Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства

Некрестьянов, Дмитрий Сергеевич

Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительстватекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 12.00.03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2005

Работа выполнена на кафедре гражданского права юридического факультета Санкт-Пстербур) ского государственно! о университета.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор Юрченко Александр Константинович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Гонгало Бронислав Мичкславович, кандидат юридических наук Латынцев Александр Викторович

Ведущая организация' Российская экономическая академия им.Г В Плеханова

Защита состоится 27 октября 2005 года в 16 часов 30 минут на заседании диссертационного совета Д 212.232.04 по защше диссертаций на соискание ученой степени доктора наук при Савкт-Петербурхском государственном университете но адресу 199026, Санкт-Петербург, 22-я линия ВО., д 7, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им. А.М.Горького Санкт-Петербургского государственного университета (Университетская наб., д. 7/9).

Автореферат разослан 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

áDoe-4 /3992

Актуальность исследования В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости Процессы капитального сгроительства длительны, дорогостоящи и нередко, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборог еще до завершения строительства.

Гак, в 2003 году в собственности Сангт-Петербурга находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублен. Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета Санкт-Петербурга, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.

В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства Однако ни к законодательстве, ни даже в цивилястической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота

По опросам строительных компания, риэлтерских и юридических фирм, наиболее актуальной проблемой, существующей в - их практике, является оформление прав на объекты незавершенного строительства'

Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, по и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа лроблематиги правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целыо разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующею законодательства.

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ

\ о»

Н.В.Омелехиной, F А Павлодского, И.С. Перетерского, К П Победоносцева, И А.Покровского, В.И.Синайского, К.И.Скловского, Д В.Смышляева, С.А Степанова, Н А.Сыродоева, Е.А Суханова,Г.Ф Шершеневича.

В трудах М.И.Брагинского, ИЛ. Брауде, К.М.Варшавского, А В Венедиктова, В В.Витрянского, В.В Вороного, В.В.Галова, Б.М Гонгало, И. Гумарова, Д.В. Дождева, Н.Д. Егорова, О.Г.Зубаревой, Р.Иеринга, Е.А. Киндеевой. A.B. Коновалова, MB. Кротова, СН. Медведева, Т.Е. Новицкой, ВВ. Ровного, О Романова, К.И. Скловского, МСмирнова, Е.А. Суханова, Ю К Толстого, В.М. Хвостова и других цивилистов нашли свое отражение общетеоретические вопросы содержания права собственности, ставшие основой для исследования особенностей содержания права собственности применительно к объектам незавершенного строительства.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с возникновением, участием в гражданско-правовом обороте и прекращением существования объектов незавершенного строительства, в тем числе связанных с реализацией собственником объекта незавершенного строительства своих правомочий. Предметом диссертационного исследования являются правовые нормы, посвященные общим вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового режима и предопределяющие особенности их участия в конкретных гражданско-правовых обязательствах.

Цепь исследования - анализ и систематизация действующего законодатепьства; анализ и систематизация существующих подходов к решению проблем, возникающих в связи с гражданско-правовым оборотом объеюов незавершенного строительства; разработка предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование цивилистнческой доктрины и действующего законодательства.

Достажение указанной иели предусматривает решение следующих задач-

1) критический анализ существующих подходов к понятию и признакам

недвижимого имущества с выявлением предпосылок появления правовой

t * '

* > г -г *

J *&<;»»* i «*» к*

категории «недвижимое имущество» и разработкой доктринального определения недвижимости;

2) систематизация и анализ существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства» с исследованием нонятия «объект незавершенного строительства» и обоснованием его правовой природы, в том числе исследование влияния договора подряда на вещно-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства;

3) исследование и анализ эволюции юридических конструкций от суперфиция к праву застройки и праву на объект незавершенного строительства с определением ее роли в формировании особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства;

4) выявление и общая характеристика основных особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства через призму содержания права собственное^ на объект незавершенного строительства;

5) критический анализ действующего законодательства и практики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, а также теоретическое обоснование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства

Методаюрцческая основа исследования В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравни гелыюго правоведения, метод системного подхода и др) Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познання, что в своей совокупности позволило сделать ряд предложений по совершенствованию юории гражданского права, сохранив при этом баланс интересов доктрины и правоприменительной практики гражданского права.

анализе понятий «суперфиций», «право застройки» и «право на объект незавершенного строи)ельства» В процессе исследования изучались научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе но римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения

Научная новизна исследования. Диссертация является монографическим научным исследованием, посвященным комплексному анализу основных начал гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства В рамках данной работы осуществлен системный аналш понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства

На защиту выносятся_следующие научные положения, выводы

и рекомендации

1. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ПС РФ) следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости

«Под недвижимостью (недвижимыми вешами) следует понимать обьекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости»

2 Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку эти признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по прщгаде» Таким образом, возникновение объеета незавершенного строительства не должно зависезь от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени е| о готовности.

Под объектами незавершенного строительства следует понимггь объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые

в эксплуатацию, строительство которых ведется. приостановлено, «консервировано или прекращено.

3 Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

Государственная регистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества

4. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объект недвижимости После сдачи в эксплуатацию объект незш¡ершенного строшельства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему правовому режиму недвижимости

5 Учитывая, что собственником объекта незавершенного строшельства по договору ароитетьного подряда является заказчик как лицо, обладающее правами на земельный участок и разрешением на строительство, следует признать, что подрядчик в период действия договора строительного подряда является фактическим владельцем объекта незавершенного строительства

6 Действующий в отношении объекта незавершенного строительства доювор полряда не должен препятствовать ею собственнику в осуществлении принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения,

7. Правомочие пользования, принадлежащее собственнику объекта незавершенною строительства, заключается исключительно в праве на завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию

8 В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов нелвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и еде ток с ним»2 в следующей редакции'

2 Федеральный заюн от 2 1 07 1997 X? 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое им\шество и счелок с ним» (с изменениями на 29 12 2004) Собрание законодательства РФ 1997 №30 Ст 3594

«Статья 25 Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства

1 Право на вновь созданный обт.ект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завышения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а гакже право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.

2 Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования гемельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства»

Научное^ и практическое значение исследования В диссертационном исследовании уделяется внимание ряду актуальных вопросов гражданского права, возникающих в связи с понятием объекта незавершенного строительства и особенностями его гражданско-правового оборота Подвергнув кршическому анализу существующие подходы к характеристике признаков недвижимого имущества, автор предпринимает попьпку сформулировать доктринальное определение недвижимого имущества, отражающее в полной мере его существенные признаки В рачках диссертационного исследования разрабатывается и предлагается для обсуждения определение «объект незавершенного строительства» На основе комплексного анализа исторического опыта, доктрины римского и гражданскою права, законодательства Российской Федерации и отдельных стран ближнего и дальнего зарубежья сформулированы выводы и положения, имеющие значение для понимания места объектов незавершенного строительства в гражданском обороте и повышения эффективности правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства

При проведении диссертационного исследования сделаны конкретные предложения по внесению изменений в действующее законодательство в целях устранения существующих противоречий Результаты исследования могут быгь использованы в работе судебных и иных правоприменительных органов

Апробация _результатов исследования осуществлялась автором

одновреиенно в двух сферах в сфере права фимешлельной деятельности, в юм числе при представительстве в арбитражном суде, и в рамках научной деятельности. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в научных статьях, подготовленных автором

Структура диссертационного исследования

Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения и библиографии

Содержание диссертационного исследования

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, поставлены цели и задачи, определены научная новизна и практическая значимость исследования

Первая глава диссертационного исследования «Правовая природа объектов незавершенного строительства» посвящена теоретическому обоснованию необходимости признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом В рамках главы исследукнся предпосылки и критерии признания вещи недвижимым имуществом с целью последующей оценки соответствия этим критериям объектов незавершенного строительства

Первый параграф первой гпавы «Понятие недвижимости история и современность» посвящен анализу эволюции содержания понятия недвижимого имущсспза. Обобщен опыт правового регулирования недвижимого имущества, проанализированы подходы к характеристике понятия недвижимости, используемые в закоиода1ельстве различных I осударств. Подвергнуты критике как определения, существующие в доктрине гражданскою права, так и включенная в ГК РФ легальная дефиниция недвижимости.

Зарождение категории недвижимого имущества исторически связано с моментом, когда «земля» как жизненное пространство стала обретать «границы», и в обиход вошло понятие «земельный участок» как индивидуализированная обособленная часть земли Появление категории «земельный участок» породило

ряд проблем, решение которых и привело к возникновению понятия «недвижимое имущество». Основными из них явились-

1) невозможность непосредственного восприятия точных границ земельного участка;

2) невозможность устранения конфликтов между собственник ами путем устранения непосредственного соприкосновения земельного участка с иными объею ами.

Указанные проблемы могпи быть решены только путем установления баланса интересов субьектов, что в свою очередь требовало вмешательства независимого посредника, которым явилась публичная власть На основании сказанного в диссертационном исследовании делается вывод о том, что целью выделения ка1егории недвижимого имущества является включение элементов публично-правового регулирования в оборот соответствующих объектов

Этот вывол, в свою очередь, позволяет утверждать следующее При обороте объекта, прочно связанного с землей, возникают те же конфликты, что и в отношении земельного участка Поэтому прочная связь с землей, указывающая на подобие таких объектов земельным участкам, и ведет к распространению на них единого с земельными участками режима.

Учитывая цели введения категории «недвижимость», следует отметить, что в качестве объектов недвижимости могут выступать только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (в терминологии статьи ! 34 ГК РФ - «сложная вещь»). Отнесение к недвижимости имущественных прав и исков по поводу недвижимости нецелесообразно, так как не обеспечивает достижения указанных выше целей.

Предпосылки появления категории недвижимых вещей предопределяют те признаки, которые позволяют выделить их в самостоятельную группу и сформировать для них особый правовой режим

1. Прочная связь с землей

Данный признак является указанием на подобие определенной части свойств объекта свойствам земельного участка.

2. Пространственная индивидуальность

Одной т существенных характеристик движимых вещей является возможность перемещения в пространстве без утраты ими индивидуализирующих их характеристик В свою очередь, для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права Таким образом, данный признак означает наличие у объекта недвижимости таких свойств, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение существования этого объекта и возникновение нового Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких признаков, которые придают каждому объекту недвижимости уникальность 3. Непотребляемостъ

Если объект потребляем, то нет необходимости придавать ею режиму пубчично-правовой характер даже при наличии двух вышеуказанных признаков (например грибы обладают вышеназванными признаками, но именно наличие свойства потребляемости влечет исключение их из категории недвижимого имущества)

На основе выделенных признаков недвижимого имущества в рамках диссертационного исследования разработано и предложено для обсуждения определение недвижимого имущества

Во втором параграфе первой главы «Теоретические подходы к характеристике правового режима объектов незавершенного строительства» автор обращается к существующей полемике по вопросу о правовой природе объектов незавершенного строительства

В настоящее время в российской цивилистике сформировались три подхода к пониманию правовой природы обьектов незавершенного строительства

а) признание их движимым имуществом (Б А.Дорожинская3, О М.Козьгрь4, Е.А Суханов5 и др )

Основу данного подхода составляет тезис о том, что до момента государственной регисфации объект незавершенного строительства не является

1 Доролинская Г А Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом Автореферат на соискание степени к ю и ею специальности 12 00 03 М 2000

4 Козырь ОМ Недпижимость в новом Гражданском кодексе России '/ Гражданский кодекс России

Проблемы Теория Практика Сб памяти С А Хохлова / Отв ред А Л Маковский М, 1998 С 278 ' Суханов Г А Приобщение и прекращение права собственности II Хгояйство и право 1998, № 6 С 5

недвижимостью, а представляв! собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд сфоителей,

б) признание их недвижимым имуществом со специальным правовым режимом (И.Алешев6, Г1 В Скиба7 и др.).

Представители данного подхода попагают, что для объектов незавершенного строительства характерно наличие специального правового режима (дуализм правового регулирования, специфический момент возникновения объекта незавершенного строительства и т п), не позволяющего применять к данным объектам общие критерии признания вещи недвижимостью;

в) признании их недвижимым имуществом (М.И Врагинский8, Б.М.Гож ало4, И Гумаров10, Н В Омелехина", Д В Смышляев12 и др.)

Позиции представителей данного подхода отличаются в деталях, но едины в общем выводе о том, что обьекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом на основании их сскнветствия общим критериям, предусмотренным статьей 130 ГК РФ В действующей редакции статьи 130 ГК РФ. вступившей в силу с 01 01 200513, указанный подход выбран в качестве основы правового регулирования оборота объектов незавершенного строи 1ельства

В рамках данного параграфа выявлены достоинства и недостатки существующих подходов На основе проведенною анализа существующих подходов, оценки действующего законодательства и судебной практики сделан вывод об обоснованности признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом Объекты незавершенного строительства обладают признаками прочной связи с землей и пространственной индивидуальности, что и стало основанием для внесения изменений в статью 130 ГК РФ.

6 Алещев И Сделки с недвижимостью//«эж-ЮРИСТ» 2000, №30

7 Скиба ПП Особенности сделок купли-продажи недвижимости Автореферат на соискание степени к ю н по специальное! и 12 00 03 М , 2001 С 11

8 Брагинский М И Договор подряда и подобные ему договоры М , 1 999 С 53

"ГонгалоБМ Понятие »движимости //«эж-ЮРИСТ» 2001, № 11

10 Гумаров И Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строи ;е п,сгэа '/ Хозяйство и право 1998, № 10 С 58

11 Омелехина Н В Некоторые вопросы применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Томский вестник 1998, № 4 С 26

'2 Смышляев Д В Особенности правового положения объекта незавершенного строительства Я Актуальные проблемы гражданского права М ,2000

Федеральный закон от 30 !2 2004 №2И-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданскою кодекса Российской Федерации»// Российская газета 2004, №292

Особое внимание уделено оценке роли государственной регистрации в правовом режиме объектов незавершенного строительства. В диссертационном исследовании подвергается критике действующая редакция статьи 219 ПС РФ («Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»), устанавливающей, что «право собственности на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации». Юридическим фактом, в результа/е которого возникает объект незавершенного строительства, является появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости, что имеет место до момента государственной регистрации прав на него. Если же признать, что объект существует как вещь, а права на него возникают только после их государственной регистрации, то появляется промежуток между моментом возникновения объекта, и моментом государственной рег истрацией прав на него. Наличие подобного промежутка означало бы, что в определенный период объект является бесхозяйным, то есть не имеющим собственника, что недопустимо. Применение существующих правовых инструментов (статьи 218 ГК РФ («Основания приобретения права собственности»), статьи 225 ГК РФ («Бесхозяйные вещи») не способно устранить выявленный пробен Статья 218 ГК РФ не позволяет определить собственника объекта до момента I осу дарственной регистрации его права, так как статья 219 ГК РФ носит характер специальной нормы. В свою очередь, действующая редаи ¡ия статьи 225 ГК РФ дает возможность урегулировать возникающие правоотношения, но ее применение нецелесообразно, так как втечет необоснованное усложнение способов вовлечения объектов в гражданско-правовой оборот. В связи с этим выдвигается предложение о пересмотре правового статуса государственной регистрации.

Третий параграф первой главы «Права заказчика и подрядчика на объект незавершенного строительства» посвящен анализу дискуссионного вопроса о правовом регулировании и обороте объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда. Особую остроту данной дискуссии придает толкование, данное Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации- «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому

имуществу»14 Ссылаясь на мнение Высшего Арбитражного Суда РФ, ряд цивилистов (ЕА. Киндеева15, Е.Л. Суханов16 и др.) отрицают возможность признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом при наличии действующего договора строительного подряда, указывая на обязательственный характер существующих по поводу этого объекта правоотношений. В связи с этим представляет интерес исследование вопроса о правах подрядчика и заказчика на объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора строительного подряда.

Систематизировав существующие в цивилистике позиции, автор разделил их на четыре группы

1) концепция отрицания вещного содержания прав на объекты незавершенною строительства в период действия договора строительного подряда (И Алещев17, В В.Витрянский18, П В Скиба")

Основу этой концепции составляет тезис о том. что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права При эшм не придается значения факту существования объекта незавершенного строительства как вещи, а распоряжение объектом незавершенного строительства связывается с уступкой прав по договору подряда;

2) концепция признания объектов незавершенного строительст ва объектами права общей долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и иных участников инвестиционного процесса (С.П.Гришаев20 и др ).

Основанием дли возникновения данного подхода послужил пункт 3 статьи 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»21, устанавливающий норму о том, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются

14 См пунк"! 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Россив ской Федерации от 25 02 1998 Л'ио «С пенширь::. вопросах практики разрешения споров, свизаыыч с защитой прааа собственности и других вешных прав» И Вестник Высшего Арбитражного Суда 1'Ф 1998, № 10

' Киндеева С А Государственная ре1истрация прав на объекты незавершенною строительства Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2001, №1(6) С 37

Суханов Е А Указ соч С 5

17 Алещев И Указ соч

,я ГЗигрянский В В Договор гупли продажи и егоо!дельные виды М Статут 1999 С 740

" Скиба П В Указ соч С 11

2П Гришаев СП Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность 2003, №9 С 36

'' Закон Российской Федерации от 26 06 1991 №1488 I «Об инвестиционной деятельности н РСФСР» ''

Ведомости Съезда НД и ВС РСФСР, 1991, №29 Ст 100ч

долевой собс1веннос1ью субъектов инвестиционно! о процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услут. Данный подход вызывает возражения во-первых, возникает вопрос о порядке трансформации права собсценности участников инвестиционно!о процесса на незавершенный строительством объект в право собственности на завершенный объект недвижимости; во-вторых, нельзя не отметить декларативный характер указанной нормы;

3) концепция владения объектом незавершенного строительства подрядчиком при отсутствии у него права собственности (И.Гумаров22 и др.).

Представители данного подхода, используя метод «доказательства от противного», делают вывод о тем, что «подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств»21. При эюм факт владения подрядчиком объектом незавершенного строительства приводит данных авторов к выводу о наличии у подрядчика правомочия владения В то же время делается вывод об отсутствии у заказчика правомочия распоряжения, возражения по поводу которог о приводились выше;

4) концепция титульного владения подрядчика (Д.В Смышляев24;

По мнению Д.В.Смышляева, «в рамках действующего договора подряда подрядчик обладает лишь правом владения на объект незавершенною строшельства, основанным на титуле из такою договора»25. При лом заказчик обладает лишь обязательственным нравом требования передачи ему веши, являющейся предметом договора строительного подряда. Данный подход вызывает возражения26, так как в »том случае право владения приобретает харак1ер самостоятельного вещного права, отрицаемый действующим законодательством

' Гумаров И Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хо1яйство и право 1998, №10 1 Там же. С 59

24 Смышляев Д В Правовое положение объектов незавершенного строительства, особенности регистрами прав на такие объекты // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества сборник научных с гатей Екатеринбург Изд-во АМБ, 2002

'' Там же С 31

4 Автор диссертационного исследования не согласен с распространением на обьекты незавершенного строительства, в отношении которых заключен договор полряда, известной позиции о возможности владения по договору в качестве титульною владельца Основанием для подобного вывода следует назвать отсутствие защиты владения подрядчика (например, если зака^ик закроет досуп подрядчиьу

На основе критического анализа указанных концепций в диссертационном исследовании делается вывод о необходимости гачественно иного подхода к решению этого дискуссионного вопроса. Обосновывается вывод о том, что наличие или отсутствие договора строительного подряда не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строитегьства как вещи Возражая противникам дакного вывода, автор формулирует и логически обосновывает тезис о том, что право собственности (в том числе и правомочие владения) принадлежит заказчику (застройщику), подрядчику же при этом принадлежит право фактического владения (naturalis possessio) объектом незавершенного строительства

Во второй главе диссертационного исследования «Понятие обьекта незавершенного строительства» предпринимается попытка сформулировать определение объема незавершенного строительства, отсутствующее в действующем законодательстве и недостаточно разработанное в цивилистической доктрине [еорегическая разработка данного определения является необходимым условием достижения целей данного диссертационного исследования Вторая глава состоит из трех параграфов.

Первый параграф второй главы диссертации «От суперфиция до права на объект незавершенного строительства - эволюции юридических конструкций» посвящен исторической эволюции прав на с [роящийся объект недвижимости К наиболее известным правовым институтам, характеризующим данную сферу правового регулирования, относятся суперфиций (superficies), право застройки и право на объект незавершенного с1роигельства Автором дана хараюеристика суперфиция (superficies), права застройки и права на объект незавершенного строи!ельства, а также проведен их сравнительный анализ.

В данном параграфе исследуются подходы к правовому регулированию правоотношений, возникающих по поводу строящегося объекта недвижимости, существовавшие в классическом римском праве, в немецком законодательстве периода его рецепции, а также в современных правовых системах России и Эстонии. При этом делается вывод о том, что классический суперфиций и в последующем право застройки в своей основе явлиются лишь особым вещным

из гфпйпттошздку ',п не попожчэет V подписчик* права ни защиту своего владения в суде а порождает лишь право на взыскание убытков и-ш исполнение договора подряда)

правом на земельный участок В то же время в рамках данных правовых институтов характеристики самого возводимого объекта имеют значение только для оценки факта использования предоставленных лицу прав на земельный участок в установленных пределах. При появлении норм о праве на объект незавершенною строительства акценты сместились право на земельный учасюк с целью использования под стронтельсгво с кию лишь предпосылкой возникновения у лица самостоятельного права собственности на возводимый объект. Таким образом, переход российского законодателя к использованию категории «объект незавершенного строительства» отражает качественно иной подход к пониманию сущности этою объекта современная цивилистика наделяет объекты незавершенного строительства свойствами вещи, отказываясь от характеристики возникающих правоотношений как особого вещного права на земельный участок

Второй параграф второй главы диссертации «Понятие объекта незавершенного строительства теория и практика» непосредственно посвящен понятию объекта незавершенного строительства и разработке его определения. При этом критически анализируются существующие точки зрения на понятие объекта незавершенного строительства.

Помимо теоретических подходов внимание уделено анализу существующей нормативной базы и выявлению признаков объекта незавершенного строи 1ельства. которым практика правового регулирования придает существенное значение

Проанализировав судебную практику, автор обосновывает вывод о том, что в действующее законодательство необходимо включить определение объекта незавершенною строительства Это не просто, так как понятие объекта незавершенного строительства не разработано в хеории гражданского права Большинство цивилистов ограничивается указанием на один или несколько критериев, имеющих, по их мнению, существенное значение, оставляя открытым вопрос о формулировании общего понятия данного объекта

В рамках диссертационного исследования проведен анализ содержания, вкладываемого в понятие объекта незавершенного строительства, выявлены основные признаки и осуществлено выделение объектов незавершенного строительства из ряда подобных явлений

Для выработки понятая «объект незавершенного строительства» необходимо

рассмотреть соотношение понятий «здание», «строение», «сооружение» и «объект

незавершенного строительства». Автр обосновывает тезис о том, что понятия

«строение» и «сооружение» являются синонимами и носят родовой характер

по отношении к понятию «здание» Таким образом, указание на категорию

«здание» в статье 130 I К РФ не является необходимым В связи с этим выводом

возникает вопрос о целесообразности включения понятия «объект незавершенного

сфоительства» в качестве самостоятельной категории в статью 130 ГК РФ

В работе обосновывается мнение о том, что объект незавершенного строительства

является самостоятельной категорией и не подпадает ни под одно

из вышеперечисленных понятий, так каг совокупность его признаков

не охватывается в полной мере ни одним из них При этом критерием выделения

объектов незавершенного сгроитетыпва является отсутствие завершенности

сфоительства объекта, ю есть отсутствие факта принятия его в эксплуатацию

государственной приемочной комиссией Изменения, внесенные в статью 130

ГК РФ и касающиеся включения в ее содержание слов «объекты незавершенного

строительст ва»37, соответствуют теоретическим разработкам, касающимся данного 28

понятия .

Обосновывае1Ся тезис о шм, что объект незавершенного строительства может суи!есгвовать лишь в процессе строительства, но не в процессе реконструкции, так как при реконструкции обьект недвижимости уже существует

Исследуя понятие объекта незавершенного строительства, автор делает вывод о «переходном» характере этого объекта как стадии существования между небытием (совокупностью движимых вешей) и бытием в качестве завершенного объекта недвижимости Этот rf.ip.ot, наряду с тезисом о динамичности существенных характеристик объектов незавершенного строительства, обосновывает существование особенностей гражданско-правового регулирования данных объектов, отражающих стремление законодателя правовыми средствами уриулировдть порожденные данными свойствами объектов незавершенного строительства правоотношения.

7 Федеральны* закон от 30 17 2004 №213-Ф3 «О внесении изменении в масть первую Гра-жчанского кодекса Российской Федерации» // Российская газета 2004, Ж292

г8 К\ 1ьмина и Д Правовой режим (ланий и сооружений как объектов недвижимости Автореферат на соискание с'спени д ю н по специальности 12 00 03 Томск,2004 С8

В рамках диссертационного исследования предлагав!ся выделять следующие признаки объекта незавершенного строительства'

1) он представляет собой объект недвижимости;

2) не имеет значения стадия его строительства, степень готовности объекта и наличие работ на объекте;

3) он является резулыатом деятельности по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости.

4) отсутствует акт о принятии объекта в эксплуатацию

На основе выделенных признаков в диссертационном исследовании сформулировано определение объекта незавершенного строительства, составляющее элемент научной новизны данной работы и вынесенное автором на защиту

Третий параграф второй главы «Возникновение и прекращение сугцествоеания объекта незавершенною строительства как самостоятельного объекта недвижимости» связан с ранее сделанным выводом о «переходном» характере его существования

В результате систематизации существующих позиций сформировано несколько возможных подходов к определению момеша возникновения объекта незавершенного строительства'

1) момент приобретения прав на строительство и прав на земечьный участок (например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19 12.1996 «О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства»29);

2) соответствие определенным количественным нормативам, например, проценту готовности от проекта (например, на что указывается в пункте 2 Приложения к постановлению главы администрации г Краснодара от 23.04 1996 № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектол нежилого фонда»30);

3) осуществление консерваиии строительства объекта (Е А Суханов""'

и др );

Оф ициальный сайт Национального собрания Республики Армения (www parliament am) 30 Северокавказский юридический весгник 1996, № 7 Jl Суханов Е А Указ соч С 5

4) момент государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства (О.М. Козырь32, Р..А Павлодский33 и др., а также ГК РФ);

5) момент приобретения им свойств недвижимой вещи (М.И Брагинский34

и др.).

В рамках данного параграфа проанализированы возможные подходы к определению момента возникновения объекта незавершенного строительства и сделан вывод о наличии прямой зависимости решения этого вопроса от содержания понятия объекта незавершенного строительства. Авюр исходит из того, что объект незавершенного строительства возникает в тот момент, когда некая совокупность движимых вещей приобретает в результате строительной деятельности свойства недвижимого имущества

Прекращение существование объекта незавершенного строительства, в свою очередь, связывается с одним из юридических фактов приемкой данного объекта в ^сплуатаиию государственной приемочной комиссией либо уничтожением обьекта.

В третьей главе диссертационного исследования «Содержание прана собственности на объекты незавершенного строительства» автор обращается к анализу существующих особенностей содержания права собственности на объекты незавершенного строите гьства При анализе содержания права собственности лица на объект незавершенного строительства исследуются общие особенности правового регулирования оборота таких объектов Выявление особенностей конкретных видов обязательств не являлось задачей диссертационного исследования В рамках данной главы автор намеренно ограничивается характеристикой общих начал реализации триады правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства с выделением особенностей, обусловленных их правовой природой

Исследованию правомочия пользования в отношении объекта нсовершенного строительства посвящен первый параграф третьей главы диссертации «Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства» 11режде чем перейти

12 Козырь ОМ Указ соч С 278

ъ Павлодский Е А Указ соч С 8

4 Брагинский М И Договор подряда и подобные ему договоры М , 1999 С 53

к непосредственному анапшу правомочия пользования, уделяется внимание роли гриады правомочий в содержании права собственности. В рамках данного параграфа делается вывод о познавательной ценности триады правомочий как систематизированной совокупности условных границ содержания права собственности При этом составляющие триаду правомочия владения, пользования и распоряжения представляют систему, состоящую из равноценных элементов и связей между ними.

Далее автор обращается к непосредственной характеристике особенностей реализации правомочия владения в отношении обьекта незавершенного строительства.

Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации, то есть пользования им Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает реализацию собственником правомочия пользования таким объектом Например, в соответствии с пунктом 4 4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»35 до ввода закопченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность использования объекта по назначению Более того, сам термин «использование по назначению/) обладает спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии, а при отсутствии подобного акта говорить о назначении можно лишь с определенной степенью приближения, таким образом назначение объекта незавершенного строительства носит специальный характер, то есть объект обретает свое назнгчение в результате строительства

Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 23 12 2002 К0 2667-ра «Об утверждении территориальных строительных норм Санкт-Петербурга «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга 2003. №1

Рассуждая о правомочии пользования автор делает вывод о том, что возможность пользования объектом незавершенною строительства ограничена его специальным назначением' пользование данным объектом возможно исключительно в целях завершения его строительства При этом правомочие пользования выражается в удовлетворении потребности собственника в завершении строительной деятельности и сдаче объекта в эксплуатацию.

В рамках второго параграфа третьей главы d иссертационного исследования «Особенности реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства» анализируются вопросы реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства

При этом отмечается что вопрос о субъектном составе ила тения подробно исстедовап в рамках первой главы настоящего диссертационного исследования В связи с этим в данном параграфе делается акцент на характере правомочия владения в oi ношении обьегга незавершенного строительства

Владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит, в частности, и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство

Развивая предложенный в рамках первой главы тезис о наличии у застройщика правомочия владения, автор исследует вопросы реализации этого правомочия застройщиком и. как следствие, реализации подрядчиком naturalis possessio, которым он обладает.

Третий параграф третьей главы «Особенности реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строитечьства» посвящен вопросу реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенно! о строительства.

В рамках данного параграфа аргументируется точка зрения об отсутствии влияния договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, на возможность отчуждения данного объекта В соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного с трои тельства

не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться.

В рамках параграфа 2.2 диссертационно!о исследования уже обосновывался тезис о том, что объект незавершенного строительства должен признаваться вещью, то есть объектом материального мира. В связи с этим в данном параграфе обосновывается тезис о том, что ссылги некоторых цивилистов на противоречие подобных действий обязательственным правоотношениям, существующим между подрядчиком и заказчиком, вызывают возражения, так как существующие правовые механизмы позволяют урегулировать возникающие в этом случае отношения При таких условиях нет оснований говорить о невозможности осуждения объекта незавершенного сгроительства В то же время «переходный» характер сущес1вования объекта незавершенного строительства порождает целый ряд особенностей, связанных с оформлением и Iосударственной регистрацией перехода прав собственности на такие объекты

Автором исследуется вопрос о влиянии такого признака объекта незавершенного строительства, как динамичность существенных характеристик данного объекта на государственную регистрацию права собственности гга него и сделок с ним При этом делается вывод о том, что возможные негативные последствия действия вышеназванного признака могут быть устранены с использованием в документооборот е паспорта на объект незавершенного строительства16, который положительно зарекомендовал себя в ряде субъекюн Российской Федерации.

Распоряжение может выражаться в различных формах, в том чис ю в изменении (переработке) или уничтожении обьекта незавершенного строительства Собственник не ограничен в распоряжении объектом незавершенного строительства путей его изменения (переработки) гпи уничтожения. Собственник объекта незавершенно! о строительства вправе изменить (переработа 1ъ) или уничтожил, этот объект (при соблюдении требований действующего законодательства, например, градостроительных норм и правил).

Например, распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22 06 1998 № 577 р «О газрядке взаимодействия структурных потразтелений Администрации Санкт-Петербурга п процессе выдачи документов, описывающих объекты незавершенного строительства» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга 1998, К« 7

Продолжая исследование вопроса о реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства, автор предлагает внести изменения в статью 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»"'7, предусматривающие устранение ряда противоречий и неточностей в указанном законе, выявленных автором в ходе диссертационного исследования.

В заключении диссертационного исследования автор подводит итоги проведен ного исследования, даст оценку степени достижения поставленных целей и задач исследования

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы

1)Некрестьянов Д С Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12. С 10-20 (0,6 пл.).

2) Некресшшов ДС. Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строи! ельства // Правоведение 2004, №4. С.59-68 (0,8 п.л )

3) Некрестьянов Д С. Когда возникает объект незавершенного строительства как объект права? // Арбитражные споры 2005, №¡2 С. 100-106 (0,7 и л )

" Федеральный закон от 21 07 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ни«» (с изменениями на 29 12 2004) Н Собрание законодательства РФ (997, М>10 Ст 3594

Заказ 255 Тира» 10» экз 60>84 1/16 1.5 п л 25 06 2005.000 «Ривьера» ГчозьныЯ, 6-й полем

ЛИ 6 9 5 2

РНБ Русский фонд

2006-4 13992

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства"

ГЛЛВЛ 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГОИТЕЛЬСТВА

1.1. Понятие недвижимости: история и современность 11

1.2. Теоретические подходы к характеристике правового режима объектов незавершенного строительства 51

1.3. Права заказчика и подрядчика на объект незавершенного строительства 89

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.1. От суперфиция до права на объект незавершенного строительства - эволюция юридических конструкций 112

2.2. Понятие объекта незавершенного строительства: теория и практика 130

2.3. Возникновение и прекращение существования объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости 159

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1. Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства 164

3.2. Особенности реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства 178

3.3. Особенности реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства 188

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 200

БИБЛИОГРАФИЯ 208

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны и дорогостоящи, и часто, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.

Так, в 2003 году в собственности Санкт-Петербурга находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублей. Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета Санкт-Петербурга, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.

В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.

По опросам строительных компаний, риэлтерских и юридических фирм, наиболее актуальной проблемой, существующей в их практике, является оформление прав на объекты незавершенного строительства1.

Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

1 Тенлоухов Л. Участники первичного рынка терзают ГБР // Современное строительство. 2000, №17(186).

Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды 10. Барона, М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, K.M.Варшавского, A.B. Бенедиктова, В.В.Витрянского, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, A.B.Ерш, A.A. Иванова, Р.Иеринга, JI.A. Кассо, О.М.Козырь, И.Д. Кузьминой, А.В.Лапача, Б.С.Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б.Новицкого, Н.В.Омелехиной, Е.А.Павлодского, И.С. Перетерского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И.Синайского, К.И.Скловского, Д.В.Смышляева, С.А.Степанова, Н.А.Сыродоева, Е.А.Суханова, Г.Ф. Шершеневича.

В трудах М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, K.M.Варшавского, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, В.В. Вороного, В.В.Галова, Б.М.Гонгало, И. Гумарова, Д.В. Дождева, Н.Д. Егорова, О.Г.Зубаревой, Р.Иеринга, Е.А.Киндеевой, A.B. Коновалова, М.В. Кротова, С.Н. Медведева, Т.Е.Новицкой, В.В. Ровного, О. Романова, К.И. Скловского, М.Смирнова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.М. Хвостова и других цивилис\ов"нашли свое отражение общетеоретические вопросы содержания права собственности, ставшие основой для исследования особенностей содержания права собственности применительно к объектам незавершенного строительства.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с возникновением, участием в гражданско-правовом обороте и прекращением существования объектов незавершенного строительства, в том числе связанных с реализацией собственником объекта незавершенного строительства своих правомочий. Предметом диссертационного исследования являются правовые нормы, посвященные общим вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового режима и предопределяющие особенности их участия в конкретных гражданско-правовых обязательствах.

Цель исследования - анализ и систематизация действующего законодательства; анализ и систематизация существующих подходов к решению проблем, возникающих в связи с гражданско-правовым оборотом объектов незавершенного строительства; разработка предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование цивилистической доктрины и действующего законодательства.

Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1) критический анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества с выявлением предпосылок появления правовой категории «недвижимое имущество» и разработкой доктриналыюго определения недвижимости;

2) систематизация и анализ существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства» с исследованием понятия" -«объект незавершенного строительства» и обоснованием его правовой природы, в том числе исследование влияния договора подряда на вещно-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства;

4) выявление и общая характеристика основных особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства через призму содержания права собственности на объект незавершенного строительства;

Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания, что в своей совокупности позволило сделать ряд предложений по совершенствованию теории гражданского права, сохранив при этом баланс интересов доктрины и правоприменительной практики гражданского права.

Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятии^и^ признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, а также сравнительном анализе понятий «суперфиций», «право застройки» и «право на объект незавершенного строительства». В процессе исследования изучались научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения.

Научная новизна исследования. Диссертация является монографическим научным исследованием, посвященным комплексному анализу основных начал гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен системный анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства.

На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:

1. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости:

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости».

2. Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку :тг* признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе». Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должно зависить от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени его готовности.

Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено.

3. Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.

4. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему режиму недвижимости.

5. Учитывая, что собственником объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда является заказчик как лицо, обладающее правами на земельный участок и разрешением на строительство, следует признать, что подрядчик в период действия договора строительного подряда является фактическим владельцем объекта незавершенного строительства.

6. Действующий в отношении объекта незавершенного строительства договор подряда не должен препятствовать его собственнику в осуществлении принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения.

7. Правомочие пользования, принадлежащее собственнику объекта незавершенного строительства, заключается исключительно в праве на завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.

8. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 в следующей редакции:

2 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями на 29.12.2004) // Собрание законодательства РФ. 1997, №30. Ст.3594.

Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства

1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.

2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».

Научное и практическое значение исследования. В диссертационном исследовании уделяется внимание ряду актуальных вопросов гражданского права, возникающих в связи с понятием объекта незавершенного-^ строительства и особенностями его гражданско-правового оборота. Подвергнув критическому анализу существующие подходы к характеристике признаков недвижимого имущества, автор предпринимает попытку сформулировать доктринальное определение недвижимого имущества, отражающее в полной мере его существенные признаки. В рамках диссертационного исследования разрабатывается и предлагается для обсуждения определение «объект незавершенного строительства». На основе комплексного анализа исторического опыта, доктрины римского и гражданского права, законодательства Российской Федерации и отдельных стран ближнего и дальнего зарубежья сформулированы выводы и положения, имеющие значение для понимания места объектов незавершенного строительства в гражданском обороте и повышения эффективности правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства.

При проведении диссертационного исследования сделаны конкретные предложения но внесению изменений в действующее законодательство в целях устранения существующих противоречий. Результаты исследования могут быть использованы в работе судебных и иных правоприменительных органов.

Апробация результатов исследования осуществлялась автором одновременно в двух сферах: в сфере правоприменительной деятельности, в том числе при представительстве в арбитражном суде, и в рамках научной деятельности. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в научных статьях, подготовленных автором.

Структура диссертационного исследования

Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения и библиографии.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Некрестьянов, Дмитрий Сергеевич, Санкт-Петербург

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одной из важнейших задач курса реформирования экономики, взятого Правительством РФ с момента формирования российской государственности в современном виде, является развитие экономической сферы с целью достижения качественно нового уровня развития оборота товаров, работ и услуг. Реализация этой задачи требует интенсификации гражданского оборота.

В таких условиях государство не может себе позволить исключить из оборота значительные финансовые ресурсы, существующие в настоящий момент в виде объектов незавершенного строительства.

Объективная экономическая целесообразность порождает стремление разработать правовые механизмы включения объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот.

В рамках диссертационного исследования проанализированы шаги законодателя по введению в правовой обиход термина - «объект незавершенного строительства», а также возникшие в связи с этим правовые проблемы, которые были выявлены правоприменительной практикой и доктриной гражданского права. В частности, в диссертационном исследовании нашел свое отражение ряд вопросов гражданского права, непосредственно связанных с понятием «объект незавершенного строительства».

В ходе диссертационного исследования был сделан вывод о том, что особенности гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства обусловлены их существованием как «переходной» стадии от совокупности движимых вещей до единого вновь созданного объекта недвижимого имущества, а также динамичностью существенных характеристик данного объекта.

В диссертационном исследовании осуществлен анализ проблемы отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому или движимому имуществу, остро поставленной правоприменительной практикой.

Для выявления корней данной дискуссии автор намеренно обратился к анализу общего понятия недвижимого имущества. При исследовании этого вопроса были проанализированы существующие подходы к понятию недвижимости, выявлены и критически оценены признаки недвижимого имущества, определяющие его сущностную составляющую. Активное использование исторического опыта и привлечение примеров законодательного регулирования недвижимого имущества в странах ближнего и дальнего зарубежья позволили обогатить познавательную ценность исследования.

Направленность диссертационного исследования на теоретическое обоснование позиции о том, что объекты незавершенного строительства следует признавать недвижимым имуществом, позволила работе не утратить свою актуальность и после вступления в силу изменений в статью 130 ГК РФ о включении «объектов незавершенного строительства» в перечень объектов ~ недвижимости.

Не осталась без внимания автора и проблема влияния договора подряда на правовую природу объекта незавершенного строительства. Комплексное исследование существующих доктринальных подходов и критический анализ правоприменительной практики привели к выводу о необоснованности точки зрения, исходящей из тезиса о том, что наличие договора подряда в отношении объекта незавершенного строительства является основанием для непризнания его вещью.

В диссертации проведены анализ и систематизация существующих подходов к понятию «объект незавершенного строительства». Не ограничиваясь простым перечислением существующих точек зрения, автор осуществил критический анализ законодательных и доктринальных подходов к понятию «объект незавершенного строительства». На основе сделанных выводов разработано и предложено к обсуждению определение объекта незавершенного строительства.

В развитие вышеизложенной позиции о переходном характере существования объекта незавершенного строительства исследуются проблемы момента возникновения и прекращения существования объекта незавершенного строительства. При этом осуществляются обобщение и систематизация возможных подходов к решению этих проблем, а также критический анализ каждого из них.

Важное место в диссертационном исследовании занял вопрос о содержании права собственности на объект незавершенного строительства. В рамках работы сделан вывод о том, что содержание права собственности применительно к объектам незавершенного строительства отражает существующие особенности, являющиеся во многом следствием выявленного переходного характера его существования и динамичности его характеристик. Руководствуясь статьей 129 ГК РФ и сделанными в работе выводами, автор отмечает, что объект незавершенного строительства следует-признать вещью, не ограниченной в обороте.

В рамках диссертации также нашли свое отражение следующие вопросы: соотношение понятий «здание», «сооружение» и «объект незавершенного строительства»; невозможность существования объекта незавершенного строительства как объекта реконструкции;

- эволюция юридических конструкций от суперфиция до права застройки и права на объект незавершенного строительства; правовая природа государственной регистрации объекта недвижимости и ее роль в признании объекта недвижимым имуществом.

Комплексный характер исследования позволил осуществить в диссертационной работе критический анализ вопросов, касающихся понятия объектов незавершенного строительства, их правовой природы и особенностей гражданско-правового оборота. При этом автором был сделан целый ряд выводов:

1. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства является приобретение им признаков недвижимого имущества. Как следствие, объект незавершенного строительства существует только как недвижимая вещь, а при отсутствии признаков недвижимого имущества такая вещь (совокупность вещей) объектом незавершенного строительства не является.

При таких условиях объект незавершенного строительства подлежит отнесению во всех случаях к «недвижимости по природе», а не к «недвижимости в силу указания закона».

2. В связи с тем, что по действующему законодательству реконструкция осуществляется только в отношении уже существующих объектов недвижимости, объект незавершенного строительства не может быть объектом реконструкции. Любое улучшение объекта незавершенного строительства возможно только в рамках деятельности по строительству, ноне по реконструкции.

3. Особенности гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства обусловлены их существованием как «переходной» стадии от совокупности движимых вещей до единого вновь созданного объекта недвижимого имущества, а также динамичностью его свойств.

4. Понятие «объект незавершенного строительства» является самостоятельной категорией, отличной от понятий «сооружение» и «здание», что порождает необходимость определения характера его свойств и его места в общем перечне объектов недвижимости.

5. Появление категории «земельный участок» породило ряд конфликтов, которые нуждались в урегулировании, и стали предпосылками возникновения понятия «недвижимое имущество»:

1) невозможность непосредственного восприятия точных границ земельного участка;

2) невозможность устранения конфликтов между собственниками путем устранения непосредственного соприкосновения земельного участка с иными объектами.

На основании выявленных предпосылок в диссертационном исследовании делается вывод о том, что целью выделения категории недвижимого имущества является включение элементов публично-правового характера в регулирование оборота некоторых объектов.

6. Государственная регистрация объекта незавершенного строительства не является качественным признаком недвижимого имущества, а подлежит оценке как формальное последствие обретения вещью свойств недвижимого имущества.

7. Собственником объекта незавершенного строительства является заказчик по договору строительного подряда, как лицо, обладающее правами на земельный участок и правом на строительство, а подрядчик-является-фактическим владельцем объекта незавершенного строительства в период действия договора строительного подряда.

8. Собственник объекта незавершенного строительства обладает правомочием пользования, однако в силу «переходного» характера существования объекта незавершенного строительства содержание его правомочия пользования ограничено правом на завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.

При проведении диссертационного исследования был выявлен ряд противоречий и пробелов в действующем законодательстве. При этом автором предложены конкретные пути внесения изменений в законодател ьство:

1) в развитие сделанного в диссертации вывода о том, что государственная регистрация есть не момент возникновения права собственности, а лишь государственная фиксация юридического факта возникновения права собственности, отражающая публичное удостоверение права собственности правообладателя, в работе предлагается следующая редакция статьи 219 ГК РФ:

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с соблюдением правил, предусмотренных статьей 218 настоящего Кодекса.

При этом собственник данных объектов недвижимости вправе отчуждать или обременять их при условии предварительной государственной регистрации своего права, отражающей его публичную достоверность»;

2) в результате критического анализа новой редакции статьи 25 Закона о государственной регистрации автором сделан вывод о необходимости ее уточнения и обоснованы предложения по ее изменению.

Помимо этого, внесено предложение об изменении "подхода^ законодателя к самому понятию недвижимости. В настоящее время это понятие раскрывается в законодательстве с одновременным использованием двух приемов: примерного перечня и указания на общий критерий недвижимого имущества. При этом законодатель использует эти приемы таким образом, что изначально закладывает в определение недвижимости неустранимые противоречия, включая в перечень недвижимостей объекты, которые по своим объективным признакам таковыми не являются. Следствием подобного подхода законодателя является отсутствие единого универсального критерия, позволяющего однозначно решать вопрос о правовой природе любого объекта.

Результатом такого подхода законодателя является тот факт, что в настоящее время содержание понятия недвижимости составляет совокупность разнородных объектов, имеющих разный правовой статус и правовое регулирование (воздушные и морские суда, включенные в перечень объектов недвижимости, не подпадают под действие Закона о государственной регистрации и т.н.).

Представляется, что необходим иной подход к понятию недвижимости: его основу должен составить сформулированный в законодательстве единый, универсальный критерий недвижимого характера вещи. Объекты, не отвечающие данному критерию, должны быть изъяты из содержания понятия недвижимости. При этом отсутствуют препятствия для закрепления особенностей оборота данных объектов в рамках специализированных нормативных актов, что, впрочем, существует и сейчас (правовой статус судов регулирует Воздушный кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ и т.п.). Любые перечни объектов недвижимости должны носить лишь иллюстративный характер и не должны быть закрытыми. Подобный подход позволит устранить многие вопросы, возникающие в связи с перечнем объектов недвижимости, приведенным в статье 130 ГК РФ.

В связи с этим в диссертационном исследовании указывается на то, что внесенные 29.12.2004 изменения в статью 130 ГК РФ о включении в~ее" содержание слов «объекты незавершенного строительства»360 нельзя оценивать только позитивно, так как они свидетельствуют о сохранении стремления законодателя использовать примерный перечень объектов недвижимости, целесообразность применения которого вызывает сомнение.

В целом, подводя итог, отметим, что в диссертации была предпринята попытка системного подхода к проблемам, возникающим в цивилистической доктрине и правоприменительной практике в связи с категорией объекта незавершенного строительства. Диссертационное исследование выявило необходимость в разработке доктрины гражданского права по этому вопросу с последующей ее реализацией в законодательстве.

В диссертационном исследовании предлагается один из возможных вариантов толкования роли и места объектов незавершенного строительства

Зл0 Федеральный закон от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2004, №292. в цивилистической доктрине. На базе проведенного исследования сделаны конкретные предложения но внесению изменений в законодательство.

208

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»

1. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002, №4.

2. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность //

3. Северокавказский юридический вестник. 1998, № 1.

4. Алещев И. Сделки с недвижимостью // «эж-ЮРИСТ». СПб., 2000, № 30.

5. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости. СПб, 2001.

6. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО1. Центр ЮрИнфоР», 2001.

7. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2. Кн.З. Вещные права. СПб., 1908.

8. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999.

9. Брагинский М.И. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ. 2-е издание, доп. и перераб. М. 1999.

10. Васильев A.M. Правовые категории. Методологические аспекты разработки системы категорий теории права. М.: «Юридическая литература», 1976. Варшавский K.M. Право застройки в СССР. М., 1926.

11. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. М-Л., 1948, ч.1.

12. Вербицкий Д. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве республики Беларусь // Юстиция Беларуси. 2001, №2.

13. Витрянский B.B. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999.

14. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть вторая: договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

15. Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2003. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995.

16. Волынцева A.B. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. Томск, 2003.

17. Вороной В.В. Классификация видов владения // Юрист. 2002, №7. Вороной В.В. Феномен владения в цивилистической науке // Законодательство. 2002, №10.

18. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета "договора-подряда? // Российская юстиция. 1999, №11.

19. Галов В.В. Владение как элемент вещного права // Северокавказский юридический вестник. 2000, №7. Германское право. М., 1996. Т.1.

20. Гонгало Б.М. Понятие недвижимости //«эж-ЮРИСТ». СПб., 2001, № 11. Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственой регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998, № 7-12.

21. Гражданское право: Учебник / Отв.ред.проф. Е.А.Суханов. T.l. М., 1997. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. 4.1. М., 2001.

22. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборникнормативных актов: Уч.пос. М., 1986. 4.1.

23. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999.

24. Гршпаев С.П. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003, №9.

25. Зайцев И.М. Правовые фикции в гражданском процессе // Российская юстиция. 1997, №1.

26. Зубарева О.Г. Владение и его конструкция в гражданском законодательстве Российской Федерации. Автореферат на соискание степени к.ю.н. по специальности 12.00.03. Ростов-на-Дону, 2003.

27. Иванов A.A. Изменения в законодательстве о государственной регистрации // www.baltfort.ru. 2003.

28. Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражной практике: комментарий арбитражной практики. М.: ИНФРА-М, Юридическая фирма КОНТРАКТ, 2000.

29. Иеринг Р. Теория владения. СПб: Издание Юридического Книжногомагазина Н.К.Мартынова. 1895.

30. Иеринг Р. Об основании защиты владения. М., 1883.

31. Калачева С.А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998.

32. Кассо JI.A. Здания на чужой земле. М., 1905.

33. Киндеева Е.Л. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001, №1(6).

34. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // «Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика.: Сб. памяти С.А.Хохлова» / Отв.ред. A.JI Маковский. М., 1998.

35. Козырь О.М., Маковская A.A. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003, №2.

36. Кочетов С., Жарков С. Налоговики оценят «недострой» // Ведомости, 24.10.2000.

37. Кузнецов Л.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000, № 1.

38. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Автореферат на соискание степени д.ю.н. по специальности 12.00.03. Томск, 2004.

39. Люкшин А.М. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Петербургский строительный рынок. 2001, №11.

40. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999.

