АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, как недвижимым имуществом»
На правах рукописи
I/
иуЫ
I
Батуева Эржена Цыденжаповна I
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, КАК НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
12.00.03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва-2010
2 5 НОЯ 2010
004613784
Работа выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.
Научный руководитель:
доктор юридических наук, профессор Заслуженный юрист Российской Федерации Зайцев Владимир Васильевич
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации Запольский Сергей Васильевич кандидат юридических наук Шодонова Мария Эдуардовна
Ведущая организация:
Академия экономической безопасности Министерства внутренних дел Российской Федерации
Защита диссертации состоится «26» ноября 2010г. в 14.00 часов на заседании Диссертационного совета Д 502.006.15 в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, г. Москва, пр-т Вернадского, д. 84, 1-й учебный корпус, ауд. 2283.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Автореферат разослан « 26 » октября 2010г.
Ученый секретарь ~
диссертационного совета /у)«
У-
В.В. Зайцев
1. Общая характеристика диссертационной работы
Актуальность научного исследования. Недвижимое имущество как социально-значимая категория отражает уровень и устойчивость экономического развития, рост благосостояния общества в целом. Поэтому для особого объекта гражданских прав, каковым является недвижимое имущество, установлен специальный правовой режим. Являясь категорией экономической, недвижимое имущество требует упорядоченности оборота, как категория юридическая — незыблемости механизмов защиты прав. Интересы стабильности гражданско-правового регулирования и постоянства экономических отношений вызывают необходимость планомерного совершенствования вещно-правовых отношений. Прежде всего, это положение касается оборота объектов незавершенного строительства.
Переходный характер экономики первой половины 90-х годов сказался на необходимости создания условий для обеспечения инвестиционной привлекательности и повышения предпринимательского потенциала за счет оставшихся от прежнего правопорядка многочисленных недостроенных объектов — будущих объектов жилищной, социальной, промышленной сферы. По мере возможности государством обеспечивался ввод в имущественный оборот указанных объектов в качестве недвижимого имущества. Такое регулирование отношений складывалось с серьезными упущениями классификационных критериев и признаков объекта незавершенного строительства.
Предпринятая попытка введения в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектов незавершенного строительства, как недвижимого имущества, не внесла кардинальных
изменений. В особенности на фоне положений законодательства о государственной регистрации прав и сложившейся судебно-арбитражной практики, в которых объекты незавершенного строительства (до прямого указания в статье 130 ГК РФ) рассматривались в качестве недвижимого имущества. Норма прошла проверку временем, обширной судебной практикой применения и доктринальной оценкой, положение неоднозначно.
В частности, если законодателем рассматривается правовая природа объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, то в доктрине гражданского права установились существенные расхождения в трактовке понятия объекта незавершенного строительства (в том числе как движимого имущества). В этой связи особое значение приобретает четкость и ясность используемых в актах гражданского законодательства правовых конструкций. Необходимо установление понятия, признаков, момента возникновения объекта незавершенного строительства. Последнее имеет существенное значение для определения правового характера объекта незавершенного строительства, поскольку определяет его вещную природу. Причем вопросы возникают как с моментом возникновения объекта в ходе трансформации движимых вещей -строительных материалов - в единый объект, так и с моментом, с которого объект незавершенного строительства перестает быть таковым.
Актуальность диссертационного исследования объясняется также и тем, что содержащиеся в законодательстве нормы об объектах незавершенного строительства не универсальны, что требует проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства. В особенности с целью
разработки теоретической доктрины, связанной с формированием понятийно-категориального ряда и определением правовой природы объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества.
Степень научной разработанности темы исследования. Вопросы правового режима объектов незавершенного строительства затрагивались в юридической литературе, как правило, попутно, при изучении других проблем права. Можно выделить некоторые исследования, специально посвященные правовому режиму объектов незавершенного строительства: диссертации Некрестьянова Д.С. «Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства» (СПб, 2005г.), Валеева P.A. «Правовой режим объекта незавершенного строительства» (Казань, 2007г.), Шапагинова К.К. «Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика» (Ростов-на-Дону, 2009г.), и другие. Если понятие объекта незавершенного строительства проанализировано в книгах и статьях, опубликованных в ходе дискуссии категории недвижимого имущества, то признаки, момент возникновения объекта незавершенного строительства специальной разработке не подвергались.
