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в настоящей работе неслучаен и предопределен как сходством общих правовых традиций российского и германского права, обусловленных принадлежностью к единой правовой семье, так и достаточно подробной разработанностью в немецком праве проблематики жилищной собственности. В континентальной правовой системе российское право традиционно причисляется к германской правовой ветви. Германское законодательство характеризуется вполне эффективной реальной защитой прав и законных интересов субъектов отношений собственности на жилые помещения. Это обусловливает необходимость и целесообразность изучения особенностей немецкого права в целях уяснения природы и трудностей функционирования российских правовых институтов, а также использования германских социально-правовых или технико-юридических решений для выработки наиболее действенных путей развития и совершенствования российского законодательства в рассматриваемой области.

В фундаментальных трудах и научных публикациях последних лет активно разрабатываются многие вопросы, относящиеся к этой тематике. Отдельные проблемы правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, затрагивали следующие авторы: Гонашвили Г.Л., Ермаков B.C., Исрафилов И.М., Кичихин А.Н., Крашенинников П.В., Макаров Г.Г., Марткович И.Б., Седугин П.И., Толстой Ю.К., Тихомиров М.Ю., Чефранова Е.А., Шешко Г.Ф., Щенникова JI. В. и другие. Благодаря их научным трудам сегодня сформировано общее представление о правовом положении участников отношений в сфере жилищной собственности. При исследованиях в данной области (в том числе, в диссертационных работах) некоторые специалисты, в частности, Пономарев B.C., Фогель В.А., Шведкова О.В. и другие, уделяли внимание общим подходам регулирования правового статуса собственника жилого помещения. В отдельных работах (например, такими правоведами, как Байтаева ЯЗ., Михеева Л.Ю, Суханов Е.А., Формакидов Д.А. и другими) проводилось исследование социальной и правовой природы особых самостоятельных прав членов семьи собственника жилого помещения на принадлежащее ему жилище.

Но современная наука не позволяет дать однозначные ответы на все вопросы, касающиеся правового положения указанных лиц. Более того, имеющие место выводы по тем или иным проблемам правового регулирования статуса субъектов, участвующих в отношениях собственности в жилищной сфере, в условиях динамично развивающейся социальной и правовой действительности (в том числе, с принятием нового Жилищного кодекса РФ) требуют своего постоянного обобщения и переосмысления. Состояние правовой науки в данной области отражает состояние действующего законодательства и обнаруживает необходимость продолжения исследований.

Вместе с тем, нам не удалось обнаружить специальных исследований российских авторов, в которых проводился бы сравнительный анализ правового положения собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в принадлежащем ему жилище, включая членов его семьи (в том числе, бывших) по законодательству России и Германии. Лишь общие принципы регулирования отношений с участием этих лиц кратко и крайне бегло рассматриваются в некоторых работах, например, в трудах Жалинского А.Э., Рёрихт А.А., Шумилова В.М., Барановой Е.А., Кузнецова А.В. и других, посвященных изучению основ германской правовой системы в целом либо отдельных ее составляющих.

Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи:

2. выявить отличительные черты правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии, в том числе проанализировать основные формы реализации собственником правомочия управления общим имуществом в многоквартирных домах;

3.проанализировать основания и порядок принудительного прекращения права собственности на жилые помещения по российскому и германскому законодательству как санкции за злоупотребление правами и ненадлежащее исполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища;

5. рассмотреть основные вопросы правового регулирования статуса бывших членов семьи собственника жилья, в исключительных случаях сохраняющих свои права пользования на принадлежащее собственнику помещение, по российскому и германскому законодательству;

- германского и российского правового регулирования в данной области;

- правил новейшего и ранее действовавшего законодательства России;

Положения и выводы, выносимые на защиту

В диссертационном исследовании сформулированы и выносятся на защиту следующие положения и выводы, обладающие научной новизной, которые представляют собой как полученные лично автором результаты проведенного сравнительно-правового анализа, так и предложения автора по устранению выявленных недостатков отечественного законодательства, в том числе путем использования германских технико-юридических решений.

Анализ содержания правомочий участника общей долевой собственности на жилые помещения дал основание сделать вывод о том, что законодательство России в большей степени отвечает интересам сособственников, поскольку предусматривает неизвестные праву ФРГ правомочия сособственника на предоставление ему части общего жилого помещения, соразмерной его доле, во владение и пользование, преимущественное право покупки доли, а также право на выдел доли из общего жилого помещения. С целью обеспечения «реальности» раздела и выдела в натуре доли в праве общей собственности на квартиру в России предложено признать такой раздел или выдел допустимым, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования в квартире конструкции общей долевой собственности.

- наличием в законодательстве обоих государств требований, ограничивающих распоряжение жилыми помещениями (в России действует запрет на распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, в Германии - на распоряжение «состоянием в целом», т.е. значительными по стоимости объектами, включая жилые дома и квартиры).

