Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации

Куканов, Александр Владимирович

Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации»

На правах рукописи

КУКАНОВ АЛЕКСАНДР ВЛАДИМИРОВИЧ

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 2008

003458611

Работа выполнена на кафедре частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета.

Научный руководитель:

Доктор юридических наук, профессор Цмай Василий Васильевич

Официальные оппоненты:

Доктор юридических наук, профессор Рузакова Ольга Александровна

Кандидат юридических наук Хныкин Виктор Иванович

Ведущая организация:

Российская академия предпринимательства

Защита состоится 21 января 2009 г. в 13.00 часов на заседании Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.198.11 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу: 125993, ГСП-3, Москва, Миусская площадь, д.6, ауд.255.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета.

Автореферат разослан^^Рдекабря 2008 г.

Ученый секретарь Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций, кандидат юридических наук, доцент

С.В. Тимофеев

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования заключается в том, что доверительное управление недвижимым имуществом фактически является довольно новым институтом современного российского права. Его появление и распространение обусловлено развитием рыночных отношений и связано со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью, имуществом, и в том числе, недвижимым имуществом.

Данный институт появился в начале 90-х годов за счет предпринятой попытки адаптировать в российском бизнесе аналогичного института англосаксонского права - договора о передаче имущества «в доверительную собственность («траст»). Однако с существенными изменениями доверительное управление имуществом было закреплено только во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствующей главе 53.

Следует отметить, что доверительное управление в целом является формой закрепления отношений по управлению чужим имуществом в интересах его собственника или иного управомоченного лица.

Одной из привлекательных черт такого института является то, что собственник или иной назначенный выгодоприобретатель имеет возможность извлекать выгоду от имущества, не неся бремени содержания указанного имущества, поскольку все заботы по его содержанию и использованию перелагаются на другое лицо - доверительного управляющего, который получает за это вознаграждение.

соответствующего дохода. Взаимоотношения такого лица со своим управляющим определяются заключенным между ними договором, предусматривающим их взаимные права и обязанности.

При доверительном управлении недвижимым имуществом большое значение имеет делегирование полномочий, контролирующих функций и ответственности соответствующим профессионалам. В области управления коммерческой недвижимостью профессиональное сопровождение проекта на всех стадиях его реализации особенно важно. Это освобождает собственника от решения всех проблем, связанных с координацией и контролем деятельности подрядчиков на этапе проектирования и строительства, гарантирует качество проводимых работ и оптимизацию всех затрат. Кроме того, выстроить эффективные отношения с арендаторами будет легче тем, кто разрабатывал концепцию развития объекта.

Поэтому если собственник или иное заинтересованное лицо желает получать от объекта недвижимости высокий доход, то выбор доверительного управляющего, который имеет опыт работы в различных сегментах рынка недвижимости и сможет обеспечить полный цикл работ по управлению проектом, окажется решающим.

В настоящее время рынок недвижимости проходит второй этап своего развития: на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей, а сейчас она рассматривается как объект вложений, способ получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий и развитием рыночных отношений, и сейчас имеет большие перспективы для своего развития.

которых затрагиваются интересы тысяч собственников, широкое распространение получило управление как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Исходя из изменившейся обстановки, все больше возрастает необходимость в грамотном и эффективном использовании коммерческих и технических качеств и свойств недвижимости. В связи с этим возрастает роль управляющих компаний - коммерческих организаций, обладающих специализированными знаниями и опытом в сфере управления объектами недвижимости.

В последнее время большое количество управляющих компаний предлагает услуги не только доверительному управлению недвижимым имуществом в классическом понимании, то есть по сдаче такого имущества в аренду третьим лицам, но и услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации зданий и иной недвижимости.

Кроме того, в управление недвижимостью зачастую входит финансовое и юридическое управление, анализ коммерческого потенциала объекта, разработка программ по повышению экономической эффективности недвижимости, ремонтно-зксплуатационное обслуживание зданий, подготовка, заключение и ведение договоров со сторонними организациями, в том числе с городскими и иными ресурсоснабжающими организациями для обеспечения различного рода снабжением недвижимого имущества, управление инфраструктурой, выполнение комплекса мероприятий направленных на увеличение коммерческого потенциала объектов, а также коммерческий и технический консалтинг в сфере недвижимости и иные действия.

нашему мнению, такое состояние нормативной базы, регулирующей стремительно развивающийся институт доверительного управления недвижимым имуществом, не отвечает существующему положению вещей и довольно негативным образом сказывается на реальных правоотношениях между субъектами доверительного управления.

Подобные обстоятельства свидетельствуют о несомненной актуальности и значимости исследования доверительного управления недвижимым имуществом, что и повлияло на выбор темы и основных направлений настоящего диссертационного исследования.

Степень научной разработанности темы. Исследование проблемы доверительного управления имуществом наибольшее применение получило с момента принятия части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, существенное внимание уделялось рассмотрению института доверительного управления в целом, и доверительного управления ценными бумагами.

Среди трудов, посвященных проблемам доверительного управления в целом, следует выделить работы таких авторов, как Э.В. Абрамова, Е.В. Акилова, B.C. Андреев, В.В. Безбах, З.Э. Беневоленская, М.И. Брагинский, М.М. Булигин, В.В. Витрянский, Л.Г. Вострикова, В.А. Дозорцев, А.Г. Калпин, Д.Ю. Колосов, Л.Ю. Михеева, В.П. Мозолин, О.Н. Садиков, В.В. Семинихин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой,

Проблемы совершения сделок с недвижимым имуществом, среди которых рассматривалось и доверительное управление, находились также в работах В.А. Алексеева, A.A. Батяева, В.А. Белов, С.А. Боголюбова, С.П. Гришаева, О.В. Касьяновой, Е.А. Киндеевой, A.JI. Корнеева, П.В. Крашенинникова, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, В.В. Чубарова,

При написании диссертационного исследования диссертант использовал и публикации в периодических изданиях, посвященных

рассматриваемому объекту исследования, таких авторов, как О.Р. Зайцев, Д.В. Петелин, Е.С. Пьяных, Т.Г. Степанова, С.Ю. Шахов, и др.

Однако, изучение состояния степени разработанности темы, показало, что больше внимания уделяется исследованию общетеоретических и практических вопросов института доверительного управления имущества в целом, но в отношении проблем доверительного управления недвижимым имуществом сколь угодно комплексные работы в настоящее время отсутствуют, что также повышает значимость настоящего диссертационного исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с реализацией доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации.

Предметом исследования является правовые нормы российского законодательства, регулирующие порядок заключения и исполнения договоров доверительного управления недвижимым имуществом.

Цель работы состоит в комплексном анализе правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом, постановке и решении теоретических и практических проблем в рассматриваемой сфере. Эта цель реализуется путем решения следующих задач:

1. Рассмотреть эволюцию института доверительного управления имуществом в России.

2. Проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом.

3. Исследовать недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления.

4. Проанализировать правовой статус сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом.

