Договор найма жилого помещения

Попова, Елена Викторовна

Договор найма жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор найма жилого помещения»

На правах рукописи

ПОПОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград - 2004

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Волгоградском государственном университете.

Научный руководитель - кандидат юридических наук, профессор

Травкин Альвнн Алексеевич

Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор

Рыженков Анатолий Яковлевич

кандидат юридических наук, доцент Танага Андрей Николаевич

Ведущая организация - Волгоградская Академия МВД России

Защита состоится 24 сентября 2004 г. в 14 ч. на заседании Диссертационного совета ДМ 220.038.10 в Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

Автореферат разослан «¿0» августа 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, профессор

ОБШДЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Для жизни людей нужны прежде всего пища, одежда и жилище. Значительная часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилищ. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав, человека1 жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи,- включает обязательный компонент -жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах, о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст. 10)2, Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)3. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской' Конвенции о защите прав человека и основных свобод4.

С учетом требований международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы, местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Несмотря на, такой подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в России.

Жилищная проблема решается различными средствами и способами Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в

1 Принята резолюцией 217 А (Ш) Генеральной Ассамблеи ООН 10.12.1948 г//Российская газета. 05 04.95.

2 Действующее международное право/ Сост. Ю М. Колосов, Э С. Кривчикова. М., 1997. Т2. С 15.

1 Там же. С. 25

4 Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1998. №

14. Ст. 1514.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ|

БИБЛИОТЕКА

С.Пет«рб/

09 ТОО '

да!

исправности имеющегося жилищного фонда. В условиях многолетнего глубочайшего экономического кризиса, в котором пребывает Россия в настоящее время, этот способ далеко отстает от потребностей населения. К тому же новое строительство в подавляющем большинстве случаев обеспечивает потребности богатой части населения и не может удовлетворять потребности подавляющего большинства народа РФ. В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Жилищное законодательство получило большое развитие в советский период нашей истории. В настоящее время в новых социально-экономических условиях России, оно подверглось существенным изменениям, в том числе и в связи с принятием второй части Гражданского кодекса РФ. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета диссертационного исследования.

Настоящее российское жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д.

До 80-х годов XX века жилищное законодательство не было кодифицировано, и жилищные отношения в основном регулировались подзаконными актами. В 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, в 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР. С принятием этих законодательных актов правовое регулирование жилищных отношений было поднято на уровень закона. Жилищный кодекс РСФСР, принятый двадцать лет назад, несмотря на то, что многое его положения устарели и входят в противоречия с Конституцией РФ и

Гражданским кодексом РФ, принятыми в новых социально-экономических условиях, по прежнему является базовым актом жилищного законодательства.

Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма. Данный закон является приоритетным по отношению к другим актам жилищного законодательства, в том числе Жилищному кодексу РСФСР. Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 «О введении, в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», пунктом 2 которого установлено, что впредь до приведения законодательных актов РФ и субъектов РФ в соответствие с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» они применяются лишь в части, не противоречащей указанному Закону. Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

В связи с этим возникла необходимость подготовки и принятия взамен устаревшего Жилищного кодекса РСФСР нового системообразующего закона (федерального кодекса или Основ законодательства. РФ), направленного на регламентацию отношений в • жилищной сфере в- новых экономических и политических в условиях. В соответствии с Планом подготовки проектов федеральных законов на 2001 год был подготовлен новый проект Жилищного Кодекса . Российской Федерации.

Но, однако, до настоящего времени данный проект не утвержден и продолжают действовать указанные выше нормативные акты.

Степень разработанности проблемы. Анализ современной цивилистической литературы позволяет говорить о том, что со времени принятия' Жилищного кодекса РСФСР специального монографического исследования института договора найма жилого помещения не проводилось. В то же время в ряде трудов отечественных правоведов исследовались отдельные

вопросы договора найма жилого помещения. Анализ понятия договора найма жилого помещения, а также исследование отдельных положений данного договора содержатся в трудах Исакова В.Б., Толстого Ю.К., Кичихина А.Н., Мартковича И.Б., Щербакова НА, Пчелинцевой Л.М., Пчелинцева СВ., Сонина С, Данилова Е.П., Чигир В.Ф., Рыбасова Е. И., Данилова Е.П. и других.

Цель исследования: выяснить состояние современного российского жилищного законодательства, его практического применения, в том числе сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с действием договора найма жилого помещения.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:

- раскрыть общие положения договора найма жилого помещения;

- рассмотреть понятие и содержание социального и коммерческого договоров найма жилого помещения и практику их применения;

- исследовать соотношение и взаимодействие законодательства советского периода и современного жилищного законодательства в Российской Федерации и выявить возникающие при этом проблемы;

- выявить социальную направленность нового жилищного законодательства;

- изучить основания и порядок изменения и прекращения договора найма жилого помещения;

- внести предложения по разрешению конфликтов, возникающих при изменении и прекращении договора найма жилого помещения;

- провести анализ правовых и социальных последствий прекращения договора найма жилого помещения.

Объект исследования - отношения найма жилого помещения и развитие законодательства, их регулирующего.

Предмет исследования - правовое регулирование договора найма жилого помещения и практики его применения.

Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие нормативные акты Российской Федерации, число которых весьма велико, а также проект Жилищного Кодекса РФ..

Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы практики высших судебных органов страны, обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам; конкретные факты, имеющие отношение к теме диссертации, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания, в том числе законы и категории материалистической диалектики, формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.

Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет собой, монографическое исследование общих положений договора найма жилого помещения, основанное на изучении законодательства, регулирующего данные положения. Ее научная новизна состоит в том, что несмотря на значительное число работ, посвященных проблемам жилищного законодательства, данная диссертация представляет собой комплексное исследование указанных проблем в условиях постоянно меняющегося жилищного законодательства и новых тенденций в практике его применения.

Установлено, что необходимо формирование социально приемлемых механизмов, направленных на поощрение граждан с достаточными доходами к улучшению жилищных условий за счет рынка жилья и реализация новых

принципов предоставления и использования социального жилья малоимущими гражданами, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Подтверждено, что очень медленно развивается частный жилищный фонд, предоставляемый гражданам на условиях найма. В первую очередь, это связано с ограниченным спросом на такое жилье в условиях низкого уровня доходов большей части населения.

Проведенный анализ договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования показывает, что он представляет собой договорный институт, расположенный в пограничной области гражданского и административного права. В более широком плане договор социального найма выступает как важный элемент системы социальной защиты граждан, и в этом контексте его можно охарактеризовать как своеобразное обязательство государства гарантировать пожизненное право на жилище. Вопрос лишь в том, как можно встроить правовой институт, взятый из прежней социалистической правовой системы, в действующую правовую систему.

Доказано, что противоречивая правовая природа социального найма в полной- мере проявляется в судебной практике, когда один из основных принципов договорного права, принцип единства прав и обязанностей, подменяется постулатом о «праве на жилье». При этом суды общей юрисдикции так и не выработали единый подход при разрешении споров, связанных с признанием (утратой) права на жилье.

Установлено, что требуют четкой регламентации вопросы регулирования деятельности организаций, управляющих жилищным фондом, определения их прав и обязанностей. Необходима детальная регламентация оснований и порядка ограничения или прекращения предоставления гражданам коммунальных услуг.

Обосновано, что действующее жилищное законодательство порождает множество существенных проблем при его применении. Ряд норм, содержащихся в ЖК РСФСР, иных законах и других нормативных правовых актах, регулирующих жилищные правоотношения, устарел, отдельные

положения выступили в противоречие с вновь принятыми за последние десятилетия федеральными законами, которые существенно меняют регулирование жилищных отношений, складывающихся на принципиально новой основе.

Виды жилищного фонда, определенные ЖК РСФСР, не-соответствуют формам-собственности, определяемым ГКРФ, а так же видам жилищного фонда; предусмотренного законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В ряде случаев терминология, используемая в ЖК РСФСР не совпадает с терминологией Гражданского кодекса и отдельных федеральных законов.

Предлагается необходимым определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов.

Основные положения диссертационного исследования выносимые на защиту:

1. Обосновывается объективная необходимость продолжения предоставления бесплатного жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в муниципальном и государственном жилищных фондах, однако, по ряду причин указанные граждане не могут осуществить право на бесплатное получение жилья. Важнейшая из этих причин — экономический кризис, явившийся результатом экономических реформ.

2. В жилищном законодательстве и практике его применения в отношении жилого помещения используются термины «объект» и «предмет». На наш взгляд, более приемлемым является применение термина «предмет» в договоре найма жилого помещения, нежели «объект», поскольку в договорном праве предмет; а не объект относится к существенным условиям договора: Это применимо и к договору найма жилого помещения.

3. В диссертации проанализированы три условия, необходимых для признания помещения жилым, что позволяет жилому помещению стать ' предметом договора найма жилого помещения (изолированность, целевое назначение,

пригодность для постоянного проживания). Полагаем, что для этого необходим еще и четвертый критерий - наличие решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

4. Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Однако,. жилищное законодательство не предусмотрело последствий нарушения письменной формы договора. На наш взгляд, нарушение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.

5. В Гражданском кодексе РФ использовано ранее неизвестное российскому жилищному законодательству понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Понятие это применяется к участникам отношений коммерческого найма и заменяет собой понятие «членов семьи нанимателя», используемое применительно к договору социального найма жилого помещения. На наш взгляд, у законодателя не было достаточных оснований для такой замены. Полагаем, что лица, проживающие в жилом помещении, если их несколько, должны представлять собой семью, т.е. людей, связанных узами брака, родства, свойства. Поэтому полагаем необходимым удалить из Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 677,679 и др.), а также из других нормативных актов жилищного законодательства, понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем», заменив его понятием «члены семьи нанимателя».

6. На наш взгляд, необходимо из текста закона удалить положение о том, что временные жильцы могут быть вселены в нанятое жилое помещение «с предварительным уведомлением наймодателя» (ч.1 ст. . 680 ПС РФ). Подвергается критике также норма о том, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о минимальной норме площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ПС РФ). Также полагаем целесообразным удалить это положение из текста статьи ПС РФ. Также подвергается критике норма, что вселение временных жильцов на срок выше полутора месяцев допускается при условии соблюдения

установленной нормы жилой площади. Это право нанимателя и решение членов его семьи претерпевать «неудобства» в связи с вселением новых жильцов. , 1. Временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права на жилое помещение, однако, как представляется, продолжительность такого отсутствия не может быть безграничной, особенно с учетом того, что в настоящее время жилые помещения в фонде социального использования относятся к числу весьма дефицитных видов имущества.

8. Автором проведено разграничение понятий «освободившееся жилое помещение» и «свободное жилое помещение». Свободным является жилое помещение, в отношении которого ни у кого, кроме собственника или иного обладателя вещного права пользования, а также которое фактически независимо от наличия правового основания, никем не используется. Понятие «освободившееся жилое помещение» является значительно более узким и применяется, в отношении помещений, в так называемых коммунальных квартирах, т.е. таких, комнаты которых являются предметами разных договоров жилищного найма. Утверждается правильность подхода, что при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, освободившееся жилое помещение передается в пользование иным нанимателям комнат той же квартиры, если при этом у последних не возникнут излишки жилой площади.

9. Утверждается, что-изменение договора найма жилого помещения, путем обмена происходит посредством сделки, не являющейся договором мены ибо в таких случаях не происходит смены собственников на предмет обмена. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании соглашения, по которому стороны производят взаимную уступку прав требования и перевод долга по ранее заключенными ими договорам жилищного найма. Представляется неприемлемой конструкция договора, по которому происходит обмен права пользования квартирой, осуществляемого по договору жилищного найма, на квартиру или комнату, находящуюся в частной собственности. Договор мены

может быть заключен между собственниками предмета мены, а наниматель в отношении жилищного помещения таковым не является (п. 1 ст. 567 ПС РФ).

10. Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть коммерческий договор жилищного найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Обязанность сделать такое предупреждение для нанимателей по договору социального найма жилья законом не предусмотрена (ч. 1 ст. 89 ЖК РСФСР), о чем можно только сожалеть. Полагаем, что такое предупреждение должно стать общим правилом для обоих видов договоров жилищного найма. Необходимо- также установить, что при выезде из занимаемого жилого помещения наниматель обязан предупредить наймодателя о характере выезда, в частности, о том, сопровождается ли выезд расторжением договора жилищного найма или нет.

11. Автором предлагается классификация оснований, по которым допускается выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений по инициативе наймодателя. Выделяется три группы оснований для выселения лиц: первая включает в себя основания, вытекающие не только из договора найма жилого помещения, но и из положений об общих обязанностях граждан: использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; уважать правила общежития и законные интересы других лиц; вторую группу составляют основания, связанные с трудовыми правоотношениями (выселение из служебных жилых помещений рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией). В третью группу выделяются иные основания для прекращения договора найма жилого помещения, например, истечение сроков брони либо отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения за ним жилого помещения; перевод жилого помещения на другой правовой режим; непригодность жилого помещения для проживания;' признание ордера недействительным

Теоретическая и практическая значимость работы.

Сформулированные в диссертации положения»могут быть использованы для дальнейших научных исследований института договора найма жилого помещения, в комментариях к главе 35 ПС РФ,.при разработке Жилищного кодекса РФ. Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом диссертационного исследования может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти при разрешении споров, связанных с договором жилищного найма. Материалы диссертации также могут быть, применимы при преподавании курса гражданского права и дисциплины специализации «Жилищное право»- в юридических высших и средних специальных учебных заведениях.

Апробация/- результатов, исследования. Положения диссертации обсуждались, на межвузовских научных конференциях студентов и молодых ученых, проводившихся в г. Волгограде в 2001,2002 и 2003 г.г..

Основные положения диссертации изложены также в статьях: «Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя в связи с использование не по назначению, нарушением прав и интересов соседей, разрушением и порчей жилого помещения», «Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращение трудовых (служебных) отношений», опубликованных в межрегиональном научном издании «Вопросы права и социологии».

Структура работы. Данная работа состоит из введения четырех глав, заключения и списка использованной литературы. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении излагаются причины, побудившие диссертанта обратиться к исследованию данной темы, обосновывается ее актуальность и состояние научной разработанности, определяется объект и предмет исследования, его цели, задачи, методологическая основа, раскрывается научная новизна и

практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, а так же содержатся сведения об апробации результатов проделанной

работы.

В- первой главе «Понятие договора найма жилого помещения»

исследуются проблемы: общего понятия договора найма жилого помещения, осуществлена его классификация на социальный и коммерческий договоры, проанализировано соотношение между понятиями «наем» и «аренда» жилого помещения:

Обосновывается объективная необходимость и исследуются основания предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в муниципальном и государственном жилищных фондах и проблемы, возникающие при таком предоставлении, включая-анализ; категории лиц, имеющих право на' льготное обеспечение жилыми помещениями. Освещены причины, по которым граждане реально не могут, осуществить свое право на бесплатное получение жилья.

Раскрывается современный порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и порядок соблюдения очередности предоставления жилья. Утверждается, что ни. ЖК РСФСР, ни федеральным жилищным законодательством РФ не предусмотрено, что предоставление жилой площади в льготном порядке лицам, имеющим на это право, допускается только единожды.

По мнению автора в законодательстве и. правоприменительной практике представляется более приемлемым применять термин «предмет» договора найма жилого помещения, нежели его «объект».

Анализируются три необходимых условия для признания жилого помещения предметом договора жилищного найма (изолированность, целевое назначение, пригодность для проживания). Обоснована целесообразность выделения и четвертого критерия наличие: решения; органа местного самоуправления о признании помещения жилым..

Исследована роль в современных условиях ордера - индивидуального административного акта, дающего основание для вселения в предоставленное жилое помещение. Установлено, что он может быть заменен выпиской из решения местной администрации, предприятия, учреждения, организации о . предоставлении конкретного жилого помещения конкретному лицу и членам его семьи (применительно только для договора социального найма жилого помещения). Письменная форма для договора социального найма жилого помещения предписана законом, но так и не получила должного распространения на практике. Договор коммерческого найма жилого помещения . тоже должен заключаться в письменной форме и никаких других требований к форме в законе не содержится.

Автор полагает, что отсутствие в жилищном законодательстве понятий «семья» и «член семьи» нанимателя, является недостатком законодательства, а также, что наличие родственных отношений и отношений брака для признания гражданина членом семьи необязательно.

В диссертации проведено разграничение договоров- социального и коммерческого найма жилого помещения, кроме прочего, и по сроку их действия. Социальный является бессрочным, коммерческий может быть долгосрочным (не превышающим пяти лет) и краткосрочным (на срок до одного года).

Во второй главе «Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения» анализируются нормы Жилищного кодекса РФ, федеральных законов, подзаконных нормативных актов и ведомственных нормативных актов, раскрывающих содержание прав и обязанностей сторон договора найма жилого помещения. В отличие от Жилищного кодекса РСФСР -Гражданский Кодекс РФ более четко, хотя и менее обстоятельно, определяет обязанности как наймодателя (ст. 676), так и нанимателя (ст. 678).

Первый параграф «Права и обязанности нанимателя» посвящен основным правам и обязанностям нанимателя.

В нем раскрывается порядок и основания вселения нанимателем в жилое помещение членов его семьи. При возникновении спора, является ли вселенный членом семьи нанимателя, суд обязан выяснить характер его отношений с нанимателем, с другими членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличие семейных отношений. Члены семьи нанимателя и лица, ими признанные, имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением. При регулировании отношений по договору коммерческого найма законодатель отказался от термина «член семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих граждан (ст. 677 ПС РФ), о чем следует пожалеть, ибо это отступление от принципа посемейного заселения квартир. .

Делается вывод о том, что положения содержащиеся в ч1 и ч. 2 ст. 54 ЖК РФ об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствуют Конституции РФ и не подлежат применению.

Подвергается критике норма о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади. По мнению диссертанта, наниматель и члены его семьи сами должны решать, претерпевать ли им «неудобства» в связи с вселением новых жильцов или нет.

В Гражданском кодексе РФ вопросы поднайма жилого помещения урегулированы п.п. 1-3 ст. 685, которые применяются как к договору коммерческого, так и к договору социального найма жилого помещения. В ч. 4 ст. 76 Жилищного кодекса РСФСР указано, что правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом законодательством, однако, отдельного нормативного акта, регулирующего этот вопрос, до настоящего времени нет.

Исследовано исключительное право нанимателя по договору социального найма жилого помещения на обмен жилого помещения, определена его правовая природа

Конституционный Суд РФ признал, что временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования жилым помещением. Однако, как представляется, продолжительность такого отсутствия не может быть безграничной, особенно с учетом того, что в настоящее время жилые помещения в фонде социального использования» являются весьма дефицитным видом имущества.

Раскрываются положения о бронировании жилого помещения, переустройстве и перепланировке жилого помещения, порядок разрешения споров в суде.

Одной из основных обязанностей нанимателя признается использование жилого помещения в соответствии с его назначением, т.е. только для проживания. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории; наниматель обязан производить текущий ремонт помещения, если иное не установлено договором; при выезде нанимателя из жилого помещения на другое постоянное место жительства он обязан освободить и сдать наймодателю жилье в надлежащем состоянии.

Одной из основных обязанностей нанимателя жилого помещения является уплата квартирной платы и платы за пользование коммунальными услугами. Данная обязанность носит общий характер и относится к нанимателю жилого помещения как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма.

Вследствие произошедшего в последние годы обнищания значительной части населения РФ и, в то же время, значительного, многократного повышения платы за пользование жильем и коммунальные услуги, для определенной части нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда

выполнение обязанностей по осуществлению платежей стало непосильным. В этих условиях государство ввело систему субсидий на оплату жилья. Порядок предоставления таких субсидий и возникающие при этом проблемы также рассмотрены в данном параграфе диссертации.

'Во втором параграфе' «Права и обязанности наймодателя» рассматриваются основные права и обязанности наймодателя. Важнейшая обязанность наймодателя - это предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Анализируются требования, предъявляемые к жилому помещению.

На наймодателя возлагаются также обязанности по осуществлению надлежащей эксплуатации жилого дома, проведению его капитального ремонта, систематическому осмотру жилых домов и жилых помещений, профилактическому обслуживанию домового оборудования, надлежащему содержанию придомовой территории.

Исследовано правовое регулирование отношений, возникающих в связи с осуществлением капитального ремонта.

В главе третьей « Изменение договора найма жилого помещения» рассматриваются вопросы изменения договора найма, жилого помещения, которое ныне, как и ранее, возможно только с общего согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя.

В- параграфе первом «Раздел (выдел) жилого помещения» раскрываются вопросы, связанные с изменением как состава нанимателей, так и предмета договора жилищного найма. Вопрос о разделе жилого помещения и заключений отдельных договоров найма жилого помещения - может ставить совершеннолетний член семьи нанимателя, но только в договорах социального найма. Проанализированы причины, по которым такой раздел не возможен.

Во втором параграфе «Объединение пользователей в одну семью» рассмотрен' вопрос, об условиях и правовых последствиях объединения граждан, проживающих в одной квартире, и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма в одну семью и заключения с

кем-либо из - них одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения, которые ранее были предметами разных договоров жилищного найма.

В Жилищном кодексе РСФСР не указано, что для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем Однако, не подлежит сомнению, что такое согласие необходимо, поскольку все члены семьи нанимателей, объединяющих договоры, пользуются одинаковыми с нанимателями правами и несут одинаковые обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Никто не может быть принудительно включен в состав членов семьи, поэтому отказ кого-либо из членов семьи дать согласие на заключение одного договора найма жилого помещения не может быть обжалован в судебном порядке.

Для изменения договора найма при объединении нанимателей в одну семью не важен размер занимаемых комнат, имеет значение только факт объединения в одну семью и ведение общего хозяйства.

В третьем параграфе «Замена нанимателя» рассматривается предусмотренное законодательством изменение субъектного состава договора при замене нанимателя.

Такое изменение может произойти, если наниматель намерен в ближайшее время выбыть из квартиры на другое место жительства или предстоит родственный обмен. Для осуществления такого изменения требуется согласие самого нанимателя и всех остальных совершеннолетних членов его семьи. Возможность замены нанимателя законом предусмотрена для договоров жилищного найма обоих видов, т.е. как социального, так и коммерческого (ст. 686-ПС РФ), однако, в последнем нанимателя может заменить кто-либо из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих

Право требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору принадлежит любому совершеннолетнему члену семьи умершего нанимателя в договоре социального жилищного найма (ст. 88 ЖК РСФСР).

Аналогичное правило, но в несколько иной формулировке, установлено в отношении договоров коммерческого жилищного найма (п. 2 ст. 686 ПС РФ).

Ни ст. 88 ЖК РСФСР, ни ст. 686 ПС РФ не содержит ответа на вопрос о том какие последствия наступают в случае: признания нанимателя недееспособным или безвестно отсутствующим; Представляется; что в таких случаях вопрос о изменении договора найма жилого помещения путем заключения договора с кем-либо из членов семьи или постоянно проживающих лиц, должен решаться аналогично, как и в случае смерти нанимателя.

Ст. 88 ЖК РСФСР и ст.. 686 ГС. РФ не требуют, чтобы гражданин, претендующий на заключение с ним договора найма жилого помещения как с членом семьи нанимателя или постоянно проживающим лицом, по ранее заключенному договору, имел самостоятельный источник средств существования (заработок, пенсию и т.д.). Наймодатель обязан признать его таковым, так как последний является членом семьи первоначального нанимателя.

В современных условиях обоснованность такого правила становится сомнительной. Наймодателю не безразлично, будет ли он регулярно получать причитающуюся ему плату за сданное в наем помещение что следовало бы учесть при подготовке нового Жилищного кодекса РФ.

Четвертый параграф «Переустройство и перепланировка жилого помещения» посвящен правовым последствиям изменения предмета договора, которое происходит в результате перепланировки или переустройства жилого помещения. Стороны договора не свободны в решении этого вопроса.

Для переустройства и перепланировки необходимы три условия 1.) согласие между всеми участниками жилищного правоотношения; 2.) разрешение местной администрации; 3.) осуществление перепланировки и переустройства только в целях повышения благоустройства жилого помещения

Исследованы условия, при которых перепланировка или переустройство не допускаются.

В пятом параграфе «Предоставление освободившегося в квартире жилого помещения. Отказ от части жилого помещения» рассматривается вопрос об изменении социального договора найма жилого помещения путем увеличения предмета найма в случаях получения освободившегося в квартире помещения (ст. 46 ЖК РСФСР) и отказа нанимателя от части жилого помещения (ст. 75 ЖК РСФСР).

Проведен анализ соотношения понятий «освободившееся жилое помещение» и «свободное жилое помещение». Утверждается правильность подхода, что при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, освободившееся жилое помещение передается в пользование иным нанимателям комнат той же квартиры.

Требование нанимателя о передаче ему освободившегося изолированного жилого помещения может быть удовлетворено при условии, что в результате размер занимаемой и освободившейся жилой площади в общей сложности не превышает установленной нормы, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо когда превышение указанной нормы будет незначительным. Однако понятие «незначительности» до настоящего времени остается спорным.

В случае если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, и каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать предпочтение, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а -также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих; их возраст, планировку помещений и т п.

Анализируется также право нанимателя на предоставление ему жилого помещения, меньшего размера взамен занимаемого, т.е. отказ от излишков жилой площади. Поскольку ст. 75 ЖК РСФСР предоставила нанимателю жилого помещения право требовать, а не просить предоставления ему жилого

помещения меньшего размера взамен» занимаемого и возложила на местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия и учреждения, организации обязанность предоставить этому нанимателю соответствующее жилое помещение, предполагается, что отказ удовлетворить указанное требование может быть обжалован в судебном порядке. Однако суд не может рассмотреть такое требование, так как решить вопрос, какое конкретное жилье будет предоставлено, в каком доме на каком этаже и т.п., может только компетентный жилищный орган. Следовательно, отказ органа местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации выполнить указанное . выше требование нанимателя может быть обжаловано лишь в порядке их подчиненности.

Делается вывод о том, что ст. 75 ЖК РСФСР нежизненна, так как нанимателям более выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие посредством договоров купли - продажи, мены и т.п.

В параграфе шестом «Обмен жилого помещения» раскрывается» еще одна возможность изменения договора найма жилого помещения посредством обмена жилыми помещениями. Приводятся отличия договора мены от обмена жилыми помещениями (главная отличительная черта - при мене обе стороны (как физические, так и юридические лица) являются собственниками жилья, при обмене стороны, всегда физические лица, как правило, не являющиеся собственниками жилья. Исследована правовая природа обмена жилыми помещениями. Проанализированы условия, при, которых обмен» жилыми помещениями; не допускается.

Освещены особенности, так называемого, родственного обмена (совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения) и принудительного обмена.

Исследован вопрос о возможности обмена при условии, что одним из участников обмена выступает собственник жилого помещения. В настоящее время федеральное законодательство не предусматривает такой вид обмена. Сделан вывод о том, что такой обмен невозможен.

Проанализированы причины по которым обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным.

Четвертая глава «Прекращение договора найма жилого помещения» посвящена основаниям и правовым последствиям прекращения договора найма жилого помещения. Исследовано прекращение договора найма жилого помещения как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Параграф первый «Прекращение договора найма по инициативе нанимателя» посвящен правовым последствиям одностороннего- отказа гражданина от пользования жилым помещением по договорам социального и коммерческого найма. Наниматель с согласия совершеннолетних членов своей семьи вправе в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор социального найма жилого помещения, а так же и договор коммерческого найма, предупредив об этом наймодателя за три месяца. Основания для такого отказа от договора законом не установлены.

Отказ гражданина от дальнейшего пользования жилым помещением по договору социального найма может быть совершен в любой форме, однако, для предупреждения споров, возникающих по поводу характера выезда желательно, чтобы о выезде и, следовательно, о расторжении договора наниматель письменно заявил наймодателю с указанием, расторгает он договор или нет. Наниматель в договоре коммерческого найма должен, предупредить наймодателя о желании расторгнуть договор в письменной форме.

Параграф второй «Прекращение по инициативе наймодателя» разделен на несколько подпараграфов. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя допускается лишь по основаниям, прямо указанным в законе.

Установленные ЖК РСФСР основания прекращения договора и выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения по требованию наймодателя и других заинтересованных лиц можно разделить на две группы.

Первая группа складывается из оснований, вытекающих не только из договора найма жилого помещения, но и из положений об общих обязанностях граждан' использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению, уважать правила общежития и законные интересы других лиц.

К этой же группе следует причислить предусмотренное ЖК выселение лиц, лишенных родительских прав, поскольку они грубо нарушают конституционную обязанность граждан заботиться о воспитании детей.

Вторую группу составляют основания, связанные с обстоятельствами, которые относятся к области трудовых правоотношений, но в случаях, предусмотренных законом, позволяют наймодателю требовать расторжения договора жилищного найма.

Есть и другие основания для прекращения договора найма жилого помещения, например, истечение сроков брони; перевод жилого помещения на другой правовой режим; непригодность жилого помещения для проживания, признание ордера на вселение в жилое помещение недействительным.

Раскрываются основания лишения гражданина права пользования жилым помещением, связанные с грубым нарушением им своих обязанностей в жилищном правоотношении. Условиями для расторжения договора найма жилого помещения по этим основаниям являются: противоправность поведения, вина, наличие необходимой причинной связи между действиями лица и нарушением прав и интересов наймодателя и других лиц. Полагаем, что к числу названных условий необходимо добавить: систематичность нарушений и безрезультатность применения к нарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.

Противоправность нарушения правил пользования жилым помещением в данном случае состоит в нарушении не только норм права, но и других правил поведения людей в обществе (норм морали, правил общежития и т.д.).

Использование жилого помещения не по назначению представляет собой его использование не для проживания, а под склад, мини-завод и т.д.

Не являются противозаконными поступки гражданина, не нарушающие правил общежития, хотя и создающие определенные неудобства для других жильцов квартиры или дома, (репетиции на дому артистов, возвращение с работы поздно ночью и т.п.).

Еще одним основанием прекращения договора найма жилого помещения является лишение родительских прав, при невозможности совместного проживания таких лиц с их детьми.

Лица, с которыми расторгается договор найма по таким основаниям и подлежащие выселению, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной стороной.

Анализируется основание прекращения договора найма жилого помещения применяемое только к положениям коммерческого договора найма жилого помещения.

В соответствии с общими положениями о сроке действия договора (ст.425 ПС РФ), договор коммерческого найма жилого помещения по истечению его срока, считается прекратившим свое действие.

Однако у нанимателя есть преимущественное право на заключение договора на новый срок. Понятие этого права и порядок его реализации рассмотрен в данном параграфе.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в следующих случаях: невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме договор расторгается при невнесении платы более двух раз по истечении срока платежа; при наличии

фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, проживающими вместе с ним, за действия которых он отвечает. Ныне возможность прекращения договора по такому основанию признается и в отношении социального договора жилищного найма.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке: если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а так же в случаях его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ч.З ст. 687 ГК РФ). Расторжение договора жилищного найма по инициативе наймодателя сопровождается выселением нанимателя и членов его семьи из занимаемого им жилого помещения. Выселение из помещений, занимаемых по договору социального жилищного найма, как правило, сопровождается предоставлением выселяемым другого жилого помещения или другого благоустроенного жилого помещения.

При расторжении договора коммерческого найма другое жилое помещение выселяемым не предоставляется.

Рассмотрены основания расторжения договора найма жилого помещения, заключенного в связи с трудовыми отношениями нанимателя с наймодателем. Прекращение трудовых отношений, в случаях предусмотренных законодательством, а так же прекращение отношений, в которые вступают граждане в период своего обучения в учебных заведениях, служит основанием и для прекращения возникших на их основе жилищных правоотношений.

Последствием расторжения договора по таким основаниям, как правило, служит выселение без предоставления жилого помещения. В диссертации рассмотрен круг лиц, которые не могут быть выселены по указанным основаниям без предоставления другого жилого помещения (семьи военнослужащих, участники Великой Отечественной войны, лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и др.).

Хотя федеральным законодательством и не предусмотрен перевод служебных жилых помещений в неслужебные, но в ряде субъектов РФ действуют нормативные акты, на основании которых за гражданами, проработавшими не менее 10 лет в организациях, предоставивших им служебное жилье, закрепляется занимаемое жилое помещение на. основании общего договора, найма жилого помещения.. Иными -словами, это жилое помещение исключается из числа служебных, и гражданин продолжает пользоваться им уже по обычному договору социального найма жилого помещения.

Раскрываются основания прекращения договора найма жилого помещения в результате перевода жилого помещения- на другой правовой режим, т.е. в число нежилых помещений. Жилые помещения должны, использоваться по прямому назначению. Если жилые помещения - необходимо использовать в качестве нежилых (например,.разместить в них офисы, конторы, мастерские и т.д.) следует расторгнуть договор найма (в этом случае. данные положения применимы лишь к договору социального найма) и осуществить перевод жилых помещений в нежилой фонд.

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, поскольку они должны использоваться по назначению (для проживания граждан). Но могут быть исключения; на практике решение этого вопроса связано с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать некоторые жилые помещения для нужд непромышленного характера или в связи с неудобствами, которые испытывают жильцы в связи с проведением указанных мероприятий. Решение этого вопроса, связанного с исключением конкретных жилых домов или жилых помещений из жилищного фонда, отнесено к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации. При этом перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые должен осуществляться по предложению собственников жилищного фонда, предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. Перевод предмета договора

жилищного найма в категорию нежилых помещений влечет прекращение этого договора по инициативе наймодателя, на которого возлагается обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение.

Раскрываются правовые последствия прекращения договора найма жилого помещения по указанному основанию,' которое применяется только к договору социального найма жилого помещения.

Ордер на жилое помещение может быть признан недействительным только в судебном порядке и в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения. Однако, ордер может быть признан недействительным также в иных случаях' нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений (ст. 48 ЖК РСФСР).

Рассматривается основание расторжения договора в связи с невнесением платы за пользование жилым помещением, что является крайней мерой воздействия на нанимателей, которые не выполняют обязанности по оплате жилого помещения. Расторгнуть договор по такому основанию можно только в судебном порядке.

По данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор подлежащей применению нормы права.

Представляется правильной' практика судов, которые признавали уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги - длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, безработицу, тяжелое материальное положение нанимателя в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Анализируется, как основание расторжения договора найма жилого помещения, отсутствие нанимателя сверх сроков, установленных законом (ст.ст.

60, 61 ЖК РСФСР) и истечения срока бронирования (ст. 62 ЖК РСФСР). Данный вид оснований расторжения применяется только к договору социального найма жилого помещения и только в судебном порядке.

Постановление Конституционного суда от 23 июня 1995 г. сделало невозможным (Применение ст. 60 ЖК РСФСР,1 а так же и ст. 61 ЖК РСФСР, которая по своему содержанию является производной от ст. 60 ЖК РСФСР. В связи с чем под вопрос была поставлена возможность предъявления исков о признании- лица, утратившим право пользования жилым помещением. На практике был найден выход - обращение к ст. 89 ЖК РСФСР, в которой говориться о расторжении договора найма жилого помещения, которая устанавливает последствия выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Однако, судебная практика стала расширительно толковать ст. 89 ЖК РСФСР и применять ее как к случаям выезда нанимателя, так и выезда кого-либо из членов семьи нанимателя. И в той, и в другой ситуации предмет исковых требований заключается, по сути, в признании гражданина выбывшим из жилого помещения, хотя термин «выбытие» вообще не используется в ЖК РСФСР и впервые был использован только в ст. 672 ПС РФ. Жилищное законодательство не дает ясного ответа на вопрос о правовых последствиях смены гражданином места своего жительства. Это приводит к тому, что при сходных с юридической точки зрения обстоятельствах дела разрешаются судами по разному, что влечет для лиц, участвующих в деле, не одинаковые правовые последствия.

Полагаем, что этот вопрос нуждается в специальном регулировании в новом ЖК РФ.

В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования.

Основные публикации по теме диссертации:

1. Остапенко Е.В. Прекращение договора найма жилого помещения по

инициативе наймодателя в связи с использованием не по назначению,

нарушением прав и интересов соседей, разрушением и порчей жилого помещения / Вопросы права и социологии. Межрегиональное научное издание. Выпуск 7. - Волгоград: Издательство ВРО МСЮ, 2002. - 0,6 п л, 2. Остапенко Е.В. Расторжение договора найма жилого помещения в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений / Вопросы права и социологии. Межрегиональное научное издание- Выпуск 8. Волгоград: Издательство ВРО МСЮ, 2003. - 0,5 п.л. 3.,Остапенко Е.В.. Стороны договора найма жилого помещения / VII Межвузовская конференция студентов и молодых ученых г. Волгограда и Волгоградской области, г. Волгоград, 12-15 ноября 2002 г. Вып 2: Право и юриспруденция: Тезисы докладов / ВолГУ. - Волгоград: Издательство ВолГУ, 2003.- 0,1 пл. 4. Остапенко Е.В. Предмет договора найма жилого помещения / Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 20 - 27 апреля 2003 г. Вып. 1: Право — Волгоград: Издательство ВолГУ, 2003. - 0,2 п л.

Подписано в печать 02.04.2004 г. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,75. Тираж 100 экз. Заказ 200.

Издательство Волгоградского государственного университета. 400062, Волгоград, ул. 2-я Продольная, 30.

#15933

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Попова, Елена Викторовна, кандидата юридических наук

Принятые сокращения.

Введение.

Глава 1. Понятие договора найма жилого помещения.

Глава 2. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. 2.1. Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения. 2.2. Права и обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения.

Глава 3. Изменение договора найма жилого помещения.

3.1. Раздел (выдел) жилого помещения. 3.2. Объединение пользователей в одну семью. 3.3. Замена нанимателя. 3.4. Перепланировка и переустройство жилого помещения. 3.5. Получение освободившегося в квартире жилого помещения

Отказ от части жилого помещения.

3.6. Обмен жилого помещения.

Глава 4. Прекращение договора найма жилого помещения 4.1. Прекращение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя. 4.2. прекращение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор найма жилого помещения"

Для жизни людей нужны прежде всего пища, одежда и жилище. Значительная часть населения всегда страдала от недостатка этих благ. Но особенно эта часть населения страдала от недостатка жилищ. В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1 жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент — жилище. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст. 10) , Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)3. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод4.

С учетом требований международно-правовых актов в ст. 40 Конституции РФ закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в России.

Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда. - В условиях многолетнего глубочайшего экономического кризиса, в котором пребывает Россия в настоящее время, этот способ далеко отстает от потребностей населения. К тому же новое

1 Принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН 10.12.1948 rJ/Российская газета. 05.04.95.

2 Действующее международное право/ Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. М., 1997. Т.2. С. 15.

3 Там же. С. 25

4 Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 1998. № 14. Ст. 1514. строительство в подавляющем большинстве случаев обеспечивает потребности богатой части населения и не может удовлетворять потребности подавляющего большинства народа РФ. В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Жилищное законодательство получило большое развитие в советский период нашей истории. В настоящее время в новых социально-экономических условиях России, оно подверглось существенным изменениям, в том числе и в связи с принятием второй части: ГК РФ. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета диссертационного исследования.

До 80-х годов XX века жилищное законодательство не было кодифицировано, и жилищные отношения в основном регулировались подзаконными актами. В 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, в 1983 г. — Жилищный Кодекс РСФСР. С принятием этих законодательных актов правовое регулирование жилищных отношений было поднято на уровень закона. ЖК РСФСР, принятый двадцать лет назад, несмотря на то, что многие его положения устарели и входят в противоречия с Конституцией РФ и ГК РФ, принятыми в новых социально-экономических условиях, по прежнему является. базовым актом жилищного законодательства.

Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах: федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма. Данный закон является приоритетным по отношению к другим актам жилищного законодательства, в том числе ЖК РСФСР. Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ от 24.12.92 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», пунктом 2 которого, установлено, что впредь до приведения законодательных актов РФ и субъектов РФ в соответствие с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» они применяются лишь в части, не противоречащей указанному Закону. Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать ГК РФ.

В связи с этим возникла необходимость подготовки и принятия взамен устаревшего ЖК РСФСР нового системообразующего закона (федерального кодекса или Основ законодательства РФ), направленного на регламентацию отношений в жилищной сфере в новых экономических и политических в условиях. В соответствии с Планом подготовки проектов федеральных законов на 2001 год был подготовлен новый проект Жилищного кодекса Российской Федерации.

В 1999 году Правительство РФ безуспешно пыталось внести изменения в 75 статей действующего Жилищного кодекса, однако, от внесения изменений и дополнений в этот документ отказались и решили принять новую его редакцию. 13 сентября 2001 года на заседании Правительства РФ был принят за основу разработанный Госстроем России новый проект Жилищного кодекса РФ. Госстрою РФ совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами было поручено доработать проект Жилищного кодекса РФ с учетом замечаний и предложений, высказанных на заседании Правительства РФ, и до 1 декабря 2001 года в установленном порядке представить в Правительство РФ для внесения в Государственную Думу РФ. Работа над законопроектом длилась 1,5 года. В соответствии со ст. 72 Конституции РФ законопроект был направлен на согласование субъектам РФ. Получено более 900 замечаний и предложений от 74 регионов Российской Федерации, более одной трети которых учтены в проекте. Был также дополнен проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации" положениями, внесшими соответствующие изменения в Главу 18 ГК РФ с целью согласования понятий "жилой дом", "жилое помещение". В результате доработки законопроекта, он был представлен в Правительство РФ в апреле 2003 года.-Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, ГК РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регулирование отношений в жилищной сфере.

Проектом очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений. В частности, к ведению РФ отнесены следующие вопросы: регулирование и защита жилищных прав человека и гражданина, установление оснований выселения из занимаемых помещений, установление правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Ряд статей проекта содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п. Особое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда. Законопроект регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требования к жилым помещениям; обеспечение сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; защиту прав граждан - пользователей коммунальными услугами. Кодексом устанавливается порядок обеспечения граждан жилыми помещениями и выдачи ордеров на занятие жилого помещения по договору социального найма. Порядок заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается для каждого вида жилищного фонда (федерального, субъекта Российской Федерации, муниципального) его собственником.

Однако до настоящего времени данный проект не стал законом, и продолжают действовать указанные выше нормативные акты.

Анализ современной цивилистической литературы позволяет говорить о том, что со времени принятия ЖК РСФСР специального систематизированного исследования института договора найма жилого помещения не проводилось. В то же время, в ряде трудов отечественных правоведов исследовались отдельные вопросы договора найма жилого помещения. Анализ понятия договора найма жилого помещения, а также исследование отдельных положений, регулирующих данный договор, содержатся в трудах Исакова В.Б., Толстого Ю.К., Кичихина А.Н., Мартковича И.Б., Щербакова Н.А., Пчелинцевой JI.M., Пчелинцева С.В., Сонина С., Данилова Е.П., Чигир В.Ф., Рыбасова Е. И других.

Цель данной диссертации - выяснить состояние современного жилищного законодательства, в части, касающейся договора найма жилого помещения, его практическое применение, а также проанализировать сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с действием договора найма жилого помещения. Исследовать взаимодействие прежнего социалистического и современного жилищного законодательства и выявить проблемы, возникающие при этом.

В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:

- раскрыть общие положения договора найма жилого помещения;

- выявить социальную направленность нового жилищного законодательства;

- изучить основания и порядок изменения и прекращения договора найма жилого помещения;

- провести анализ правовых и социальных последствий прекращения договора найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения и развитие законодательства, их регулирующего.

Предметом исследования выступает правовое регулирование договора найма жилого помещения и практики его применения.

Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие нормативные акты Российской Федерации, число которых весьма велико, так и проект Жилищного Кодекса РФ.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем жилищных правоотношений, а также труды по общей теории права. Например: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность» (М., 1997), Пчелинцева JI.M. Пчелинцев С.В. «Жилищные права и льготы граждан России» (М., 2002), Данилов Е.П. «Справочник адвоката. Жилищные споры» (М., 2000), Чигир В.Ф. «Договор найма жилого помещения» и другие.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.

Диссертация представляет собой монографическое исследование общих положений договора найма жилого помещения, изучение законодательства, регулирующего данные положения.

Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту: 1. Обосновывается объективная необходимость продолжения предоставления бесплатного жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в муниципальном и государственном жилищных фондах, однако, по ряду причин указанные граждане не могут осуществить право на бесплатное получение жилья. Важнейшая из этих причин — экономический кризис, явившийся результатом экономических реформ.

2. В жилищном законодательстве и практике его применения в отношении жилого помещения используются термины «объект» и «предмет». На наш взгляд, более приемлемым является применение термина «предмет» в договоре найма жилого помещения, нежели «объект», поскольку в договорном праве предмет, а не объект относится к существенным условиям договора. Это применимо и к договору найма жилого помещения.

3. В диссертации проанализированы три условия, необходимых для признания помещения жилым, что позволяет жилому помещению стать предметом договора найма жилого помещения (изолированность, целевое назначение, пригодность для постоянного проживания). Полагаем, что для этого необходим еще и четвертый критерий — наличие решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

4. Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Однако, жилищное законодательство не предусмотрело последствий нарушения письменной формы договора. На наш взгляд, нарушение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора.

5. В Гражданском кодексе РФ использовано ранее неизвестное российскому жилищному законодательству понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Понятие это применяется к участникам отношений коммерческого найма и заменяет собой понятие «членов семьи нанимателя», используемое применительно к договору социального найма жилого помещения. На наш взгляд, у законодателя не было достаточных оснований для такой замены. Полагаем, что лица, проживающие в жилом помещении, если их несколько, должны представлять собой семью, т.е. людей, связанных узами брака, родства, свойства. Поэтому полагаем необходимым удалить из Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 677, 679 и др.), а также из других нормативных актов жилищного законодательства, понятие «лица, постоянно проживающие с нанимателем», заменив его понятием «члены семьи нанимателя».