Для более эффективной реализации данных норм в России, направленных на укрепление материальных основ семьи, предложено четко закрепить в законе правило, сформулированное сложившейся нотариальной практикой, о необходимости получения согласия другого супруга на совершение супругом сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение общего недвижимого имущества (включая жилые помещения). Кроме того, необходимо в законодательном порядке предоставить возможность суду в России при необоснованном отказе либо уклонении супруга от дачи такого согласия либо при неизвестности места жительства супруга, давать другому супругу разрешение на совершение сделок, соответствующих интересам семьи (как это закреплено в германском праве).

5. Учитывая особую важность защиты публичных интересов в правоотношениях собственности в жилищной сфере, как российское, так и германское законодательство предусматривает специальные правила принудительного прекращения права собственности на жилые помещения в качестве санкции за злоупотребление правами и невыполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища.

- возникновение непосредственно в силу прямого указания закона;

На основе анализа предусмотренных российским и германским законодательством различных способов управления общим имуществом многоквартирного дома (непосредственное управление собственниками, управление управляющей организацией и т.д.) высказано предположение о том, что наиболее перспективным из них в России является образование товарищества собственников жилья, наделенного статусом юридического лица как неоспоримым преимуществом по сравнению с объединением жильцов в Германии - сообществом домовладельцев. Обладая менее разветвленной системой управленческих органов, чем товарищество собственников жилья как юридическое лицо, сообщество домовладельцев в Германии имеет аналогичные цели и направления деятельности, как и российское объединение собственников жилых помещений.

8. Право членов семьи собственника на пользование принадлежащим собственнику жилым помещением по российскому законодательству имеет вещно-обязательственную правовую природу, поскольку возникает в большинстве случаев изначально из договора (то есть с дозволения собственника), в дальнейшем приобретая абсолютный характер защиты, не утрачивая при этом обязательственных элементов. При прекращении семейных отношений с собственником право бывшего члена его семьи трансформируется в обязательственное, подлежащее регулированию гражданским законодательством по правилам договора коммерческого найма жилого помещения (при установлении возмездности пользования жильем) либо договора безвозмездного пользования.

Для защиты членов семьи собственника жилого помещения и других совместно проживающих с ним лиц от противоправных действий собственника внесены предложения по возможному введению в российское законодательство социально значимых норм по примеру германского гражданского законодательства, гарантирующих обеспечение пострадавших лиц жильем путем предоставления им во временное пользование жилого помещения, принадлежащего собственнику-правонарушителю, с отстранением самого собственника.

Результаты исследования по ряду разделов диссертации изложены в опубликованных научных статьях.

Структура диссертационного исследования.

Диссертация построена в соответствии с намеченной целью и последовательностью решения задач, необходимых для ее достижения, и состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и судебной практики и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Тихонова, Любовь Сергеевна, Казань

Заключение

Современные общественные условия с динамично развивающимися экономическими отношениями и рыночными принципами оказывают непосредственное влияние и на законодательство в области жилищной собственности, а также на практику его применения, как в России, так и в Германии. Действующее в наших странах законодательство должно не только обеспечить адекватное отражение социальных изменений, но и создавать благоприятные предпосылки для развития отношений собственности в жилищной сфере.

Учитывая особую социальную значимость жилья для каждого человека, а также то, что одним из весьма распространенных способов удовлетворения жилищной потребности является приобретение гражданами жилых помещений в собственность, нами было проведено научное исследование правового положения лиц, проживающих в таких жилых помещениях, по законодательству России и Германии. Выбор ФРГ в качестве страны для проведения сравнительного анализа статуса указанных лиц был связан с известной близостью отечественной и немецкой правовых систем, сходством общих правовых традиций наших стран.

Полученные нами результаты позволяют сформулировать следующие выводы.

1. Имеются значительные сходства в общих началах регулирования правового статуса собственника жилого помещения в России и Германии. Как в РФ, так и в ФРГ право собственности является основополагающим, наиболее широким по содержанию вещным правом на жилые помещения. Независимо от количества и названий правомочий, законодательство в наших странах предоставляет и гарантирует собственнику реальную юридическую власть над принадлежащим ему жильем с определенными особенностями, обусловленными спецификой целевого назначения жилого помещения как объекта права.

Само понятие «жилое помещение» в России и в ФРГ имеет комплексный характер. В законодательстве этих государств отсутствуют ограничения по субъектному составу собственников жилья, а также по количеству, площади и стоимости находящихся в собственности жилых помещений.

Заслуживает самого пристального внимания постепенная реализация в Российской Федерации детально разработанной в немецком законодательстве концепции правового единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов (в том числе и жилых домов), которая также обусловливает особенности осуществления права собственности на жилые помещения. Концепция «единого объекта» предлагается нами в качестве приоритетного направления регулирования рассматриваемых отношений как наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с расположенными на нем недвижимыми объектами (включая жилые дома).

2. Регулирование отношений жилищной собственности с множественностью лиц на стороне управомоченного субъекта (общей долевой и общей совместной собственности на жилые помещения) в отечественном и в германском праве также осуществляется с весьма сходных позиций.

