Осуществление права общей собственности в жилищной сфере

Фогель, Вадим Андреевич

Осуществление права общей собственности в жилищной сферетекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»

На правах рукописи

ФОГЕЛЬ ВАДИМ АНДРЕЕВИЧ

Осуществление права общей собственности в жилищной сфере

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2003

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Российского государственного торгово-экономического университета

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор

Крашенинников Павел Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации Витрянекий Василий Владимирович,

кандидат юридических наук Чуба ров Вадим Витальевич

Ведущая организация - Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации.

Защита состоится 29 мая 2003 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета К 227.001.01 по юридическим наукам при Российском государственном торгово-экономическом университете по адресу: 125993, г. Москва, А-445, ГСП-3, ул. Смольная, ц36, ауд. 209.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российского государственного торгово-экономического университета.

Автореферат разослан 28 апреля 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

ST029 7

I. Общая характеристика диссертационной работы

Актуальность и выбор темы исследования Реформа законодательства в жилищной сфере, проводимая в нашей стране уже более десяти лет, в качестве своей главной цели имеет переход от административно-командных отношений к рыночным. Прежний порядок управления и обеспечения жильем граждан, главным образом за счет государственного и муниципального жилищных фондов, стал мало эффективен ввиду отсутствия средств на новое строительство и на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом соответствующего жилищного фонда.

Было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам право самим выбирать способ удовлетворения жилищной потребности. В законодательстве появились нормы, регламентирующие отношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения. Главными среди них были правила, закрепленные в Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".1 Приватизация жилья стала основным механизмом реализации поставленной задачи. В результате ее осуществления появилось значительное число собственников жилых помещений. При этом большинство из них являются участниками права общей собственности.

Вместе с тем, приватизация создает лишь условия для формирования рынка жилья. Сам же рынок не может нормально функционировать без надлежащей правовой регламентации отношений, складывающихся между его участниками В связи с "этим реформа законодательства в жилищной сфере приобретает иное содержание, что влечет за собой внесение значительных изменений в действующие правила поведения. На современном этапе законодатечьство принимает совершенно другой, новый облик, по сравнению с жилищным законодательством начала 90-х годов. Кроме того, бьши приняты новые законодательные акты, играющие важную роль в жилищной сфере. Среди них: ФЗ "О товариществах собственников жилья",2 Семейный кодекс РФ,3 вторая4 и третья часть ГКРФ.5

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей собственности на жилые помещения поставило перед

1 Ведомое™ съгада народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР 1991 №28 Ci.959.

2 Федеральный закон от 15.06.1996. №72-ФЗ // СЗ РФ. 1996 №2 Ст. 2963.

3 Семейный кодеке от 29 12 1995. №223-Ф3 //СЗ РФ 1996 №1 Cr 16

4 ПС РФ (часть торая) от 26 01 1996. №14-ФЗ //CT РФ 1996. №5 Ст.410

5 ГК РФ (часть третья) от 26 11 2001 №146-ФЗ //СЗРФ 2001 №49 Ст4552

< ^.НАЯ > НА

законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав.

Рынок жилья - явление относительно новое для государства и общества. В связи с этим и законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, пока несовершенно Это выражается не только в наличии пробелов, но и в регламентации отношений без учета ближайших перспектив их развития. Думается, что сложившееся положение не случайно. Оно связано с недостаточной разработкой в юридической литературе теоретических проблем осуществления права общей собственности на жилые помещения.

Вопросы права общей собственности на жилье рассматриваются в основном применительно к жилому дому Специальных же работ монографического характера, посвященных исследованию проблем реализации принадлежащих сособсгвенникам прав на жилое помещение в многоквартирном доме и его общее имущество, до сих пор явно недостаточно. Имеющиеся на сегодняшний день научные разработки нередко носят описательный характер и представляют собой комментарий либо судебной практики, либо действующих нормативных актов, в свою очередь нуждающихся в совершенствовании

Вместе с тем, в связи с формированием рынка жилья, данная проблема требует в настоящее время всестороннего изучения, с учетом уже сложившейся практики применения законодательства, а также с учетом того, что многие аспекты отношений общей собственности не получили еще законодательного урегулирования. Ряд актуальных вопросов пракгически не затронуты в научной литературе, что предопределяет необходимость их постановки и предложения вариантов научного разрешения Речь идет о границах субъективного права сособственника и способах защиты его интересов Последнее обстоятельство свидетельствует о том, что многие вопросы осуществления права общей собственности в жилищной сфере недостаточно разработаны либо остаются предметом острых дискуссий.

Дальнейшее успешное развитие отношений собственности в жилищной сфере неразрывно связано с дальнейшим совершенствованием законодательства, что невозможно без глубокого теоретического осмысления проблем, возникающих при осуществлении собственниками своих прав.

Изложенное дает основание утверждать, что проблема осуществления права общей собственности в жилищной сфере должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем гражданского и жилищного права, а стремление

автора внести свой вклад в ее решение явились предпосылкой для выбора темы диссертации.

Цель и основные задачи исследования. Целью исследования является анализ и критическое осмысление действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, возникающих между сособственниками жилого помещения при осуществлении принадлежащих им прав, изучение доктрин альных разработок ученых в этой области, выявление наиболее важных теоретических проблем и выработка па этой основе предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Для достижения поставленной цели определены основные задачи.

Во-первых, выявить особенности правового режима жилого помещения как объекта права собственности.

Во-вторых, изучить основания возникновения общей собственности на жилое помещение.

В-третьих, рассмотреть виды общей собственности по российскому законодательству.

В-четвертых, проанализировать процесс правовой регламентации осуществления и способов защиты прав участниками общей долевой собственности.

В-пятых, определение способов прекращения права общей долевой собсгвенносги на жилое помещение.

В-шестых, изучить особенности осуществления права обшей собственности на имущество многоквартирного дома.

В-седьмых, установить особенности права общей совместной собственности и проанализировать процесс правовой регламентации осуществления супругами и членами крестьянского (фермерского) хозяйства права общей совместной собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются отношения, складывающиеся между участниками общей собственности в жилищной сфере при осуществлении принадлежащих им прав.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищнот-о права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на отношения, составляющие объект исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные .методы научного познания, в частности, диалектический метод с системно-структурным подходом к изучению материала, сравнительно-правовой метод, исторический метод, формально-логический метод и др.

Использование в диссертации указанных методов предоставило автору возможность рассмотреть особенности жилого помещения как объекта права собственности, исследовать структуру отношений общей собственности, вопросы правовой регламентации осуществления и защиты прав, принадлежащих участникам общей собственности в жилищной сфере, проанализировать эффективность гражданско-правового регулирования данных отношений.

Теоретическая основа исследования Исследование проблематики диссертации и сформулированные выводы основаны на общих достижениях цивилистической науки. Вопросы, связанные с осуществлением права общей долевой собственности, затрагивались многими авторами в рамках работ, посвященных проблемам осуществления права собственности.

В дореволюционной юридической литературе обстоятельные исследования в области права собственности содержатся в трудах Д И. Мейера, К.П Победоносцева, Г.Ф Шершеневича.

Значительное место проблемам права собственности отводилось в советской юридической литературе Следует отмстить работы таких ученых, как С.И. Аскяазий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, А В Венедиктов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, В А Дозорцев, О С Иоффе, М.Я. Кириллова, С.М. Корнеев, О А. Красавчиков, Ю.К. Толстой, В.Ф. Чигир, P.O. Хапфина и др.

Особый интерес представляют работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, написанные в период становления нового гражданского законодательства К их числу можно отнести труды Б.М Гонгало, С М. Корнеева, П В Крашенинникова, В.Н. Литовкина, П.И. Седугина, К И Скловского, В Р Скрипко. Е.А Суханова, В.В. Чубарова, К.Б. Ярошенко и др

Существуют также специальные монографические исследования в области права общей собственности Это, прежде всего, труды М В Зимелевой, Р П. Мананковой, М.Г Марковой, Ш Тагайназарова, М К. Умуркулова, М Г Шаха и др.

Наущая новизна полученных результатов заключается как в самой постановке темы исследования, так и в предложенных решениях отдельных проблем осуществления

права обшей собственности в жилищной сфере, которые ранее не получили достаточного освещения, но, однако, представляют большое теоретическое и практическое значение.

В диссертации содержатся новые научно-теоретические положения и выводы, наиболее важные из которых выносятся на защиту:

1. Обосновывается положение, согласно которому на сегодняшний день в действующем законодательстве изолированная комната признается самостоятельным объектом права собственности, правовой режим которой не совпадает с правовым режимом жилого дома и его частью.