В ходе исследования правовой природы объектов незавершенного строительства основу составили труды В.А. Алексеева, О.М. Антиповой, С.П. Гришаева, И. Гумарова, О.Г. Ершова, А.Е. Захаровой, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, Е.Б. Козловой, М.А. Козловской, О.М. Козырь, В.П. Крашенинникова, В.М. Ланда, В.А. Лапача, A.A. Маковской, В.В. Ровного, Ю.В. Романца, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, Е.А. Сыродоева, В.В. Чубарова, и др.
Цель н задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состоит в выявлении особенностей объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества на основании комплексного исследования правовой природы объектов незавершенного строительства, анализа положений действующего законодательства и судебно-арбитражной практики.
В соответствии с поставленной целью в работе решаются следующие задачи:
1) изучить научно-теоретические основы правового закрепления понятия объекта незавершенного строительства;
2) исследовать понятие, признаки и содержание объекта незавершенного строительства;
3) определить критерии и основания отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу;
4) проанализировать положения действующего законодательства и судебно-арбитражной практики, устанавливающих особенности оборота объектов незавершенного строительства;
5) определить момент возникновения объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта гражданских прав и момента прекращения существования в таком качестве;
6) проанализировать структуру вещно-правовых отношений и особенности участия объектов незавершенного строительства в гражданско-правовом обороте.
Теоретической основой диссертационного исследования являются труды отечественных правоведов в области общей теории права и отраслевых юридических наук. Основой исследования являются труды дореволюционных ученых Ю. Барона, Ю.С. Гамбарова, А.Г. Гойхбарга,
Jl.A. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и других. Многие выводы, сделанные в работе, опираются на труды представителей отечественной науки общей теории права и гражданского права советского и российского периодов: Т.Е. Абовой, С.С. Алексеева, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, K.M. Варшавского, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, Г.К. Дмитриевой, В.А. Дозорцева, Н.Д. Егорова, A.B. Ерш, С.В. Запольского, A.A. Иванова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, O.A. Красавчикова, Л.О. Красавчиковой, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, О.Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, А.П. Сергеева, В.Л. Слесарева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, Л.И. Шевченко, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других ведущих ученых.
Методологическую основу исследования составляют диалектический метод всеобщего познания, метод анализа нормативных и доктринальных источников, ряд других общенаучных и частно-научных методов: системный, исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой методы исследования.
Формально-юридический метод применялся при анализе нормативно-правовой базы, регламентирующей избранную для диссертационного исследования сферу имущественных отношений.
В процессе научного исследования диссертант основывался на положениях действующего законодательства, судебно-арбитражной практики, современных достижениях гражданского, договорного,
предпринимательского, градостроительного права, трудах ученых в этих областях знаний.
Эмпирическую базу исследования составили нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы правового режима недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства, отношения собственности, а также законодательство советского периода. Автором проведен содержательный анализ судебных актов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалов судебно-арбитражной практики, а также правоприменительной практики органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом диссертационного исследования являются отношения по созданию, изменению и прекращению существования (ликвидации, гибели) объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества, а также иные смежные общественные отношения.
Предмет исследования составляют нормы, регламентирующие создание объектов незавершенного строительства, правовой режим этих объектов как объектов недвижимого имущества, а также оборот объектов незавершенного строительства.
Работа выполнена на основе действующего российского законодательства с использованием источников отечественного права советского и дореволюционного периодов, а также зарубежного законодательства. Основой для многих выводов послужила судебная практика и практика деятельности органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна диссертационного исследования. Настоящая работа представляет собой комплексное исследование объекта незавершенного строительства как особого объекта недвижимого имущества. В работе предложен новый подход в определении сущности объекта незавершенного строительства, выявлены предпосылки его возникновения. Особое внимание в работе уделено проблемам, возникающим в правоприменительной практике при вовлечении объекта незавершенного строительства в имущественный оборот.