Осуществление участниками долевой собственности на жилье принадлежащих им правомочий в России и в Германии связано с наличием элемента управления общим жилым помещением, выражающегося в необходимости согласования при определении порядка владения, пользования и распоряжения. В содержании права общей долевой собственности особое место занимает правомочие распоряжения долей, поскольку и по российскому, и по немецкому законодательству данное правомочие может быть реализовано независимо от согласия остальных участников (в России - с соблюдением преимущественного права покупки).

Неизвестные немецкому законодательству право сособственника на предоставление ему части общего жилища, соразмерной его доле, в его владение и пользование, а также право на выдел доли из общего жилого помещения, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, представляются нам в полной мере отвечающими интересам сособственников жилого помещения. Однако в России реализация участником отношений общей долевой собственности права требования раздела жилого помещения либо выдела из него доли сопряжена со значительными трудностями, поскольку, следуя требованиям сложившейся к настоящему времени судебной практики, является реально возможной лишь при условии наличия технической возможности предоставления сособственнику изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и т. д.), оборудования отдельного входа. Поскольку действующее российское законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности, считаем более целесообразным и предпочтительным в целях обеспечения полноты соблюдения прав и законных интересов сособственников признать выдел в натуре допустимым, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности.

Существование же отношений общей совместной собственности на жилье в ФРГ влечет более значительные препятствия для свободного гражданского оборота, поскольку в отличие от России, где распоряжение жилым помещением, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию участников, которое предполагается, в Германии общим жилым помещением сособственники распоряжаются только сообща.

4. Наряду с существующими в каждом из наших государств особенностями, имеет определенные сходства и регулирование правового статуса супругов как собственников жилых помещений в России и Германии.

Нормами как российского, так и немецкого права предусматриваются законный и договорный режимы имущества супругов (включая жилые помещения), причем в России супруги более свободны в выборе принципов регулирования их имущественных отношений, поскольку в Германии они не вправе, например, установить смешанный режим имущества.

В законодательстве обеих стран содержатся требования, ограничивающие распоряжение жилыми помещениями супругов (только с согласия другого супруга) и направленные на укрепление материальной основы семьи. Для наиболее эффективного применения этих норм в России нами предложено четко закрепить в законе необходимость получения согласия супруга на совершение супругом сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение общего недвижимого имущества (включая жилые помещения), а также урегулировать в законе правовой режим общего имущества супругов, неразделенного при расторжения брака, установив, что оно продолжает оставаться совместной собственностью бывших супругов. Следовательно, распоряжение общим жилым помещением одним из супругов в данном случае также требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

5. Как в России, так и в Германии особенности жилого помещения как объекта вещных прав определяют специфику не только приобретения и осуществления права собственности на данный вид недвижимого имущества, но и прекращения указанных правоотношений. В законодательстве обоих государств действует принцип неприкосновенности собственности (в том числе, и на жилые помещения), в соответствии с которым принудительное отчуждение имущества допускается только для общего блага и только по решению суда в случаях, предусмотренных законом.

Как для отечественного, так и для немецкого законодательства характерно наличие строго ограниченного перечня оснований, а также специального порядка лишения права собственности на жилые помещения, который в ФРГ является особо сложным и длительным. Однако если в

России полномочия требовать в суде отчуждения принадлежащего нарушителю объекта недвижимости предоставлены органам местного самоуправления, то в Германии вся инициатива находится в руках самих жильцов-собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права ущемляются противоправными действиями (бездействием) нарушителя.

В практике российских и германских судов практически нет дел о принудительном отчуждении принадлежащих собственникам жилых помещений. Таким образом, в наших странах частные интересы защищаются в большей степени, чем публичные. Безусловно, такое положение вещей не может не иметь социального значения и требует от правоведов выработки определенной позиции по данному вопросу. Считаем, что судам следует более последовательно реализовывать изначально преследуемую законодателем цель дисциплинирования владельцев данного вида недвижимого имущества, более внимательно относиться к возможности применения санкции в виде принудительного прекращения права собственности на жилье, отказавшись от абсолютизации защиты частноправовых интересов собственников.

6. Многообразием и существенными особенностями характеризуются как в России, так и в Германии отношения собственности в многоквартирных домах.

Российский и немецкий законодатели едины в том, что, как следствие приобретения субъектом в собственность помещения в многоквартирном доме, непосредственно в силу прямого указания закона у него возникает право на долю в праве общей собственности на объекты общего пользования. И в дальнейшем доля каждого собственника в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе жилого помещения, которое они обслуживают.

Для законодательства обеих стран характерно отсутствие полного исчерпывающего перечня общего имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, но критерием отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома является предназначенность для обслуживания интересов более одного собственника (независимо от того, находится ли объект внутри квартиры или за ее пределами).

Правовые режимы общей собственности на общее имущество дома и в РФ, и в ФРГ отличаются от классического регулирования отношений общей долевой собственности на другие объекты, и эти особенности связаны с определенными ограничениями правомочий сособственников (отсутствие права требовать доли в натуре, ограниченная оборотоспоспособность доли и т.д.). Однако было бы полезным провести в российском законодательстве дифференциацию объема таких ограничений в зависимости от назначения объектов общего имущества многоквартирного дома. Несомненным достижением немецкого законодательства считаем отработанный механизм государственной регистрации доли домовладельца в праве общей собственности на общее имущество дома, который, с учетом современных отечественных реалий, предлагаем воспринять российскому законодателю.