6. На наш взгляд, необходимо из текста закона удалить положение о том, что временные жильцы могут быть вселены в нанятое жилое помещение «с предварительным уведомлением наймодателя» (чЛ ст. 680 ГК РФ). Подвергается критике также норма о том, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о минимальной норме площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК РФ). Также полагаем целесообразным удалить это положение из текста статьи ГК РФ. Также подвергается критике норма, что вселение временных жильцов на срок выше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади. Это право нанимателя и решение членов его семьи претерпевать «неудобства» в связи с вселением новых жильцов.

7. Временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права на жилое помещение, однако, как представляется, щ продолжительность такого отсутствия не может быть безграничной, особенуо с учетом того, что в настоящее время жилые помещения в фонде социального использования относятся к числу весьма дефицитных видов имущества.

8. Автором проведено разграничение понятий «освободившееся жилое помещение» и «свободное жилое помещение». Свободным является жилое помещение, в отношении которого ни у кого, кроме собственника или иного обладателя вещного права пользования, а также которое фактически независимо от наличия правового основания, никем не используется. Понятие «освободившееся жилое помещение» является значительно более узким и применяется в отношении помещений, в так называемых коммунальных квартирах, т.е. таких, комнаты которых являются предметами разных договоров жилищного найма. Утверждается правильность подхода, что при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, освободившееся жилое помещение передается в пользование иным нанимателям комнат той же квартиры, если при этом у последних не возникнут излишки жилой площади.

9. Утверждается, что изменение договора найма жилого помещения путем обмена происходит посредством сделки, не являющейся договором мены, ибо в таких случаях не происходит смены собственников на предмет обмена. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании соглашения, по которому стороны производят взаимную уступку прав требования и перевод долга по ранее заключенными ими договорам жилищного найма. Представляется неприемлемой конструкция договора, по которому происходит обмен права пользования квартирой, осуществляемого по договору жилищного найма, на квартиру или комнату, находящуюся в частной собственности. Договор мены может быть заключен между собственниками предмета мены, а наниматель в отношении жилищного помещения таковым не является (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

10. Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть коммерческий договор жилищного найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Обязанность сделать такое предупреждение для нанимателей по договору социального найма жилья законом не предусмотрена (ч. 1 ст. 89 ЖК РСФСР), о чем можно только сожалеть. Полагаем, что такое предупреждение должно стать общим правилом для обоих видов договоров жилищного найма. Необходимо также установить, что при выезде из занимаемого жилого помещения наниматель обязан предупредить наймодателя о характере выезда, в частности, о том, сопровождается ли выезд расторжением договора жилищного найма или нет.

11. Автором предлагается классификация оснований, по которым допускается выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений по инициативе наймодателя. Выделяется три группы оснований для выселения лиц: первая включает в себя основания, вытекающие не только из договора найма жилого помещения, но и из положений об общих обязанностях граждан: использовать предоставленное жилое помещение по назначению с тем, чтобы не наносить ущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; уважать правила общежития и законные интересы других лиц; вторую группу составляют основания, связанные с трудовыми правоотношениями выселение из служебных жилых помещений рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией). В третью группу выделяются иные основания для прекращения договора найма жилого помещения, например, истечение сроков брони либо отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения за ним жилого помещения; перевод жилого помещения на другой правовой режим; непригодность жилого помещения для проживания; признание ордера недействительным.

Сформулированные в диссертации положения могут быть использованы для дальнейших научных исследований института договора найма жилого помещения, в комментариях к главе 35 ГК РФ, при разработке Жилищного кодекса РФ. Кроме того, ряд выводов, явившихся результатом диссертационного исследования, может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти при разрешении споров, связанных с договором жилищного найма. Материалы диссертации также могут быть применимы при преподавании курса гражданского права и дисциплины специализации «Жилищное право» в юридических высших и средних специальных учебных заведениях.

Положения диссертации обсуждались на межвузовских научных конференциях студентов и молодых ученых, проводившихся в г. Волгограде в 2001, 2002 и 2003 г.г.

Данная работа состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Попова, Елена Викторовна, Волгоград

Выводы судебных инстанций нельзя признать соответствующими материалам дела.

При разрешении спора судом оставлены без внимания объяснения истца, что условием предоставления ответчице коттеджа являлось наличие четырех членов семьи и освобождение ранее занимаемой двухкомнатной квартиры.

Суд не дал оценки показаниям свидетелей Андреевой, бывшего председателя профкома Туимского продснаба и Муркиной, председателя бытовой комиссии, подтвердивших эти обстоятельства.

Ответчица в суде не отрицала, что она просила предоставить коттедж на четырех членов семьи, включая старшего сына, предполагала проживать в нем вчетвером и знала, что занимаемая ими двухкомнатная квартира выделена Леоновой.

Отказывая в иске, суд сослался на то, что в ордер включены три человека, и не дал оценки обстоятельствам, в силу которых в ордер не вписан старший сын ответчицы.

По показаниям Муркиной, выписывавшей ордер, Соболь Г. попросила ее не вписывать в него фамилию старшего сына, заявив, что он прописан в доме бабушки, на самом же деле она прописала сына в двухкомнатную квартиру, и он остался в ней.

Как видно из материалов дела, Соболь А. был прописан в доме бабушки, и хотя был включен в ордер на двухкомнатную квартиру, полученную матерью 8 июня 1989 г., в эту квартиру не прописался; после прохождения действительной срочной военной службы он 5 июля 1991 г. демобилизовался, однако не прописался ни в дом бабушки, ни в квартиру матери и только 21 ноября 1991 г. был прописан в двухкомнатную квартиру матери.

Суд не сопоставил дату прописки Соболя А. в двухкомнатную квартиру с датой получения его матерью Соболь Г. ордера на трехкомнатную квартиру.

В деле имеется фотокопия ордера на получение трехкомнатной квартиры с указанием на то, что он выдан и получен Соболь Г. 28 ноября 1991 г. Однако в другом гражданском деле по иску Соболь А. к Леоновой и Шахову о признании ордера недействительным и о их выселении содержится копия ордера, в котором указана другая дата -15 ноября 1991 г., а не 28 ноября 1991 г.

Материалы этого дела суд не обозревал, не обратил внимания на разницу в датах выдачи ордера, хотя время выдачи ордера имеет значение для правильного разрешения спора с учетом того, что Соболь А. прописан в двухкомнатную квартиру 21 ноября 1991 г.

В исковом заявлении о признании недействительным ордера, выданного Леоновой и Шахову, Соболь А. указал в качестве своего места жительства адрес трехкомнатной квартиры матери.

При рассмотрении двух взаимосвязанных исков в разных производствах суд не исследовал, не обсуждал и не оценивал заявление, написанное Соболь Г. 9 декабря 1992 г. о том, что члены ее семьи не претендуют на двухкомнатную квартиру.

Поскольку судом при рассмотрении иска продснаба не дано оценки всем имеющимся в деле материалам, взаимосвязанные между собой данное дело и дело по иску Соболь А. рассмотрены в разных производствах, что повлекло неполноту исследования всех обстоятельств, связанных с получением Соболь Г. трехкомнатной квартиры в коттедже, судебные постановления нельзя признать обоснованными, они подлежат отмене.

Президиум Верховного Суда РФ отменил решение Верховного Суда Республики Хакасия от 18 мая 1993 г. и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 сентября 1993 г. и дело направил на новое судебное рассмотрение179.

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. Следует отметить, что в данном случае не может быть применена ст. 208 ГК РФ (о требованиях, на которые исковая давность не распространяется).

Прокурор обратился в суд с заявлением к Р. о признании ордера на жилое помещение недействительным, расторжении договора жилищного найма и признании недействительными договора приватизации и регистрационного удостоверения о праве собственности на квартиру, сославшись на то, что Р. представил в жилищные органы не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявления прокурора, суд исходил из того, что, хотя Р. и представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, на основании которых в июле 1992 г. был выдан ордер на квартиру, прокурор с заявлением в суд обратился только в октябре 1998 г. (спустя 6 лет), т.е. с пропуском установленного законом срока исковой давности, что в силу закона является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.

С таким выводом согласилась и кассационная инстанция.

Отменяя решение суда и кассационное определение, надзорная инстанция сослалась на то, что, на возникшие правоотношения исковая давность в силу ст. 208 ГК РФ не распространяется.

Вывод президиума краевого суда нельзя признать правильным.

Согласно ст. 48 ЖК РСФСР ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

179 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 5. предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня выдачи.

Поскольку прокурором предъявлено требование о признании ордера на жилое помещение недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 48 ЖК РСФСР, и той же нормой закона установлен трехгодичный срок для обращения в суд с упомянутым требованием, указание надзорной инстанции о том, что в данном случае должна быть применена ст. 208 ГК РФ, является незаконным.

В связи с тем, что остальные требования прокурора вытекают из требования о признании ордера недействительным, суд правильно отказал в удовлетворении заявления полностью

При рассмотрении данного вопроса о невнесенении платы за пользование жилым помещением следует иметь в виду, что данный вид расторжения договора применяется с учетом различных жизненных ситуаций и расторжение договора по таким основаниям является крайней мерой воздействия на нанимателей, которые не выполняют обязанности по оплате жилого помещения. Расторгнуть договор по таким основаниям можно только в судебном порядке, и поэтому следует уделить внимание при рассмотрении данного вопроса на судебную практику по данной категории дел.

Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы, на которые, по моему мнению, следует обратить внимание.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

180 БВС РФ. 2002. № 12.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения.

Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 06.05.2003 № 52-ФЗ)181, в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан,

181 Российская газета. 23.01.1993. № 15; СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1750. проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи, с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".

Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор нормы права182.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. В случае если данное обстоятельство истцом не указано, исковое заявление (ст. 130 ГПК РФ) подлежит оставлению без движения и истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано.

Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они

182 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 71-72. относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью 2 группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности183.

Такая практика представляется правильной, поскольку обязанность доказывания уважительности причин образования задолженности в силу ст. 50 ГПК РФ лежит на ответчике - нанимателе. В соответствии с ч. 2 ст. 142 ГПК РФ непредставление ответчиком письменных объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им предоставлено право предоставлять нанимателю срок для ее погашения. Между тем

183 БВС РФ. 2000. № 8. предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки184.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных дел, удовлетворяли иски о выселении.

В Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения, задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск185.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания

184 Информационный Бюллетень Управления Судебного Департамента в Волгоградской области. 2000. № 3.

185 БВС РФ. 2000. № 8. другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи, с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ст. 207 ГПК РСФСР.

Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко186. Такие основания расторжения договора найма как отсутствие нанимателя сверх сроков сохранения пользования жилым помещением и истечение срока брони относятся только к договору социального найма жилого помещения, так как предполагается, что собственник жилого помещения может сам по своему усмотрению использовать жилое помещение в качестве места проживания, либо сдавать его в наем, либо использовать в качестве резервного.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае отсутствия нанимателя сверх сроков, установленных законом (ст. ст. 60,61 ЖК РСФСР) и истечения срока бронирования (ст. 62 ЖК РСФСР) допускается только в судебном порядке. Поэтому здесь так же необходимо обратиться к судебной практике.

4.1 ст. 60 ЖК РСФСР предусматривает, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение за ними сохраняется в течение 6 месяцев. Законодательная формулировка оказалась явно неудачной. В ч.1 подразумевалось то, что при отсутствии гражданина свыше 6 месяцев он уже не рассматривается как временно отсутствующий (предполагается, что гражданин уже сменил место жительства). Устанавливая допустимый срок временного отсутствия в 6 месяцев, законодатель предусматривал, что отсутствие гражданина свыше этого срока дает основание для признания его в

186 Библиотека российского судьи. Практика разрешения судами споров о праве на жилище. М., 1998. С. 11 — 12. судебном порядке утратившим право пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РСФСР). Тем не менее, судебная практика никогда не рассматривала шестимесячный срок как формальный критерий. В случае признания причин пропуска судом уважительными суды отказывали в удовлетворении иска о признании лица утратившим право на жилье (п. 8 Постановления № 2 Пленума верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 г.).

Постановление Конституционного суда от 23 июня 1995 г. (более подробно об этом постановлении было отмечено при рассмотрении вопроса о правах нанимателя) сделало невозможным применение так же и ст. 61 ЖК РСФСР, которая по своему содержанию является производной от ст. 60 ЖК РСФСР. В связи, с чем под вопрос была поставлена возможность предъявления исков о признании лица, утратившим право пользования жилым помещением. На практике был найден выход - обращение к ст. 89 ЖК РСФСР, в которой говориться о расторжении договора найма жилого помещения. Но если рассматривать практику судов далее, то кажется, что применение ст. 89 ЖК РСФСР не рассчитано на все жизненные ситуации.

ЖК исходит из того, что договор найма жилого помещения считается расторгнутым, если он прекращает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно (ст. 89 ЖК). Но по смыслу ст. 61 ЖК утрата права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена семьи нанимателя. Если же обратиться к ст. 672 ГК РФ, то в ней говориться о перезаключении договора найма в случае выбытия нанимателя из жилого помещения. Однако, судебная практика расширила применение ст. 89 ЖК РСФСР и стала применять данную статью, как к выезду нанимателя, так и выезду кого-либо из членов семьи нанимателя. И в той и другой ситуации предмет исковых требований заключается, по сути, в признании гражданина выбывшим из жилого помещения, хотя термин «выбытие» вообще не используется в ЖК РСФСР и впервые был использован только в ст. 672 ГК РФ. Здесь жилищное законодательство не дает ясного ответа на вопрос о правовых последствиях смены гражданином своего места жительства. Это приводит к тому, что при сходных с юридической точки зрения обстоятельствах дела разрешаются судами по разному, что влечет для лиц, участвующих в деле, совершенно разные правовые последствия187.

При разрешении споров о расторжении договора в виду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении. Такими документами, как предполагает Пленум Верховного Суда СССР (Постановление № 2 от 03.04.87 г.), могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства и др.

Что касается расторжения договора найма вследствие истечения срока брони (охранного свидетельства) (ст. 62 ЖК РСФСР), то к этому вопросу так же нужно подходить с позиций Постановления Конституционного суда от 23 июня 1995 г.

187 Сонин С. Договор социального найма (проблемы юридического состава и коллизии судебной практики).//Юрист. 2001. № 11. С. 34.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог диссертационному исследованию, представляется возможным сделать следующие выводы.

Социальное жилье государственного и муниципального жилищного фонда пока еще не выполняет своей функции обеспечения конституционных социальных гарантий прав на жилище, в первую очередь для малоимущих граждан. Объективной причиной медленного продвижения в этом направлении является затяжной глубокий экономический кризис, в котором оказалась Россия, фактический отказ государства от выполнения взятых на себя ранее обязательств перед очередниками на улучшение жилищных условий, а также коренное изменение жилищной политики РФ.

Необходимо формирование социально приемлемых механизмов, направленных на поощрение граждан с достаточными доходами к улучшению жилищных условий за счет рынка жилья и реализация новых принципов предоставления и использования социального жилья малоимущими гражданами, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Очень медленно развивается частный жилищный фонд, предоставляемый гражданам на условиях найма. В первую очередь, это связано с ограниченным спросом на такое жилье в условиях низкого уровня доходов большей части населения РФ.

Проведенный анализ договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования показывает, что он представляет собой договорный институт, расположенный в пограничной области гражданского и административного права. В более широком плане договор социального найма выступает как важный элемент системы социальной защиты граждан, и в этом контексте его можно охарактеризовать, как своеобразное обязательство государства гарантировать пожизненное право на жилище. Вопрос лишь в том, как можно встроить правовой институт, взятый из прежней социалистической правовой системы, в действующую правовую систему.

Противоречивая правовая природа социального найма в полной мере проявляется в судебной практике, когда один из основных принципов договорного права, принцип единства прав и обязанностей, подменяется постулатом о «праве на жилье». При этом суды общей юрисдикции так и не выработали единый подход при разрешении споров, связанных с признанием (утратой) права на жилье.

Требуют четкой регламентации вопросы регулирования деятельности организаций, управляющих жилищным фондом, определения их прав и обязанностей. Необходима детальная регламентация оснований и порядка ограничения или прекращения предоставления гражданам коммунальных услуг.

Действующее жилищное законодательство порождает множество существенных проблем при его применении. Ряд норм, содержащихся в Жилищном кодексе РСФСР, иных законах и других нормативных правовых актах, регулирующих жилищные правоотношения, устарел, отдельные положения выступили в противоречие с вновь принятыми за последние десятилетия федеральными законами, которые существенно меняют регулирование жилищных отношений, складывающихся на принципиально новой основе.

Виды жилищного фонда, определенные Жилищным кодексом РСФСР, не соответствуют формам собственности, определяемым ГК РФ, а так же видам жилищного фонда, предусмотренного законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В ряде случаев терминология, используемая в Жилищном кодексе РСФСР це совпадает с терминологией Гражданского кодекса и отдельных федеральных законов.

Таким образом, необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов.

Уже давно назрела необходимость в принятии нового Жилищного кодекса РФ, который заложил бы механизм решения всех возникающих коллизий.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор найма жилого помещения»

1. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ И ПОСТАНОВЛЕНИЯ СУДЕБНЫХ ОРГАНОВ

2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Правовая система Консультант Плюс:ВерсияПроф.

3. Всеобщая декларация прав человека (принята 10.12.1948 г. Генеральной Ассамблеей ООН) // Правовая система Консультант Плюс:ВерсияПроф.

4. Европейская Конвенция о защите прав человека и основных свобод Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 г. //Правовая система КонсультантПлюс:ВерсияПроф.

5. Гражданский Кодекс РФ. 4.1. М.: Гардарика, 1995.

6. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 2. М.: Гардарика, 1996.

7. Жилищный Кодекс РСФСР. М.: Юрайт, 1999.

8. Таможенный Кодекс РФ. М.: Норма, 2002.

9. Федеральный закона РФ «О милиции» от 18 апреля 1991 г. № 1026 — 1// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. - № 16. - Ст. 503

10. Федеральный закон от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» // Ведомости РСФСР. 1991. - № 21. - Ст. 699.

11. Федеральный закон РСФСР от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" // Ведомости РСФСР. -1991.-№44.-Ст. 1428.

12. Федеральный закон от 17 января 1992 № 2202-1 «О прокуратуре РФ» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 47. — Ст. 3444.

13. Федеральный закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г. №2300-1 // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 3. - Ст. 140

14. Федеральный закон от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в РФ» // Российская юстиция. 1995. - № 11.

15. Федеральный закон РФ от 10 июля 1992 г № 3266 «Об образовании» (в ред. от 08.12.2003, с изм. от 23.12.03) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 50. - Ст.4855.

16. Федеральный закон РФ от 14 июля 1992 г. № 12-ФЗ «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. - № 53. - Ст. 1915.

17. Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета. — 1993. — 23 янв.

18. Федеральный закон РФ от 15 января 1993 г. N 4301-1 "О статусе героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" // Российская газета. — 1993. 10 февр.

19. Федеральный закон РФ от 8 мая 1994 г. № З-ФЗ «О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Федерального Собрания РФ» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 2. - Ст. 74.

20. Федеральный закон от 17 декабря 1994 г. № 67-ФЗ «О федеральной фельдъегерской связи» в редакции Федерального закона от 3 декабря 1999 г. № 208 ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 34. -Ст. 3547

21. Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 35. — Ст. 4121.

22. Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ РФ "О ветеранах" // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 3. - Ст. 168.

23. Федеральный закон РФ от 02 августа 1995 г. № 122-ФЗ (в ред. от 10.01.03 г.) «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» // Собрание законодательства РФ. 2003. - №2. - Ст. 167.

24. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 48. - Ст. 4563.

25. Федеральный закон РФ от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 52. - Ст. 5880.

26. Федеральный закон от 06 февраля 1997 г. № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1997. № 6. - Ст. 711.

27. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3594

28. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // Собрание законодательства РФ. 1998 - № 22. -Ст. 2332.

29. Федеральный закон от 25 июля 1998 г. № 130-ФЭ «О борьбе с терроризмом» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 31. — Ст. 3456.

30. Указ Президента РФ от 5 мая 1992 г. № 431 «О мерах по социальной поддержке многодетных семей» // Ведомости РФ. 1992. - № 19. - Ст. 1044.

31. Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 757 «О дополнительных мерах государственной поддержки граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ней местностей» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 22. - Ст. 2662.

32. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР «О праве пользования дополнительной жилой площадью» от 28 февраля 1930 г. (в ред. постановления Совмина РСФСР от 02.07.1981 г. // Правовая система КонсультантПлюс:ВерсияПроф.

33. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему улучшению жилищных, коммунально-бытовых и социально-культурных условий жизни сельского населения» от 24 мая1982 г. № 437 // Собрание постановлений СССР. 1982. - № 17. - Ст. 93.

34. Постановлением Правительства РФ от 25 мая 1994 г. N 533 "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 6. - Ст. 607.

35. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 26. - Ст. 2795

36. Постановление Правительства РФ 19 сентября 1995 г. № 942 «Положение о целевой контрактной подготовке специалистов с высшим и среднем профессиональным образованием» // Собрание законодательства РФ. 1995.- № 39. - Ст. 3777.

37. Постановление Правительства РФ от 09 октября 1995 г. № 982 «О порядке выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам РФ» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 42. - Ст. 3983.

38. Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. № 214 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих право инвалидам, страдающим ими, на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 10. - Ст. 95.

39. Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 22. - Ст. 2597

40. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 « О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // Собрание законодательства РФ. 1999.-№33.-Ст.4116.

41. Постановление Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 г. N 1029 «Об утверждении Перечня районов Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях» // Собрание постановлений СССР. -1983. -№ 5. Ст.21.

42. Постановление Совета Министров РСФСР от 12 января 1970 г. № 15 «О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов» // Правовая система Консул ьтантПлюс :ВерсияПроф.

43. Постановление Совета Министров РСФСР от 16 апреля 1975 г. № 234 «О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах т других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов» // Правовая система КонсультантПлюс :ВерсияПроф.

44. Постановление Совета Министров СССР от 15 июля 1981 г. N 677 "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в другую местность" // Сборник постановлений СССР. 1981. - № 21. - Ст. 123.

45. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «Об утверждении примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР // Собрание постановлений РСФСР. 1984. - № 14.

46. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336 «Об утверждении Инструкция о порядке бронирования жилого помещения» // Собрание постановлений РСФСР. 1984. - № 14. - Ст. 122.

47. Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР // Собрание постановлений РСФСР. 1986. - № 2. - Ст. 10.

48. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 «Об утверждении Примерного положения об общежитиях» // Собрание постановлений РСФСР. 1988. - № 17. - Ст. 95.

49. Постановление Совета Министров РСФСР от 23 мая 1991 г. № 275 «О мерах по улучшению работы лифтового хозяйства в жилых домах и других объектах социальной сферы РСФСР» // Правовая система Консул ьтантПлюс :В ерсияПроф.

50. Приказ Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. N 330 «Об утверждении списка заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади" // Бюллетень нормативных актов СССР. 1983. - № 7.

51. Постановление Пленума ВС РСФСР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. - № 3.

52. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 3.

53. Федеральная целевая программа «Жилище на 2002 — 2010 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 39. - Ст. 3770.1. МОНОГРАФИИ

54. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. -М.: Юрид. лит., 1988.

55. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону об основах федеральной жилищной политики. М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993.

56. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание, 1992.

57. Данилов Е.П. Справочник адвоката: Жилищные споры. Комментарии. Практика. Образцы документов. М.: Проспект, 2000.

58. Действующее международное право/Сост. Ю.М. Колосов, Э.С. Кривчикова. Т. 2. М.: Сеждународные отношения, 1997.

59. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность / Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристь, 1997

60. Крашенников П.В. Российское жилищное законодательство. М.: Норма, 1996

61. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд. М.: Статут, 1999.

62. Пособие для выпускников гражданско-правовой специализации: Учебно-методическое пособие / Под ред. Травкина А.А. 2-е изд., перераб. и доп. Волгоград: Издательство ВолГУ, 2003.

63. Ю.Пчелинцева JI.M., Пчелинцев С.В. Жилищные права и льготы граждан в России: Комментарий законодательства и практики с приложениемфедеральных законов и иных нормативно правовых актов и документов. М.: Норма, 2002.

64. Рыбасова Е. Полный юридический справочник домовладельца. Ростовна — Дону: Феникс, 2000. 12.Седугин П.И. Жилищное право. 2-е изд. М.: Инфра М-Норма, 1997. 13.Чигир В.Ф. Договор найма жилого помещения. Минск: Амалфея, 2001.1. СТАТЬИ

65. Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот // Российская юстиция. 2001. - № 9.

66. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. -2001.- №2.

67. Вирина Н. Принудительный обмен // Домашний адвокат. 1995. - № 10

68. Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. - № 2.

69. Доморацкий Ю. Раздел лицевого счета // Домашний адвокат. 1995. - № 14.

70. Куцина С. Споры, связанные с предоставлением освободившихся в квартире жилых помещений // Социалистическая законность. 1989. - № 1

71. Ксефонтова Л. Обмен жильем без проблем // Домашний адвокат. 1998. - № 8.

72. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений // Юрист. 2002. - № 5.

73. Латынова Е.В. Судебная практика по жилищным спорам // Юридический мир. 2001. - № 4.

74. Ю.Немчинов Н. Какое жилое помещение можно считать освободившимся // Социалистическая законность. 1991. - № 8 .

75. П.Ольшанский JI. Если дом идет на снос // Человек и закон. 1999. - № 12.

76. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. -1998.-№ 1 .

77. Сонин С. Договор социального найма жилья (проблемы юридического состава и коллизии судебной практики) // Юрист. 2001. - № 11.

78. Сонин С. Споры о расторжении договора социального найма жилья // Российская юстиция. 2002. - № 3.

79. Сосипатрова С. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. - № 4

80. Терехин К., Макаров А. Договор найма жилого помещения // Домашний адвокат. 1996. - № 7

81. Чефранов Е. Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам // Российская юстиция. 2000. - № 2.1. ПРАКТИКА

82. Библиотека российского судьи. Практика разрешения судами споров о праве на жилище. М.: Норма-Инфра, 1998.

83. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1983. № И.

84. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора в 1984 году // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 9.

85. Вопросы жилищного права //. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. -1985.- №11.

86. О практике применения судами жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. - № 3.

87. О практике применения судами жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. - № 5.

88. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. -№ 8.

89. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и порядке надзора // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. - № 9.

90. Постановление Президиума Камчатского областного судаот 15 апреля 1992 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. - № 5.

91. Обзор судебной практики. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995.-№ 10.

92. Постановление Президиума Санкт-Петербурского городского суда от 30 августа 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 3.

93. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 25 октября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 5.

94. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 1997 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. - № 12.

95. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. - № 8.

96. В президиумах Верховных судов Республик, краевых и областныхсудов // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. - № 8.

97. Вопросы жилищного права // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002 г. - № 5.

98. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 16 апреля 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. - № 10

99. Обзор судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. - № 12.

100. Судебная практика по гражданским делам // Информационный Бюллетень Управления Судебного Департамента в Волгоградской области. 2000. - № 3.

101. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР по гражданским делам. М.: Норма, 1994

Автор: Попова, Елена Викторовна
Город: Волгоград
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор найма жилого помещения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор найма жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Попова, Елена Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор найма жилого помещения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Попова, Елена Викторовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор найма жилого помещения»