Научная новизна настоящей работы конкретизируется в положениях, выносимых на защиту:
1. В результате проведенного автором исследования предлагается следующее определение объекта незавершенного строительства — это «вновь создаваемый объект недвижимого имущества, обладающий уникальными характеристиками индивидуально-определенной вещи, несмотря на постоянные количественные и качественные изменения в процессе строительства, имеющий прочную связь с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
2. В диссертационном исследовании проанализированы особенности правовой природы объектов незавершенного строительства. Автором предложено отнести к объектам незавершенного строительства объекты строительства, в отношении которых выполнены основные работы по возведению. В таком случае, объект строительства представляет собой не набор и совокупность строительных материалов, а сформированный объект незавершенного строительства как недвижимое
имущество. Целевое назначение объекта незавершенного строительства -его достройка (дальнейшая деятельность по строительству зданий, строений, сооружений), что определяет правовую природу отношений с его участием.
3. В диссертационном исследовании, исходя из складывающегося в российской юридической науке представления о недвижимом имуществе, выявлены признаки объекта незавершенного строительства. К ним отнесены:
а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;
б) капитальность объекта незавершенного строительства (степень прочности связи объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);
в) наличие уникальных и дополнительных характеристик индивидуально-определенной вещи - вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно-монтажных работ;
г) отсутствие акта о принятии объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
4. В работе определены моменты возникновения и прекращения существования объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества возникает в результате установления прочной связи с землей и приобретением в ходе строительных работ уникальных характеристик объекта недвижимого имущества, позволяющих однозначно выделить его из других объектов, в отношении которых осуществляются строительные
работы. Момент прекращения существования объекта незавершенного строительства устанавливается фактом завершения работ по возведению объекта капитально го строительства (здания, строения, сооружения) и получением соответствующего акта о вводе объекта в эксплуатацию.
5. В целях предотвращения споров и разрешения конфликтов в диссертационном исследовании предлагается установить, что до оформления права собственности на объект незавершенного строительства, объект находится во владении правообладателя (титульного владельца) земельного участка, на котором осуществляется строительство.
6. В результате диссертационного исследования сделан вывод о том, что объект незавершенного строительства может выступать предметом гражданско-правовых сделок в случае признания в качестве объекта недвижимого имущества и наличия оформленных в установленном порядке прав на него. Совершение сделок с объектом незавершенного строительства возможно при соблюдении следующих условий:
а) строительные работы осуществляются в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства (строительство осуществляется на земельном участке, отведенном для этих целей, права на который оформлены в установленном порядке, имеется утвержденная лроектно-сметная документация, разрешительная документация на строительство);
б) объект обладает признаками индивидуально-определенной вещи;
в) право собственности на объект оформлено в установленном законом порядке.
7. В целях баланса гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества автором предлагается рассматривать степень его соединенности с земельным участком (его капитальность) как критерий отнесения или неотнесения к недвижимому имуществу. Указанное положение позволит сократить ввод в имущественный оборот в качестве объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества объектов строительства, в отношении которых строительные работы находятся на начальном этапе строительства (возведен фундамент, фундамент и стены, вбиты опорные сваи, выкопан котлован и т.д.).
Теоретическое и практическое значение исследования определяется новизной в контексте комплексного исследования объектов незавершенного строительства. Сформулированные выводы имеют значение для науки гражданского права, как в части понятия и видов недвижимого имущества, так и в разделе вещно-правовых отношений.
Практическая значимость работы определяется обоснованной автором диссертации необходимостью законодательного развития гражданских норм, регулирующих оборот объектов незавершенного строительства.
Содержащийся в диссертации анализ правовой природы объектов незавершенного строительства может быть использован в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседаниях предметно-методической комиссии кафедры правового обеспечения рыночной экономики РАГС и нашли отражение в опубликованных научных работах.
Положения и выводы диссертационной работы изложены в сообщениях, сделанных автором в ходе научных конференций, в том числе: Международной научно-практической конференции «От кризиса к росту: стратегия инновационного развития» (Москва, 2010); Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития государства и права в XXI веке» (Улан-Удэ, 2010); Международной научной конференции «Актуальные проблемы осуществления правосудия в Российской Федерации» (Улан-Удэ, 2008).
Структура диссертации определена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов и научной литературы.
2. Основное содержание диссертационной работы
Во введении обосновывается актуальность избранной темы
исследования, указывается степень ее научной разработанности и теоретико-правовая основа, эмпирическая база, определяются объект и предмет исследования, цели и задачи, раскрывается методология исследования, обосновывается научная новизна темы, формулируются выводы и результаты, выносимые на защиту, приводятся данные об апробации полученных результатов и структуре работы.
Первая глава - «Правовой режим объектов незавершенного строительства» объединяет три параграфа и посвящена теоретическим вопросам в определении понятия, признаков, момента возникновения объектов незавершенного строительства. В первом параграфе - «История развития законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства» рассматривается история становления
и развития правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства. Проведен анализ законодательства, основных судебных актов. Отмечается, что процесс становления объектов в качестве недвижимого имущества прошел достаточно большой путь и существенна в этом роль судебных органов, в особенности, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Изучение истории развития законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства, а также его анализ позволили всерьез задуматься о перспективах вовлечения в имущественный оборот объектов незавершенного строительства, о путях его планомерного совершенствования. Прежде всего, это относится к отсутствию четкого законодательного определения правового статуса объектов незавершенного строительства, к необходимости более полного отражения состояния отношений собственности, в том числе на фоне огромного опыта судебного толкования и применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Во втором параграфе - «Понятие и признаки объекта незавершенного строительства» основное внимание уделяется анализу основания отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Исследуются теоретические вопросы понятия объектов незавершенного строительства. Отмечается, что объект незавершенного строительства - потенциальный объект экономического оборота, способный приносить правообладателю материальные блага. В этом смысле привлекательна его потребительская стоимость. Объект обладает единым целевым назначением, он неделим. Основное его предназначение - использование для строительства. При этом
использование осуществляется не в качестве строительного материала, составляющего строительную конструкцию, а в качестве свойств результата работ, обладающего специальными признаками, где результат заранее определен.
Объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом гражданских прав, обладающим уникальными характеристиками индивидуально-определенной вещи, имеющим прочную связь с землей, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению. При этом в качестве дополнительного критерия предлагается рассматривать капитальность объекта незавершенного строительства. Такое условие должно определяться по классификациям, принятым в действующих строительных нормах и правилах.
Признак капитальности объекта незавершенного строительства может рассматриваться во взаимосвязи со степенью готовности объекта. Сам по себе критерий степени готовности не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. В большей степени такой критерий является описательным и не имеет значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства. Поэтому объект незавершенного строительства может рассматриваться в качестве объекта частичной готовности, обладающий значительной функциональностью до стадии завершения строительства. В данном случае, возможно исключение ввода в имущественный оборот в качестве объектов незавершенного строительства объектов строительства на начальном этапе строительства - котлован, фундамент, вбитые сваи и т.п. Определяющим условием
должно выступать наличие возведенной «коробки» будущего здания, строения или сооружения.
Объект незавершенного строительства как объект гражданских прав должен быть индивидуально определен, обладать такими характеристиками, которые выделят его из общей массы объектов, в отношении которых осуществляется строительство, несмотря на его количественные и качественные изменения в ходе строительных работ. Идентифицирующим фактором по установлению таких характеристик являются работы по постановке объекта на кадастровый учет. Именно в ходе таких работ в отношении объекта строительства можно определить индивидуальные характеристики, позволяющие однозначно его выделить из общей массы объектов, в отношении которых осуществляются строительные работы. В качестве указанных характеристик могут рассматриваться вид, описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно-монтажных работ. При этом внесение сведений об объекте незавершенного строительства в Государственный кадастр недвижимости является закрепляющим актом, свидетельствующим об индивидуальности признаков объекта незавершенного строительства, внесенных с учетом сведений, содержащихся в лроектно-сметной документации. В результате указанных действий отпадает возможность признания в качестве объекта незавершенного строительства объекта строительства на стадии начального цикла строительства.
Формирование особого правового режима объектов незавершенного строительства является необходимостью правового регулирования
потенциально конфликтной ситуации - трансформации строительных материалов в новый объект права - в будущий объект капитального строительства. В этот момент происходит прекращение существования строительных материалов как самостоятельных объектов права в связи с их уничтожением, и возникновение в качестве недвижимого имущества объекта незавершенного строительства. В результате такого соединения строительных материалов с земельным участком возникает объект незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства непостоянен и изменчив во времени, с начала и до конца своего существования подвергается постоянным преобразованиям, поскольку является результатом деятельности по строительству будущих объектов капитального строительства. В этой части, отражается его специфичность как особого вида недвижимого имущества. Указанная особенность определяет правовую природу отношений с его участием.