7. Эффективность эксплуатации общего имущества многоквартирного дома во многом зависит от правильности выбора собственниками способа управления этим недвижимым имуществом. Проведенный нами сравнительный анализ правового регулирования отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома в России и в Германии позволяет сделать вывод о значительном сходстве норм законодательства наших стран в данной области. Считаем явным преимуществом российского законодательства возможность образования товарищества собственников жилья как способа управления общим имуществом и наделение его статусом юридического лица, позволяющим ему быть самостоятельным и полноценным участником гражданского оборота, в результате чего повышается степень эффективности эксплуатации и управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме. В свою очередь, детально разработанные нормы немецкого законодательства, регулирующие правовой статус управляющего, и иные правила Закона ФРГ «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью», способствующие установлению и поддержанию доверительных отношений домовладельцев в рамках их сообщества, являются залогом полного соблюдения прав и законных интересов собственников жилья в многоквартирном доме.

Основные принципы новейшего российского жилищного законодательства, регулирующие вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, в целом заслуживают положительной оценки, поскольку направлены на прекращение бесхозяйственного содержания жилищного фонда, а также на создание условий для свободной конкуренции в сфере сохранения и эксплуатации жилья. Однако некоторые положения нового ЖК РФ в этой области не терпят критики и нуждаются в исправлении недостатков путем скорейшего внесения изменений. В частности, считаем, что общее собрание членов товарищества не может решать ряд вопросов, которые существенным образом затрагивают права и интересы домовладельцев - не членов ТСЖ. Вполне допустимый законный отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не должен исключать возможности полноценной реализации права на участие в управлении многоквартирным домом.

8. В Российской Федерации важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи. Российское жилищное и гражданское законодательство, регулирующее статус этих лиц, развивается в последнее время в направлении укрепления отношений жилищной собственности.

Проведенный нами анализ позволяет констатировать несовершенство законодательства РФ в данной сфере, что потенциально создает ситуацию правового вакуума, по сути своей противного общественным интересам. Обнаруженные пробелы и недостатки правового регулирования требуют скорейшего своего разрешения, поскольку сохранение существующего положения вещей неизбежно влечет за собой дезориентацию правоприменительной практики и, как следствие, может привести к ошибкам правоприменения, нарушениям прав и законных интересов граждан.

Считаем, что ряд правил нового ЖК РФ о правовом положении членов семьи (в том числе, бывших) собственника жилого помещения нуждается в срочной доработке в части:

- более четкого определения круга членов семьи собственника жилья (регулирования порядка признания других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях других лиц членами семьи собственника). Предлагаем в качестве условия признания этих лиц членами семьи собственника и возникновения у них прав пользования жилым помещением четко закрепить в законе необходимость заключения письменного соглашения этих лиц с собственником;

- более детальной регламентации правового положения бывших членов семьи собственника жилья (их права, обязанности и ответственность в отношении жилого помещения, срок, а также возмездность либо безвозмездность использования этими лицами указанного жилого помещения);

- уточнения оснований прекращения прав бывших членов семьи, сохранивших свои права пользования жилым помещением по соглашению с собственником, а также конкретизации порядка прекращения этих прав.

Кроме того, предлагаем российскому законодателю воспринять не имеющие аналогов в отечественном праве социально значимые нормы по примеру немецкого законодательства, гарантирующие право на жилище пострадавшим от противоправных действий собственника жилья членам его семьи и другим совместно проживающим с ним лицам.

Подводя итоги настоящего диссертационного исследования отметим, что проведенная работа позволила нам обобщить имеющийся теоретический и практический опыт правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда, в России и Германии, вывить сходства и отличия, общие черты и особенности, преимущества и «слабые стороны» российского и германского законодательства в данной области. Отмеченные в исследовании недостатки отечественного законодательства по всей вероятности в самое ближайшее время проявят себя на практике. Надеемся, что они вовремя будут распознаны и устранены законодателем.

По нашему мнению, выводы, полученные в результате данного исследования, представляют собой реальный вклад в общий фундамент теории и практики регулирования права собственности на жилые помещения. Сделанные предложения по изменению действующего законодательства (в том числе путем использования достижений германского права) могут стать полезными в законотворческой работе. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в качестве учебного материала и как основа для дальнейших научных разработок.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии»

1. Нормативные материалы

2. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации Текст. // Российская газета.- 1993.- 25 декабря.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации Текст.: [от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ] // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (Часть I).- Ст. 14.

4. Семейный кодекс Российской Федерации Текст.: [от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3] // СЗ РФ.- 1996.- № 1.- Ст. 16; 1997.- № 46.- Ст. 5243; 1998.-№ 26.- Ст. 3014; 2000.- № 2.- Ст. 153; 2004.- № 35.- Ст. 3607; 2005.-№ 1 (часть 1).-Ст. 11.

5. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации Текст.: [федер. закон: от 30.12.2004 г. № 213-Ф3] // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (Часть I).- Ст. 39.

6. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Текст.: [федер. закон: от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ] // СЗ РФ.- 2005.- № 1 (Часть I).- Ст. 15.

7. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Текст.: [федер. закон: от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ] // СЗ РФ.- 2001.- №11.- Ст. 997.

8. Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья Текст.: [федер. закон: от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ] (утратил силу) // СЗ РФ.- 1996.- № 25.- Ст. 2963; 1998.- № 15.- Ст. 1794; 2002.- № 1 (ч. 1).- Ст. 2; №12.- Ст. 1093.

9. РСФСР. Законы. О приватизации жилищного фонда в РСФСР Текст.: [от 4 июля 1991 г. № 1541-1] // Ведомости СНД и ВС РСФСР.- 1991.-№ 28.- Ст. 959; 1993.- № 2.- Ст. 67; 1994.- № 16.- Ст. 1864; 1998.- № 13.

10. Ст. 1472; № 45.- Ст. 5603; 1999.- № 18.- Ст. 2214; 2001.- № 21.- Ст. 2063; 2002.- № 21.- Ст. 1918; № 48.- Ст. 4738; 2003.- № 5.- Ст. 503; 2004.- № 27.- Ст. 2711; № 35.- Ст. 3607; 2005.- № 1 (чаСть 1).- Ст. 15.

11. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ Текст.: [постановление от 13 октября 1997 № 1301] // СЗ РФ.- 1997.- № 42.- Ст. 4787.

12. Российская Федерация. Президент. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации Текст.: [указ Президента от 28 апреля 1997 г. № 425] // СЗ РФ.- 1997.- № 18.- Ст. 213; №22.- Ст. 2568.

13. Burgerliches Gesetzbuch // Munchen: C.H.Beck, 2005.- 700 S.

14. Grundgesetz fur die Bundesrepublik Deutschland v. 23. Mai 1949 Text. // Bundesgesetzblatt.- 1949.- 1.

15. Gesetz zur Verbesserung des zivilgerichtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Uberlassung der Ehewohnung bei Trennung v. 11. Dezember 2001 Text. // Bundesgesetzblatt I.- 2001.- 3513.

16. Gesetz iiber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht v. 15. Marz 1951 Text.//Bundesgesetzblatt I.- 1951.- 175,209.

17. Verordnung iiber die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats v. 21. Oktober 1944 Text. // Reichgesetzblatt I.- 1944.- 256.

18. Разъяснения высших судебных органов Российской Федерации.

19. Материалы судебной практики

20. Определение Верховного Суда РФ от 30 января 1998 г. Текст. // Бюллетень Верховного Суда РФ.- 1998.- № 6.

21. Постановление Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. Текст. / Бюллетень Верховного Суда РФ.- 1997.-№ 1.

22. Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года Текст. // Бюллетень Верховного суда РФ.- 2003.- № 3.

23. Постановление Президиума Московского городского суда от 11 августа 1993 г. Текст. / Гражданин, квартира, собственность (вопросы приватизации): Материалы судебной коллегии по гражданским делам

24. Московского городского суда // Хозяйство и право.- 1994.- № 5.- С. 99100.

25. Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25 марта 1998 г. по делу № 44г-140/98 Текст. // Юридическая практика.- 1998.- № 4. с. 8-9.

26. Bundesverfassungsgericht Beschluss von 27.02.1997 Text. // Wohnungswirtschaft und Mietrecht.- 1998.-№ 1.

27. Bundesgerichtshof Urteil von 02.07.1998 Text. // Neue Juristische Wochenschrift.- 1998.- Heft 44.

28. Bundesgerichtshof Urteil von 13.03.1991 Text. // Familienrechtszeitung.-1991.- Heft 6.

29. Bundesgerichtshof Urteil von 23.06.1984 Text. // Neue Juristische Wochenschrift.- 1984.- Heft 11.

30. Bundesgerichtshof Urteil von 25.06.1980 Text. // Familienrechtszeitung.-1980.- Heft 8.

31. BayObLG Beschluss von 14.02.2002 Text. // Neue Zeitschrift fur Miet-und Wohnungsrecht.- 2002.- Heft 7.

32. Kammergericht Beschluss von 08.06.1994 Text. // Neue Juristische Wochenschrift-Rechtsprechung-Report.- 1995.- Heft 6.

33. Kammergericht Beschluss von 10.07.1991 Text. // Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechung-Report.- 1991.- Heft 23.

34. LG Koln Urteil von 10.05.2001 Text. // Zetschrift fiir Miet- und Raumrecht.- 2002.- № 3.

35. LG MUnchen Beschluss von 26.01.2000 Text. // Familienrechtszeitung.-2000.- Heft 18.

36. LG Passau Urteil von 12.04.1984 Text. // Der deutsche Rechtspfleger.-1984.- Heft 10/11.

37. LG Tubingen Urteil von 22.09.1994 Text. // Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechung-Report.- 1995.- Heft 11.3. Специальная литература

38. Агафонова, H. Н. Право частной собственности граждан на квартиру Текст.: Дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 / Н. Н. Агафонова.- М., 1994.

