АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы»
На правах рукописи.
Круглова Ольга Александровна
Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы
12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
31 ИЮЛ2 ОН
Москва-2014
005550906
Работа выполнена на кафедре гражданского и семейного права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный юридический университет имени О. Е. Кутафина (МГЮА)»
Научный руководитель кандидат юридических наук, доцент Богачева Тамара Викторовна
Официальные оппоненты:
Щенникова Лариса Владимировна доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кубанский государственный университет». Леонтьева Елена Александровна кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики».
Ведущая организация Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации».
Защита состоится 30 сентября 2014 года в 14:00 на заседании Диссертационного совета Д 212.123.04 при Московском государственном юридическом университете имени О. Е. Кутафина (МГЮА) по адресу: 123995, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 9, зал заседаний диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).
Ссылка на сайт Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), на котором соискателем ученой степени размещен полный текст диссертации, а также отзыв научного руководителя соискателя ученой степени и автореферат диссертации: http://msal.ru/general/acaderny/councils/collab/
Автореферат разослан << » июля 2014 года.
Ученый секретарь диссертационного совета.
доктор юридических наук,
профессор
Н. А. Громошина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В настоящее время в Российской Федерации в рамках реформы гражданского законодательства ведется законотворческая деятельность, связанная в том числе с внесением изменений в действующую редакцию Гражданского кодекса РФ.
Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее — Концепция) и подготовленному в соответствии с ней проекту Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предполагается изменить и расщирить круг ограниченных вещных прав. Наряду с иными ограниченными вещными правами на земельные участки законодатель предлагает ввести право застройки.
Названный законопроект был принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении 27.04.2012. При подготовке ко второму чтению к проекту было внесено значительное количество поправок, и его положения о вещных правах претерпели существенные изменения. В связи с многочисленными поправками Государственная Дума Федерального Собрания РФ приняла решение изменить порядок рассмотрения законопроекта, подготовленного ко второму чтению (далее - Законопроект). Согласно измененному порядку рассмотрению и принятию подлежит не весь Законопроект в целом, а его отдельные положения, выступающие в качестве самостоятельных законопроектов.
Некоторые из обособленных подобным образом отдельных положений о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ к настоящему времени получили законодательное закрепление. Однако раздел Законопроекта, посвященный вещным правам, выделен в отдельный законопроект не был, и перспективы его рассмотрения пока не ясны. Несмотря на сказанное, анализ предусмотренной
Законопроектом реформы системы вещных прав с точки зрения законодательного предположения (de lege ferenda) представляет научный интерес.
Право застройки неизвестно современному российскому законодательству. Строительство на чужом земельном участке с возможностью приобретения впоследствии права собственности на возведенное здание осуществляется в настоящее время на основании таких ограниченных вещных прав, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также на основании обязательственного права - аренды земельного участка, предоставленного для строительства.
В случае принятия изменений в Гражданский кодекс РФ, предусмотренных Законопроектом, право пожизненного наследуемого зладения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будут упразднены. Предполагается также прекратить практику предоставления в аренду земельных участков из государственных и муниципальных земель в целях строительства с условием приобретения права собственности на возведенные здания лицом иным, чем собственник земельного участка. По замыслу законодателя, в результате указанной реформы право застраивать чужой земельный участок, приобретая при этом право собственности на возведенное здание, будет предоставляться только на основании права застройки.
Таким образом, введение в гражданский оборот права застройки повлечет за собой существенные изменения в сложившейся системе предоставления земельных участков для строительства.
В этой связи приобретает особую значимость своевременное создание теоретической базы, которая позволит максимально эффективно использовать новый для современного российского права институт.
Степень научной разработанности проблемы и теоретическая основа исследования. Ряд отечественных и зарубежных ученых исследовали историю развития института права застройки (начиная от римского суперфиция) и связанные с ним проблемные вопросы правоприменительной практики: Д. И. Азаревич, Ю. Барон, А. В. Венедиктов, М. В. Виленкин, А. С. Выдрин,
А. Г. Гойхбарг, М. Д. Загряцков, Р. Зом, О. С. Иоффе, Я. А. Канторович, А. В. Копылов, Н. И. Крылов, Т. Маккензи, Т. Марецолль, Б. Мартынов,
A. В. Мелихова, М. И. Митилино, С. А. Муромцев, Н. И. Нерсесов, И. Б. Новицкий, Т. Е. Новицкая, Г. Паделлетти, Е. В. Пассека, И. С. Перетерский, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Пухта, С. И. Раевич, Н. Рождественский,
