АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
На правах рукописи
Дзуцева Марианна Рамазановна
Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним
Специальность 12.00.03-гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва- 2004
Работа выполнена в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.
Шугаьш руководитель: доктор юридических наук
Закупень Татьяна Васильевна Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор,
Скловский Константин Ильич кандидат юридических наук, Шумова Ольга Владимировна
Ведущая организация: Северо-Осетинский государственный
университет
Защита диссертации состоится 5 марта 2004 года в 13.30 на заседании Диссертационного совета Д 502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, д. 84, 2-ой учебный корпус, аудитория 2076
С диссертацией можно ознакомится в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Автореферат разослан «_» февраля 2004 года.
Ученый секретарь Диссертационного Совета
ЗайцевВ.В.
Актуальность темы исследования. Государственная регистрация недвижимого имущества проводилась в России с давних времен. Форма этого института всегда находилась в зависимости от уровня развития рыночных отношений, но суть оставалась прежней - защита законных интересов собственников. Отмена частной собственности после революции 1917 года привела к тому, что в годы советской власти учет объектов недвижимого имущества стал носить упрощенный характер, поскольку практически все объекты недвижимого имущества принадлежали государству.
В связи с провозглашением на государственном уровне в конце 80-х - начале 90-х годов курса на либерализацию экономики и проведение социально-экономических реформ ситуация начала коренным образом изменяться. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот и пересмотра особенностей его правового регулирования. По сути, первым правовым актом, наметившим пути преобразования ранее действовавшего гражданского законодательства, стал Гражданский кодекс Российской Федерации, который дал общую характеристику недвижимости и провозгласил необходимость ее государственной регистрации. В целях дальнейшей конкретизации и регламентации государственной регистрации недвижимости 17 июня 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)1, послуживший основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Закон о регистрации стал основополагающим правовым актом для формирования и функционирования в России регистрационной системы. Он установил публично-правовой порядок возникновения, ограничения (обременения) и перехода права собственности и иных вещных прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью. Во исполнение Закона о регистрации разработаны и приняты все основные нормативные правовые акты, составляющие правовую базу системы государственной регистрации
1 См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3594.
ЯОС'НАШМЖАЛкНА! БИБЛИОТЕКА
1■ Щ|«»Ж]
прав на недвижимость и органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию.
В то же время следует отметить, что процесс создания эффективной системы правового регулирования отношений, возникающих в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не окончен. Многие положения нынешнего законодательства о государственной регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оцениваются судебно-арбитражной практикой. Анализ законодательства о государственной регистрации недвижимости показывает, что некоторые аспекты государственной регистрации не получили пока надлежащего урегулирования. Что касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии, совершенствовании и научном обосновании.
Изложенные обстоятельства, позволяющие утверждать об актуальности проблемы законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором темы диссертации и круг исследуемых проблем.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование и критическое осмысление законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию; выявление правовой природы института государственной регистрации недвижимого имущества в действующем гражданском законодательстве.
Указанная цель обусловила определение следующих задач:
- раскрыть сущность и содержание института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- показать основные теоретико-правовые подходы к формированию института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в их историко-правовом аспекте;
- исследовать законодательные основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявить динамику и характер их формирования, установить причины, тормозящие развитие законодательства о государственной регистрации;
- дать комплексный анализ норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» в соотношении с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;
- провести сравнительно-правовое исследование зарубежной практики правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере наиболее исторически близкой к России германской системы регистрации;
- показать проблемы и выявить особенности нормативно-правового регулирования государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- определить стратегические перспективы развития и основные направления совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их юридическая природа и особенности правового регулирования.
Предмет исследования - законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его состояние и механизмы совершенствования.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского, административного права.
При подготовке диссертации использованы научные работы отечественных ученых-правоведов: Т.Е. Абовой, В.А. Алексеева, И.Т. Балабанова, Э.Р. Бугулова, B.C. Бурова, А. Бегичева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.Г. Волочкова, Б.М. Гонгало, В.А. Горемыкина, СП. Гришаева, Е.А Дорожинской, С.Э. Жилинского, А.А. Завьялова, С.А Калачевой, ЕА Киндеевой, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, В. Коновалова, А.В. Кузнецова, А.Л. Маковского, М.Г. Масевича, Т.М. Микеровой, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, Н.А. Сыродоева, В.Ф. Скловского, С.А. Степенова, В.И. Сенчищева, Н.В. Сучковой, ЕА Суханова, Е.Н. Тарасевича, Е. Ушакова, В.В. Чубарова, В.Н. Урсова, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ученых.
Внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.М. Сперанского, Г.Ф. Шершеневича.
Также использованы некоторые литературные и правовые памятники прошлых веков, работы таких мыслителей, как: Платон, Аристотель, Макиавелли, Гоббс и другие.
Методологическая основа диссертационного исследования. При
исследовании законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним автором были использованы основные методы, способы и приемы исследовательской деятельности, применяемые - в правовых науках. Наиболее значимыми методами научного познания, легшими в основу анализа законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и позволившими сформулировать наиболее важные выводы и предложения, явились:
формально-логический, используемый для анализа нормативно-правовой основы системы государственной. регистрации прав - на недвижимое имущество и сделок с ним. При помощи указанного метода удалось выявить несоответствие ряда правовых норм, регулирующих вопросы государственной регистрации недвижимости, реалиям жизни и государственной стратегии развития системы регистрации, противоречия правовых актов между собой;
исторический, позволивший рассмотреть институт правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость не только под углом зрения настоящего его состояния, но и с позиций прошлого и предполагаемого будущего. Весьма важными, при этом явились ответы на вопросы, касающиеся причин и условий, вызвавших необходимость появления института государственной регистрации в государственном механизме, основных факторов его становления и развития в настоящем и прошлом, перспектив и тенденций его эволюции в будущем;
системный, с учетом которого система регистрирующих органов. рассматривается как социальная система и как сложное организационно-структурное образование, состоящее из многих взаимосвязанных и взаимозависимых элементов (частей). При- помощи системного метода проанализированы внутренние и внешние, прямые и обратные связи системы регистрирующих органов, выявлены функциональные задачи, согласованность и рассогласованность действий и др. Таким образом, системный метод посредством выявления всего многообразия внутренних и внешних связей системы органов по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним позволил установить недочеты в ее функционировании и сформулировать предложения по совершенствованию нормативно-правового регулирования ее деятельности;
сравнительно-правовой, позволивший провести обобщение различных подходов и методов в формировании законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в развитых зарубежных странах, сравнить существующие системы регистрации, выявить их достоинства и недостатки;
комплексного исследования, призванный рассмотреть институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения нескольких правовых наук. Автор строго придерживался анализа законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость с частно-правовых позиций, но сама сущность института государственной регистрации обусловливает неизбежное применение механизмов и приемов публично-правового регулирования с участием государства, проистекающих из административного, уголовного, конституционного и других отраслей права. Таким образом, чтобы не нарушить внутреннюю логику и взаимосвязь общей конструкции системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, был применен именно комплексный подход. При этом центр тяжести исследования в любом случае находился в рамках гражданско-правовой науки.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, иные нормативные акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации, советское и зарубежное законодательство, монографии, материалы периодической печати.
Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровнях, а также деятельности регистрирующих органов Москвы, Московской области, Республики Северная Осетия -Алания и других.
Ряд суждений и выводов сделан на основе полученного опыта при работе автора регистратором Регистрационной палаты Республики Северная Осетия-Алания и специалистом Московской областной
регистрационной палаты. Существенным источником познания практики стало личное участие соискателя в целом ряде совещаний, «круглых столов» и рабочих групп по подготовке проектов нормативных правовых актов в области государственной регистрации. В целом оценки, выводы и предложения, сделанные в диссертации, исходят из реальной ситуации, которая сложилась к настоящему времени в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна содержания и результатов диссертационного исследования. обусловлена постановкой проблемы, степенью ее разработанности, - попыткой объективно проанализировать и раскрыть особенности законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период развития рыночных начал экономики и изменения форм собственности в Российской Федерации.
В работе комплексно исследовано законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения- его сбалансированности, необходимости и достаточности для реализации возложенных на систему регистрирующих органов функций; выявлены закономерности его формирования, причины недостаточной последовательности и противоречивости;. дается сравнительно-правовой и комплексный анализ проблем, связанных с практикой применения законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются основные перспективы и тенденции эволюции, даются конкретные рекомендации по его развитию и становлению.
Это позволило сформулировать предложения теоретического и практического характера, направленные на. совершенствование законодательных основ системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В результате проведенного исследования разработаны следующие положения, выносимые на защиту.
1. Исследование правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет сделать вывод о необходимости сохранения общей конструкции сложившейся системы регистрации, состоящей из двух элементов:, регистрации прав и регистрации сделок, но при условии придания им самостоятельного значения. Предлагается отказаться от принципа двойной регистрации (в
частности, от государственной регистрации договора) в тех случаях, когда законом предусматривается регистрация перехода права.
По мнению автора, отграничение акта государственной регистрации сделки от акта государственной регистрации права (отказ от двойной регистрации) логически повлечет за собой необходимость формулирования законодателем отдельного определения государственной регистрации сделки.
2. Обосновывается придание нормативного характера не свойственным российской системе регистрации принципам, в этой связи предлагается: во-первых, для обеспечения внесенной в Единый государственный реестр прав записи исключительной доказательной силой, исключить абз. 3 п. 8 ст. 12 Закона о регистрации, устанавливающий приоритетность содержания правоустанавливающего документа к регистрационной записи; во-вторых, легализовать правило о предварительной записи, содержащееся в ст. 12 Закона о регистрации, посредством придания ему категоричности.
3. Исследование теоретического и законодательного материала позволило уточнить понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, используемое в действующем законодательстве. Показывается невозможность формулирования единого универсального определения государственной регистрации прав и государственной регистрации сделок и обосновывается необходимость введения отдельного определения государственной регистрации сделок, охватывающего лишь акт государственной регистрации сделки..
4. Исследование особенностей законодательного регулирования государственной регистрации имущественного комплекса как особого объекта гражданского права позволило сделать вывод, что: а) требование государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса предъявляется только в случае совершения сделки с указанным объектом; б) регистрации сделки с предприятием как имущественным комплексом должна предшествовать объектная регистрация недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в месте нахождения данных объектов; в) замыкать процедуру государственной регистрации предприятия должна также объектная регистрация, состоящая во внесении записей в разделы Единого государственного реестра прав по каждому объекту.
5. Выдвинуты конкретные предложения по совершенствованию нормативно-правового регулирования отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности о дополнении п.2 ст.25 Закона о регистрации положением, предписывающим необходимость представления документов, являющихся гражданско-правовым основанием осуществления строительства объекта недвижимого имущества. При исследовании содержания ст. 26 Закона о регистрации делается вывод о необходимости государственной регистрации договора аренды, а не права аренды, которое является следствием заключенного договора аренды. Для восполнения пробела, в законодательстве предлагается дополнить ст. 26 Закона о регистрации положением, предписывающим: применять к договору аренды нежилого помещения правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для государственной регистрации договора аренды здания; или сооружения.
Практическая значимость и апробация; результатов! исследования состоит в том, что содержащиеся в ней анализ и выводы могут способствовать совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практики его единообразного применения.
Проведенные исследования позволяют использовать соответствующие положения диссертации как в нормотворческом процессе, так и при практическом применении. Материал диссертации может быть - использован в научно- исследовательской деятельности, в преподавании курса гражданского права.
Итоги авторских исследований изложены на совещаниях, семинарах, встречах, проводимых в рамках Московской областной регистрационной палаты и Регистрационной палаты Республики Северная Осетия-Алания, в научных публикациях автора.
Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой научного исследования и включает введение, две главы, заключение, библиографический список использованной литературы, нормативных актов и материалов судебно-арбитражной практики.
II. Основное содержание диссертационной работы
Во введении обосновывается актуальность темы, излагаются цели и задачи, предмет и методы исследования, определяются его методологическая, теоретическая и источниковедческая основы, формулируются научная новизна и практическое значение результатов исследования.
Первая глава — «Теоретико-правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» -
посвящена исследованию понятия и сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, становления и развития законодательства о государственной регистрации, особенностей законодательного регулирования российской и германской систем регистрации.