5. Определить существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом.

6. Исследовать форму договора доверительного управления недвижимым имуществом.

7. Рассмотреть содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству РФ.

8. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и разработать предложения по законодательному совершенствованию и дальнейшему применению данного правового института.

Методологической основой исследования являются совокупность методов научного познания: формально-логического, комплексного, исторического, сравнительно-правового, диалектического, системного анализа.

Исторический метод позволяет проследить становление института доверительного управления имуществом в России; посредством комплексного метода проанализированы исследуемые вопросы во всем многообразии их связей и отношений; сравнительно-правовой метод использовался при анализе различных точек зрения на правовую природу договора доверительного управления в целом, и доверительного управления недвижимым имуществом в частности.

Теоретическую основу исследования составляют научно-теоретические разработки ученых-правоведов. Исследование поставленных задач возможно при изучении литературы по вопросам доверительного управления вообще и с участием недвижимого имущества в частности. Положения диссертации соотносятся с мнениями и суждениями известных ученых, специалистов в области доверительного управления имуществом.

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подзаконные нормативные акты, регулирующие отношения в сфере доверительного управления недвижимым имуществом.

Эмпирическую основу диссертационного исследования составляют материалы как опубликованной в официальных источниках, так и неопубликованной судебной практики Верховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов относительно вопросов правового регулирования отношений в сфере доверительного управления недвижимым имуществом.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором предпринято комплексное исследование договора доверительного управления недвижимым имуществом, в котором рассмотрены проблемы и коллизии действующего гражданского законодательства.

Автором предложено определение договора доверительного управления недвижимым имуществом, обоснована коррекция правовой природы указанного договора, а также сформулирован авторский подход к определению объектов доверительного управления, список которых нуждается в уточнении.

Диссертантом обоснована необходимость расширения главы 53 ГК РФ статьей о доверительном управлении недвижимым имуществом и предложено примерное содержание данной статьи, исходя из практической необходимости регулирования отдельных элементов инфраструктуры и правоотношений, возникающих при доверительном управлении недвижимым имуществом.

доверительному управляющему, при соблюдении которых он может осуществлять доверительное управление недвижимым имуществом.

В результате проведенного исследования были сформулированы положения, выносимые на защиту:

1. В ходе диссертационного исследования сформулировано авторское понятие договора доверительного управления недвижимым имуществом следующим образом:

«договором доверительного управления недвижимым имуществом является соглашение одной стороны (учредителя управления) и другой стороне (доверительного управляющего), согласно которому одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество и объекты его инфраструктуры на определенный срок в доверительное управление с целью выполнения экономически и юридически значимых действий в отношении указанного имущества».

2. В результате рассмотрения объектов доверительного управления установлено, что ст. 1013 ГК РФ не предлагает какой-либо системы в их определении. Поэтому предложено изменить п. 1 ст. 1013 ГК РФ, изложив его следующим образом:

«1. Объектами доверительного управления может быть движимое и недвижимое имущество, в том числе имущественные комплексы, ценные бумаги и имущественные права на них, объекты интеллектуальной собственности и исключительные права на них, и иное имущество».

3. Выявлено, что относительно доверительного управления недвижимым имуществом нормативно-правовая база фактически отсутствует. Поэтому предложено дополнить главу 53 ГК РФ статьей о доверительном управлении недвижимым имуществом.

но и обозначенными в договоре элементами инфраструктуры, определить периодичность эксплуатационных мероприятий в отношении объекта недвижимости, закрепить обязанность по представлению интересов учредителя управления или иного выгодоприобретателя в отношении с коммунальными службами и иными обслуживающими организации применительно к объекту доверительного управления и т.д.

4. Исследовав субъектный состав договора доверительного управления недвижимым имуществом, показано, что в целях избежания злоупотреблений со стороны доверительным управляющим, следует закрепить определенные требования к данному субъекту. Так, им может быть только юридическое лицо, балансовая стоимость активов которого составляет не менее 5 % от стоимости недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление, определяемого на последнюю отчетную дату, предшествующую заключению договора доверительного управления недвижимым имуществом, согласно соответствующему акту оценки.

5. В настоящее время согласно нормам п. 2 ст. 1016 ГК РФ максимальный срок договора доверительного управления имуществом составляет пять лет, однако для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Однако применительно к недвижимому имуществу в законодательстве предельный срок не установлен, что не соответствует интересам субъектов доверительного управления.

На основании исследования, предложено установить срок доверительного управления недвижимым имуществом в пределах десяти лет.

необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Однако нормы ст. 1016 ГК РФ относительно размера и формы вознаграждения управляющему как существенного условия соответствующего договора сформулированы некорректно.

Поскольку доверительное управление недвижимым имуществом предполагает существенные затраты морального и материального плана, полагаем, что в таком случае доверительный управляющий имеет право на гарантированное вознаграждение, что должно быть закреплено в соответствующей норме ГК РФ.

7. Поскольку на практике зачастую возникает необходимость отступления от реальной природы договора доверительного управления имуществом, связанной со сложными объектами недвижимого имущества, такими как имущественные комплексы, бизнес-центры, жилые комплексы, полагаем, что в отношении недвижимого имущества такой договор может быть и консенсуальным, то есть может заключаться в отношении недвижимого имущества, которое будет создано или получит свой юридический статус в будущем, после заключения договора в процессе доверительного управления.

Подобный принцип целесообразно закрепить как в ст. 1012 ГК РФ относительно возможности определения такого договора как консенсуального, так и в специальной статье, посвященной договору доверительного управления недвижимым имуществом.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в расширении теоретических знаний о договоре доверительного управления недвижимым имуществом, его значению и роли в современных гражданских и предпринимательских правоотношениях.

Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем правового регулирования договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего заключение и исполнение договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Материалы и разработки диссертационного исследования могут представлять интерес в правоприменительной практике для юристов и иных специалистов, работающих в управляющих компаниях, а также судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов.

Также результаты исследования могут быть использованы при формировании специальных правовых учебных дисциплин и в лекционных материалах по гражданскому и предпринимательскому праву.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации положения, выводы, предложения и рекомендации получили апробацию при обсуждении и рецензировании диссертации на заседаниях кафедры частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета.

Основные положения и выводы диссертационной работы нашли свое отражение в опубликованных работах автора.

Научные разработки автора внедрены в учебный процесс кафедры частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета при чтении лекций, проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право».

Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка источников и литературы.

П. Основное содержание диссертационной работы

Во введении обосновывается актуальность темы, излагаются цели, задачи и методы исследования, описываются его объект и предмет, научная новизна, практическая и теоретическая значимость, характеризуется апробация результатов исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Глава первая «Правовая природа договора доверительного управления недвижимым имуществом» посвящена исследованию общих вопросов доверительного управления имуществом в целом и недвижимым имуществом в частности.

В первом параграфе «Возникновение и развитие института доверительного управления имуществом в России» автором показано, что доверительное управление имуществом было известно еще в дореволюционном российском праве. Трастовые отношения существовали на практике, так как зачастую русские дворяне отдавали свои имения приказчикам, в том числе иностранным, а сами управлением имуществом не занимались.

После фактического уничтожения частной собственности как института в результате последствий революция 1917 года потребность отдавать имущество в управление отпала, то есть каких-либо аналогов доверительной собственности в тот период не существовало. Несмотря на то, что были созданы так называемые «трасты», это были по сути объединения входящих в их состав предприятий, не имевших статуса юридического лица.

В советский период в Гражданском кодексе 1922 года и в Гражданском кодексе 1964 года регулировались отношения, сходные с доверительным управлением, но связанные только с исполнением завещания, поскольку основывались на передаче имущества в управление третьему лицу и на доверии к данному лицу.

Термины «доверительная собственность», «траст», «доверительное управление» появились в российских правовых нормах в начале 90-х годов, в частности, в Законе РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР», где в п. «л» ст. 5 указывалось, что банки вправе «привлекать и размещать средства и управлять ценными бумагами по поручению клиентов (доверительные (трастовые) операции)».

В дальнейшем в нормативно-правовых актах начали появляться предложения и рекомендации различным ведомствам передавать акции, находящиеся в государственной собственности, в доверительное управление (траст). Именно на основании таких указаний принадлежащие государству акции некоторых предприятий машиностроения, стройиндустрии были переданы в траст существовавшему на тот момент РАО «ЕЭС России».

Понятие «доверительная собственность (траст)» было определено в соответствующем указе Президента РФ 1993 года, однако, с появлением первой части ГК РФ подобный термин практически перестал употребляться. При этом диссертантом показаны различия между трастом и доверительной собственностью, как в теории, так и на практике.

Автором проанализировано, что дальнейшее развитие экономических отношений вызвало необходимость распространения института доверительного управления на правоотношения равных сторон гражданских правоотношений. Так, вторая часть предусмотрела в качестве самостоятельной договорной формы доверительное управление имуществом, в главе 53 «Доверительное управление» достаточно подробно регулируются отношения из доверительного управления, в частности, понятие договора доверительного управления имуществом, правовой режим имущества, переданного в доверительное управление, требования к сторонам договора доверительного управления, регулирование отношений между сторонами по поводу управления и распоряжения имуществом и т.д., что обозначило закрепление института доверительного управления в законодательстве РФ.

Во втором параграфе «Сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом» автор исследовал понятие и особенности договора доверительного управления применительно к недвижимому имуществу.

В работе показано, что в литературе существует несколько точек зрения на правовую природу института доверительного управления имуществом, которые могут быть обозначены следующими тезисами:

- данный институт имеет обязательственно-правовую природу;

- доверительное управление имуществом есть вещное право;

доверительное управление является обязательственным правоотношением с наличием вещно-правовых элементов.

При этом правоотношения, возникающие при доверительном управлении между участниками доверительного управления, автором разделены на две группы:

I. Правоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим, в которых учредитель передает имущество управляющему, а управляющий обязуется осуществлять юридические и фактические действия с целью удовлетворения имущественного интереса учредителя или иного указанного им лица.

И. Правоотношения между доверительным управляющим и контрагентами доверительного управляющего по сделкам, связанным с доверительным управлением имуществом, а также прочими третьими лицами по реализации правомочий доверительного управляющего.

В диссертации проведено соотношение договора доверительного управления с иными гражданско-правовыми обязательствами, в частности, договором поручения, договором комиссии, агентским договором и некоторыми другими.

В частности, относительно проанализированного договора доверительный управляющий совершает в отношении переданного ему

имущества юридические и фактические действия, которые и составляют предмет данного договора, в то время как в силу договора поручения поверенный совершает исключительно юридические действия (сделки), которые можно определить как представительские услуги, оказываемые от имени и в интересах доверителя.

Управляя имуществом, доверительный управляющий обособляет имущество собственника, гарантируя тем самым его интересы. Одновременно с этим доверительный управляющий сохраняет большую самостоятельность, ему не надо, как в договоре поручения, постоянно соотносить свои действия с указаниями доверителя.

По договору комиссии и в агентском договоре уплата вознаграждения со стороны комитента комиссионеру - обязательное условие договора. В отличие от этих договоров, доверительное управление возможно и на безвозмездной основе, но не в предпринимательской деятельности.

В ходе исследования установлено, что применительно к доверительному управлению недвижимым имуществом в законодательстве существует множество пробелов, одним из которых является отсутствие в нормативно-правовых актов понятия указанного договора, поэтому автором сформулировано определение такого договора, согласно которому договором доверительного управления недвижимым имуществом является соглашение одной стороны (учредителя управления) и другой стороне (доверительного управляющего), согласно которому одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество и объекты его инфраструктуры на определенный срок в доверительное управление с целью выполнения экономически и юридически значимых действий в отношении указанного имущества.

Глава 2 - «Общая характеристика договора доверительного управления недвижимым имуществом» состоит из четырех параграфов.

В первом параграфе «Недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления» рассмотрены основные требования, предъявляемые к объекту договора доверительного управления.

Так, в работе показано, что в доверительное управление может быть передано оборотоспособное, непотребляемое имущество, которое может быть обособлено от имущества иных лиц. Объектами доверительного управления могут быть как индивидуально-определенные, так и определяемые родовыми признаками вещи, поскольку запрета на передачу в доверительное управление вещей, определяемых родовыми признаками, закон не содержит.

В результате рассмотрения объектов доверительного управления установлено, что ст. 1013 ГК РФ не предлагает какой-либо системы в их определении. Поэтому предложено изменить п. 1 ст. 1013 ГК РФ, изложив его следующим образом:

Недвижимое имущество можно отнести к одному из самых сложных объектов любого договора, в том числе и договора доверительного управления имуществом.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смыслах. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Объектом доверительного управления может быть часть предприятия, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 132 ГК РФ допускается участие в гражданском обороте не только предприятия в целом, но и его части. Для передачи в доверительное управление часть предприятия должна быть выделена из общего состава имущественного комплекса и обособлена.

В доверительное управление помимо имущественных комплексов могут передаваться отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу: земельные участки, здания, сооружения и т.д. Также это могут быть подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые относятся к недвижимому имуществу согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В процессе доверительного управления любым имуществом доверительный управляющий имеет дело с денежными средствами, полученными в результате различных сделок с этим имуществом. Деньги могут быть объектом управления и в составе имущественных комплексов, передаваемых в доверительное управление. Но действующее законодательство существенно ограничивает возможность передачи в доверительное управление денежных средств в качестве самостоятельного объекта доверительного управления.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление ни собственником имущества, ни лицом, которому принадлежит имущество на указанных вещных правах.

В ходе исследования выявлено, что относительно доверительного управления недвижимым имуществом нормативно-правовая база фактически отсутствует. Поэтому предложено дополнить главу 53 ГК РФ статьей о доверительном управлении недвижимым имуществом.