39. Антокольская, М. В. Семейное право Текст. / М. В. Антокольская.- М.: Юристъ, 1999.-336 с.

40. Артемьева, Н. В. Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования и практика применения Текст. / Н.

41. B. Артемьева // Бюллетень нотариальной практики.- 2003.- № 6.- С. 2-8.

42. Баранова, Е. А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии Текст. / Е. А. Баранова // Законодательство и экономика.- 2004.- № 12.- С. 72-81.

43. Борисенко, А. Квартира как объект права собственности Текст. / А. Борисенко //Законность.- 2003.- № 10.- С. 39-42.

44. Брагинский, М. И. Договорное право. Общие положения Текст. / М. И Брагинский, В. В Витрянский.- М.: Статут, 1997.- 681 с.

45. Волков, Г. А. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации Текст. / Г. А. Волков, А. К. Голиченков.- М.: Бек, 2002.- 448 с.

46. Гамбаров, Ю. С. Вещное право Текст. / Ю. С. Гамбаров.- Спб.,1913.1. C. 326.

47. Ю.Гонашвили, Г. JI. Права на жилое помещение при расторжении брака Текст. / Г. JI. Гонашвили // Законодательство.- 2002,- № 2.- С. 43-46.

48. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право Текст. / Под ред. В. В. Залесского.- М.: МТК Восточный экспресс, 1998.- 656 с.

49. Гражданское право: в 2 т. Том I. Второе издание переработанное и дополненное Текст. / В. С. Ем [и др.]; отв. ред. Е. А Суханов.- М.: Волтерс Клувер, 2004.- 684 с.

50. Гражданское право. Часть 2. Учебник Текст. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого М.: Проспект, 1997.- 784 с.

51. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. Текст. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого М.: ТК Велби, Проспект, 2003.- 776 с.

52. Денисевич, Е. М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал Текст. / Е. М. Денисевич // Юрист.- 2000.- № 2.

53. Добровольская, С. Идеальная доля на рынке жилья Текст. /С. Добровольская // Домашний адвокат.- 2004,- № 9.- С. 4-5.

54. Дозорцев, В. А. Доверительное управление имуществом. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст. / В. А. Дозорцев.- М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.- С. 527-550.

55. Дроздов, И. А. Кондоминиумы в современной России Текст. / И. А. Дроздов // Известия вузов. Правоведение.- 1998.- № 4.- С. 144-153.

56. Ермаков, В. С. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме Текст. / В. С. Ермаков // Жилищное право.-2003.- №2.- С. 47-66.

57. Жалинский, А. Э. Введение в немецкое право Текст. /А. Э. Жалинский, А. А. Рёрихт.- М.: Спарк, 2001.- 767 с.

58. Завьялов, А. А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества Текст. /А. А. Завьялов // Правовое регулирование рынка недвижимости.- 2000.- № 4(5).- С. 57.

59. Иванов, А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ Текст. / А. Иванов // Хозяйство и право.- 2005.- № 6.- С. 87-99.

60. Исрафилов, И. М. Правовая природа вещных прав на жилые помещения Текст. / И. М. Исрафилов // Хозяйство и право.- 1999.- № 2.- С. 91-95.

61. Исрафилов, И. М. Правовое положение членов семьи собственника квартиры Текст. /И. М. Исрафилов // Хозяйство и право.- 1997.- № 3,-С. 103-109.

62. Киндеева, Е. А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов Текст. / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова.- М.: Юрайт, 2004.- 512 с.

63. Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения Текст. / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович. Под ред. И. Б. Мартковича.- М.: Юристь, 1997.- 435 с.

64. Козырь, О. М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) Текст. /О. М. Козырь, А. А. Маковская // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2003.- № 2.- С. 95-114.

65. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой Текст. / Под ред. Абовой Т. Е., Кабалкина А. Ю.- М.: Юрайт-Издат, 2004.- 880 с.

66. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации Текст. / Под ред. Боголюбова С. А., Мининой Е. JL- М.: Юридический Дом Юстицинформ, 2002.- 592 с.

67. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации Текст. / Под ред. Садикова О. Н.- М.: Юринформцентр, 1995.-С. 293.

68. Королев, А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О товариществах собственников жилья» Текст. / А. Н. Королев, О. В. Плешакова.- М.: Юридический Дом Юстицинформ, 2005.- 188 с.

69. Крашенинников, П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения Текст. / П. В. Крашенинников.- М.: Статут, 2000.123 с.

70. Крашенинников, П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: автореф. докт. дисс. Текст. / П. В. Крашенинников.- М., 1997.- С. 46-47.

71. Кузнецов, А. В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость Текст. / А. В. Кузнецов, Г. Герман // Юридический мир.- 2000.- № 1,-С. 42-49.

72. Кузнецова, О. Кондоминиум на регистрации Текст. / О. Кузнецова // Домашний адвокат.- 2003.- № 1.

73. Кузьмина, И. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения Текст. / И. Кузьмина // Законность.- 2003,- № 1.- С. 41-45.