Исследованию проблем института государственной регистрации предшествует рассмотрение основных систем регистрации, сложившихся в мире. По принципам регистрации эти системы условно подразделяются на систему регистрации прав на недвижимое имущество и систему регистрации сделок с недвижимостью. Показываются принципиальные отличия акта государственной регистрации в случае регистрации прав и в случае регистрации сделок.
Российская регистрационная система не подпадает под вышеуказанную классификацию, поскольку сочетает в себе принципы, положенные в основу этих двух регистрационных систем. Гражданский кодекс Российской Федерации, а вслед за ним и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установили необходимость государственной регистрации и прав на недвижимое имущество, и сделок с недвижимым имуществом.
Объединение двух систем регистрации в рамках одной обусловили возникновение в институте государственной регистрации проблем теоретического и практического порядка. В практическом аспекте проблема государственной регистрации выражается в существовании порядка так называемой «двойной регистрации», предусматривающего одновременную регистрацию сделки и перехода права на недвижимое имущество. В соответствии с ГК РФ к числу «двойной регистрации» относятся: купля-продажа жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; продажа предприятия; мена жилого дома, предприятия,
помещения; дарение недвижимости; отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
На примере российской регистрационной системы рассматриваются правовые последствия регистрации вещных и обязательственных прав и делается вывод об их принципиальном отличии. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом влечет за собой признание сделки заключенной; регистрация же перехода права закрепляет вещное право субъекта гражданского оборота.
Исходя из природы государственной регистрации, которая заключается в публично-правовом регулировании частноправовых отношений, ставится вопрос о целесообразности двойной регистрации, то есть об участии государства, в лице регистрирующих органов, при заключении договора и при переходе права. Соблюдение процедуры государственной регистрации права делает излишним осуществление регистрации сделок, поскольку документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации права.
Исследование теоретического аспекта проблемы объединения системы регистрации прав и системы регистрации сделок выявило, что в рамках одной системы невозможно сформулировать единое, универсальное определение государственной регистрации, охватывающее регистрацию и прав, и сделок.
В диссертации исследуются законодательные основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их поэтапное становление и развитие. На основе. исторического метода диссертант исследует причины и условия, вызвавшие необходимость появления института государственной регистрации. В этой связи делается вывод о прямой зависимости развития законодательства о государственной регистрации от категории недвижимости, от ее места и роли в гражданском обороте.
Анализ дореволюционного периода становления законодательства о государственной регистрации характеризует его поступательным регулированием вещно-правовых отношений. Как показали исследования, система отношений по регистрации прав на недвижимость не стояла на месте. Шло планомерное развитие законодательных механизмов совершенствования правового регулирования не только оборота недвижимого имущества, но и основ его государственной регистрации,
которое увенчалось разработкой проекта Вотчинного устава, вобравшего в себя весь передовой опыт законодательств зарубежных стран.1
В дальнейшем Советской правовой доктриной деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено. В этот период регистрация из акта укрепления прав на недвижимость трансформировалась в учетную функцию государства.
Новому этапу развития законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним способствовали осуществляемые в России в конце XX века экономические реформы. С этого момента исчисляется процесс становления законодательства о государственной регистрации, в период которого принимались правовые акты, издавались указы, направленные на полноценное введение недвижимости в оборот. Решающий шаг в утверждении категории регистрации недвижимости сделал Гражданский кодекс Российской Федерации, который впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации, а систему правовых норм, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации.
Анализ периода становления законодательства о государственной регистрации позволяет охарактеризовать его признаками:
- отсутствия законодательной определенности в вопросах, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью;
- отсутствия непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка государственной регистрации, отношений, складывающихся в процессе регистрации;
- отсутствия единого регистрационного органа, осуществляющего государственную регистрацию в соответствии с гражданским законодательством.
Дифференциацию законодательства о государственной регистрации недвижимости на качественно разные этапы - на период становления и период развития- автор связывает с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
1 Гантовер А.В. Залоговое право. СПб. 1890. С. 760.
ним». Введением в действие Закона о регистрации ознаменован принципиально новый этап правового регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Он явился основополагающим документом по реализации всего комплекса регулирования отношений по регистрации недвижимости и вместе с разработанными и принятыми в его исполнение основными нормативными правовыми актами составил правовую базу системы государственной регистрации.
Далее в диссертации проводится сравнительный анализ российской и германской систем регистрации. Выбор германской регистрационной системы не случаен. Этому способствовала историческая близость правовых систем России и Германии, а также привлекательность германской системы регистрации в плане совершенствования российского законодательства. Для наглядной характеристики германской системы регистрации рассматриваются принципы ее построения в одновременном соотношении с российскими принципами.
В ходе исследования автор пришел к выводу о том, что германская регистрационная система обеспечивает надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. Достижению германской регистрационной системы такого уровня гарантий прав на недвижимость в немалой степени способствовали заложенные в ее основу принципы: специальности, гласности, достоверности поземельной записи, старшинства вещных прав. На их основе регистрационная система Германии полно и достоверно отражает правовой статус недвижимости, гарантирует надежность и точность. данных, обеспечивает гармоничное сочетание публичных и частных интересов участников гражданского оборота, сводит к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью.
Сравнительно-правовой анализ российского и германского законодательства показал, что такие принципы, как принцип достоверности внесенной в реестр записи и принцип старшинства вещных прав, не нашли своего четкого отражения в действующем российском законодательстве. Относительно принципа достоверности Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит противоречивые положения п. 1 ст. 2 и п. 8 ст. 12. Автор соглашается с мнением Е.Ю. Петрова о том, что наличие в системе регистрации принципа достоверности способствует уверенности участников оборота в прочности своих прав на недвижимость.
Нормативное закрепление правила о том, что для добросовестных третьих лиц сведения о государственной регистрации являются безусловно достоверными, придает обороту недвижимости надлежащую прочность, способствует адекватному регулированию развивающихся общественных отношении .
Что касается принципа старшинства вещных прав, то исследование российского законодательства показало, что у нас вопрос о старшинстве регистрируемых прав в должной мере не проработан. Имеющееся в п. 6 ст. 12 положение Закона о регистрации носит информационный характер. Для того, чтобы данное положение служило реальным инструментом защиты прав на недвижимое имущество на уровне предварительной записи, как это установлено в Германии, обосновывается необходимость придания ему императивного характера.