41. Мартынов Б. Право застройки // Журнал министерства юстиции. 1913, №10.

42. Медведев С.Н. Владение (к постановке вопроса) // Северокавказскийюридический вестник. 2000, № 1.

43. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000.

44. Мейер Д.И. О юридических вымыслах и предположениях. О скрытых и притворных действиях. Казань, 1854.

45. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М., 1999. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М.: ИКД «ЗерцалоМ», 2002.

46. Новицкий И.Б. Право собственности: Субъекты, объекты, содержание и защита права собственности. М.: Право на жизнь, 1925.

47. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997.

48. Омелехина Н.В. Некоторые вопросы применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Томский вестник. 1998, № 4.

49. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000, №4.

50. Пекельник Н.П. О налоге на добавленную стоимость по объектам незавершенного строительства // Министерство РФ по налогам и сборам. Налоговый вестник. 2000, № 4.

51. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Изд-во «Зерцало», 2003. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. Покровский И.А. История римского права. СПб: Издательско-торговый дом «Летний сад», 1999.

52. Постников И. Строительный подряд // «эж-Юрист». СПб., 1996, № 17. Право собственности в СССР / Отв.ред. Ю.К.Толстой и В.Ф. Яковлева. М., 1989.

53. Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого И.Б. и Перетерского И.С. М.: Юрист, 1994.

54. Ровный В.В. Право собственности на имущество в договоре подряда и риск его случайной гибели (повреждения) // Сибирский юридический вестник. 2003, №1.

55. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998, № 8.

56. Рукас II. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999, №1.

57. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Изд-во «Дело», 2002.

58. Скловский К.И. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003, №2.

59. Смирнов М. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства. // Гарант-МАКСИМУМ. Интернет-газета. 2001, №12.

60. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2000.

61. Смышляев Д.В. Правовое положение объектов незавершенного строительства, особенности регистрации прав на такие объекты // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сборник научных статей. Екатеринбург: Изд-во АМБ, 2002.

62. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.

63. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998, № 6.

64. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998, № 8.

65. Теплоухов А. Участники первичного рынка терзают ГБР // Современное строительство. №17(186) от 28.11.2000

66. Толстой Ю.К. К учению о праве собственности // Правоведение. 1992,"№1. • Толстой Ю.К. Понятие права собственности // Проблемы гражданского и административного права. JI., 1962.

67. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. JL, 1955.

68. Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности. М.: Городец-издат, 2001.

69. Федорова А. Право застройки как возможность ограничения правасобственности // Riigi Teataja. 2002, №3.

70. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996.

71. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. М.: Юридическаяфирма «ЛЕГАТ», 1995.

72. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 года). М., 1995.

73. Шкредов В.П. Экономика и право. 2-е издание. М., 1990.

74. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки иконцептуальные подходы // Российская юстиция. 2003, №11.

75. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2002.1. Нормативные акты:

76. Гражданский кодекс Российской Федерации.

77. Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995, № 18. Ст. 1589.

78. Федеральный закон от 30.12.2004 №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»// Российская газета. 2004, №292.

79. Закон Российской Федерации от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости Съезда НД и ВС РСФСР, 1991, №29. Ст. 1005.

80. Закон Российской Федерации от 23.09.1992 №3517-1 «Патентный закон Российской Федерации» // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. 1992, №42. Ст.2319.

81. Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 №1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» // Собрание законодательства РФ. 1994, № 7. Ст.693.

82. Указ Президента Российской Федерации от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»// Собрание законодательства РФ. 1997, №20. Ст.2240.

83. Указ Президента Российской Федерации от 28.02.1996 №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»// Собрание законодательства РФ. 1996, № 10. Ст.880. ~

84. Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» // Собрание законодательства РФ. 1992, №4, ст.484.

85. Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» // Свод законов СССР. Т. 6.

86. Закон Санкт-Петербурга от 30.07.1998 № 191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга»// Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1998, № 10-11.

87. Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции»// Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2004, №7.

88. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 23.04.92 № 385-р «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов».

89. Распоряжение мэра Москвы от 09.12.1996 № 578/1-РМ «Об утверждении Концепции реализации объектов незавершенного строительства муниципальной собственности (долгострой) на инвестиционных конкурсах»// Налоги в нормативных документах. 1997, № 5.

90. Постановление главы администрации г. Краснодара от 23.04.1996 № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и ' регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда»// Северокавказский юридический вестник. 1996, № 7.

91. Инструкция о порядке проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости // Приказ ГУИОН Санкт-Петербурга от 31.07.1998 №24 «О развитии совместного приказа КЗРиЗ и ГУИОН от 20.07.1998 № 147/22»

92. Инструктивное письмо Госстроя СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 18.07.86 №61-Д «О порядке проведения работ по консервации строительства объектов» // Законодательство о капитальном строительстве. М., Юр.лит. 4.4, кн.1

93. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 10.

94. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах; ' связанных с применением части первой ГК РФ»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996, №9.

95. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998, № 1.

96. Исторические нормативные акты;

97. Соборное уложение 1649 года // Российское законодательство Х-ХХ веков. Т 3. Акты Земских соборов. М.: Юрид.лит., 1985. V Указ о единонаследии 1714 года // Российское законодательство Х-ХХ веков.

98. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма. М.: Юрид.лит., 1986.

99. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года// Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М.: ИКД «Зерцало-М», 2002.

100. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года// Ведомости ВС РСФСР. 1964, №24. Ст. 407.

101. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2002 по делу №Л56-31829/01 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

102. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.04.2004 по делу №А56-21562/03 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

103. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.04.2004 по делу №А 13-7475/03-09 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

104. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.2004 по делу №А21-7192/03-С1 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

105. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.06.2004 по делу №А56-46088/03 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

106. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного- округа от 10.12.2004 по делу №А56-7717/04 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

107. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2004 по делу №А56-20881/03 // Рассылка Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

108. Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2003 по делу №А56-20881/03 / Документ официально опубликован не был.

109. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.2004 по делу №А56-20881/03 /Документ официально опубликован не был.

110. Иностранное законодательство:

111. Закон Республики Армения от 19.12.1996 «О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства» // Официальный сайт Национального собрания Республики Армения (www.parliament.am).

112. Закон Украины от 14.09.2000 №1953 «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства»// Официальный сайт Верховной рады Республики Украина (www.rada.gov.ua).

113. Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан ог 20.08.1999 №397 «Об утверждении порядка консервации и расконсервации объектов незавершенного строительства и основных фондов»// Собрание постановлений Республики Узбекистан. 1999, №8.

114. Закон Эстонии от 09.06.1993 (с изменениями на 15.09.2001) «О вещном праве»// Riigi Teataja, 1993, №10-11.

115. Гражданский кодекс Республики Казахстан. М.: Юридический центр Пресс, 2002.

116. Гражданский кодекс Республики Молдова №1107-XV от 06.06.2002 // Монитороул Офичиал ал Р.Молдова, 2002, №82-86.

117. Закон Кыргызской Республики от 08.05.1996 №15 «Гражданский кодекс1. Кыргызской Республики».

118. Гражданский кодекс Республики Таджикистан.

119. Гражданский кодекс Азербайджанской Республики.

120. Гражданский кодекс Республики Армения.

121. Закон Республики Беларусь №218-3 от 07.12.1998 «Гражданский кодекс Республики Беларусь» // Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999, №7-9.

122. Гражданский кодекс Республики Узбекистан // Вестник Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996, №10-11. Гражданский кодекс Туркменистана.

Автор: Некрестьянов, Дмитрий Сергеевич
Город: Санкт-Петербург
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительстватекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства»