АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Право застройки по законодательству Эстонской Республики»
На правах рукописи
Мелихова Анжела Валентиновпа
ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ ЭСТОНСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
1111111111111111111
Москва - 2007 ООЗ 158703
Работа выпочнена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социатьного университета
Научный руководитель доктор юридических наук, профессор
Веденин Николай Никифоровым
Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор
Ручкина Гульнара Флюровнл
кандидат юридических наук, доцент Фролова Наталья Михайловна
Ведущая организация Московский государственный университет
путей сообщения (МИНТ)
Защита состоится «01» ноября 2007 года в 14 часов 30 минут на заседании Диссертационного совета Д 212 341 04 по юридическим наукам при Российском государственном социальном университете по адресу 129226, г Москва ул Вильгельма Пика, дом 4, корпус 2, зал диссертационных советов
С диссертацией можно ознакомиться в бибчиотеке Российского государственного социального университета по адресу г Москва, ут Вильгетьма Пика дом 4 корпус 2
Автореферат разостан 2007 года
Ученый секретарь Диссертационного совета, доктор юридических наук, профессор ^ 1 Н Е Борисова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальное! ь темы исследования Право застройки - один из важнейших институтов современного гражданского права Эстонии, уходящий своими корнями в римское право Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с впочне развитым и почш аналогичным праву застройки институтом, почучившим название суперфиции Следовательно, момент первою законодательного и теоретическою закрепления аналогичного права относится ко времени процветания римского права Текущее же существование нрава застройки в действующем законодатечьстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими государствами
Несмотря на то, что в современных условиях право застройки имеет, в силу объективных исторических причин, несколько иное содержание, а, счедователъно, и иную правовую оценку, нежели в римском праве, изучение историческ01 о происхождения права застройки, его особенностей, может послужить основой для совершенствования действующего законодательства Эстонии
Нормативное регучирование рыночных отношений, складывающихся в последние десятилетия в Эстонии, неизбежно порождает как новые правовые явления и институты, так возрождает и основатечыго забытые старые, в частности, право застройки Возрождение права застройки, действующего в Эстонии в период времени с 1940 по 1949 годы, произошло в 1993 году Этому способствовали два основных обстоятельства во-первых, конституционное признание частной собственности на землю1 и, во-вторых, объективно изменившееся соотношение земечьного и гражданского права в регулировании землепользования
Конституционное признание земечъных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними В силу объективной ограниченности такого рода объектов и бочыного общественного (пубчичпого) интереса в их надлежащем испочьзовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию вещного права - права собственности, а необходимо должен включать в себя и разветвченную регламентацию разчичных ограниченных вещных прав (в том числе права застройки), позвочяющих удовлетворять имущественные интересы в испочьзовании
1 Ст 32 Конституции Эстонской Респ\5тики См Конституция Эстонской Республики !' RngiTeataja 1992 №26 Ст 319, Правовые акты Эстонии 1995 Л» 67-69
объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц Между тем, необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной
На сегодняшний день право застройки является одним из наиболее востребованных институтов гражданского права, составляя определенную конкуренцию праву собственности Подтверждением тому служит статистика по данным Центра регистров и информационных систем, по состоянию па 1 января 2006 года в крепостную книгу Эстонии было внесено 2126 права застройки
Сегодня на праве застройки возводятся довольно крупные строительные объекты, как-то торговые и деловые центры, производственные здания, спортивные стадионы, гостиницы, жилые дома Столь значительное распространение права застройки объясняется целым рядом причин Во-первых, застройщики вынуждены использовать право застройки вследствие существегного удорожания земли (то есть невозможности приобрести ее в собственность), которое повлекло за собой недавнее вступление Эстонии в Европейский союз, и, в то же время, - привлекло иностранных инвесторов, стремящихся скупить значитечьные территории Во-вторых, подходит к своему логическому завершению проводимая в республике земельная реформа, а, следовательно, практически вся земля оказывается закрепленной за тем или иным собственником По состоянию на 1 января 200? года, в Государственный земельный кадастр было внесено 81,9% всей земли, из них - большая часть (32,48%) - это земля, возвращенная бывшим собственникам, которые, зачастую, не проживают на территории Эстонии Последние, могут распорядиться ею по своему усмотреьиго, в том числе, обременить правом застройки Этот вариант является определенно выгодным, поскольку, собственник земли сохраняет за собой право собственности на обременяемый земельный участок, и, получает в течение длительного времени гарантированный доход в виде платы за право застройки При этом общая сумма выплат за все время действия права застройки может превысить реальную стоимость обремененного земельного участка И, наконец, в Эстонии остается все меньше и меньше свободных строительных площадей
Учитывая тот факт, что право застройки помимо частных земель, можно устанавливать на государственных и муниципальных землях, > собственников последних, появляется возможность привлекать к текущему строительству частный капитал, получая при этом гарантированных доход и сохраняя за собой право собственносги на обременяемые земельные участки
Таким образом, право застройки - в том виде, в каком оно >становлено в эстонском законодательстве - представляет собой своеобразный по своей юридической констр>кции
институт гражданского права, имеющий весьма важное правовое, экономическое и социальное значение Он был вызван потребностями развивающейся жизни, не нашедшими себе достаточного удовле!Борения в существовавших институтах права
Особая актуальность изучения права застройки объясняется также тем, что практика применения правовых норм, регламентирующих различные аспекты права застройки, показывает, что относительно новое законодательство в этой области еще весьма несовершенно, что в свою очередь стало причиной возникновения целого ряда проблем как теоретического, так и практического свойства Исследование этих проблем является важным шагом на пути дальнейшего совершенствования законодательства и повышения эффективности правовых механизмов данного института
За последние четырнадцать тет в Эстонии было принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы права застройки Однако обилие норм, нередко противоречивых, создают благоприятную почву для злоупотреблений В связи с этим необходим тщательный научный анализ нормативных актов, регулирующих институт права застройки, выявление в них пробелов и противоречий, внесение предложений по совершенствованию действующего законодательства
Частое изменение законодательства свидетельствует о поиске наиболее оптимальной и эффективной модели формирования института права застройки, а не утихающие дискуссии о существе данного института, как в экономической практике, так и в юридической науке, указывают па важность, актуальность и незавершенность этого вопроса Поэтому с теоретической точки зрения чрезвычайно важно исследовать, определить и обобщить общие теоретические позиции, связанные с формированием института права застройки, раскрыть содержание понятия «право застройки» и выделить его особенности, рассмотреть становление и развитие данного института в Эстонии
Кроме того, исследование проблем права застройки является важным шагом на пути дальнейшего совершенствования и повышения эффективности судебной практики Опыт, полученный при использовании данного института на практике, нуждается в пристальном и детальном научном изучении и обобщении
Актуальность настоящего исследования обусловлена также тем, что право застройки относится к разряду мало изученных в эстонской юридической науке явлений Это утверждение относится в равной мере как к теоретической разработке института права застройки и его места в системе гражданского права, так и к проблемам, связанным с возникновением, осуществлением и защитой права застройки Этим отчасти объясняются те трудности, с которыми сталкиваются юристы-практики и правоприменитель
Из вышеизложенного с неизбежностью следует вывод о настоятельной необходимости комплексного исследования правовых проблем института права застройки
В совокупности указанные факторы свидетельствуют об актуальности избранной темы и необходимости научного осмысления соответствующей проблематики
