Кредитный договор с ипотечным обеспечением, его место и роль в регулировании обязательственных отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Кредитный договор с ипотечным обеспечением, его место и роль в регулировании обязательственных отношений»

На правахрукорл^си^

□030584Э6

КОВАЛЕВА ОЛЬГА АЛЕКСАНДРОВНА

КРЕДИТНЫМ ДОГОВОР С ИПОТЕЧНЫМ ОБЕСПЕЧЕНИЕМ, ЕГО МЕСТО И РОЛЬ В РЕГУЛИРОВАНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ

ОТНОШЕНИЙ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград 2007

003058496

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет»

заслуженный юрист России, Научный руководитель - Д01СГ0р юрИдИчеСких наук, профессор

Филиппов Петр Мартынович

Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор

Рыбаков Вячеслав Александрович

кандидат юридических наук Лазоренко Владимир Федорович

Государственное образовательное Ведущая организация - учреждение Волгоградский

государственный университет

Защита диссертации состоится «23» мая 2007 г в 9 часов на заседании диссертационного совета К 203 003 02 при Волгоградской академии МВД России по адресу 400089, г Волгоград, ул Историческая, 130

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России

Автореферат разослан «19» апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат юридических наук, ^ р^ 'Г в н Цирульников доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, несмотря на пристальное к ней внимание, пока так и остается неразрешенной Многолетняя практика наглядно продемонстрировала, что ни административными методами, ни методами стихийного рынка в условиях традиционных подходов эту проблему не решить

Сегодня ипотечное кредитование является одним из наиболее приемлемых социальных механизмов обеспечения граждан жильем Но решение жилищных проблем неразрывно связано с общими условиями развития экономики и не может рассматриваться только как функция жилищного рынка, обеспеченность жильем является одним из важнейших показателей уровня развития экономики и качества жизни населения

Жилищная сфера в целом и ипотечное жилищное кредитование как ее часть сегодня, с одной стороны, функционирует как стихийная рыночная система, с другой — продолжает испытывать жесткое государственное административное влияние Такое положение обусловлено целым рядом факторов сменой производственных отношений и определяющих их законов, трансформацией политической и правовой систем, объективной потребностью в длительном периоде, достаточном для изучения и накопления практического опыта, необходимых знаний особенностей функционирования ипотечного кредитования в современных российских экономических и политических условиях

За истекшие годы в России появились ипотечные банки, наработан определенный опыт кредитования строительства и покупки жилья, в этот процесс включилось и государство Было разработано несколько национальных программ ипотечного кредитования жилья, сформирована нормативно-правовая база Однако, несмотря на все это, становление современной системы ипотечного кредитования в России идет с большими трудностями и не соответствует задачам возрождения экономики и создания достойных условий жизни населения

Наступил этап предполагающий проведение качественной теоретико-практической проработки всех элементов кредитного договора обеспеченного ипотекой, включая сам кредитный договор как основной и сопутствующие ему договор ипотеки (ипотека в силу закона), договор купли-продажи или долевого участия в строительстве На данном этапе становления института кредитования с ипотечным обеспечением потребуется пересмотр прежних подходов к его формированию, поиск новых и приспособление старых, уже апробированных практикой экономических и гражданско-правовых методов регулирования

К настоящему времени появился ряд монографий, несколько кандидатских диссертаций и десятки журнальных статей, посвященных анализу ипотечного кредитования в России Однако, представляется, что большинство публикаций рассматривает данную проблему излишне

односторонне, без учета сложности кредитно-ипотечных правоотношений, обусловленных их тройственностью

Как следствие, определенные теоретико-концептуальные вопросы института ипотечного кредитования, его места и роли в регулировании обязательственных отношений в современных экономических условиях до сих пор не получили комплексного осмысления и обоснования

Одной из современных задач российской науки гражданского права, нормотворческой деятельности и правоприменительной практики, связанных с утверждением новых рыночных начал в экономике является реальное обеспечение и защита прав слабой стороны кредитного договора - заемщика Недостаточная научная разработка вопросов ипотечного кредитования в современных рыночных условиях сказалось на неудовлетворительном уровне гражданско-правового регулирования данного института Девятилетний опыт действия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обнаружил серьезные недостатки, связанные с несовершенством ряда норм, регулирующих кредитование с ипотечным обеспечением, и проблемами их применения Кроме того, позже принятые нормативные акты свидетельствуют о приоритете развития кредитного договора обеспеченного ипотекой жилой недвижимости, при этом законодательно не совершенствуется и находится в правовой тени ипотека нежилой недвижимости В свете чего для обеспечения эффективного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание полноценной системы законов и иных правовых актов Эти акты должны урегулировать правовое положение всех субъектов рынка ипотечного кредитования и т д в жесткой привязке к возможному развитию данных отношений на практике

Федеральной целевой программой «Жилище» закреплены два вида ипотечного жилищного кредитования социальное и коммерческое, это следует из задач, поставленных ею, а именно развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в т ч коммерческое ипотечное жилищное кредитование), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов (в т ч социальному ипотечному кредитованию)'

Недавно на четвертом Международном банковском форуме в Сочи президент РСПП Александр Шохин констатировал нелицеприятный факт, что только 2% населения России могут пользоваться услугами 350 российских банков, которые дают ипотечные кредиты При этом нуждается в улучшении жилищных условий 61% российских семей2 Такие цифры полностью противоречат как программе «Жилище», так и национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который

1 Государственная целевая программа «Жилище» утв Постановлением Правительства от 17 09 2001 № 675 (вред Постановления Правительства РФ от 26 07 2004 вред изм от21 102004)

2 Глазунов О Ипотеку подкосили//Российская газета 2006 9 сентября

установил в качестве одного из приоритетов повышение доступности ипотеки для населения Как должна дешеветь ипотека, сформулировано вполне конкретно процентная ставка в 2006 году должна уменьшиться до 12% годовых в рублях, в 2007 году - до 11%, в 2008-м - до 10%3 Но дело не только в процентных ставках, борьба за снижение которых идет по всей стране

Обратившись за ипотечным кредитом, большинство заемщиков считают, что их расходы ограничиваются внесением первоначального взноса и ежемесячными выплатами процентов по кредиту, но при более близком знакомстве с условиями кредитования оказывается, что процедура предусматривает немалые дополнительные траты Это личное страхование заемщика и предмета залога, оценка приобретаемой недвижимости, услуги агентств недвижимости по подбору квартиры, а также оплата комиссий банка и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним Плюс возможные нотариальные расходы — оформление необходимых заявлений, согласий, доверенностей и др Дело заключается в том, что дополнительные расходы, с которыми сопряжена ипотечная сделка, вытекают из требований законодательства и стоимости услуг компании, предоставляющих эти услуги Безусловно, банки (иные кредитные организации) должны при предоставлении кредита соблюдать основной принцип указанного национального проекта доступности жилищного ипотечного кредитования (далее - ИЖК) путем изыскания резервов для сокращения дополнительных расходов заемщика Но помимо этого, в целях удешевления ипотечного кредитования нужно законодательно совершенствовать его процедуру и расходы, связанные с ней

В связи с этим, в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов и выработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования не в полном объеме решают возникающие проблемы

Принимая во внимание, что в России рынок ипотечного кредитования начинает активно развиваться, теоретическое осмысление этого института, его сущности, социально-правового назначения является актуальной задачей современной науки гражданского права, имеющей одновременно важное практическое значение Не вызывает сомнения, что стабильность формы и содержания кредитного договора с ипотечным обеспечением, реальная гарантированность прав заемщика, как слабой стороны этого договора зависят от качества научной проработанности рассматриваемых проблем

Изложенные соображения, несомненно, свидетельствуют об актуальности научной разработки вопросов института ипотечного кредитования, его места и роли в регулировании обязательственных отношений, что и предопределило выбор темы настоящего исследования

3 Невинная И Ипотека становится дешевле // Российская газета 2006 14 июня

Цель работы. Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является глубокое и всестороннее исследование ипотечного жилищного кредитования как комплексного правоотношения, рассмотрение правоотношения ипотечного жилищного кредитования через призму гражданских отношений, а также возможность внедрения выработанных в ходе исследования рекомендаций по законодательному или иному нормативному регулированию правоотношений, возникающих из договора ипотеки и других договоров применяемых в сфере ипотечного жилищного кредитования В соответствии с этим, автор в рамках настоящей диссертации ставит перед собой следующие задачи

- рассмотреть правоотношение ипотечного жилищного кредитования как комплексное гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку жилья,

проанализировать договорное регулирование комплексного правоотношения кредитования под ипотеку жилья,

- исследовать преимущественные аспекты залога недвижимости в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовом отношении по кредитованию приобретения жилья,

- исследовать эволюцию ипотечного законодательства и дать сравнительно-правовой анализ законодательства в Российской Федерации,

- подробно изучить субъектный состав ипотечного правоотношения, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе исполнения ими договора ипотеки и других договоров, рассмотренных в данной работе,

- исследовать роль ипотечных банков как основных субъектов в механизме ипотечного жилищного кредитования России,

- выявить организационно-правовые проблемы взаимодействия субъектов системы ипотечного жилищного кредитования,

- определить этапы становления и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России,

- сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие между кредитором - залогодержателем и залогодателем, приобретающим недвижимое имущество, а также правоотношения, возникающие между другими субъектами системы ИЖК в процессе осуществления ими прав и обязанностей, вытекающих из договорных правоотношений в системе ИЖК

Предметом исследования является законодательство России, регулирующее кредитный договор с ипотечным обеспечением как разновидность гражданско-правового договора, тенденции и перспективы его развития, особенности гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования 6

Теоретической основой диссертации выступают основные понятия и категории науки гражданского права, а также исследования отечественных и зарубежных цивилистов

Методологическую основу исследования составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительный, рациональный, сравнительно-правовой, системно-структурный методы Их применение в сочетании с последними достижениями юридической мысли позволило определить правоотношение ипотечного жилищного кредитования в России и, в конечном счете, предложить решение поставленных автором задач

Степень научной разработанности темы. Отдельные положения, касающиеся исследуемой темы, содержатся в опубликованных ранее работах ученых-цивилистов в дореволюционный период истории России К Победоносцева, Л И Петражицкого, Г Ф Шершеневича, И А Покровского, Д И Мейера, Л Кассо, Е В Васьковского, В И Синайского, Н Н Товстолеса и Л С Таля, А В Карасса, С М Прушицкого и С И Раевича Юридическую природу залога в советский период исследовали В К Райхер, Т Свердлов, Макуня, М М Агарков, Д М Генкин и др

Опубликован ряд научных статей и отдельных работ, посвященных современным проблемам залога, в том числе залога недвижимости Это работы ученых и практиков, юристов и экономистов В Ема, С Дудкина, Н Захаровой, М Орловой, А Смолянникова, Д Медведева, Е Терновской, Ю Юмашева и многих других Они касаются лишь отдельных сторон исследуемой проблемы

Эмпирической базой исследования являются данные о практике применения юридическими лицами, в частности, банками и кредитными организациями, ипотеки с целью обеспечения возвратности выданных ими кредитов гражданам и юридическим лицам, практика судов субъектов Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации, Высшего арбитражного суда Российской Федерации