2. Обосновывается возможность использования негаторного иска как способа защиты прав «¡собственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

3. Предлагается рассматривать право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение в качестве особого правомочия сособственника, которое по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличаются. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности, (п. 4 ст.245 ГК РФ.)

4. Автор обосновывает положение, согласно которому трехмесячный срок, предусмотренный п.З ст. 250 ГК РФ, необходимо рассматривать в качестве сокращенного срока исковой давности, направленного на защиту принадлежащего сособственнику и нарушенного права преимущественной покупки.

5. Обосновывается положение, в силу которого очевидно, что невозможно прекрагить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

б При осуществлении раздела жилого помещения, представляющего собой отдельную квартиру, предлагается считать допустимым выдел доли в натуре при условии, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора,

кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к имуществу многоквартирного дома.

7. Обосновывается изменение порядка владения, пользования и распоряжения имуществом многоквартирного дома. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов

Диссертантом внесены соответствующие рекомендации по усовершенствованию действующего законодательства, в частности:

2 Предлагается для создания четкого механизма возмещения сособственникам убытков закрепить в главе 16 ГК РФ ранее сформулированное в литературе правило: "Сособствешшк, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями."

Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в исследовании содержится комплексный анализ правовой рег ламентации осуществления участниками права общей собственности своих прав на жилое помещение и другие объекты многоквартирного дома. Практическое значение состоит в возможности исполыования полученных результатов при подготовке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, в дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления права обшей собственности в жилищной сфере, а также в преподавании спецкурса по гражданскому праву и проведении семинарских занятий.

Апробация результатов диссертации Основные положения настоящего диссертационного исследования были вынесены на защиту диссертации на соискание степени магистра частного права в Российской школе частного права в 2001году; апробированы в выступлениях на научных семинарах в Исследовательском Центре частного права при Президенте Российской Федерации и Томском государственном университете; обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права

Российского государственного торгово-экономического университета; отражены в публикациях, а также применяются диссертантом в своей практической работе.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. В соответствии с ними диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов и научной литературы.

П. Основное содержание диссертации

Во введении обосновываются выбор темы исследования, ее актуальность, научная новизна и практическая значимость. Определяются цель исследования и его задачи, методологическая и теоретическая основы и круг исследуемых проблем, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава "Характеристика права общей собственности на жилое помещение", которая включает три параграфа, посвящена изучению общих вопросов, связанных с определением правового режима жилого помещения, изучением оснований возникновения общей собственности на жилое помещение и анализом видов общей собственности по российскому законодательству.

В первом параграфе "Жилое помещение как объект права собственности" диссертант рассматривает жилое помещение с точки зрения его физических характеристик, что дало автору основания для вывода о том, что жилое помещение -является недвижимостью, имеет все характерные признаки, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, автор подчеркивает, что жилое помещение имеет' специальное назначение. Оно непосредственно предназначено для проживания граждан. В связи с этим, помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. По этой причине, жилые помещения следует отличать от строений расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Согласно ч.З ст 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" данные помещение могут быть переоформлены гражданами в жилые дома с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке установленном законодательством.

Далее диссертант указывает на то, что можно выделить четыре разновидности жилого помещения- жилой дом, квартира, изолированная часть жилого дома и квартиры. Допустимость юридического деления квартиры, т.е. образования из нее несколько

самоегоятельных объектов права собственности в настоящее остается предметом оживленной дискуссии.

По мнению автора, в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности. Правовой базой может служить принятый 4 июля 1991 года Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", где было предусмотрено право граждан на приобретение в собственность комнат в коммунальной квартире Позднее Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1991 года предусмотрел возможность купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире. Важное место в этом ряду занимает постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 года, признавшее ограничение приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Констигуции РФ. Как справедливо отмечает ПВ. Крашенинников: "Законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами -пользователями других жилых помещений".1

Автор отмечает, что жилое помещение служит местом жительства, как правило, для нескольких людей. Проведение жилищной реформы в нашей стране привело к тому, что в настоящее время жилое помещение чаще всего выступает объектом права общей собственности.

Во втором параграфе "Основания возникновения права общей собственности на жилое помещение" диссертант рассматривает получившие в последнее время широкое распространение основания возникновения права общей собственности и среди них такие как- строительство жилого дома, приватизация, жилищная кооперация, обмен жилыми помещениями, изменение правового режима, наследование.

При анализе отношений, складывающихся при строительстве жилого дома, автор, на основании изучения судебной практики, отмечает, что для установления общей собственности необходимо выяснить- имелась ли договоренность о создании общей собственности на жилой дом, и именно в этих ли целях лица вкладывали свой труд и

1 Крашенинников П В Право собственности и иные вещные нрава на жилые помещения - М , Счату1п 2000 С. 31.

средства в строительство жилого дома. Помимо самой договоренности требуется ее фактическое исполнение. Наличие договоренности и фактическое участие в создании вещи только в совокупности обуславливают возникновение общей собственности.

При рассмотрении приватизации автор подчеркивает, что она базируется на определенных принципах. К их числу относятся принципы добровольности и бесплатности. Диссертант анализирует правовую природу договора передачи жилого помещения. Автор отмечает, что договор передачи является безвозмездной сделкой. При этом его следует отличать от договора дарения. При совпадении каучы в договорах в них существенно отличаются стороны, юридические и фактические предпосылки для заключения.

Анализируя жилищную кооперацию, автор отмечает, что возможность возникновения общей собственности предопределена тем, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, кто принимает участие в выплате паевого взноса. Право собственности па кооперативную квартиру возникает при наличии фактического состава, включающего три юридических факта: членство в кооперативе, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом, полная выплата паевого взноса. При этом в отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ, право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. В связи с этим, последующая государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

При анализе положений законодательства, касающихся обмена жилыми помещениями, диссертант обосновывает вывод о том, что необходимо отличать договор мены, предусмотренного главой 31 ГК РФ, и договор обмена жилыми помещениями. Автор отмечает, что в федеральном законодательстве отсутствует четкий механизм осуществления обмена жилыми помещениями в тех случаях, когда одной из сторон договора является собственник. Диссертант указывает на то, что, как и другие сделки, влекущие переход права собссвекносги на жилое помещение, договор обмена подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Однако до момента заключения сделки стороны обязаны обратиться в орган местного самоуправления для получения разрешения на заключение договора. В дальнейшем, собственник, получающий в результате такой сделки жилое помещение на условиях договора найма, вправе потребовать от органов местного самоуправления выдачи обменного ордера.

При рассмотрении такого способа возникновения права общей собственности как изменение правового режима вещи, автор отмечает, что действующее законодательство допускает возможность заключения брачного договора между супругами либо лицами, вступающими в брак Брачным договором данные лица вправе изменить установленный законом правовой режим их имущества, в частности, установить режим общей долевой или совместной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Далее диссертант рассматривает вопрос о допустимости совершения сделки, имеющей своим результатом установление права общей собственности на жилое помещение, ранее принадлежавшее лицу на праве индивидуальной собственности. Автор отмечает, что возможность совершения таких сделок допускало еще Римское право Происходящую модификацию права римские юристы характеризовали термином "обобщение". Автор обосновывает правомерность совершения подобных сделок, доказывая, что в действующем гражданском законодательстве не содержится запрета на их совершение.

При рассмотрении такого традиционного основания возникновения права общей собственности на жилое помещение как наследование, автор отмечает, что действующее законодательство содержит новеллы, требующие своего осмысления Анализируя положения о преимущественном праве наследования неделимой вещи, диссертант указывает, что преимущественное право наследования предоставлено бывшему сособственнику. Вместе с тем, возможна ситуация, когда жилое помещение принадлежало на праве общей собственности не двум, а трем и более лицам. В данном случае никто из них не будет обладать преимущественным правом наследования. Если наследниками являются несколько лиц, ни один из которых не является его собственником, преимущество получает тот из них, кто проживал в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеет иного жилого помещения Однако если таковых лин несколько, автор полагает, что ни один из них преимущественным правом по отношению к другим не наделен Представляется, что суд также не вправе передать жилое помещение в собственность одного из наследников, присудив в пользу другого денежную компенсацию В данном случае суд вправе установить порядок владения и пользования жилым помещением новыми собственниками.

В третьем параграфе "Виды общей собственности" диссертант отмечает, что отношения общей собственности весьма разнообразны. Это предопределено особенностями субъектного состава и назначения имущества. В связи с этим,

действующее гражданское законодательство закрепляет два вида общей собственности Имущество может находиться в общей собственности с определением долей (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Основным классификационным критерием, по мнению автора, является характер взаимоотношений «»собственников.

В основе отношений участников права общей долевой собственности всегда лежит долевой характер взаимосвязи. Представляется, что понять данный, специальный признак можно только при рассмотрении его в двух взаимосвязанных аспектах. Во-первых, необходимо определить, что из себя представляет то целое, доли которого принадлежат участникам права общей долевой собственности, и, во-вгорых, рассмотреть практическое назначение (функции) доли в общей собственности.

В диссертации критически оцениваются ранее высказанные в литературе мнения о понятии доли (Мейер Д.И , Маркова М Г, Мананкова Р.П).' Автор обосновывает вывод о том, что речь должна идти о доле в праве собственности на общий для сособственников объект Функциональное значение доли заключается в том, что она определяет отношения меаду сособственниками, те. выступает определенной мерой поведения дня них. В соответствии с долей распределяется пользование общим имуществом, определяется степень участия каждого из сособственников в расходах, связанных с общим объектом. Немаловажную роль играет доля в отношениях с третьими лицами в случае совершения распорядительных актов. Необходимой предпосылкой выполнения указанных функций является установление размера доли, принадлежащей сособственнику Для решения этого вопроса судебная практика использует метод, предлагаемый сторонниками конструкции доли в стоимости Не исключена также возможность определения размера доли по занимаемой площади (реальной доли). Размер доли также может быть определен в соглашении сторон либо в законе. Например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными (ст. 1141 ГК РФ).

В отличие от долевой собственности, в основе отношений участников совместной собственности лежит признак равенства прав сособственников Наличие одинаковых прав на одно и тоже имущество одновременно у нескольких лиц, поскольку размеры долей в праве собственности не определены, предполагает наличие

' См Мейер Д И Русское гражданское право (в 2-х ч Часть 2) По исправленному и дополненному 8 му изд., 1902 - М , Статут 1997 С. 42; Маркова М Г Понятие и содержание нрава общей собственности //Очерки по гражданскому праву. Л, 1957 С 82-83 Мананкова Р.П Правоотношение общей долевой собственности 1раисаан по советскому законодательству. Томск Изд-воТГУ 1977 С.22-23

между ними особых взаимоотношений, имеющих личный характер. Эта личная связь отражается на правовом режиме общего имущества, положении участников общей совместной собственности Так, в частности, распоряжение осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка. Помимо этого, в момент существования совместной собственности исключается, как правило, правомочие распоряжения долей

Далее диссертант указывает на то, что в рамках видов общей собственности законодатель закрепляет внутри каждого из них особые правовые режимы. В действующем гражданском законодательстве особой разновидностью права общей долевой собственности является собственность домовладельцев на общее имущество многоквартирного дома. Правовое регулирование в данной области отношений существенным образом отличается от того, которое имеет место при "общепринятой" долевой собственности.1 Что касается общей совместной собственности, то ГК РФ наряду с общими нормами (ст 253 ГК РФ) прямо закрепляет две разновидности права общей совместной собственности Это общая совместная собственность супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 256, 257 ГК РФ). Помимо этого, в п 3 ст. 244 ГК РФ имеется указание на то, что законом может быть предусмотрено образование совместной собственности. Как справедливо полагают ученые, это может быть не только ГК РФ.2 В настоящее время такой случай предусмотрен в законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".3 Вместе с тем, автор полагает, жилое помещение едва ли может быть отнесено к числу их общего имущества, учитывая сферу деятельности таких объединений, целевое назначение жилого помещения и, как правило, значительное число участников организации.

Вторая глава "Особенности осуществления общей долевой собственности" состоит из трех параграфов. Первый параграф "Содержание права общей долевой собственности на жилое помещение" посвящен правовой регламентации реализации и зашиты, принадлежащих сособственникам прав.

Автор отмечает, что множественность лиц на управомоченной стороне отношения собственности обуславливает определенную специфику. Во-первых, появляется элемент управления, выражающийся в необходимости согласования при установлении порядка

1 Особенности реализации, принадлежащих домовладельцам прав, рассмотрены в параграфе 3 главы П настоящей работы.

2 Гражданское право Часть 1 Учебник / Под ред Ю К Толстого, Л.П Сергеева М ■ Изд -во ТЕИС, 1996 С 390

3 Федеральный закон от 11 марта 1998 №66-ФЗ //СЗ. РФ 1998 №16 Ст 1801

владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Во-вторых, осуществление правомочий по владению и пользованию жилым помещением связано с размером принадлежащей «»собственнику доли в праве собственности.

Диссертант подчеркивает, что законодатель, закрепляя общее требование о наличии согласия всех сособственников при осуществлении владения, пользования и распоряжения, по-разному разрешает ситуацию, когда такое согласие не достигнуто, что является новым для нашего законодательства Последствия разногласий определяются в зависимости от того, касаются ли они осуществления прав по владению и пользованию или распоряжению имуществом.

При недостижении согласия относительно порядка владения и пользования жилым помещением чюбой из сособственников вправе обратиться в суд.

Обращаясь к анализу способов установления порядка владения и пользования жилым помещением, диссертант отмечает, что в литературе и судебной практике можно встретить различную терминологию: "выдел в пользование", "раздельное пользование", "распределение пользования" Это нередко приводит к отождествлению различных правовых конструкций' прекращение права общей долевой собственности посредством выдела или раздела и установление порядка владения и пользования жилым помещением Удачным, по мнению автора, видится предложенный Р И. Мананковой термин "распределение пользования".1

При определении порядка владения и пользования во внимание могут приниматься сложившийся порядок пользования, интерес большинства или меньшинства Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников На основании изучения судебной практики, автор указывает, что при определении порядка владения и пользования жилым помещением возможность предоставления каждому из сособственников изолированной комнаты не имеет решающего значения. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только объекты общего пользования, поскольку они не предназначены непосредственно для проживания. В связи с эгим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире Другим часто встречающимся способом урегулирования разногласий между «»собственниками является перестройка жилого помещения. Органы

' Мананкова РII Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству -Томск- Изд-во ТГУ. 1977 С 84

местного самоуправления, суды обычно дают согласие на перестройку, только если на это согласны спорящие стороны, т к она влечет изменение объекта права собственности. В связи с тем, что процесс перестройки имеет техническую сторону, она не должна ослаблять несущую способность здания, не нарушать систему функционирования инженерных коммуникаций, при разрешении спора необходимо получить заключения соответствующих органов архитектуры и градостроительства о возможных вариантах перестройки.

В диссертации критикуется предлагаемый в литературе способ урегулирования разногласий, когда судебным решением размеры долей в праве собственности приводятся в соответствии с произведенным распределением пользования. При этом стороне, которая лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой относительно увеличился1. Высказывается мнение, согласно которому выплата компенсации с последующим прекращением права собственности есть один из способов, используемых при выделе, а не при установлении порядка владения и пользования жилым помещением Использование судом самостоятельно комбинации определения порядка владения и пользования имуществом и выдела доли представляется сомнительным с процессуальной стороны, поскольку означает изменение предмета первоначально заявленного иска

Важное место в работе уделено способу защиты прав «»собственников, связанных с осуществлением владения и пользования жилым помещением, от действий других (»собственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении. Основываясь на анализе природы внутренних отношений участников права общей долевой собственности, изучении имеющихся в литературе точек зрения и действующего законодательства, автор обосновывает вывод о допустимости использования негаторного иска.

Далее диссертант отмечает, что при недостижении согласия относительно распоряжения жилым помещением, спор не может быть урегулирован судом Согласно действующему законодательству, суд не вправе установить способ распоряжения общим имуществом Вместе с тем, каждый из сссобственников вправе продать принадлежащую ему долю в праве собственности.

Анализируя правомочие распоряжения долей, автор отмечает, что законодатель устанавливает определенный способ его осуществления. Правомочие распоряжения долей

'МасловВ.Ф Осуществление и защита права личнои собственности в СССР - М Госюриздат 1961 С 128

может быть осуществлено с соблюдением установленного законом требования -соблюдение признаваемого за участниками права общей долевой собственности права преимущественной покупки Автор отмечает ряд его особенностей. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличаются. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Рассматривая природу данного срока, автор приходит к выводу о том, что он является сокращенным сроком исковой давности.

Изучая последствия перевода прав и обязанностей в порядке ст. 250 ГК РФ, диссертант отмечает, что данное мероприятие может повлечь за собой дополнительные расходы у сособственника, па которого переводятся возникшие из договора права и обязанности покупателя Ни в законе, ни в актах высших судебных инстанций не содержится каких-либо упоминаний относительно их судьбы. Со ссылками на фундаментальные исследования, высказывается мнение о необходимости закрепления в действующем законодательстве положения о том, что сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями

В диссертации критикуется часто встречаемое в литературе суждение о существовании права преимущественной покупки у других жильцов в тех случаях, когда собственник комнаты в коммунальной квартиры продает ее постороннему лицу.1 Диссертант подчеркивает, что объектом права преимущественной покупки является доля в праве на тот объект, который на момент совершения сделки принадлежит двум и более лицам на праве общей собственности В указанном выше случае объектом общей долевой собственности являются объекты общего пользования коммунальной квартиры, но никак не изолированная комната.

1 Петрова И В Проблемы приватизации жилых помещений Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук. - Саратов. 2000. С.125.

Второй параграф "Прекращение права общей долевой собственности на жилое помещение" посвящен таким специальным основаниям как раздел и выдел из общего имущества.

Анализируя ст. 252 ГК РФ, диссертант отмечает, что право на выдел является элементом правомочия распоряжения долей, а, следовательно, сособственник вправе в любой момент заявить о своем требовании. В соответствии с действующим законодательством данное правомочие нельзя ограничить соглашением сособственников. Выдел доли участника права общей долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлен, во-первых, путем выделения части общего жилого помещения соразмерно доли в праве собственности и, во-вторых, посредством выплаты денежной или иной компенсации. Из содержания следует, что сособственники вправе сами определить по своему соглашению способ выдела доли. В случае же возникновения разногласий каждый из них может обратиться в суд и потребовать выдела своей доли в натуре.

Далее, на основании изучения судебной практики, автор указывает, что реализация данного способа в настоящее время представляется мало вероятной Применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется «»собственнику. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 8 "О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993г., выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.1 По мнению автора, данные требования едва ли можно признать правильными и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира принципиально не отличается от квартиры, не

1 Пункт 12 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 24 августа 1993 № 8 "О некоторых вопросах, применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" // Сборник постановлений ПЛЕНУМОВ ВЕРХОВНЫХ СУДОВ СССР и РСФСР <РФ) по гражданским делам - М , 1995 С. 340

имеющей такого статуса. Диссертант полагает, что разумнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления «¡собственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома.

При рассмотрении споров о разделе жилого помещения следует учитывать нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, удобства пользования помещением. Автор указывает па то, что очевидно стремление судебной практики к установлению принципа обеспечения равенства условий проживания бывших «¡собственников Возможные отступления связаны лишь с исключительными обстоятельствами, как правило, относящимися к состоянию здоровья «¡собственников.

В тех случаях, когда выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся «¡собственник вправе прибегнуть ко второму способу, а именно - потребовать выплаты компенсации. Диссертант отмечает, что в основе второго способа, по общему правилу, лежит согласие «¡собственника на получение денежной компенсации. Исключение из этого правила предусмотрено в п.4 ст.252 ГКРФ и связано с незначительностью доли. В остальных случаях, как отмечает автор, сложившаяся судебная практика рассмотрения споров выработало правило, в соответствии с которым отсутствие согласия выделяющегося «¡собственника получить денежную компенсацию при невозможности выдела может служить основанием для отказа в иске о выделе доли в натуре.

Важное место в работе занимает вопрос о способах прекращения общей собственности на жилые помещения, относящиеся к числу неделимых объектов. Автор указывает на то, урегулирование отношений возможно двумя способами: либо посредством передачи жилого помещения одному из «¡собственников с обязательством выплатить остальным соответствующую компенсацию, либо путем его продажи, с распределением полученной от продажи суммы между всеми участниками права общей долевой собственности в соответствии с размерами их долей При этом автор обосновывает положение о том, что использование указанных способов возможно исключительно при наличии согласия всех «¡собственников.

Третий параграф "Реализация права общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома" посвящен правовой регламентации процесса реализации права собственности домовладельцами.

Автор отмечает то, что строение многоквартирных домов предопределяет сложную систему отношений собственности. Объектом прав в них могут выступать не только жилые помещения, но и другие объекты. В связи с этим, отношения общей долевой собственности в многоквартирных домах имеют два уровня. Первый уровень - это отношения общей долевой собственности на жилое помещение. Второй уровень - это отношения общей долевой собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования жильцов

Диссертант указывает на то, что обслуживающее назначение последней группы объектов предопределяет то, что осуществление права общей долевой собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома существенным образом отличается от осуществления права общей долевой собственности, возникающей в других случаях. Это отличие настолько значительно, что позволяет говорить о самостоятельном виде права общей долевой собственности.

Автор отмечает, что одной из особенностей правового режима общего имущества многоквартирного дома является основание возникновения права общей собственности. Оно возникает в силу закона независимо от намерений приобретателя жилого помещения. Вследствие этого, п. 2 ст. 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет правило, согласно которому не требуется самостоятельного регистрационного действия по установлению прав домовладельцев на общее имущество.

Анализируя правовое регулирование процесса реализации принадлежащих домовладельцам прав, диссертант обращает внимание на различное назначение объектов общего пользования. Так, в составе общего имущества можно выделить объекты, предназначенные и используемые для эксплуатации многоквартирного дома, и объекты, предназначенные для удовлетворения иных потребностей жильцов (общие гаражи, подвалы). Автор отмечает, что указанное огличие имеет значение при осуществлении жильцами своих прав.

Эти отличия касаются, главным образом, осуществления правомочий владения и пользования. В тех случаях, когда речь идет о первой категории объектов п. 2 ст. 247 ПС РФ, предоставляющий участнику права общей долевой собственности возможность

потребовать предоставления во владение и пользование части общего имущества, не может быть применен, что вполне понятно, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к запрету для остальных собственников жилья пользоваться, например, мусоропроводом, лифтом Число примеров легко можно увеличить В связи с этим, каждый, независимо от размера принадлежащей ему доли, вправе пользоваться всем общим имуществом, предназначенным для эксплуатации многоквартирного дома Если объектом прав жильцов выступает вторая категория имущества, по мнению автора, его назначение предполагает возможность осуществления правомочий владения и пользования им отдельными жильцами Однако механизм компенсации, предусмотренный п.2 ст. 247 ГК РФ, не может быть использован. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не имеет безус тонного права требования предоставления соответствующего имущества. Соответственно будут отличаться способы установления порядка владения и пользования общим имуществом. Если речь идет об объектах, предназначенных для эксплуатации дома, порядок пользования заключается в установлении правил пользования соответствующими объектами. Применительно же к объектам, связанным с обслуживанием потребностей жильцов (гаражи, подвалы), порядок пользования может заключаться как в установлении правил, так и в закреплении их за отдельными домовладельцами.

Значительное место в работе уделено осуществлению правомочия распоряжения долей в праве собственности на имущество многоквартирного дома. Диссертант указывает на то, что доля фактически утрачивает значение самостоятельного объекта гражданских прав. Согласно действующему законодательству собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой дотш отдельно от права собственности на квартиру. Отсюда можно сделать вывод о том, что формулировка этой нормы закона не только исключает возможность отдельного распоряжения долей, но и подчеркивает отсутствие у сособстЕенников права на выдел и преимущественную покупку доли. Автор указывает на справедливость того, что в литературе правовой режим такой доли приравнивают к конструкции составной части объекта.' Вместе с тем, диссертант подчеркивает одну важную особенность. Правовой режим составных частей объекта, в части предписаний,

1 См • Скловский К И Собственность в гражданском праве Учебно-практическое пособие М Дело, 1999 С 178, Крашенинников IIВ Указ соч. С 25

устанавливающих их правовую судьбу в случае совершения сделки с обслуживаемым ими объектом, определен диспозитивными нормами, а, следовательно, стороны своим соглашением вправе изменить его. В то же время правовой режим доли в аналогичной ситуации определен императивно.

Далее, анализируя правовое регулирование порядка согласования действий при осуществлении владения, пользования и распоряжения обшим имуществом многоквартирного дома, обосновывается предложение о необходимости закрепления конструкции, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов.

Важное место в работе занимает рассмотрение вопросов, связанных с управлением общим имуществом многоквартирного дома посредством создания товарищества собственников жилья. Автор отмечает, что целью создания товарищества является достижение согласования при реализации принадлежащих домовладельцам прав. Создание товарищества влечет ряд важных правовых последствий. Важнейшим последствием создания товарищества является изменение принципа единогласия при осуществлении правомочий владения и пользования. Помимо этого, в ряде случаев закон разрешает передачу принадлежащих жильцам объектов в индивидуальную собственность товарищества, тем самым, допуская возможность изменения его правового режима. Рассматривая вопросы создания товарищества, диссертант приходит к выводу о том, что в настоящее время им не может быть гарантирована стабильность существования. В законодательстве отсутствует решение ряда важных вопросов, необходимых для их надлежащего функционирования. В частности, отсутствует надлежащее регулирование порядка взаимоотношений лиц, вступивших в товарищество, и лиц, пожелавших остаться за рамками его деятельности.

Третья глава "Осуществление права общей совместной собственности на жилое помещение" состоит из двух параграфов. В первом параграфе "Общая совместная собственность супругов на жилое помещение" рассматриваются основания возникновения, осуществление и прекращение совместной собственности супругов на жилое помещение. Автор указывает на то, что необходимо отличать основания и условия возникновения совместной собственности. Режим совместной собственности супругов вступает в действие с момента регистрации брака и прекращает свое действие в момент прекращения брачных отношений. Вместе с тем, при определенных условиях имущество,

приобретенное в период брака, может быть исключено из общей массы. И, наоборот, имущество, приобретенное до вступления в брак, может быть признано совместной собственностью. В случае спора наличие таких условий должно быть доказано лицом, настаивающим на соответствующем действии.

Так, в частности, если жилое помещение перешло к супругу в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно относится к его индивидуальной собственности (ст. 36 СК РФ). Закон не перечисляет виды безвозмездных сделок Однако, очевидно, что таковыми являются договор дарения или передачи при приватизации жилого помещения Помимо эгого, суд вправе признать жилое помещение индивидуальной собственностью, если оно было приобретено после прекращения брачных отношений. На практике трудно определить момент прекращения брачных отношений Автор соглашается с тем, что решение этого вопроса зависит от способности стороны доказать обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о таком намерении. Решение этих вопросов в каждом конкретном случае отнесено на усмотрение суда.1

С другой стороны, при определенных условиях жилое помещение, бывшее первоначально индивидуальной собственпосгью одного из супругов, может трансформироваться в общее В частности, если стоимость жилого помещения была существенно увеличена за счет общего имущества либо труда другого супруга Например, при производстве капитального ремонта, переоборудования, реконструкции Вместо вложения средств, другой супруг может увеличить стоимость жилого помещения своим трудом, например, лично произвести капитальный ремонт дома Разрешая подобные споры, суд должен выяснить стоимость дома до и после его ремонта Определить была ли значительно увеличена стоимость дома в результате его капитального ремонта.

Автор подчеркивает, что жилое помещение не признается совместной собственностью в тех случаях, когда оно приобретено во время нахождения лиц в фактических брачных отношениях На основании изучения судебной практики, автор отмечает, что такое жилое помещение становится объектом права общей долевой собственности при наличии договоренное™ между лицами по всем существенным условиям договора, а также о размерах долей каждого в праве собственности

При анализе правовой регламентации осуществления правомочий владения и пользования супругами жилым помещением, диссертант отмечает, что владение и

1 Антокольская М.В. Семейное право. - М : Юрист С 15

пользование супругами жилым помещением в обычных условиях может быть только общим Установление правила о совместном владении и пользовании фактически означает, что один из супругов не имеет права лишать другого возможности владеть и пользоваться жилым помещением Законодатель не устанавливает непосредственно в норме, посвященной порядку владения и пользования совместной собственностью, последствий отсутствия согласия, что вполне логично. Думается, что в этой ситуации суд не может определить порядок владения и пользования жилым помещением, поскольку это практически будет означать прекращение семейной общности, констатацию отсутствия лично-доверительной связи, являющейся необходимой для совместной собственности. В тех случаях, когда возникает потребность определить порядок владения и пользования жилым помещением супруги должны изменить его правовой режим, заключив брачный договор либо обратившись в суд с иском об установлении общей долевой собственности

Изучая процесс осуществления правомочия распоряжения, автор указывает на то, что законодатель установил "дополнительную" защиту интересов супруга, не участвующего при заключении сделки. Воля на совершение такого договора должна быть зафиксирована в нотариальном порядке При этом следует отметить, что согласие должно касаться не только самого факта совершения сделки, но и условий, на которых она совершается. Соблюдение требования о предварительном согласии супругов на заключение сделки обеспечивается органами, на которые возложена государственная регистрация сделок с недвижимостью, и нотариусами.

Диссертант обращает внимание на ошибочность весьма распространенного мнения о том, что один супруг вправе подарить или иным образом передать другому супругу какую-то конкретную часть в уже приобретенном имуществе, являющемся совместной собственностью Автор полагает, что для того, чтобы распорядится долей необходимо знать ее точный размер. Исключение предусмотрено для завещания имущества, поскольку завещание - это всегда акт распоряжения имуществом на случай смерти При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. Не требуется указания в завещании и размера доли, т.к. до момента открытия наследства его едва ли можно установить

Далее диссертант указывает на то, что способы и условия раздела жилого помещения находящегося в совместной собственности, аналогичны тем, которые используются при общей долевой собственности. Основной вопрос, разрешаемый судом при совместной собственности, заключается в установлении размеров долей в праве

собственности Автор подчеркивает, что, по общему правилу, они признаются равными Исключение может быть связано с интересами несовершеннолетних детей, заслуживающими внимания интересами одного из супругов, к числу которых могут относиться случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал имущество в ущерб интересам семьи, либо если супруг лишен возможности по состоянию здоровья получать доход и улучшить свои жилищные условия

Во втором параграфе "Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на жилое помещение" автор обращает внимание на то, что правовое регулирование в данной области отношений страдает существенными недостатками. Указывается на внутреннюю противоречивость Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Отмечается, что с принятием ГК РФ положение существенным образом не изменилось ГК установил лишь основные принципы, которые, по всей видимости, должны найти свою конкретизацию в специальном нормативном акте.

Анализируя правовое регулирования реализации членами крестьянского (фермерского) хозяйства своих прав, обосновывается предложение о необходимости закрепления в законодательстве положения о том, что для совершения главой сделки по распоряжению недвижимым имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства необходимо получить нотариально удостоверенное согласие других его членов

При изучении прекращения совместной собственности членов крестьянского (фермерского'» хозяйства, автор подчеркивает, что жилое помещение не относится к числу основных средств производства, в связи с этим, на требования участника о выделе доли в жилом помещении распространяются общие положения ГК РФ

В Заключении подводятся итоги диссертационного исследования, обобщаются сделанные в работе теоретические выводы и приводятся некоторые предложения по усовершенствованию правового регулирования отношений общей собственности в жилищной сфере

Основные положения диссертации отражены в следующих научных публикациях автора;

1 Фогель В Л Правовая природа доли в общей собственности // эж-ЮРИСТ 2001 №32 0,2 п.л.

2 Фогель В А. Прекращение общей долевой собственности на жилое помещение // Правовые проблемы укрепления российской государственности' Ч. -12 / Под ред. проф В М. Лебедева Томск' Изд.- во Том ун-та, 2002 0,5 п.л

3 Фогель В А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. № 12. 0,5 п л.

4. Фо1-ель В.А Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение II Юрист. 2003. № 1.0,7 п.л.

5. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. №1.0,5 п.л.

Подписано в печать 21.04.2003 г Объем 1,25 п.л Тираж 100 экз Зак. № 540 Полиграфическое предприятие ООО «РУПАП»

РНБ Русский фонд

2005-4 50297

2 - m m

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Фогель, Вадим Андреевич, кандидата юридических наук

Введение

Глава I. Характеристика права общей собственности на жилое помещение

§1. Жилое помещение как объект права собственности'

§2. Основания возникновения права общей собственности на жилое помещение

§3. Виды общей собственности

Глава II. Особенности осуществления общей долевой собственности

§ 1 .Содержание права общей долевой собственности на жилое помещение:

§ 2.Прекращение права общей долевой собственности на жилое помещение

§3. Реализация права общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома

Глава III. Осуществление права общей совместной собственности на жилое помещение

§1. Общая совместная собственность супругов на жилое помещение

§2. Общая совместная собственность членов крестьянского фермерского) хозяйства на жилое помещение

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Осуществление права общей собственности в жилищной сфере"

Актуальность и выбор темы исследования. Реформа законодательства в жилищной сфере, проводимая в нашей стране уже более десяти лет, в качестве своей главной цели имеет переход от административно-командных отношений к рыночным. Прежний порядок управления и обеспечения жильем граждан главным образом за счет государственного и муниципального жилищных фондов стал мало эффективен ввиду отсутствия средств на новое строительство и на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом соответствующего жилищного фонда.

Было принято решение о создании рынка жилья, предоставляющего гражданам право самим выбирать способ удовлетворения жилищной потребности. В законодательстве появились нормы, регламентирующие отношения, связанные с приобретением права собственности на жилые помещения. Главными среди них были правила закрепленные в Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".'Приватизация жилья стала основным механизмом реализации поставленной задачи. В результате ее осуществления появилось значительное число собственников жилых помещений. При этом большинство из них являются участниками права общей собственности.

1 Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.№28. Ст.959 значительных изменений в действующие правила поведения. На современном этапе законодательство принимает совершенно другой, новый облик, по сравнению с жилищным законодательством начала 90-х годов. Кроме того, были приняты новые законодательные акты, играющие важную роль в жилищной сфере. Среди них: ФЗ "О товариществах собственников жилья",1 Семейный кодекс РФ,2 вторая3 и третья часть ГК РФ.4

Появление в результате преобразования жилищных отношений значительного числа участников права общей собственности на жилые помещения поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, одной из которых является проблема регламентации и реализации, принадлежащих сособственникам прав.

Рынок жилья - явление относительно новое для государства и общества. В связи с этим и законодательство, регулирующее данную область общественных отношений, пока несовершенно. Это выражается не только в наличии пробелов, но и в регламентации отношений без учета ближайших перспектив их развития. Думается, что сложившееся положение не случайно. Оно связано с недостаточной разработкой в юридической литературе теоретических проблем осуществления права общей собственности на жилые помещения.

Вопросы права общей собственности на жилье рассматриваются в основном применительно к жилому дому. Специальных же работ монографического характера, посвященных исследованию проблем реализации принадлежащих сособственникам прав на жилое помещение в многоквартирном доме и его общее имущество, до сих пор явно недостаточно. Имеющиеся на сегодняшний день научные разработки

1 Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. №25. Ст. 2963

2 Семейный кодекс от 29.12.1995 №223-Ф3. // СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 16

3 ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996. №14-ФЗ. // СЗ РФ. 1996. №5. Ст.410.

4 ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ. // СЗ РФ. 2001. №49. Ст. 4552 нередко носят описательный характер и представляют собой комментарий либо судебной практики, либо действующих нормативных актов, в свою очередь нуждающихся в совершенствовании.

Вместе с тем, в связи с формированием свободного рынка жилья, данная проблема требует в настоящее время всестороннего изучения с учетом уже сложившейся практики применения законодательства, а также с учетом того, что многие аспекты отношений общей собственности не получили еще законодательного урегулирования. Ряд актуальных вопросов практически не затронуты в научной литературе, что предопределяет необходимость их постановки и предложения вариантов научного разрешения. Речь идет о границах субъективного права сособственника и способах защиты его интересов. Последнее обстоятельство свидетельствует о том, что многие вопросы осуществления права общей собственности в жилищной сфере либо теоретически не разрабатывались, либо остаются спорными.

Цель и основные задачи исследования. Целью исследования является анализ и критическое осмысление действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, возникающих между сособственниками жилого помещения при осуществлении принадлежащих им прав; изучение доктринальных разработок ученых в этой области, выявление наиболее важных теоретических проблем и выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.

Для достижения поставленной цели определены основные задачи:

Во-первых, выявить особенности правового режима жилого помещения как объекта права собственности.

Во-вторых, изучить основания возникновения общей собственности на жилое помещение.

В-третьих, рассмотреть виды общей собственности по российскому законодательству.

В-пятых, определение способов прекращения права общей долевой собственности на жилое помещение.

В-шестых, изучить особенности осуществления права общей собственности на имущество многоквартирного дома.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и процесс их воздействия на отношения, составляющие объект исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют современные методы научного познания, в частности, диалектический метод с системно-структурным подходом к изучению материала, сравнительно-правовой метод, исторический метод, формальнологический метод и др.

Теоретическая основа исследования. Исследование проблематики диссертации и сформулированные выводы основаны на общих достижениях цивилистической науки. Вопросы, связанные с осуществлением права общей долевой собственности, затрагивались многими авторами в рамках работ, посвященных проблемам осуществления права собственности.

В дореволюционной юридической литературе обстоятельные исследования в области права собственности содержатся в трудах Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича.

Значительное место проблемам права собственности отводилось в советской юридической литературе. Следует отметить работы таких ученых, как С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.Л. Брауде, А.В. Венедиктов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, В.А. Дозорцев, О.С. Иоффе, М.Я. Кириллова, С.М. Корнеев, О.А. Красавчиков, Ю.К. Толстой, В.Ф. Чигир, P.O. Халфина и др.

Особый интерес представляют работы о праве собственности, в том числе и на жилые помещения, написанные в период становления нового гражданского законодательства. К их числу можно отнести труды Б.М.

Гонгало, С.М. Корнеева, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, П.И. Седугина, К.И. Скловского, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, В.В Чубарова, К.Б. Ярошенко и др.

Существуют также специальные монографические исследования в области права общей долевой собственности. Это, прежде всего, труды М.В. Зимелевой, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Ш. Тагайназарова, Умуркулова М.К, М.Г. Шаха и др.

Научная новизна полученных результатов заключается как в самой постановке темы исследования, так и в предложенных решениях отдельных проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, которые ранее не получили достаточного освещения, но представляют большое теоретическое и практическое значение.

В диссертации содержатся новые научно-теоретические положения, наиболее важными из которых являются следующие:

2. Обосновывается возможность использования негаторного иска как способа защиты прав сособственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении.

3. Предлагается рассматривать право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение в качестве особого правомочия сособственника, которое по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличаются. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст.245 ГК РФ.).

5. Обосновывается положение, в силу которого очевидно, что невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников.

6. При осуществлении раздела жилого помещения, представляющего собой отдельную квартиру, предлагается считать допустимым выдел доли в натуре при условии, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к имуществу многоквартирного дома.

Практическое значение диссертационного исследования заключается в том, что в исследовании содержится комплексный анализ правовой регламентации осуществления участниками права общей собственности своих прав на жилое помещение и другие объекты многоквартирного дома. Практическое значение состоит в возможности использования полученных результатов при подготовке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, в дальнейшей научно-теоретической разработке проблем осуществления права общей собственности в жилищной сфере, а также в преподавании спецкурса по жилищному законодательству и проведении семинарских занятий.

Апробация результатов диссертации. Основные положения настоящего диссертационного исследования были вынесены на защиту диссертации на соискание степени магистра частного права в Российской школе частного права в 2001году; апробированы в выступлениях на научных семинарах в Исследовательском Центре частного права при Президенте Российской Федерации и Томском государственном университете; обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Российского государственного торгово-экономического университета; отражены в публикациях, а также применяются диссертантом в своей практической работе.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. В соответствии с ними диссертация состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов и научной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Фогель, Вадим Андреевич, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Появление в России значительного количества собственников жилья можно отнести к числу положительных моментов развития экономики в нашей стране. Вместе с тем, для становления нормальных рыночных отношений необходимо создать рынок жилья, учитывающий свободу в реализации принадлежащих собственникам прав, интересы государства и общества. Это требует проведения в жилищной сфере системы мероприятий организационного, экономического, а главное, - правового порядка.

Подводя итог рассмотрению комплекса вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления принадлежащих участникам общей собственности прав, следует отметить важность и своевременность разработки законодательства на современном этапе. В результате проведенного исследования выявлен ряд недостатков в действующем законодательстве об общей собственности в жилищной сфере, намечены пути их устранения. В частности:

1. Предлагается законодательно закрепить положения о том, что для совершения главой крестьянского (фермерского) хозяйства сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие других его членов. Отсутствие такой нормы на практике может привести к значительному нарушению прав остальных участников совместной собственности.

2. Предлагается для создания четкого механизма возмещения сособственникам убытков закрепить в главе 16 ГК РФ ранее сформулированное в литературе правило : "Сособственник, продавший свою долю с нарушением права преимущественной покупки, принадлежащего другим сособственникам, должен возместить последним убытки, причиненные его противоправными действиями." Перевод прав и обязанностей в порядке ст. 250 ГК может повлечь за собой дополнительные расходы как самого сособственника, на которого переводятся возникшие из договора права и обязанности покупателя, так и постороннего покупателя. В законе не содержится каких-либо указаний относительно судьбы возникших у участников права общей собственности, чьи права были нарушены, дополнительных расходов.

Анализируя сложившееся правовое регулирования отношений общей собственности в жилищной сфере, можно сделать следующие выводы:

1. В действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности, правовой режим которой не совпадает с правовым режимом жилого дома и его частью. Вместе с тем, нельзя не отметить, что судебная практика рассмотрения споров о разделе жилого помещения зачастую свидетельствует об их отождествлении.