В третьем параграфе — «Момент возникновения объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав» -диссертантом излагается точка зрения относительно момента возникновения объекта незавершенного строительства. В частности, установлено, что момент трансформации строительных материалов в единый объект является отправной точкой, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм. Факт прекращения договорных отношений является предпосылкой возникновения прав у заказчика на объект незавершенного строительства и поэтому вопрос состоит не в том, что до окончания отношений по договору подряда объект незавершенного строительства не будет
являться недвижимым имуществом. Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта гражданских прав. Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.
Момент возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества определяется моментом установления прочной связи с землей, как объекта капитального строительства со значительной степенью готовности, соответственно, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению. При этом по мере осуществления строительных работ объект незавершенного строительства приобретает характеристики индивидуально-определенной вещи, позволяющие однозначно определить его на местности.
Момент прекращения существования объекта незавершенного строительства устанавливается фактом завершения работ по возведению объекта капитального строительства (здания, строения, сооружения) и получением соответствующего акта о вводе объекта в эксплуатацию. Указанный документ будет являться правоустанавливающим документом для оформления права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества (здание, строение, сооружение).
Вторая глава - «Гражданско-правовой оборот объектов незавершенного строительства» состоит из двух параграфов. В параграфе первом — «Объект незавершенного строительства как объект вещных прав» диссертантом отмечается, что объект незавершенного строительства - это предмет собственности, дающий
возможность правообладателю использовать его в различных аспектах (перепрофилирование, изменение целевого назначения и т.д.). Как следствие, экономическая составляющая объекта - инвестиционная привлекательность. С одной стороны, объект незавершенного строительства является объектом вещных прав, с другой - объектом обязательственных прав. В частности, предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяются на отношения, связанные с созданием, либо изменением недвижимого имущества, требующего существенных материальных вложений и временных затрат. Объект договора - вновь создаваемый объект, подвергающийся постоянным изменениям, в силу производственных работ и получающим признаки (ст. 130 ГК РФ): невозможность перемещения без несоразмерного ущерба и прочную связь с землей. Объект незавершенного строительства является результатом таких работ на определенной стадии.
Момент приобретения прав на объект недвижимого имущества установлен п. 2 ст. 263 ГК РФ - «собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке». Собственником объекта незавершенного строительства, как объекта недвижимого имущества, может стать только то лицо, которое оформило в установленном порядке право собственности на него. С учетом требований закона подрядчик не сможет оформить свое право собственности на строящийся объект, поскольку не сможет представить документы о праве на земельный участок. При этом право собственности у заказчика может возникнуть только с момента
принятия объекта у подрядчика. Собственником возводимого объекта строительства - объекта незавершенного строительства подрядчик быть не может. В случае осуществления подрядчиком строительства из собственных материалов, он остается собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их при строительстве. С момента передачи таких материалов для использования в строительстве право собственности подрядчика на них прекращается. Причина прекращения права - юридическая гибель материалов.
Застройщик, которому выделен под строительство определенный земельный участок, приобретает право на объект незавершенного строительства в случаях, когда он осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц.
Положения действующего законодательства основаны на признании права собственности на объект недвижимого имущества при наличии юридических фактов, которые и определяют принадлежность права. При этом признание права собственности имеет правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер. Правообладателем объекта незавершенного строительства может быть только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, на котором осуществляются строительные работы.
С момента проведения государственной регистрации права (ст. 219 ГК РФ) возникает право собственности на объект незавершенного строительства. При этом до момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства подрядчику принадлежит лишь право владения, и именно это право подрядчик передает по окончании
строительства заказчику. Тем самым, объект незавершенного строительства до возникновения права собственности на него находится во владении собственника земельного участка, на котором осуществляется строительство.
Для признания объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества не имеет значения, был ли договор строительного подряда прекращен (если строительство осуществлялось на основе договора подряда) или нет. Договор подряда может быть в состоянии неисполнения, либо нерасторжения. Поэтому важен не просто факт несуществования договора строительного подряда, а условие неизменяемости объекта незавершенного строительства. Должен быть набор индивидуально-определенных признаков объекта незавершенного строительства, которые позволяли бы его отделить из всей общей массы недвижимого имущества. При этом совершение сделок с объектом незавершенного строительства возможно при условии:
- строительные работы осуществляются в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства (строительство осуществляется на земельном участке, отведенном для этих целей, права на который оформлены в установленном порядке, имеется утвержденная проектно-сметная документация, разрешительная документация на строительство);
- объект индивидуально определен;
- право собственности на объект оформлено в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Второй параграф второй главы - «Объект незавершенного строительства как предмет гражданско-правовых сделок» содержит анализ подходов к определению возможности вовлечения в имущественный оборот объектов незавершенного строительства. В частности, введение в оборот объектов незавершенного строительства сопровождается наличием финансово-экономических факторов, влияющих на дальнейший процесс строительных работ. Приостановление или прекращение деятельности по возведению объекта строительства требуют установления условий, стимулирующих процесс завершения строительства. Таким условием может выступать как нормативное ограничение гражданского оборота объектов незавершенного строительства, так и установление дополнительных условий оптимизации финансового положения лица, осуществляющего строительство объекта. Данная мера позволит сократить ввод в имущественный оборот объектов, в отношении которых осуществляются строительные работы на начальном этапе строительства, а также ограничить возможности злоупотребления правом в части уклонения от налогового законодательства.
Основным условием совершения сделки с объектом незавершенного строительства должно являться требование об индивидуальной определенности объекта и оформленные в установленном порядке права на него. В случае приобретения по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства необходимо учитывать, что право собственности у продавца возникает только с момента государственной регистрации.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства, поэтому объекты могут активно вовлекаться в экономический оборот, выступая в качестве предмета арендных отношений. В качестве предмета договора аренды могут быть только объекты незавершенного строительства с максимальной степенью готовности. При этом с учетом диспозитивности начал гражданского права представляется необоснованным предложение о необходимости запрета заключения договора аренды объектов незавершенного строительства.
В заключении обобщены и кратко изложены основные выводы и предложения по ключевым направлениям исследования.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие научные работы:
I. Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для публикации научных результатов диссертационных исследований:
1. Батуева Э.Ц. Понятие объекта незавершенного строительства в современном гражданском праве России // Право и образование. - 2009. -№ 7. С. 92-99. - 0,7 п.л.
II. Статьи, опубликованные в других научных изданиях:
2. Батуева Э.Ц. Правовой режим объектов незавершенного строительства: Материалы Международной научно-практической конференции. - Улан-Удэ: Изд-во ВСГТУ, 2008. С. 48-53 - 0,5 п.л.
3. Батуева Э.Ц. Момент возникновения объекта незавершенного строительства // Вестник Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации: электронное научное издание № ГОС. РЕГИСТРАЦИИ 0420700043. - Москва: РАГС при Президенте РФ. - 2009. - №3. - регистрационный номер статьи 0420900043/0034 - 0,3 п.л.
4. Батуева Э.Ц. Правовой статус объектов незавершенного строительства как недвижимого имущества: Материалы Международной научно-практической конференции «От кризиса к росту: стратегия инновационного развития». Часть 1. / Под общ. ред. В.К. Егорова, A.C. Горшкова, В.М. Герасимова, М.А. Кашиной - Москва: Изд-во РАГС, 2010. С. 221-226-0,3 п.л.
5. Батуева Э.Ц. Объект незавершенного строительства как предмет гражданско-правовых сделок: Материалы Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития государства и права в XXI веке». Часть 1. / Под ред. И. А. Шаралдаевой -Улан-Удэ, 2010. С. 34-41. - 0,5 п.л.
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Батуевон Эржены Цыденжаповны
Тема диссертационного исследования:
Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, как недвижимым имуществом
Научный руководитель -доктор юридических наук, профессор
Зайцев Владимир Васильевич
Изготовление оригинал-макета: Батуева Э.Ц.
Подписано в печать 22. 10. 2010г. Тираж 80 экз. Усл. п.л. 1,2.
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № 395 119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84.