Степень научной разработанности проблемы Настоящее исследование является одной из первых попыток комплексного исследования и анализа института права застройки по законодательству Эстонской Республики Диссертации и специальная монографическая литература по данной проблематике отсутствуют Различпые аспекты права застройки освещаются преимущественно в эстонской учебной литературе Отдельные вопросы, посвящешпле эволюции учения о праве застройки нашли отражение в работах русских и немецких ученых-юристов Д И Азаревича, Ю Барона, Г В Белова H П Боголепова, И Л Брауде, В И Буковски о, К M Варшавского, M В Виленкина, И С Вольмана, А С Выдрина, В В Выставкина, П H Галанза, Д M Генкина, А Г Гойхбарга, ИМ Гревса, ДД Грима, К К Губе, Г Дернбурга, Г Ф Дормидонтова, JIБ Дорна, Ф M Дыдынского, Ю А Егорова, В В Ефимова, M Д Загряцкова, M В Зимелевой, Р Зома, Р Иерияга, О С Иоффе, Я А Канторовича, Л А Кассо, В А Краснокутского M С Липецкера, Т Макензи, Т Марецолля, H А Машкина, M П Минина, M И Митилино, К А Митюкова, Б Ф Мовчановского, В А Мусина, А С Невзорова, H И Нерсесова, И Б Новицкого, А Э Нольде, A M Нолькена, Г Паделлетти, Е В Пасеки, И С Перетерского, В Плансона, И А Покровского, Г Ф Пухты, С И Раевича, H Рождественского, К Сальковского, В И Синайского, И M Тютрюмова, В M Хвостова, Г Ф Шершеневича, а также в трудах советских юристов и историков, таких как А Адамсон, И Л Брауде, С Валдмаа, А Вассар, КМ Варшавский, H H Веденин, А Весновский, И С Вольман, ПН Галанза, Д M Генкин, 10 А Егоров, M Д Загряцков, M В Зимелева, О С Иоффе, Я А Канторович, В А Краснокутский, M С Липецкер, Б Ф Мовчановский, H А Машкин, В А Мусин, Г И Наан, И Б Новицкий, И С Перетерский, В Плансон, С И Раевич
При подготовке диссертации использована современная эстонская и российская юридическая и публицистическая литература Среди специалистов, затрагивающих в своих трудах отдельные аспекты проблематики института права застройки, можно отметить таких авторов, как А В Копылов, ЮМ Лившиц, M Мяги, Я Харги, Л В Щенникова, V Aasmàe, Е Grunberg, V Ilsjan, H Haljaste, H Kuhlbach, V Kôve, J Lass, A Lauren, S Luther, M Meenmaa, E Oidermaa, M Pajo, A Paltser, P Pnsk, T Pun, P Parna, H -J Schuckmann, R Tuvel, H Viks, A Vutt
Учитывая изложенное, приходится констатировать, что поскольку в эстонской науке до настоящего времени нет монограф]гческих и диссертационных исследований, специально
посвященных данной теме, то поэтому нет и необходимой научной базы для дальнейшего эффективного развития института права застройки, в услугах которого нуждается как экономическая, так и правовая система государства Недостаточная научная проработка рассматриваемой проб тематики отрицательно сказывается на состоянии и развитии законодатетьного регулирования, и не создаег требуемых возможностей для снятия возникающих проблем в правоприменительной деятельности
Диссертационное исследование направлено на то, чтобы продвинуть научное и практическое решение пробтем права застройки, повысив тем самым степень научной разработанности данной темы
Объект диссертационного исследования Объектом настоящего исследования являются правоотношения, возникающие при ус ганов тении, осуществлении, прекращении и защите права застройки Институт права застройки исстсдуется в диссертации, во-первых, в аспекте накопленного, и в то же время основательно забытого собственного законодательного и правоприменительного опыта Эстонии, и, во-вторых, с точки зрения современных правовых проблем Это позволяет взглянуть на данный институт в его историческом развитии и во всем многообразии практики его испотьзования, наводит па размышчения о возможных путях его применения в современном российском правопорядке
Предмет исследования - нормы гражданского законодатетьства Эстонии о праве застройки, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме
Актуальность, дискуссионность и недостаточная разработанность многих аспектов темы диссертационного исстедования предопределили выбор ее цели и задач
Цель и задачи диссертационного исследования Цель исследования заключается в том, чтобы на основе изучения и анализа гражданско-правовых норм эстонского законодатетьства, правоприменитетьной практики Государственного суда Эстонии а также научной литературы, провести комэтексное гражданско-правовое исстсдование института права застройки, а также выработать рекомендации, направленные на совершенствование его правового регулирования
Исходя из этого, перед диссертационным исследованием стояли следующие задачи
• проследить эволюцию права застройки для опредетения исторических закономерностей и современных особенностей его правового регулирования,
• изучить степень влияния земельной реформы, проводимой в Эстонии, на возрождение права застройки,
• рассмотреть понятие и сущность права застройки, его отличительные признаки,
• раскрыть содержание права застройки,
• исследовать основания установления и прекращения права застройки,
• изучить особенности правового статуса субъектов права застройки,
• выявить и проанализировать специфику установления права застроики на государственную и муниципальную землю,
• определить социально-экономическое значение права застройки,
• выявить и проанализировать основные проблемы и пробелы правового регулирования права застройки,
• разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства о праве застройки
Методология исследования Методология исследования определяется положениями материалистической диалектики как общенаучным методом познания, а также частно-научными методами сравнительно-правового конкретно-истормческото, формально-юридического, системно-структурного и логического анализа
Отдельные вопросы исследовались в диссертации как междисциплинарные проблемы на стыке юридической и исторической науки, что отвечает задаче комплексного изучения явлений
Эмпирическая и теоретическая основа исследования. Эмпирическую базу настоящего исследования составили правовые акты Эстонской Республики - Конститу ция Эстонской Республики, законы, постановления Правительства Республики, акты органов местного самоуправления, решения Государственного Суда Эстонской Республики, а также отдельные нормативно-правовые акты Российской империи, СССР, ЭССР, РСФСР и РФ, в частности, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ
Теоретической основой диссертационного исследования послужи чи труды эстонских, российских и немецких ученых, материалы международных и национальных научных конференций, статьи в научных сборниках и публикации в периодической печати, информационные электронные материалы по проблемам права застройки
В качестве информадионной основы диссертационного исследования использованы статистические ежегодники, статистические данные Департамента статистики Эстонии, Государственного земельного департамента Эстонии и Центра регистров и информационных систем Эстонии, статистические материалы, опубликованные в экономической литературе и в периодической печати
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые осуществлено комплексное исследование института права застройки по законодательству Эстонской Республики В работе всесторонне рассмотрена эволюция учения о праве застройки, раскрыто понятие и содержание действующего права застройки, основания его
установления и прекращения, определен круг субъектов права застройки их права и обязанности исследованы особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю с учетом новейших изменений в гражданском и земельном законодательстве Эстонии
В рамках настоящей работы использован межотраслевой подход к изучению института права застройки позволивший опредетить его комплексный характер наметить и проанализировать наиболее актуальные аспекты регулирования права застройки выработать конкретные предтожения по дальнейшей научной разработке данного института
В диссертации содержится ряд новых теоретических выводов, касающихся сущности права застройки в современном праве Эстонии, перспектив его дальнейшего развития Кроме того проведенное ресчртовзш'е позволило вуувртъ пробелы и противоречил п законодательстве о праве застройки а также сформулировать и обосновать предложения по дополнению и изменению действующего законодательства
Положения, выносимые на защиту В результате проведенного исстедования обоснованы следующие положения, которые выносятся на защиту
1 Текущее существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими госу царствами
2 Появление в системе г/то т ie aliena современного гра1Данского права Эстонии института права застройки отражает общемировую тенденцию все большего ограничения права собственности на землю не тотько в общественных, но и в частных интересах
3 Действующее законодательство не раскрывает в должной мере понятия «право застройки» Оно нуждается в дополнительной конкретизации На основе анализа норм гражданского законодательства можно сформутировать стедующее понятие «права застройки» правом застройки называется вещное, настедственное и отчуждаемое право, возмездно владеть в пределах сроков установленных законом чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений Сформулированное понятие права застройки целесообразно закрепить в соответствующем разделе Закона о вещном праве
4 Главной особенностью права застройки является ее двойственный характер с одной стороны - это ограниченное вещное право, а с другой - вполне самостоятельная недвижимость со своими существенными частями и принадлежности!