Научная новизна исследования. С учетом названных обстоятельств в науке гражданского права необходимо проводить дальнейшее теоретическое обоснование развития системы ипотечного жилищного кредитования Данная работа является самостоятельным продолжением научных исследований с учетом современного законодательства России и зарубежных стран Автором разработан ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства России, относящегося к ипотечному жилищному кредитованию

Основные выводы отражены в следующих положениях, выносимых на защиту:

1 Утверждается, что кредитный договор в рамках системы ипотечного жилищного кредитования является основанием возникновения, порождающим комплексное правоотношение кредитования под ипотеку жилья (с 57)

2 Сформулировано авторское определение кредитного договора Определить кредитный договор с ипотечным обеспечением как договор, согласно которому банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере, в сроки и на цели, установленные договором с условием его обеспечения ипотекой (залогом недвижимости), а заемщик приобретает обязанность возврата полученной денежной суммы и уплаты процентов на нее, при неисполнении которой кредитор получает преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества (с с 57 - 66, 82)

3. Утверждается, что ипотечное жилищное кредитование как комплексное правоотношение кредитования под ипотеку жилья состоит из различных видов гражданских правоотношений кредитного правоотношения, ипотечного правоотношения, правоотношения страхования и отношения по передаче жилья в собственность (с с 56, 57)

4 Ипотечные правоотношения, несмотря на акцессорный характер, необходимо относить к отдельному виду обязательственных правоотношений Ипотечное акцессорное правоотношение во-первых, характеризуется конкретным составом своих участников, во-вторых, точной фиксированностью их взаимного поведения в отдельном договоре, в-третьих, обеспечивается силой государственного принуждения Правовое закрепление таких отношений даст возможность более четко сконструировать соответствующие условия, укрепляющие вероятность надлежащего исполнения кредитного обязательства (с с 40, 41)

5 Разработана новая классификация кредитных договоров в сфере ипотечного кредитования по различным критериям по содержанию и условиям кредитования, по территориальному признаку, по уровню применяемого законодательства, а также дополнены новыми видами уже существующие классификации кредитных договоров (с 65 и др )

Ипотечное жилищное кредитование, как вид кредитного договора, классифицировано по принципам кредитования, на подвиды - социальное и коммерческое (с 77)

6 В соответствии с законодательными актами определен круг субъектов социального и коммерческого жилищного кредитования, выявлены их свойства и признаки Применительно к заемщику-залогодателю выделен такой вид данного субъекта, как социальный заемщик-залогодатель-гражданин Он должен выступать специальным субъектом т к соответствует критериям определенных категорий лиц, для которых установлены гарантии и льготы при приобретении жилья (с с 77, 97 - 102, 104- 112идр)

7 Доказывается, что ведение ссудного счета не относится к банковским операциям В связи с этим представляется неправомерным взимание с заемщика при предоставлении ему ипотечного кредита, платы за ведение ссудного счета (то есть за осуществление банком своей обязанности по ведению бухгалтерского учета), что приводит к удорожанию ипотечного кредита (с 183)

8 Предложен порядок осуществления погашения записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре после завершения его строительства и положений, касающихся оценки предмета ипотеки (с 50 и др )

9 Утверждается необходимость введения в научный оборот и в законодательство понятия «специализированная ипотечная организация» как специального субъекта и определить ее правовое положение в законодательстве (с с 92,95, 120)

Внесены предложения по совершенствованию законодательства по исследованным вопросам (с с 182 — 188)

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений, выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского и жилищного права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов

Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского, предпринимательского, коммерческого права, риэлторской и оценочной деятельности, экономистами различных профилей

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права юридического факультета ОГУ, а также изложены в докладах и выступлениях на международных и межвузовских конференциях Используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий

Структура работы Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, три главы, состоящие из шести параграфов, заключения и списка использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются предмет, цели и задачи диссертационного исследования, его теоретические и методологические основы, формулируются положения, выносимые на защиту

Первая глава диссертации «Современное состояние гражданско-правового регулирования кредитного договора обеспеченного ипотекой» состоит из двух параграфов

Первый параграф - «Становление кредитного договора, обеспеченного ипотекой» посвящен становлению кредитного договора обеспеченного ипотекой Сразу бы хотелось сакцентировать внимание на проблеме широкого и повсеместного применения термина «ипотечное жилищное кредитование» В науке гражданского права данный термин не является юридически значимым, поскольку несет в себе экономическое

содержание Прав В А Горемкин, указывая на два аспекта залогового кредитования юридический и экономический Юридическое содержание ипотеки, по его мнению, состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов 4 Поэтому применительно к теме настоящего исследования под жилищным ипотечным кредитованием диссертант понимает инвестиционный и финансово-кредитный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилой недвижимости, в основе которого лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий возвратности кредитных средств

Мировая практика инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться, но правовой смысл они приобретают в заключаемых при этом договорах Отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, опосредуются кредитным договором обеспеченным ипотекой

Исторически возникновение института ипотечного кредитования связано с созданием первых ипотечных банков в XVIII в в России и Германии 5 Следует заметить, что к началу XX в в дореволюционной России сформировалась хорошо организованная и развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение Но политические и экономические преобразования все достижения свели к минимуму, а кредитный институт в советский период претерпел значительные и существенные изменения До окончания Второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, они хорошо развиты также в Германии,6 Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки

4 Горемкин В А Недвижимость регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах -М 1999 С 56

5 Деятельность банков как субъектов кредитного договора обеспеченного ипотекой будет рассмотрена в п 2 2 настоящего исследования

6 В Германии с 1900 г существует специальная сеть ипотечных банков и ни один из них пока не разорился Кроме того проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время Первой и Второй мировых войн

Таким образом, в течение нескольких столетий своего развития институт кредитного договора обеспеченного ипотекой доказал свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких, как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом В настоящее время в Российской Федерации создан ряд условий для его развития, начинают складываться отношения между его участниками Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования, формирующейся на основе мирового опыта и современных информационных технологий, верно подмечает Л Ю Грудцына, должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации7

Но экономические процессы, обусловившие развитие ипотечного рынка в современной России, существенно отличаются от условий формирования ипотечного бизнеса, как в дореволюционной России, так и в большинстве развитых стран Определяющим при этом обстоятельством является переходное состояние отечественной экономики, С самого начала ее реформирования присутствовало четкое понимание того, что ипотечный финансово-кредитный инструмент просто необходим для развития жилищной сферы, состояние которой никого не устраивает Однако должное понимание того, как и в какой форме, этот инструмент следует применять для решения жилищной проблемы, приходит только сейчас, по оценке ряда специалистов, после десятилетия бесплодных попыток придать жилищной ипотеке массовый характер 8

Для более четкого понимания обстоятельств, определивших российскую специфику института кредитного договора обеспеченного ипотекой, необходимо исследовать ипотечную историю последнего десятилетия Учитывая, что каждому периоду развития российского рынка с начала 90-х годов соответствовали сложившиеся на тот момент условия и факторы, способствовавшие определению специфики и характеру практического применения ипотечных операций, диссертант гражданско-правовое становление кредитного договора обеспеченного ипотекой рассматривает как трехэтапный процесс Первый этап представляет собой закладку основ гражданско-правового регулирования института права собственности Второй - это создание законодательной и нормативной базы по развитию кредитного договора и договора ипотеки, являющегося гражданско-правовым средством обеспечения договора кредитования путем принятия нормативных документов, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью Третий этап становления договора кредитования обеспеченного ипотекой начался с разработкой и принятием гражданско-правовых основ формирующих и совершенствующих рыночные механизмы решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки

7 Грудцына Л Ю Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика 2005 № 10

8 Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) /

М И Каченецкий Л В Донцова С М Печатникова -М Издательство «Дело и Сервис» 2006 С 72

граждан

На основе анализа процесса становления института кредитного договора обеспеченного ипотекой, полагаю, необходимо обозначить некоторые основные выводы

С началом экономических реформ в 90-е годы XX века острейшая проблема обеспечения граждан жильем привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье Мировая практика решения проблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное и муниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок по жилищным кредитам для получения ипотечного кредита на приобретение жилья

Создание эффективного работающего механизма ипотечного кредитования происходит через реализацию системы мер государственного регулирования Такое регулирование может осуществляться государством в прямой и/или косвенной форме, на общенациональном и/или местном уровне

Прямое государственное регулирование заключается, в первую очередь, в поэтапном построении востребованной обществом нормативно-правовой базы, включающей в себя документы, определяющие направления и способы осуществления кредитования обеспеченного ипотекой Обращает на себя внимание тот факт, что в настоящее время идет развитие только кредитных договоров обеспеченных ипотекой жилой недвижимости, а ипотека нежилой недвижимости отодвинута на второй план и законодательно не совершенствуется Объяснить это можно приоритетом жилищной проблемы в нашей стране

В силу чего ипотечное кредитование на сегодняшний день рассматривается не только с юридической точки зрения как гражданско-правовой институт, но и с экономической — как финансовый институт помогающий выполнять задачи, поставленные программой создания доступного жилья для миллионов граждан страны

Как следствие, в настоящее время, гражданско-правовое регулирование договора жилищного кредитования направлено на совершенствовании законодательной базы и нормативного регулирования с целью повышения доступности жилья для граждан, с одной стороны, и снижения рисков участников — с другой Эти ориентиры определяют сущность гражданско-правовых основ договора жилищного кредитования, так как задачи государства в процессе предоставления денежных средств на приобретение жилья, заключаются в повышении жизненного уровня населения через комплексное решение жилищной проблемы (социальный аспект) и развитии эффективных механизмов финансирования жилищного строительства (рыночный аспект)

Второй параграф - «Договор ипотеки - как гражданско-правовое средство обеспечения кредитного договора» посвящен договору ипотеки -

как гражданско-правовому средству обеспечения кредитного договора Предпринятые в настоящем разделе исследования договора ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения кредитного договора дает основания придти к следующим выводам

На сегодняшний день ипотека рассматривается как главное средство обеспечения исполнения договора жилищного кредитования Банковские учреждения широко внедряют ипотеку Это объясняется ее надежностью, так как объектом залога является недвижимость, что предопределяет особое место ипотеки в современных условиях среди всех способов обеспечения исполнения обязательств

В результате заключения договора ипотеки возникает акцессорное правоотношение и, как следствие, дополнительные права и обязанности, которые ставят должника в состояние необходимости, определять свое дальнейшее поведение, направленное на исполнение основного обязательства (реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом) Действие, направленное на заключение договора ипотеки в данном случае составляет условие возникновения права, а договор ипотеки прошедший государственную регистрацию является результатом реализации права

Ипотека обладает несомненным преимуществом перед другими способами исполнения обязательств, прежде всего по тому, что договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитаться с кредитором Причем стоимость недвижимости, как правило, возрастает пропорционально уровню инфляции

При этом ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Удовлетворение требований других кредиторов из стоимости заложенного имущества осуществляется лишь после полного удовлетворения требований залогодержателя Кроме того, при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к третьему лицу залоговое право залогодержателя сохраняет свою силу в отношении приобретателя этого имущества

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, т е отдельным по отношению к кредитному договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном кредитном договоре В связи с чем, наиболее целесообразно говорить о кредитном договоре с ипотечным обеспечением