В данной статье диссертантом предложено предусмотреть существенные условия договора доверительного управления недвижимым

имуществом, обязанность доверительного управляющего не только управлять объектом недвижимости, но и обозначенными в договоре элементами инфраструктуры, определить периодичность эксплуатационных мероприятий в отношении объекта недвижимости, закрепить обязанность по представлению интересов учредителя управления или иного выгодоприобретателя в отношении с коммунальными службами и иными обслуживающими организации применительно к объекту доверительного управления и т.д.

Во втором параграфе «Стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом» проанализирован правовой статус сторон доверительного управления, участвующих в реализации соответствующих сделок.

Автором показано, что в первоначальном правоотношении по доверительному управлению участвуют три субъекта: учредитель, доверительный управляющий и выгодоприобретатель. Однако установлено, что сторонами договора или контрагентами являются лишь учредитель и доверительный управляющий, а выгодоприобретатель рассматривается в качестве третьего лица, поскольку договор заключен в его пользу.

В соответствии с нормами закона учредителем доверительного управления должен быть собственник имущества и лишь при управлении по основаниям, предусмотренным законом, - другое лицо.

Учредителем управления может быть гражданин, юридическое лицо, являющееся собственником имущества. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом лично в интересах собственника или указанного им лица.

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования тоже могут передавать свое имущество в доверительное управление, так как являются собственниками имущества, при этом от их имени будет выступать

соответствующий орган государственной власти, обладающий подобными полномочиями.

В работе показано, что доверительным управляющим может быть юридическое лицо (любое коммерческое юридическое лицо, за исключением унитарного предприятия) или физическое лицо - индивидуальный предприниматель (п.1 ст. 1015 ГК РФ).

При этом обосновано, что целью создания унитарного предприятия является управление государственной, муниципальной собственностью, которая передается унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, что фактически тождественно доверительному управлению и логически не обосновано.

Поскольку доверительный управляющий в соответствии с нормами закона несет ответственность по обязательствам принадлежащим ему имуществом, такое требование невозможно применить к органам государственной власти и органам местного самоуправления по причине ограниченного характера прав на закрепленное за ними имущество собственника.

Исследовав субъектный состав договора доверительного управления недвижимым имуществом, показано, что в целях избежания злоупотреблений со стороны доверительным управляющим, следует закрепить определенные требования к данному субъекту. Так, им может быть только юридическое лицо, балансовая стоимость активов которого составляет не менее 5 % от стоимости недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление, определяемого на последнюю отчетную дату, предшествующую заключению договора доверительного управления недвижимым имуществом, согласно соответствующему акту оценки.

В работе также отмечено, что доверительному управляющему запрещается быть одновременно выгодоприобретателем в одном и том же договоре доверительного управления имуществом, что накладывает

дополнительные требования к кандидатуре доверительного управляющего и более жесткие критерии выбора указанного лица.

В третьем параграфе «Существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом» проанализированы определенные условия, при соблюдении которых договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным и действительным.

Автором рассмотрены существенные условия договора, содержащиеся в ГК РФ, к которым отнесены: точное обозначение состава имущества, передаваемого в доверительное управление (поскольку по окончании срока действия договора это имущество подлежит возврату учредителю); наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление, в том числе и в случаях, когда бенефициаром по этому договору является учредитель управления; размер и форма вознаграждения управляющему, если только договор не является безвозмездным; срок действия договора.

Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя, поскольку их точное содержание обычно невозможно предвидеть в момент учреждения управления. Однако какие-то из этих действий могут быть заранее исключены или ограничены законом или договором, в частности, когда управляющему может быть запрещено безвозмездное отчуждение находящегося в его управлении имущества (или его части), а иные сделки по отчуждению имущества могут допускаться лишь с прямого согласия учредителя управления

В работе установлено, что договор доверительного управления всегда является срочным, причем срок его действия не должен превышать 5 лет (для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, федеральным законом может быть установлен иной предельный срок), поэтому он не может служить прикрытием фактического отчуждения

имущества собственника, то есть совершения под видом этого договора сделок купли - продажи или дарения имущества в обход установленных запретов и ограничений.

Автором показано, что применительно к недвижимому имуществу в законодательстве предельный срок не установлен, что не соответствует интересам субъектов доверительного управления. На основании проведенного диссертационного исследования, предложено установить срок доверительного управления недвижимым имуществом в пределах десяти лет.

Четвертый параграф «Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом» посвящен рассмотрению порядка и материальному выражению договора доверительного управления недвижимым имуществом.

В работе отмечено, что для заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом недостаточно составления одного письменного документа, поскольку в данном случае возникает необходимость оформления всех документов, предусмотренных для иных сделок с недвижимостью, например, договора продажи недвижимости, в частности: передаточного акта, акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, акта независимого оценщика, если таковой требуется, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества и т.д.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным с момента фактической передачи объекта в доверительное управление, которая должна быть удостоверена передаточным актом или иным документом о передаче.

Кроме того, применительно к данному договору действует правило о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление, которая должна осуществляться в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

В работе проанализированы различные точки зрения относительно порядка и удостоверения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, передаваемого в доверительное управление.

Поскольку договор доверительного управления недвижимым имуществом государственной регистрации не требует, проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, оснований нет.

Автором проанализированы точки зрения различных правоведов и высказана приверженность данной позиции, согласно которой при регистрации правоотношений из договора доверительного управления недвижимым имуществом, необходимо проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом, что являлось бы доказательством наличия у доверительного управляющего соответствующих полномочий.

Таким образом, недвижимое имущество как объект доверительного управления требует надлежащего и строгого исполнения всех обязанностей, предусмотренных законом в его отношении, поскольку в противном случае осуществление эффективного доверительного управления недвижимым имуществом невозможно без надлежаще оформленных документов.

Глава 3 - «Содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом» - содержит правовой анализ прав и обязанностей договора доверительного управления недвижимым имуществом.

В первом параграфе «Права и обязанности доверительного управляющего» рассмотрено содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом применительно к субъективным правам и обязанностям доверительного управляющего.

Доверительный управляющий должен проявлять должную заботливость об имуществе собственника, управляя им, преследовать интересы

собственника и выгодоприобретателя (сохранять имущество, поддерживать его в надлежащем состоянии, извлекать из него полезные свойства и т.д.).

Доверительный управляющий обязан передать учредителю или выгодоприобретателю все доходы, полученные им в результате доверительного управления имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий обязан предоставить учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий обязан осуществлять доверительное управление имуществом лично, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ. В частности, он может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. При этом доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного, как за свои собственные.

Среди прав, принадлежащих доверительному управляющему, основным является его право на вознаграждение, если таковое предусмотрено в договоре доверительного управления имуществом в качестве его существенного условия.

В диссертации показано, что согласно ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение

Во втором параграфе «Права и обязанности учредителя управления» исследован правовой статус учредителя управления, исходя из принадлежащих ему прав и обязанностей.

