Правовой режим объектов незавершенного строительства

Гасанов, Магомед Магомедович

Правовой режим объектов незавершенного строительстватекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовой режим объектов незавершенного строительства»

На правах рукописи

Гасанов Магомед Магомедович

правовой режим объектов незавершенного строительства

12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; 4842566

семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

1 4 апр 2011

Москва-2011

4842566

Работа выполнена на кафедре гражданского права Государственного образов тельного учреждения высшего профессионального образования «Российская акад мия правосудия»

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор, заслуже

ный деятель науки Российской Федерации Андреев Владимир Константинович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Гаджиев Гадис Абдуллаевич

кандидат юридических наук Молотников Александр Евгеньевич

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Росси ский государственный гуманитарный университе

Защита состоится 29 апреля 2011 года в 16 часов 00 минут на заседании диссерт ционного совета Д 170.003.02 при Государственном образовательном учрежден высшего профессионального образования «Российская академия правосудия» по адр су: 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, д. 69А, ауд. 910.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образов тельного учреждения высшего профессионального образования «Российская акад мия правосудия».

Автореферат разослан «24» марта 2011 года.

Ученый секретарь /?

диссертационного совета С.П. Ломте

, ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одно из центральных мест в теории гражданского права занимают вопросы, связанные с определением и пониманием объектов гражданских прав, в ряду которых одно из наиболее заметных мест занимает недвижимое имущество.

Теоретическое исследование вопросов, связанных с правовым режимом недвижимого имущества в России, является одной из первоочередных задач современной цивилистики, успешное разрешение которых во многом будет способствовать всесторонней правовой охране экономических прав участников гражданского оборота.

Одним из наиболее специфических объектов недвижимого имущества является объект незавершенного строительства. Само введение данного объекта в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости сопровождалось многочисленными научными дискуссиями. Значительное количество научных проблем, связанных с оборотом объектов незавершенного строительства, обсуждается и в настоящее время.

Одним из наиболее дискуссионных вопросов является определение понятия и выявление специфических признаков объектов незавершенного строительства. С этой научной проблемой тесно связана и другая - проблема определения момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства в гражданском обороте как самостоятельных объектов гражданских прав.

Учитывая отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации и обобщениях судебной практики правил, посвященных обороту объектов незавершенного строительства, продолжает обсуждаться проблема совершения с объектом незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок.

При этом если правовому режиму недвижимости посвящено значительное количество научных исследований, то вопросы правового режима объектов незавершенного строительства в науке исследованы недостаточно.

у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным варианто представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объект недвижимости - объекта незавершенного строительства.

В этой связи в последнее время значительно выросло количество гражданско правовых сделок, предметом которых являются объект незавершенного строительства.

Однако в законодательстве Российской Федерации до настоящего времени н разработано достаточно детальное регулирование вопросов оборота указанных объек тов. Так, в законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутст вуют как правила совершения с объектами незавершенного строительства различнь гражданско-правовых сделок, так и нормы о кадастровом учете и государственной ре гистрации объектов незавершенного строительства, хотя и кадастровый учет, и госу дарственная регистрация прав на эти объекты имеет определенную специфику.

Подобная неопределенность неизбежно вызывает сложности в правопримени тельной практике. Так, в судебной практике неоднозначными являются вопросы связанные с оборотом объектов незавершенного строительства, в частности, вопро о возможности сдачи данных объектов в аренду, вопрос о моменте возникновения прекращения существования объектов незавершенного строительства.

Изложенные обстоятельства обусловили выбор данной темы, структуру рабо ты, а также определение объекта, предмета и методологии исследования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования являете комплекс правоотношений, связанных с нахождением объектов незавершенног строительства в гражданском обороте.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования является правовое положение и особенности гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в определении понятийного аппарата и выявлении специфических признаков объектов незавершенного строительства как самостоятельных объектов гражданских прав, определении момента возникновения и прекращения существования данных объектов в гражданском обороте,

выявлении особенностей оборота объектов незавершенного строительства.

Достижение указанной цели предполагает решение следующих задач:

1) изучение истории правового регулирования и установление предпосылок возникновения объектов незавершенного строительства;

2) определение места объекта незавершенного строительства в гражданском праве, выявление особенностей объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости;

3) выявление основных признаков и формирование понятия объекта незавершенного строительства;

4) определение момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства;

5) выявление особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства, изучение действующего законодательства и правоприменительной практики, связанной со спецификой оборота данных объектов.

Методологическая основа исследования. В рамках настоящего исследования использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания. В качестве общенаучных методов автором использовались метод анализа, синтеза, индукции, дедукции. К частнонаучным методам, использованным в настоящем исследовании, относятся сравнительно-правовой, формально-юридический, историко-правовой.

Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства были предметом внимания многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах В.А. Алексеев, М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, О.М. Козырь, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и другие ученые.

Тем не менее, несмотря на общее повышение интереса в научной литературе к проблемам правового регулирования недвижимости, нельзя не отметить небольшое количество специальных исследований, посвященных правовому режиму объектов незавершенного строительства. Непосредственно объекту незавершенного строительства посвящено лишь несколько диссертационных исследований, среди которых можно выделить работу Д.С. Некресгьянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объ-

ектов незавершенного строительства» (СПб, 2005) и работу P.A. Валеева «Правово режим объекта незавершенного строительства» (Уфа, 2007).

Теоретическую основу исследования составили работы как отечественны так и зарубежных ученых-цивилистов, в частности М.М. Агаркова, В.А. Алексеев В.К. Андреева, С.А. Бабкина, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинског

A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев

B.Б. Ельяшевича, JI. Жюллио де ла Морандьера, Р. Иеринга, О.С. Иофф JI.A. Кассо, Е.А. Киндеева, О.М. Козырь, A.B. Копылова, П.В. Крашенинников В.В. Кулакова, В.А. Лапача, Д.И. Мейера, Л. Наумовой, И.Б. Новицкого Е.А. Павлодского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Р. Саватье

B.И. Синайского, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева

C.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, Л. Эннекцеруса.