B. И. Синайский, П. И. Стучка, В. М. Хвостов, Г. Ф. Шершеневич, Н. von Oefele,
D. Pesl, К. Reinicke, К. Winkler.
Некоторые вопросы института права застройки, предусмотренного Законопроектом, а также история его развития нашли отражение в публикациях следующих современных российских ученых: JI. Ю. Василевской,
E. А. Евдокимовой, И. А. Емелькиной, Е. А. Леонтьевой, А. О. Рыбалова.
При написании диссертации использовались также труды современных российских ученых, посвященные общим положениям о вещных правах и способам их защиты: Ю. Н. Андреева, Н. Е. Амелиной, Л. Ю. Василевской,
B. В. Витрянского, А. А. Иванова, С. А. Красновой, Д. Н. Латыпова, Д. В. Лоренца, А. В. Люшни, С. В. Моргунова, Л. А. Новоселовой, Т. П. Подшивалова, А. Д. Рудокваса, С. А. Синицына, Е. А. Суханова,
C. А. Тыртычного, Л. В. Щенниковой.
Указанные работы составили теоретическую основу диссертационного исследования и послужили базой для выявления недостаточно изученных либо ранее не затронутых аспектов, связанных с правом застройки, изучение которых необходимо для системного научного осмысления правовой природы права застройки и предлагаемого Законопроектом правового регулирования отношений, возникающих в связи с установлением, осуществлением, прекращением и защитой права застройки.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, связанные с установлением, осуществлением и прекращением нового для современного российского гражданского законодательства ограниченного вещного права застройки чужого земельного участка, а также общественные отношения, складывающиеся при его защите.
Предметом диссертационного исследования выступают нормы российского законодательства, положения Законопроекта, нормы законодательства Германии, Австрии, Швейцарии, Франции, Италии, Эстонии, Украины, регулирующие отношения, связанные с правом застройки; нормы российского дореволюционного и советского законодательства о праве застройки; доктринальные исследования по теме диссертации; правовые позиции, касающиеся защиты вещных прав, изложенные в судебно-арбитражной практике.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке теоретически обоснованной концепции развития института права застройки в современном российском гражданском законодательстве.
Для достижения названной цели диссертантом были поставлены и решены следующие задачи:
1) изучить историю происхождения и развития права застройки для выявления исторических закономерностей и основных путей развития права застройки в современной России;
2) проанализировать процесс возрождения права застройки в современном российском гражданском праве;
3) раскрыть понятие и признаки (свойства) права застройки;
4) выявить отличия иных сходных правоотношений от права застройки;
5) сформулировать определение договора об установлении права застройки, выявить его квалифицирующие признаки;
6) определить субъектный состав договора об установлении права застройки, исследовать содержание договора об установлении права застройки, права и обязанности его сторон;
7) исследовать природу права на строение, возведенное на основании права застройки на чужом земельном участке;
8) рассмотреть основания прекращения права застройки и его правовые последствия;
9) выявить проблемы предложенного Законопроектом правового регулирования отношений, связанных с правом застройки, предложить возможные пути их решения;
10) провести анализ предлагаемых Законопроектом гражданско-правовых способов защиты права застройки.
Методологическая основа исследования. В ходе исследования использовались общие и специальные методы научного познания объективной действительности: диалектический, исторический, формально-логический, сравнительно-правовой и формально-догматический (юридический).
Эмпирической основой исследования послужили нормы действующего российского законодательства, положения постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ; а также положения Концепции и Законопроекта в части регулирования вещных отношений, в том числе отношений, связанных со строительством на чужом земельном участке, нормы российского дореволюционного и советского законодательства, нормы правовых актов о праве застройки Германии, Австрии, Швейцарии, Франции, Италии, Эстонии, Украины.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что она содержит комплексное исследование ряда теоретических и практических проблем института права застройки, которые не затрагивались в доктрине либо были недостаточно изучены, в том числе таких, возникновение которых возможно в случае принятия и вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ, предусмотренных Законопроектом.
Положения, выносимые на защиту. Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Сформулировано определение права застройки. Под правом застройки земельного участка предлагается понимать отчуждаемое ограниченное вещное право, относящееся к группе прав пользования, предоставляющее лицу, имеющему право застройки, правомочия владения и пользования чужим земельным участком исключительно для целей возведения (реконструкции) над
или под поверхностью земельного участка здания (сооружения) и его последующей эксплуатации.
2. Сформулирован вывод о присущих праву застройки признаках, позволяющих отличить его от других ограниченных вещных прав на земельный участок, входящих в группу прав пользования. В числе таких признаков — узкоспециальное назначение права застройки (исключительно для строительства (реконструкции) и последующей эксплуатации возведенного (реконструированного) здания (сооружения) и допустимость изменения правообладателем свойств и качеств земельного участка).