В работе показано, что учредитель обязан предупредить доверительного управляющего, что имущество, передаваемое в доверительное управление, находится в залоге; он обязан обеспечить доверительного управляющего сведениями и документацией, необходимыми ему для эффективного управления имуществом; обязан не вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность управляющего по управлению имуществом.

Кроме того, учредитель обязан возместить управляющему необходимые расходы по ведению доверительного управления недвижимым имуществом.

В диссертации установлено, что для обеспечения защиты прав учредителя управления, в договоре необходимо предусмотреть систему мер, направленных на своевременное обеспечение учредителя управления информацией, необходимой для осуществления эффективного контроля за деятельностью доверительного управляющего. Пределы правомочий доверительного управляющего по распоряжению имуществом, а также

порядок и срок представления им отчетов о своей деятельности выгодоприобретателю и учредителю управления определяются договором доверительного управления.

В третьем параграфе «Ответственность сторон по договору доверительного управления недвижимым имуществом» рассмотрен институт ответственности применительно к сторонам договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Диссертантом показано, что в обязательстве по доверительному управлению недвижимым имуществом различают два вида ответственности: ответственность сторон договора друг перед другом и ответственность сторон перед третьими лицами.

При этом доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, должен возместить выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Таким образом, закон исходит из того, что доверительный управляющий имеет статус профессионального предпринимателя, и в связи с этим на него распространяется общее правило о повышенной ответственности предпринимателя.

Отмечено, что ГК РФ не предусматривает ответственности учредителя управления, за исключением п. 2 ст. 1019, в которой предусмотрено, что если доверительный управляющий не был предупрежден о том, что передаваемое

ему в доверительное управление имущество обременено залогом, он не знал о факте такого обременения, то он вправе требовать в суде расторжения договора и уплаты вознаграждения со стороны учредителя за один год. Бремя доказательства того, что управляющий знал о залоге имущества, возлагается на учредителя управления. В свою очередь, доверительный управляющий обязан доказать, что он не знал и в силу обстоятельств, профессиональной деятельности не должен был знать о существовавшем залоге.

Ответственность перед третьими лицами, как второй вид ответственности в доверительном управлении, наступает в тех случаях, когда доверительный управляющий совершает сделки по управлению имуществом с превышением своих полномочий или с нарушением установленных для него ограничений (п. 2 ст. 1022 ПС РФ).

Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, то они имеют право требовать удовлетворения своих притязаний за счет имущества, находящегося в доверительном управлении. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества предусматривается субсидиарная ответственность учредителя, поскольку взыскание может быть обращено на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление (п. 2 и 3 ст. 1022 ПС РФ). Учредитель управления в порядке регресса может в последнем случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

В Заключении подводятся итоги диссертационного исследования, обобщаются полученные в работе научные результаты и приводятся некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере доверительного управления недвижимым имуществом.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях автора общим объемом 1,95 п.л.:

1. Куканов A.B. Развитие ответственности за организацию преступных сообществ и участие в них в российском уголовном законодательстве // История государства и права. Специальный выпуск. Август, 2007. - 0,3 п.л.

2. Куканов A.B. Правовая характеристика субъектов доверительного управления // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России: сборник научных трудов. - С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2007. - 0,25 п.л.

3. Куканов A.B. Исторические аспекты формирования института доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России. Выпуск 4. - М.: ИНИОН РАН, 2007. - 0,5 пл.

4. Куканов A.B. К вопросу о существенных условиях договора доверительного управления недвижимым имуществом // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России: сборник научных трудов по экономике и юриспруденции. - С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, № 1,2008. - 0,3 п.л.

5. Куканов A.B. Недвижимое имущество как объект доверительного управления // Вопросы гуманитарных наук, № 5,2008. - 0,3 пл.

6. Куканов A.B. Сущность и значение доверительного управления имуществом // Юриспруденция, № 12,2008. - 0,3 пл.

Заказ № 442. Объем 1 пл. Тираж 100 экз.

Отпечатано в ООО «Петроруш». г. Москва, ул. Палиха-2а, тел. 250-92-06 www.postator.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Куканов, Александр Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

1.1. Возникновение и развитие института доверительного управления имуществом в России.

1.2. Сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Глава 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

2.1. Недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления.

2.2. Стороны договора доверительного управления недвижимым имуществом.

2.3. Существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом.

2.4. Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Глава 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

3.1. Права и обязанности доверительного управляющего.

3.2. Права и обязанности учредителя управления.

3.3. Ответственность сторон по договору доверительного управления недвижимым имуществом.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации"

В ходе доверительного управления осуществляется профессиональное (предпринимательское) использование вверенного управляющему имущества, что предполагает совершение управляющим в интересах собственника (управомоченного лица) или выгодоприобретателя как юридических, так и фактических действий с целью получения соответствующего дохода. Взаимоотношения такого лица со своим управляющим определяются заключенным между ними договором, предусматривающим их взаимные права и обязанности.

В процессе проведения экономических реформ в России возрос и продолжает повышаться интерес к недвижимости - жилым и коммерческим зданиям, промышленным сооружениям. При этом в связи со строительством и введением в эксплуатацию большого количества жилых комплексов, в которых затрагиваются интересы тысяч собственников, широкое распространение получило управление как коммерческой, так и жилой недвижимостью.

Исходя из изменившейся обстановки, все больше возрастает необходимость в грамотном и эффективном использовании коммерческих и технических качеств и свойств недвижимости. В связи с этим возрастает роль управляющих компаний — коммерческих организаций, обладающих специализированными знаниями и опытом в сфере управления объектами недвижимости.

Кроме того, в управление недвижимостью зачастую входит финансовое и юридическое управление, анализ коммерческого потенциала объекта, разработка программ по повышению экономической эффективности недвижимости, ремонтно-эксплуатационное обслуживание зданий, подготовка, заключение и ведение договоров со сторонними организациями, в том числе с городскими и иными ресурсоснабжающими организациями для обеспечения различного рода снабжением недвижимого имущества, управление инфраструктурой, выполнение комплекса мероприятий направленных на увеличение коммерческого потенциала объектов, а также коммерческий и технический консалтинг в сфере недвижимости и иные действия.

Следует отметить, что для совершения всех указанных действий совершенно недостаточно существующей нормативно-правовой базы, которая представлена, как было указано выше, всего одной главой 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей 15 статей. По нашему мнению, такое состояние нормативной базы, регулирующей стремительно развивающийся институт доверительного управления недвижимым имуществом, не отвечает существующему положению вещей и довольно негативным образом сказывается на реальных правоотношениях между субъектами доверительного управления.