Эмпирическую базу исследования составляет научная информация, полученн автором в результате анализа постановлений и информационных писем Верховного Суд РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ (8), постановлений Президиума и определеш Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (10), постановлений федеральнь арбитражных судов Московского, Северо-Западного, Волго-Вятского, Восточно Сибирского, Дальневосточного, Западно-Сибирского, Поволжского, Уральского, Цен трального и Северо-Кавказского округов (50), решений и постановлений арбитражнь судов первой и апелляционной инстанций Московского округа (35), а также решений, по становлений и определений судов общей юрисдикции (24), принятых в 1997-2010 гг. п спорам, связанным с объектами незавершенного строительства.

Научная новизна исследования. В работе выявлены специфические призна1 объекта незавершенного строительства, предложено научное определение данног объекта, определены предпосылки и момент возникновения и прекращения существо вания объектов незавершенного строительства, выявлены особенности совершения с объектами незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок. На защиту выносятся следующие научные положения: 1. Объект незавершенного строительства наряду с признаками, присущими остальным объектам недвижимости, характеризуется наличием ряда дополнитель-

ных признаков, существенным образом отграничивающих его от других объектов недвижимости:

- отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;

- наличие определенных социально-экономических условий для возникновения объекта незавершенного строительства, в частности, отсутствие финансирования строительства объекта, нестабильная экономическая ситуация в Российской Федерации, отсутствие единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и отсутствие единого правового регулирования строительной деятельности;

- особый правовой режим земельного участка, находящегося под объектами незавершенного строительства, заключающийся, в частности, в наличии существенных препятствий в возможности приобретения прав на земельный участок, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды;

- консервация объекта строительства;

- достижение определенной степени готовности.

По результатам обобщения указанных признаков объекта незавершенного строительства дано следующее определение объекта незавершенного строительства - это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности.

2. Недвижимое имущество как объект гражданских прав характеризуется наличием в совокупности следующих признаков:

- юридической связью с земельным участком;

- государственной регистрацией прав на недвижимость;

- статичностью состояния недвижимости в определенный период времени.

3. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства в граж данском праве считается дата внесения записи о государственной регистрации прав Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В работе делается вывод, что в зависимости от способа возникновения прав н объект собственником объекта незавершенного строительства будет являться в случае:

- создания объекта незавершенного строительства для себя - лицо, создавшее обьи незавершенного строительства в установленном законом поряд ке (п. 1 ст.218 ГК РФ);

- создания объекта незавершенного строительства по договору строительног подряда - заказчик (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

- создания объекта незавершенного строительства на основании инвестици онного договора - в соответствии с условиями инвестиционного договора и акта о реализации инвестиционного проекта;

- приобретения объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи либо иных договоров о передаче объекта - покупатель (иное лицо, приобретающее право собственности на объект в силу закона).

4. Единственным основанием для прекращения существования объекта незавершенного строительства является прекращение зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для прекращения зарегистрированных прав на объекты незавершенного строительства являются:

1) ликвидация объекта незавершенного строительства (совпадает с гибелью или уничтожением соответствующего объекта).

2) преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение)

3) удовлетворение иска о сносе самовольной постройки.

вершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.

Указанные выше научные положения явились основанием для внесения следующих изменений в законодательство Российской Федерации:

1. В связи с выявлением такого специфического признака объекта незавершенного строительства как необходимость его консервации аргументировано положение о необходимости внесения изменений в п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответственно изложив данные пункты в следующей редакции:

«В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства»;

«В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства».

пени готовности объекта незавершенного строительства, с момента достижения кото рой он может быть признан объектом недвижимости и поставлен на кадастровый учет дополнив ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости) пунктом 8 в следующей редакции: «Не подлежат кадастровому учету объекты неза вершенного строительства со степенью готовности менее 10 процентов».

Теоретическая значимость проведенного исследования заключается обосновании предложений, развивающих научные представления о понятии специфических признаках объектов незавершенного строительства, момент возникновения и прекращения существования данных объектов, а также оборот объектов незавершенного строительства.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в разра ботке теоретически обоснованных предложений по совершенствованию законодатель ства, регулирующего правовой режим объектов незавершенного строительства. Ре зультаты диссертационного исследования могут бьгть использованы в процессе даль нейших исследований в рассматриваемой области, а также преподавания соответст вующего раздела курса гражданского права. Практические выводы могут быть исполь зованы в деятельности органов, осуществляющих кадастровый учет и государствен ную регистрацию прав на недвижимость, а также при разрешении судами конкретнь: гражданско-правовых споров.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора.

Результаты исследования используются при проведении лекционных и практических занятий в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Дагестанский государственный университет», что подтверждается соответствующим актом о внедрении.

Структура исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов и заключения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются цель, задачи, предмет, методологические, теоретические, эмпирические и нормативные основы исследования, выявляется научная новизна, формируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о научной и практической значимости полученных результатов.

ГЛАВА I. «ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК РАЗНОВИДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ» включает в себя четыре параграфа, в которых рассматриваются вопросы истории развития законодательства об объектах незавершенного строительства, специфике объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости, понятие и основные признаки объекта незавершенного строительства, возникновение и прекращение существования объекта незавершенного строительства.

В первой главе диссертационного исследования анализируются мнения ученых о понятии категории «правовой режим». Исходя из понимания правового режима как правовой характеристики явления объективной действительности, делается вывод, что выявление и раскрытие правового режима объекта незавершенного строительства предполагает анализ как некой «статики» (правового положения объекта), так и «динамики» (оборота объектов незавершенного строительства)

В параграфе первом «История развития законодательства об объектах незавершенного строительства» рассматриваются основные вехи развития законодательства об объектах недвижимости в общем и объектах незавершенного строительства в частности.

С учетом того, что с 1 января 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 30.12.2004г. № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объекты незавершенного строительства были включены в перечень недвижимых вещей, установленный п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в работе исследуются вопросы, связаны с историей развития законодательства о недвижимости.

По результатам анализа римского права, гражданского законодательства Франции, Германии, Нидерландов и стран общего права делается вывод, что в гра-

жданском обороте категория недвижимость как таковая никогда не основывалась на физической неподвижности вещи. Существование недвижимости всегда основывалось на особенностях оборота каких-либо объектов гражданских прав, как обладающих физической неподвижностью (например, здания), так и не обладающих ею (например, плоды). Более того, в различных правопорядках к недвижимости относились даже идеальные объекты, не обладающие физическими границами (права, доли в праве).