3. Сформулировано определение договора об установлении права застройки. По договору об установлении права застройки собственник земельного участка обязуется предоставить лицу, имеющему право застройки, за плату земельный участок во временное владение и пользование для целей возведения либо реконструкции над или под поверхностью земельного участка здания (сооружения) и его последующей эксплуатации, а лицо, имеющее право застройки, обязуется возвести (реконструировать) здание (сооружение) в установленный срок.
4. Автором доказано, что в силу договора об установлении права застройки возникают смешанные — вещно-обязательственные правоотношения. Исследуемый договор, с одной стороны, порождает обязательственные правоотношения, устанавливая обязательства сторон договора (определяя условия передачи земельного участка, внесения платы за право застройки, возведения (реконструкции) здания и т. п.); с другой стороны, он влечет возникновение вещных правоотношений, устанавливая вещное право застройки.
5. Для целей соблюдения интересов собственника земельного участка, обремененного правом застройки, обоснована авторская позиция, согласно которой необходимо закрепить на законодательном уровне следующие положения:
а) положение о включении условия о сроке возведения здания (сооружения) в перечень существенных условий договора об установлении права застройки;
б) положение о включении условия о сроке возведения здания (сооружения) в перечень условий договора об установлении права застройки, подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) положение о предоставлении собственнику земельного участка права досрочного прекращения права застройки в случае, если застройщик не возвел здание (сооружение) в установленный срок.
6. Доказана целесообразность дополнения положения Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта, предусматривающего возможность установления в отношении одного земельного участка, находящегося в частной собственности, нескольких прав застройки, положением, согласно которому не допускается установление последующего права застройки, если его установление приведет к невозможности осуществления ранее установленного права застройки.
7. Обоснована авторская позиция по вопросу о необходимости на законодательном уровне предоставить собственнику земельного участка преимущественное право приобретения права застройки в случае его возмездного отчуждения. В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению вопроса о порядке реализации преимущественных прав приобретения предлагается преимущественное право приобретения права застройки осуществлять в порядке, установленном для преимущественного права покупки.
8. В отношении последствий прекращения права застройки обоснована следующая правовая позиция. При прекращении права застройки имеются лишь две возможности определения судьбы здания (сооружения), возведенного (реконструированного) на основании права застройки: при прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка либо такое здание (сооружение) подлежит сносу. Исходя из этого доказана целесообразность
конкретизации в Гражданском кодексе РФ в редакции Законопроекта юридической судьбы названного здания (сооружения) путем следующего указания: при прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка, если законом или договором не предусмотрен снос такого здания (сооружения).
9. В Гражданском кодексе РФ в редакции Законопроекта не решен вопрос о том, кто именно в течение срока действия права застройки является собственником переданного для реконструкции на основании права застройки здания (сооружения). Исходя из правовой природы института права застройки согласно Гражданскому кодексу РФ в редакции Законопроекта, автором доказано, что право собственности на переданное для реконструкции здание (сооружение) в течение срока действия права застройки должно принадлежать лицу, имеющему право застройки.
На основе теоретических положений в диссертации сформулированы предложения по совершенствованию законодательства:
1. Положение, допускающее установление в отношении одного земельного участка, находящегося в частной собственности, нескольких прав застройки, дополнить предложением следующего содержания: «Не допускается установление последующего права застройки, если его установление приведет к невозможности осуществления ранее установленного права застройки».
В рассматриваемом Законопроекте указанным предложением следует дополнить абз. 3 п. 1 ст. 300 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.
2. Положения, устанавливающие порядок распоряжения правом застройки, дополнить абзацем следующего содержания: «Собственник земельного участка имеет преимущественное право приобретения права застройки при его возмездном отчуждении. Преимущественное право приобретения права застройки осуществляется в порядке, установленном статьей 278 настоящего Кодекса».
В рассматриваемом Законопроекте указанным абзацем следует дополнить п. 1 ст. 300.6 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.
3. Положение, устанавливающее последствия прекращения права застройки в части определения юридической судьбы возведенного (реконструированного) на основании права застройки здания (сооружения), изложить в следующей редакции: «При прекращении права застройки право собственности на возведенное (реконструированное) здание (сооружение) переходит к собственнику земельного участка, если законом или договором не предусмотрен снос такого здания (сооружения)».
В рассматриваемом Законопроекте следует изменить п. 1 ст. 300.8 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.
4. Положение, устанавливающее общее правило определения субъекта права собственности на возведенное (переданное для реконструкции) здание (сооружение) на основании права застройки, изложить в следующей редакции: «В течение срока действия права застройки здания (сооружения), возведенные (переданные для реконструкции) на основании права застройки, принадлежат на праве собственности лицу, имеющему право застройки».
В рассматриваемом Законопроекте следует изменить абз. 1 п. 2 ст. 300 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта.
5. Положение, предусматривающее перечень существенных условий договора об установлении права застройки, следует дополнить указанием на то, что к существенным условиям договора об установлении права застройки относится также условие о сроке возведения здания (сооружения).
Положение, предусматривающее перечень сведений, подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, следует дополнить указанием на то, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество следует вносить в том числе сведения о сроке возведения здания (сооружения).
В положение, содержащее перечень оснований прекращения права застройки, следует внести изменения с целью установления такого основания для досрочного прекращения права застройки, как несоблюдение установленного срока возведения здания (сооружения). Указанное основание прекращения права
застройки должно быть, по нашему мнению, установлено вместо основания прекращения права застройки в случае, если земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением более пяти лет.
В рассматриваемом Законопроекте дополнению и изменению подлежат следующие положения:
- абз. 1 п. 1 ст. 300.2 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта после слов «о плате за право застройки» следует дополнить словами «о сроке возведения здания (сооружения)»;
- п. 2 ст. 300.2 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта после слов «о плате за право застройки» следует дополнить словами «о сроке возведения здания (сооружения)»;
- п. 5 ст. 300.7 Гражданского кодекса РФ в редакции Законопроекта изложить в следующей редакции: «Право застройки может быть прекращено в случае, если лицо, имеющее право застройки, не возвело здание (сооружение) в установленный срок, а также по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьями 296.5—296.6 настоящего Кодекса». Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена,
обсуждена и рекомендована к защите на кафедре гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета
имени О. Е. Кутафина (МГЮА).
Основные положения диссертационный работы изложены в ряде статей, опубликованных в научных журналах, а также выступали предметом обсуждения на круглом столе «Вещные права в современном гражданском законодательстве: проблемы теории и практики» (Москва, Московский государственный юридический университет имени О. Е. Кутафина (МГЮА), март 2013 года); на конференции «Векторы развития современной России», секция «Право собственности и вещные права в проекте изменений в ГК РФ: старое и новое» (Москва, Московская высшая школа социальных и экономических наук, апрель 2013 года).
Теоретическая и практическая значимость исследования. Проведенное исследование позволяет оценить значение права застройки, предлагаемого Законопроектом к внесению в Гражданский кодекс РФ, для современного гражданского оборота, определить его признаки и место в системе вещных прав.
Кроме того, сформулированные в работе выводы и предложения могут быть использованы в целях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с правом застройки, в научных и образовательных целях при изучении института права застройки, в правоприменительной практике в случае принятия Законопроекта в части, регулирующей вещные правоотношения.
Структура диссертационной работы обусловлена объектом исследования, поставленными целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих 10 параграфов, и списка использованных источников.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы научного исследования, определяются предмет, цели и задачи исследования, раскрываются теоретические, методологические, нормативные, эмпирические основы работы, дается характеристика научной новизны, формулируются положения, выносимые на защиту, определяется теоретическая и практическая значимость исследования, указываются сведения об апробации полученных результатов.
Глава 1 «Генезис института права застройки», объединяющая четыре параграфа, посвящена исследованию суперфиция в римском частном праве, анализу правового регулирования отношений, связанных с правом застройки, в российском дореволюционном и советском праве, а также в современных зарубежных правопорядках и в Законопроекте.
В первом параграфе «Суперфицнй в римском частном праве» исследуется такой институт римского частного права, как суперфицнй, являющийся прототипом права застройки. Диссертантом рассматривается генезис суперфиция, порядок его установления, выявляются характерные черты
суперфиция, устанавливается, кто являлся собственником здания, предоставленного или возведенного на основании суперфиция.
В процессе анализа истории развития суперфиция обращается внимание, что первоначально право постройки дома на чужой земле за счет застройщика, не являющегося собственником земельного участка, носило публично-правовой характер, так как возникло в связи с предоставлением земель, принадлежащих государству или городам. В дальнейшем примеру государства и муниципий последовали частные лица, начав предоставлять свои земельные участки под постройку на длительный срок. Соответственно, практика предоставления земельного участка под постройку приобрела частноправовой характер.
Диссертантом также подчеркивается, что в процессе становления рассматриваемого правового института изменялась и правовая природа суперфициарных отношений. Изначально правоотношения по предоставлению в пользование земельного участка под постройку рассматривались как обязательственные (арендные), и только позднее указанные правоотношения в практике преторов получили значение вещных.
Анализ порядка установления суперфиция позволил автору заключить, что основаниями для возникновения суперфиция являлись: договор между собственником и застройщиком; завещательный отказ (легат); судебное решение, если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому — право отчуждаемого наследуемого пользования. При этом суперфицием мог быть обременен земельный участок как застроенный, так и свободный от построек.
Исследуя присущие суперфицию признаки, диссертант в качестве основных отличительных черт выделяет: вещный характер, отчуждаемость, наследуемость.