Проблемы совершения сделок с недвижимым имуществом, среди которых рассматривалось и доверительное управление, находились также в работах В.А. Алексеева, A.A. Батяева, В.А. Белов, С.А. Боголюбова, С.П. Гришаева, О.В. Касьяновой, Е.А. Киндеевой, А.Л. Корнеева, П.В. Крашенинникова, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, В.В. Чубарова,

При написании диссертационного исследования диссертант использовал и публикации в периодических изданиях, посвященных рассматриваемому объекту исследования, таких авторов, как О.Р. Зайцев, Д.В. Петелин, Е.С. Пьяных, Т.Г. Степанова, С.Ю. Шахов, и др.

1. Рассмотреть эволюцию института доверительного управления имуществом в России.

2. Проанализировать сущность и значение договора доверительного управления недвижимым имуществом.

3. Исследовать недвижимое имущество как предмет договора доверительного управления.

4. Проанализировать правовой статус сторон договора доверительного управления недвижимым имуществом.

5. Определить существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом.

6. Исследовать форму договора доверительного управления недвижимым имуществом.

7. Рассмотреть содержание договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству РФ.

Нормативная база исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на основные положения Конституции Российской Федерации, действующее гражданское законодательство Российской Федерации, в частности нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подзаконные нормативные акты, регулирующие отношения в сфере доверительного управления недвижимым имуществом.

В диссертации также выявлена необходимость изменения предельных сроков договора доверительного управления применительно к недвижимому имуществу, а также сформулированы определенные требования к доверительному управляющему, при соблюдении которых он может осуществлять доверительное управление недвижимым имуществом.

В результате проведенного исследования были сформулированы положения, выносимые на защиту:

1. В ходе диссертационного исследования сформулировано авторское понятие договора доверительного управления недвижимым имуществом следующим образом: договором доверительного управления недвижимым имуществом является соглашение одной стороны (учредителя управления) и другой стороне (доверительного управляющего), согласно которому одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество и объекты его инфраструктуры на определенный срок в доверительное управление с целью выполнения экономически и юридически значимых действий в отношении указанного имущества».

1. Объектами доверительного управления может быть движимое и недвижимое имущество, в том числе имущественные комплексы, ценные бумаги и имущественные права на них, объекты интеллектуальной собственности и исключительные права на них, и иное имущество».

В данной статье следовало бы предусмотреть существенные условия договора доверительного управления недвижимым имуществом, обязанность доверительного управляющего не только управлять объектом недвижимости, но и обозначенными в договоре элементами инфраструктуры, определить периодичность эксплуатационных мероприятий в отношении объекта недвижимости, закрепить обязанность по представлению интересов учредителя управления или иного выгодоприобретателя в отношении с коммунальными службами и иными обслуживающими организации применительно к объекту доверительного управления и т.д.

6. В диссертации показано, что согласно ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Основные положения и выводы диссертационной работы нашли свое отражение в опубликованных работах автора.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Куканов, Александр Владимирович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования необходимо отметить следующее.

Несмотря на то, что доверительное управление имуществом существует в российском законодательстве уже более десяти лет, оно сохраняет свою новизну, поскольку потенциал этой правовой модели еще только начинает использоваться. Доверительное управление имуществом нашло свое широкое применение в сферах фондового и финансового рынков, в области управления ценными бумагами и в практике коммерческих банков. Перспективные пути использования доверительного управления имуществом - это внедрение доверительного управления недвижимостью, предприятиями как имущественными комплексами, управление сложными корпорациями и управление государственной собственностью.

Обязательство из договора доверительного управления регулируется гражданским законодательством России с момента вступления в действие части второй ГК РФ. На практике подобные договоры заключались и до этого времени. И если ранее вследствие отсутствия нормативных положений о данном виде договора стороны не лучшим образом формулировали его условия, то, к сожалению, и в настоящее время тексты этих соглашений не лишены недостатков.

Законодатель в ст.1016 ГК РФ закрепил перечень существенных условий договора доверительного управления имуществом (который, например, отсутствует в нормах о договоре поставки, ренты и др.). Тем не менее, руководствуясь общим правилом ст.432 ГК РФ, следует считать, что в первую очередь существенным условием является предмет договора.

Поскольку ст.1016 ГК РФ не указывает на обязательность перечисления действия, требуемых от управляющего, закономерен вопрос: каким образом следует обозначить в соглашении предмет договора? Из ст.1012 и 1020 ГК видно, что круг возможных действий определен достаточно широко, однако его границы могут быть предусмотрены законом или договором (п.2 ст.1012 ГК РФ). Таким образом, перечисление в тексте действий, дозволенных управляющему, необязательно (за исключением доверительного управления ценными бумагами и денежными средствами). Если объектами управления не являются деньги и ценные бумаги, то для обозначения предмета достаточно употребить формулировку, используемую в п.1 ст.1012 ГК: «другая сторона обязуется осуществлять управление.имуществом». Если же данное условие будет обозначено в тексте недостаточно четко, при возникновении спора судом должна быть применена ст.431 ГК РФ. В этом и состоит одна из проблем исполнения обязательства из договора доверительного управления.

Из иных существенных условий договора доверительного управления особый интерес представляет условие о наличии или отсутствии вознаграждения не вполне ясна формулировка ст.1023 и 1016 ГК, где указано, что управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, а размер и форма такого вознаграждения будут существенными условиями договора, если выплата вознаграждения им предусмотрена. Обратимся к общему правилу ст. 423 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». Из понятия договора доверительного управления, закрепленного в ст.1012 ГК, следует, что закон не определяет его как исключительно безвозмездный. В ст. 1016 ГК указано, что размер и форма вознаграждения управляющему должны быть указаны в договоре, если выплата вознаграждения им предусмотрена. Такое положение не вносит ясности в разрешение вопроса, как это, например, делает п.1 ст.972 ГК, определяя правила о вознаграждении по договору поручения. Указанное правило ст.1016 ГК должно означать только то, что договор предполагается возмездным, а в тексте гл.53 ГК для договора доверительного управления не сказано иного (не вытекает иного и из существа договора), то данный договор не может быть безвозмездным.

Статья 1016 ГК гласит, что в том случае, когда договор доверительного управления сконструирован как возмездный, в нем должно быть указано на это. Ее смысл означает невозможности презумпции возмездности данного договора во всех случаях. Итак, исходя из буквального толкования норм гл.53 ГК, можно прийти к следующему выводу: если стороны не рассматривали в договоре вопрос о вознаграждении вообще, это должно означать, что договор не заключен ввиду отсутствия одного из существенных условий. Упоминание в договоре о наличии или отсутствии вознаграждения за действия управляющего является обязательным, а сам договор действительно может быть как возмездным, так и безвозмездным.

Необходимо скорректировать нормы гл.53 ГК таким образом, чтобы договор доверительного управления по общему правилу предполагался возмездным. При этом доверительное управление по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК), наоборот, должно предполагаться безвозмездным. Оба этих правила должны быть сформулированы в законе как диспозитивные.