5 Диссертант считает необходимым провести кодификацию гражданского законодательства Эстонии, результатом которой должно стать создание Гражданского кодекса В последний следует поместить раздел «Вещные права» и подраздел «Право застройки», куда инкорпорировать все нормы о праве застройки, содержащиеся в Законе о вещном праве и ряде других нормативных актов В дополнение к Кодексу могут приниматься дополнительные акты (например, постановления Правитетьства Респ>бтики), призванные уточнить и расширить отдельные положения Кодекса
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в следующем
• в научно-исстедоватетьской области - содержащиеся в диссертации потожения могут послужить исходным материалом дтя дальнейшей научной разработки проблем правового регулирования права застройки,
• в учебном процессе - материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебно-методических материалов и пособий, разработке лекционных курсов по гражданскому, земельному и римскому праву,
• в правотворчестве и правоприменительной деятельности — проведенный анализ законодатетьства, выдвинутые теоретические положения и выводы могут быть использованы в процессе дальнейшего совершенствования норм действующего законодатетьства, регтаментирующего право застройки, и практики его применения, при разработке типовых договоров Возможно использование теоретических положений диссертации государственными и муниципальными органами втасти
Апробация результатов исследования Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета Многие теоретические потожения и выводы испотьзовались и используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий со студентами по курсу «Основы права» в Институте экономики и управления (Таллин, Эстония, 2006/2007 г ) и в высшей школе «1 Studium» (Таллин, Эстония, 2006/2007 г), а также при выступлении с докладами на Международной научно-практической конференции «Инновации в экономике и образовании» (Таллин, Эстония, 30 июня 2006 года) и на VI Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Традиции и новации в системе современного российского права» (Москва, Россия, 6-7 апреля 2007 года)
Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в публикациях автора общим объемом 4,5 п л
Структура диссертации обусловлена целями и характером исследования Работа состоит из введения, трех глав, включающих двенадцать параграфов, заключения, списков использованной литературы и нормативных актов и 13 приложений
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цели, задачи, объект, предмет, методологические и теоретические основы диссертационного исстедования, формулируется научная новизна и практическая значимость результатов исследования, определяются положения, выносимые на защиту
Первая глава «Исторические предпосьпки современною права застройки» состоит из четырех параграфов В данной главе предпринята попытка решить первую важную задачу, поставленную в работе - проследить эволюцию права застройки для определения исторических закономерностей и современных особенностей правового регулирования данного института в Эстонии Настоящая глава посвящена историко-правовому анализу института суперфиция в Древнем Риме, института поземельного оброчного содержания в Балтийском частном праве и института права застройки в советском и современном гражданском праве Эстонии
Первый параграф настоящей главы посвящен римскому суперфишпо Необходимость исследования и анализа в диссертации эволюции учения о суперфиции в римском частном праве представляется целесообразной, поскольку текущее существование аналогичного права в действующем законодательстве Эстонии следу ет считать последствием рецепции римского права европейскими государствами Римское право было рецепиировано в прибалтийских губерниях в 17-18 веках, и действовало в качестве субсидиарного права, восполняя пробелы в нормах местного происхождения2
В данном параграфе рассматривается история возникновения понятие и содержание, основания установления и прекращения, а также способы защиты суперфиция в римском частном праве При изучении истории суперфиция обнаруживается, что право застройки в Риме первоначально возникло как обязатетьственно-правовой, а затем трансформировалось в вещный институт вследствие предоставления претором застройщику петиторньге средств защиты
2 Потьде А Э Один из источников текста Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских СПб 1913 С 4
В завершение первого параграфа автор приходит к заключению, что решение вопроса о праве собственности на строение, возведенное на чужой земле, происходило в римской юриспруденции на основе принципа superficies solo cedit», согласно которому собственник земли становился собственником здания, построенного на его участке, независимо от субъекта и оснований застройки Следовательно, предоставление в собственность постройки как отдельного объекта без соответствующего пространства земли было в Древнем Риме невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, находящегося на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика
Второй параграф данной главы посвящен институту поземельного оброчного содержания в Балтийском частном праве Необходимость анализа данного института в настоящем диссертационном исследовании представляется целесообразной, поскольку нормы института поземельного оброчного содержания, впоследствии положенного в основу института права бессрочной аренды, предусмотренного в Обобщенном проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, следовало применять и к праву застройки, впервые предусмотренному тем же Проектом В частности, речь шла об основаниях установления и прекращения права застройки, установлении обременений и т д
В данном параграфе анализируется понятие поземельного или наследственного оброчного содержания, основания его возникновения и прекращения, права и обязанности оброчного содержателя, сходства и отличия данного института от института права застройки, предусмотренного Законом о праве застройки 1912 года, принятом в Российской империй и частично распространявшем свое действие на территорию Эстляндской губернии
В ходе анализа института поземельного или наследственного оброчного содержания, подтвержден вывод ряда ученых (МИ Митилино, AB Копылова, П Пярна) о том, что дапный институт, при наличии ряда существенных отличий, имеет определенное сходство с институтом права застройки, предусмотренном Законом о праве застройки 1912 года Отличия эти объясняются тем, что прототипом поземельного оброчного содержания стал не римский супсрфиций, а иное ius in re aliena носящее название «эмфитевзис»
В третьем параграфе настоящей главы рассматривается история возникновения и развития института права застройки в гражданском праве Эстонии Анализируются нормы обобщенного Проекта Гражданского кодекса Эсгонип 1940 года
Диссертантом рассматриваются понятие, существенные признаки права застройки, основания его установления и прекращения
На основе проведенного анализа, автор приходит к выводу, что право застройки появилось в эстонском законодательстве в результате рецепции местными разработчиками ряда норм о праве застройки из европейского (Германское Гражданское Уложение, Швейцарское Гражданское Уложение) и российского дореволюционною законодательства (Закон о праве застройки 1912 года) Именно поэтому, институт права застройки, предусматривавшийся ст 1141-1148 Проекта Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, в своих основных чертах был сходен с институтом права застройки, установленным российским Законом о праве застройки 1912 года В частности, существенными признаками права застройки являлись вещный характер, отчуждаемость, наследуемость, срочность и возмездпость
В четвёртом параграфе данной главы проводится анализ истории развития права застройки в советский период, анализируются нормы Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, впоследствии введенного в действие и на территории Эстонской ССР
Изучая положения ГК РСФСР 1922 года, автор рассматривает понятие и сущность права застройки, основания его установления и прекращения, права и обязанности застройщика, а также вопрос о природе титула, принадлежавшего застройщику в отношении строений В работе обращается внимание на тот факт, что институт права застройки ¡геел непосредственное применение на территории Эстонии лишь в период времени с 1940 по 1949 годы Данный факт связан с вхождением Эстонии в состав СССР и введением в действие на ее территории Гражданского кодекса РСФСР
В советском гражданском праве право застройки рассматривалось как вещное срочное право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строения* ш в пределах срока, предусмотренного договором застройки Названный институт отличался от римского суперфиция срочным характером действия и отсутствием прямых указаний о судьбе строений, возведенных застройщиком на участке
В ходе диссертационного исследования подтвердился тезис о том, что по советскому законодательству застройщик не мог являться собственником возведенного им строения, поскольку, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки
В завершение данного параграфа автор приходит к заключению, что дтя советской Эстонии право застройки было довольно удобным институтом гражданского права Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности Во-вторых - позволял привлечь частный капитал в сферу житишного строительства3 Таким образом, дтя государства этот институт име I ряд преимуществ Дтя частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (а нередко и все расходы) на его возведение, а окончательный расчет давал возможность получить дополнительну ю прибыль
Вторая глава «Право застройки в современном гражданском праве Эстонии» является достаточно объемной и посвящена анализу правоотношений, возникающих при установлении, осуществлении, прекращении и защите права застройки с учетом новейших изменений гражданского и земетьного законодатетьства Эстонии
Учитывая, что для понимания правового статуса современного права застройки, большое значение имеют многие правовые нормы, относящиеся к земельной реформе, в первом параграфе данной главы основное внимание удетяется вопросам земельной реформы, являющейся одним из центральных направлений реформы собственности, проводимой в Респубтике с конца прошлого века В первой части параграфа рассматривается понятие, сущность и задачи земетьной реформы, ее основные направтения, анализируются текущие результаты, проблемы, с которыми было сопряжено проведение земельной реформы в Эстонии
В работе обращается внимание на тот факт, что в ходе земельной реформы, в общем случае, происходит переустройство земельных отношений по четырем основным направлениям приватизация, муниципализация, возгосударствтение и возврат противоправно отчужденной земли Вместе с тем, действующее законодательство позволяет также устанавливать в пользу собственников строений право застройки или передавать земчю в пользовладение По общему правилу, право застройки может устанавтиваться на землю занятую строением в тех случаях, когда собственник строения не желает или не имеет права стать собственником земли в ходе возвращения или предоставтения земли взамен противоправно отчужденной земли, либо в ходе приватизации земли
Во второй части параграфа определяется роль и значение права застройки при проведении земетьной реформы и реформы собственности В результате последней, появитесь возможность устанавливать право застройки в пользу собственников строений
3 См Новлцкая ТЕ Вещное право в Гражданском кодексе 192? г <'/ Собственность право и свобода Сборник статей М.1992 С 125
при возврате земли бывшим собственникам, при передаче земли в муниципальную собственность, при возгосударствлекии и при передаче земли в частную собственность Ипыми словами, действующее законодательство допускает установление права застройки как на частных (в т ч возвращенных землях), так и на государственных и муниципальных землях При этом следует учитывать ряд ограничений, действующих в отношении иностранных физических и юридических лиц, которым запрещается приобретать недвижимые вещи, а равно обременять их правом застройки, в ряде отдельных мест Эстонии
Во втором параграфе настоящей главы рассматривается понятие и сущность права застройки, раскрывается в анализируется его содержание, исследуются существенные признаки, а также социально-экономическое значение данного института Кроме того, в настоящем параграфе обосновывается целесообразность возвращения права застройки в качестве самостоятельного ни ш ге в современное российское гражданское право, а также определяются перспективы для развития данного института в современной России При этом автор ссылается на мнение ряда российских цивилистов (А В Копылов, Л В Щенникова), с точки зрения которых, для этого существует целый комплекс причин юридического, экономического и политического характера.
В работе отмечается, что возрождение в Эстонии института права застройки, дсйствулощего здесь в период времени с 1940 по 1949 гг, произошло только в 1993 г с принятием Закона о вещном праве За основу указанного института местным законодателем были взяты нормы, содержавшиеся в обобщенном Проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, составленном на основе Балтийского частного права
Правовая природа права застройки заключается в том, что оно представляет собой обременение земельного участка, на основании которого лицо может стать собственником строения, возведенного на чужом земельном участке Последние могут находиться, как в частной собственности, так и в ведении государства или орттов местного самоуправления
В работе подчеркивается, что главной особенностью права застройки, является ее двойственный характер с одной стороны - это ограниченное вещное право, а, с другой -вполне самостоятельная недвижимость со своими существенными частями и принадлежностями Уникальность права застройки заключается в том, что оно является единственным из всех ограниченных вещных прав, которое считается самостоятельной
недвижимостью4 В качестве недвижимости право застройки вносится в крепостную книгу, его можно отчуждать, делить, наследовать, обременять вещными правами (за исключением права застройки), приобретать в собственность в силу приобретательной давности Право застройки может принудительно отчуждаться и подчиняться принудительному исполнению Государственная пошлина со сделок с правом застройки берется в таком же порядке, что и со сделок с другой недвижимостью При осуществлении права застройки управомочеиное лицо вправе защищать свои нарушенные права на основании положений о защите владения и защите собственности То есть, правовой режим права застройки обеспечен такими же гарантиями, что и при сделках с друтой недвижимостью
Следует отметить, что строение, возведенное на чужой земле на основании права застройки и прочно связанное с земельным участком, не является частью недвижимой вещи, и, следовательно, на него не распространяется право собственности лица, которому принадлежит земельный участок, строение является существенной частью права застройки
Строение, возведенное на праве застройки, может стать существенной частью земельного участка лишь в следующих случаях
1 С истечением срока права застройки, если стороны не договорились о его продлении или не заключили новый договор
2 Если по окончании договора о праве застройки строение пс вывезено в течение 1 года.
3 Вследствие слияния прав, т е когда собственник земли приобретает право застройки или когда собственник строения, приобретает в собственность земельный участок, на котором возведено строение
Приведенная в законе формулировка права застройки позволила автору выделить ряд существенных признаков, присущих данному институту
1 Право застройки - вещное право
Являясь вещным правом, право застроики носит ограниченный характер То есть, посредством этого права на законных основаниях ограничиваются те или иные права собственника недвижимой вещи в пользу обладателя права застройки
2 Право застройки - срочное право
Право застройки может быть установлено только на определённый срок, последний оговаривается сторонами при заключении договора об установлении права застроим
4 Согласно ст "> прич 1 Закона о крепостной книге недвижимостью являются внесенные в крепостную книгу в качестве самостоятельной единицы недвижимая вещь (зечетьный утасток), псаво застройки, право квартирной собственности право квартирной застройки
Если продолжительность срока не определена или превышает 99 лет, право застройки считается установленным на 99 лет, пачиная со дня внесения записи в крепостную книгу
3 Право застройки носит возмездный характер
Как известно, классическая триада правомочий собственника складывается из владения, пользования и распоряжения пещью Право же застройки, обременяя недвижимую вещь, несомненно, существенно ограничивает правомочия собственника, особенно в части распоряжения Для того чтобы попытаться как-то комиерсировать собственнику возникающие в связи с этим неудобства, закон предусматривает возможность уплаты ему соответствующего вознаграждения за право застройки, последнее может выплачиваться как деньгами, так и иными заменяемыми вещами Уплата вознаграждения осуществляется в пользу каждого очередного собственника земельного участка и не может устанавливаться в пользу какого-то конкретного лица Размер вознаграждения и основания его исчисления устанавливаются по соглашению сторон и могут быть заранее определены на весь период действия права застройки
4 Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству
Права собственника земли и права застройщика настолько самостоятельны и независимы друг от друга, что каждый из них может вполне самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему правом отчуждать (продавать, дарить), завещать, обременять вещнььми правами (сервитутами, ипотекой, реальной повинностью, правом преимущественной покупки)
На сегодняшний день право застройки приобрело важное экономическое значение Как известно, существует несколько вариантов решения жилищного вопроса С одной стороны, это приобретение земли в собственность с целью ее последующей застройки Однако этот способ рассчитан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платежеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для значительного большинства жителей Эстонии
С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием застройки Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, также не лишен ряда недостатков Во-первых, граво арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодательстве прямо решен вопрос о том, что собственником жилого дома, возведенного на арендованном участке, является арендодатель-собственник, а не арендатор-застройщик
Наконец, существует еще один вариант получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью ее застройки Этот путь не требует
значитетьных расходов на приобретение самой земти (более того, государство или органы местного самоуправтения могут предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно) Кроме того, у застройщика возникает не обязатетьственное, а ограниченное вещное право как на землю, так и на строение, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строитетьство Таким образом, право застройки открывает новые перспективы в вопросе об обеспечении жильем формирующегося сегодня в Эстонии т н «среднего» класса
При исследовании экономического значения рассматриваемого института, диссертант приходит к выводу, что право застройки целесообразно устанавливать, во-первых, в ситуации, когда нет смысла (или возможности) приобретать дорогой земетьпый участок (например, если мы хотим построить себе дачу на какой-то конкретный период времени, а, по истечении этого срока, по причине планируемого переезда, купить дачу совсем в другом месте) Во-вторых, при реализации временных бизнес-проектов (когда, например, увеличивающийся спрос на выпускаемую предприятием продукцию может потребовать строительства допо тигельных производственных помещений для ее производства) В приведенном примере, для потучения сиюминутной выгоды, предпринимателю подчас дешевле и рациональнее будет установить именно право застройки, нежели покупать земельный участок В-третьих, право застройки может стать практическим решением вопроса для деятельности какого-нибудь крупного коммерческого предприятия в каком-нибудь ненадежном регионе (поскольку вряд ли кто захочет приобретать недвижимое имущество в стране, где нестабильна политическая ситуация, возможна гражданская война и т д) В-четвертых, институт права застроики обладает большим социальным значением в области жилищного строительства и городского планирования Например, бтагодаря тому, что право застройки устанавчивается на точно определенный срок, у органов местного самоуправления появляется возможность составить детальную планировку для опредетенной части волости или города, которая послужит основой для строительной деятельности и землепользования на ближайшие годы
Третий параграф данной павы посвящен вопросам установтения права застройки Как показало исследование, для установтения права застройки, а равно для передачи, обременения или изменения содержания права застройки, обременяющего недвижимую вещь, требуется
1 Наличие нотариально удостоверенного двустороннего соглашения (сделки) Сделка по обременению недвижимости может заключаться в договоре об установлении права застройки, заключаемым между собственником земельного участка и собственником строения (застройщиком) Данный договор предоставляет
собственнику строения срочное, наследуемое и отчуждаемое право иметь строение на чужой зечте К числу существенных условии договора относятся
• срок действия права застройки,
• размер платы за право застройки, порядок ее расчета и основания изменения,
• требования к возводимым постройкам и срокам их возведения,
• судьба строения по окончании срока права застройки
2 Наличие письменного нотариально удостоверенно] о договора вещного права Этим договором удостоверяется, что опредеченное правоотношение имеет прямое отношение к вещному праву, а его стороны признают для себя все правовые последствия, вытекающие из вещно-правового характера данного правоотношения Главное из таких последствий - перевод права собственности на недвижимость или обременение недвижимой вещи
3 Внесение в крепостную книгу записи о закреплении недвижимости
В крепостную книгу вносятся основные условия права застройки, содержащиеся в
договоре вещного права
В работе подчеркивается, что процедура установления права застройки на государственную и муниципальную землю обладает заметной спецификой В частности, правовое регулирование осуществляется не Законом о вещном праве, а соответствующими постановлениями Правительства Республики, или актами органов местного самоуправления
В четвертом параграфе настоящей главы основное внимание уделяется субъектам права застройки К ним относятся собственник обремененрого земельного участка и застройщик В роли и тех и других могут выступать как физические, так и юридические лица
Как показало исследование, основные права и обязанности субъектов права застройки, вытекают из закона В то же время их круг может быть значительно расширен соответствующим соглашением (в частности, договором об установлении права застройки)
В настоящем параграфе автор подробно рассматривает права и обязанности названных субъектов с учетом имеющейся судебной практики
В пятом параграфе данной главы автором рассмотрены и проанализ1грованы основания прекращения права застройки
В работе подчеркивается, что право застройки прекращается, с одной стороны, по основаниям, установленным Законом о вещном праве специально для права застройки а, с другой стороны, по договору между собственником земельного участка и застройщиком
По общему правилу, для прекращения права застройки, обременяющего земельный участок, в отдел закрепления недвижимости или лицу, в пользу которого прекращается данное право, требуется передать нотариально удостоверенное заявление о прекращении права застройки и исключении его из крепостной книги
Согласно действующему законодательству, право застройки прекращается в следующих случаях
1 По соглашению сторон
2 В случае приобретения права застройки собственником недвижимои вещи
3 С истечением срока права застройки
4 В случае одностороннего отказа от права застройки со стороны застройщика
В заключение параграфа автор обращает внимание, что по соглашению сторон, в договоре об установлении права застройки могут предусматриваться и дополнительные основания прекращения права застройки Например, собствештик может прекратить право застройки, если в отношении застройщика будет начато банкротное производство застройщик не внесет плату за право застройки в течение шести месяцев подряд или пе обеспечит соответствие строительства строительному проекту и надлежащее качество строительных работ В свою очередь, застройщик может прекратить право застройки, если выяснится, что земельный участок не соответствует условиям, указанным в договоре
Шестой параграф настоящей главы посвящеп особенностям защиты права застройки
Согласно Закону о вещном праве, застройщик, также как и собственник недвижимой вещи, вправе защищать свои нарушенные права на основании положений о защите владения и защите собственности В параграфе определяется, что он может прибегнуть к таким вещно-правовым искам, как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) и иск о признании права собственности
Третья глава работы «Особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю» состоит из двух параграфов и посвящена исследованию особенностей установления права застройки на государственные и муниципальные земли В данной главе анализируются правила и процедура установления права застройки на государственные и муниципальные земли, а также определяются границы полномочий государственных и муниципальных органов и их компетенция при принятии решений относительно установления права застройки
В первом параграфе настоящей главы рассматривается процедура и особенности установления права застройки на государственную землю
В работе подчеркивается, что на государственную земтю право застройки может устанавливаться на срок до 50 лет Вопрос об установлении права застроики на срок более 50 лет принимается Правительством Республики
Важно отметить, что обременение недвижимой вещи, принадлежащей государству, правом застроики ограничивается главой 3 Закона о государственном имуществе Согласно названному закону, государствешюе имущество может обременяться правом застройки с публичных торгов или в порядке опциона (торгов с предварительными переговорами) по решению управляющего государственным имуществом Без проведения названных торгов данное имущество может обременяться правом застройки только с согласия Правительства Республики
Главная особенность процедуры установления права застройки на государственные земли заключается в том, что ее правовое регулирование осуществляется не Законом о вещном праве, а соответствующими постановлениями Правительства Республики
Как показало исследование, право застройки на государственную землю можно устанавливать
• в пользу собственников строений, которые не желают, или не имеют права приобретать землю,
• в пользу собственника строения, возведение которого начато на основании разрешения на строительство,
• в пользу лица, пользующегося государственной землей по договору аренды или безвозмездного пользования, который не желает приватизировать землю по преимущественному праву покупки или не имеет на это права,
• на застроенную и незастроенную государственную землю в порядке публичных торгов или в порядке оициона
Согласно проведенному анализу законодательства, обременение государственной земли правом застройки представляет собой поэтапный, детально регламентированный процесс, который разнится в зависимости от основания установления права застройки Автор рассматривает данные этапы, акцентир>я внимание, с юридической точки зрения, на всех основных моментах нормативно-правовая база, условия установления права застройки, требования к содержанию представляемых документов и т д
Особое внимание в работе уделяется процедуре установления права застроики в пользу собственников строений, которые не желают, или не имеют права приобретать землю, а
также порядку установления права застройки на застроенную и незастроенную государственную землю в порядке публичных торгов или в порядке опциона
Во втором параграфе данной главы рассматривается процедура и особенности установления права застройки на муниципальную землю на примере города Татлина
В качестве общих актов, регулирующих вопросы установления права застройки на муниципальных землях в Эстонии выступают Закон о земельной реформе, Закон о вещном праве, Закон о введении в действие и применении Закона о вещном праве и Закон о местном самоуправлении На основе данных актов Таллинской городской управой 2 июня 2005 года было принято соответствующее Постановление № 28 «О порядке установления права застройки на недвижимости, находящиеся в собственности города Таллина» Согласно названному акту, право застройки может устанавливаться лишь на пезастроеппую недвижимость, посредством проведения публичных торгов (в устной или письменной форме), в порядке опциона (торгов с предварительными переговорами) или принятия решения городским собранием
В параграфе обращается внимание на тот факт, что согласно Закону о земельной реформе, правом застройки можег обременяться лишь одна категория муниципальных земель - земля социального назначения
В работе подчеркивается, что решение об установлении права застройки на недвижимость на срок до 50 лет принимается Таллинской городской управой, свыше 50 лет и об установлении права застройки в порядке принятия решения - Таллинским городским собранием Условия установления права застройки на недвижимость определяются в зависимости от срока действия права застройки либо решением городского собрания, либо распоряжением городской управы
При установлении права застройки на муниципальную землю следует помнить, что в случае отсутствия утвержденной детальной планировки с застройщиком может заключаться только обязатетьственно-правовой договор об установлении права застроики Договор же вещного права заключается лишь после установления детальной планировки
В параграфе уделяется особое внимание вопросам содержания договора об установлении права застройки ьа муниципальную землю, подробно рассматриваются его существенные условия, предусмотренные соответствующим постановлением городской управы
Проведенное исследование показало, что подчас собственникам государственных или муниципальных земель выгоднее устанавливать именно право застройки, пежети отчуждать принадлежащую им недвижимость (например, с целью реализации какого-то выгодного для города проекта), поскольку земельный участок, обремененный правом
застройки, продолжает оставаться либо в собственности государства, либо муниципальных органов власти, которые, впоследствии, могу] обременять его правом застроики (или продлевать имеющееся), по сути, сколь угодно много раз, получая при этом гарантированный до\оп в виде платы за право застройки В случае же отчуждения земельного участка его собственники рискуют получить меньшую прибыль по сравнению с той что они имели бы, обременив участок правом застройки (т е, размер единовременного платежа за отчуждение земельного участка может оказаться гораздо меньшим, чем общая сумма выплат за все время действия права застройки) Кроме тою, при отчуждении земельного участка государство и местные органы власти читаются права собственности на него Следовательно, можно предположить, что вариант с установлением права застройки является для них более выгодным, по сравнению с отчуждением зе\"т»т
Таким образом, в данном случае цель права застройки достигается посредством того что государство/местные само\правления сохраняют право собственности на земельные участки, а застройщик возводит строение и эксплуатирует его в соответствии с усчовиями договора
В настоящее время в установлении права застройки заинтересован, прежде всего, общественный сектор для которого предоставление права застройки является одним из способов землепользования (наряду с правом собственности), в частности, местные самоуправления могут испочьзовать право застройки для прчвле^ения к себе новых жителей (такой опыт есть, например, у скандинавских стран)
В заключении сдетаны соответствующие выводы по теме исследования а также предложения го совершенствованию действующего законодательства Эстонии регулирующего право застройки
Завершает диссертационное исследование список нормативно-правовых актов и литера! уры
Основные публикации автора по теме диссертации
1 Федорова А В Существенные аспекты права застройки // Труды преподавателей ЕАВС Таллин 2002 Лг° 5 С 58-67 -0,6 пл
2 Федорова А В Исторические вехи права застройки//Ученые записки Вопросы экономики социологии и права Таллин, 2003 Л» 3 С 109-127 - 1,1 п л
3 Федорова Л В Суперфиций в римском частном праве // Аспирантский сборник РГСУ Москва 2004 №4(17) С 46-56 -0,7 п л
4 Федорова А В Право застройки как возможность ограничения права собственности (по законодательству Эстонской Республики) // Аспирантский сборник РГСУ Москва 2005 № 3 (20) С 55-74 - 1 п л
5 Метихова А В К вопросу о праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве Российской Федерации // Закон 2007 №9 С 190-196 - 1 п л
КОПИ-ЦЕНТР св 7 07 10429 Тираж 100 экз Теч 185-79-54 г Москва, ул Енисейская д 36
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Мелихова, Анжела Валентиновна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Исторические предпосылки современного права застройки.
§ 1. Суперфиций в римском частном праве.
§ 2. Институт поземельного оброчного содержания в Балтийском частном праве.
§ 3. Право застройки в проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года.
§ 4. Право застройки в гражданском праве Эстонской ССР.
Глава 2. Право застройки в современном гражданском праве Эстонии
§ 1. Земельная реформа и право застройки.
§ 2. Понятие и содержание права застройки.
§ 3. Установление права застройки.
§ 4. Субъекты права застройки.
§ 5. Основания прекращения права застройки.
§ 6. Защита права застройки.
Глава 3. Особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю.
§ 1. Особенности установления права застройки на государственную землю.
§ 2. Особенности установления права застройки на муниципальную землю на примере города Таллина).
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Право застройки по законодательству Эстонской Республики"
Актуальность темы исследования. Право застройки - один из важнейших институтов современного гражданского права Эстонии, уходящий своими корнями в римское право. Именно в эпоху римского права мы впервые встречаемся с вполне развитым и почти аналогичным праву застройки институтом, получившим название суперфиций. Следовательно, момент первого законодательного и теоретического закрепления аналогичного права относится ко времени процветания римского права. Текущее же существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать, последствием рецепции римского права европейскими государствами.
Несмотря на то, что в современных условиях право застройки имеет, в силу объективных исторических причин, несколько иное содержание, а, следовательно, и иную правовую оценку, нежели в римском праве, изучение исторического происхождения права застройки, его особенностей, может послужить основой для совершенствования действующего законодательства Эстонии.
Нормативное регулирование рыночных отношений, складывающихся в последние десятилетия в Эстонии, неизбежно порождает как новые правовые явления и институты, так возрождает и основательно забытые старые, например, право застройки. Возрождение права застройки, действующего в Эстонии в период времени с 1940 по 1949 годы, произошло в 1993 году. Этому способствовали два основных обстоятельства: во-первых, конституционное признание частной собственности на землю1 и, во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования.
1 Ст. 32 Конституции Эстонской Республики. См.: Конституция Эстонской Республики // Riigi Teataja. 1992. № 26. Ст. 349; Правовые акты Эстонии. 1995. № 67-69.
Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового (частноправового) механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию вещного права - права собственности, а необходимо должен включать в себя и разветвлённую регламентацию различных ограниченных вещных прав (в том числе права застройки), позволяющих удовлетворять имущественные интересы в использовании объектов недвижимости не только собственника, но и других лиц. Между тем, необходимая для решения этой насущной задачи теоретическая база является крайне недостаточной.
На сегодняшний день право застройки является одним из наиболее востребованных институтов гражданского права, составляя определённую конкуренцию праву собственности. Подтверждением тому служит статистика: по данным Центра регистров и информационных систем, по состоянию на 1 января 2006 года в крепостную книгу Эстонии было внесено 2126 права застройки.
Сегодня на праве застройки возводятся довольно крупные строительные объекты, как-то: торговые и деловые центры, производственные здания, спортивные стадионы, гостиницы, жилые дома. Столь значительное распространение права застройки объясняется целым рядом причин. Во-первых, застройщики вынуждены использовать право застройки вследствие существенного удорожания земли (то есть невозможности приобрести её в собственность), которое повлекло за собой недавнее вступление Эстонии в Европейский союз, и, в то же время, - привлекло иностранных инвесторов, стремящихся скупить значительные территории. Во-вторых, подходит к своему логическому завершению проводимая в республике земельная реформа, а, следовательно, практически вся земля оказывается закрепленной за тем или иным собственником. По состоянию на 1 января 2007 года, в Государственный земельный кадастр было внесено 81,9% всей земли; из них - большая часть (32,48%) - это земля, возвращённая бывшим собственникам, которые, зачастую, не проживают на территории Эстонии. Последние, могут распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе, обременить правом застройки. Этот вариант является определённо выгодным, поскольку, собственник земли сохраняет за собой право собственности на обременяемый земельный участок, ~ и, получает в течение длительного времени гарантированный доход в виде платы за право застройки. При этом общая сумма выплат за всё время действия права застройки может превысить реальную стоимость обременённого земельного участка. И, наконец, в Эстонии остаётся всё меньше и меньше свободных строительных площадей.
Учитывая тот факт, что право застройки помимо частных земель, можно устанавливать на государственных и муниципальных землях, у собственников последних, появляется возможность привлекать к текущему строительству частный капитал, получая при этом гарантированных доход и сохраняя за собой право собственности на обременяемые земельные участки.
Таким образом, право застройки - в том виде, в каком оно установлено в эстонском законодательстве - представляет собой своеобразный по своей юридической конструкции институт гражданского права, имеющий весьма важное правовое, экономическое и социальное значение. Он был вызван потребностями развивающейся жизни, не нашедшими себе достаточного удовлетворения в существовавших институтах права.
Особая актуальность изучения права застройки объясняется также тем, что практика применения правовых норм, регламентирующих различные аспекты права застройки, показывает, что относительно новое законодательство в этой области еще весьма несовершенно, что в свою очередь стало причиной возникновения целого ряда проблем как теоретического, так и практического свойства. Исследование этих проблем является важным шагом на пути дальнейшего совершенствования законодательства и повышения эффективности правовых механизмов данного института.
За последние четырнадцать лет в Эстонии было принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы права застройки. Однако обилие норм, нередко противоречивых, создают благоприятную почву для злоупотреблений. В связи с этим необходим тщательный научный анализ нормативных актов, регулирующих институт права застройки, выявление в них пробелов и противоречий; внесение предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Частое изменение законодательства свидетельствует о поиске наиболее оптимальной и эффективной модели формирования института права застройки, а не утихающие дискуссии о существе данного института, как в экономической практике, так и в юридической науке, указывают на важность, актуальность и незавершённость этого вопроса. Поэтому с теоретической точки зрения чрезвычайно важно исследовать, определить и обобщить общие теоретические позиции, связанные с формированием института права застройки, раскрыть содержание понятия «право застройки» и выделить его особенности, рассмотреть становление и развитие данного института в Эстонии.
Кроме того, исследование проблем права застройки является важным шагом на пути дальнейшего совершенствования и повышения эффективности судебной практики. Опыт, полученный при использовании данного института на практике, нуждается в пристальном и детальном научном изучении.
Актуальность настоящего исследования обусловлена также тем, что право застройки относится к разряду мало изученных в эстонской юридической науке явлений. Это утверждение относится в равной мере как к теоретической разработке института права застройки и его места в системе гражданского права, так и к проблемам, связанным с возникновением, осуществлением и защитой права застройки. Этим отчасти объясняются те трудности, с которыми сталкиваются юристы-практики и правоприменитель.
Из вышеизложенного с неизбежностью следует вывод о настоятельной необходимости комплексного исследования правовых проблем института права застройки.
В совокупности указанные факторы свидетельствуют об актуальности избранной темы и необходимости научного осмысления соответствующей проблематики.
Степень научной разработанности проблемы. Настоящее исследование является одной из первых попыток комплексного исследования и анализа института права застройки по законодательству Эстонской Республики. Диссертации и специальная монографическая литература по данной проблематике отсутствуют. Различные аспекты права застройки освещаются преимущественно в эстонской учебной литературе. Отдельные вопросы, посвящённые эволюции учения о праве застройки нашли отражение в работах русских и немецких учёных-юристов: Д.И. Азаревича, Ю. Барона, Г.В. Белова, Н.П. Боголепова, И.Л. Брауде, В.И. Буковского, К.М. Варшавского, М.В. Виленкина, И.С. Вольмана, А.С. Выдрина, В.В. Выставкина, П.Н. Галанза, Д.М. Генкина, А.Г. Гойхбарга, И.М. Гревса, Д.Д. Грима, К.К. Губе, Г. Дернбурга, Г.Ф. Дормидонтова, Л.Б. Дорна, Ф.М. Дыдынского, Ю.А. Егорова, В.В. Ефимова, М.Д. Загряцкова, М.В. Зимелёвой, Р. Зома, Р. Иеринга, О. С. Иоффе, Я.А. Канторовича, JI.A. Кассо, В.А. Краснокутского, М.С. Липецкера, Т. Макензи, Т. Марецолля, Н.А. Машкина, М.П. Минина, М.И. Митилино, К.А. Митюкова, Б.Ф. Мовчановского, В. А. Мусина, А.С. Невзорова, Н.И. Нерсесова, И.Б. Новицкого, А.Э. Нольде, A.M. Нолькена, Г. Паделлетти, Е.В. Пасеки, И.С. Перетерского, В. Плансона, И.А. Покровского, Г.Ф. Пухты, С.И. Раевича, Н. Рождественского, К. Сальковского, В.И. Синайского, И.М. Тютрюмова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, а также в трудах советских юристов и историков, таких как А. Адамсон, И.Л. Брауде, С. Валдмаа, А. Вассар, К.М. Варшавский, Н.Н. Веденин, А. Весновский, И.С. Вольман, П.Н. Галанза, Д.М. Генкин, Ю.А. Егоров, М.Д. Загряцков, М.В. Зимелёва, О.С. Иоффе, Я.А. Канторович, В.А. Краснокутский, М.С. Липецкер, Б.Ф.