При рассмотрении вопроса о собственнике здания, предоставленного или возведенного на основании суперфиция, автор отмечает, что право собственности на здание, расположенное на земельном участке или возведенное на нем хотя бы и не собственником земельного участка, могло принадлежать исключительно
собственнику земельного участка в силу так называемого принципа приращения (superficies solo cedit).
Во втором параграфе «Право застройки в российском дореволюционном и советском гражданском праве» представлен анализ правового регулирования отношений, связанных с правом застройки, в российском дореволюционном и советском праве.
Исследуя основания возникновения права застройки, автор констатирует, что в отличие от римского суперфиция право застройки согласно Закону о праве застройки 1912 года и Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года могло быть установлено только на основании договора.
Обращаясь к вопросу о праве застройщика на возведенное им на чужом земельном участке здание, автор отмечает, что Закон о праве застройки 1912 года не содержал прямого ответа на вопрос о том, приобретал ли застройщик право собственности на возведенное им на чужом земельном участке здание.
В дореволюционной юридической литературе вопрос о том, кому принадлежало право собственности на возведенное на основании права застройки здание, решался по-разному. Одни ученые считали, что здание принадлежало собственнику земли по принципу приращения, то есть аналогично суперфицию строение рассматривалось как принадлежность земли (superficies solo cedit), однако большинство ученых относили здания к собственности застройщика.
Современные исследователи дореволюционного права застройки придерживаются той точки зрения, что, согласно Закону о праве застройки 1912 года, у владельца строений (застройщика) не возникало право собственности на воздвигнутые им строения. Более того, утверждается, что строения на чужой земле считались движимыми вещами, поскольку их отчуждение третьим лицам (при сохранении права застройки) происходило по стоимости составляющих его строительных материалов, которые представляют собой движимые вещи.
Таким образом, до сих пор спорным остался вопрос не только о том, владел ли застройщик правом собственности в отношении возведенного им на чужом
земельном участке строения, но и о том, считалось ли здание на чужой земле движимым или недвижимым имуществом.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, так же как и в Законе о праве застройки 1912 года, отсутствовало прямое указание на то, кто являлся собственником возведенного (реконструированного) в силу права застройки здания. По мнению А. В. Копылова, собственником здания являлось государство, приобретая право собственности с момента возведения постройки как собственник земельного участка.
Не разделяя высказанную А. В. Копыловым точку зрения, диссертант указывает следующее. Государство могло становиться собственником любых зданий, возведенных (реконструированных) на основании права застройки, только до внесения в 1927 году в Гражданский кодекс РСФСР 1922 года принципиальных изменений. В соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в редакции 1927 года у кооперативных организаций возникало право собственности на возведенные ими строения, а у частных лиц возникало право собственности на возведенные (реконструированные) ими жилые дома.
В третьем параграфе «Право застройки в зарубежном законодательстве» диссертантом проведен сравнительно-правовой анализ законодательства о праве застройки Германии, Австрии, Швейцарии, Франции, Италии, Эстонии и Украины. При этом в диссертации отмечается, что правовая конструкция права застройки в Германии представляет наибольший интерес, так как правовые традиции Германии особенно близки России. Германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье европейского континентального права, но и относятся к его общей - германской — ветви.
Проведенная сравнительная характеристика законодательства Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии о праве застройки свидетельствует, по мнению автора, о том, что модели права застройки в законодательстве Австрии, Швейцарии, Эстонии сконструированы во многом аналогично правовой конструкции наследственного права застройки в Германии.
В диссертации показаны следующие положения о праве застройки, являющиеся общими для правопорядка Германии и правопорядков Австрии, Швейцарии, Эстонии:
1) в течение действия права застройки строение, возведенное в силу права застройки, является составной частью права застройки и, соответственно, следует юридической судьбе права застройки;
2) на право застройки распространяется режим недвижимости, что позволяет передавать право застройки, включая его составную часть - здание, в ипотеку как объект недвижимости;
3) при прекращении права застройки здание, возведенное в силу права застройки, становится составной частью земельного участка (в Эстонии, однако, собственник земельного участка может потребовать у застройщика снести здание).
Законодательству же Франции, Италии и Украины в части регулирования отношений, связанных с правом застройки, напротив, присущи особенности, отличающие его не только от законодательства Германии, но и от законодательства Австрии, Швейцарии, Эстонии. Так, законодательство Франции, Италии и Украины признает в период действия права застройки возведенное на его основании здание в качестве самостоятельного объекта права, а не в качестве составной части права застройки. Другим важным отличием является то, что право Франции, Италии и Украины допускает возникновение права собственности на возведенное в силу права застройки здание у лица, имеющего указанное право, то есть у застройщика.