Безусловно, проблемы содержания договора доверительного управления имуществом сказанным не исчерпываются. В большинстве случаев они разрешимы, в частности, с помощью общих положений об обязательствах. Наиболее сложное для суда - толкование условий о правах и обязанностях управляющего, поскольку их круг не могут четко ограничить ни закон, ни судебная практика. Это обстоятельство должно заставить стороны внимательно продумывать текст договора. В нем по меньшей мере должны быть следующие пункты:

1. Доверительный управляющий обязан принимать меры по сохранности переданного ему имущества.

2. Доверительный управляющий обязан всеми действиями способствовать увеличению общей стоимости имущества в процессе управления им, обеспечивать получение в результате использования имущества плодов и доходов, а также совершать иные действия по управлению, которые не влекли бы за собой уменьшение стоимости имущества.

3. В тех случаях, когда это необходимо, управляющий обязан реализовывать малодоходные виды имущества и помещать вырученные средства во вклады или иными способами заботиться об их сохранности и приумножении.

4. Управляющий обязан предпринимать меры по защите прав на имущество, в том числе предъявлять требования, связанные с неисполнением третьими лицами обязательств, возникших по поводу переданного в доверительное управление имущества.

5. Доверительный управляющий не вправе, если иное не предусмотрено . договором доверительного управления, использовать находящееся в управлении имущество в личных целях, а также присваивать себе плоды и доходы от управления.

Таким образом, доверительное управление имуществом является обязательственным правом, а не вещным, как это имеет место в англоамериканской правовой системе и включение в ГК РФ отдельной главы, посвященной специально договору доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ) подчеркивает особое значение, которое придается государством этим правоотношениям.

Доверительное управление предприятиями как имущественными комплексами - наиболее полная и существенная реализация доверительного управления имуществом как юридической модели. В рамках доверительного управления вполне возможны инвестирование и модернизация производственных предприятий, которые насущно необходимы российской экономике. Органическое сочетание различных объектов гражданского права, которые входят в имущественный комплекс предприятия, коррелирует со сложной комбинацией правового и экономического понятия управления, являющегося предметом договора доверительного управления имуществом. Управление предприятием - это комплексное и разноплановое воздействие на сложную систему, и в настоящее время в гражданском праве оно опосредуется единственным договором - договором доверительного управления имуществом.

По нашему мнению, доверительное управление предприятием - одна из наиболее перспективных областей законодательной работы и практического правоприменения. Вышесказанное относится также и к предприятиям, находящимся в государственной собственности, в особенности к тем, которые испытывают существенные затруднения в привлечении инвестиций и технологической модернизации.

И, наконец, эффективное управление сложными корпорациями, которое частично реализуется в модели доверительного управления пакетами акций, принадлежащих государству, в качестве направления перспективного развития имеет непосредственное воздействие на имущество корпорации и описано в настоящей книге как доверительное управление имуществом корпораций. Эта модель, как показывает сравнительно-правовой анализ, широко используется в правовых системах Запада и несомненно имеет большие перспективы в нашей стране.

Таким образом, доверительное управление имуществом - эффективная модель будущего для оформления отношений технологической модернизации производства в России.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации»

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета, № 237, 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410

4. Федеральный закон РФ от 22.03.1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» // Бюллетень нормативных актов, № 2-3, 1992

5. Федеральный закон РФ от 30.11.1995 г. № 190-ФЗ «О финансово-промышленных группах» // СЗ РФ, от 04.12.1995 г., № 49, ст.4697

6. Федеральный закон РФ от 19.05.1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» // СЗ РФ от 22.05.1995 г., № 21, ст. 1930

7. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» // СЗ РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4562

8. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» // СЗ РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 1

9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594

10. Федеральный закон от 22.04.1996 г. № 39-Ф3 «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ, 1996, № 17, ст.1918

11. Федеральный закон от 24.07.2002 № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» // СЗ РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3028

12. Федеральный закон от 07.05.1998 № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах» // СЗ РФ, 11.05.1998, № 19, ст. 2071

13. Федеральный закон от 15.12.2001 № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации» // СЗ РФ, 17.12.2001, № 51, ст. 4832

14. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // СЗ РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3532

15. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ, 17.11.2003, № 46 (ч. 2), ст. 4448

16. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» // СЗ РФ, 05.02.1996, № 6, ст. 492

17. Указ Президента РФ от 05.12.1993 г. № 2096 «О создании финансово-промышленных групп в РФ» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 06.12.1993 г., № 49

18. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2296 «О доверительной собственности (трасте)» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, от 03.01.1994 г., № 1, ст.6

19. Указ Президента РФ от 09.12.1996 г. № 1660 «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акцийакционерных обществ, созданных в процессе приватизации» // СЗ РФ, от 16.12.1996 г., № 51, ст.5764

20. Указ Президента РФ от 03.03.1998 г. № 221 «О мерах по подготовке к продаже акций ОАО «Нефтяная компания «Роснефть» // Российская газета, № 43 от 05.03.1998.

21. Указ Президента РФ от 25.05.1998 г. № 589 «О создании акционерной холдинговой компании «Главстройпром» // СЗ РФ, от 01.06.1998 г., №22, ст.2410.

22. Указ Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ, 19.05.1997, № 20, ст. 2240

23. Постановление Правительства РФ от 04.09.1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 21.09.1992 г., № 12, ст.931

24. Заявление Правительства РФ, Совета директоров ЦБ РФ «О мерах Правительства Российской Федерации и Центрального банка Российской Федерации по стабилизации социально-экономического положения в стране» // Российская газета, № 218, 17.11.1998

25. Приказ ЦБ РФ от 02.07.1997 № 02-287 «Об утверждении Инструкции «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» // Вестник Банка России, № 43, 08.07.1997.

26. Приказ ФСФР РФ от 03.04.2007 № 07-37/пз-н «Об утверждении порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 26, 25.06.2007

27. Распоряжение Госкомимущества РФ от 04.11.1992 г. № 701-р «Об утверждении и велении в действие положения о продаже акций в процессеприватизации и положения о специализированных чековых аукционах» // Российские вести, № 91, 1992

28. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.1922 // СУ РСФСР, 1922, № 71, ст. 904

29. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 4071. ЛИТЕРАТУРА

30. Алексеев С.С. Общая теория права. В двух томах. Т. И. М., 1982.

31. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

32. Ахметьянова З.А. Вещно-правовые признаки в некоторых гражданско-правовых обязательствах // Юрист, № 2, 2007.

33. Батяев A.A., Бобкова О.В., Васильчикова Н.В., Корнийчук Г.А., Резепов И.Ш., Сальникова Л.В., Сачкова O.A., Смагина И.А., Суняева Р.Л., Шлянцев Д.А. 1001 договор на все случаи бизнеса. М: ООО «ИД «Равновесие», 2008.

34. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп. - В 2 т. Т. II. - М.: Центр «ЮрИнфоР», 2007.

35. Беляева O.A. Предпринимательское право: учебное пособие. / Под ред. В.Б. Ляндерса. -М.: Юридическая фирма «Контракт», «ИНФРА-М», 2006.

36. Беневоленская З.Э. Доверительное управление имущество в сфере предпринимательства. Изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. Изд. доп., исправл. - М.: Издательство «Статут», 2002.

38. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд. 4-е, стереотипное. — М.: Издательство «Статут», 2002.

39. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. — Изд. 3-е, стереотипное. М.: Издательство «Статут», 2001.

40. Будаков Д., Демушкина Е. Институт доверительной собственности (траста) на рынке ценных бумаг // Экономика и жизнь. Прил. «Ваш партнер», 1994, №26.

41. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. M.-JL, 1948.

42. Вострикова Л.Г. Доверительное управление имуществом собственника и его особенности // Право и экономика, № 8, 2004.

43. Гражданское право: учебник. Том II. / Под ред. О.Н. Садикова. -М.: Юридическая фирма «Контракт», «ИНФРА-М», 2007.

44. Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник. Изд. второе, переработанное и дополненное. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2005.

45. Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник. Изд. второе, переработанное и дополненное. / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2004.

46. Гражданское право: В 2 т. T. II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., 2000.

47. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций.

48. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Подготовлен для системы КонсультантПпюс, 2007.

49. Дербин О. Доверительное управление зданиями и сооружениями в предпринимательской деятельности // Юрист и бухгалтер, № 3 (16), 2004.

50. Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.

51. Евсегнеев В.А. О концепции доверительной собственности (траст) // Журнал российского права, № 5, 2008.

52. Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001.

53. Завидов Б.Д. Договоры посреднических услуг в России // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2002.

54. Зайцев O.P. Договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом. -М.: Статут, 2007.

55. Зайцев O.P. О стороне в договорах, заключенных доверительным управляющим // Законодательство и экономика, № 10, 2005.

56. Зернова Е.В. Спорные вопросы договора доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ, № 1, 2002.

57. Ильюшенко A.A. Ответственность по договору доверительного управления имуществом подопечного // Юрист, № 4, 2006.

58. Иншев А.П. Правовой режим общих фондов банковского управления (ОФБУ) // Юрист, № 9, 2000.

59. Иншев А.П. Институт доверительного управления в России // Банковское право, № 3, 2000.

60. Камышанский В.П., Соловьев A.M. Формы доверительного управления на рынке ценных бумаг // Законы России: опыт, анализ, практика, № 9, 2008.

61. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2006.

62. Кетоев С.К. Особенности формы и существенных условий договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом // Журнал российского права, № 9, 2006.

63. Киндеева Е.В., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса. Государственная регистрация, образцы документов. - 2-е издание, исправленное. — М.: Издательство «Юрайт», 2000.

64. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. -М.: Статут, 2008.

65. Колосов Д.Ю. Субъекты договора доверительного управления имуществом // Юрист, № 10, 2004.

66. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). - Изд. 3-е, перераб. и доп. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -М.: Юрайт-Издат, 2007.

67. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей // Под общ. ред. М.И. Брагинского. М.: Правовая культура, 1996.

68. Комментарий федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право, №№ 4, 5, 2008.

69. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. — М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006.

70. Кредитные организации в России: правовой аспект / Под ред. Е.А. Павлодского. М.: Волтерс Клувер, 2006.

71. Крестьянинов В.В. Предмет договора доверительного управления имуществом // Современное право, № 10, 2008.

72. Курбатов А.Я. Вещные права в правоотношениях доверительного управления имуществом: анализ правового регулирования // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008.

73. Маркалова Н.Г. Договор доверительного управления имуществом в современном гражданском и банковском законодательстве // Журнал российского права, № 12, 1998.

74. Маркина И.В. Ответственность по договору доверительного управления имуществом // Юрист, № 7, 2004.

75. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2006.

76. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. -М.: Статут, 2007.

77. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право, № 4, 2005.

78. Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимым имуществом // Недвижимость. Строительство. Право. № А (апрель), 2006.

79. Михеева Л.Ю. Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности // Имущественные отношения в РФ, № 12, 2006.

80. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом. Комментарий законодательства // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2001.

81. Михеева Л.Ю. Содержание договора доверительного управления имуществом // Хозяйство и право, № 7, 2001.

82. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М., 1999.

83. Мохов А.А. Арбитражное управление — разновидность доверительного управления? // Арбитражный и гражданский процесс, № 8, 2005.

84. Мутовина Е.В. Правовая природа и существенные условия договора о передаче единоличного исполнительного органа хозяйственного общества управляющей организации (управляющему) // Предпринимательское право, № 3, 2008.

85. Опыхтина Е.Г. Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость // Налоги (газета), № 14, 2007.

86. Панов Г. Ответственность доверительного управляющего // Корпоративный юрист, № 6, 2007.

87. Петелин Д.В. Правовая природа договора доверительного управления имуществом // Юрист, № 2, 2005.

88. Петелин Д.В. Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом // Юрист, № 12, 2004.

89. Пьяных Е.С. Сущность и социальная значимость доверительного управления имуществом, возникающего по основаниям, предусмотренным законом // Юрист, № 1, 2006.

90. Пьяных Е.С. Место договора доверительного управления имуществом в системе гражданско-правовых обязательств // Юрист, № 12, 2004.

91. Санникова JI.B. Обязательства об оказании услуг в российском гражданском праве. М.: Волтерс Клувер, 2007.

92. Санникова Л.В. Услуги в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2006.

93. Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право, № 3, 2007.

94. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

95. Скловский К.Н. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1994.

96. Советское гражданское право. Том 1. Учебник для вузов / Под ред. O.A. Красавчикова. М., 1972.

97. Сутягин A.B. Договоры в строительстве с комментариями. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008.

98. Суханов Е.А. Доверительное управление имуществом. Комментарии ГК РФ // Хозяйство и право, № 11, 2002.

99. Суханов Е.А. Договор доверительного управления имуществом // Вестник ВАС РФ, № 1, 2000.

100. Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. -Изд. 3-е, дополненное. М.: Издательская группа «Юрист», 2007.

101. Тужилова-Орданская Е.М., Анисимов В.А. Заключение договоров доверительного управления имуществом, находящимся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации // Законы России: опыт, анализ, практика, № 9, 2008.

102. Фунтикова Н.В. Защита прав кредиторов сторон по договору доверительного управления имуществом // Право и экономика, № 1, 2003.

103. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. -М.: Статут, 2006.

104. Шахов С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением // Законы России: опыт, анализ, практика, № 10, 2007.

105. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.

106. Шершеневич Г.Ф. Конкурсный процесс. М.: Статут, 2000 (Классика российской цивилистики).

107. Шубкина Ю.Ю. История становления института доверительного управления имуществом в российском праве // История государства и права, № 6, 2008.

108. Ясус М. Новый взгляд на доверительное управление // Законодательство и экономика, № 5, 2000.1. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

109. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998

110. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2001 № 2554/99 // Вестник ВАС РФ, № 8, 2001

Автор: Куканов, Александр Владимирович
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации тема автореферата диссертации по юриспруденции

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Куканов, Александр Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Куканов, Александр Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской Федерации»