Подводя итог сравнительного исследования российской и германской систем регистрации недвижимости, автор предлагает придать не свойственным российской системе регистрации принципам достоверности и старшинства регистрируемых прав и сделок с недвижимостью нормативный характер. С этой целью: во-первых, для обеспечения внесенной в Единый государственный реестр прав записи исключительной доказательной силой, исключить абз. 3 п. 8 ст. 12 Закона о регистрации, устанавливающий приоритетность содержания правоустанавливающего документа к регистрационной записи; во-вторых, легализовать правило о предварительной записи, содержащееся в ст. 12 Закона о регистрации, посредством придания ему категоричности.
Во второй главе — «Совершенствование законодательства о государственной» регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматриваются два вопроса:
1) проблемы реализации норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М., 2001. С. 226.
2) правовое регулирование государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Конкретный анализ проблем реализации норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» производится в соотношении с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом автор особое внимание уделял статьям Закона, имеющим концептуальное значение.
Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» занимает особое место в законодательстве, регулирующем государственную регистрацию недвижимости. Его значимость состоит в том, что он определяет правовые отношения целостного комплекса проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет собой единую систему правовых норм в этой области, что придает ему характер системного источника. Закон о регистрации обладает рядом достоинств, которые в общем виде состоят в следующем: обобщает опыт, накопленный при регистрации объектов недвижимости и сделок с ним в отдельных субъектах Федерации; синтезирует наиболее удачные положения существующих нормативных актов; учитывает опыт зарубежных государств по регулированию рынка недвижимости.
Вместе с тем исследование показало, что Закон далек от совершенства и требует соответствующих изменений и дополнений. Его практическое применение затрудняется вследствие: нечеткости формулировок, противоречивости самих норм Закона и противоречия нормам гражданского законодательства, неурегулированности отдельных вопросов государственной регистрации. Данное утверждение обосновывается нижеприведенными наиболее значимыми фактами, представленными в соответствии с указанными критериями.
Отсутствие четкости формулировки затрудняет толкование п. 2 ст. 6 (Признание ранее возникших прав). Из содержания п. 2 ст. 6 Закона о регистрации следует, что при государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества необходимо провести государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона. Неверная формулировка п. 2 привела его в противоречие с провозглашенным в п.1 той же статьи принципом признания юридической действительности прав, возникших до момента
вступления в силу Закона. В этой связи для однозначного понимания содержания ст. 6 и устранения видимого противоречия автором предлагается новая редакция пункта второго ст. 6 Закона.
Противоречивость самих норм Закона, и противоречия нормам гражданского законодательства затрудняют реализацию ст. 9, 29 Закона о регистрации. В статье 9 (Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) содержится формальный перечень полномочий учреждения юстиции, ограничивающийся лишь проверкой действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверкой наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и не затрагивает стадию правовой экспертизы и проверки законности совершаемых сделок, которая как раз и является основным полномочием учреждения юстиции, за счет которого оно осуществляет функцию охраны и защиты прав на недвижимое имущество. Не включив в компетенцию регистрирующего органа указанное полномочие, ст. 13 того же закона установила порядок государственной регистрации, предусматривающий проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. Для внесения ясности в рассматриваемый вопрос предлагается дополнить Закон о регистрации нормами, наделяющими учреждение юстиции указанным полномочием.
Соотношение ст. 29 (Государственная регистрация ипотеки) и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», выявило ряд существенных расхождений: по установленным законом основаниям отказов в регистрации ипотеки; по содержанию регистрационной записи. В связи с тем, что гражданским законодательством предусмотрено преимущественное применение норм Закона об ипотеке, диссертантом делается вывод о необходимости приведения ст. 29 Закона о регистрации в соответствие с Законом об ипотеке.
Неурегулированность отдельных вопросов государственной регистрации выявлена при практическом применении ст. 19, 31 Закона о регистрации. Анализ ст. 19 (Основания для приостановления государственной регистрации: прав) показал необходимость расширения перечня оснований для приостановления государственной регистрации. В целях обеспечения дополнительных гарантий участников оборота, защиты их прав и интересов обоснована необходимость предоставления
учреждению юстиции право на приостановление государственной регистрации в случае наличия спора о праве на регистрируемый объект недвижимости.
Автором отмечается существенное упущение законодательства, регламентирующего ответственность регистрирующего органа. В соответствии со ст. 31 Закона о регистрации учреждение юстиции несет ответственность лишь за своевременность и точность записей в реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации. По мнению диссертанта, содержание ст. 31 свидетельствует о безответственности учреждения юстиции; за результаты правовой экспертизы по установлению оснований для внесения этих записей; за принятое решение о государственной регистрации, повлекшее нарушение прав участников оборота.
Исходя из проведенного исследования проблем реализации норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», автор делает вывод о необходимости осуществления полномасштабных комплексных мер по совершенствованию законодательства о государственной регистрации.
Далее в диссертации проводится подробный анализ правовых проблем, возникающих при регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В работе рассматриваются лишь те статьи Закона о регистрации, которые вызывают наибольшее количество вопросов в процессе их реализации: государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс (ст. 22); государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (ст. 25); государственная регистрация права аренды недвижимого имущества.
Как показало исследование, трудности, возникающие в процессе государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса вызваны прежде всего сложной правовой природой этого института гражданского права. Гражданский кодекс Российской Федерации использует термин «предприятие» в двух значениях: 1) как юридическое лицо - субъект гражданского права; 2) как особый вид недвижимости, для которого установлен специальный правовой режим -объект гражданского права. В правовой литературе ведется дискуссия по поводу определения юридической грани, отделяющей предприятие как субъект от предприятия как объекта гражданского права. Автор соглашается с мнением С.Э. Жилинского о том, что применительно ко
всем юридическим лицам Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает «предприятие» в качестве. объекта. гражданских прав, относящегося к недвижимым вещам, используемого для осуществления; предпринимательской деятельности. Подчеркивается, что подобный комплекс не может быть субъектом правоотношений. Субъектами прав, обязанностей, ответственности, включая связи по поводу несостоятельности (банкротства), выступают те, у кого предприятия как имущественные комплексы находятся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении1.
