Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практикатекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика»

и"

На правах рукописи

ШАЛАГИНОВ КОНСТАНТИН КОНСТАНТИНОВИЧ

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Ростов-на-Дону 2009

003481878

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права юридического факультета ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет»

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Лукьянцев Александр Анатольевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович

кандидат юридических наук, доцент Целовалышкова Ирина Юрьевна

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия

государственной службы», юридический институт

Защита состоится «21» ноября 2009 года в 12 00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212 208 26 по юридическим наукам при ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу 344002, г Ростов-на-Дону, ул Максима Горького, 88, ауд 302

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет»

Автореферат разослан

"Я"

октября 2009г

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент

у Краковский К П

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ ВВЕДЕНИЕ

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ. Одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества занимают вопросы регулирования специфических видов объектов гражданских прав Являясь базисом, на котором произрастают фактические, и регулирующие их правовые отношения, экономические блага имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное правовое регулирование отношений, возникающих по поводу этих благ, невозможно Эти статутные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага Одно из самых заметных мест в ряду объектов гражданского права занимает недвижимое имущество Однако, несмотря на важность и распространенность сделок с недвижимостью в гражданском обороте, и значительное количество нормативных актов, посвященное обороту недвижимости в Российской Федерации, нельзя сказать, что в данной сфере правового регулирования юридическая техника законов достигла совершенства и учтены все практические проблемы, возникшие с момента принятия Гражданского кодекса РФ С момента появления в отечественном гражданском законодательстве нормы, определяющей понятие и признаки недвижимого имущества, легальная дефиниция недвижимости, сконструированная по традиционному для нашего законодательства в этой сфере принципу перечисления, подвергалась критике, так как она не обладает стройностью классификационных критериев, ясностью признаков, по которым имущество могло бы быть отнесено к недвижимости, а сам перечень перечисления был далек от совершенства и потребовал целый ряд как изменений, так и дополнений, вследствие чего в ст 130 ГК РФ неоднократно вносились известные изменения Однако, время показало, что

даже закрепление на уровне Гражданского кодекса какого-либо объекта в качестве недвижимого имущества не облегчает понимание его места в классификации объектов и специфики правового регулирования Так было с предприятием как имущественным комплексом, то же происходит и с объектом незавершенного строительства

В настоящее время, согласно ст 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

Именно изменения ст 130 ГК РФ, в рамках которых объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу, казалось бы, должны были упорядочить правовое регулирование данных объектов гражданских прав и раз и навсегда положить конец дискуссиям об их правовом режиме Нельзя сказать, что до момента изменения ст 130 ГК РФ, у законодателя не было позиции по поводу возможного отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости Например, действовавшие нормы законодательства о регистрации однозначно указывали на то, что право на объект незавершенного строительства возникало с момента его государственной регистрации Научная классификация вещей не давала возможности отнести объект незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы это не вызвало спора, вместе с тем не признав объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, практически невозможно отличить его по правовому статусу от строительных материалов Казалось бы, данная проблема представляется надуманной, если иметь в виду правила о распределении риска в подрядных отношениях Однако реалии современного строительного бизнеса заставили законодателя сориентироваться в новых условиях и внести в закон нормы об объекте незавершенного строительства

Тем не менее, до сих пор существует отличная от точки зрения законодателя доктринальная точка зрения о невозможности отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости Иными словами, ввиду отсутствия грамотно построенного понятия недвижимого имущества и трудно воспринимаемой многими цивилистами теории единого объекта недвижимости, лишь недавно воспринятой нашим законодателем, вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства все еще остается дискуссионным В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства Таким образом, требует рассмотрения вопрос о месте объекта незавершенного строительства в системе классификации вещей, определения объекта незавершенного строительства, его признаков и момента его возникновения как вещи, обособленно существующей как комплекс земельного участка и соединенных с ним строительных материалов Само по себе закрепление объекта незавершенного строительства, безусловно, явилось следствием необходимости вовлечения его в гражданский оборот, прежде всего путем заключения по поводу него сделок ипотеки, купли-продажи и др Также подтолкнула к этому законодателя давно назревшая необходимость принятия законодательства об участии в долевом строительстве Но, несмотря на уже сравнительно долгий опыт правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, ни в гражданском законодательстве, ни в науке гражданского права не разработано правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота, а также особенностей сделок с данным объектом Между тем, совершенно необходимыми являются как нормы об описании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства, так и правила совершения с ним гражданско-правовых сделок

Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей части второй ГК РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок

объекта незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о возможности совершения с объектом незавершенного строительства определенных сделок, например - аренды Неоднозначным является вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, моменте возникновения права на него, а также возможности вовлечения его в оборот без диктуемого судебной практикой расторжения договора строительного подряда Весьма проблемны вопросы ипотеки незавершенного строительства Особенно в контексте проблемы тождества объектов недвижимости, учитывая темпоральный характер объекта незавершенного строительства и его способность изменяться на разных этапах действия договора об ипотеке И, наконец, поскольку объект незавершенного строительства является одновременно объектом и вещных правоотношений, и обязательственных - в рамках договора строительного подряда, необходима система мер для защиты прав подрядчика в случае вовлечения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот, которые на данный момент совершенно не выработаны

Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства

Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды С С Алексеева, Ю Барона, В А Белова, М И Брагинского, И Л Брауде, К М Варшавского, А В Бенедиктова, В В Витрянского, Э П Гаврилова, Ю С Гамбарова, Б М Гонгало, Н Д Егорова, А В Ерш, А А Иванова, Р Иеринга, О С Иоффе, Л А Кассо, О М Козырь, В П Крашенинникова, И Д Кузьминой, В А Лапача, Б С Мартынова, Д И Мейера, И Б Новицкого, Н В Омелехиной,

Е А Павлодского, И С Перетерского, К П Победоносцева, И А Покровского, Ю В Романца, В И Синайского, К И Скловского, Д В Смышляева, С А Степанова, Н А Сыродоева, Е А Суханова, 3 И Цыбуленко, Г Ф Шершеневича

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, в том числе связанных с возникновением права собственности на объект незавершенного строительства и осуществлением сделок с объектом незавершенного строительства, как влекущих, так и не влекущих прекращения права собственности на данный объект Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, посвященные вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового положения и правового режима, содержащие особенности оборота объектов незавершенного строительства

Цель исследования - анализ теоретических концепций и законодательства в области правового регулирования объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав, определение особенностей его правового режима, анализ судебной практики и выявление проблем применения законодательства, связанного с объектами незавершенного строительства, выработка рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в указанной сфере

Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1) исследование вопроса о классификации вещей в гражданском праве, анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества, сложным вещам и имущественным комплексам,

2) определение места объекта незавершенного строительства в системе вещей, исследование существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства»,

3) определение понятия объекта незавершенного строительства, состава объекта незавершенного строительства, его правовой природы и правового режима,

4) выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, возникновения права собственности на объект незавершенного строительства,

5) анализ действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной с особенностями оборота объектов незавершенного строительства, а также обоснование рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства

Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др) Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания

Теоретическая основа исследования Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятия и признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, развития учения о правовом положении и понятии объекта незавершенного строительства В процессе исследования изучалась научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства Помимо этого в

сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения

Научная новизна исследования. Диссертация является одним из первых монографических исследований, посвященных комплексному анализу правового положения объекта незавершенного строительства, особенностям возникновения прав на объект незавершенного строительства, гражданско-правовому регулированию оборота объектов незавершенного строительства В рамках данной работы осуществлен системный анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства

На защиту выносятся следующие научные положения:

1 Предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества - земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства и носящая темпоральный характер

2 В диссертации обосновывается момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества Объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает в момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом,

что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства

3 Представляется, что способ возникновения права собственности на объект незавершенного строительства следует отнести к первоначальным способам (создание вещи для себя, или создание вещи подрядчиком по договору) В диссертации обосновывается тезис, что право собственности на объект незавершенного строительства с момента появления объекта незавершенного строительства как объекта гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда, в противном случае невозможно предоставить надлежащую защиту заказчику, особенно при осуществлении сделок с объектом незавершенного строительства В связи с этим выдвигается положение о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер

4 Специфика объекта незавершенного строительства состоит в том, что он в момент действующего договора подряда, в рамках которого данный объект возводится, одновременно является объектом и вещных прав (собственник объекта незавершенного строительства - все остальные субъекты гражданского права), и обязательственных прав (заказчик - все остальные) Тем не менее, представляется необоснованным тезис о необходимости прекращения договора строительного подряда для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку в данном случае можно говорить только о правах третьих лиц в отношении объекта права, которые сами по себе не препятствуют совершению сделки

5 В диссертации обосновывается необходимость легального запрета заключения договоров, предполагающих передачу объекта незавершенного строительства во владение и пользование

В связи с этим предлагается дополнить абз 2 п 1 ст 607 ГК РФ и изложить его в следующей редакции