В работе также обосновывается, что различные национальные правопорядк не содержат единого подхода к недвижимости, в силу чего перечни объектов не движимости кардинально различаются. В то же время, выделяются некие общи критерии отнесения объектов к категории недвижимости во всех национальных пра вопорядках - это финансовая ценность и удобство оборота конкретного объекта.

В исследовании анализируется история развития законодательства об объектах незавершенного строительства, выявляются предпосылки возникновения объектов незавершенного строительства. Отмечается сохраняющаяся по сей день значительная неопределенность как законодательного регулирования, так и правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства, что приводит к значительным практическим проблемам оборота данных объектов.

В параграфе втором «Специфика объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости» рассматривается место объекта незавершенного строительства в системе вещей, анализируется вопрос о понимании и теоретическом осмыслении категории недвижимости в российском праве, выявляются основные признаки недвижимого имущества и анализируется специфика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества.

В диссертации описывается история и традиции правового регулирования недвижимого имущества в отечественном праве и делается вывод о том, что в отличие от европейских правопорядков в России в качестве основного критерия выделения недвижимости используется критерий физической неперемещаемости объекта (прочной связи с землей).

По результатам анализа критериев отнесения вещей к недвижимым, выделяются два наиболее глобальных подхода к критериям недвижимости:

- юридический подход, суть которого заключается в том, что недвижимое имущество является юридической категорией, поскольку юридической категорией является сама вещь в гражданском обороте;

- физический подход, который состоит в том, что недвижимость является объективно существующим явлением, и деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено природой этих вещей.

Констатируется существование и нескольких «дуалистических» концепций в отношении критериев отнесения объектов к недвижимости.

Далее в работе выделяются те отличительные признаки, которые присущи исключительно недвижимости, и не присущи другим вещам в российском гражданском обороте, а также отмечается специфика этих признаков применительно к такому объекту недвижимости как объект незавершенного строительства.

Делается вывод, что применительно к недвижимости существенное значение имеет не признак физической связи с землей, а признак юридической связи объекта недвижимости с земельным участком. Суть этой связи заключается в юридическом закреплении местоположения объекта относительно конкретного земельного участка. В работе отмечается, что признак юридической связи с землей существенно отличает недвижимые вещи от движимых, поскольку движимые вещи не подлежат кадастровому (техническому) учету, данные о движимых вещах не подлежат закреплению в официальных реестрах. Более того, признак прочной юридической связи с землей объясняет и отнесение к недвижимости таких объектов как морские и воздушные суда. Указывается, что специфика юридической связи объектов незавершенного строительства с землей заключается не в самой процедуре кадастрового учета, а в содержательной части сведений, вносимых в государственный кадастр недвижимости.

По результатам рассмотрения деления вещей на движимые и недвижимые с точки зрения гражданского оборота в работе обосновывается, что подобное деление основано не на физической природе вещей, а на юридических различиях в обороте

движимого и недвижимого имущества. Если для возникновения, передачи и прекращения права на движимое имущество не требуется какой-либо специальной процедуры, то в случае с недвижимым имуществом возникновение, переход и прекращение вещных прав связаны с административной процедурой государственной регистрации прав (ст. 131 ГК РФ). В этой связи в работе делается вывод о том, что выделение недвижимого имущества основывается на особой организации введения недвижимого имущества в гражданский оборот (государственная регистрация прав), а также на иных особенностях оборота недвижимости (в частности, различных сроках приобретательной давности). В то же время, применительно к данному признаку недвижимости в настоящем исследовании делается несколько оговорок. Во-первых, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является основанием для возникновения вещных прав на недвижимость не во всех, а лишь в большинстве случаев. Во-вторых, некоторые ученые отмечают, что в силу п. 2 ст. 130 ГК РФ регистрация прав возможна и в отношении движимого имущества в отдельных случаях, установленных законом. В работе делается вывод, что государственная регистрация прав на движимое имущество в настоящее время законом не предусмотрена. В-третьих, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. По результатам анализа вопроса о специфике государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства делается вывод о том, что перечень документов, представляемых для государственной регистрации объектов незавершенного строительства, не является совершенным. Предлагается включение в предусмотренный п.п. 3, 4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечень документов, представляемых для государственной регистрации объектов незавершенного строительства, документов, подтверждающих прекращение договора строительного подряда (при наличии) и консервацию объекта строительства. Подобный подход позволит минимизировать риски, связанные с расхождением между фактическими параметрами объекта незавершенного строительства и данными об

объекте, содержащимися в ЕГРП. В исследовании также ставится под сомнение требование предоставить проектную документацию для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Существенным признаком недвижимости, выделяющим эту категорию вещей из числа других, является стабильность состояния недвижимости в определенный период времени, выражающаяся в неизменности уникальных характеристик недвижимости в определенный период времени. В работе делается вывод, что внесение в официальные реестры (Государственный кадастр недвижимости, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) записи об объекте недвижимости предполагает неизменность (неизменяемость) характеристик объекта недвижимости в определенный период времени. Постоянная изменяемость уникальных характеристик недвижимости в дальнейшем привела бы к невозможности государственной регистрации прав на недвижимость, что в конечном итоге не способствовало бы стабильности гражданского оборота. В рамках данного вопроса анализируется теоретическая проблема, связанная с соотношением объекта незавершенного строительства и объекта строительства как предмета договора строительного подряда. Делается вывод, что объект строительства - это предмет договора строительного подряда, т.е. предмет обязательства (ст. 741 ГК РФ), а объект незавершенного строительства - это объект недвижимости и соответственно объект вещных прав (ст. 130 ГК РФ), в силу чего они представляют собой явления разного порядка, несоот-носимые между собой в силу различной правовой природы.

В параграфе третьем «Понятие и основные признаки объектов незавершенного строительства» отмечается, что вопрос о понятии и признаках объектов незавершенного строительства вызывал и вызывает дискуссии в научной литературе. В значительной мере эти дискуссии связаны с отсутствием аналогов объектов незавершенного строительства в зарубежном законодательстве, неопределенной позицией российского законодателя в отношении данных объектов, отсутствием целостного понимания их правовой природы.

Объекты незавершенного строительства рассматриваются в работе с точки зрения двух упомянутых выше подходов к недвижимости - юридического и фактического.

По результатам анализа правовой природы объектов незавершенного строительства с точки зрения юридического и фактического подходов к недвижимости делается вывод, что объект незавершенного строительства является особым объектом недвижимости, поскольку обладает совокупностью специфических признаков, значительно отличающих его от других объектов недвижимости (в частности, от зданий и сооружений):

- отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацшо;

- особый правовой режим земельного участка, находящегося под объектам незавершенного строительства, заключающийся, в частности, в наличии существен ных препятствий в возможности приобретения прав на земельный участок, в возло жении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, опреде лении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований д; прекращения договора аренды;

- консервация объекта строительства;

- достижение определенной степени готовности.

В результате обобщения указанных признаков объекта незавершенного строи тельства в работе выделяется следующее определение объекта незавершенног строительства - это особый объект недвижимости, возникший в результате наступ ления специфических социально-экономических условий, в отношении которого от сутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достиг нута определенная степень готовности.

Далее в работе обосновывается, что данная дефиниция является сугубо теоретической, поскольку практическую значимость в данном случае имеет выявление специфических признаков объекта незавершенного строительства, позволяющих внести необходимые изменения в законодательство Российской Федерации.

В параграфе четвертом «Возникновение и прекращение существования объектов незавершенного строительства» очерчиваются рамки существования объекта незавершенного строительства в гражданском обороте.

В работе выделяется несколько научных подходов к вопросам, связанным с моментом возникновения объекта незавершенного строительства. В частности, в работе дается критический анализ мнения о том, что объект незавершенного строительства появляется в момент возникновения у объекта прочной связи с земельным участком, и определение данного момента должно ставиться в зависимость от определенных строительно-технических показателей. Проводится мнение, что момент возникновения объекта незавершенного строительства в любом случае должен быть привязан к конкретной дате, и удостоверен тем или иным способом, поскольку именно с этого момента изменится правовой режим объекта строительства. Между тем, обосновывается, что момент возникновения у объекта незавершенного строительства прочной физической связи с земельным участком является неопределимым.

В этой связи в работе доказывается, что существование объекта незавершенного строительства ставится в зависимость от существования зарегистрированного права в отношении него, поскольку оборот недвижимости, строго говоря, является оборотом прав на нее. Делается вывод, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства является государственная регистрация объекта материального мира в качестве объекта незаверенного строительства, поскольку правовое значение имеет не момент обретения объектом материального мира физических свойств недвижимости, а момент приобретения объектом правового режима недвижимости, который совпадает с моментом первоначальной государственной регистрации прав на него.

Далее анализируется вопрос о моменте прекращения существования объекта незавершенного строительства с точки зрения юридического подхода к недвижимости, дела-

ется вывод о том, что единственным основанием для прекращения существования объекта незавершенного строительства является прекращение зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства. Исходя из специфики объектов незавершенного строительства приводятся два основания для пре1фащения существования объектов незавершенного строительства:

1) Ликвидация объекта незавершенного строительства (совпадает с гибелью или уничтожением соответствующего объекта).

2) Преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение) - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позволяет зарегистрировать право собственности на созданный объект недвижимости, что автоматически повлечет за собой «исчезновение» объекта незавершенного строительства из ЕГРП.

В то же время, делается оговорка, что в силу заявительного характера государственной регистрации прекращение зарегистрированного права на объект недвижимости ставится в зависимость от обращения лица в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, и не зависит напрямую от физического изменения характеристик данных объектов.

В работе также рассматривается вопрос о правовой природе объекта матери ального мира, обладающего физическими признаками недвижимого имущества, н не прошедшего государственную регистрацию прав. По результатам анализа науч ной доктрины делается вывод о том, что в юридическом смысле подобный объек сам по себе объектом гражданских прав не является и рассматривается законом к; совокупность строительных материалов, поскольку право собственности на строи тельные материалы не прекращено в установленном законом порядке.

Далее делается вывод, что решение суда об удовлетворении иска о сносе само вольной постройки также влечет за собой прекращение зарегистрированного права н объект незавершенного строительства, то есть прекращение его существования.

Далее анализируется вопрос о правовой природе самовольной постройки, от мечается ее противоречивость. Делается вывод, что объект незавершенного строи тельства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной госу

дарственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, поскольку до государственной регистрации прав на соответствующий объект незавершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.

ГЛАВА II. «ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕН-НОГОСТРОИТЕЛЬСТВА» включает в себя два параграфа. В данной главе освещаются вопросы, связанные с оборотом объектов незавершенного строительства.

Параграф первый «Вещные права на объект незавершенного строительства». Отмечается, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит указаний на то, что объекты незавершенного строительства изъяты из гражданского оборота, могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, а также указаний на то, что нахождение объектов незавершенного строительства в обороте допускается по специальному разрешению. В этой связи объект незавершенного строительства является оборотоспособным недвижимым имуществом, в связи с чем на него может быть установлено право собственности, иные вещные права, он может быть предметом различных сделок, передаваться по наследству и т.д.

Вопрос о праве собственности на объект незавершенного строительства рассматривается в работе с точки зрения каждого конкретного правомочия собственника.

Констатируется, что само по себе владение объектом незавершенного строительства не имеет значительной специфики, отличающей его от владения другими объектов недвижимости.

Специфика правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства непосредственно связана с тем, что данные объекты не приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является административным правонарушением и влечет наложение административного штрафа. Делается вывод о том, что запрет эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является по своей природе административным запретом, не влекущим за собой каких-либо гражданско-правовых последствий. В этой связи с юридической точки зрения административный запрет на фактическое использование

объекта сам по себе не может ограничивать правомочие собственника по своему усмотрению пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости. В работе отмечается социальная значимость административного запрета эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем предлагается ввести ограничение права собственности на объект незавершенного строительства в гражданское законодательство, предусмотрев обязанность собственника объекта незавершенного строительства использовать объект исключительно в соответствии с его целевым назначением - для завершения строительства.

Применительно к правомочию распоряжения указывается, что, будучи оборо-тоспособным объектом гражданских прав, объект незавершенного строительства может свободно отчуждаться, передаваться по наследству. Собственник объекта незавершенного строительства имеет полную возможность по своему усмотрению определять юридическую судьбу объекта незавершенного строительства.

В работе также анализируется достаточно дискуссионный вопрос о личности собственника объекта незавершенного строительства. В частности, в исследовании рассматривается вопрос о связи права собственности на объект незавершенного строительства с правами заказчика и подрядчика на объект строительства по договору строительного подряда.

В работе делается вывод, что неверной является сама постановка вопроса о том, кто является собственником объекта незавершенного строительства. Это связано с тем, что ответ на данный вопрос является очевидным и не предоставляет иссле дователю никакой новой информации - в силу ст. 2 Федерального закона «О госу дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собст венником объекта незавершенного строительства будет являться лицо, право собст венности которого на соответствующий объект зарегистрировано в Едином государ ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указывается, чт правильная постановка вопроса заключается в том, какое лицо вправе первоначаль но зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

В работе обосновывается, что в зависимости от способа возникновения прав н объект собственником объекта незавершенного строительства будет являться в случае:

- создания объекта незавершенного строительства для себя - лицо, создавшее объект незавершенного строительства в установленном законом порядке (п. 1 ст.218 ГК РФ);

- создания объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда - заказчик (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

- создания объекта незавершенного строительства на основании инвестиционного договора — в соответствии с условиями инвестиционного договора и акта о реализации инвестиционного проекта;

Далее анализируется вопрос об ограниченных вещных правах на объект незавершенного строительства. В работе отмечается, что применительно к объекту незавершенного строительства могут существовать только сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Параграф второй «Объект незавершенного строительства как предмет обязательства». Проводится анализ понятий «предмет договора» и «предмет обязательства», по результатам которого делается вывод, что термины «предмет договора» и «предмет обязательства» представляется возможным считать равнозначными понятиями.

Далее анализируется вопрос об особенностях договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, отмечается, что специфика и одновременно сложность договора купли-продажи объекта незавершенного строительства заключается в необходимости передачи права на земельный участок при продаже объекта незавершенного строительства.

В работе также рассматривается вопрос о возможности сдачи объектов незавершенного строительства в аренду. Делается вывод, что административный запрет на фактическое использование объекта сам по себе не может ограничивать правомочие собственника по своему усмотрению пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости.

Делается вывод, что предметом договора строительного подряда объект незавершенного строительства может быть только в случае его достройки или реконструк-

ции на основании договора строительного подряда. Это объясняется тем, что в случае создания объекта по договору строительного подряда объектом строительства будет являться объект материального мира, права на который не зарегистрированы.

Далее в работе отмечаются проблемы, связанные с ипотекой объектов незавершенного строительства, в частности, проблема разграничения залога строящегося объекта недвижимости и залога объектов незавершенного строительства. Делается вывод, что подобное различие обусловлено кардинально разной правовой природой строящегося объекта, не прошедшего государственную регистрацию, и объекта незавершенного строительства, что обуславливает и наличие различие правового режима данных объектов.

В заключении формируются основные выводы, полученные в процессе диссертационного исследования.

Основные научные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

I. Научные статьи в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной ко миссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Гасанов М.М. Сущность объекта незавершенного строительства // Нотари ус. 2010. № 2. С. 39-41. 0,5 п.л.

II. В иных научных изданиях:

2. Гасанов М.М. Правовой режим объектов незавершенного строительства Махачкала: Издательство «Лотос», 2010. 152 с. 8,8 п.л.

3. Гасанов М.М. К вопросу о моменте возникновения объекта незавершенно1

строительства // Юридический вестник Дагестанского государственного универси

шь

тета. 2010. № 2. С. 105-108. 0,5 п.л.

Гасанов Магомед Магомедович

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Оперативная полиграфия Российской академии правосудия Объем 1,25 усл.пл. Тираж 200 экз.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Гасанов, Магомед Магомедович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК РАЗНОВИДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОБЪЕКТАХ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 2. СПЕЦИФИКА ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 3. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ СУЩЕСТВОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГОСТРОИТЕЛЬСТВА

§ 1. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 2. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ПРЕДМЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовой режим объектов незавершенного строительства"

Одним из наиболее дискуссионных вопросов является определение понятия и выявление специфических признаков объектов незавершенного строительства. С этой научной проблемой тесно связана и другая — проблема определения момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства в гражданском обороте как самостоятельных объектов гражданских прав.

Между тем, в ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда предмет договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости — объекта незавершенного строительства.

В этой связи в последнее время значительно выросло количество гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объект незавершенного строительства.

Однако в законодательстве Российской Федерации до настоящего времени не разработано достаточно детальное регулирование вопросов оборота указанных объектов. Так, в законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют как правила совершения с объектами незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок, так и нормы о кадастровом учете и государственной регистрации объектов незавершенного строительства, хотя и кадастровый учет, и государственная регистрация прав на эти объекты имеет определенную специфику.

Подобная неопределенность неизбежно вызывает сложности в правоприменительной практике. Так, в судебной практике неоднозначными являются вопросы, связанные с оборотом объектов незавершенного строительства, в частности, вопрос о возможности сдачи данных объектов в аренду, вопрос о моменте возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства.

Изложенные обстоятельства обусловили выбор данной темы, структуру работы, а также определение объекта, предмета и методологии исследования.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс правоотношений, связанных с нахождением объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.

Достижение указанной цели предполагает решение следующих задач:

3) выявление основных признаков и формирование понятия объекта незавершенного строительства;

4) определение момента возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства;

Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства были предметом внимания многих ученых-цивилистов. К указанным проблемам обращались в своих работах В.А. Алексеев, М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, О.М. Козырь, О.Ю. Скворцов, К.И. Сюювский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров и другие ученые.

Тем не менее, несмотря на общее повышение интереса в научной литературе к проблемам правового регулирования недвижимости, нельзя не отметить небольшое количество специальных исследований, посвященных правовому режиму объектов незавершенного строительства. Непосредственно объекту незавершенного строительства посвящено лишь несколько диссертационных исследований, среди которых можно выделить работу Д.С. Некрестьянова «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005) и работу P.A. Валеева «Правовой режим объекта незавершенного строительства» (Уфа, 2007).

Теоретическую основу исследования составили работы как отечественных, так и зарубежных ученых-цивилистов, в частности М.М. Агаркова, В.А. Алексеева, В.К. Андреева, С.А. Бабкина, Ю. Барона, В.А. Белова, М.И. Брагинского, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, В.Б. Ельяшевича, JI. Жюллио де ла Морандьера, Р. Иеринга, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, Е.А. Киндеева, О.М. Козырь, A.B. Копылова, П.В. Крашенинникова, В.В. Кулакова, В.А. Лапача,

Д.И. Мейера, Л. Наумовой, И.Б. Новицкого, Е.А. Павлодского, К.П. 6

Победоносцева, И.А. Покровского, Р. Саватье, В.И. Синайского, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, Л. Эннекцеруса.

Эмпирическую базу исследования составляет научная информация, полученная автором в результате анализа постановлений и информационных писем Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ (8), постановлений Президиума и определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (10), постановлений федеральных арбитражных судов Московского, Северо-Западного, Волго-Вятского, Восточно-Сибирского, Дальневосточного, Западно-Сибирского, Поволжского, Уральского, Центрального и Северо-Кавказского округов (50), решений и постановлений арбитражных судов первой и апелляционной инстанций Московского округа (35), а также решений, постановлений и определений судов общей юрисдикции (24), принятых в 1997-2010 гг. по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства.

Научная новизна исследования. В работе выявлены специфические признаки объекта незавершенного строительства, предложено научное определение данного объекта, определены предпосылки и момент возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства, выявлены особенности совершения с объектами незавершенного строительства различных гражданско-правовых сделок. На защиту выносятся следующие научные положения: 1. Объект незавершенного строительства наряду с признаками, присущими остальным объектам недвижимости, характеризуется наличием ряда дополнительных признаков, существенным образом отграничивающих его от других объектов недвижимости: отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;

- консервация объекта строительства;

- достижение определенной степени готовности.

По результатам обобщения указанных признаков объекта незавершенного строительства дано следующее определение объекта незавершенного строительства — это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности.

- юридической связью с земельным участком;

- государственной регистрацией прав на недвижимость;

- статичностью состояния недвижимости в определенный период времени.

3. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском праве считается дата внесения записи о государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В работе делается вывод, что в зависимости от способа возникновения прав на объект собственником объекта незавершенного строительства будет являться в случае:

- создания объекта незавершенного строительства для себя — лицо, создавшее объект незавершенного строительства в установленном законом порядке (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

- создания объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда — заказчик (п. 1 ст. 218 ГК РФ);

Основаниями для прекращения зарегистрированных прав на объекты незавершенного строительства являются:

2) преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение)

3) удовлетворение иска о сносе самовольной постройки.

5. Объект незавершенного строительства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной государственной регистрации прав на него, поскольку до государственной регистрации прав на соответствующий объект незавершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства»;

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих

10 право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства и документов, подтверждающих консервацию объекта строительства».

2. Действующее законодательство Российской Федерации не ставит существование объекта незавершенного строительства в зависимость от степени его готовности. В работе обосновано положение о том, что необходимость в государственной регистрации объектов строительства с 1% готовности ничем не обусловлена, ведь зачастую данные объекты представляют собой не более чем котлован или несколько забитых свай. В связи с этим выработано предложение о необходимости установления в Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» определенной степени готовности объекта незавершенного строительства, с момента достижения которой он может быть признан объектом недвижимости и поставлен на кадастровый учет, дополнив ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» пунктом 8 в следующей редакции: «Не подлежат кадастровому учету объекты незавершенного строительства со степенью готовности менее 10 процентов».

Теоретическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании предложений, развивающих научные представления о понятии и специфических признаках объектов незавершенного строительства, моменте возникновения и прекращения существования данных объектов, а также обороте объектов незавершенного строительства.

11 соответствующего раздела курса гражданского права. Практические выводы могут быть использованы в деятельности органов, осуществляющих кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также при разрешении судами конкретных гражданско-правовых споров.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора.

Структура исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов и заключения.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Гасанов, Магомед Магомедович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Актуальность настоящего диссертационного исследования обусловлена недостаточным законодательным регулированием вопросов, связанных с оборотом объектов незавершенного строительства, и значимостью объектов незавершенного строительства для гражданского оборота.

В ситуации, связанной с мировым экономическим кризисом, достаточно частым явлением становятся случаи, когда объект договора строительного подряда не может быть достроен в силу отсутствия необходимых денежных средств у заказчика строительства. В подобной ситуации наиболее оптимальным вариантом представляется реализация данного объекта в качестве самостоятельного объекта недвижимости -объекта незавершенного строительства.

Между тем, в законодательстве Российской Федерации до настоящего времени не разработано логичное и системное регулирование вопросов оборота указанных объектов. Так, в законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют как нормы о кадастровом учете и государственной регистрации объектов незавершенного строительства, так и правила совершения с ними различных гражданско-правовых сделок. В результате до сих пор являются неоднозначными вопросы, связанные с оборотом объектов незавершенного строительства, в частности, вопрос о возможности сдачи данных объектов в аренду, вопрос о моменте возникновения и прекращения существования объектов незавершенного строительства.

Научная доктрина также не содержит целостного и единого понимания правовой природы объектов незавершенного строительства, что связано, в первую очередь, с неоднозначностью научного понимания недвижимости.

Настоящее исследование посвящено теме: «Правовой режим объектов незавершенного строительства». Использовав общенаучные и частнонаучные методы познания, автор изучил исторический опыт правового регулирования объекта незавершенного строительства и на основании анализа правового режима недвижимости сформировал самостоятельную позицию в отношении правового режима объекта незавершенного строительства. Также автор в представленном исследовании сделал ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации применительно к объектам незавершенного строительства.

1. По результатам анализа истории развития недвижимости сделан вывод о том, что недвижимость является сложной комплексной категорией, существование которой на протяжении всей истории развития этого института не основывалось на физической неподвижности вещи. Анализируя историю правового регулирования объектов незавершенного строительства, автор отмечает отсутствие единого подхода законодателя к правовому регулированию объектов незавершенного строительства, а также неоднозначность позиций судебных инстанций в отношении данных объектов.

2. Проанализировав правовой режим недвижимого имущества по российскому законодательству, автор выделяет два наиболее глобальных подхода к недвижимости: физический и юридический. Следует отметить и существование нескольких «дуалистических» концепций в отношении критерия отнесения объектов к недвижимости.

По результатам исследования позиций ученых по вопросу о критерии определения недвижимых вещей автор выделяет специфические признаки, присущие исключительно недвижимости:

- Юридическая связь с земельным участком.

- Статичность состояния недвижимости в определенный период времени.

- Государственная регистрация прав на недвижимость.

3. Автор обращает внимание на то, что объект незавершенного строительства как самостоятельный объект недвижимости обладает всеми признаками недвижимости. Автор подробно останавливается на специфических особенностях признаков объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости.

4. Кроме того, автор выделяет ряд признаков, отличающих объекты незавершенного строительства от иных объектов недвижимости, в частности:

- Отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;

- Наличие определенных социально-экономических условий для возникновения объекта незавершенного строительства, в частности, отсутствие финансирования объекта строительной деятельности, нестабильная экономическая ситуация, отсутствие единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и отсутствие четкого правового регулирования деятельности по строительству объектов незавершенного строительства;

- Особый правовой режим земельного участка под объектами незавершенного строительства, заключающийся, в частности, в наличии существенных препятствий в возможности приобретения прав на земельный участок, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды;

- Консервация объектов незавершенного строительства;

- Достижение определенной степени готовности объектов незавершенного строительства.

Обобщив указанные признаки объекта незавершенного строительства, автор выделяет следующее определение объекта незавершенного строительства — это особый объект недвижимости, возникший в результате наступления специфических социально-экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определенная степень готовности, земельный участок под которым характеризуется особым правовым режимом.

5. Далее автор рассматривает момент возникновения и прекращения существования объекта незавершенного строительства, и приходит к выводу, что момент возникновения и прекращения существования объекта незавершенного строительства напрямую связан с моментом возникновения и прекращения существования зарегистрированных прав в отношении него.

Автор приходит к выводу, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства в гражданском праве является дата внесения записи о государственной регистрации прав на объект в ЕГРП.

Единственным основанием для прекращения существования объекта незавершенного строительства является прекращение зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного основаниями для прекращения зарегистрированных прав на объекты незавершенного строительства являются:

1). Ликвидация объекта незавершенного строительства (совпадает с гибелью или уничтожением соответствующего объекта).

2). Преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение).

6. Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки также влечет за собой прекращение зарегистрированного права на объект незавершенного строительства и является основанием для прекращения его существования. В то же время, объект незавершенного строительства может

165 быть признан самовольной постройкой только после первоначальной государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, поскольку до государственной регистрации прав на соответствующий объект незавершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.

7. Автор также приходит к выводу о том, что в юридическом смысле объект строительства до государственной регистрации прав на него как на объект недвижимости сам по себе объектом гражданских прав не является и рассматривается законом как совокупность строительных материалов, поскольку право собственности на строительные материалы не прекращено в установленном законом порядке.

8. Анализируя вопрос о вещных правах на объект незавершенного строительства, автор подробно останавливается на вопросе о собственнике объекта незавершенного строительства.

Автор приходит к выводу, что в зависимости от способа возникновения прав на объект собственником объекта незавершенного строительства будет являться в случае:

- приобретения объекта незавершенного строительства на основании договора купли-продажи либо иных договоров о передаче объекта покупатель (иное лицо, приобретающее право собственности на объект в силу закона).

9. Кроме того, автор подробно останавливается на вопросе об объекте незавершенного строительства как предмете различных обязательств, особо отмечая вопрос о возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. По результатам анализа данного вопроса автор приходит к выводу, что передача в аренду объектов незавершенного строительства является правомерной.

Подводя итог, следует отметить, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимости, обладающий рядом присущих только ему признаков и имеющий особый правовой режим и значительные особенности оборота. В то же время, отмеченные в исследовании недостатки и противоречия как действующего законодательства, так и правоприменительной практики позволяют сделать предложения о внесении изменений в действующее законодательство Российской Федерации.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовой режим объектов незавершенного строительства»

1. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. № 4.

2. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР. 1940.

3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер.2007.

4. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций. В 2 т. Т. 1. Свердловск. 1972.

5. Алещев И. Сделки с недвижимостью // «эж-Юрист». 2000. № 30.

6. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М.: Волтерс Клувер. 2007.

7. Андреев В.К. О совершенствовании гражданского и предпринимательского законодательства // Предпринимательское право.2008. № 3.

8. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР». 2001.

9. Батуева Э.Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, как недвижимым имуществом: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва. 2010.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). издание 4, стереотипное. М.: Статут. 2002.

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура». 1996.

12. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут. 1999.

13. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимостей // Журнал российского права. 1999. № 5/6.

14. Валеев P.A. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.

15. Валеев P.A. Правовой режим объекта незавершенного строительства. Дис. канд. юрид. наук. Уфа. 2007.

16. Васильев Г.С. Движимые вещи // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут. 2007.

17. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут. 1999.

18. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. // Вестник ВАС РФ. 1999. №8.

19. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999. №11.

20. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург. 2002.

21. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5 7. Изд. 2-е / Пер. М. Ферштмана; отв. ред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден. 2000.

22. Гражданское и торговое право зарубежных государств. Том 1. под ред. Васильева Е.А., Комарова A.C. Изд. 4, переработанное и дополненное. М.: Межд. отн. 2004.

23. Гражданское право: в 4 т. Том 1: Общая часть: Учебник. Издание третье, переработанное и дополненное, под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер. 2008.

24. Гражданское право: Учебник. Т. 1 // Под ред. М.М. Агаркова, Д.М. Генкина. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР. 1944.

25. Гражданское уложение Германии = Deutsches Bürgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод, закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем.; Науч. Редакторы A.JI. Маковский и др.. М.: Волтерс Клувер. 2004.

26. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Подготовлено для системы КонсультантПлюс. 2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

27. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.

28. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. канд. юрид. наук. М. 2001.

29. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: СибАГС. 1999.

30. Жюллио де ла Морандьер JI. Гражданское право Франции. М.: Ин. лит. 1958.

31. Захаров Ю.Ю. Арбитражная практика о договоре строительного подряда. М.: ИД «Арбитражная практика». 2004.