Анализ предприятия как объекта гражданского права позволил выявить его особенности. Во-первых, это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования,- долги, а также права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права; во-вторых, предприятие,, в отличие от других недвижимых вещей, является постоянно изменяющимся объектом права; в-третьих, в силу возможной пространственной- неопределенности предприятия в его состав, могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях.
Сложная правовая природа предприятия как имущественного комплекса нашла отражение и в порядке осуществления государственной регистрации, отличном от регистрации других объектов гражданского права. Исследованием выявлено, что порядок государственной регистрации предприятия основывается на принципах:
- необходимости регистрации права на предприятие только в случае совершения сделки с ним. Гражданское законодательство не содержит требования, предписывающего необходимость государственной регистрации прав на предприятие как на недвижимость. Для того, чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления; предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать
См.: Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности). М. 2000. С. 580.
права на него как на недвижимое имущество. Предприятие формируется, приобретает имущественную определенность только при совершении сделок с ним. Как справедливо отмечает М.Г. Пискунова, предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав1;
- сочетания «объектного» и «субъектного» принципов регистрации. Смысл указанного принципа заключается в необходимости государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в состав предприятия в месте нахождения данных объектов; регистрации прав на предприятие в целом по месту регистрации (проживания) лица, приобретшего в собственность предприятие.
По окончании исследования государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс автором делается вывод, что придание Гражданским кодексом указанному объекту статуса недвижимого имущества ограничивает его оборотоспособность. В связи с этим, обосновывается целесообразность дифференциации имущественных комплексов, включающих и не включающих в свой состав объекты недвижимости, и на этой основе отказ от регистрации в случае отсутствия в составе предприятия объектов недвижимости, что повлечет за собой более свободное участие предприятия в гражданском обороте и упрощение процедуры государственной регистрации.
Как показало исследование, в теории гражданского права существуют различные точки зрения по поводу правового положения объекта незавершенного строительства.- Это связано с тем, что гражданское законодательство не дает четкого ответа об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. В результате этого в юридической литературе ив судебной практике сложились различные мнения по правовому режиму объектов незавершенного строительства. Одни авторы, основываясь на положениях статьи 219 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, считают, что до такой регистрации объект незавершенного
См.: Пискунова М.Г. О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс // Правовое регулирование рынка недвижимости. № 1(6). 2001. С. 70.
строительства не является недвижимостью, и представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций. Другие исходят из положений ст. 130 ГК РФ,1 называющей, главным образом, оценочные критерии недвижимых вещей и не принимают во внимание правообразующий факт регистрации.
В работе обосновывается вывод о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий:
- объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- объект незавершенного строительства не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;
- лицу, которое в силу п.1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства.
В ходе исследования автором выявлено, что наиболее проблемным вопросом, возникающим при государственной регистрации прав на незавершенный строительный объект, является вопрос определения субъекта права. Делается вывод о том, что перечень документов, установленный ст. 25, не разрешает указанную проблему и применим лишь к случаям регистрации права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления застройщика,- обратившегося в учреждение юстиции. Если же строительство объекта осуществлялось застройщиком на основании договора простого товарищества или инвестирования (долевого участия в строительстве) при государственной регистрации незавершенного строительством объекта, без представления этих документов не обойтись.
При анализе ст. 26 Закона о регистрации приводилась существующая в правовой литературе до внесения изменений дискуссия о необходимости проведения государственной регистрации «права аренды». В диссертации исследуются различные позиции, сводящиеся к двум основным точкам зрения. Приверженцы первой считают, что в ст. 26 речь идет именно о регистрации «права аренды» недвижимого имущества. Другие считают, что государственной регистрации подлежит, безусловно, договор аренды, а не «право аренды» недвижимого имущества. Последней
точки зрения придерживается и автор: поскольку само «право аренды» воплощается в договоре аренды недвижимого имущества, то и регистрации подлежит именно договор как носитель «права аренды». Диссертант не разделяет также существующего мнения об отнесении «права. аренды» к числу вещных прав: Как правильно отметил В.В. Витрянский, законодатель использовал лишь отдельные элементы вещных правоотношений для регулирования договора. аренды, в целом сохраняющей свою обязательственно-правовую природу1.
Делается вывод о том, что «право аренды» возникает у арендатора на основании надлежащим образом заключенного договора аренды. Если в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор аренды не подлежит регистрации, отдельная регистрация «права аренды» не производится.
Далее, автор рассматривает еще один проблемный вопрос, связанный с государственной регистрацией договора аренды, который заключается в неурегулированности вопроса государственной регистрации договора аренды помещения или части помещения. Отмечается, что отсутствие определенности в этом вопросе порождает различные подходы в формировании судебной и регистрационной практики.
Анализ этой проблемы в плоскости системного значения признака предмета договора: позволил заключить, что нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание как разновидность недвижимости. Следовательно, нет смысла выводить аренду нежилых помещений из круга отношений, регулируемых институтом аренды зданий (сооружений) и распространять на нее общее правило ст. 609 ГК РФ. Для восполнения пробела в законодательстве автор предлагает дополнить ст. 26 Закона о регистрации положением, предписывающим применять к договору аренды нежилого помещения правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
В Заключении подводятся итоги диссертационного исследования, а также формулируются выводы по развитию и совершенствованию
1 См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его отдельные виды. М. 2000 . С. 67.
законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По теме диссертационного исследования автором опубликованы 3
1. Дзуцева М.Р. Становление законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная служба: социально-экономические и правовые проблемы развития. М. 2000. С. 85-89
2. Дзуцева М.Р. Правовое регулирование государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовое обеспечение рыночной экономики. М. 2002.С. 9-14
3. Дзуцева М.Р. Некоторые проблемы применения норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», задепонированная в
работы:
ИНИОН РАН № 06/35-1497 25.06. 2003г. С. 21
Автореферат
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Дзуцева Марианна Рамазановна
Тема диссертационного исследования
«Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Научный руководитель Закупень Татьяна Васильевна доктор юридических наук
Изготовление оригинал-макета Дзуцева М.Р.
Подписано в печать ИЗ/?/, Р^ь Тираж _экз.
Усл. п.л. /__
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации
Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ №
119606 Москва, пр-т Вернадского,84
Р-4Ш
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Дзуцева, Марианна Рамазановна, кандидата юридических наук
Введение
Глава 1. Теоретико-правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.1. Понятие и сущность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1.2. Основы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1.3. Зарубежный опыт регистрации недвижимости
Глава 2. Совершенствование законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Проблемы реализации норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2.2. Правовое регулирование государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Государственная регистрация недвижимого имущества проводилась в России с давних времен. Форма этого института всегда находилась в зависимости от уровня развития рыночных отношений, но суть оставалась прежней - защита законных интересов собственников. Отмена частной собственности после революции 1917 года привела к тому, что в годы советской власти учет объектов недвижимого имущества стал носить упрощенный характер, поскольку практически все объекты недвижимого имущества принадлежали государству.
В связи с провозглашением на государственном уровне в конце 80-х -начале 90-х годов курса на либерализацию экономики и проведение социально-экономических реформ ситуация начала коренным образом изменяться. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот и пересмотра особенностей его правового регулирования. По сути, первым правовым актом, наметившим пути преобразования ранее действовавшего гражданского законодательства, стал Гражданский кодекс Российской Федерации, который дал общую характеристику недвижимости и провозгласил необходимость ее государственной регистрации. В целях дальнейшей конкретизации и регламентации государственной регистрации недвижимости 17 июня 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)1, послуживший основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Закон о регистрации стал основополагающим правовым актом для формирования и функционирования в России регистрационной системы. Он установил публично-правовой порядок
1 См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3594. возникновения, ограничения (обременения) и перехода права собственности и иных вещных прав на недвижимость, а также сделок с недвижимостью. Во исполнение Закона о регистрации разработаны и приняты все основные нормативные правовые акты, составляющие правовую базу системы государственной регистрации прав на недвижимость и органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию.
В то же время следует отметить, что процесс создания эффективной системы правового регулирования отношений, возникающих в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не окончен. Многие положения нынешнего законодательства о государственной регистрации неоднозначно освещаются в юридической литературе и оцениваются судебно-арбитражной практикой. Анализ законодательства о государственной регистрации недвижимости показывает, что некоторые аспекты государственной регистрации не получили пока надлежащего урегулирования. Что касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии, совершенствовании и научном обосновании.
Изложенные обстоятельства, позволяющие утверждать об актуальности проблемы законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором темы диссертации и круг исследуемых проблем.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование и критическое осмысление законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию; выявление правовой природы института государственной регистрации недвижимого имущества в действующем гражданском законодательстве.
Указанная цель обусловила определение следующих задач:
- раскрыть сущность и содержание института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- показать основные теоретико-правовые подходы к формированию института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в их историко-правовом аспекте;
- исследовать законодательные основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявить динамику и характер их формирования, установить причины, тормозящие развитие законодательства о государственной регистрации;
- дать комплексный анализ норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соотношении с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;
- провести сравнительно-правовое исследование зарубежной практики правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере наиболее исторически близкой к России германской системы регистрации;
- показать проблемы и выявить особенности нормативно-правового регулирования государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- определить стратегические перспективы развития и основные направления совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их юридическая природа и особенности правового регулирования.
Предмет исследования - законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его состояние и механизмы совершенствования.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского, административного права.
При подготовке диссертации использованы научные работы отечественных ученых-правоведов: Абовой Т.Е., Алексеева В.А., Балабанова И.Т., Бугулова Э.Р., Бурова B.C., Бегичева А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Волочкова Н.Г., Гонгало Б.М., Горемыкина В.А., Гришаева С.П., Дорожинской Е.А., Жилинского С.Э., Завьялова А.А., Калачевой С.А., Киндеевой Е.А., Козырь О.М., Крашенинникова П.В., Коновалова В., Кузнецова А.В., Маковского A.JI., Масевича М.Г., Микеровой Т.М., Пискуновой М. Г., Скворцова О.Ю., Сыродоева Н.А., Скповского В.Ф., Степенова С.А., Сенчищева В.И., Сучковрй Н.В., Суханова Е.А., Тарасевича Е.Н., Ушакова Е., Чубарова В.В., Урсова В.Н., Эрделевского A.M., Яковлева В.Ф. и других ученых.
Внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Мейера Д.И., Победоносцова К.П., Покровского И.А., Сперанского М.М., Шершеневича Г.Ф.
Также использованы некоторые литературные и правовые памятники прошлых веков, работы таких мыслителей, как: Платон, Аристотель. Макиавелли, Гоббс и другие.
Методологическая основа диссертационного исследования. При исследовании законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним автором были использованы основные методы, способы и приемы исследовательской деятельности, применяемые в правовых науках. Наиболее значимыми методами научного познания, легшими в основу анализа законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и позволившими сформулировать наиболее важные выводы и предложения, явились: формально-логический, используемый для анализа нормативно-правовой основы системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При помощи указанного метода удалось выявить несоответствие ряда правовых норм, регулирующих вопросы государственной регистрации недвижимости, реалиям жизни и государственной стратегии развития системы регистрации, противоречия правовых актов между собой; исторический, позволивший рассмотреть институт правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость не только под углом зрения настоящего его состояния, но и с позиций прошлого и предполагаемого будущего. Весьма важными при этом явились ответы на вопросы, касающиеся причин и условий, вызвавших необходимость появления института государственной . регистрации в государственном механизме, основных факторов его становления и развития в настоящем и прошлом, перспектив и тенденций его эволюции в будущем; системный, с учетом которого система регистрирующих органов рассматривается как социальная система и как сложное организационно-структурное образование, состоящее из многих взаимосвязанных и взаимозависимых элементов (частей). При помощи системного метода проанализированы внутренние и внешние, прямые и обратные связи системы регистрирующих органов, выявлены функциональные задачи, согласованность и рассогласованность действий и др. Таким образом, системный метод посредством выявления всего многообразия внутренних и внешних связей системы органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволил установить недочеты в ее функционировании и сформулировать предложения по совершенствованию нормативно-правового регулирования ее деятельности; сравнительно-правовой, позволивший провести обобщение различных подходов и методов в формировании законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в развитых зарубежных странах, сравнить существующие системы регистрации, выявить их достоинства и недостатки; комплексного исследования, призванный рассмотреть институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения нескольких правовых наук. Автор строго придерживался анализа законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость с частно-правовых позиций, но сама сущность института государственной регистрации обусловливает неизбежное применение механизмов и приемов публично-правового регулирования с участием государства, проистекающих из административного, уголовного, конституционного и других отраслей права. Таким образом, чтобы не нарушить внутреннюю логику и взаимосвязь общей конструкции системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, был применен именно комплексный подход. При этом центр тяжести исследования в любом случае находился в рамках гражданско-правовой науки.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, иные нормативные акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации, советское и зарубежное законодательство, монографии, материалы периодической печати.
Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровнях, а также деятельности регистрирующих органов Москвы, Московской области, Республики Северная Осетия -Алания и других.
Ряд суждений и выводов сделан на основе полученного опыта при работе автора регистратором Регистрационной палаты Республики Северная Осетия-Алания и специалистом Московской областной регистрационной палаты. Существенным источником познания практики стало личное участие соискателя в целом ряде совещаний, «круглых столов» и рабочих групп по подготовке проектов нормативных правовых актов в области государственной регистрации. В целом оценки, выводы и предложения, сделанные в диссертации, исходят из реальной ситуации, которая сложилась к настоящему времени в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна содержания и результатов диссертационного исследования обусловлена постановкой проблемы, степенью ее разработанности, попыткой объективно проанализировать и раскрыть особенности законодательного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период развития рыночных начал экономики и изменения форм собственности в Российской Федерации.
В работе комплексно исследовано законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с точки зрения его сбалансированности, необходимости и достаточности для реализации возложенных на систему регистрирующих органов функций; выявлены закономерности его формирования, причины недостаточной последовательности и противоречивости; дается сравнительно-правовой и комплексный анализ проблем, связанных с практикой применения законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются основные перспективы и тенденции эволюции, даются конкретные рекомендации по его развитию и становлению.
Это позволило сформулировать предложения теоретического и практического характера, направленные на совершенствование законодательных основ системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В результате проведенного исследования разработаны следующие положения, выносимые на защиту.
1. Исследование правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволяет сделать вывод о необходимости сохранения общей конструкции сложившейся системы регистрации, состоящей из двух элементов: регистрации прав и регистрации сделок, но при условии придания им самостоятельного значения. Предлагается отказаться от принципа двойной регистрации (в частности, от государственной регистрации договора) в тех случаях, когда законом предусматривается регистрация перехода права.
По мнению автора, отграничение акта государственной регистрации сделки от акта государственной регистрации права (отказ от двойной регистрации) логически повлечет за собой необходимость формулирования законодателем отдельного определения государственной регистрации сделки.
2. Обосновывается придание нормативного характера не свойственным российской системе регистрации принципам, в этой связи предлагается: во-первых, для обеспечения внесенной в Единый государственный реестр прав записи исключительной доказательной силой, исключить абз. 3 п. 8 ст. 12 Закона о регистрации, устанавливающий приоритетность содержания правоустанавливающего документа к регистрационной записи; во-вторых, легализовать правило о предварительной записи, содержащееся в ст. 12 Закона о регистрации, посредством придания ему категоричности.
3. Исследование теоретического и законодательного материала позволило уточнить понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, используемое в действующем законодательстве. Показывается невозможность формулирования единого универсального определения государственной регистрации прав и государственной регистрации сделок и обосновывается необходимость введения отдельного определения государственной регистрации сделок, охватывающего лишь акт государственной регистрации сделки.
4. Исследование особенностей законодательного регулирования государственной регистрации имущественного комплекса как особого объекта гражданского права позволило сделать вывод, что: а) требование государственной регистрации предприятия как имущественного комплекса предъявляется только в случае совершения сделки с указанным объектом; б) регистрации сделки с предприятием как имущественным комплексом должна предшествовать объектная регистрация недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в месте нахождения данных объектов; в) замыкать процедуру государственной регистрации предприятия должна также объектная регистрация, состоящая во внесении записей в разделы Единого государственного реестра прав по каждому объекту.
5. Выдвинуты конкретные предложения по совершенствованию нормативно-правового регулирования отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности о дополнении п.2 ст.25 Закона о регистрации положением, предписывающим необходимость представления документов, являющихся гражданско-правовым основанием осуществления строительства объекта недвижимого имущества. При исследовании содержания ст. 26 Закона о регистрации делается вывод о необходимости государственной регистрации договора аренды, а не права аренды, которое является следствием заключенного договора аренды. Для восполнения пробела в законодательстве предлагается дополнить ст. 26 Закона о регистрации положением, предписывающим применять к договору аренды нежилого помещения правила, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации для государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
Практическая значимость и апробация результатов исследования состоит в том, что содержащиеся в ней анализ и выводы могут способствовать совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практики его единообразного применения.
Проведенные исследования позволяют использовать соответствующие положения диссертации как в нормотворческом процессе, так и при практическом применении. Материал диссертации может быть использован в научно- исследовательской деятельности, в преподавании курса гражданского права.
Итоги авторских исследований изложены на совещаниях, семинарах, встречах, проводимых в рамках Московской областной регистрационной палаты и Регистрационной палаты Республики Северная Осетия-Алания, в научных публикациях автора.
Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой научного исследования и включает введение, две главы, заключение, библиографический список использованной литературы, нормативных актов и материалов судебно-арбитражной практики.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Дзуцева, Марианна Рамазановна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Возникновение института государственной регистрации, а с ним и становление законодательства о государственной регистрации в нашей стране связано с коренными преобразованиями, прошедшими в связи с переходом к рыночной экономике. Именно расширение круга объектов недвижимости, вовлеченных в гражданский оборот, заставило по-новому взглянуть на проблему государственной регистрации. Развивающиеся рыночные отношения в России потребовали изменения правового положения объектов недвижимого имущества, специального урегулирования вопроса управления недвижимостью.
Исследованием была выявлена прямая зависимость развития законодательства о государственной регистрации от категории недвижимости, ее места и роли в гражданском обороте. Государственная регистрация, являясь особенностью правового режима недвижимого имущества, заключается в особом порядке возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также в наличии специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.
Гражданский кодекс Российской Федерации установил основополагающие положения о регистрации, а также некоторые общие положения, которые впоследствии были конкретизированы в специальном законодательстве. В частности, впервые была закреплена необходимость осуществления именно государственной регистрации, то есть такой, которая осуществляется специально уполномоченными государственными органами и влечет юридически значимые последствия, как для обладателя зарегистрированного права, так и для третьих лиц. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был призван развить основные положения Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации, а также создать необходимые условия для их реализации.
С принятием Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" связана дифференциация законодательства о государственной регистрации на качественно разные этапы: период становления и период развития.
Период становления законодательства о государственной регистрации характеризуется следующими признаками:
- отсутствием непосредственного правового регулирования порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающихся в процессе регистрации;
- отсутствием единого регистрационного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с гражданским законодательством.
Принятие и введение в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" знаменовало принципиально новый для России этап правового регулирования оборота объектов недвижимого имущества. В этой связи закон о регистрации занимает особое место в законодательстве, регулирующем государственную регистрацию недвижимости. Он является основополагающим правовым актом в системе законодательства о государственной регистрации. Его значимость состоит в том, что он определяет правовые отношения целостного комплекса проблем, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет единую систему правовых норм в этой области, что придает ему характер кодифицированного источника.
Реализация положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сопутствующих норм иных нормативных правовых актов способствовала:
- созданию единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- установлению единообразия в правоприменительной практике;
- приданию стабильности правоотношений в сфере недвижимости.
На сегодняшний день можно констатировать наличие основных документов, составляющих правовую базу системы государственной регистрации прав на недвижимость, и существование системы органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию.
Вместе с тем вряд ли можно считать систему государственной регистрации недвижимости окончательно сформированной, а все проблемы в данной области решенными. Время показывает, что уровень и качество постановки регистрационной системы требует дальнейшего совершенствования.
Подвергнув критическому анализу нормативные акты, устанавливающие основные правила и процедуры регистрации, мы пришли к следующим выводам.
1. Общей концептуальной основой созданной в России регистрационной системы является сочетание двух исторически сложившихся в мире систем регистрации: регистрации прав на недвижимость; регистрации сделок с недвижимым имуществом. Исследования показали, что существование в рамках правовой системы отдельных видов государственной регистрации (регистрации прав, регистрации сделок), имеющих свою сферу действия, вполне оправдано. Напротив, одновременное применение государственной регистрации как инструмента укрепления прав и сделок представляется нецелесообразным. В этой связи, в случаях двойной регистрации (регистрации сделки, регистрации права) следует отказаться от элемента регистрации сделки.
2. Необходимо придать нормативный характер несвойственным российской системе регистрации принципам достоверности и старшинства регистрируемых прав и сделок с недвижимостью. Идеальная система регистрации должна полно и достоверно отражать правовой статус недвижимости, гарантировать надежность и точность сведений реестра, сводить к минимуму возможность недобросовестности в сделках с недвижимостью. С этой целью внести ряд изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", закрепляющих указанные принципы.
3. Сравнительно - правовой анализ норм Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выявил как ряд нерешенных правовых проблем, так и определенное несовершенство норм:
- наличие пробела в законодательстве, которое заключается в неурегулированности вопроса определения перечня сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Статья 4 Закона и статьи 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат взаимоотсылочные нормы, не определяя при этом указанного перечня;
- отсутствие в статье 9 Закона указания на полномочие учреждение юстиции по проведению правовой экспертизы принятых на регистрацию документов;
- необходимость расширения перечня оснований для приостановления государственной регистрации;
- статью 25 Закона следует дополнить положением, предписывающим необходимость предоставления документов, являющихся гражданско-правовым основанием осуществления строительства объекта недвижимого имущества;
- наличие пробела правового регулирования государственной регистрации договора аренды нежилого помещения; статья 29 Закона содержит положения, противоречащие Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В связи с тем, что гражданским законодательством предусмотрено преимущественное применение норм Закона об ипотеке, привести статью 29 Закона в соответствие с Законом об ипотеке.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что нормативно-правовая основа государственной регистрации сформирована, на ее основе государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает стабильность гражданского оборота; гарантирует имущественные права участников оборота. Вместе с тем законодательство о государственной регистрации требует дальнейшего совершенствования с целью устранения существующих правовых проблем и для адекватного регулирования развивающегося рынка недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
1. Лесной кодекс Российской Федерации. Собрание законодательства Российской Федерации. 1997 г. № 5.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Собрание законодательства Российской Федерации. 1994 г. № 32 Ст. 3301; 1996 г. № 9 Ст. 773; 1996 г. № 34. Ст. 4026.
3. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991 г. № 26. Ст. 733.
4. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета от 20 марта 2001 №4.
5. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости). М. 1999 г.
6. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета от 30 июля 1997 года № 131.
7. Федеральный закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». Собрание законодательства Российской Федерации. 1996 г. № 25.
8. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 3. Ст. 99.
9. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации». Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 28. Ст. 959.
10. Указ Президента РФ «Порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета от 3 сентября 1996 года. № 167.
11. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Собрание законодательства Российской Федерации. 1996 г. № 10. Ст. 880; 1996 г. № 28. Ст. 3422.
12. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю». Российская газета от 12 марта 1996 года. № 47.
13. Указ Президента Российской Федерации «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993 г. № 50.
14. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета от 18 марта 1998 года.
15. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собрание законодательства Российской Федерации. 1998 г. №
16. Ст. 963; Российская газета от 4 марта 1998 года.
17. Постановление Правительства Российской Федерации «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков». Российская газета от 8 июня 1993 года.
18. Постановление Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации». Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992 г. №9. Ст. 609.
19. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998 г. № 10.
20. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998 г. № 1.
21. Информационное письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
22. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вестник ВАС РФ. 1997 г. № 10.
23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
24. Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»
25. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации «Об уставе российского института регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998 г. № 1.
26. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации № 91 от 15 марта 2000г. «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации»1. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
27. Абова Т.Е. конституционные основы права социалистической собственности в СССР. М. 1979.
28. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М. 2001.
29. Актуальные проблемы гражданского права./Под ред. С.С. Алексеева. М.»Статут».2000.
30. Аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование. / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М. 2000.
31. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Высшего Арбитражного суда
32. Российской Федерации. №7. 2000.
33. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского права. 2002. №1.
34. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. №7. 1999.
35. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к закону // Право и экономика. 1997. № 19/20.
36. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передачи имущества. М. «Статут».2000.
37. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».М.1999.
38. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского12