«Не допускается сдача в аренду объектов незавершенного строительства Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается »

6 В диссертации обосновывается тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, в частности, объект незавершенного строительства - будущего жилого дома, или помещения объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома не могут быть признаны жилыми, вследствие чего объект незавершенного строительства необходимо воспринимать как единый объект права По этому основанию купля-продажа объекта незавершенного строительства, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ

7 В целях установления тождества фактического состояния объекта незавершенного строительства его описанию в договоре и иной документации, предлагается при формулировке предмета договора, предполагающего какую-либо сделку с объектом незавершенного строительства отражать не только наименование, назначение по технической документации объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру В случае отсутствия данных условий предлагается считать условие о предмете не согласованным, а договор, следовательно, не заключенным

8 В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда письменно уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда В случае согласия нового собственника объекта

незавершенного строительства и подрядчика на перемену лиц в обязательстве подряда, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга

9 Поскольку до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика письменно уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога

Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Южного федерального университета

Настоящее диссертационное исследование предпринято в период становления нового видения цивилистической теории и практики в понимании правового режима объекта незавершенного строительства и сделок с ним, вследствие принятия изменений в ГК РФ, законы о государственной регистрации, об ипотеке, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и проч, то есть является работой, содержащей в себе актуальные теоретические модели, постановку вопросов и практические рекомендации, пригодные для практической работы и теоретического осмысления вопросов в области правового режима объекта незавершенного строительства

Работа может быть полезна в ходе преподавания курса гражданского права, причем, как первой, так и второй, и третьей его части, а также при обеспечении спецкурсов, касающихся правовых проблем права собственности, объектов гражданского права и проч, в учреждениях высшего образования, в правотворческих органах в процессе разработки нового и усовершенствования действующего законодательства,

правоприменительными органами при разрешении конкретных гражданско-правовых споров

Структура диссертации: Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографии

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении автор обосновывает актуальность исследования, определяет предмет, метод исследования, цели и задачи исследования, обосновывает научную новизну исследования и излагает положения, выносимые на защиту диссертации

В Главе 1 - «Понятие и место объеета незавершенного строительства в системе вещей», автор диссертации излагает фундаментальные теоретические вопросы правового режима объекта незавершенного строительства - проблемы классификации вещей и дефиниции недвижимого имущества в гражданском праве, развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства, а также понятия объекта незавершенного строительства и момента возникновения права собственности на данный объект гражданского права В Параграфе первом «К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве», диссертант излагает свою точку зрения на наиболее значимые основания классификации вещей для цели определения места объекта незавершенного строительства в системе вещей Диссертант исследует вопросы деления вещей на делимые и неделимые, индивидуально-определенные вещи и вещи, определенные родовыми признаками, средства производства и предметы потребления В отношении последней классификации автор солидаризируется с В А Лапачем относительно тезиса, что данная классификация является незаслуженно забытой наукой гражданского права, между тем, она справедливо может считаться первичной для дальнейшей классификации деления имущества на движимое и

недвижимое Также особым образом акцентируется внимание автора на проблеме правового режима сложных вещей Автор отмечает, что не будет преувеличением сказать, что большинство из вещей составляют сложные вещи - комплексные образования, которые только в своем единстве максимально удовлетворяют человеческие потребности (техника, недвижимость, коллекции) Останавливаясь на проблеме недвижимых вещей как специфического явления в классификации последних, диссертантом отмечается, что необходимость специального урегулирования и оборота недвижимости вызвана уникальностью и существенной ценностью каждой подобной вещи, в связи с чем необходимы специальные нормы, соблюдающие баланс частно-правовых и публично-правовых начал в регулировании При анализе понятия недвижимого имущества в историческом и современном аспекте, автор отмечает, что на протяжении длительного времени определение понятия недвижимости складывалось по пути перечисления объектов, относящихся к недвижимости, без каких-либо системных признаков последних Отмечается критика такого положения вещей многими современными авторами, анализируется развитие понятия «недвижимое имущество» в современном российском гражданском законодательстве и его развитие в последние годы В работе подчеркивается, что данная проблема заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции

Подчеркивается, что все указанные в ст 130 ГК РФ группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков В диссертации подвергаются критике как существующие легальные признаки недвижимого имущества, так и доктринальные, например, часто предлагаемый признак «значительной стоимости имущества» Автор полагает, что, в настоящее время, можно говорить о том, что недвижимое имущество - не статичная категория, а динамичная категория, которая будет еще уточняться, и на данный момент, при существующей конструкции в ГК РФ понятия «недвижимое имущество» выработать критерии, отвечающие

правилам логической и содержательной классификации, не представляется возможным

Обращаясь к выделению такой категории вещей в гражданском праве, как сложные вещи, автор отмечает, что с теоретической трактовкой сложных вещей неразрывно связано решение таких принципиальных вопросов, как способы их практического обозначения при передаче, признание их неделимыми, удостоверение их комплектности, квалификация нарушений правового режима сложных вещей, определение меры ответственности за это Следовательно, изучение правового режима сложных вещей актуально уже потому, что данный вид объектов гражданских прав получил широкое распространение Кроме того, так как по общему правилу сложная вещь стоит дороже, чем совокупность ее компонентов, то правильное определение принципов организации сложных вещей весьма важно для повышения экономической эффективности оборота данного вида объектов и его правового регулирования В работе анализируются признаки сложной вещи и констатируется, что общее правило о сложной вещи заключается в том, чтобы считать ее «как бы простой вещью» (квазипростой вещью), то есть вещью, имеющей единую судьбу В целях удобства в качестве названия правового режима сложных вещей предложено использовать термин «неделимость» Неделимость сложных вещей - это, прежде всего, невозможность установления отдельных прав на части в период их вхождения в состав целого Сложные вещи как комплексы в юридическом плане уподобляются простым вещам, редуцируются Отдельные предметы, став составной частью вещи, теряют свою юридическую самостоятельность В статье 134 ГК РФ дается определение сложной вещи, при этом законодатель не ограничивает применение этого понятия только движимым имуществом, следовательно, возможно существование сложной недвижимой вещи (В В Витрянский, С А Степанов) Далее автор анализирует особенности правового режима сложной недвижимой вещи С точки зрения определения «сложная вещь - это определенное множество материальных

предметов, используемых по общему назначению ввиду интегральной (функциональной и/или физической) связи между ними», диссертант полагает, что предприятие как имущественный комплекс и объект незавершенного строительства следует рассматривать как сложные недвижимые вещи

В параграфе 2 Главы первой работы «Развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства как разновидности имущества», автор анализирует исторический аспект развития учения об объекте незавершенного строительства как о самостоятельном объекте права Отмечается преемственность вопросов правового регулирования объекта незавершенного строительства от правил регулирования эмфитевзиса и суперфиция, как римско-правовых институтов частного права По мнению автора, именно тот факт, что современное гражданское законодательство не сразу восприняло принцип «единого объекта», характерный еще для римского права, и породил проблему сложной эволюции правового регулирования строящегося объекта недвижимости В условиях административно-командной системы, распространявшейся в том числе и на строительную отрасль, несмотря на наличие так называемых «долгостроев», сложно было предположить как саму возможность существования объекта незавершенного строительства, так и включение его в свободный гражданский оборот Именно такое положение вещей породило разноголосицу в юридической литературе касательно правовой природы объекта незавершенного строительства и особенностей его правового регулирования В литературе долгое время являлся дискуссионным вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу, а также о критериях относимости объекта незавершенного строительства В судебной практике была выработана тенденция о том, что объект незавершенного строительства появляется как обособленный объект права только тогда, когда с ним необходимо совершить сделку В работе отмечается, что принятие ФЗ РФ «О

регистрации прав на недвижимое имущество », и внесение изменений в ст 130 ГК РФ на легальном уровне определили, существует ли объект незавершенного строительства как объект права до момента его отчуждения

В Параграфе 3 «Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства» предпринимается попытка определить признаки объекта незавершенного строительства, его правовую природу и момент возникновения его как объекта гражданского права Указывается, что в основном вопрос о правовой природе объекта незавершенного строительства сводится к одной из трех позиций - 1) признание его движимым имуществом (О М Козырь, Е А Суханов, К И Скловский), 2) признание его недвижимым имуществом ос специальным правовым режимом (П В Скиба), 3) признание его недвижимым имуществом без оговорок (И Гумаров, М И Брагинский, Д В Смышляев, Д В Некрестьянов) Однако, отмечается, что дискуссия о правовой природе объекта на данный момент не утратила смысла, поскольку само по себе отнесение объекта незавершенного строительства к недвижимости в силу прямого указания ст 130 ГК РФ не решает однозначно вопрос его правового режима, поскольку объект незавершенного строительства даже при условии легального его признания объектом гражданского права, остается и объектом обязательственных правоотношений, возникающих в процессе заключения и исполнения договора строительного подряда Опираясь на теорию В А Лапача о правовой и фактической иммобилизации имущества, диссертант приходит к выводу, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом уже в силу фактической иммобилизации, поскольку отвечает признакам, изложенным в ст 130 ГК РФ

Далее в диссертации предпринимается попытка рассмотреть вопрос о соотношении понятий «здание», «сооружение» и «объект незавершенного строительства» Касательно понятия здания и сооружения, автор солидаризируется с теми учеными, которые полагают, что к недвижимости

следует относить лишь те здания и сооружения, которые имеют прочую связь с землей, иные же здания и сооружения не являются недвижимым имуществом С точки зрения относимости объекта незавершенного строительства к зданию или сооружению, автор приходит, во-первых, к тому, что объект незавершенного строительства не является ни зданием (ДВ Некрестьянов), ни сооружением, что подтверждается даже с точки зрения толкования ст 130 ГК РФ, а, во-вторых, указывается на спорность утверждения, высказанного в литературе (Р А Валеев), что объект незавершенного строительства - здание или сооружение, которое создается или реконструируется На взгляд диссертанта, реконструировать можно только построенный объект Отмечается, что в научной литературе единого взгляда на возможность реконструкции объекта незавершенного строительства не выработано, однако системный анализ как советского строительного законодательства, так и правил Градостроительного кодекса РФ позволяет сделать вывод, что реконструировать можно только построенный объект

Отсутствие легального определения объекта незавершенного строительства в значительной степени затрудняет оборот данного объекта гражданских прав и является следствием некоторой неуверенности законодателя и юристов в вопросах его правового режима В литературе имеется целый ряд точек зрения на критерии, которым должен отвечать объект незавершенного строительства, однако, диссертанту видится, что неоспоримыми для этой цели являются наличие у объекта незавершенного строительства признаков недвижимого имущества (сложная вещь, прочно связанная с землей) и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Однако и эти признаки нуждаются в корректировке Для определения признака объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, прежде всего, необходимо определиться с моментом его возникновения В диссертации критикуется позиция привязки момента возникновения объекта незавершенного строительства к какой-либо

стадии его готовности Фактическое и юридическое появление объекта недвижимого имущества - не одно и то же Проблема заключается в том, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст41) предусмотрено составление технического плана, в котором указаны сведения о здании, сооружении, или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости При этом местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого объекта Отсюда можно сделать вывод о том, что объект незавершенного строительства для целей его дальнейшего оборота может возникнуть не ранее того, как на земельном участке могут быть определены и описаны координаты характерных точек данного объекта Если же представить, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства является соединение, к примеру, вбитой сваи и земельного участка, то определение точек контура, и, следовательно, описание объекта, становится невозможным

В связи с последним признаком (отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), хотелось бы отметить еще одну проблему Она состоит в том, что «неполучение разрешения» может иметь несколько оснований Предложенное определение объекта незавершенного строительства, предполагает, что имеется в виду ситуация, когда объект не обладает необходимой строительной готовностью для получения разрешения Но ведь возможен и такой вариант, когда объект готов, но в выдаче отказано со ссылкой на п 6 ст 55 ГрК РФ В данном случае считать объект незавершенным уже нет оснований, полагать его самовольной постройкой тоже можно не всегда

В Параграфе 4 «Возникновение первоначального права собственности на объект незавершенного строительства» ставится вопрос

о субъектах обязательственных и вещных правоотношений, складывающихся в отношении объекта незавершенного строительства

Рассматривая вопрос об объекте незавершенного строительства как одновременно объекте вещных прав и обязательственных прав (в рамках договора строительного подряда), автор диссертационного исследования критикует ситуацию, сложившуюся в судебной практике относительно того, когда можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а именно, обращается внимание на ошибочность привязки такой возможности к необходимости расторгнуть договор строительного подряда В диссертации доказывается, что объект незавершенного строительства с момента его возникновения является собственностью заказчика, подрядчик является его законным владельцем, и критикуются точки зрения о том, что в отношении объекта незавершенного строительства до акта регистрации права на него может существовать только право владения В связи с этим делается вывод о том, что государственная регистрация права на объект незавершенного строительства должна иметь не правопорождающий, а правоподтверждающий характер Возникновение у заказчика права собственности на объект незавершенного строительства относится к первоначальным способам приобретения права собственности на вновь создаваемую индивидуально-определенную недвижимую вещь, однако ввиду особенностей оборота недвижимых вещей право распоряжения собственником данной вещью возникает только с момента государственной регистрации Кроме того, объект незавершенного строительства является также объектом обязательственных правоотношений подрядчика и заказчика Ввиду этого, он, внутри данных отношений, подчиняется правилам о предмете договора подряда, и может быть объектом консервации, удержания, залоговых или иных вытекающих из договора подряда отношений

Глава II «Проблемы совершения отдельных сделок с объектом незавершенного строительства» состоит из трех параграфов В ней освещаются особенности оборотоспособности объекта незавершенного

строительства через рассмотрение правовых проблем оборотоспособности объекта незавершенного строительства Здесь же предлагаются пути их решения при совершении сделок купли-продажи, а также ипотеки объекта незавершенного строительства Рассматривается также история вовлечения объектов незавершенного строительства в хозяйственный оборот в российском законодательстве

В параграфе 1 Главы II диссертации «Проблемы оборотоспособности объекта незавершенного строительства» отмечается, что включение в перечень объектов недвижимого имущества объектов незавершенного строительства в качестве особого вида вещей не только расширило его, но и дало возможность говорить об оборотоспособности объекта незавершенного строительства Общая оборотоспособность объектов гражданских прав определяется ст 129 ГК РФ, в соответствии с которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте Таким образом, оборотоспособность объектов гражданских прав означает допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений Однако включение в оборот объекта незавершенного строительства сопровождается рядом правовых проблем, а именно 1) индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания, 2) урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждение другому лицу, 3) определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству

Автор диссертации отмечает, что не всякая сделка может быть заключена по поводу объекта незавершенного строительства В особенности

критикуется точка зрения тех ученых, которые полагают возможным заключение договоров о передаче объекта незавершенного строительства во владение и пользование, в особенности аренда объекта незавершенного строительства При этом отмечается, что вопрос о возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства, равно как и любой другой сделки по передаче в отношении него права владения или пользования, должен решаться не с точки зрения наличия либо отсутствия на данный объект права собственности, как полагает ряд авторов и отдельные судебные инстанции, сколько наличием самой возможности сдавать в аренду здание или его часть, без оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и других соответствующих разрешений, то есть документов, подтверждающих безопасность данного объекта с точки зрения его состояния и соответствие его строительным нормам и правилам

Для индивидуализации объектов гражданских прав при включении их в гражданский оборот необходима их качественная, а также физическая и (или) учетная определенность и обособленность от других объектов В цивилистической литературе отмечается проблемность отграничения друг от друга целого ряда объектов (ценных бумаг, денег, объектов авторского права и проч), поскольку даже в сфере объектов имущественной группы не существует кристальной чистоты и ясности в определении того, каким образом в каждом конкретном случае очерчиваются юридические границы того или иного объекта То же самое можно сказать и в отношении объекта незавершенного строительства С точки зрения законодательства о государственной регистрации, объект незавершенного строительства может выступать в качестве объекта права лишь с момента государственной регистрации, которая предполагает создание специального раздела для объектов недвижимого имущества, содержащего их описание Проблема невозможности описать объект незавершенного строительства как обычное здание - очевидна Обращаясь к судебной практике можно сделать вывод, что судебные органы также не сложили однозначного мнения по данному

вопросу Как правило, зданию присваивается адрес, помещение описывается характеристиками площади, качества и назначения помещений (жилое, нежилое), кадастрового или условного номера здания

Отмечается, что в целях индивидуализации объекта незавершенного строительства должны указываться не только наименование и назначение объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру

Кроме проблемы описания объекта незавершенного строительства указывается проблема определения тождества объекта незавершенного строительства На практике возникают неурегулированные правом ситуации, когда осуществляется переработка недвижимой вещи Представляется, что до тех пор, пока объект незавершенного строительства не станет «завершенным», говорить о возможном изменении его назначения не приходится Но все же учитывать его качественные и количественные характеристики на протяжении всего процесса строительства необходимо Отталкиваясь от данных утверждений, можно говорить о возможности исследования вопроса о тождестве объекта незавершенного строительства ему же, но при условии продолжающегося строительства, например, на момент заключения договора купли-продажи, и на момент государственной регистрации перехода права собственности или на момент заключения договора об ипотеке и на момент продажи заложенного имущества

Проблема соблюдения прав подрядчика, задействованного при строительстве объекта, тоже видится весьма значимой Данный вопрос необходимо урегулировать также в целях координации отношений контрагентов по сделке, которые должны уже на этапе заключения договора решить вопрос о том, останется ли договор подряда действующим или нет, и уже в зависимости от этого соблюсти все предусмотренные законом формальности для сделок, в процессе совершения которых происходит перемена лиц в обязательстве Право на объект незавершенного строительства у заказчика возникает независимо от государственной

регистрации объекта, подрядчик же может быть только законным владельцем предмета подряда до сдачи его заказчику В свою очередь, учение о владении не предполагает возможным существование «двух владений», разных по своему содержанию - владения подрядчика, и владения заказчика, соответственно, у заказчика имеется более широкое по своему объему и содержанию право - и этим правом может быть только право собственности Какие же последствия должны наступать при совершении собственником объекта незавершенного строительства сделки с ним9 Независимо от вида сделки, собственник объекта незавершенного строительства должен предупредить подрядчика о своем намерении осуществить сделку На этот момент уже должен быть решен вопрос о желании предполагаемого контрагента продолжить договорные отношения с подрядчиком, если сделка влечет отчуждение недвижимого имущества В противном случае, подрядчику следует предоставить право потребовать расторжения договора с заказчиком и возмещения убытков, причиненных расторжением договора

Автор отмечает, что система норм, регулирующих вопросы защиты прав подрядчика должна соответствовать тому типу сделки, которую предполагает осуществить с объектом незавершенного строительства его собственник Совершенно очевидно, что последствия составления завещания с указанием наследника объекта незавершенного строительства совершенно не касаются подрядчика до тех пор, пока не будет совершен акт принятия наследства, в то же время, такие сделки, как купля-продажа, ипотека данного объекта имеют для подрядчика значение на момент их совершения Соответственно, законодатель должен учитывать это обстоятельство, регулируя совершение именно таких сделок

В параграфе 2 «Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства» отмечается, что, несмотря на то, что пункты 2 и 3 ст 25 Федерального закона о регистрации прав на недвижимость до внесения изменений устанавливают обязательность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, на основании документов,

подтверждающих право собственности (либо иное право) на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, тем не менее, на практике, весьма часто стороны заключают договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства, но при этом продавец перед заключением договора свои права как собственника подтвердить не может, так как не регистрирует предварительно (перед сделкой) на себя право собственности на продаваемый объект При этом стороны исходят из того, что, так как все выполненные работы по незавершенному строительству оплачены заказчиком, акты о сдаче-приемке объекта подписаны, то, следовательно, продавец имеет право распорядиться объектом как своей собственностью, в том числе продав его третьему лицу

Между тем, в соответствии со ст 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации Это закрепляется также ивст ст 12 и 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество В противном случае получается, что продавец распоряжается имуществом, которое ему на праве собственности еще не принадлежит, а, как известно, никто не может передать другому лицу больше прав, чем имеет сам Данная проблема тесно связана с поднимающейся все чаще в литературе проблемой правовой природы акта государственной регистрации права на недвижимое имущество

Возникает также вопрос, какими нормами ГК РФ должны регулироваться договоры купли-продажи объекта незавершенного строительства Ст 550 ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости (исключение составляют договоры купли-продажи жилых помещений) Возникает вопрос, следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть

объекта незавершенного строительства Очевидно, следует прийти к выводу, что нет, поскольку, несмотря на то, что речь идет о будущем жилом доме, объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома Анализируя признаки объекта незавершенного строительства, автор приходит к выводу, что, поскольку объект незавершенного строительства не делится на отдельные помещения, ему не придается то назначение, которое по технической документации имеется у объекта, завершенного строительством, объект незавершенного строительства и должен восприниматься как единый, целостный объект права как сложная недвижимая вещь Представляется, что купля-продажа объекта незавершенного строительства, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим для продажи недвижимости правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ

Отмечая свою позицию по поводу правовой природы акта государственной регистрации, как правоподтверждающего, а не правопорождающего юридического факта, а также по поводу отсутствия необходимости расторжения договора подряда для узаконения права на объект, диссертант, тем не менее, подчеркивает, что судебная практика четко обозначила условия, при которых возможно совершение сделки с объектом, не завершенным строительством Так, для решения вопроса о правомерности совершения сделки с подобными объектами, необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости Таким образом, только при одновременном наличии всех данных условий сделка по реализации объекта незавершенного строительства может быть признана соответствующей требованиям действующего законодательства

Автор предлагает альтернативу такой постановке вопроса Если ни подрядчик, ни заказчик (потенциальный продавец), ни потенциальный покупатель не возражают против сохранения status qo, то видится

возможным, чтобы все участники правоотношений воспользовались существующей конструкцией перемены лиц в обязательстве Если же стороны не готовы к такому развитию событий, то говорить о возможной сделке купли-продажи в принципе не приходится и волей-неволей потенциальный продавец будет просто вынужден расторгнуть договор В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до его продажи, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга В этом случае данные договоры следует считать неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости и их необходимо будет представить для государственной регистрации перехода права собственности

Параграф 3 «Проблемы ипотеки объекта незавершенного строительства». Введение объекта незавершенного строительства в гражданский оборот как разновидности недвижимого имущества повлекло за собой необходимость разрешения вопросов, связанных с ипотекой незавершенного строительства Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28 02 1996г №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу Однако на практике такой договор отказывались регистрировать Положение изменилось после принятия Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного

строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст 25) После регистрации права собственности на данный объект незавершенного строительства он вполне может выступать в качестве предмета ипотеки

Одной из самых сложных проблем, возникающих при ипотеке объекта незавершенного строительства, является проблема отграничения договора ипотеки объекта незавершенного строительства от схожих с ним отношений залога В частности, как отличить залог объекта незавершенного строительства от залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости Такой вид залога упоминается в ст 64 Закона об ипотеке и ст 13 Федерального закона от 30 12 2004г №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»

В соответствии со ст 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя

В ст 13 Закона о долевом строительстве упоминаются как залог земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости, так и залог объекта незавершенного строительства Таким образом, исходя из анализа данной статьи, делается вывод, что речь идет о различных отношениях залога Причем отличны они не только по объектам, выступающим в роли залога (земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и объект незавершенного строительства), но и по моменту возникновения залога В частности, если речь идет о залоге земельного участка со строящимся

объектом недвижимости, то моментом его возникновения считается регистрация договора долевого участия в строительстве Залог объекта незавершенного строительства возникает при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства

Представляет интерес с практической точки зрения проблема возможности или невозможности залога строящегося здания или сооружения без земельного участка, на котором оно находится Решение данного вопроса не может быть однозначным, поскольку ст 64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не соответствует ст 35 Земельного кодекса РФ И это несоответствие, в первую очередь, усматривается в том, что норма ст 64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носит диспозитивный характер по сравнению со ст 35 Земельного кодекса, и предлагает участникам договора ипотеки земельного участка самостоятельно определить условие, касающееся того, будет ли закладываться залогодателем одновременно с земельным участком и строящееся, либо находящееся на нем здание или сооружение, ему принадлежащее П 4 ст 35 Земельного кодекса такой возможности не предусматривает, и, в императивном порядке, закрепляет, что, в случае отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, оно проводится вместе с земельным участком Отмечается, что позиция законодателя, выраженная в ст 35 Земельного кодекса, нашла свое отражение также и в судебной практике Так, в п 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 03 2005г №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывается, что согласно п 4 ст 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без

соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными

Вопрос о соблюдении принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости при ипотеке приобретает особую актуальность в связи с тем, что в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой недвижимого имущества, на данное имущество обращается взыскание, что влечет смену собственника

Таким образом, анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов блокируют действие гражданско-правовых норм

Отмечая, что главным признаком предмета ипотеки является возможность его оценки в деньгах и то обстоятельство, что обязательность условия об оценке предмета ипотеки предопределена, прежде всего, тем, что ипотека для того и устанавливается, чтобы подвергнуть ее предмет в случае необходимости принудительной реализации, автор затрагивает проблему тождества объекта незавершенного строительства в процессе действия договора об ипотеке Ипотека устанавливается в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых ипотекой Очевидно, что возможность однозначной оценки объектов незавершенного строительства вызывает серьезные сомнения Поскольку, как правило, на момент возникновения ипотеки строящегося объекта и на момент обращения взыскания на заложенное имущество стоимость его существенно изменится В связи с этим автор отмечает, что актуальность поиска более гибкого способа отражения стоимости предмета ипотеки, который, безусловно, соответствовал бы специфике рассматриваемых объектов недвижимости на сегодняшний день, является очевидным

В этой связи предлагается, что редакцию ст 76 Закона об ипотеке следует изложить таким образом, чтобы ипотека строящегося здания или сооружения охватывала различные этапы незавершенного строительства, включая окончательную стадию строительства объекта

Не исключена и проблема соотношения договора об ипотеке с существующим договором подряда Поскольку, до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога В том же случае, если подрядчик действует в рамках отношений участия в долевом строительстве как лицо, содействующее заказчику, данная обязанность возлагаться на застройщика не должна, поскольку в данном случае ипотека возникает в силу закона

По теме диссертации опубликованы следующие работы (общим объемом - 3,3 пл)

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, включенных в перечень ВАК Минобрнауки России:

1 Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства // Северо-Кавказский юридический вестник, № 1, 2008 г - 0,65 п л

2 К вопросу о возможности заключения договора аренды объекта незавершенного строительства // Экономический вестник Ростовского государственного университета, № 3, Ч 2,2009 г - 0,4 п л

Публикации в иных изданиях:

3 Проблемы правового регулирования отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве // Труды аспирантов и соискателей Ростовского государственного университета, том XII Ростов-на-Дону, «Терра Принт», 2006 г - 0,3 п л

4 К вопросу классификации вещей и понятия недвижимости в гражданском праве // Научная Мысль, сборник научных статей, выпуск 3, г Ростов-на-Дону, 2006 г - 1 п л

5 Развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства как разновидности имущества в законодательстве РФ // Научная Мысль, сборник научных статей, выпуск 4, г Ростов-на-Дону, 2006 г - 0,55 п л

6 Рождение права в процессе стройки // ЭЖ-Юрист, № 48, декабрь 2007 г - 0,4 п л

Сдано в печать 16 10 2009 г Подписано в печать 16 10 2009 г Печать цифровая Бумага офсетная Гарнитура «Тайме» Формат 60x84/16 Объем 1,4 п л

Заказ № 1432 Тираж 100 экз Отпечатано в КМЦ «КОПИЦЕНТР» 344006, г Ростов-на-Дону, ул Суворова, 19, тел 247-34-88

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Шалагинов, Константин Константинович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Понятие и место объекта незавершенного строительства в системе вещей.

§1. К вопросу о классификации вещей и понятии недвижимости в гражданском праве.

§2. Развитие правового регулирования объекта незавершенного строительства как разновидности имущества.

§3. Понятие и состав объекта незавершенного строительства. Момент возникновения объекта незавершенного строительства.

§4. Возникновение первоначального права собственности на объект незавершенного строительства.

Глава И. Проблемы совершения отдельных сделок с объектом незавершенного строительства.

§ 1. Проблемы оборотоспособности объектов незавершенного строительства

§2. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства.

§3.Проблемы ипотеки объекта незавершенного строительства.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика"

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ. Одно из центральных мест в теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных и неимущественных отношений современного российского общества занимают вопросы регулирования специфических видов объектов гражданских прав. Являясь базисом, на котором произрастают фактические и регулирующие их правовые отношения, экономические блага имеют свои существенные особенности, без учета которых эффективное правовое регулирование отношений, возникающих по поводу этих благ, невозможно. Эти статутные особенности влияют в дальнейшем на весь механизм правового регулирования, в котором задействованы те или иные конкретные блага. Одно из самых заметных мест в ряду объектов гражданского права занимает недвижимое имущество. Однако, несмотря на важность и распространенность сделок с недвижимостью в гражданском обороте, и значительное количество нормативных актов, посвященное обороту недвижимости в РФ, нельзя сказать, что в данной сфере правового регулирования юридическая техника законов достигла совершенства, и учтены все практические проблемы, возникшие с момента принятия ГК РФ. С момента появления в отечественном гражданском законодательстве нормы, определяющей понятие и признаки недвижимого имущества, легальная дефиниция недвижимости, сконструированная по традиционному для нашего законодательства в этой сфере принципу перечисления, подвергалась критике, так как она не обладает стройностью классификационных критериев, ясностью признаков, по которым имущество могло бы быть отнесено к недвижимости, а сам перечень перечисления был далек от совершенства и потребовал целый ряд как изменений, так и дополнений, вследствие чего в ст.130 ГК РФ неоднократно вносились известные изменения. Однако, как показало время, даже закрепление на уровне Гражданского кодекса какого-либо объекта в качестве недвижимого имущества, не облегчает понимание его места в классификации объектов и специфики правового регулирования. Так было с предприятием как имущественным комплексом, то же происходит и с объектом незавершенного строительства.

В настоящее время, согласно ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Именно изменения ст. 130 ГК РФ, в рамках которых объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу, казалось бы, должны были упорядочить правовое регулирование данных объектов гражданских прав и раз и навсегда положить конец дискуссиям о их правовом режиме. Нельзя сказать, что до момента изменения ст. 130 ГК РФ, у законодателя не было позиции по поводу возможного отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Например, действовавшие нормы законодательства о регистрации однозначно указывали на то, что право на объект незавершенного строительства возникало с момента его государственной регистрации. Научная классификация вещей не давала возможности отнести объект незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы это не вызвало спора, вместе с тем, не признав объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, практически невозможно отличить его по правовому статусу от строительных материалов. Казалось бы, данная проблема представляется надуманной, если иметь ввиду правила о распределении риска в подрядных отношениях. Однако реалии современного строительного бизнеса заставили законодателя сориентироваться в новых условиях и внести в закон нормы об объекте незавершенного строительства.

Тем не менее, до сих пор существует отличная от точки зрения законодателя доктринальная точка зрения о невозможности отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости. Иными словами, ввиду отсутствия грамотно построенного понятия недвижимого имущества и трудно воспринимаемой многими цивилистами теории единого объекта недвижимости, лишь недавно воспринятой нашим законодателем, вопрос о правовом режиме объекта незавершенного строительства все еще остается дискуссионным. В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Таким образом, требует рассмотрения вопрос о месте объекта незавершенного строительства в системе классификации вещей, определение объекта незавершенного строительства, его признаков и момента его возникновения как вещи, обособленно существующей как комплекс земельного участка и соединенных с ним строительных материалов. Само по себе закрепление объекта незавершенного строительства, безусловно, явилось следствием необходимости вовлечения его в гражданский оборот, прежде всего путем заключения по поводу него сделок ипотеки, купли-продажи, и др. Безусловно, подтолкнула к этому законодателя давно назревшая необходимость принятия законодательства об участии в долевом строительстве. Но, несмотря на уже сравнительно долгий опыт правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, ни в гражданском законодательстве, ни в науке гражданского права, не разработано правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота, а также особенностей сделок с данным объектом. Между тем, совершенно необходимыми, являются как нормы об описании и государственной регистрации объекта незавершенного строительства, так и правила совершения с ним гражданско-правовых сделок.

Учитывая тот факт, что в законодательстве ни в одной из статей части второй ГК РФ не урегулированы вопросы отчуждения или иных сделок объекта незавершенного строительства, до сих пор однозначно не разрешен вопрос о возможности совершения с объектом незавершенного строительства определенных сделок, например — аренды. Неоднозначным является вопрос о моменте возникновения объекта незавершенного строительства, моменте возникновения права на него, а также о возможности вовлечения его в оборот без диктуемого судебной практикой расторжения договора строительного подряда. Весьма проблемны вопросы ипотеки незавершенного строительства. Особенно в контексте проблемы тождества объектов недвижимости, учитывая темпоральный характер объекта незавершенного строительства и его способность изменяться на разных этапах действия договора об ипотеке. И, наконец, поскольку объект незавершенного строительства является одновременно объектом и вещных правоотношений, и обязательственных — в рамках договора строительного подряда, необходима система мер для защиты прав подрядчика в случае вовлечения объекта незавершенного строительства в гражданский оборот, которые на данный момент совершенно не выработаны.

Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды С.С. Алексеева, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, К.М. Варшавского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Э.П. Гаврилова, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, А.В. Ерш, А.А. Иванова, Р. Иеринга, О.С. Иоффе, JI.A. Кассо, О.М. Козырь, В.П. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, Б.С. Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Н.В. Омелехиной,

Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Н.А. Сыродоева, Е.А. Суханова, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича.

Однако в вышеназванных работах, в основном, рассматриваются только общие вопросы правового режима объекта незавершенного строительства. Немногочисленные диссертационные работы, касающиеся данной проблематики, в основном, посвящены понятию и вещно-правовому режиму объекта незавершенного строительства.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, в том числе связанных с возникновением права собственности на объект незавершенного строительства, и осуществлением сделок с объектом незавершенного строительства, как влекущих, так и не влекущих прекращение права собственности на данный объект. Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского, жилищного, градостроительного законодательства, посвященные вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового положения и правового режима, содержащие особенности оборота объектов незавершенного строительства.

Цель исследования — анализ теоретических концепций и законодательства в области правового регулирования объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав, определение особенностей его правового режима, анализ судебной практики и выявление проблем применения законодательства, связанного с объектами незавершенного строительства, выработка рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства в указанной сфере.

Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:

1) исследование вопроса о классификации вещей в гражданском праве, анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества, сложным вещам и имущественным комплексам.

2) определение места объекта незавершенного строительства в системе вещей, исследование существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства»;

3) определение понятия объекта незавершенного строительства, состава объекта незавершенного строительства, его правовой природы и правового режима;

4) выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, возникновения права собственности на объект незавершенного строительства;

5) анализ действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной с особенностями оборота объектов незавершенного строительства, а также обоснование рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства.

Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания.

Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятия и признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, развития учения о правовом положении и понятии объекта незавершенного строительства. В процессе исследования изучалась научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения.

Научная новизна исследования. Диссертация является одним из первых монографических исследований, посвященных комплексному анализу правового регулирования объекта незавершенного строительства, особенностям возникновения права собственности на объект незавершенного строительства, гражданско-правовому регулированию оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, совершения с ним сделок, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства: сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества — земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства и носящая темпоральный характер.

2. В диссертации обосновывается момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает в момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

3. Представляется, что способ возникновения права собственности на объект незавершенного строительства следует отнести к первоначальным способам (создание вещи для себя, или создание вещи подрядчиком по договору). В диссертации обосновывается тезис, что право собственности на объект незавершенного строительства с момента появления объекта незавершенного строительства как объекта гражданского права возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда, в противном случае невозможно предоставить надлежащую защиту заказчику, особенно при осуществлении сделок с объектом незавершенного строительства. В связи с этим выдвигается положение о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

4. Специфика объекта незавершенного строительства состоит в том, что он в момент действующего договора подряда, в рамках которого данный объект возводится, одновременно является объектом и вещных прав (собственник объекта незавершенного строительства - все остальные субъекты гражданского права), и обязательственных прав (заказчик — все остальные). Тем не менее, представляется необоснованным тезис о необходимости прекращения договора строительного подряда для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку в данном случае можно говорить только о правах третьих лиц в отношении объекта права, которые сами по себе не препятствуют совершению сделки.

5. В диссертации обосновывается необходимость легального запрета заключения договоров, предполагающих передачу объекта незавершенного строительства во владение и пользование.

В связи с этим предлагается дополнить абз.2 п.1 ст.607 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:

Не допускается сдача в аренду объектов незавершенного строительства. Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.»

6. В диссертации обосновывается тезис о том, что объект незавершенного строительства не имеет признаков назначения, в частности, объект незавершенного строительства - будущего жилого дома, или помещения объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома не могут быть признаны жилыми, вследствие чего ОНС необходимо воспринимать как единый объект права. По этому основанию купля-продажа ОНС, как и любая сделка с ним или его частью, должна происходить по общим правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ .

7. В целях установления тождества фактического состояния объекта незавершенного строительства его описанию в договоре и иной документации, предлагается при формулировке предмета договора, предполагающего какую-либо сделку с объектом незавершенного строительства, отражать не только наименование, назначение по технической документации объекта, его адрес, но и процент технической готовности и указание площади по наружному обмеру. В случае отсутствия данных условий предлагается считать условие о предмете не согласованным, а договор, следовательно, не заключенным.

8. В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда письменно уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика на перемену лиц в обязательстве подряда, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга.

9. Поскольку до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика письменно уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога.

Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Южного Федерального университета.

Настоящее диссертационное исследование предпринято в период становления нового видения цивилистической теории и практики в понимании правового режима объекта незавершенного строительства и сделок с ним, вследствие принятия изменений в ГК РФ, законы о государственной регистрации, об ипотеке, об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и проч., то есть является работой, содержащей в себе актуальные теоретические модели, постановку вопросов и практические рекомендации, пригодные для практической работы и теоретического осмысления вопросов в области правового режима объекта незавершенного строительства.

Работа может быть полезна в ходе преподавания курса гражданского права, причем, как первой, так второй, и третьей его части, а также при обеспечении спецкурсов, касающихся правовых проблем права собственности, объектов гражданского права и проч., в учреждениях высшего образования, в правотворческих органах в процессе разработки нового и усовершенствования действующего законодательства, правоприменительными органами при разрешении конкретных гражданско-правовых споров.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографии.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Шалагинов, Константин Константинович, Ростов-на-Дону

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного диссертационного исследования представляется возможным сделать следующие выводы.

Учение о вещах и их классификации на протяжении существования гражданского права не пребывает в статическом состоянии, а, напротив, динамично развивается, во-первых, в связи с появлением новых видов вещей, во-вторых, в связи с развитием правоотношений, которые требуют корректировки существующего законодательства. Обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII - XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов. Сказанное в полной мере относится к обороту недвижимости. До недавнего времени постановка вопроса о правовом режиме объекта незавершенного строительства и его особенностях вообще не могла быть предметом исследования, потому что он не мыслился объектом иных правоотношений, нежели обязательственных правоотношений в рамках строительного подряда. Научная классификация вещей не давала возможности отнести объект незавершенного строительства к какой-либо категории таким образом, чтобы это не вызвало спора, вместе с тем не признав объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, практически невозможно отличить его по правовому статусу от строительных материалов.

Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. Вопрос о правовой природе объекта незавершенного строительства на настоящий момент представлен в литературе, в основном, тремя основными позициями.

1. Признание их движимым имуществом (Е.А. Дорожинская, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, К.И. Скловский и др.).

2. Признание их недвижимым имуществом со специальным правовым режимом (И. Алещев, П.В. Скиба и др.). Представители данного подхода полагают, что для объектов незавершенного строительства характерно наличие специального правового не позволяющего применять к данным объектам общие критерии признания вещи недвижимостью;

3. Признание их недвижимым имуществом (М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, И. Гумаров, Н.В. Омелехина, Д.В. Смышляев, Д.С. Некрестьянов и др.). Позиции представителей данного подхода отличаются в деталях, но едины в общем выводе о том, что объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым. По действовавшему ранее законодательству отправной точкой для определения правового режима объектов незавершенного строительства являлись положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признавшего объекты незавершенного строительства недвижимостью. Вместе с тем можно встретить и утверждение о том, что аналогичное признание содержится и в ст. 219 ГК, согласно которой возникает право собственности на вновь создаваемое (а не созданное, то есть незавершенное) имущество, подлежащее государственной регистрации.

Следует отметить, что в литературе до сих пор имеется критика включения объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, но в данный момент она видится несостоятельной.

Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимого имущества предоставило возможность говорить о проблематике возникновения на него права собственности и иных вещных прав, а также отчуждения их. Несмотря на то, что объекту незавершенного строительства присущи все признаки недвижимого имущества, изложенные в ст. 130 ГК РФ, у него есть особенности. Исходя из системы классификации вещей и признаков объекта, представляется уместным определение объекта незавершенного строительства как сложной недвижимой вещи, возникающей в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества — земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющейся в процессе ее существования в процессе строительства и носящей темпоральный характер.

Учение о переработке вещей ставит проблему возникновения объекта незавершенного строительством самого по себе и права на него. В диссертации обосновывается момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства как объект гражданского права возникает в момент соединения первого элемента стройматериалов с земельным участком. Именно в этот момент путем переработки стройматериала и его соединения с господствующим объектом недвижимости происходит создание новой вещи, по своим признакам соответствующей недвижимой. Однако, возникновение вещи по факту, и возникновение ее с точки зрения градостроительного законодательства - не одно и то же. Поскольку возникновение права на объект недвижимости на настоящий момент однозначно возникает в момент ее государственной регистрации, то должны быть соблюдены возможности описания объекта в технической документации в соответствии с правилами кадастрового и градостроительного законодательства. Объект незавершенного строительства, как объект гражданского права, возникает в момент соединения стройматериалов с земельным участком таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Создание объекта незавершенного строительства возможно своими силами или по договору с подрядчиком. Представляется, что способ возникновения права собственности на объект незавершенного строительства следует отнести к первоначальным способам (создание вещи для себя, или создание вещи подрядчиком по договору). Право собственности на объект незавершенного строительства с момента появления объекта незавершенного строительства, как объекта гражданского права, возникает у застройщика, если он возводит объект для себя, либо у заказчика, заключившего договор строительного подряда, в противном случае невозможно предоставить надлежащую защиту заказчику, особенно при осуществлении сделок с объектом незавершенного строительства. Такое положение вещей исключит возможность наличие «двух владений» - владения заказчика и владения подрядчика, которые будут одинаковы по своему содержанию и, как следствие, будут конкурирующими. Закрепление же за заказчиком статуса собственника сделает его «главным в правоотношении» и создаст ему надлежащие гарантии защиты своих прав. В связи с этим выдвигается положение о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Специфика объекта незавершенного строительства состоит в том, что он в момент действующего договора подряда, в рамках которого данный объект возводится, одновременно является объектом и вещных прав (собственник объекта незавершенного строительства — все остальные субъекты гражданского права), и обязательственных прав , прежде всего в сфере подрядных отношений. Такое положение вещей привело к тому, что судебная практика до сегодняшнего дня требует наличия расторгнутого с подрядчиком договора для совершения акта государственной регистрации недвижимого имущества. Тем не менее, представляется необоснованным тезис о необходимости прекращения договора строительного подряда для регистрации права собственности на объект. Права третьих лиц в отношении объекта права — в данном случае пусть и специфического, сами по себе не препятствуют совершению сделки. С другой стороны, нельзя не признать особенностей оборота объекта незавершенного строительства - в их числе как наличие прав подрядчика в отношении данного объекта, так и определенные проблемы индивидуализации данного объекта — его описания и тождества объекта незавершенного строительства ему же на разных этапах строительства.

Трудно установить пространственные характеристики такого объекта в процессе строительства, поскольку устойчивые точки соприкосновения, запрограммированные технической документацией в качестве параметров завершенного строительством объекта и объекта незавершенного строительства, безусловно, не совпадают. Однако ясно прослеживается такое свойство объекта незавершенного строительства, как способность удовлетворять социальные и индивидуальные потребности носителей субъективных прав. Между тем на этом фоне нельзя не обратить внимание на весьма ограниченные возможности удовлетворять указанные потребности объектом незавершенного строительства в той степени, в которой бы их удовлетворял завершенный строительством объект. Именно этот момент должен быть отправным для всех положений, касающихся сделок по поводу объекта незавершенного строительства.

Нам представляется необходимым указать на три проблемы оборотоспособости объекта незавершенного строительства: индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания; урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждения другому лицу; определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству.

Кроме того, сразу отметим, что возможность заключения отдельных сделок с недвижимостью для обладателей объекта незавершенного строительства, остается спорной. Например, распространенной является ситуация, когда компании и (или) индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо, в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе. В гражданском законодательстве отсутствует позиция по данному вопросу. Что касается теоретических точек зрения, то позиции ученых в основном, полярны. Одни авторы полагают, что поскольку законодатель не имеет норм, исключающих объекты незавершенного строительства, заключение таких договорных отношений представляется возможным. Другие же авторы, которые являются противниками точки зрения о возможности арендных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, отмечают, что, во-первых, судебная же практика неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства. А, во-вторых, к заключению такого арендного договора имеются препятствия как с точки зрения факта, так и с точки зрения права. По их мнению, сдача в аренду объекта незавершенного строительства противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения. Юридические же препятствия, которые, скорее всего, по мысли авторов, приведут к признанию такой сделки ничтожной, по основаниям ст. 168 ГК РФ, видятся в следующем. Во-первых, ввиду отсутствия у объекта признаков здания и сооружения, а также назначения его, из такого объекта нельзя извлекать полезные потребительские свойства, хотя именно это и является содержанием договора аренды; во-вторых, как в процессе, так и по окончанию строительных работ, как правило, объект недвижимости приобретает иные технические - как качественные, так и количественные характеристики, нежели те, что указаны в договоре аренды, а также полностью утрачивает себя как объект права при его вводе в эксплуатацию, заменяясь объектом, завершенным строительством. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта, будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды. Однако, мы полагаем, что вопрос о возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства, равно как и любой другой сделки о передаче в отношении него права владения или пользования, должен решаться не с точки зрения наличия либо отсутствия на данный объект права собственности, сколько самой возможности сдавать в аренду здание или его часть, без оформления ввода в эксплуатацию объекта и соответствующих разрешений, то есть документов, подтверждающих безопасность данного объекта с точки зрения его состояния и соответствие его строительным правилам и нормам.

Объект незавершенного строительства не делится на отдельные помещения, ему не придается то назначение, которое по технической документации имеется у объекта, завершенного строительством; в частности, объект незавершенного строительства - будущего жилого дома не является жилым, или помещения объекта незавершенного строительства многоквартирного дома не могут быть признаны жилыми, вследствие чего объект незавершенного строительства и должен восприниматься как единый, целостный объект права как сложная недвижимая вещь. Представляется, что купля-продажа объекта незавершенного строительства должна происходить по общим для продажи недвижимости правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ. То есть данный договор подлежит заключению в простой письменной форме, государственная регистрация такого договора не требуется.

Совершение сделки по купле-продаже с объектом незавершенного строительства не должно предваряться обязательной государственной регистрацией объекта незавершенного строительства. Отсутствие государственной регистрации на момент проведения сделки по закону не должно являться безусловным основанием для признания состоявшейся сделки недействительной.

В настоящий момент судебная практика исходит из необходимости расторгнуть договор подряда и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства перед его продажей. Однако данное положение вещей не видится нам верным. В целях соблюдения прав подрядчика предлагается установить обязанность заказчика по договору подряда уведомить подрядчика о продаже или иной сделке, влекущей переход права собственности на объект незавершенного строительства не менее, чем за месяц до момента заключения договора об отчуждении права собственности, причем это правило должно распространяться и на договор бытового строительного подряда. В случае согласия нового собственника объекта незавершенного строительства и подрядчика на перемену лиц в обязательстве подряда, необходимо установить правило об обязанности первого заказчика заключить договор об уступке права требования по договору подряда с новым собственником объекта незавершенного строительства с одновременным переводом долга.

Определенными особенностями и недостатками правового регулирования обладает ипотека объекта незавершенного строительства.

Поскольку до момента передачи результата строительного подряда заказчику, подрядчик является законным владельцем предмета подряда, предлагается установить в ГК РФ обязанность заказчика уведомлять подрядчика о том, что в отношении объекта незавершенного строительства заключен договор об ипотеке, с указанием залогодержателя, существа залога и суммы залога. Кроме того следует указать на ошибочность применяемого в судебной практике порядка сохранения ипотеки на законченный строительством объект, если до акта ввода в эксплуатацию ипотека обременяла объект незавершенного строительства. В первом и во втором случае устанавливается право на разные объекты, обладающие различными характеристиками. Ипотека объекта незавершенного строительства должна иметь иной правовой режим, чем ипотека обычного здания и сооружения. Таким образом, и научное осмысление объекта незавершенного строительства как объекта права, и правовое регулирование объекта незавершенного строительства на данный момент находится в стадии становления, его оборот еще требует более детального правового регулирования, которое, несомненно, повысит эффективность норм об объекте незавершенного строительства, его ипотеке, купле-продаже и иных сделках с ним.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика»

1. Национальные законодательные акты:

2. Законодательные и иные акты Союза ССР:

3. Постановление Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов»//Свод законов СССР. Т.6.

4. Постановление Госстроя СССР от 21.04.1987 г. №84 «Об утверждении СНиП 03.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». М.:ЦИТП Госстроя СССР, 1988. Законодательные акты РСФСР и Российской Федерации:

5. Конституция РФ 1993 г. //Российская газета. 1993. 25 декабря (№ 237).

6. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 (в ред. ФЗ от 26.06.2007 г. №118-Ф3)//С3 РФ. 1994.№32. Ст.3301; 2007. №27.Ст.3213.

7. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 (в ред. ФЗ от 24.07.2007 г. №218-Ф3)//С3 РФ. 1996. №5. Ст.410; 2007. №31. Ст.4015.

8. Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» //Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР.1990. № 30. Ст. 416.

9. Закон РФ «О недрах» (в ред. От 30.12.2008 г. №2395)//С3 РФ. 1995. №10. 2009. №1. Ст. 17.

10. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. №147-ФЗ)//СЗ РФ. 1996. №5. Ст.411; 2001. №49. Ст.4553.

11. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ РФ от 18.12.2006. №232-Ф3)//С3 РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2006. №52 (1 ч.). Ст.5498.

12. Федеральный закона РФ от 08.01.1998 г. № З-ФЗ «О наркотических средствах и психотропных веществах» (в ред. ФЗ от 25.11.2008 г. №220-Ф3)//С3 РФ. 1998. №2. Ст.219; 2008. №48. Ст.5515.

13. Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ РФ от 30.12.2008 г. №306-Ф3)//С3 РФ. 1998. №29. Ст.3400; 2009. №1. Ст. 14.

14. Федеральный закон РФ от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ РФ от 30.06.2008 г. №108-Ф3)//С3 РФ. 1998. №31. Ст.3813; 2008. №27. Ст.3126.

15. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. ФЗ РФ от 23.07.2008 г. №160-ФЗ)//СЗ РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст.40; 2008. №30 (ч.2). Ст.3616.

16. Закон РФ от 29.05.1992 г. №2872-1 «О залоге» (в ред. ФЗ от 26.07.2006 г. №129-ФЗ)//Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ (далее Ведомости СНД и ВС РФ). 1992. № 23. Ст. 1239; СЗ РФ. 2006. №31 (1 ч.). Ст.3428.

17. Закон РФ от 21.02.1992 г. №2395-1 «О недрах» (в ред. ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ)//СЗ РФ. 1995. №10. Ст.823; 2007. №27. Ст.3213.

18. Закон г. Москвы от 09.07.2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве»//Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. №46.

19. Закон РФ от 03.07.1991 г. №1531 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий»//Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №27. Ст.927.

20. Гражданский кодекс РСФСР. 11.06.1964 г.//Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №24. Ст. 406.

21. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 г. №81-ФЗ//СЗ РФ. 1999. №18. Ст.2207; 2006. №50. Ст.5279.

22. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 31.12.2005 г.)//СЗ РФ. 2005. №1 (чЛ). СтЛб; 2006. №1. Ст.21.

23. Нормативные и иные акты Президента РФ и Правительства РФ:

24. Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов»// Собрание Постановлений РФ. 1992. №7. Ст.35.

25. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.03.1998 г. № 288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. 1998. №11. Ст. 1291.

26. Указ Президента РФ от 28.02.1996г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.1997 г. №710)//СЗ РФ. 1996. №10. Ст.880; 1997. №28. Ст.3422.

27. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. №2284. «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий»//Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. №1. Ст.2.

28. Нормативные и иные акты министерств и ведомств Российской1. Федерации:

29. Постановление Госстроя РФ от 16.01.1998 г. № 18-38 «Об утверждении Строительных норм и правил СНиП 10-01-94»//Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-1994. М., ГП ЦПП, 1998.

30. Приказ Минсвязи РФ от 09.09.2002 г. № 113 «Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи»//Российская газета. 19 сентября.

31. Нормативные и иные акты субъектов Российской Федерации имуниципальных образований:

32. Постановление Главы Администрации Ростовской области от0707.1997 г. №225 «О вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства»//ИПС «КонсультантПлюс». Законодательство. Ростовская область. №1533.

33. Постановления Пленумов высших судебных органов:

34. Постановление Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 г. №32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий»//Вестник ВАС РФ. 1994. №2.

35. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник ВАС РФ. 1998. №10.

36. Постановление Пленума ВАС РФ от 10.03.1998 г. по делу № 3046/97//Вестник ВАС РФ. 1998. №6.

37. Постановление Пленума ВАС РФ от 26.10.1999 г. по делу №3655/99//Вестник ВАС РФ. 2000. №12.

38. Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.1999 г. по делу № 2061/99//Вестник ВАС РФ. 2000. № 1.

39. Постановление Пленума ВАС РФ от 26.10.1999г. №3655/99//ИПС «КонсультантПлюс».Постановление Пленума ВАС РФ от 12.09.2000 г. Дело № 970/00//Вестник ВАС РФ. 2000. №12.

40. Обзоры и разъяснения по вопросам судебной практики:

41. Информационное письмо ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»//Вестник ВАС РФ. 1998.№1.

42. Информационное письмо ВАС РФ от 24.01.2000 г. №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»//Вестник ВАС РФ. 2000.№3.

43. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Вестник ВАС РФ. 2001. №4.1. Судебная практика:

44. Постановление 9-го Арбитражного апелляционного суда Московского округа по проверке законности и обоснованности решений арбитражных судов, не вступивших в законную силу от 03.02.2005 г. Дело № 09АП-6568/04-ГК//ИПС «Консультант-Плюс».

45. Постановление ФАС СКАО арбитражного суда кассационной инстанции от 12.04.2005 г. Дело № Ф08-1366/2005//ИПС «Консультант-Плюс».

46. Постановление ФАС СЗО от 05.08.2005 г. Дело №А05-25778/04-24//СПС «КонсультантПлюс».

47. I. Научная литература: Диссертации и авторефераты:

48. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей. Автореф. дисс.к.ю.н. СПб. 2005.

49. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства. Автореф. дис . канд. юрид. наук. Казань, 2007.

50. Жабреев B.C. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество. Автореф. дисс. к.ю.н. Екатеринбург.2005.

51. Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенностигражданско-правового регулирования. Автореф. дисс. к.ю.н.М.2009

52. Мжельская И.В. Экономическая оценка объекта незавершенного строительства. Автореф. .дисс. канд. эконом. Наук. Новосибирск, 2000.

53. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дис. . канд. юрид. наук. СПб. 2005.

54. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение//Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.

55. Научные монографии, книги, учебники:

56. Барон Ю. Система рисского гражданского права: В 6 кн./Предисловие к.ю.н. В.В.Байбака. СПб.: Изд. Р.Асланова «Юридический центр Пресс», 2005.

57. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002.

58. Брауде M.JI. Право на строение и сделки по строениям. М., 1950.

59. Большая Советская Энциклопедия. М., 1971. Том 5.

60. Васьковский Е.В. Учебник русского гражданского права. М., 2003.

61. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М. Статут. 1999.

62. Вишневская И.С., Лукьянцев А.А., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве жилого дома// Жилищное право. 2000г. - № 2

63. Гражданское право. Учебник. Часть I. Изд. 2-е. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 1996.

64. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997. С. 223.

65. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. 3. И. Цыбуленко. М., 1998.

66. Гражданское право. В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 1998.

67. Гражданское право. Том 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1999.

68. Гражданское право. Часть вторая: Учебник//Отв. ред. В.П.Мозолин. М.:Юрист, 2004.

69. Гражданское право. Учебник. Т. 1. Изд.6./ Под ред. А.П. Сергева, Ю.К. Толстого. М., 2006.

70. Давид Р., Жоффре-Спинози К. Основные правовые системы современности: Пер. с фр. В. А. Туманова. М.: Междунар. отношения, 1997.

71. Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М., 2004.

72. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000.

73. Кассо JI. А. Русское поземельное право. М., 1906.

74. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004.

75. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей/Руководитель авторского коллектива М.И. Брагинский. М., 1996.

76. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПБ, 2002.

77. Лесницкая Л.Ф. Комментарий к ГК РФ (постатейный). 4.1./Под ред. О.Н.Садикова. М., 2005.

78. Мозолин В.П. Гражданское право. Ч. 2. 2004.

79. Нагаев Р.Т. Терминологический словарь. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика. Казань, 1998.

80. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости ) ». М.: Волтерс Клувер, 2008.

81. Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. Изд.2-е. М.: Спарк, 1999.

82. Нересов Н.О. Римское вещевое право. М., 1896.

83. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, 1990.

84. Римское частное право: Учебник/Под ред. И. Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.2001.

85. Свод законов Российской империи. Т.Х.Ч.1 Законы гражданские. Спб., 1901.

86. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

87. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.гДело, 1999.

88. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) М.,1995.

89. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999.1. Научные статьи:

90. Аксюк И.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество//Современное право. 2006. №10.

91. Астахова М.А. Оборот в гражданском праве: понятие, структура, разновидности//Бюллетень нотариальной практики. 2006. №4.

92. Валеев Р.А. Понятие объекта незавершенного строительства.//Цивилист.2008 .№4.

93. Валеев Р.А. Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ.//Юрист.2006.№8.

94. Вербицкий Д. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве Республики Беларусь./ЯОстиция Беларуси.2001.№2.

95. Витрянский В.В. Договор купли-продажи недвижимости/ЛЗестник ВАС РФ.1999.№ 8.

96. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. №6.

97. Гаврилов Э.П. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда?//Российская юстиция. 1999. №11.

98. П.Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 1998. №10.

99. Ершов О.Г. О залоге недостроенного объекта при обеспечении исполнения обязательства строительного подряда/ЯОрист. 2008.№ 8

100. Жигачев А.В. Заключаем договор участия в долевом строительстве//Жилищное право. 2008. №11.

101. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав//Приложение к ежемесячному журналу для деловых людей «Хозяйство и право». 2000. №11.

102. Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ.2003.№1.

103. Коршунова Н. Неоспоримая регистрация//ЭЖ-Юрист. 2004. №16.

104. Ильченко A.JI. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество//Нотариус. 2004.

105. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования//Гражданское право. 2008. №3.

106. Наумова JI .Незавершенное строительство или стройматериалы?//ЭЖ-Юрист. 2005. №19.

107. Наумова Л. Ипотека незавершенки//ЭЖ-Юрист.2005.№ 32.

108. Павлодский Г.А. Залог недвижимого имущества (ипотека). //Хозяйство и право.2000.№4

109. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета//ЭЖ-Юрист. 2006. №23.

110. Пухова Т. Защита прав добросовестного приобретателя имущества, составляющего предмет залога//Российская юстиция. 1998. №3.

111. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые вопросы правоприменения //Хозяйство и право. 1998. № 7.

112. Романов О.Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости//Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей/ Отв. ред. М.А.Рожкова. Статут, 2006.

113. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве. // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999.№1

114. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации.//Недвижимость и инвестиции.Правовое регулирование. 1999.№ 1.

115. Сарбаш С. Время и место исполнения обязательства//Хозяйство и право. Приложение. 2004. №12.

116. Сенчищев В.И Объект гражданского правоотношения. В кн.: Актуальные вопросы гражданского права/Под ред. М. И. Брагинского. М.: Статут, 1998.

117. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике//Хозяйство и право. 1997. №10.

118. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незарегистрированный в качестве недвижимости//ЭЖ-Юрист. 1999. № 9.

119. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7.

120. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства//Актуальные проблемы гражданского права. Исследовательский центр частного права. С.2000.

121. Степанов С.А. Сложная недвижимая вещь//3аконодательство. 2004.№9.

122. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998.№ 8.

123. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности//Хозяйство и право. 1998. № 6.

124. Черняков В. Надзор за исполнением законов об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов//Законность. 2008. №9.

125. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ//Журнал российского права.2004.№6.

126. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Право и экономика. 2003. №3.

127. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)//Юрист. 2001.№9.

128. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его?//Журнал российского права. 2004. №10.

129. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права. Сборник статей/Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000.

130. Юшков Е.С. Аренда недостроя. //ЭЖ-Юрист. 2007.№ 49 (504).

131. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 2005. №8.