Исследование правового регулирования отношений, связанных с правом застройки в Германии, Австрии, Швейцарии, Франции, Италии, Эстонии, Украины, позволило диссертанту сделать вывод, что из семи указанных стран наиболее детальное регулирование —в Германии, а нормы о праве застройки в законодательстве Франции носят характер руководящих принципов.
Четвертый параграф «Право застройки в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ: понятие, сущность, характерные черты» посвящен общей характеристике права застройки, предусмотренного Законопроектом.
Прежде всего, автор рассматривает определение понятия права застройки, содержащегося в Законопроекте, обосновывается авторский подход к пониманию права застройки.
Критически оценивая закрепленную в Законопроекте дефиницию понятия права застройки, диссертант отмечает, что предлагаемая дефиниция не отражает всех специфических черт, присущих институту права застройки. Проведенное исследование положений Законопроекта, посвященных праву застройки, позволило диссертанту сформулировать авторское определение понятия права застройки.
На основе анализа норм Законопроекта в параграфе раскрывается сущность права застройки, выявляются присущие ему признаки: как общие, свойственные всем вещным правам, так и дифференцирующие, определяющие специфику права застройки.
К числу дифференцирующих признаков права застройки, по мнению автора, следует отнести: узкоспециальное назначение права застройки (исключительно для строительства (реконструкции) и последующей эксплуатации возведенного (реконструированного) здания (сооружения), допустимость изменения правообладателем свойств и качеств земельного участка, отчуждаемость.
Глава 2 «Основания установления и прекращения права застройки в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ», состоящая из четырех параграфов, содержит общую характеристику договора об установлении права застройки, анализ его содержания, а также исследование природы права на возведенное строение и проблем, связанных с прекращением права застройки.
В первом параграфе «Общая характеристика договора об установлении права застройки» дается определение понятия договора об установлении права застройки и его общая характеристика, излагаются вопросы, касающиеся
установления субъектного состава, порядка заключения и формы договора об установлении права застройки.
Несмотря на то, что в Законопроекте неоднократно упоминается о договоре об установлении права застройки, устанавливаются его существенные условия, предусматриваются права и обязанности сторон, законодателем не раскрыто понятие договора об установлении права застройки.
Исходя из этого и основываясь на названных выше положениях Законопроекта о праве застройки, диссертантом предлагается авторская формулировка определения понятия договора об установлении права застройки.
По результатам исследования договора об установлении права застройки автор характеризует его как двусторонний, консенсуальный, взаимный (синаллагматический), возмездный.
В диссертации отмечается, что, с одной стороны, договор об установлении права застройки устанавливает обязательства сторон договора (определяя условия передачи земельного участка, внесения платы за право застройки, возведения (реконструкции) здания и т. п.), то есть порождает обязательственные правоотношения; с другой стороны, он служит основанием для установления вещного права, то есть влечет возникновение вещных правоотношений. Указанные особенности договора, выявленные в ходе его рассмотрения, легли в основу вывода диссертанта о том, что в результате заключения договора об установлении права застройки возникают смешанные (вещно-обязательственные) правоотношения.
Значительное внимание в данном параграфе уделяется определению субъектного состава договора об установлении права застройки. Диссертант, основываясь на анализе положений Законопроекта о праве застройки и Гражданского кодекса РФ, приходит к заключению о том, что право застройки может быть установлено любым собственником земельного участка -гражданином (физическим лицом), юридическим лицом, Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием. Что касается застройщика, то на его стороне могут выступать как граждане (физические лица),
так и юридические лица, которые свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.
В работе отдельным вопросом автором рассматривается форма договора об установлении права застройки, поскольку Законопроект умалчивает о требованиях к форме указанного договора.
Принимая во внимание общие нормы Гражданского кодекса РФ о форме договора, а также его нормы, устанавливающие форму для совершения отдельных видов сделок с недвижимостью, диссертант приходит к следующему выводу. Если стороны не договорятся о нотариальном удостоверении договора, то он подлежит заключению в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Во втором параграфе «Содержание договора об установлении права застройки» подвергается рассмотрению предмет и условия договора об установлении права застройки, права и обязанности сторон договора.
По мнению автора, предмет договора об установлении права застройки имеет многообъектной состав. Объектом первого рода будут служить действия, которые должна совершать обязанная сторона, а объектом второго рода будет являться земельный участок, предоставляемый его собственником лицу, имеющему право застройки, во временное владение и пользование для целей возведения (реконструкции) здания (сооружения) и его последующей эксплуатации.