32. Зинченко С.А., Галов В.В. Признание права собственности на объекты самовольного строительства (по материалам практики Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Ростовской области) // Вестник ВАС РФ. 2005. № 8.

33. Золотова O.E. Объект незавершенного строительства: сдаем в аренду, продаем, арендуем. // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2007. № 11.

34. Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // Судебно-арбитражная практика Московского региона: вопросы правоприменения. 2007. № 4.

35. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства. // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. / Сост. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. М.: Издательство «Ось-89». 2005.

36. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1(6).

37. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005.

38. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998. № 2.

39. Козырь О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М. 1998.

40. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. статья А.Л. Маковского. М.: Статут. 2009.

41. Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут. 2000.

42. Кротов М. В. // Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект. 1997.

43. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. №11.

44. Кулаков В.В. Признаки недвижимости как критерии ее государственной регистрации // Вестник Росреестра. № 1. 2010.

45. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Издательство «Юридический Центр ПРЕСС». 2002.

46. Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. 1999.

47. Лопатников A.B., Родригес A.A. Наследование объектов незавершенного строительства // Юрист. 1998. № 10.

48. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Часть 1. М.: Статут. 1997.

49. Меняев A.B., Асадуллина Д.Р. Некоторые проблемы приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства // Законодательство. 2009. № 7.

50. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // «ЭЖ-Юрист». 2005. № 4.

51. Наумова Л. Незавершенка или стройматериалы? // «ЭЖ-Юрист». 2005. № 19.

52. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства: Дис. канд. юрид. наук. СПб. 2005.

53. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4.

54. Пантин Е. Приобретение прав на государственные или муниципальные земельные участки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2008. №11.

55. Плотникова И.Н. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права: Сборник статей. М.: Ось-89. 2003.

56. Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой /Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Издательство Юрайт. 2009.61. «Римское частное право: Учебник» под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ. 2004.

57. Ровный В.В. Право собственности на имущество в договоре подряда и риск его случайной гибели (повреждения) // Сибирский юридический вестник. 2003. № 1.

58. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7.

59. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М.: Статут. 2010.

60. Саватье Р. Теория обязательств. М.: «Прогресс». 1972.

61. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения: Общее понятие // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут. 1998.

62. Сергеева Н.В. Объект незавершенного строительства // Вестник юридического института. Чебоксары: Изд-во Чуваш. Ун-та, 2003. № 2.

63. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут. 2002.

64. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер. 2006.

65. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10.

66. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут. 2008.

67. Смирнов М. Правовые проблемы объектов незавершенного строительства // Гарант-МАКСИМУМ. Интернет-газета. 2001. № 12.

68. Смышляев Д.В. Правовое положение объектов незавершенного строительства, особенности регистрации прав на такие объекты // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сборник научных статей. Екатеринбург, 2002.

69. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004.

70. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории. Вестник гражданского права. 2008. № 4.

71. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 10.

72. Суханов Е.А. Право собственности и вещные права в России // Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ. 1999.

73. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6.

74. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

75. Трубецкой E.H. Энциклопедия права. СПб.: Юрид. ин-т. 1998.

76. Уильям Бернам. Правовая система США. 3-й выпуск. М.: «Новая юстиция». 2006.

77. Усольцева С.В. Интеллектуальная собственность: проблемы гражданско-правового оборота // Юридический мир. 2007. № 2.

78. Французский гражданский кодекс = The French Civil Code / науч. ред. и предисл. Д. Г. Лаврова; пер. с фр. А. А. Жуковой, Г. А. Пашковской. СПб. 2004.

79. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. М. 1995.

80. Чу баров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут. 2006.

81. Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2009.

82. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк. 1995.

83. Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3.

84. Щербинин А.Г. Долевое участие в строительстве. Книга первая: Научно-практическое пособие. Тюмень: Издательство «Вектор Бук». 2002.

85. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М.: Ин. лит. 1950.

86. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Издательство БЕК. 1999.

87. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2002.1. Нормативные акты

88. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.

89. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.

90. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.

91. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.

92. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006г. № 74-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, № 23, ст. 2381.

93. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006г. № 200-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278.

94. Федеральный закон от 30.12.2009г. №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // «Собрание законодательства РФ», 04.01.2010, № 1, ст. 5.

95. Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О государственном кадастре недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, № 31, Ст. 4017.

96. Федеральный закон от 04.12.2006г. № 201 -ФЗ (ред. от 27.12.2009) «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // «Российская газета», № 277, 08.12.2006.

97. Федеральный закон от 03.06.2006г. № 73-Ф3 (ред. от 14.07.2008) «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, № 23, ст. 2380.

98. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 213-ФЭ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 39.

99. Федеральный закон от 29.12.2004г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Российская газета», № 290, 30.12.2004.

100. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

101. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

102. Закон РСФСР от 26.06.1991г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // «Ведомости СНД и ВС РСФСР», 18.07.1991, № 29, ст. 1005.

103. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, введенные в действие постановлением Верховного совета СССР от 31.05.1991г. № 2211-1 // «Ведомости СНД и ВС СССР», 26.06.1991, № 26, ст. 733.

104. Закон РСФСР от 24.12.1990г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // «Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР», 1990, № 30, ст. 416.

105. Гражданский кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 11.06.1964 // «Ведомости ВС РСФСР», 1964, № 24, ст. 407.

106. Декрет ВЦИК от 20.08.1918г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

107. Декрет ВЦИК от 14.12.1917г. «О запрещении сделок с недвижимостью» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

108. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 23.02.1998, № 8, ст. 963.

109. Постановление Правительства РФ от 03.02.1992 № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» // «СП РФ», 1992, № 7, ст. 35.

110. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 31.03.2010 № 16771) // «Российская газета», № 75, 09.04.2010.

111. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 20.02.2008г. № 35 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // «Российская газета», № 39, 22.02.2008.

Автор: Гасанов, Магомед Магомедович
Город: Москва
Год: 2011
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовой режим объектов незавершенного строительства тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовой режим объектов незавершенного строительстватекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовой режим объектов незавершенного строительства»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Гасанов, Магомед Магомедович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовой режим объектов незавершенного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовой режим объектов незавершенного строительства»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовой режим объектов незавершенного строительства»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Гасанов, Магомед Магомедович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовой режим объектов незавершенного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовой режим объектов незавершенного строительства»