2. Автор полагает возможным использование негаторного иска как способа защиты прав сособственника жилого помещения от действий других сособственников, совершаемых по отношению друг к другу и имеющих цель создать препятствия в их осуществлении. Прямо зафиксированное либо подразумеваемое соглашение между сособственниками о распределении пользования жилым помещением не порождает возникновение активных обязанностей участников права общей долевой собственности по отношению друг к другу. В связи с этим первостепенное значение с точки зрения удовлетворения интереса, а, следовательно, и с позиции защиты приобретает возможность совершать собственные действия по реализации вещных прав, которые в результате соглашения приобретают в отношении предоставленного в пользование имущества определенную самостоятельность, обособленность. В свою очередь достаточную для того, чтобы в случае создания помех в их осуществлении они могли бы быть устранены использованием негаторного иска.

3. Право преимущественной покупки доли в праве собственности на жилое помещение является особым правомочием. Оно по ряду моментов существенно отличается от прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право преимущественной покупки осуществляется в отношении доли в праве собственности, принадлежащей другому сособственнику, вследствие чего предмет указанного права и правомочий владения, пользования и распоряжения отличается. Помимо этого, право преимущественной покупки не может быть уступлено другим лицам без передачи самой доли в праве собственности (п. 4 ст.245 ГК РФ.).

4. В настоящее время нет единства в понимании природы трехмесячного срока, предусмотренного п.З ст.250 ГК РФ. Судебная практика исходит из того, что данный срок является пресекательным сроком. По мнению автора, данный срок является сокращенным сроком исковой давности. Пресекательный срок - это срок, в пределах которого лицу предоставляется возможность осуществления принадлежащего ему субъективного права. При пресекательном сроке нет нарушения субъективного права. Срок же, в течение которого можно потребовать перевода прав и обязанностей на себя, направлен на защиту нарушенного права, принадлежащего сособственнику. Помимо этого, защита осуществляется посредством обращения в суд и принудительной реализацией права.

5. В силу действующего законодательства невозможно прекратить право общей долевой собственности для всех его участников путем принудительной продажи жилого помещения без согласия всех сособственников. В противном случае, указанное решение будет противоречить как общему правилу, согласно которому выплата компенсации возможна только с согласия сособственника, так и положениям ст.246 ГК РФ, не допускающей суду устанавливать способ распоряжения общим имуществом.

6. Реализация требования о выделе доли в натуре в настоящее время представляется мало вероятной применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах в силу специфики их строения, а также требований судебной практики, установленной в отношении той части жилого помещения, которая выделяется сособственнику. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ №8 "О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 года, выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.1 Думается, что данные требования едва ли можно признать правильными и с точки зрения действующего законодательства, и с точки зрения практической необходимости. Дело в том, что действующее законодательство признает изолированную комнату самостоятельным объектом права индивидуальной собственности. В частности, допускается приватизация изолированной комнаты в коммунальной квартире. По своему строению коммунальная квартира принципиально не отличается от квартиры, не имеющей такого статуса. Диссертант полагает, что разумнее было бы признание возможности выдела доли в натуре, если имеется возможность предоставления сособственнику изолированной жилой комнаты с установлением в отношении объектов общего пользования (санузла, коридора, кухни) конструкции общей долевой собственности, аналогичной той, которая используется по отношению к объектам общего пользования всего многоквартирного дома.

7. Существующая правовая регламентация отношений в многоквартирном доме едва ли может быть признана удовлетворительной.

1 Пункт 12 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 24 августа 1993г. № 8 "О некоторых вопросах, применения судами закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" И Сборник постановлений ПЛЕНУМОВ ВЕРХОВНЫХ СУДОВ СССР и РСФСР ( РФ) по гражданским делам - М., 1995. С. 340.

Так, предусмотренная законодательством возможность обращения в суд, в случае недостижения всеми жильцами согласия относительно порядка владения и пользования общим имуществом, способна парализовать судебную систему. Нетрудно себе представить количество таких исков. Помимо того, не может не вызывать недоумения подход законодателя, установившего, что для определения порядка владения и пользования данным имуществом необходимо единогласие жильцов, а для распоряжения - лишь согласие большинства. Приемлемой видится конструкция, в соответствии с которой порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Иное решение вопроса практически невозможно, т.к. принцип единогласия не предоставляет никакого выхода для возможного его отсутствия.

Автор настоящей работы надеется, что выводы, к которым он пришел в результате проведенного исследования, могут быть учтены законодателем при проведении жилищной реформы и совершенствовании правового регулирования отношений собственности в жилищной сфере.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»

1. Нормативно-правовые акты

2. Конституция Российской Федерации (принятая на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) // Рос.газ. 25 дек. 1993г.

3. Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959г. №1184 //СП РСФСР 1959г.№9 ст.77.

4. Постановление Совета Министров СССР от 2 декабря 1988. №1400 " О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" //СП СССР 1989г.№1 ст.4.

5. Жилищный кодекс РСФСР: с постатейными материалами. М.: Спарк, 1994.-320 с.5.3акон "О собственности в СССР"//Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1990. № 11. Ст. 164.

6. Ю.Основы законодательства РФ. "О нотариате" от 11.02.1993 //Ведомости РФ. 1993 №10. Ст.357.11 .Федеральный закон от 18 октября 1995г. "Об архитектурной деятельности в РФ." // СЗ РФ. 1995 №47. Ст.4473.

7. Семейный кодекс от 29.12.1995. №223-Ф3.

8. Гражданское законодательство России: ГК, ОГЗ СССР и республик, ГК РСФСР. Вводный комментарий. A.JI. Маковский, С.А. Хохлов, алфавитно-предметный указатель/ Сост. О.Ю. Шилохвост М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С.607

9. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" //СЗ РФ. 1996. №25. Ст.2963.

10. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997. // СЗ. РФ. № 30. 1997г. ст.3594.

11. Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"// СЗ РФ. 1998. №16. Ст.1801.

12. Гражданский кодекс РФ. (часть третья) от 26.11.2001. №146-ФЗ.

13. Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ. Утверждены Приказом МЮ РФ от 19.03.2000г. №91 //Бюллетень МЮ РФ. №4. 2000.

14. Постановление № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права' собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС № 10.- 1998.

15. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ." // Вестник ВАС № 16.- 1996.

16. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966г. № 32. "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом //

17. Сборник постановлений ПЛЕНУМОВ ВЕРХОВНЫХ СУДОВ СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1995. С. 202-203.

18. Постановление президиума Ростовского областного суда // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985, №5. С.12

19. Постановление президиума Московского областного суда // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986, №1. С. 13.

20. Постановление президиума Воронежского областного суда //Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989, №1. С. 11

21. Постановление президиума Московского областного суда // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990, №1. С. 8

22. Дело № 1262 за 1998 год //Архив народного суда Советского района города Томска.

23. Дело №2-102 //Архив Ленинского районного суда г. Ставрополя за 1999г.

24. Научная и учебная литература

25. Автаева Н.Е., Волошин Н.П. Гражданско-правая защита социалистической собственности. М.: Юрид.лит., 1974.

26. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. -М., 1994г.-187 с.

27. Антокольская М.В. Семейное право : Учебник М.: Юрист, 1996.-336с.

28. Басин Ю.Г. Попов И.И.О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата., 1966.- 220с.

29. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М.: Юрид. лит.- 112с.

30. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.-М.: Статут, 1997г.- 681с.

31. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное- право: Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000г.- 795с.

32. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Сб. Гражданский кодекс России: проблемы теория практика /Отв. Ред. A.JI. Маковский. М.Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С.113-131.

33. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву, М.: 1954. - 103с.

34. Братусь С.Н. Гражданское право, изд. 3, М., 1947, - 298с. П.Васильев Ю. Совместная собственность супругов //Соц. законность. -1969. №1. С.56-59.

35. Венедиктов А.В. Гражданско-прававая охрана социалистической собственности. Мм Л: Изд-во АН СССР. 1954.

36. Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М.: Институт зак. и сравн. правовед, при Правительстве РФ. -1997.

37. Витрянский В.В. Вопросы собственности // Рос.юст. №2.1993. С.24-27

38. Витрянский В.В. Споры о собственности // Закон. 1993.- №9.- С.86-89.

39. Витрянский В.В. Защита права собственности //Закон. 1995.- №11. -С.112-117.

40. Вольман И.С. Гражданское право Изд. С-П.-1903г.- 252с.

41. Гамбаров Ю.С. Вещное право: Особенная часть гражданского права. Лекции, читаемые на экономическом отделении в 1908-1909г. СПб.: Касса взаимопомощи студентов. 1913г.

42. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М: Госюриздат ., 1961.-222с.

43. Германское право. Часть 1. Гражданское уложение. М.: Международный центр финансово - экономического развития, 1996. - 552с.

44. Германское право. Часть 3. Сборник законодательства. М.: Статут, 1999. - 224с.

45. Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений //Государство и право. 1992. №9. - С. 143-146.'

46. Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Советское государство и право. 1958. № 3. - С .1178.

47. Гражданский кодекс РСФСР. Учебно-практическое пособие, 4.1. Свердловск, 1965,-431с.

48. Гражданское право Часть1. Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого , А.П. Сергеева .-М.: Изд.-во, "ТЕИС", 1996.-552с.

49. Гражданское право Часть 2. Учебник / Под ред/ Ю.К. Толстого ,

50. А.П. Сергеева .-М.: Изд.-во, "Проспект", 1997.-784с.29Гражданское право. Учебник.: в 2т. 2-е изд. пер. и доп. /Отв. Ред. Е.А. Суханов. М.:Бек, 1998. Т.1.

51. Гражданское право. Учебник.: .: в 2т. 2-е изд. пер. и доп. /Отв. Ред. Е.А. Суханов. М.:Бек, 1999. Т.2. Полутом1.

52. Грибанов В.П. Основы жилищного законодательства. М.: Знание, 1976.

53. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000.-411с.

54. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М.: Бек, 1995.- 198с.

55. Десятков В.М. Право собственности граждан на жилой дом . М.: Госюриздат, 1963.- 35с.

56. Дзера А.В. Право общей совместной собственности по советскому законодательству. / Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Киев, 1976.- 198с.

57. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в гражданском кодексе. Сб. Гражданский кодекс России: проблемы теория практика /Отв. Ред. А.Л. Маковский. М.:Международный центр финансово-экономического развития, 1998.- С.228-271.

58. Дроздов И.А. Кондоминиумы в современной России //Известия вузов. Правоведение.- 1998.- №4.- С. 144- 153.

59. Дульнева Л.А. Право собственности на жилой дом . М.: Юрид.лит.1974. -56с.

60. Емелкина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2001. е.-162.

61. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1958.- 152с.

62. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М.: Юрид. лит. 1973. - 173с.

63. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит. 1967.- 520с.

64. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из историицивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М.: Статут, 2000, - С. 613.

65. Исааков В.В. Юридические факты в советском праве. М.: Юрид. лит. 1984.

66. Исрафилов И. Право собственности на квартиру. Махачкала, 1994.- 95с.

67. Исрафилов И. Особенности права собственности на квартиру // Рос.юст. -1995 №1. - С.27-28.

68. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Рос. юстиция. 1996.- №8. С. 13-14.

69. Карасс А.В. Право государственной собственности. М., Изд-во АН СССР 1954.- 182 с.

70. Кичихин А.Н., Марткович И.Б, Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Коммент. и разъяснения / Под. ред. И.Б. Мартковича. М., 1997. С.208.

71. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение 1998. № 2. - С.156-158.

72. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК. Сб. Гражданский кодекс России: проблемы теория практика /Отв. Ред. АЛ. Маковский. М.Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С.271-298

73. Комментарий к ГК РСФСР 1964г. / Под ред. профессоров Братуся С.Н. и Садикова О.П. М., 1982.- 520с.

74. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой./ Отв.ред. О.М. Садиков.- М: Юринформцентр, 1995.- 448 с.

75. Корнеев С.М. Основные проблемы права государственной социалистической собственности в СССР.: Автореф. дис. докт. Юрид. наук.-М., 1971;

76. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М.: Норма. - 1996. - 234с.

77. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.:Статут. 2000.-123с.

78. Купрякова С.И. Правовое регулирование приватизации жилья в РФ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М. 1996г.- 192с.

79. Линникова Н. Ю. Право общей долевой собственности граждан. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 1982.- 23с.

80. Литовкин В.Н. Право советских граждан на жилище. М.: Знание, 1982.

81. Любарская Г. Споры, связанные с правом личной собственности на жилой дом // Совлост. М.: 1987.- № 6. С.12-13.

82. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. №3. - С. 109-118.

83. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск: Изд-во ТГУ. 1977г. -212с.

84. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности. // Очерки по гражданскому праву. Л. 1957. С.79-92.

85. Марткович И. Жилищное право: закон и практика. М.,1990. - 323с.

86. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М.: Госюриздат 1961. 238с.

87. Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Госюриздат, 1963. -146 с.

88. Маслов В.Ф, Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков. Изд-во Харьковского ун.-та, 1968.- 320с.

89. Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. Харьков, 1970.- 250с.

90. Маттеи У, Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М: Юрист, 1999.

91. Мейер Д.И. Русское гражданское право в 2-х ч. Часть 2 По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут. 1997, - 449с.

92. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Изв. вузов. Правоведение. 1993- № 1. С.24 - 34.

93. Мозолин В.П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике / РАН. Инст. Государства и права. М.: 1992. - 214с.

94. Немков A.M. Имущественные правоотношения в семье. 1966.- 102 с.

95. Немчинов П. Частная собственность на квартиры // Законность. 1994 -№4.-С. 14-19.

96. Пахомова Н.Н. Право общей собственности. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1995.- 190с.

97. Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений.//Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук. Саратов.: 2000г. - 187с.

98. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.- 335с.

99. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ Под общ.ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.- 239с.

100. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона "О собственности в СССР" // Хозяйство и право 1990. №1. - С.89-91.

101. Рясенцев В.А. Семейное право. 1971.- 154 с.

102. Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. 2-е изд. М.: Норма. 2000г.

103. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Сб. Актуальные проблемы гражданского права /Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1998г. С.109-161.

104. Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев 1914г.-вып.-1.-330с.

105. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999.-511с.

106. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности . М.: Юрид. лит.- 1991.-238с.

107. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право 1995. №6.- С.29-46.

108. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998.- № 8.- С.91-98.

109. Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Д.: Изд-во Ирфон, 1966. - 90с.

110. Толстой Ю.К. К учению о праве собственности // Изв. вузов. Правоведение . 1992. №1.- с.1'5-23.

111. Толстой Ю.К. Наследственное право. М.: Проспект, 2000. - 219с. ЮО.Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. Диссертация на соискание ученой степени канд. юрид. наук. - М. - 1984 -220с.

112. Халфина P.O. Право личной собственности. М.: Наука, 1964, -163с.

113. Хаскельберг Б. Л. Право общей собственности граждан // Труды Томск . ун.-та , 1957., т.137. С.65-72.

114. ЮЗ.Хламов И. Законодательство о приватизации жилья // Хозяйство и право 1994.- №6.- С.58-66.

115. Хохлов С.А. Выступления и статьи. Сб. Гражданский кодекс России: проблемы теория практика /Отв. Ред. A.J1. Маковский. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С.375-447

116. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998 №2.- С.52-62

117. Юб.Черепахин Б.В. Гражданско-правовая охрана интересов личности. М.: Юрид. лит., 1969. 184с.

118. Черепахин Б.В. Правопреемство по советскому гражданскому праву. -М.: Юрид. лит., 1962.

119. Ш.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула.: "Автограф", 2001.-719с.

120. Щенникова J1.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: Бек, 1996.

121. ПЗ.Якушев B.C. Общая собственность в новом ГК РФ // Рос. юрид журнал. -Екатеринбург 1995.- № 2. С. 13-30.

122. Ярошенко К.Б. Судебная практика по спорам, связанным с возникновением права собственности на квартиры в домах ЖСК.

123. Комментарий судебной практики. Вып.1 /Под ред. Ярошенко К.Б./ М.: Юрид. лит., 1994. С.34-48.

124. Ярошенко К.Б. Судебная практика по делам, связанным с приватизацией жилья. Комментарий судебной практики. Вып.2 /Под ред. Ярошенко К.Б./ -М.: Юрид. лит., 1995г. С.48-57.

Автор: Фогель, Вадим Андреевич
Город: Москва
Год: 2003
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Осуществление права общей собственности в жилищной сфере тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Осуществление права общей собственности в жилищной сферетекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Фогель, Вадим Андреевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Осуществление права общей собственности в жилищной сфере"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Фогель, Вадим Андреевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Фогель, Вадим Андреевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Осуществление права общей собственности в жилищной сфере"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Фогель, Вадим Андреевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Осуществление права общей собственности в жилищной сфере»