При проведении анализа условий договора об установлении права застройки диссертант критически относится к тому, что условие о сроке возведения здания (сооружения) не включено в перечень существенных условий, предусмотренных Законопроектом для данного вида договора. Автором аргументируется выдвинутое им предложение о внесении изменений в Законопроект путем включения условия о сроке возведения здания (сооружения) в перечень существенных условий об установлении права застройки и в перечень условий договора об установлении права застройки, подлежащих внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определяя права застройщика, осуществляющего не строительство, а реконструкцию здания (сооружения), диссертант отмечает следующее. Законопроект, допуская возможность установления права застройки для реконструкции расположенного на земельном участке здания (сооружения), прямо не решает вопрос о том, кто в течение срока действия права застройки является собственником такого реконструируемого здания (сооружения). Исходя из правовой природы института права застройки, предусмотренной Законопроектом, автором обосновывается положение о том, что в течение срока действия права застройки право собственности на переданное для реконструкции здание (сооружение) должно принадлежать застройщику.
Анализ положений Законопроекта о праве застройки позволил автору выявить круг прав собственника земельного участка, обремененного правом застройки.
При установлении круга прав собственника земельного участка автор обращается к рассмотрению положения Законопроекта, допускающего установление собственником земельного участка, находящегося в частной собственности, нескольких прав застройки в отношении одного участка.
Критически оценивая названное положение, автор показывает, что в этом случае каждому застройщику может предоставляться право владения и пользования лишь частью земельного участка. По мнению диссертанта, реализация указанной нормы в редакции Законопроекта повлечет за собой ряд правовых проблем как при установлении права застройки, так и при исполнении договора об установлении права застройки. В связи с указанным автором предлагается на законодательном уровне ограничить случаи, когда в отношении одного земельного участка его собственник может установить несколько прав застройки. Установление подобного ограничения возможно путем закрепления в Законопроекте запрета устанавливать последующее право застройки, если его установление приведет к невозможности осуществления ранее установленного права застройки.
Другим недостатком норм Законопроекта, регламентирующих права сторон договора, по мнению автора, является то, что собственнику земельного участка не предоставляется преимущественного права приобретения права застройки.
В диссертации приводится аргументация выдвинутого автором тезиса о том, что отсутствие у собственника земельного участка преимущественного права приобретения права застройки не отвечает его интересам. Диссертант предлагает предоставить на законодательном уровне собственнику земельного участка преимущественное право приобретения права застройки в случае его возмездного отчуждения.
Третий параграф «Природа права на строение, возведенное на основании права застройки на чужом земельном участке» посвящен исследованию прав собственника земельного участка и прав застройщика, на строение, возводимое на чужом земельном участке на основании права застройки.
В диссертации отмечается, что Законопроект предусматривает правило, согласно которому здания, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки, если в установленных законом случаях договором не будет предусмотрено, что право собственности на возведенное здание (сооружение) возникает у собственника земельного участка.
Анализ Законопроекта позволил диссертанту сделать вывод о том, что указанная норма, в случае если стороны не договорятся, что право собственности на возведенное здание (сооружение) приобретает собственник земельного участка:
во-первых, ограничивает срок действия права собственности застройщика на строение, возведенное на основании срочного права застройки, сроком действия права застройки, устанавливая тем самым ранее неизвестное российскому законодательству «временное» право собственности; во-вторых, допускает исключение из общего правила, установленного Законопроектом, согласно которому собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий.
При этом автор отмечает, что норма Законопроекта, допускающая «временную собственность», вызывает критику в научных кругах, и представляет обзор высказанных в юридической литературе мнений относительно указанного положения Законопроекта.
Обращение к зарубежному опыту правового регулирования отношений, связанных с правом застройки, позволило диссертанту сделать следующие выводы. Право Австрии, Швейцарии, Эстонии при регулировании отношений, связанных с правом застройки, как и право Германии, допускает в период действия права застройки «разрыв» между правом собственности на земельный участок и правом собственности на строение, возведенное на этом участке на основании права застройки. При этом, однако, право собственности на здание не предоставляется ни застройщику, ни собственнику земельного участка. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии в течение срока действия права застройки здание признается составной частью права застройки. В правопорядках Франции, Италии, Украины, как и в Законопроекте, предусмотрено, что возведенное на основании права застройки здание — самостоятельный объект права, находящийся в течение срока действия права застройки в собственности застройщика.
Таким образом, по вопросу об определении собственника здания, возведенного в силу права застройки, в течение срока действия права застройки, российский законодатель воспринял законодательный опыт Франции, Италии, Украины.
Что касается допускаемого Законопроектом исключения из общего правила, согласно которому собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий, диссертант подчеркивает следующее. Ни в одном из рассмотренных в работе правопорядков зарубежных государств в течение срока действия права застройки не соблюдается принцип superficies solo cedit, положенный в основу римского суперфиция: все, что находится над или под земельным участком, принадлежит собственнику земельного участка.