74. Макаров, Г. Г Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования Текст. / Г. Макаров // Хозяйство и право,-2001.-№4.- С. 107.

75. Макаров, Г. Г. Право собственности на квартиру и жилой дом Текст. / Г. Г. Макаров // Хозяйство и право,- 1998.- № № 5, 6.- С. 76.

76. Пискунова, М. Землю собственникам жилья Текст. / М.Пискунова // эж-Юрист.- 2005.- № 6.

77. Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права Текст. / И. А. Покровский.- М.:Статут, 1998.- 353 с.

78. Поротикова, О. А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений Текст. / О. А. Поротикова // Законодательство.- 2004.- № 4.- С. 79-85.

79. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Текст. / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова.- М.: Спарк, 1999.- 239 с.

80. Потяркин, Д. Товарищества собственников жилья Текст. / Д. Потяркин // Российская юстиция.-1999.- № 7.- С. 21-22.

81. Реутов, С. И. Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок Текст. / С. И. Реутов // Бюллетень нотариальной практики.- 2002.- № 1.

82. Седугин, П. И. Жилищное право: Учебник Текст. / П. И. Седугин.- М.: Норма, 2000.- 384 с.

83. Семенова, Е. Жилье и бизнес не пара Текст. / Е. Семенова // эж-ЮРИСТ.- 2005.-№ 12.

84. Сидоренко, А. Д. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме Текст. / А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефранова // Нотариус.- 2004.- № 6,- С. 29-40.

85. Симонян, С. JI. Имущественные отношения между супругами Текст. / С. Л. Симонян.- М.: Контур, 1998.- 160 с.

86. Скловский, К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы Текст. / К. И. Скловский.- М.: Статут, 2004.- 364 с.

87. Суханов, Е. А. Гражданское право: Учебник. Второе издание. 4.1 Текст. / Е. А. Суханов.- М.: Бек, 1998.- С. 486.

88. Суханов, Е. А. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей Текст. / Е. А. Суханов.-М.: Спарк, 1995.- С. 262.

89. Суханов, Е. А. Ограниченные вещные права в гражданском праве Текст. / Е. А. Суханов // эж-ЮРИСТ.- 2003.- № 3.

90. Суханов, Е. А. Ограниченные вещные права Текст. / Е. А. Суханов // Хозяйство и право.- 2005.- № 1.- С. 5-19.

91. Тихомиров, М. Ю. Жилищное право России: Практический курс Текст. / М. Ю. Тихомиров, Л. В. Тихомирова.- М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005.- 460 с.

92. Толстой, Ю. К. Жилищное право. Учебное пособие Текст. / Ю. К. Толстой.-М.: Проспект, 1996.- 128 с.

93. Толчеев, Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) Текст. / Н. Толчеев // Российская юстиция.- 2000.- № 7.- С. 58-66.

94. Фогель, В. А. Жилое помещение как объект права собственности Текст. / В. А. Фогель // Нотариус.- 2003.- № 1.- С. 39-43.

95. Фогель, В. А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения Текст. / В. А. Фогель // Нотариус.- 2002.- № 4.- С. 12-15.

96. Формакидов, Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства Текст. / Д. А. Формакидов // Жилищное право.-2005.- № 1.

97. Черкашина, И. Судебная защита права пользования жилым помещением Текст. / И. Черкашина // Российская юстиция.- 2004.- № 5.-С. 15-18.

98. Чефранова, Е. А. Имущественные отношения в российской семье: Практ. Пособие Текст. / Е. А. Чефранова.- М.: Юристь, 1997.- 167 с.

99. Чечулина, И. Коммерческий наем жилых помещений Текст. / И. Чечулина // Российская юстиция.- 1998.- № 7.- С. 20-22.

100. Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) Текст. / Вступ. ст. Е. А. Суханова.- М.: Спарк, 1995.- 556 с.

101. Шумилов, В. М. Введение в правовую систему ФРГ Текст. / В. М. Шумилов.- М.: ООО Издательско-Консалтинговая Компания ДеКА, 2001.- 140 с.

102. Щенникова, JI. В. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей Текст. / JI. В. Щенникова // Российская юстиция.- 2001.- № 4.- С. 24-25.

103. Щенникова, JI. В. Вещное право: Учебное пособие Текст. / Л. В. Щенникова.- Пермь: Издательство Пермского университета, 2001.- 240 с.

104. Щенникова, Л. В. Право собственности в гражданском законодательстве России Текст. / Л. В. Щенникова // Законодательство.-2001-№ 1.-С. 10-13.

105. Aderhold, L. (Bearb.). Handkommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch Text. / L. Aderhold.- Munster: Aschendorffsche Verlagsbuchhandlung, 1989.- 2659 S.

106. Bergerfurth, B. Das Eherecht: Eingehen und Auflosen der Ehe, Giiterstand, Schlusselgewalt Text. / B. Bergerfiirth.- Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 1993.- 400 S.

107. Drasdo, M. Der Verwaltungsbeirat nach dem Wohnungseigentumsgesetz Text. / M. Drasdo.- Freiburg: Rudolf Haufe Verlag, 1995.- 160 S.

108. Fehmel, H.-W. Hausratsverordnung. Kommentar zur Verordnung uber die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats Text. / H.-W. Fehmel.-Berlin New York: Walter de Gruyter, 1986.- 145 S.

109. Gather, H.-H. Der Schutz des Eigentums im Grundgesetz Text. / H.-H. Gather // Deutsche Wohnungswirtschaft- 2000.- № 4.- S. 78-81.

110. Giesen, D. Famillienrecht Text. / D. Giesen.- Tubingen: Mohr Siebeck Verlag, 1997.- 506 S.

111. Hagele, K. Das eheliche Guterrecht Text. / K. Hagele.- Stuttgard Munchen Hannover: Richard Boorberg Verlag, 1964.- 48 S.

112. Heinrich, D. Famillienrecht Text. / D. Heinrich.- Berlin New-York: Walter de Gruyter, 1995.- 502 S.

113. Klassen, K. Das Mandat in WEG-Sachen Text. / K. Klassen, U. Eierman.-MUnchen: C.H.Beck, 2002.- 382 S.

114. Kloster-Harz, D. Ehewohnung Partnerwohnung - Wohngemeinschaften Text. / D. Kloster-Harz, M. J. Schmid.- Luchterhand: Neuwied, 1999.- 174 S.

115. Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengeserzen. Erstes Buch. Allgemeiner Teil. Text. / Erlaurtet von Dr.Herman Dilcher.- Berlin: J.Schweitzer Verlag, 1980.- 2044 S.

116. Raiser, Т. Rechtsfahigkeit der Wohnungseigentiimergemeinschaft Text. / T. Raiser // Zeitschrift fur Wohnungseigentum.- 2001.- № 5.- S. 173-179.

117. Rebmann, K. Munchener Kommentar zum BUrgerlichen Gesetzbuch. Allgemeiner Teil Text. // K. Rebmann, F. J.Sacker.- MUnchen: C.H.Beck'sche Verlagsbuchhandlung, 2000.- 1989 S.

118. Roll, L. Handbuch fur Wohnungseigentumer und Verwalter Text. / L. Roll.- Koln: Verlag Dr.Otto Schmidt, 1994.- 356 S.

119. Sauren, Marsel M. Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar Text. / Marsel M. Sauren.- MUnchen: C.H.Beck, 2002.- 470 S.

120. Schmid, Michael J. Zur Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in Wohnungseigentumsgemeinschaften Text. / Michael J. Schmid // Blatter fur GrundstUcks-, Bau- und Wohnungsrecht.- 1980.- №11.- S. 203-205.

121. Schmitz-Justen, U. Hausratsverordnung, Ehewohnung und Mietrecht Text. / U. Schmitz-Justen // Wohnungswirtschaft und Mietrecht.- 1999.- Heft 9.-S. 495-499.

122. Schluter, W. BGB-Familienrecht Text. / W. Schluter.- Heidelberg: C.F.Mtiller Verlag, 2005.- 572 S.

123. Schumacher, S. Mehr Schutz bei Gewalt in der Familie Text. / S. Schumacher// Zeitschrift fur das gesamte Familienrecht.- 2002.- Heft 10.- S. 645-660.

124. Schworer, F. Parteifahigkeit der Wohnungseigentumergemeimschaft Text. / Schworer F. // Neue Zeitschrift fur Miet- und Wohnungsrecht.- 2002.- № 10.- S. 421-426.

125. Weimar, W. Das Stimmrecht des WohnungseigentUmers Text. / W. Weimar // Blatter fur Grundstucks-, Bau- und Wohnungsrecht.- 1980.- № 9.-S. 168-169.

126. Weirich, H.- A. Grundstucksrecht. Systematik und Praxis des materiellen und formellen GrundstUcksrechts Text. / H.-A. Weirich.-Munchen:C.H.Becksche Verlagsbuchhandlung, 1996.- 576 S.

127. Weitnauer, H. WEG Kommentar Text. / H. Weitnauer.- MUnchen: Verlag Franz Vahlen, 2005.- 989 S.

128. Wellkamp, L. Rechtshandbuch Wohnungseigentum Text. / L. Wellkamp. -Herne/Berlin: Verlag fur die Rechts- und Anwaltspraxis, 1998.- 600 S.

129. Wieling, H. J. Sachenrecht Text. / H. J. Wieling.- Berlin: Springer, 2001.531 S.

130. Wilheim, J. Sachenrecht Text. / J. Wilheim.- Berlin. New-York:Walter de Gruyter, 1993.- 905 S.

131. Wolf, M. Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengeserzen. Band 1 Allgemeiner Teil. Wissenschafliche Redaction Text. / M. Wolf.- Stuttgart Berlin Koln Meinz: Verlag W.Kohlhammer, 1988.- 1583 S.

132. Wolf, M. Sachenrecht Text. / M. Wolf.- MUnchen: C.H.Beck, 2005.- 480 S.

Автор: Тихонова, Любовь Сергеевна
Город: Казань
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии тема автореферата диссертации по юриспруденции

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Тихонова, Любовь Сергеевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Тихонова, Любовь Сергеевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии»