АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулировапне залога сельскохозяйственных земель в США»
Министерство общего образования Российской Федерации Московская государственная юридическая Академия
Пономарев Максим Георгиевич
На правах рукописи
РГБ ОД
1 з т гооо
Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США
Специальность 12.00.06: природоресурсовое право; аграрное право; экологическое право; 12.00.03: гражданское право; семейное право; гражданский процесс; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва
2000
Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии
Научный руководитель- доктор юридических наук,
профессор Г. Е. Быстров
доктор юридических наук, профессор Л. П. Фомина
кандидат юридических наук, доцент Е. П. Губин
Институт законодательства и
сравнительного правоведения при Правительстве РФ
Защита состоится июня 2000 г. в «"/^» часов на заседании
Диссертационного Совета Д.053.07.01 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора юридических наук при Московской государственной юридической академии по адресу: 123286, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 9.
С диссертацией можно познакомиться в научной библиотеке Московской государственной юридической академии.
Автореферат разослан « 22
^И. о. Ученого секретаря диссертационного совета доктор юридических наук профессор
Официальные оппоненты:
Ведущая организация-
Актуальность исследования. Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога сельскохозяйственных земель в США, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие рыночных реформ в сельском хозяйстве и последовавших за ними конституционных изменений, в том числе и законодательства, предоставившего всем собственникам земельных участков право свободно осуществлять все не запрещенные законом сделки с земельными участками. Это в равной мере распространяется на залог земель сельскохозяйственного назначения- правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности и надежного способа защиты прав кредиторов.
Законодательная и исполнительная власть не выработали до сих пор государственной стратегии о контурах регулируемого земельного рынка и пределах государственного вмешательства в регулирование отношений земельной собственности. Свидетельством тому служат не прекращающиеся в Федеральном собрании дискуссии о том, может ли собственник земельного участка совершать все, не запрещенные законом сделки с сельскохозяйственными землями, или законодатель вправе не только ограничить, но и запретить право собственника на совершение сделок с земельными участками.
На уровне субъектов Российской Федерации также имеет место бессистемность законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, нарушающего принцип конституционности, в соответствии с которым субъект РФ не вправе издавать собственные нормативные правовые акты по вопросам установлеш1я правовых основ единого рынка, регулирования сделок с земельными участками, условий и порядка пользования землей, являющихся исключительной прерогативой федеральной законодательной власти.
Актуальность исследования усиливается тем, что в условиях поиска собственного правового механизма, обеспечивающего расширение базы для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, повышение социальной эффективности и рациональности использования и охраны земельных ресурсов, российским законодателем в определенной мере может быть использован правовой опыт США, где наиболее полно и последовательно реализованы свобода предпринимательской деятельности, свобода земельного оборота, право частной собственности на землю, право на выбор рода занятий и профессий, составляющие основу правовой инфраструктуры рынка.
Проектируя российскую модель организации ипотечного земельного рынка, диссертант принимает во внимание национальные традиции Российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем, связанных с тяжестью перехода от административно-командной системы к рыночной экономике и ошибками, допущенными в ходе проводимых на селе реформ. Тем не
менее, исследование американской «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования может быть полезным и для российского законодателя, хотя и не все ее элементы могут быть применены на российском ипотечном земельном рынке.
Состояние научной разработанности проблемы н круг источников. В российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам организации ипотечного земельного рынка в США. Показательно, что в учебниках по аграрному праву, в которых традиционно выделяется глава об аграрном праве зарубежных—стран, исследования кредитования Сельскохозяйственного предприятия ограничивается, как правило, кредитными системами, предоставляющими краткосрочные и среднесрочные кредиты. В ряде случаев читатель найдет здесь краткое упоминание о предоставлении кредитов под твердое обеспечение в виде залога недвижимости и применении судебных и внесудебных процедур для взыскания долгов с залогодателя в случае неуплаты им задолженности. Единичные юридические монографические исследования по зарубежной аграрно-правовой проблематике, изданные в начале 70-х годов, касаются преимущественно общей правовой теории методов государственного регулирования сельским хозяйством, публичного и частного сельскохозяйственного кредитования, за пределами которой остался правовой институт залога сельскохозяйственных земель.
Учитывая междисциплинарный характер диссертационного исследования, немаловажное значение имеет использование работ таких российских американистов в области аграрной экономики и финансов как Б. А. Черняков, Е. Н. Васильева, А. А. Володин, А. Ю. Давыдов, Б. А. Рунов, Н. Г. Первов, А. А. Коротких, А. В. Корнеев, В. Ф. Лищенко, В. Г. Ларионов, Е. А. Шевляпш, Е. С. Шершенев, О. Г. Овчинников, С. Н. Строгов, С. В. Сотников, И. Ю. Соколова, Т. В. Стрелец, Б. Г. Федоров, Е. Г. Хлебутин, Р. Г. Янбых, О. Г. Строгова, А. С. Терентьева, А. А. Тулупников и другие.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, финансовому, земельному, аграрному праву- С. С. Алексеева, А. И. Васильчикова, М. Я. Герценштейна, Л. В. Гантовера, А. С. Звоницкого, Л. А. Кассо, О. А. Хауке, Д. И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича, А. М. Агаркова, Т. Е. Абовой, С. Н. Братуся, М. М. Богуславского, Г. Е. Быстрова, 3. С. Беляевой, М. Ю. Галятина, Д. М. Генкина, С. П. Гришаева,Л. И. Дембо, О. С. Иоффе, В. А. Кикотя, Б. Д. Клюкина, И. А. Иконицкой, А. И. Масляева, В. П. Мозолина, А. А. Мишина, Л.П. Фоминой, В. А. Туманова, Г. А. Тосуняна, Р. О. Халфиной и других исследователей.
В работе активно использовались работы таких американских юристов как Нил Харл, Ж. П. Дейли, Джон Луни, Арнольд А. Паулсен, А. М. Поллард, Чарльз Е. Эртсингер, Н. Хайнс, Дебор Л. Питерсен, Мэриэнн Б. Калхейн, Лэрри Е. МакКиббен, Гэрри Стрэйт, Ричард Ф. Стэйджмен, Ж. Г. Пассейк, Анита Шодин, Джеймс Р. Монро, Орвилл Бройс, Нил Д. Хамилътон, Роберт Гелбрейт, Ричард М. Кэлкинс, Джон Н. Дэйвидсон, Джейс Б. Уэлди, Чарльз Р. Айриш, Кис Мейер и Том Хамптон, Эдгар Ф. Хэнсел, Марк С. Кэди, К. X. Эллис, Г. Осборн, X. Хис, М. Мэдисон, П. Варрон, Р. Кратовил, Р. Вернер, Р. Пауэр, Р. Каннингер, Р, Тислер, К. Лейпзигер.
Предмет исследования - органичная, динамичная и развивающаяся целостная система принимаемых законодательными и
исполнительными органами Федерации, штатов, местными органами нормативных правовых актов, регулирующих залог сельскохозяйственных земель. Предметом данного исследования выступает также практика разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о залоге сельскохозяйственных земель.
В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные положения американского законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, выявить основные факторы, влияющие на развитие «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования, определить общие перспективы развития американской модели залога сельскохозяйственных земель.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
дается характеристика проблем, связанных с развитием американской прецедентной правовой системы, рассматриваются особенности правового регулирования залога
сельскохозяйственных земель, подпадающего в основном под действие законодательства о недвижимости штатов; формулируется понятие «залог сельскохозяйственных земель» и определяется, насколько действующая модель « расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования соответствует его сущности;
устанавливается правовой статус кредитных учреждений, фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и кооперативов-участников ипотечного земельного рынка; исследуются особенности формирования ипотечного земельного рынка и его правовой регламентации;
рассматриваются общие принципы и область применения государственного регулирования залога сельскохозяйственных земель;
раскрываются права и обязанности сторон по соглашению о залоге сельскохозяйственных земель;
проводится изучение особенностей правового регулирования несостоятельности фермерских хозяйств;
определяется очередность удовлетворения интересов кредиторов в соответствии с Единообразным торговым кодексом ( ЕТК) и соглашением сторон;
рассматривается порядок обращения взыскания через судебную процедуру и через продажу без обращения в суд; определяется возможность и способы использования американского опыта правового регулирования залога сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.
Методологическая база исследования. Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, технико-юридический,-
лингвистический. Их применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе правоотношения по организации земельного ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нем впервые на современном этапе общественного развития с позиции науки аграрного и гражданского права рассматривается американская « открытая расширенная модель» организации ипотечного кредитования, реализация которой стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и частичному контролю государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе. Основные выводы, сделанные в результате исследования, выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. В составе аграрного права, регулирующего специфическими для этой самостоятельной отрасли права правовыми методами регулирования земельных и кредитных отношений предпринимательскую деятельность фермеров, семейных фермерских полных товариществ, коммандитных товариществ, корпоративных предприятий и сельскохозяйственных кооперативов, выделяется институт залога сельскохозяйственных земель, по которому обещание землевладельца погасить кредит обеспечивается путем предоставления кредитору залогового права (залоговой доли) на землю. Показано широкое использование в специальном законодательстве о залоге сельскохозяйственных земель норм частноправового характера, регулирующих использование земли в качестве предмета свободного имущественного-оборота и объекта свободного приложения частных инвестиций в земельную недвижимость и предпринимательскую
деятельность, связанную с обработкой земли. Одновременно при регулировании залога сельскохозяйственных земель действует и другая тенденция, связанная с подчинением отношений по передаче прав на землю в качестве обеспечения возврата займа или иного обязательства действию публично-правовых норм.
2. В США со времен депрессии господствовала специализация кредитных учреждений в сфере жилищного строительства. В настоящее время американский законодатель отказался от специализированного ипотечного кредитного бизнеса для того, чтобы бороться с риском, связанным с такой односторонностью и содействовать развитию конкурентной борьбы, развитию новых форм финансирования и возникновению новых участников ипотечного рынка. Эта тенденция четко выражена в Законе о холдинговой компании, который предусматривает, что Федеральная резервная система не может одобрить какое-либо приобретение, результатом которого может быть существенное уменьшение конкуренции или появление тенденции к появлению монополии в какой-либо части страны или которое каким-либо образом ограничивает свободу торговли.
Прямо противоположная тенденция наблюдается в сфере сельскохозяйственного ипотечного кредитования, где наряду с универсальными кредитными учреждениями на ипотечном земельном рынке доминируют специализированные кредитные учреждения, существование которых оправдано тем, что они являются доступным источником кредитования покупки недвижимого имущества и деятельности фермерских кооперативов, а также финансирования развития систем электрической и телефонной связи в сельской местности.
3. Понятие залога сельскохозяйственных земель как гражданско-правовой сделки, в соответствии с которым землевладелец-залогодатель заимствует деньги у определенного кредитора-залогодержателя и заключает письменное соглашение с залогодержателем о том, что его земельный участок, обремененный залогом, станет имущественным обеспечением возврата займа. Если залогодатель в ипотечном кредите не в состоянии возвратить заемные средства под недвижимое имущество, залогодержатель для защиты своего права может прибегнуть к специальной судебной процедуре, в результате применения которой залогодатель утрачивает права на недвижимость, включая право выкупа, его имущество реализуется и за счет вырученных средств возмещается долг залогодержателю.
4. В последние три десятилетия XX века наблюдается значительное увеличение на ипотечном земельном рынке роли сельскохозяйственных корпораций. Выявлены преимущества деятельности корпоративных предприятий, для которых характерны долгосрочный характер их деятельности; централизация управления в руках совета директоров; свободная передача долей во владение, представленных в виде «акций» корпорации; ограниченная ответственность владельцев акций по долгам
и обязательствам корпорации. Корпоративное законодательство содействует расширению ипотечных операций с участием корпоративных организаций, которые признаются юридическим лицом, отделенным от любого из ее акционеров. Благодаря этому у акционерного предприятия возможности привлечения заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.
5. Современное законодательство в полной мере учитывает уроки фермерского кризиса 80-х годов, главный из которых состоит в осознании, как залогодателем, так и залогодержателем, необходимости—— реструктуризации—долгам включая пролонгацию, увеличение процентных ставок и даже прощение долга. Такова основная направленность законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, включающего в себя такие положения, как извещение и возможности заемщика исправить положение, сложившееся вследствие неисполнения обязательств; запреты в отношении мультипликации долга; временные отсрочки; примирение до момента перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; мораторий (когда неисполнение обязательств произошло вследствие стихийных бедствий); право первого отказа, предоставляющее залогодателю возможность сравнить предложения после перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; право выкупа недвижимости.
6. В процессе исследования установлено значительное расширение предоставляемых федеральной системой фермерского кредита услуг, в результате чего стала полностью независимой деятельность Администрации по делам кредитования фермеров; был расширен доступ к кредитной правительственной линии через частные институты финансового рынка; были введены ежегодные отчисления банков в страховой фонд федеральной системы фермерского кредита; была создана основа для формирования Федеральной корпорации финансирования банков, на которую возложены функции по продаже ценных бумаг Федеральной системы фермерского кредитования; проведена консолидация банков; установлены- особенности правового режима кредитования начинающих фермеров и фермеров, находящихся в тяжелом финансовом положений в результате последствий стихийных бедствий, фермеров, относящихся к так называемой социально «неблагоприятной» группе населения, в которую включаются женщины, американцы африканского, испанского и азиатского происхождения, американские индейцы, аборигены Аляски.
7. В числе особых схем организации ипотечного кредитования, в рамках которых основной залогодержатель обращается к другим кредиторам за получением соответствующих фондов под недостающую часть кредита, важнейшим следует признать ипотечный заем с несколькими кредиторами. Одновременно проводится анализ сложных схем организации ипотечного кредитования, по которым права залогодержателя принадлежат продавцу земельного участка, а
покупатель принимает на себя обязательство выплатить продавцу разницу между продажной ценой строения и принятыми на себя покупателем обязательствами. Залогодержатели принимают последующие ипотеки в качестве обеспечения кредитов только в том случае, если рыночная стоимость заложенной собственности превышает неоплаченный остаток по предыдущим ипотечным займам. Автор оперирует в связи с этим термином «сумма ипотечного покрытия» или «платежеспособность» залогодателя, применяя его к таким специальным схемам организации ипотечного кредита, как вторичное и последующее финансирование, дополнительные ипотеки.
8. На основе проведенного анализа теоретических и практических достижений США в области залогового кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей сформулированы выводы и предложения, которые могут быть использованы при кодификации российского сельскохозяйственного ипотечного права. Такая кодификация должна проводиться на базе Федеральных законов «О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения» и «О залоге земель сельскохозяйственного назначения», в которые должны быть включены нормы, не запрещающие, а разрешающие свободный залог сельскохозяйственных земель при сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей.
Основные задачи такой кодификации - расширение базы долгосрочного кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; упорядочение оборота земель сельскохозяйственного назначения; закрепление сбалансированного механизма защиты прав залогодателя и залогодержателя; формирование ипотечной системы (Государственного земельного банка, коммерческих банков, других кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей), обеспечивающей надежный, конкурентоспособный, доступный и дешевый источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; создание благоприятного налогового режима деятельности функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний); усиление публично-правового регулирования залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающего стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок и реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.
Кодификация сельскохозяйственного ипотечного права должна усилить механизм защиты банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной
недвижимости, и мобилизовать ресурсы на вторичном ипотечном земельном рынке посредством выпуска закладных- ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом. Помимо специальных кредитных учреждений, занимающихся инвестиционным кредитованием под залог сельскохозяйственных земель, в кредитную систему могут быть включены сельскохозяйственные кредитные кооперативы, которые формируются с целью накопления капитала для
инвестирования подзалогземли.__________
Практическая значимость диссертационного исследования определяется глубиной и масштабностью поднятых проблем, ориентированностью всей работы на дальнейшее совершенствование институтов аграрного и гражданского права, связанных с залогом сельскохозяйственных земель, который может быть использован в качестве важнейшего источника обеспечения инвестиционных-кредитов, расширения базы кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств в ходе земельной и аграрной реформ.
Материалы диссертации могут быть использованы при проведении отраслевых научных исследований, прежде всего по аграрному, гражданскому, финансовому праву. Работа может быть использована в учебном процессе при чтении общих и специальных курсов по аграрному, гражданскому, финансовому праву в юридических, экономических, финансовых, сельскохозяйственных вузах России.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на кафедре аграрного и экологического права МПОА. Основные результаты научных исследований отражены в Сборниках научных трудов МПОА, излагались на Международном Конгрессе «Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государств Балтии» (Минск, сентябрь 1999 г.).
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, шести глав и списка использованной литературы.
Основное содержание работы Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, излагаются цели, задачи и методы исследования, раскрываются методологическая основа и эмпирическая база исследования, научная новизна. Практическая значимость, апробация результатов проведенного исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава - «Залог сельскохозяйственных земель как институт гражданского и аграрного права» посвящена исследованию общей характеристике законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, которое не упомянуто среди прерогатив федеральной законодательной власти и относится к сфере параллельной или совместной компетенции. Достаточно подробно рассматривается законодательство штатов о недвижимости, под действие которого
подпадает правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель. Основные формы выражения залогового права показаны на примере Единообразного торгового кодекса (ЕТК) штата Айова.
В основании системы федеральных нормативных актов, регулирующих залог сельскохозяйственных земель, лежит Единообразный торговый кодекс (ЕТК), в котором вопросу обеспеченных операций по залогу сельскохозяйственных земель посвящена ст. 9 ЕТК. Проведено деление правовых норм, содержащиеся в данной статье, на пять блоков: сфера применения залога; возникновение залога; окончательное оформление залога; очередность удовлетворения требований кредитора; исполнение обязательств по залогу.
Проблема исторического развития залога сельскохозяйственных земель рассмотрена с позиций защиты прав и законных интересов залогодержателя и залогодателя. Показана эволюция взглядов на залог сельскохозяйственных земель от раннего общего права Англии, которое отдавало приоритет защите интересов залогодержателя, до более позднего периода, когда судебная практика признавала за залогодателем, не исполнившим обязательство по уплате долга по уважительной причине, право собственности на заложешшй земельный участок с возложением на него обязанности уплаты долга после наступления даты платежа. Выявлены колебания судебной практики, первоначально безоговорочно поддерживающей концепцию «строгого обращения взыскания», ограничивавшую право выкупа залогодателем земельного участка, а затем отказавшейся от указанной концепции в пользу интересов залогодателя.
В США, так же как и в Англии, уже в ранний период становления залогового права в теории и на практике доминировал взгляд на залог как на право, предоставленное кредитору для обеспечения его требований в имуществе должника. В соответствии с таким пониманием залога как права на чужую вещь в залоговое право были введены правила об обращении взыскания (с потерей права выкупа) через публичные торги. Обращение взыскания через торги признается основным способом прекращения права выкупа залогодателя. Правовая доктрина и практика допускают применение строгого обращения взыскания лишь при определенных ограничительных условиях. При этом показаны особенности обращения взыскания через торги через судебную продажу и внесудебную продажу или так называемую реализацию в силу продажи.
В первой главе анализируются также теории залога сельскохозяйственных земель. Достаточно распространенной в восточных штатах, где сохранилось влияние раннего общего права, является титульная теория. Под ипотекой ее сторонники понимают не только право обеспечения, по и право собственности на земельный участок, переходящий к кредитору. Как правило, титул
залогодержателя в этих штатах рассматривается в качестве основы обеспечения его интересов, преобладающего над правом собственника.
В большинстве штатов под залогом земельного участка понимают только право обеспечения. Есть штаты, в правовых системах которых передача земельного участка в собственность кредитора обусловлена погашением задолженности залогодателем. Право владения до наступления срока платежа принадлежит залогодателю, в случае
неплатежа оно переходит к залогодержателю. ______
-В некоторых штатах ипотека рассматривается как предоставление
залогодержателю права удержания заложенной недвижимости, не основанного на правовом титуле. В рамках этой теории за залогодателем сохраняется право владения до обращения взыскания.
Во второй главе - «Участники ипотечного земельного рынка» -дается характеристика правового положения ипотечных кредитных учреждений, фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и кооперативов, участвующих в ипотечном кредитном бизнесе.
Автор проводит системный анализ действующих на ипотечном земельном рынке универсальных кредитных учреждений и анализирует в связи с этим деятельность коммерческих банков, общественных и частных пенсионных фондов в области постоянного коммерческого ипотечного кредитования и ипотечного обеспечения; акционерных компаний по инвестициям недвижимости, участвующим в финансировании строительства; ипотечных банковских компаний, предоставляющих «домашние» займы под недвижимость для продажи уполномоченным кредиторам и обслужившим кредита; Федеральной жилищной администрации; Ведомства по делам ветеранов, для которых ипотечный кредитный бизнес является лишь одной из сфер деятельности по коммерческому и сельскохозяйственному кредитованию.
Центральная проблема главы второй- деятельность специализированных институтов, обслуживающих исключительно сельскохозяйственное кредитование. В связи с этим подробно анализируется ФКС (Федеральная кредитная система), созданная для оказания помощи начинающим фермерам с ограниченными финансовыми ресурсами и не имеющими возможности получить кредит у других сельскохозяйственных кредитных организаций и коммерческих банков. Администрация по делам фермеров выдает гарантии на получение кредитов у частных банков и предоставляет кредиты на приобретение собственности, строительство оросительных и осушительных систем, проведение работ по защите почв от эрозии и другие цели.
Правовое положение Администрации по делам фермеров и ее правопреемника - Агентства по обслуживанию фермеров как публично-правового кредитного учреждения, осуществляющего руководство различными программами по сельскохозяйственному кредиту и контроль за деятельностью заемщиков, исследуется на базе
законодательства последних 20 лет. Выявлена эволюция этого законодательства после фермерского кризиса 80-х годов, ограничившего круг потенциальных заемщиков; установившего особый режим выдачи кредитов фермерам, . находящимся в тяжелом финансовом положении; закрепившем переход от политики непосредственного предоставления кредитов к политике гарантий кредитов.
Предметом тщательного анализа системы специализированного сельскохозяйственного кредитования является деятельность федеральных земельных банковских ассоциаций; ассоциаций производственного кооперирования; федеральных земельных кредитных ассоциаций; ассоциаций по сельскохозяйственному кредитованию; двух банков для кооперативов, созданных для обслуживания кредитных нужд сельскохозяйственных кооперативов, систем электрической и телефонной связи, водоснабжения.
Большое внимание во второй главе уделено деятельности государственных ипотечных страховых компаний, совершающих стандартизацию ипотечных кредитных договоров и обеспечивающих твердую процентную ставку амортизационных ссуд. В страховом случае имеются две возможности для кредитора получить страховую сумму: либо он передает кредитное требование и ипотеку, либо производит принудительную реализацию земельного участка. Диссертант исследует также основы организации частного ипотечного кредитного страхования, которое распространяется на договорные ипотеки, т. е. такие ипотечные кредиты, которые не могут быть застрахованы ни государственным страхованием, ни обеспечены соответствующими гарантиями.
В процессе исследования выявлены особенности вторичного рынка закладных, на котором функционирует Федеральная сельскохозяйственная ипотечная корпорация или «Фермер Мак», созданная для организации вторичного сбыта долговых обязательств фермеров и их кооперативов. Ипотечная корпорация не несет ответственности по долговым обязательствам любого другого учреждения Федеральной системы фермерского кредита и результаты ее финансовой деятельности не отражаются на счетах Федеральной системы фермерского кредита.
Внимание диссертанта концентрируется также на широком диапазоне аграрно-правовых и гражданско-правовых проблем, связанных с участием на ипотечном земельном рынке различных организационно-правовых проблем аграрного предпринимательства. В связи с этим выявляются особенности правового статуса американского фермера; анализируется законодательство различных штатов и судебная практика, которые отграничивают понятия фермера и торговца; формулируется вывод о том, что признание статуса фермера дает ему особое право на защиту от претензий залогодержателя по спорам о невыполнении ипотечных обязательств; дается
классификация фермерских хозяйств по типу организационно-правовых форм аграрного предпринимательства и видам титульных прав на землю; рассмотрены особенности семейных фермерских полных товариществ и партнерств, создаваемых в форме коммандитных товариществ.
Достаточно полно отражены в диссертационном исследовании особенности правового статуса сельскохозяйственных кооперативов
как участников ипотечного^емельного рынка, ориентированных на--
получение'прибыли, которая составляет основу здоровой конкуренции и конкурентоспособности кооперативных рыночных структур. Выявлены преимущества деятельности на ипотечном земельном рынке корпоративных организаций, возможности которого по привлечению заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.
Показаны недостатки каждой из организационно-правовых форм-аграрного предпринимательства, препятствующие участию фермерских хозяйств, семейных и коммандитных товариществ, корпораций и кооперативов в залоговых операциях с сельскохозяйственными землями.
В главе третьей «Формирование ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и его правовая регламентация»
определяется цель финансирования сельскохозяйственной недвижимости; характеризуются основы возникновения и обслуживания кредитов под залог сельскохозяйственных земель; определяются процедуры, обеспечивающие вторичное и последующее финансирование участников ипотечного земельного рынка; исследуется институт государственного регулирования залога
сельскохозяйственных земель; рассматриваются способы финансирования сельскохозяйственной недвижимости.
В диссертации исследуются различные схемы организации ипотечного кредитования, которые позволяют осуществлять вторичное и последующее финансирование участников ипотечного земельного рынка, и являются привлекательными для покупателей, не имеющих достаточных средств для покупки земельного участка и получения кредита на полную стоимость приобретаемого земельного участка. Наряду с вторичной и последующей ипотекой исследуется организация кредитования по дополнительной ипотеке, используемой для извлечения доходов из сельскохозяйственной недвижимости, обремененной залогом.
Раскрывая особое значение мер, направленных на защиту прав потребителей от дискриминации и на получение финансовой информации, автор обращает внимание на то обстоятельство, что борьба с ростовщическим капиталом может осуществляться различными правовыми средствами. При этом не исключается применение и такого способа как законодательное определение границ процентной ставки, основанное на публично-правовых началах. Вместе с тем подчеркивается стремление законодателя к укреплению
конкуренции и защите потребителей через частичную отмену предельных процентных ставок. Привлекает внимание вывод Сената, который заключил, что система правительственного контроля не должна вынуждать мелких вкладчиков субсидировать заемщиков, что все вкладчики должны пользоваться для своих сбережений рыночным процентом.
В рамках института государственного регулирования залога сельскохозяйственных земель диссертант анализирует различные правительственные программы предоставления жилищных субсидий, страхования ипотечной задолженности, учреждений поддержки вторичного ипотечного рынка, осуществляемые под контролем Департамента Жилья и Городского развития, Федеральной Жилищной Администрации, Администрации Ветеранов, Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации, Правительственной Национальной Ипотечной Ассоциации, Федеральной Ипотечной Жилищной Корпорации, Федеральной Администрации Страхования.
В диссертации поддерживается целый ряд теорий, объясняющих и аргументирующих применение различных способов финансирования недвижимости, в том числе и ипотеки, учреждаемой продавцом недвижимости для того, чтобы гарантировать оплату части покупной цены; учреждение доверительной собственности; обеспечения, приравниваемые к ипотеке. Сделки, которые порождают обеспечения, приравниваемые к ипотеке, совершаются в случаях, когда залогодержатель требует от залогодателя передачи ему в собственность заложенного имущества, устраняя тем самым право залогодателя на выкуп и освобождение его имущества от залогового обременения. Суды проводят, однако, жесткую государственную политику, направленную против « не выкупаемых» ипотек, не принимают во внимание устные показания сторон по возникшим спорам и требуют представления доказательств, подтверждающих намерение сторон заключить соглашение об обеспечении.
Анализируя договор покупки земли с поэтапной оплатой, стороны которого находятся в таком же самом относительном положении, какое занимают залогодержатель и залогодатель, автор выделяет особенности этого договора и подчеркивает, что в отличие от ипотеки здесь не требуется обращения взыскания на имущество. Кроме того, продавец зачастую получает более высокий доход от договора по продаже земли в рассрочку, чем при ипотечном кредитовании приобретения земли, а также имеет преимущества при налогообложении, распределяя доход на несколько лет.
В некоторых штатах к покупке земли с поэтапной оплатой относятся как к скрытой ипотеке и предоставляют покупателям право выкупа их имущества, как заложенного, в случае неплатежа. Такая трактовка правовой природы договора покупки земли в рассрочку принципиально отличается от толкования его по праву справедливости, согласно которому продавец сохраняет за собой титул собственника
до тех пор, пока не будет выплачена покупная цена ежемесячными взносами в течение нескольких лет. Отсюда неизбежно стремление обеспечить из числа двух договорных контрагентов максимально возможные преимущества продавцу, которому предоставляется право в случае неплатежа вернуть себе владение, оставить полученные от покупателя платежи у себя в качестве компенсации за причиненные убытки. Тем самым договор покупки земли в рассрочку, который
предусматривает конфискацию имущества при невыполнении__
обязательств покупателем, отличается от стандартного договора, связанного с недвижимостью, в котором права сторон возникают одновременно с переходом титула.
В главе четвертой диссертации « Права и обязанности сторон по соглашению о залоге сельскохозяйственных земель» исследуются специальные правила, относящиеся к оформлению закладной и-долгового обязательства, которыми определяются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
В закладную включаются условия о гарантиях должника по закладной, платежах и исполнении обязательств, уплате налогов, заявление о том, что нет и не будет залоговых прав на собственность, обязательство соблюдать законы в течение всего срока действия закладной, порядок разрешения споров, другие вопросы. В закладную могут быть включены дополнительные условия: денежные взыскания за преждевременную оплату (оплата за привилегию оплатить закладную в любое время), пункт начала действия, когда закладная считается истекшей после определенного периода времени.
Законодательство требует, чтобы в закладной было подробно проведено описание недвижимого имущества, если по договору передаются права на землю. Описание должно быть проведено методом межевания (например, от точки А. до точки Б., прямо и далее на Юг через точку С. и т. д.).
Судебной практике известно значительное число случаев, когда ипотечные договоры, в которых было дано описание земельного участка и сельскохозяйственных культур, было признано недостаточным. В связи с этим суды требуют, чтобы описание земельного участка налагало бремя и на иных покупателей и кредиторов, так как они при детальном изучении земельной записи должны найти все собственные и арендованные земли должника. Кроме того, сам кредитор должен получить защиту от притязаний третьих лиц в случае неисполнения должником договора займа.
Диссертант обращает внимание на особенности оргашхзации ипотечного кредитования в будущем и их ипотечное обеспечите, относит будущие кредиты к необязательным, именуемыми иногда « незакрытыми» ипотеками.
Наряду с обыкновенными ипотеками, страхуемыми частным образом, анализируются ипотеки с регулируемой процентной ставкой
(ARMs), в которых процентная ставка повышается и понижается на протяжении срока кредита в соответствии с преобладающими рыночными условиями. Широкому распространению ARMs на ипотечном земельном рынке благоприятствует страхование займов Федеральной Жилищной Администрацией и Федеральной Корпорацией Внутренних Ипотечных Займов, выполняющих в основном функции страховых компаний.
Судебные органы ряда штатов высказывают негативное отношение к ARMs как к необоротоспособным документам, ссылаясь на то, что в них отсутствуют обязательства кредитора оплатить точную процентную ставку. Некоторые штаты, принимая во внимание непривлекательность ARMs для приобретателей ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, включают долги перед ARMs в понятие оборотоспособных документов. Диссертант анализирует также ипотеки с индексируемым размером основного долга (PLAM); индексированные ипотеки (IM), ограждающие кредиторов от инфляции, так как процентные ставки по ним остаются постоянными на протяжении всего срока кредита, а основной долг по кредиту изменяется; ипотеки с уплатой части суммы, на которую подорожал предмет ипотеки за определенный период (SAMS), которые обеспечивают залогодержателям адекватный доход в периоды инфляции и предлагают альтернативные формы финансирования для лиц, лишенных возможности получить иные кредиты.
Далее подробно рассматривается исполнение основного обязательства по ипотеке, связанное с организацией взимания ежемесячных платежей для долга и получения процентов по нему; выплатой налогов и страховки на недвижимое имущество; использованием новых методов ипотечного кредитования с прогрессирующим размером платежа (GRM), по которым начальные платежи являются более низкими, чем обычно требуется, а более поздние платежи являются более высокими; применением ипотеки с возрастающими платежами и займов с единовременным платежом в конце срока для покрытия непогашенного основного долга.
Особое внимание в главе четвертой уделено дискуссионным вопросам об уплате штрафов за просрочку заемщиком ежемесячных платежей и штрафов за преждевременное погашение кредитов; о возможности принудительного исполнения ипотеки, когда срок давности по ипотеке уже истек, но оплата по основному обязательству еще не совершена; о возможности обращения взыскания в отношении недвижимого имущества, приобретенного залогодателем после оформления ипотеки.
В пятой главе исследования- «Правовое регулирование несостоятельности фермерских хозяйств» - дается общая характеристика законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, рассматриваются права и обязанности залогодателя после нарушения им обязательств, определяются условия применения Главы
12 Закона о несостоятельности 1978 г., дается подробная характеристика институту ареста имущества дебитора и аннулирования решений об освобождении имущества от ареста. В параграфе первом данной главы обращается особое внимание на мотивы, побудившие законодателя установить особый процесс реорганизации в делах о несостоятельности фермерских хозяйств, предоставить залогодателю защиту от кредиторов, а залогодержателям- справедливое погашение их ссуд.----------
В данной главе рассматриваются основные требования, которые предъявляются по делам о несостоятельности в соответствии с положениями главы 12, а также дается обзор процесса реорганизации фермерских хозяйств. Предметом анализа является также законодательство штатов, которое регулирует сложный процесс перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.-При всех различиях законодательства штатов общей закономерностью здесь является попытка законодателя обеспечить равновесие и баланс прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя. В федеральное законодательство и законодательство штатов включены многочисленные положения о защите и отсрочке, предназначенные для того, чтобы залогодержатель не притеснял залогодателя и не злоупотреблял своим положением заимодателя. Достаточно определенно также стремление законодателя к тому, чтобы предоставить залогодателю достаточно времени, чтобы он встал на ноги и выкупил собственность, под которую выдана закладная.
Исследуя вопрос о правах и обязанностях залогодателя, не оплатившего долг по основному обязательству или не исполнившего какое-либо иное обязательство, обеспеченное ипотекой, автор приходит к выводу о том, что залогодержатель может отказаться от применения последствий неисполнения, принимая платеж с опозданием или иное запоздалое исполнение. Некоторые суды, однако, могут потребовать от залогодержателя, который регулярно принимает исполнение с опозданием, дать залогодателю письменное предупреждение о намерении требовать своевременного выполнения в будущем.
Кроме того практика ипотечного бизнеса выработала правовую традицию, согласно которой сокращаются сроки возврата ипотечного долга в случае, когда залогодатель не выполняет обязательства по оплате ежемесячного взноса или по выполнению любого другого обязательства, обеспеченного ипотекой. Положение о сокращении срока возврата ипотечного долга должно быть включено как в закладную, так и в долговое обязательство. Эти пункты должны совпадать во всех отношениях. Если пункт о сокращении срока содержится только в закладной, залогодержатель может столкнуться с трудностями при его реализации применительно к кредиту. После сокращения срока залогодержателем залогодатель не может восстановить кредит, устранив первоначальное нарушение. Он должен оплатить полный долг или столкнуться с обращением взыскания.
Автор анализирует титульную, промежуточную и теорию удержания и приходит к выводу о том, что в большинстве штатов возможно возникновение права залогодателя на владение до неплатежа и права залогодержателя после этого. В штатах, принявших теорию права удержания, такие ипотечные соглашения лишены юридической силы как противоречащие общественным интересам. Но даже в этих штатах залогодатель может после неплатежа передать владение заложенным земельным участком залогодержателю.
Когда заложенная собственность обременена арендой во время неплатежа, залогодержатель, который имеет право на владение заложенным земельным участком в соответствии с законом или в соответствии с соглашением, может устанавливать свои права и обязанности в отношении арендатора в зависимости от того, был ли арендный договор заключен до или после передачи недвижимости в ипотеку. При этом диссертант исходит из того, что порядок совершения договоров об ипотеке и об аренде совпадает с порядком их очередности в соответствии законами о'регистрации недвижимости.
Далее подробно рассматривается правовое положение залогодержателя по заключенному после ипотеки арендному договору, по которому последующий арендатор не несет никаких договорных обязательств перед залогодержателем. Это создает неблагоприятную правовую ситуацию, при которой многие последующие арендаторы, не желая покрывать ипотечный долг, стремятся избавиться от нежелательной для них аренды. Диссертант рассматривает различные схемы организации ипотечного кредитования, в рамках которых последующая аренда воспринимается как предшествующая ипотеке; в арендный договор включается условие, в соответствии с которым последующий арендатор признает залогодержателя в качестве владельца заложенного земельного участка при невыполнении залогодателем обязательств по ипотеке; аренда и арендные платежи рассматриваются залогодателем в качестве дополнительного обеспечения обязательства; в случае неплатежа залогодержатель назначает правопреемника для получения арендных платежей.
Центральная проблема параграфа третьего главы пятой- условия применения главы 12 Закона о несостоятельности 1978г. Автор анализирует процедуру несостоятельности фермерских хозяйств, план реорганизации предприятия-должника, правовое регулирование деятельности фермера после утверждения плана реорганизации.
В пятом параграфе главы пятой рассматривается вопрос об аресте имущества дебитора и аннулировании решений об освобождении имущества от ареста. Исследование проводится на основе анализа федерального законодательства и законодательства штатов, определяющего порядок формирования конкурсной массы залогодателя-банкрота. В ее состав входят все активы дебитора, принадлежащие ему на праве собственности; определенная доля в совместной собственности; определенная доля собственности,
возвращенная доверенным лицом; собственность сохраненная для всего имущества, или переданная по решению суда в общее имущество; иные материальные объекты и права на них; а также «бестелесное имущество»1.
Глава шестая «Очередность удовлетворения интересов кредиторов и обращение взыскания на заложенный земельный участок» охватывает такие вопросы как принципы построения
очередности в соответствии с ЕТК и соглашением сторон, выражающие-
необходимую определенность прав и обязанностей сторон и закрепляющие требование сбалансированной справедливости и экономической целесообразности при обращении взыскания на недвижимое имущество фермера-банкрота.
Диссертант приходит к выводу о том, что принцип «предшествующий в праве» определяет порядок очередности среди-обладателей прав по заложенной собственности, если последующий покупатель не подпадает под защиту, предоставляемую в соответствии с местным законом о регистрации. Комментарии законодательства штатов сопровождаются разъяснениями, смысл которых сводится к тому, старшинство конкурирующих между собой прав зависит от того, имеет ли покупатель уведомление о преимущественном праве или такового уведомления он не имеет, но зарегистрировал свое право раньше или зарегистрировал свое право первым. Во всех штатах предшествующий обладатель права может сохранить свое первоочередное положение, если зарегистрирует свое право сразу же после приобретения. Диссертант признает вполне оправданным порядок, при котором установленные приоритеты могут быть изменены в соответствии с соглашением о соподчиненности, закрепляющим добровольное подчинение интересов обладателя преимущественного права интересам последующего правообладателя.
Анализируя правовой режим движимого имущества, связанного с переданным в залог сельскохозяйственным недвижимым имуществом, автором высказаны аргументы в пользу положения о соподчиненности между держателем обеспечения в отношении движимого имущества и залогодержателем. В данной ситуации приоритет получает тот, кто первым произведет регистрацию. Право на обеспечите займа, предоставленного на приобретение закладываемой недвижимости, зарегистрированное до или в течение 10 дней после того, как вещи стали движимостью, связанной с недвижимостью, все же получает приоритет над уже существующими ипотеками по не строительным займам. Это происходит в соответствии с теорией о том, что сторона, предоставившая деньги на приобретение связанных вещей, должна пользоваться преимуществом.
1 Васильев Е. А. Правовое регулирование конкурсного производства в капиталистических странах. М. Московский государственный институт международных отношений. 1989. С. 83.
Диссертант показывает позитивные аспекты доктрины распределения, связанной не только с определением приоритета интересов в отношении заложенной собственности, но и со справедливым сохранением размера каждого требования, когда приоритет уже установлен. Доктрина включает два главных аспекта: правило двух источников и продажа в порядке, обратном последовательности отчуждения. Эти принципы распределения частично совпадают, в определешшх ситуациях могут быть применены оба. В дальнейшем проблема усложняется тем, что в некоторых обстоятельствах необходимо применение каждого из этих правил.
Правило двух источников предусматривает, что когда залогодержатель, пользующийся преимуществом, предъявляет иск, направленный против двух фондов, а последующий залогодержатель обращается с иском только против одного, то обладатель преимущественного требования должен обеспечить соблюдение требования последующего кредитора таким образом, чтобы как можно лучше сохранить стоимость обеспечения интересов последующего залогодержателя. Доктрина распределения применяется также в тех случаях, когда большой участок заложенной земли разделен на отдельные участки, каждый из которых самостоятельно продан частным лицам, оплатившим полную покупную цену за свой отдельный участок без получения частичного освобождения от общей ипотеки.
Обращение взыскания через судебную продажу является крайней мерой воздействия на должника при неисполнении им условий ипотечных документов. Автор выделяет две группы ответчиков по искам об обращении взыскания: необходимых ответчиков и надлежащих ответчиков. Залогодатель и все лица, ставшие обладателями прав и интересов в отношении собственности после совершения ипотеки входят в число необходимых участников и могут быть привлечены к делу без их согласия. Интересы таких сторон, подлежащих обязательному привлечению в процессе и по каким-то причинам не участвующих в нем, сохраняются после рассмотрения дела об обращении взыскания.
К надлежащим ответчикам относятся те лица, чье участие в процессе является желательным, но не обязательным для решения задач при обращении взыскания. Надлежащими ответчиками признаются первоначальные залогодатели и лица, несущие личную ответственность по долгу, но не имеющие имущественного интереса в отношен™ заложенной недвижимости.
Обращение взыскания через продажу без обращения в суд разрешается приблизительно в половине штатов. Этот метод обращения взыскания обычно называется обращением взыскания в силу продажи, потому что он основан на условиях ипотечпого соглашения, предусматривающего продажу собственности без надзора со стороны суда. И хотя обращение взыскания в силу продажи представляет собой достаточно целесообразный и недорогой способ, оно запрещено во
многих штатах, а там, где разрешено, является только альтернативой судебной продаже.
По теме диссертации опубликованы следующие научные работы:
1. Роль Федерального Правительства США в процессе ипотечного кредитования. Труды Кировского филиала Московской государственной юридической академии. № 3 ГКировП 999гСг159-165.~
2. Из опыта формирования американского ипотечного рынка. В кн.: Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государствах Балтии. Тезисы докладов Международного конгресса. Минск, 9-10 сентября 1999. Минск. С. 184188.
3. Обращение взыскания на предмет залога по американскому праву. В кн.: Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государствах Балтии. Тезисы докладов Международного конгресса. Минск, 9-10 сентября 1999. Минск. С.192-197.