В данном параграфе автор также анализирует предложенную И. А. Емелькиной правовую конструкцию связи строения с земельным участком, основанную на принципе superficies solo cedit, и предлагаемую ей вместо правовой модели, предусмотренной Законопроектом. По мнению диссертанта, в рассматриваемой конструкции имеется некоторое внутреннее противоречие. С одной стороны, предполагается, что право собственности на здание будет принадлежать собственнику земельного участка в силу принципа приращения (superficies solo cedit), с другой стороны, указывается, что здание в течение права застройки будет являться составной частью принадлежащего застройщику права застройки и следовать судьбе вещного права. В указанной ситуации остается неясным, каким образом будет соотноситься право собственности собственника земельного участка на здание с правом застройщика на здание в связи с тем, что здание в течение срока действия права застройки будет являться частью права застройки и следовать его судьбе.
В четвертом параграфе «Основания прекращения права застройки и его правовые последствия» исследованы установленные в Законопроекте основания прекращения права застройки, выявлены возможные варианты правовой судьбы здания (сооружения), возведенного на основании права застройки, при прекращении права застройки.
Относительно оснований прекращения права застройки автором отмечается, что несмотря на довольно широкий их перечень, приведенный в Законопроекте, договором об установлении права застройки могут быть предусмотрены и иные дополнительные основания.
Обращаясь к вопросу о правовых последствиях прекращения права застройки, диссертант подчеркивает, что принципиальное значение для института права застройки имеет судьба строения, возведенного на основании права застройки, при прекращении права застройки.
Согласно Законопроекту, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки, при прекращении права застройки здания (сооружения), принадлежавшие застройщику, поступают в собственность
собственника земельного участка. Автор высказывает критическое отношение к тому, что положение Законопроекта о судьбе строения при прекращении права застройки сформулировано в виде диспозитивной нормы.
По мнению диссертанта, существует только два возможных варианта судьбы возведенных на основании права застройки зданий (сооружений) при прекращении права застройки, которые и следует указать в Законопроекте: 1) здания (сооружения), принадлежавшие застройщику, становятся собственностью собственника земельного участка; 2) здания (сооружения), принадлежавшие застройщику, подлежат сносу.
Глава 3 «Граяеданско-правовая защита права застройки» включает в себя два параграфа, в которых диссертант анализирует общие положения о гражданско-правовой защите права застройки и детально исследует гражданско-правовые способы защиты права застройки.
В первом параграфе «Общие положения о гражданско-правовой защите права застройки» рассматриваются понятие гражданско-правовой защиты вещных прав в целом и возможные формы гражданско-правовой защиты права застройки.
Диссертантом отмечается, что в доктрине нет единого мнения ученых как в отношении понятия гражданско-правовой защиты, так и в отношении оснований классификации форм защиты гражданских прав.
Дефиниции понятия гражданско-правовой защиты вещных прав, выработанные доктриной, позволили автору сделать вывод о том, что такая защита представляет собой совокупность предусмотренных гражданским законодательством способов защиты, направленных на непосредственную защиту права собственности и иных вещных прав граждан и юридических лиц, с помощью которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений права или его восстановление, а также признание субъективного вещного права.
В диссертации анализируются различные подходы к классификации форм защиты гражданских прав, имеющиеся в отечественной юридической литературе.
При этом диссертант разделяет предложенный Г. А. Свердлыком и Э. Л. Страунингом подход к классификации форм защиты гражданских прав, позволяющий разделить формы защиты на судебную, административную и самозащиту.
Второй параграф «Гражданско-правовые способы защиты права застройки» посвящен детальному анализу гражданско-правовых способов защиты права застройки.
Автор рассматривает следующие способы защиты права застройки, разделяя их в зависимости от формы защиты:
1) способы защиты права застройки, относящиеся к судебной форме защиты: виндикационный иск, негаторный иск, освобождение вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи), признание вещного права, владельческая (посессорная) защита, неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
2) способы защиты права застройки, относящиеся к административной форме: обращение к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
3) способы защиты права застройки, относящиеся к самозащите.
Публикации в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образовании и науки Российской Федерации
1. Круглова О. А. Право застройки земельного участка в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ как право суперфициарного типа // Актуальные проблемы российского права. — 2012. — № 1.-С. 130-139 (0,7 п. л.).
2. Круглова О. А. Право застройки в современном российском гражданском праве и некоторых зарубежных правопорядках, перспективы его развития в
России // Актуальные проблемы российского права. - 2012. - № 3. - С. 145— 153 (0,7 п. л.).
3. Круглова О. А. Содержание и особенности права застройки в проекте изменений в Гражданский кодекс РФ // Инновации и инвестиции. — 2013. — №7.-С. 182-185 (0,5 п. л.).
Подписано в печать 10.07.2014 Заказ № 3739 Тираж 170 экз. Объем 1,25 п.л. Отпечатано: ООО «ВП24» г. Москва, ул. Трубная, д. 21 Телефон 651-64-48 \v\vw.vp24.ru