Вторая глава диссертации «Понятие и характеристика кредитного договора обеспеченного ипотекой» включает три параграфа

В первом параграфе - «Понятие кредитного договора, обеспеченного ипотекой» диссертант анализирует понятие и

характеристику кредитного договора обеспеченного ипотекой

Как известно, гражданско-правовой договор опосредует правоотношения, возникающие в той или иной сфере деятельности Особо важным представляется вопрос о том, что с появлением в современном гражданском законодательстве института ипотеки в юридической литературе ипотечное кредитование зачастую рассматривалось однобоко Предметом исследования многих научных трудов выступали только ипотечные правоотношения На наш взгляд, на сегодняшнем этапе развития гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования нельзя изучать и совершенствовать только один срез этой системы - ипотечные правоотношения Поскольку ипотечное правоотношение является аксессорным правоотношением, относительно основного обязательства возникающего из кредитного договора, то при изучении кредитования с ипотечным обеспечением нужно уделять внимание, прежде всего, кредитному правоотношению, а не только ипотечному Причем указанные правоотношения необходимо анализировать в комплексе т к они взаимосвязаны друг с другом и вместе составляют одно гражданское правоотношение

Признаки ипотечного кредитования как вида гражданского правоотношения тем отличительны, что в этом случае совмещаются отношения по кредитованию и собственно ипотеке Этим объясняется то, что признаки первого и второго отношения, возникающих в рамках ипотечного кредитования в некоторых случаях одинаковы (например, оба носят длящийся характер, оба охраняются силой государственного принуждения и др) Кроме того, в системе ипотечного кредитования они настолько тесно взаимосвязаны, что, по сути, не могут существовать друг без друга Как раньше указывалось, кредитное правоотношение является основным обязательством, и ипотечное правоотношение возникает для обеспечения основного обязательства, в силу чего, мы считаем, ипотечное кредитование комплексным правоотношением, т е состоящим из различных, взаимосвязанных и взаимозависимых видов гражданских правоотношений И рассматривая ипотечное кредитование как комплексное гражданское правоотношение необходимо сначала остановиться на раскрытии сущности кредитных отношений, а затем уже ипотечных отношений как отношений, обеспечивающих исполнение кредитных (обеспечительных, акцессорных правоотношений) При этом учитывая, что ипотечное правоотношение производно от кредитного правоотношения, более целесообразно говорить не о правоотношении ипотечного кредитования, а о комплексном правоотношения кредитования с ипотечным обеспечением Тем самым подчеркнуть первичность возникновения кредитного правоотношения, и зависимость от него ипотечного правоотношения

Данный вывод, как легко заметить, актуализирует вопрос о том, что понятие кредитного договора, обеспеченное ипотекой должно включать в себя понятия двух договоров кредитного договора и договора ипотеки, а это

значит, что кредитный договор с ипотечным обеспечением является непоименованным, смешанным договором

Таким образом, исследование необходимо начать с кредитного договора, как основания возникновения правоотношения по предоставлению кредита обеспеченного ипотекой, а также изменения и прекращения кредитного правоотношения

Подводя некоторые итоги исследования, диссертант предлагает следующее определение кредитного договора с ипотечным обеспечением По данному договору банк или иная кредитная организация, обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере, в сроки и на цели, установленные договором с условием его обеспечения ипотекой (залогом недвижимости), а заемщик приобретает обязанность возврата полученной денежной суммы и уплаты процентов на нее, при неисполнении которой кредитор получает преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой является целевым и долгосрочным Возвратность договора обеспечивается залогом приобретаемой на кредитные средства недвижимости Возмездность состоит во взыскании с заемщика процентов за пользование кредитом

Во втором параграфе — «Субъектный состав кредитного договора, обеспеченного ипотекой» диссертант анализирует субъектный состав кредитного договора обеспеченного ипотекой Для комплексного исследования кредитного договора с ипотечным обеспечением не обойтись без характеристики субъектного состава данного договора Отличительной чертой комплексного правоотношения, возникающего в процессе ипотечного кредитования является множественность субъектов участвующих в данном правоотношении В соответствии с Программой развития ипотечного жилищного кредитования к ним помимо заемщика и кредитора можно отнести риэлтерские и страховые компании, инвесторов, государство и др

Правда, обязательное участие в сделках продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки, присуще, в основном, только ипотечному кредитованию в жилищной сфере Но все эти участники как субъекты правоотношения кредитования под ипотеку жилья являются неотъемлемыми элементами системы ипотечного жилищного кредитования Причем, выход одного из субъектов комплексного правоотношения кредитования под ипотеку жилья может привести к прекращению всех правоотношений входящих в состав данного комплексного правоотношения Поскольку некоторые субъекты (например, залогодатель или страховая компания, выступают гарантами в организационно-правовых взаимоотношениях между субъектами системы ИЖК)

Однако, сторонами кредитного договора обеспеченного ипотекой,

прежде всего, являются кредитор-залогодержатель и заемщик-залогодатель9 При отсутствии у кредитора соответствующей лицензии, кредитный договор в соответствии со ст 173 ГК РФ может быть признан судом недействительной сделкой по иску кредитора, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль и надзор за деятельностью юридического лица (для кредитора — ЦБ РФ), если доказано, что другая сторона в сделке (заемщик) знала или заведомо должна была знать о ее незаконности Кроме того, в соответствии со ст 13 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» по иску прокурора, соответствующего федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на то федеральным законом, или ЦБ РФ может быть произведено взыскание с такого кредитора всей суммы, полученной в результате осуществления операций без соответствующей лицензии А ЦБ РФ вправе предъявить в арбитражный суд иск о ликвидации юридического лица, осуществляющего банковские операции без лицензии

Таким образом, кредитная деятельность предъявляет большие требования к субъекту, ее осуществляющему, и, прежде всего, к кредитной организации Этим понятием законодатель в Законе о банках объединил два их вида банк и небанковская кредитная организация

Особенностью правоотношений ипотечного кредитования в России является и то, что основными кредиторами ипотечных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы В этом есть свои плюсы и минусы

Исследование тенденций и закономерностей в развитии ипотечных кредитных организаций предполагает, прежде всего, определение их понятия, сущности, особенностей функционирования

Анализ субъектного состава кредитного договора, обеспеченного ипотекой, позволяет сделать определенные выводы

Помимо основных субъектов рассматриваемого договора - заемщика-залогодателя и кредитора-залогодержателя к субъектному составу также относятся оценочные организации, занимающиеся профессиональной оценкой жилых помещений, являющихся предметом залога, риелторские компании, выступающие посредниками на рынке купли-продажи жилья, инвесторов - физических и юридических лиц, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами

9 ГК РФ (п 1 ст 335) определяет что залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо в исследовании акцент делается на более распространенный вариант субъекта рассматриваемого договора -должник-залогодатель Вместе с тем включение указанного правила в ГК значительно расширяет сферу ипотечного кредитования т к те лица которые не располагают недвижимостью не лишаются возможности получить кредит если другие лица имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц Кредитором в этом случае может быть только юридическое лицо (банк или иная кредитная организация) имеющее лицензию Центрального банка Российской Федерации (далее — ЦБ РФ) на осуществление кредитных операций (одного из видов размещения денежных средств на условиях возвратности, платности, срочности)

или операторами вторичного рынка, органы регистрации прав на недвижимое имущество, ипотечные агентства, корпорации, брокеры и т д, причем каждый из них выполняет функцию «кирпичика» в системе ипотечного, и прежде всего, жилищного кредитования Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам

Важно обратить внимание на полемику по поводу того, необходимо ли создавать правовое поле с целью создания специализированной кредитной организации или оставить уже существующую практику предоставления ипотечных кредитов универсальными банками

Учитывая опыт деятельности ипотечных банков в дореволюционной России, использующийся в дальнейшем во всем мире, представляется целесообразным, говорить о кредитных организациях, одновременно организующих и финансирующих ипотечные кредиты, как о

специализированных т е особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями от универсальных кредитных организаций, в качестве которых надо выделить наличие привилегии в выборе способа рефинансирования через выпуск долговых закладных обязательств, ограничения в выборе способов рефинансирования, обязанность ипотечного банка проверить личную кредитоспособность заемщика, при несоблюдении которой кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям

Специализированность ипотечного банка заключается в разрешении только определенных видов операций (это, как правило, долгосрочные кредиты) Исследование теоретических основ специализации кредитных организаций на рынке ипотеки дает возможность определить их существенную особенность - ограничение риска за счет именно специализации в предоставлении преимущественно ипотечных кредитов, их фрагментации Подобные обстоятельства предопределяют целесообразность принятия закона об ипотечных кредитных организациях, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки более разнообразной и профессиональной

Применительно к заемщику-залогодателю важно подчеркнуть существование такого вида данного субъекта как социальный заемщик-залогодатель-гражданин, соответствующий критериям определенных категорий лиц, для которых действующим законодательством установлены гарантии и льготы при приобретении жилья

Субъект социального жилищного кредитования, в свою очередь, можно классифицировать взяв в качестве критерия бюджет из которого предоставляются субсидии Соответственно, следует выделить субъекты, которые могут претендовать на жилищное кредитование из федеральной программы (военнослужащие, молодые малообеспеченные семьи, вынужденные переселенцы, лица, выезжающие из районов Крайнего Севера, граждане, подвергшиеся воздействию радиации в едствии аварий и

катастроф, увольняемые с Байконура и др) и субъекты, претендующие на субсидии из региональных программ (очередники, матери-одиночки, работники бюджетных учреждений и др) Правда, определенные граждане (молодые семьи, жители села и т д) подпадают под обе эти категории

Третий параграф - «Существенные условия кредитного договора, обеспеченного жилой и нежилой недвижимостью» посвящен исследованию существенных условий кредитного договора обеспеченного жилой и нежилой недвижимостью В соответствии со ст 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме (для кредитного договора обеспеченного ипотекой — в письменной) достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Необходимым атрибутом содержания этого договора, как сделки является совокупность согласованных контрагентами определенных условий,

10 т г

признаваемых существенными Как известно, существенными условиями всякого гражданско-правового договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п 1 ст 432 ГК) Являясь смешанным договором, кредитный договор с ипотечным обеспечением должен содержать существенные условия двух договоров договора кредитования и договора ипотеки

Следовательно, к существенным условиям рассматриваемого договора, в первую очередь, относится предмет этих договоров во-первых, денежные средства (национальная или иностранная валюта), выдаваемые кредиторами заемщику, во-вторых, недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения основного обязательства

Характеризуя предмет кредитного договора, Е А Суханов точно подмечает, что "выдача большинства кредитов осуществляется в безналичной форме, т е предметом кредитных отношений становятся права требования, а не деньги в виде денежных купюр (вещей)" " К условиям, определяющим предмет кредитного договора, действующее законодательство относит сумму кредита, порядок и срок (сроки) его предоставления заемщику, срок и порядок возврата кредитору полученной суммы, размер процентов за пользование кредитом и порядок их уплаты заемщиком

10 Диссертант исходит из того, что если речь идет о содержании кредитного договора в качестве сделки то что сторонами (кредитором и заемщиком) должно быть достигнуто соглашение не только относительно факта его заключения, но и относительно основных условий договора, признаваемых существенными, не раскрывая конкретных прав и обязанностей сторон а лишь констатируя наличие их соглашения по названным условиям договора Если же речь идет о содержании договора как правоотношения то имеется в виду само обязательство, которое по своему содержанию представляет собой права и обязанности сторон

11 Суханов Е А Посреднические и кредитно-финансовые сделки в новом Гражданском кодексе Российской Федерации С 225

С точки зрения определения существенных условий кредитного договора многие цивилисты12 исходят из положений ст 30 Закона РФ О банках, согласно которой в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора Клиенты вправе открывать необходимое им количество расчетных, депозитных и иных счетов в любой валюте в банках с их согласия, если иное не установлено федеральным законом Но подобный подход представляется спорным, поскольку Закон о банках и банковской деятельности, несмотря на наличие в нем отдельных гражданско-правовых норм, относится к актам публичного права

По мнению В В Витрянского из всех так называемых существенных условий договоров, "на основе которых осуществляются отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами" (ст 30 Закона о банках и банковской деятельности) может быть признано существенным условием кредитного договора лишь условие о "процентных ставках по кредитам" (имея в виду размер (ставку) процентов, подлежащих уплате заемщиком за пользование кредитом по конкретному кредитному договору), и то не в силу того, что оно названо в указанном Законе как существенное условие, а в связи с его относимостью к предмету кредитного договора 13 Н Н Захарова также считает, что одним из существенных условий кредитного договора является определение процентов по договору, их размер и порядок их уплаты Поэтому если по кредитному договору не определены эти условия, то кредитный договор может быть признан незаключенным"14 Последнее высказывание абсолютно ошибочно, т к автор игнорировал наличие диспозитивных норм, определяющие соответствующие условия кредитного договора

В кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, необходимо определять следующие обязательные условия срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, предмет ипотеки (недвижимое имущество) и его оценка Но это только каркас существенных условий, помимо них также устанавливаются цель получения кредита, условия его страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и

12 Голышев В Г Сделки в кредитной сфере M 2003 С 33 Суханов Е А Посреднические и кредитно-финансовые сделки в новом Гражданском кодексе Российской Федерации С 225, Гражданское право Учебник Ч II / Под ред А П Сергеева, Ю К Толстого - M БЕК 2005 С 502 (автор гл 39 - Д А Медведев)

13 Брагинский M И Витрянский В В Договорное право - M Статут 2003 С 487

14 Захарова H H Кредитный договор M 1996 С 34

порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика

Рассматриваемый договор может быть признан незаключенным по причине недостижения сторонами соглашения по его существенным условиям лишь в том случае, если в тексте договора отсутствуют те существенные условия, которые не могут быть определены исходя из содержания диспозитивных норм, не только регулирующих родовой по отношению к кредитному договору договор займа, но и предусматривающих общие положения о гражданско-правовых договорах и обязательствах

Главный же вывод в заключение анализа понятия и характеристики кредитного договора, обеспеченного ипотекой, состоит в том, что смысл данный договор представляет собой правовую форму деятельности банка (иной кредитной организации) по предоставлению денежных средств заемщику, при обеспечении основного обязательства залогом недвижимого имущества

С точки зрения характеристики всякого гражданско-правового договора рассматриваемый договор является непоименованным, двух (много) сторонним, целевым, возмездным, долгосрочным Поскольку в свое содержание он включает элементы известных и урегулированных законом обязательств (кредитного и ипотечного) он может быть признан смешанным договором

При многообразной классификации кредитного договора с ипотечным обеспечением, необходимо обозначить два основных вида ипотечное жилищное кредитование и кредитование под ипотеку иной недвижимости Первый вид, в свою очередь, подразделяется на социальное и коммерческое жилищное кредитование, что предопределяется целями кредитования, специальным субъектным составом и льготными условиями договора Практический смысл выделения указанных разновидностей исследуемого договора состоит в дифференцированном правовом регулировании федеральные и региональные нормативные акты об ипотечном жилищном кредитовании включают в себя определенные специальные правила, рассчитанные на применение именно к социальным кредитам на приобретение жилья

Российское гражданское законодательство, регулирующее договор жилищного кредитования, с одной стороны, дает большие возможности гражданам реализовать права на жилище, путем получения долгосрочного жилищного кредита, а с другой — предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком жилищный кредит, обеспеченный договором ипотеки, продав с этой целью приобретаемое на кредитные средства жилье От уравновешенности прав и обязанностей кредитора и заемщика зависит дальнейшее развитие кредитного договора с ипотечным обеспечением

Однако, на сегодняшний день в практике заключения кредитного договора в сфере ипотечного жилищного кредитования, кредитор -выступает стороной навязывающей заемщику выгодные для себя условия, а заемщик, несмотря на свободу договора, вынужден соглашаться с ними,

иначе ему не предоставят кредит В настоящее время, кредитный договор, предлагаемый для заключения заемщику, состоит в основном из одних обязательств заемщика И в случаях, где закон отдает определение условий на усмотрение сторон, в выигрыше всегда будет банк, фиксирующий и защищающий в договоре, прежде всего, свои права Как правило, в кредитных договорах, обеспеченных ипотекой не конкретизируются обязанности кредитора, фиксируются только те обязанности, которые закреплены в законе

Третья глава исследования «Ответственность сторон в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой» состоит из одного параграфа — «Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой» посвященного защите слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой

Подводя некоторые итоги исследованному в данном параграфе, диссертант считает необходимым отметить, в первую очередь, что приоритет в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой, отдается правам профессиональных субъектов этих договоров (кредиторов, страховщиков, риэлторов и др) Безусловно, чтобы иметь доход от своего бизнеса, специалисты этих служб знают и умеют применять нормативные акты для своей пользы Вряд ли следует надеяться, что они будут действовать в интересах другой стороны — залогодателя (заемщика) Таким образом, профессиональные участники ипотечного кредитования закрепляют свои интересы в соответствующих договорах, а заемщик остается менее защищенным

Однако, сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку В связи с чем, кредитный договор с ипотечным обеспечением должен отражать и закреплять сбалансированные интересы кредитора-залогодержателя и заемщика-залогодателя

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств, стороны кредитного договора (как заемщик, так и кредитор) могут быть привлечены к ответственности на основании общих положений о гражданско-правовой ответственности за нарушение договорных обязательств Имеются в виду, прежде всего, нормы о возложении на должника, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свое обязательство, обязанности возместить кредитору причиненные ему убытки (п 1 ст 393 ГК), а в случаях, предусмотренных законом или договором, -уплатить неустойку (ст ст 330, 394 ГК) Помимо этого особой формой ответственности за просрочку денежного долгового обязательства по рассматриваемому договору является начисление повышенных процентов Но при наличии в договоре условий о начислении при просрочке возврата долга повышенных процентов, а также неустойки за то же нарушение (за

исключением штрафной) кредитор вправе предъявить требование о применении только одной из мер ответственности, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства Кредитор не вправе устанавливать в договоре обязанность заемщика по возмещению убытков сверх суммы начисленных процентов

Сильная сторона (кредитор) не должна диктовать в сфере ипотечного кредитования свою волю, пользуясь правовой беспомощностью заемщика В настоящее время созрела необходимость совершенствования ипотечного законодательства, внесения в него изменений и дополнений Но если ранее законодатель в нормативных актах стремился закрепить интересы кредитора, то сейчас приоритетным направлением для развития ипотечного законодательства в целом должно являться закрепление большего объема прав заемщика с целью оградить его от произвола профессиональных участников

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования и излагаются предложения по совершенствованию законодательства

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы

1 Совершенствование законодательной базы ипотечного жилищного кредитования // Социокультурная динамика региона Наука Культура Образование Материалы всероссийской научно-практической конференции Часть 3 - Оренбург ИПК ОГУ, 2000 - С 192-194

2 Эффективность правового регулирования ипотечного жилищного кредитования // Эффективность механизма правового регулирования Сборник научных трудов / Под ред С А Боголюбова - Оренбург ОГУ, 2001 - С 241-246

3 Организационно - правовые формы ипотечного жилищного кредитования // Современное предпринимательство социально-экономическое измерение Монография / О И Кириков, С Г Голик и др , отв ред О И Кириков - Книга

3 — Воронеж Воронежский государственный педагогический университет, 2003 - С 215-223

4 Жилищная накопительная система в системе ипотечного жилищного кредитования // Актуальные проблемы Российского права на современном этапе Сборник материалов 3 всероссийской научно-практической конференции - Пенза, 2004 - С 114-116

5 Проблемы ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области // Проблемы современного права в Российской Федерации (материалы научно-практической конференции) Выпуск 2 Оренбург ГОУ «ОГУ», 2004 -С 96-99

6 Специальные субъекты правоотношений ипотечного жилищного кредитования (некоторые проблемы их развития и гражданско-правового регулирования // Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта Материалы 4-й междунар научно-практич конф «Проблемы развития предприятий теория и практика» 25-26 ноября 2004 г Ч 3 / Отв

ред А Е Пилецкий - Самара Изд-во Самарск гос экон акад, 2004 - С 102 - 105

7 Право граждан на жилище и его гарантии в свете нового Жилищного кодекса Российской Федерации // Ученые записки Сборник научных трудов юридического факультета ОГУ Выпуск 2 Конституционно-правовое регулирование общественных отношений теория и практика на современном этапе Часть 3 / Под ред И А Ворониной - Оренбург ИПК ОГУ, 2005 - С 107-117

8 Виды кредитных договоров в сфере ипотечного жилищного кредитования // Вестник ОГУ Приложение - 2006 г № 06 (56) - С 264-269

Отпечатано в типографии «Экспресс-печать» 18 04 2007 г Свидетельство ЮО 17472 Г Р Н 304561003400204 Формат 60\84 Уел печ л 1,2 Тираж 100 экз Заказ 65 г Оренбург ул Пролетарская 33

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Ковалева, Ольга Александровна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1 Современное состояние гражданско-правового регулирования кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

§ 1.1 Становление кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

§ 1.2 Договор ипотеки - как гражданско-правовое средство обеспечения кредитного договора.

Глава 2 Понятие и характеристика кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

§ 2.1 Понятие кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

§ 2.2 Субъектный состав кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

§ 2.3 Существенные условия кредитного договора, обеспеченного жилой и нежилой недвижимостью.

Глава 3 Ответственность сторон в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой.

§ 3.1 Защита слабой стороны в договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Кредитный договор с ипотечным обеспечением, его место и роль в регулировании обязательственных отношений"

Жилищная проблема, несмотря на пристальное к ней-внимание, пока так и остается неразрешенной. Многолетняя практика наглядно продемонстрировала, что ни административными методами, ни методами стихийного рынка в условиях традиционных подходов эту проблему не решить.

Сегодня ипотечное кредитование является одним из наиболее приемлемых социальных механизмов обеспечения граждан жильем. Но решение жилищных проблем неразрывно связано с общими условиями развития экономики и не может рассматриваться только как функция жилищного рынка; обеспеченность жильем является одним из важнейших показателей уровня развития экономики и качества жизни населения.

Жилищная сфера в целом и ипотечное жилищное кредитование как ее часть сегодня, с одной стороны, функционирует как стихийная рыночная система, с другой — продолжает испытывать жесткое государственное административное влияние, причем зачастую не в продиктованных ситуацией случаях. Такое положение обусловлено целым рядом факторов: сменой производственных отношений и определяющих их законов; трансформацией политической и правовой систем; объективной потребностью в длительном периоде, достаточном для изучения и накопления практического опыта, необходимых знаний особенностей функционирования ипотечного кредитования в современных российских экономических и политических условиях.

За истекшие годы в России появились ипотечные банки, наработан определенный опыт кредитования строительства и покупки жилья, в этот процесс включилось и государство. Было разработано несколько национальных программ ипотечного кредитования жилья, сформирована нормативно-правовая база. Однако, несмотря на все это, становление современной системы ипотечного кредитования в России идет с большими трудностями и не соответствует задачам возрождения экономики и создания достойных условий жизни населения.

Наступил этап, предполагающий проведение качественной теоретико-практической проработки всех элементов кредитного договора, обеспеченного ипотекой, включая сам кредитный договор как основной и сопутствующие ему договор ипотеки (ипотека в силу закона), договор купли-продажи или долевого участия в строительстве. На данном этапе становления института кредитования с ипотечным обеспечением потребуется пересмотр прежних подходов к его формированию, поиск новых и приспособление старых, уже апробированных практикой экономических и гражданско-правовых методов регулирования.

К настоящему времени появился ряд монографий, несколько кандидатских диссертаций и десятки журнальных статей, посвященных анализу ипотечного кредитования в России. Однако представляется, что большинство публикаций рассматривает данную проблему излишне односторонне, без учета сложности кредитно-ипотечных правоотношений, обусловленных их тройственностью.

Как следствие, определенные теоретико-концептуальные вопросы института ипотечного кредитования, его места и роли в регулировании обязательственных отношений в современных экономических условиях до сих пор не получили комплексного осмысления и обоснования.

Одной из современных задач российской науки гражданского права, нормотворческой деятельности и правоприменительной практики, связанных с утверждением новых рыночных начал в экономике, является реальное обеспечение и защита прав слабой стороны кредитного договора - заемщика.

Недостаточная научная разработка вопросов ипотечного кредитования в современных рыночных условиях сказалось на неудовлетворительном уровне гражданско-правового регулирования данного института. Восьмилетний опыт действия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обнаружил серьезные недостатки, связанные с несовершенством ряда норм, регулирующих кредитование с ипотечным обеспечением и проблемами их применения. Кроме того, позже принятые нормативные акты свидетельствуют о приоритете развития кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилой недвижимости, при этом законодательно не совершенствуется, и находится в правовой тени ипотека нежилой недвижимости. В свете чего для обеспечения эффективного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание полноценной системы законов и иных правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение всех субъектов рынка ипотечного кредитования и т.д. в жесткой привязке к возможному развитию данных отношений на практике.

Федеральной целевой программой «Жилище» закреплены два вида ипотечного жилищного кредитования: социальное и коммерческое, это следует из задач, поставленных ею, а именно развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в т.ч. коммерческое ипотечное жилищное кредитование), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов (в т.ч. социальное ипотечное кредитование).1

Недавно на четвертом Международном банковском форуме в Сочи президент РСПП Александр Шохин констатировал нелицеприятный факт, что только 2% населения России могут пользоваться услугами 350 российских банков, которые дают ипотечные кредиты. При этом нуждается в улучшении жилищных условий 61% российских семей. Такие цифры полностью противоречат как программе «Жилище», так и национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который

1 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы: утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе»"Жилище на 2002-2010 годы» // Российская газета. 2001.19 сентября.

2 Гладунов О. Ипотеку подкосили // Российская газета. 2006. 9 сентября. установил в качестве одного из приоритетов повышение доступности ипотеки для населения. Как должна дешеветь ипотека, сформулировано вполне конкретно: процентная ставка в 2006 году должна уменьшится до 12% годовых в рублях, в 2007 году - до 11%, в 2008-м - до 10%.' Но дело не только в процентных ставках, борьба за снижение которых идет по всей стране.

Обратившись за ипотечным кредитом, большинство заемщиков считают, что их расходы ограничиваются внесением первоначального взноса и ежемесячными выплатами процентов по кредиту, но при более близком знакомстве с условиями кредитования оказывается, что процедура предусматривает немалые дополнительные траты. Это личное страхование заемщика и предмета залога, оценка приобретаемой недвижимости, услуги агентств недвижимости по подбору квартиры, а также оплата комиссий банка и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Плюс возможные нотариальные расходы — оформление необходимых заявлений, согласий, доверенностей и др. Дело заключается в том, что дополнительные расходы, с которыми сопряжена ипотечная сделка, вытекают из требований законодательства и стоимости услуг компании, предоставляющих эти услуги. Безусловно, банки (иные кредитные организации) должны при предоставлении кредита соблюдать основной принцип указанного национального проекта доступности жилищного ипотечного кредитования (далее - ИЖК) путем изыскания резервов для сокращения дополнительных расходов заемщика. Но помимо этого, в целях удешевления ипотечного кредитования нужно законодательно совершенствовать его процедуру и расходы, связанные с ней.

В связи с этим в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов и выработке научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования. Проводимые в

1 Невинная И. Ипотека становится дешевле // Российская газета. 2006.14 июня. последнее время научно-теоретические исследования не в полном объеме решают возникающие проблемы.

Принимая во внимание, что в России рынок ипотечного кредитования в последнее время начинает активно развиваться, теоретическое осмысление этого института, его сущности, социально-правового назначения является актуальной задачей современной науки гражданского права, имеющей одновременно важное практическое значение. Не вызывает сомнения, что стабильность формы и содержания кредитного договора с ипотечным обеспечением, реальная гарантированность прав заемщика, как слабой стороны этого договора, зависят от качества научной проработанности рассматриваемых проблем.

Изложенные соображения несомненно свидетельствуют об актуальности научной разработки вопросов института ипотечного кредитования, его роли и места в регулировании обязательственных отношений, что и предопределило выбор темы настоящего исследования.

Предметом исследования является законодательство России, регулирующее кредитный договор с ипотечным обеспечением как разновидность гражданско-правового договора, тенденции и перспективы его развития; особенности гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие между кредитором - залогодержателем и залогодателем, приобретающим недвижимое имущество, а также правоотношения, возникающие между другими субъектами системы ИЖК в процессе осуществления ими прав и обязанностей, вытекающих из договорных правоотношений в системе ИЖК.

Степень научной разработанности темы

Отдельные положения, касающиеся исследуемой темы, содержатся в опубликованных ранее работах ученых-цивилистов в дореволюционный период истории России: К. Победоносцева, Л.И. Петражицкого, Г.Ф. Шершеневича, И.А. Покровского, Д.И. Мейера, JL Кассо, Е.В. Васьковского, В.И. Синайского, H.H. Товстолеса и JI.C. Таля, A.B. Карасса, С.М. Прушицкого и С.И. Раевича. Юридическую природу залога в советский период исследовали В.К. Райхер, Т. Свердлов, Макуня, М.М. Агарков, Д.М. Генкин и др.

Опубликован ряд научных статей и отдельных работ, посвященных современным проблемам залога, в том числе залога недвижимости. Это работы ученых и практиков, юристов и экономистов В. Ема, С. Дудкина, Н. Захаровой, М. Орловой, А. Смолянникова, Д. Медведева, Е. Терновской, Ю. Юмашева и многих других. Они касаются лишь отдельных сторон исследуемой проблемы.

Цели и задачи исследования

Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является глубокое и всестороннее исследование ипотечного жилищного кредитования как комплексного правоотношения, рассмотрение правоотношения ипотечного жилищного кредитования через призму гражданских отношений, а также возможность внедрения выработанных в ходе исследования рекомендаций по законодательному или иному нормативному регулированию правоотношений, возникающих из договора ипотеки и других договоров применяемых в сфере ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с этим, автор в рамках настоящей диссертации ставит перед собой следующие задачи:

- рассмотреть правоотношение ипотечного жилищного кредитования как комплексное гражданско-правовое отношение кредитования под ипотеку жилья; проанализировать договорное регулирование комплексного правоотношения кредитования под ипотеку жилья;

- исследовать преимущественные аспекты залога недвижимости в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовом отношении по кредитованию приобретения жилья;

- исследовать эволюцию ипотечного законодательства и дать сравнительно-правовой анализ законодательства в Российской Федерации;

- подробно изучить субъектный состав правоотношения кредитования под ипотеку жилья, а также права и обязанности сторон, возникающие в процессе исполнения ими кредитного договора и других договоров, рассмотренных в данной работе;

- исследовать роль ипотечных банков как основных участников в правоотношении кредитования под ипотеку жилья в России;

- выявить организационно-правовые проблемы взаимодействия участников правоотношения кредитования под ипотеку жилья;

- определить этапы становления и перспективы развития ипотечно-кредитных отношений в России;

- сформулировать предложения по совершенствованию законодательства об ипотеке, предложить рекомендации по внесению изменений и дополнений в действующее гражданское законодательство.

Методологическую основу исследования составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительный, рациональный, сравнительно-правовой, системно-структурный методы. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической мысли позволило определить правоотношение ипотечного жилищного кредитования в России и, в конечном счете, предложить решение поставленных автором задач.

Эмпирической базой исследования являются данные о практике применения юридическими лицами, в частности, банками и кредитными организациями, ипотеки с целью обеспечения возвратности выданных ими кредитов гражданам и юридическим лицам, судебная и арбитражная практика.

Научная новизна исследования. С учетом названных обстоятельств в науке гражданского права необходимо проводить дальнейшее теоретическое обоснование развития системы ипотечного жилищного кредитования. Данная работа является самостоятельным продолжением научных исследований с учетом современного законодательства России и зарубежных стран. Автором разработан ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства России, относящегося к ипотечному жилищному кредитованию.

На защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны предложения:

1. Утверждается, что кредитный договор с ипотечным обеспечением является основанием возникновения, порождающим правоотношение кредитования под ипотеку жилья (с.57).

2. Сформулировано определение кредитного договора с ипотечным обеспечением. Он определяется как договор, согласно которому банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере, в сроки и на цели, установленные договором с условием его обеспечения ипотекой (залогом недвижимости), а заемщик приобретает обязанность возврата полученной денежной суммы и уплаты процентов на нее, при неисполнении которой кредитор получает преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества (с.с 57-66, 82).

3. Утверждается, что правоотношение кредитования под ипотеку жилья состоит из различных видов гражданских правоотношений: кредитного правоотношения, ипотечного правоотношения, правоотношения страхования и отношения по передаче жилья в собственность (с.с 41, 42, 56, 57, 151-159).

4. Ипотечные правоотношения, несмотря на акцессорный характер, необходимо относить к отдельному виду обязательственных правоотношений. Ипотечное акцессорное правоотношение во-первых, характеризуется конкретным составом своих участников, во-вторых, точной фиксированностыо их взаимного поведения в отдельном договоре, в-третьих, обеспечивается силой государственного принуждения. Правовое закрепление таких отношений даст возможность более четко сконструировать соответствующие условия, укрепляющие вероятность надлежащего исполнения кредитного обязательства (с.с. 38-41).

5. Разработана новая классификация кредитных договоров с ипотечным обеспечением по различным критериям: по содержанию и условиям кредитования; по территориальному признаку; по уровню применяемого законодательства, а также дополнены новыми видами уже существующие классификации кредитных договоров (с.с.65,66).

Кредитный договор с ипотечным жилищным обеспечением, классифицирован по принципам кредитования, на подвиды - социальный и коммерческий (с.77).

6. В соответствии с законодательными актами определен круг участников социального и коммерческого жилищного кредитования, выявлены их свойства и признаки. Применительно к заемщику-залогодателю выделен такой вид данного участника, как социальный заемщик-залогодатель-гражданин. Он должен выступать специальным участником т.к соответствует критериям определенных категорий лиц, для которых установлены гарантии и льготы при приобретении жилья (с.с. 77, 97-102, 104-112, 113, 114).

7. Доказывается, что ведение ссудного счета не относится к банковским операциям. В связи с этим представляется неправомерным взимание с заемщика при предоставлении ему ипотечного кредита, платы за ведение ссудного счета (то есть за осуществление банком своей обязанности по ведению бухгалтерского учета), что приводит к удорожанию ипотечного кредита (с.с. 125, 183).

8. Предложен порядок осуществления погашения записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в

Едином государственном реестре после завершения его строительства (с.с. 128, 185) и положения, касающиеся оценки предмета ипотеки (с. 135).

9. Утверждается необходимость введения в научный оборот и в законодательство понятия «специализированная ипотечная организация» как специального субъекта и определения ее правового положения в законодательстве (с.с. 92, 95, 120).

10. Внесены предложения по совершенствованию законодательства по исследованным вопросам (с.с 182 - 188).

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений, выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование российского законодательства об ипотеке. Материалы диссертации могут быть использованы в научных исследованиях, в преподавании гражданского и жилищного права, а также ряда иных правовых и экономических дисциплин для студентов вузов.

Полученные результаты могут быть использованы специалистами в сфере гражданского, предпринимательского, коммерческого права, риэлторской и оценочной деятельности, экономистами различных профилей.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права юридического факультета ОГУ, а также изложены в докладах и выступлениях на международных и межвузовских конференциях. Используются при чтении лекций и проведении семинарских занятий.

Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, три главы, состоящие из шести параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ковалева, Ольга Александровна, Оренбург

Заключение

Для настоящего исследования нами была выбрана одна из актуальнейших тем современного права - место и роль в регулировании обязательственных ипотечных отношений кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Анализ темы проведен в рамках общего изучения комплексного правоотношения кредитования под ипотеку недвижимого имущества через призму гражданских обязательственных правоотношений.

В предложенной работе предпринята попытка в систематизированном виде в рамках авторского подхода, выработанного на основе доктринальных представлений ученых-цивилистов, а также с учетом практики действующего законодательства, исследовать проблемы теории и практики кредитного договора с ипотечным обеспечением. Без комплексного осмысления теоретико-правовых аспектов института ипотечного кредитования в целом, так и составляющих ее элементов (кредитный договор, договор ипотеки, страхования, инвестирования и др.) невозможно обеспечить целостность и динамизм его функционирования. Авторский подход заключается, с одной стороны - в теоретической разработке вопросов кредитного договора, обеспеченного ипотекой, с другой - в исследовании практики правоприменения норм, регулирующих рассматриваемый договор.

Проведенное исследование позволяет выявить особенности кредитного договора с ипотечным обеспечением и договоров ему сопутствующих, но и сформулировать некоторые общие положения о современном состоянии ипотечного кредитования в России, предложить рекомендации по перспективам его развития и совершенствования.

На основе анализа широкого круга законодательного материала с использованием системно-структурного подхода обоснован тезис о том, что в настоящее время гражданско-правовое регулирование исследуемого договора направлено на повышение доступности жилья для граждан, с одной стороны, и снижения рисков участников - с другой. Исходя из этих

ориентиров, выделены два аспекта в деятельности государства в процессе предоставления денежных средств на приобретение жилья: социальный, который заключается в повышении жизненного уровня населения через комплексное решение жилищной проблемы и рыночный, состоящий в развитии эффективных механизмов финансирования жилищного строительства (рыночный аспект).

Проблематика работы обозначена исследованием понятия «кредитный договор с ипотечным обеспечением», а также исходных начал, составляющих его элементов - понятий «кредитный договор», «договор ипотеки», их условий и содержания, а также субъектного состава. При анализе действующего законодательства было определено, что категория "кредит" используется в гражданском законодательстве в качестве определения объекта кредитного договора, то есть денежной суммы, которая подлежит выдаче кредитором-банком заемщику и возврату последним (п. 1 ст. 819 ГК РФ), а также для обозначения предмета обязательства коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Категория "кредитный договор" может служить лишь для обозначения договора, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п. 1 ст. 819 ГК РФ). Данный договор представляет собой отдельный вид договора займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Исполнение кредитного договора в комплексном правоотношении ипотечного кредитования обеспечивается ипотекой, т.е. залогом недвижимого имущества. В гражданско-правовой науке за обеспечением исполнения обязательств закреплено такое свойство, как акцессорный (дополнительный) характер этого обязательства. Поэтому в результате заключения договора ипотеки возникает акцессорное правоотношение и, как следствие, дополнительные права и обязанности, которые ставят должника в состояние необходимости определять свое дальнейшее поведение,

направленное на исполнение основного кредитного обязательства (реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом). Договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к кредитному договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. В этом случае за ним признается самостоятельное значение в системе гражданско-правовых договоров. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном кредитном договоре. В связи с чем, наиболее целесообразно говорить о кредитном договоре с ипотечным обеспечением.

На основе проведенного исследования кредитный договор, обеспеченный ипотекой, с позиции автора, представляет собой договор, согласно которому банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства заемщику в размере, в сроки и на цели, установленные договором с условием его обеспечения ипотекой (залогом недвижимости), а заемщик приобретает обязанность возврата полученной денежной суммы и уплаты процентов на нее, при неисполнении которой кредитор получает преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

С точки зрения характеристики всякого гражданско-правового договора рассматриваемый договор является непоименованным, двух (много) сторонним, целевым, возмездным, долгосрочным. Возвратность договора обеспечивается залогом приобретаемой на кредитные средства недвижимости. Возмездность состоит во взыскании с заемщика процентов за пользование кредитом. Поскольку в свое содержание он включает элементы известных и урегулированных законом обязательств (кредитного и ипотечного) он может быть признан смешанным договором.

При многообразной классификации кредитного договора с ипотечным обеспечением, необходимо обозначить два основных вида (по объектам недвижимости): ипотечное жилищное кредитование и кредитование под

ипотеку иной недвижимости. Первый вид, в свою очередь, подразделяется на социальное и коммерческое жилищное кредитование, что предопределяется целями кредитования, специальным субъектным составом и льготными условиями договора. Практический смысл выделения указанных разновидностей исследуемого договора состоит в дифференцированном правовом регулировании: федеральные и региональные нормативные акты об ипотечно-жилищном кредитовании включают в себя определенные специальные правила, рассчитанные на применение именно к социальным кредитам на приобретение жилья. Обращает на себя внимание тот факт, что в настоящее время идет развитие только кредитных договоров, обеспеченных ипотекой жилой недвижимости, а ипотека нежилой недвижимости отодвинута на второй план и законодательно не совершенствуется. Объясняется это, безусловно, приоритетом жилищной проблемы в нашей стране.

Отличительной мерой ипотечного жилищного кредитования является множественность его субъектов. Проведенная типологизация позволила диссертанту выделить и детально рассмотреть, во-первых, субъектов кредитного договора, обеспеченного ипотекой, и, во-вторых, субъектов, участвующих в заключении названного договора. Причем, выход одного из субъектов из комплексного правоотношения кредитования под ипотеку жилья может привести к прекращению всех правоотношений входящих в состав данного комплексного правоотношения. Так, отсутствие у заемщика заключенного договора страхования заложенного имущества послужит отказом в предоставлении кредита.

Сказанное означает, что помимо основных субъектов рассматриваемого договора - заемщика-залогодателя и кредитора-залогодержателя к субъектному составу также относятся оценочные организации, занимающиеся профессиональной оценкой жилых помещений, являющихся предметом залога; риэлторские компании, выступающие посредниками на рынке купли-продажи жилья; инвесторов - физических и

юридических лиц, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка, органы регистрации прав на недвижимое имущество; ипотечные агентства, корпорации, брокеры и т.д., причем каждый из них выполняет функцию «кирпичика» в системе ипотечного, и, прежде всего, жилищного кредитования.

Применительно к заемщику-залогодателю в работе обосновано наличие такого вида данного субъекта, как социальный заемщик-залогодатель-гражданин, соответствующий критериям определенных категорий лиц, для которых действующим законодательством установлены гарантии и льготы при приобретении жилья. Субъект социального жилищного кредитования, в свою очередь, можно классифицировать, взяв в качестве критерия бюджет из которого предоставляются субсидии. Соответственно, выделены и рассмотрены субъекты, которые могут претендовать на жилищное кредитование из федеральной программы (военнослужащие; молодые малообеспеченные семьи; вынужденные переселенцы; лица, выезжающие из районов Крайнего Севера; граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие аварий и катастроф; увольняемые с Байконура и др.) и субъекты, претендующие на субсидии из региональных программ (очередники; матери-одиночки; работники бюджетных учреждений и др.). Правда, определенные граждане (молодые семьи, жители села и т.д.) подпадают под обе эти категории.

Рассматривая кредиторов в качестве субъекта исследуемого договора, отмечена тенденция в сторону специализации кредитных организаций предоставляющих ипотечный кредит, что приводит к мысли о необходимости введения понятия «специализированная ипотечная организация» как специального субъекта. В работе проанализирована полемика по поводу того, необходимо ли создавать правовое поле с целью создания специализированной кредитной организации или оставить уже

существующую практику предоставления ипотечных кредитов универсальными банками.

Учитывая опыт деятельности ипотечных банков в дореволюционной России, использующийся в дальнейшем во всем мире, представляется целесообразным, говорить о кредитных организациях, одновременно организующих и финансирующих ипотечные кредиты, как о специализированных, т.е. особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями от универсальных кредитных организаций. В качестве таковых отличий отмечены наличие привилегии в выборе способа рефинансирования: через выпуск долговых закладных обязательств; ограничения в выборе способов рефинансирования; обязанность ипотечного банка проверить личную кредитоспособность заемщика, при несоблюдении которой кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям, способ формирования кредитных ресурсов.

Специализированность ипотечного банка заключается в разрешении только определенных видов операций (это, как правило, долгосрочные кредиты). Исследование теоретических основ специализации кредитных организаций на рынке ипотеки дало возможность определить их существенную особенность - ограничение риска за счет именно специализации в предоставлении преимущественно ипотечных кредитов, их фрагментации. Подобные обстоятельства позволяют придти к выводу о целесообразности принятия закона об ипотечных кредитных организациях, в котором определить их правовое положение, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки более разнообразной и профессиональной. Диссертант убежден, что, создавая специализированный ипотечный банк, необходимо опираться на два ключевых принципа - стандартизацию процессов (выработка стандартных правил предоставления ипотечных жилищных кредитов) и делегирование полномочий специалистам банка по принятию решений.

Российское гражданское законодательство, регулирующее рассматриваемый договор, с одной стороны, дает большие возможности гражданам реализовать право на жилище, путем получения долгосрочного жилищного кредита, а с другой — предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком жилищный кредит, обеспеченный договором ипотеки, продав с этой целью приобретаемое на кредитные средства жилье. От уравновешенности прав и обязанностей кредитора и заемщика зависит дальнейшее развитие кредитного договора с ипотечным обеспечением.

При комплексном исследовании кредитного договора с ипотечным обеспечением диссертантом выявлены определенные проблемы; предложены варианты их решения. Предлагая рекомендации по совершенствованию ипотечного законодательства, диссертант исходит из интересов слабой стороны (заемщика) в анализируемом договоре.

1. В договорах, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой, можно выделить одну особенность - в них приоритет отдается правам профессиональных субъектов этих договоров. Ипотечные жилищные кредиты отличают большой срок возврата средств, высокие процентные ставки, а также многочисленные дополнительные условия: накопление клиентами определенной суммы на счетах банка, тщательный отбор претендентов, наличие ликвидного обеспечения, поручительство другого банка, страховой компании или строительной организации, высокая ликвидность объекта кредитования.

На сегодняшний день в практике заключения кредитного договора в сфере ипотечного жилищного кредитования кредитор выступает сильной стороной навязывающей заемщику выгодные для себя условия, а заемщик, несмотря на свободу договора, вынужден соглашаться с ними, оставаясь менее защищенной (слабой) стороной. В настоящее время, кредитный договор, предлагаемый для заключения заемщику, состоит в основном из одних обязательств заемщика. И в случаях, где закон отдает определение условий на усмотрение сторон (диспозитивные нормы), в выигрыше всегда

остается банк, фиксирующий и защищающий в договоре, прежде всего, свои интересы.

2. Широкое распространение в банковской практике получило взимание комиссии за ведение ссудного счета, который используется для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности. Однако ссудные счета не являются банковскими счетами по смыслу ГК РФ, положений ЦБ РФ от 31.08.98 № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» (далее — Положение № 54-П), от 05.12.2002 № 205-П «О Правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации». Таким образом, ведение ссудного счета не относится к банковским операциям. В связи с этим представляется неправомерным взимание с заемщика платы за ведение ссудного счета (то есть за осуществление банком своей обязанности по ведению учета). Необходимо в п.1 ст. 809 ГК РФ внести дополнения и изложить его в следующей редакции:

«Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

Суммой взимаемых процентов покрываются все расходы займодавца, связанные с предоставлением займа».

В целях реального представления заемщиком стоимости кредита в договоре следует устанавливать эффективную (а не декларируемую) ставку по кредиту.

3. В данной работе рассмотрены наиболее спорные моменты, касающиеся договора ипотеки, которые неоднозначно толкуются правоприменителями и требуют дальнейшего совершенствования. Диссертантом обоснована необходимость осуществлять погашение записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительством в Едином государственном реестре после завершения его строительства. Данная запись должна погашаться, и тут же, одновременно вноситься запись о регистрации договора ипотеки объекта недвижимости завершенного строительством. Данная процедура должна, на наш взгляд, проводиться после регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. А более идеальным представляется, если бы погашение договора ипотеки объекта незавершенного строительством осуществлялось одновременно с регистрацией права собственности на завершенный строительством объект недвижимости и с одновременной регистраций договора ипотеки на завершенный строительством объект недвижимости. Данные уточнения необходимо внести в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».

Помимо этого в целях обеспечения гласности законных ипотек банкам и иным кредитным организациям целесообразно предоставить право самостоятельно требовать регистрации ипотеки, возникающей в силу приобретения жилой недвижимости за счет их кредита.

4. Диссертантом проанализирована проблема оценки объекта ипотеки. В практике оценки жилых помещений для целей ипотечного жилищного кредитования спорным моментом является указание в договоре нескольких разных оценок, например, оценка независимого оценщика (указывается рыночная и ликвидационная стоимость), оценка БТИ и т.д., это может быть вызвано разными причинами, например, с целью минимизации налогов. Тем не менее, ранее данное обстоятельство становилось причиной признания судами договора ипотеки незаключенным, поскольку полагалось, что

стороны не согласовали существенное условие договора - оценку предмета. Вопрос был решен Президиумом ВАС в Информационном письме от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Так, Высшим арбитражным судом были высказаны следующие рекомендации: при указании сторонами в договоре ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке (п. 19).

Таким образом, на наш взгляд, в п.З ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» необходимо внести дополнительный абзац следующего содержания: «При наличии у сторон договора ипотеки разных оценок предмета ипотеки, в договоре указывается та оценка, о которой стороны договорились как о существенном условии договора ипотеки».

5. Применительно к ипотечному страхованию обращает на себя внимание тот факт, что банки заинтересованы, чтобы заемщик страховал заложенное имущество на сумму его обязательств перед банком. Тем самым ипотечное страхование обходится заемщику дешевле. Но при утрате или гибели имущества такая экономия может выйти боком. Поэтому в целях защиты интересов залогодателя ему следует рекомендовать приобретаемую по ипотеке жилую недвижимость страховать на полную (действительную) стоимость. В этом случае страховка и погасит кредит, и покроет собственные затраты залогодателя на ремонт либо приобретения иного жилья.

В работе с акцентировано внимание на ошибочном положении ч. 3 п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке, которым установлено, что страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. Вообще непонятно, почему законодатель, регулируя ипотечное кредитование диспозитивными нормами, в данном случае предусмотрел императивную норму. Ясно одно, это такой подход в силу значительной суммы страховой премии препятствует залогодателю защищать свои интересы при помощи

страхования своей ответственности. В связи с чем вышеприведенную норму необходимо изложить следующим образом: «Порядок и сроки уплаты страховой премии устанавливаются договором страхования».

Помимо этого диссертант пришел к выводу о целесообразности сделать данный вид страхования обязательным. Важным аргументом в пользу этого является тот факт, что при прочих равных условиях кредитор, несмотря на необязательность страхования ответственности заемщика, без такого страхового договора кредит не выдаст.

6. Во избежание существующих противоречий правоприменения в процедуре андеррайтинга необходимо законодательно закрепить перечень документов, на основании которых банк должен принять решение о предоставлении кредита для каждого вида лиц и в зависимости от места и условий их работы, определить исчерпывающий перечень документов, которые банк вправе запрашивать для принятия решения, а также определить срок принятия банком решения.

7. В настоящее время широкое распространение получила практика предоставления денежных займов на постоянной основе юридическими лицами, не являющимися банками или иными кредитными организациями. По общему правилу предоставление займов может осуществляться любыми юридическими лицами (в том числе и банками) без ограничений, лицензирование такого вида деятельности не предусмотрено действующим законодательством. Вместе с тем существует мнение (с которым мы полностью согласны), что если денежные средства на условиях срочности, платности и возвратности размещаются неопределенному кругу лиц и на регулярной основе, то данная деятельность подпадает под регулирование законодательства о банковской деятельности и требует наличия соответствующей лицензии. На наш взгляд, указанные займы являются ничем иным, как кредитами. Поэтому, если организация предоставляет денежные средства на указанных выше условиях, то она должна иметь

соответствующую лицензию и иметь правовой статус банка или кредитной организации.

8. В последнее время прослеживается тенденция к развитию института ипотечных брокеров, которые способны оказать профессиональную помощь заемщику-залогодателю в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования. В интересах слабой стороны договоров, связанных с кредитным договором, обеспеченным ипотекой, необходимо гражданско-правовое регулирование деятельности ипотечных брокеров, определение их правового положения, основ взаимодействия с другими субъектами ипотечного кредитования, прав и обязанностей при осуществлении своей деятельности. Достичь этого можно внесением дополнений в ФЗ «Об ипотеке» либо принятием специального закона.

Главный же вывод в анализе понятия и характеристики кредитного договора, обеспеченного ипотекой, заключается в том, что он представляет собой правовую форму деятельности банка (иной кредитной организации) по предоставлению денежных средств заемщику при обеспечении основного обязательства залогом недвижимого имущества.

Для защиты рядовых граждан и уменьшения затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг, возможно, имеет смысл разработать и утвердить на уровне Правительства РФ паритетные (справедливые) доступные и действенные для широкого круга лиц типовые договор ипотеки, кредитный договор, договор об инвестировании строительства и др., а также положение о порядке их заключения и исполнения. Во избежание принятия очередных лоббистских нормативных правовых актов Президент РФ, как гарант Конституции Российской Федерации, прав и свобод человека и гражданина, мог бы определить, какое министерство, агентство или служба с государственных позиций в состоянии подготовить указанные акты, действительно защищающие права граждан, лишенных возможности профессионально участвовать в их разработке и влиять на их качество.

Итак, перспективы развития кредитного договора с ипотечным обеспечением состоят в сбалансированности интересов кредитора и залогодателя, закрепления большего объема прав заемщика.

Список использованных нормативных актов и литературы

Нормативные акты и иные официальные документы

1 Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //Российская газета. 1993.25 декабря.

2 Гражданский кодекс РФ (часть первая): федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

3 Гражданский кодекс РФ (часть вторая): федеральный закон РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

4 Гражданский кодекс РФ (часть третья): федеральный закон РФ от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

5 Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января

6 О банковской деятельности в Российской Федерации: закон РФ от 2 декабря 1990 г. № 395-1 (в ред. федеральных законов от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ, от 31 июля 1998 г. № 151-ФЗ, от 5 июля 1999 г. № 126-ФЗ, от 8 июля 1999 г. № 136-Ф3, от 19 июня 2001 г. № 82-ФЗ, от 7 августа 2001 г. № 121-ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ, от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. № 169-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. № 181-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. № 185-ФЗ, с изм., внесенными постановлением Конституционного Суда РФ от 23 февраля 1999 г. № 4-П, Федеральным законом от 8 июля 1999 г. № 144-ФЗ).

7 О приватизации жилищного фонда в РСФСР: Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 959.

8 О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992 № 2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 13. Ст. 1239.

9 Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993. № 3. Ст. 99.

10 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; Российская газета. 2004. 31 декабря; 2005. 12 января.

11 Об исполнительном производстве: федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ (в ред. от 27.12.2005)//СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3591.

12 Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. федеральных законов от 9 ноября 2001 г. № 143-Ф3, от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, от 5 февраля 2004 г. № 1-ФЗ, от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, 30 декабря 2004 г., 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2002. № 7. Ст. 629; 2004. № 27. Ст. 2711; № 45. Ст. 4377; Российская газета. 2004. 31 декабря.

13 Об ипотечных ценных бумагах: федеральный закон РФ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. от 27.07.2006) // СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. 2). Ст. 4448.

14 О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: федеральный закон РФ от 20 августа 2004 г. № 117 - ФЗ (в ред. от 02.02.2006) // Российская газета. 2004. 25 августа.

15 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: федеральный закон от 30 ноября 2004 г. № 214-ФЗ // Российская газета. 2004. 31 декабря.

16 О кредитных историях: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. // Российская газета. 2005. 31 декабря.

17 О защите конкуренции на рынке финансовых услуг: федеральный закон РФ от 23 июня 1999 г. № 117-ФЗ (в ред. от 30.12.2001.) // Информационно-правовая система «КолнсультантПлюс».

18 О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге: закон Санкт-Петербурга от 1 февраля 1999 г. № 7-2 (в ред. от 9.12.2003 г. № 676-101) // Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

19 О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области: закон Оренбургской области от 12 сентября 2000 г. № 667/192-03: принят Законодательным Собранием Оренбургской области 30 августа 2000 г. (с изм. от 6 сентября 2002 г., 2 сентября 2004 г., 4 июля 2005 г.) // Справочно-информационная система «КонсультантПлюс».

20 Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик №2211-1 от 31 мая 1991 г. (в ред. постановления Правительства РФ от 03.03.1993 г. №4601-1)

21 О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования: указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 // СЗ РФ. 1996. № 12.

22 Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2006. 11 мая.

23 Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья: Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 (в ред. от 8 августа 2003 года).

24 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст. 278.

25 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы: утв. постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // Российская газета. 2001. 19 сентября.

26 Федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2010 года»: Постановление правительства РФ от 3 декабря 2002 г. № 856 // СЗ РФ. 2002. № 49. Ст. 4887; 2006. № 16. Ст. 1734.

27 Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения: утв. Совместным приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. № 48.

28 Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам: Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 // СЗ РФ. 2000. № 37. Ст. 3726.

29 Положение об организации в РФ государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности: постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 // СЗ РФ. 2000. №50. Ст. 4901.

30 Правила предоставления за счет средств федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности: утв. Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2006 г. № 250 // Российская газета. 2006. 19 мая.

31 Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья: Постановление Правительства РФ от 13 мая 2006 г. № 285 // Российская газета. 2006. 19 мая.

32 Развитие партнерских программ страховых компаний и банков: движение к финансовому супермаркету: Материалы круглого стола. Выступление заместителя начальника отдела контроля и надзора на рынке финансовых услуг управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Александра Петрова. 2006. ноябрь.

33 О мерах по повышению уровня внутреннего контроля в банках: письмо Банка России от 7 октября 1999 г. № 229-Т // Вестник Банка России. 1999. №62 (406).

Специальная литература

34 Агарков М.М. Основы банковского права: курс лекций. Учение о ценных бумагах. Научное исследование. 2-е изд. М., 1994.

35 Азимов Ч.Н. Залоговое право. Харьков. РИП Оригинал, 1993.

36 Анненков К. Система русского гражданского права. Т.З. Права обязательственные. СПб. 1901.

37 Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

38 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2003.

39 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. Книга 5. В 2 томах. Т. 1. М.: Статут, 2006.

40 Борисов А.Б. Большой экономический словарь. Изд. 2-е перераб. и доп. М.: Книжный мир, 2007.

41 Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

42 Гвозденко А. А. Страхование: учебник. М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004.

43 Горемкин В.А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 1999.

44 Голышев В.Г. Сделки в кредитной сфере. М., 2003.

45 Гражданское право. Часть первая: учебник / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М., 1997.

46 Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, A.JT. Маковского, С.А. Хохлова. М.

47 Гражданское право: учебник. Ч. II / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: БЕК, 2005.

48 Гришаев С.П. Комментарий к закону об ипотеке. Постатейный // Справочно-информационная система КонсультантПлюс. 2005.

49 Грудцына JI.IO. Жилищное право: учебник / под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005.

50 Гуртов В.К., Марголин A.M., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Издательство РАГС, 2002.

51 Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. М.: Экзамен, 2001.

52 Даль В. Толковый словарь живого великого русского языка. Т. 2. СПб. М., 1881.

53 Ермаков C.JI. Работа коммерческого банка по кредитованию заемщиков. М.: Компания «Алее», 1995.

54 Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М.: БЕК,

55 Завидов Б.Д. Залог. В кн. Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998.

56 Зак А.Н. Крестьянский Поземельный банк. 1883-1910. М., 1911.

57 Захарова Н.Н. Кредитный договор. М., 1996.

58 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000.

59 Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. М.: Издательство «Дело и Сервис», 2006.

60 Ипотека в России / под ред. А.В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002.

61 Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому и германскому праву. М., 2001.

62 Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут,

63 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА, 1999.

64 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй. Постатейный / под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ. Издательский дом ИНФРА-М, 2006

65 Куликов А.Г. Кредиты. Инвестиции. / Авт. кол. под рук. проф. А.Г. Куликова. М.: Приор, 1994.

66 Лексис В. Кредит и банки. М.: Перспектива, 1993.

67 Мейер Д.М. Русское гражданское право: В 2-х ч. (По испр. и доп. 8-му изд., 1902). М., 1997. 4.2.

68 Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003.

69 Мигулин П.П. Наша банковская политика. Харьков, 1904.

70 Мигулин П.П. Экономический рост русского государства за 300 лет (1613-1913). М, 1913.

71 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград: Юридический книжный склад «Право», 1917.

72 Пугинский Б.И., Сафиуллин Д.Н. Правовая экономика: проблемы становления. М., 1991.

73 Римское частное право: учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1999.

74 Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.

75 Сипайский В.И. Русское гражданское право. Киев: Прогресс,

76 Суханов Е.А. Гражданское право. Т. II. Полутом 2: учебник. 2-е изд. М.: БЕК, 2000.

77 Суханов Е.А. Посреднические и кредитно-финансовые сделки в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. М., 1996. С. 225.

78 Таранков В.И. Ценные бумаги государства Российского. Изд. 1. Москва, Тольятти: Автовазбанк, 1992.

79 Финансово-кредитный энциклопедический словарь / под ред. А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика, 2002.

80 Халфина P.O. Право и переход к рынку. М.: Юристъ, 2000.

81 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995.

82 Шерстобитов А.Е. Правовое положение банков и иных кредитных организаций // Правовое регулирование банковской деятельности. М, 1997.

83 Шольц, Зауттер X., Дауве-Арнольд Э. Система ипотечного кредитования Германии. Дармштадт, 1997.

84 Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Издательство БЕК, 1999.

Периодические издания

85 Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. № 4.

86 Ведяхин В.М., Ревина С.Н. Об особенностях рыночных правоотношений // Журнал Российского права. 2002. № 8.

87 Гарипова 3.JI. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2004. № 1.

88 Гладунов О. Ипотеку подкосили // Российская газета. 2006. 9 сентября.

89 Григорьев М. Ипотеке грозит буря нормотворчества // Бюро правовой информации: http://www.bpi.ru/articles/2390.html], 03.04.2003.

90 Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22.02.2005 // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».

91 Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10.

92 Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. 2006. № 2.

93 Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. 2006. № 1.

94 Ефимова Л. Страхование как способ обеспечения обязательств по кредитному договору // Хозяйство и право. 1994. № 7.

95 Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зальднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. № 8.

96 Звягин 10. Кто последний за жильем // Российская газета. 2006. 3

97 Карпов М.В. Правовые вопросы определения кредитоспособности заемщика. // Деньги и кредит. 2000. №11.

98 Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов II Риэлтор. 1998. № 4.

99 Коновалов. А. Обеспечение кредита // Правовые вопросы строительства. 2005. № 6.

100 Короткова Е.В. Строительный кредит: проблемы и перспективы развития // Правовые вопросы строительства. 2006. № 1.

101 Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования - препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. 2005. № 4.

102 Кучер Н. Рынок жилья: доступен не всем // Парламентская газета. 2005. 25 февраля.

103 Латкин А.А. Внедрение и развитие ипотечного кредитования // Промышленное и гражданское строительство. 1998. № 4.

104 Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. № 9.

105 Лужков 10., Ресин В. «Жилье» от слова жизнь // Тверская, 13.

2005. 3 марта.

106 Мазуров Б. Партнерство под надзором // Российская газета. 2006. 26 декабря.

107 Невинная И. Жилищный кодекс // Российская газета. 2005. 2

марта.

108 Невинная И. Ипотека становится дешевле // Российская газета.

2006. 14 июня.

109 Озеров И. Атака Крестьянского Банка // Русское слово. 1911. №

110 Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. № 3.

111 Пашов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. 2005. № 3.

112 Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право. 2005. №3.

113 Приходько В. Жилищный синдром // МК. 2005. 21 февраля.

114 Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / под ред. М.Г. Масевич // Законодательство и экономика. 1999. № 10.

115 Проскурякова Ю. Строительный бум - демографический взрыв // Российская газета. 2006. 11 мая.

116 Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. 2003. №2. С. 33.

117 Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. № 2.

118 Сидоров О. Позвольте проводить // Российская газета. 2006. 17

апреля.

119 Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества//Вопросы экономики. 1997. №7.

120 Смольякова Т. Как сэкономить миллион // Российская газета. 2006. 16 июня.

121 Тихомиров Ю.А. Договор как регулятор общественных отношений // Правоведение. 1990. № 5.

122 Тихомиров 10. Ипотека: спрос растет // Копилка. 2006. № 4.

123 Угрюмов Д. Идем на поправку. Кредиты на покупку квартир станут доступнее //Российская газета. 2006. 17 апреля.

124 Чаленко А.Ю. Накопительно-ипотечная система как форма жилищного обеспечения военнослужащих // Российский военно-правовой сборник: Актуальные вопросы жилищного обеспечения военнослужащих. 2005. № 4. Серия «Право в Вооруженных Силах - консультант». «За права военнослужащих». 2005.

125 Чечет А.П. Оценка кредитоспособности // Банковское дело. 1994.

126 Ипотека - долгожданная реальность // Российская газета. 2006. 05

апреля.

127 Ипотека всякой может быть // Российская газета. 2006. 7 июня

128 Коммуналок станет меньше // Копилка. 2006. № 3.

129 Ордер на все ордена // Российская газета. 2006. 29 сентября.

130 Рецепт игры на понижение // Российская газета. 2006. 30 мая.

131 Вестник Банка России. - 1999. - № 62 (406).

Авторефераты и диссертации

132 Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости): Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.ю.н - Волгоград, 2006.

133 Кожина Ю.С. Договор ипотеки жилых помещений: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.ю.н. Волгоград, 2002.

134 Павлушина А.А. Правовое регулирование рыночных отношений (общетеоретический аспект): Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Саратов, 1994.

135 Смиронова E.JI. Ипотека в системе социально-экономических связей: Автореферат, дисс. к.э.н. СПб., 2004.

136 Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация. Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.ю.н. Волгоград, 2002.

Судебная практика

137 Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации: приложение к информационному письму ВАС РФ от 14 июля 1997г. № 17 // Вестник ВАС РФ. 1997. №9. Ст. 74, 76.

138 О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами: постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума

Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.

139 Вестник ВАС РФ. 1999. №5.

140 О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. № 7 (в ред. от 21 ноября 2000 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 1; 2001. № 2, 12.

141 Постановление президиума ВАС РФ от 21 мая 2000 г. № 405/00 // Вестник ВАС. 2000. № 15.

142 Постановление Президиума ВАС РФ от 29 августа 2000г. № 352/96 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 11.

143 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июня 2002 г. № 441/02 // Справочные правовые системы.

144 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 3.

145 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник ВАС. 2005. №3.

146 Материалы по страховому случаю гр. Б. Росгосстрах. Санкт-Петербург. 2006. март.

147 Дело № А 56-340/04. Архив Арбитражного суда СПб и Ленинградской области.

148 Дело № А 56-15203/06. Архив Арбитражного суда СПб и Ленинградской области.