Мовчановский, Н.А. Машкин, В.А. Мусин, Г.И. Наан, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский, В. Плансон, С.И. Раевич.
При подготовке диссертации использована современная эстонская и российская юридическая и публицистическая литература. Среди специалистов, затрагивающих в своих трудах отдельные аспекты проблематики института права застройки, можно отметить таких авторов, как А.В. Копылов, Ю.М. Лившиц, М. Мяги, Я. Харги, JI.B. Щенникова, V. Aasmae, Е. Griinberg, V. Ilsjan, Н. Haljaste, Н. Kuhlbach, V. Kove, J. Lass, A. Lauren, S. Luther, M. Meerimaa, E. Oidermaa, M. Pajo, A. Paltser, P. Prisk, T. Puri, P. Parna, H.-J. Schuckmann, R. Tiivel, H. Viks, A. Vutt.
Учитывая изложенное, приходится констатировать, что поскольку в эстонской науке до настоящего времени нет монографических и диссертационных исследований, специально посвященных данной теме, то поэтому нет и необходимой научной базы для дальнейшего эффективного развития института права застройки, в услугах которого нуждается как экономическая, так и правовая система государства. Недостаточная научная проработка рассматриваемой проблематики отрицательно сказывается на состоянии и развитии законодательного регулирования, и не создает требуемых возможностей для снятия возникающих проблем в правоприменительной деятельности.
Диссертационное исследование направлено на то, чтобы продвинуть научное и практическое решение проблем права застройки, повысив тем самым степень научной разработанности данной темы.
Объект диссертационного исследования. Объектом настоящего исследования являются правоотношения, возникающие при установлении, осуществлении, прекращении и защите права застройки. Институт права застройки исследуется в диссертации, во-первых, в аспекте накопленного, и в то же время, основательно забытого собственного законодательного и правоприменительного опыта Эстонии, и, во-вторых, с точки зрения современных правовых проблем. Это позволяет взглянуть на данный институт в его историческом развитии и во всем многообразии практики его использования, наводит на размышления о возможных путях его применения в современном российском правопорядке.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства Эстонии о праве застройки, а также практика реализации этих норм и научная литература по теме.
Актуальность, дискуссионность и недостаточная разработанность многих аспектов темы диссертационного исследования предопределили выбор ее цели и задач.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель исследования заключается в том, чтобы на основе изучения и анализа гражданско-правовых норм эстонского законодательства, правоприменительной практики Государственного суда Эстонии, а также научной литературы, провести комплексное гражданско-правовое исследование института права застройки, а также выработать рекомендации, направленные на совершенствование его правового регулирования.
Исходя из этого, перед диссертационным исследованием стояли следующие задачи:
• проследить эволюцию права застройки для определения исторических закономерностей и современных особенностей его правового регулирования;
• изучить степень влияния земельной реформы, проводимой в Эстонии, на возрождение права застройки;
• рассмотреть понятие и сущность права застройки, его отличительные признаки;
• раскрыть содержание права застройки;
• исследовать основания установления и прекращения права застройки;
• изучить особенности правового статуса субъектов права застройки;
• выявить и проанализировать специфику установления права застройки на государственную и муниципальную землю;
• определить социально-экономическое значение права застройки;
• выявить и проанализировать основные проблемы и пробелы правового регулирования права застройки;
• разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства о праве застройки.
Методология исследования. Методология исследования определяется положениями материалистической диалектики как общенаучным методом познания, а также частно-научными методами сравнительно-правового, конкретно-исторического, формально-юридического, системно-структурного и логического анализа.
Отдельные вопросы исследовались в диссертации как междисциплинарные проблемы: на стыке юридической и исторической науки, что отвечает задаче комплексного изучения явлений.
Нормативно-правовая основа исследования. Нормативно-правовую основу настоящего исследования составили правовые акты Эстонской Республики - Конституция Эстонской Республики, законы, постановления Правительства Республики, акты органов местного самоуправления, а также отдельные нормативно-правовые акты Российской империи, СССР, ЭССР, РСФСР и Российской Федерации, в частности, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.
Эмпирическая и теоретическая основа исследования. Эмпирическая основа диссертационного исследования представлена опубликованной судебной практикой Государственного Суда Эстонской Республики и Таллинского окружного суда.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды эстонских, российских и немецких учёных, материалы международных и национальных научных конференций, статьи в научных сборниках и публикации в периодической печати, информационные электронные материалы по проблемам права застройки.
В качестве информационной основы диссертационного исследования использованы статистические ежегодники, статистические данные Департамента статистики Эстонии, Государственного земельного департамента Эстонии и Центра регистров и информационных систем Эстонии, статистические материалы, опубликованные в экономической литературе и в периодической печати.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые осуществлено комплексное исследование института права застройки по законодательству Эстонской Республики. В работе всесторонне рассмотрена эволюция учения о праве застройки, раскрыто понятие и содержание действующего права застройки, основания его установления и прекращения, определён круг субъектов права застройки, их права и обязанности, исследованы особенности установления права застройки на государственную и муниципальную землю с учётом новейших изменений в гражданском и земельном законодательстве Эстонии.
В рамках настоящей работы использован межотраслевой подход к изучению института права застройки, позволивший определить его комплексный характер, наметить и проанализировать наиболее актуальные аспекты регулирования права застройки, выработать конкретные предложения по дальнейшей научной разработке данного института.
В диссертации содержится ряд новых теоретических выводов, касающихся сущности права застройки в современном праве Эстонии, перспектив его дальнейшего развития. Кроме того, проведенное исследование позволило выявить пробелы и противоречия в законодательстве о праве застройки, а также сформулировать и обосновать предложения по дополнению и изменению действующего законодательства.
Положения, выносимые на защиту. В результате проведённого исследования обоснованы следующие положения, которые выносятся на защиту:
1. Текущее существование права застройки в действующем законодательстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими государствами.
2. Появление в системе iura in re aliena современного гражданского права Эстонии института права застройки отражает общемировую тенденцию всё большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах.
3. Действующее законодательство не раскрывает в должной мере понятия «право застройки». Оно нуждается в дополнительной конкретизации. На основе анализа норм гражданского законодательства можно сформулировать следующее понятие «права застройки»: правом застройки называется вещное, наследственное и отчуждаемое право, возмездно владеть в пределах сроков, установленных законом, чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. Сформулированное понятие права застройки целесообразно закрепить в соответствующем разделе Закона о вещном праве.
4. Главной особенностью права застройки, является её двойственный характер: с одной стороны - это ограниченное вещное право, а, с другой -вполне самостоятельная недвижимость' со своими существенными частями и принадлежностями.
5. Диссертант считает необходимым провести кодификацию гражданского законодательства Эстонии, результатом которой должно стать создание Гражданского кодекса. В последний следует поместить раздел «Вещные права» и подраздел «Право застройки», куда инкорпорировать все нормы о праве застройки, содержащиеся в Законе о вещном праве и ряде других нормативных актов. В дополнение к Кодексу могут приниматься дополнительные акты (например, постановления Правительства Республики), призванные уточнить и расширить отдельные положения Кодекса.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в следующем:
• в научно-исследовательской области - содержащиеся в диссертации положения могут послужить исходным материалом для дальнейшей научной разработки проблем правового регулирования права застройки;
• в учебном процессе - материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебно-методических материалов и пособий, разработке лекционных курсов по гражданскому, земельному и римскому праву;
• в правотворчестве и правоприменительной деятельности - проведённый анализ законодательства, выдвинутые теоретические положения и выводы могут быть использованы в процессе дальнейшего совершенствования норм действующего законодательства, регламентирующего право застройки, и практики его применения, при разработке типовых договоров. Возможно использование теоретических положений диссертации государственными и муниципальными органами власти.
Апробация результатов исследования. Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Многие теоретические положения и выводы использовались и используются автором при чтении лекций и проведении семинарских занятий со студентами по курсу «Основы права» в Институте экономики и управления (Таллин, Эстония, 2006/2007г.) и в высшей школе «I Studium» (Таллин, Эстония, 2006/2007г.), а также при выступлении с докладами на Международной научно-практической конференции «Инновации в экономике и образовании» (Таллин, Эстония, 30 июня 2006 года) и на VI Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Традиции и новации в системе современного российского права» (Москва, Россия, 6-7 апреля 2007 года).
Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в публикациях автора общим объёмом 4,5 п.л.
Структура диссертации обусловлена целями и характером исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих двенадцать параграфов, заключения, списков использованной литературы и нормативных актов и 13 приложений.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Мелихова, Анжела Валентиновна, Москва
Заключение
Настоящее диссертационное исследование посвящено изучению права застройки по законодательству Эстонской Республики. В качестве цели работы было выбрано комплексное гражданско-правовое исследование института права застройки, а также выработка предложений, по совершенствованию правового регулирования данного института.
Отсутствие диссертационных исследований, посвященных данной теме, а также недостаточность проработки отдельных аспектов регламентации права застройки обусловили необходимость проведения монографического исследования теоретических и практических проблем, посвященных данной тематике, с учетом новейших изменений гражданского и земельного законодательства Эстонии. Диссертационное исследование направлено на то, чтобы продвинуть научное и практическое решение проблем права застройки, повысив тем самым степень научной разработанности данной темы.
Комплексный анализ института права застройки, позволил определить вещный характер данного права; его отличительные признаки; раскрыть содержание права застройки, основания установления и прекращения; изучить специфику установления права застройки на государственные и муниципальные земли, а также особенности правового статуса субъектов права застройки; определить социальное значение рассматриваемого института. Кроме того, диссертанту удалось проследить эволюцию права застройки для определения исторических закономерностей и современных особенностей его правового регулирования.
Необходимость исследования и анализа в диссертации эволюции учения о суперфиции в римском частном праве представляется целесообразной, поскольку текущее существование аналогичного права в действующем законодательстве Эстонии следует считать последствием рецепции римского права европейскими государствами.
Как свидетельствует история, римский суперфиций оказал значительное влияние на развитие института права застройки в Западной Европе, особенно в Германии. В дальнейшем, однако, это право получило несколько иное содержание, в значительной степени отличающее его от норм суперфициарного права. Рецепиированное в ряде государств римское право повсюду сталкивалось с нормами местного писанного или обычного права, и в результате взаимодействия этих двух начал возникали и получали своё закрепление институты современного западноевропейского права. Этим же путём совершалось и развитие института права застройки. В частности, Балтийское частное право, которое впоследствии легло в основу обобщённого Проекта Гражданского кодекса Эстонии 1940 года (впервые предусматривавшего право застройки), было создано на основе т.н. «местного права» (права, действовавшего в трёх прибалтийских губерниях) и т.н. «общего права» (римского права). Римское право было рецепиировано в названных губерниях в 17-18 веках, и действовало в качестве субсидиарного права, восполняя пробелы в нормах местного происхождения1.
В ходе проведённого исследования стало очевидно, что за основу современного института права застройки эстонским законодателем были взяты нормы, содержавшиеся в обобщённом Проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, заимствованные местными разработчиками из европейского и российского дореволюционного гражданского законодательства2, в основе которого также лежало римское право.
Таким образом, в результате проведённого исследования, диссертант приходит к выводу, что современное право застройки, предусмотренное Законом о вещном праве, ведёт своё происхождение от древнеримского суперфиция, отличаясь от последнего срочным характером действия.
1 Нольде А.Э. Один из источников текста Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских. СПб., 1913. С. 4.
2 Институт права застройки, предусмотренный Проектом Гражданского кодекса Эстонии 1940-го года, в основных своих чертах был сходен с институтом права застройки, закреплённым в российском Законе о праве застройки 1912 года.
На основании изучения института поземельного оброчного содержания, предусмотренного ст. 1324-1334 Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских, подтверждён вывод ряда учёных (М.И. Митилино, А.В. Копылова, П. Пярна) о том, что данный институт, при наличии ряда существенных отличий, имеет определённое сходство с институтом права застройки. Отличия объясняются тем, что прототипом поземельного оброчного содержания явился не римский суперфиций, а иное ius in re aliena носящее название «эмфитевзис».
В работе сформулирован вывод о том, что право застройки впервые появилось в эстонском законодательстве в обобщённом Проекте Гражданского кодекса Эстонии 1940 года в результате рецепции местными разработчиками ряда норм о праве застройки из европейского (Германское Гражданское Уложение, Швейцарское Гражданское Уложение) и российского дореволюционного законодательства (Закон о праве застройки 1912 года). В то же время, согласно ст. 1143 Проекта, к праву застройки следовало применять все положения Проекта, касающиеся права бессрочной аренды, прототипом которой являлся вышеназванный институт поземельного оброчного содержания. В частности, речь шла об основаниях установления и прекращения права застройки, установлении обременений и т.д.
Далее, в работе обращается внимание на тот факт, что институт права застройки имел непосредственное применение на территории Эстонии лишь в период времени с 1940 по 1949 годы. Данный факт связан с вхождением Эстонии в состав СССР и введением в действие на её территории Гражданского кодекса РСФСР 1922 года, который содержал ряд положений, касающихся права застройки.
В советском гражданском праве право застройки рассматривалось как вещное срочное право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями в пределах срока, предусмотренного договором застройки. Названный институт отличался от римского суперфиция срочным характером действия и отсутствием прямых указаний о судьбе строений, возведённых застройщиком на участке.
В ходе диссертационного исследования подтвердился тезис о том, что по советскому законодательству застройщик не мог являться собственником возведённого им строения, поскольку, во-первых, право пользования зданием ограничивалось сроком действия договора, во-вторых, отчуждение и залог самого строения были невозможны отдельно от права застройки, и, в-третьих, застройщик не мог разрушить или ухудшить дом, а должен был передать его государству (в лице коммунального отдела) при прекращении договора. Следовательно, собственником здания следует признать государство, право собственности которого возникало с момента возведения постройки.
Для советской Эстонии право застройки было довольно удобным институтом гражданского права. Во-первых, он не расширял круга объектов средней и крупной частной собственности. Во-вторых - позволял привлечь частный капитал в сферу жилищного строительства1. Таким образом, для государства этот институт имел ряд преимуществ. Для частного лица он представлял интерес тем, что условия застройки позволяли за время пользования строением окупить часть затрат (а нередко и все расходы) на его возведение, а окончательный расчёт давал возможность получить дополнительную прибыль.
Постепенно, к концу 40-ых годов, сфера применения договора застройки стала ограничиваться индивидуальным жилищным строительством. Всё чаще жилые строения индивидуального пользования сооружались предприятиями и передавались рабочим и служащим в личную собственность с рассрочкой платежа.
Учитывая этот факт, диссертант приходит к выводу, что право застройки, имевшее целью вовлечение средств населения в жилищное строительство,
1 См.: Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М., 1992. С. 125. сыграло свою роль. С провозглашением в ст. 10 Конституции СССР охраны права личной собственности на жилой дом стало очевидным, что право застройки будет отменено и заменено правом личной собственности граждан на жилой дом. Соответствующие статьи Гражданского кодекса РСФСР 1922 года утратили силу в 1949 году. Поскольку названный кодекс продолжал действовать и на территории Эстонской ССР, статьи о праве застройки утратили силу и здесь. Таким образом, право застройки как отдельный институт вещного права был упразднён, и до 1993 года в эстонском гражданском праве о нём более не упоминалось.
Юридические предпосылки возвращения права застройки в лоно семьи iura in re aliena очевидны. Во-первых, сама история эстонской цивилистики свидетельствует в пользу этого. И подготовленный, но не принятый Проект Гражданского кодекса Эстонии 1940 года, и особенно существование аналогичного правового института в советском гражданском праве с 1940 по 1949 годы (ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФРС 1922 г.) позволяют с уверенностью утверждать, что право застройки - органичный элемент эстонской системы ограниченных вещных прав.
За период существования права застройки был накоплен довольно обширный опыт его практического применения, который позволяет уйти от повторения некоторых ошибок в правовом регулировании этого института в настоящем. Например, эстонский законодатель предусмотрел не только публичный, но и частноправовой (договорный) порядок установления права застройки, а также совершенно определённо решил вопрос о титуле застройщика в отношении возведённого им на участке строения.
В современном эстонском законодательстве право застройки является самостоятельным институтом iura in re aliena. Появление в Эстонии в системе ограниченных вещных прав права застройки отражает общемировую тенденцию всё большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах. То есть, существование и развитие права застройки в современной Эстонии не зависит от наличия или отсутствия в действующем законодательстве норм, допускающих свободную куплю-продажу земельных участков, так как для права застройки главным является возможность обособления земли на вещном праве, а не возможность её свободного отчуждения. Следовательно, политические предпосылки введения института права застройки в современный имущественный оборот определяются универсальным характером данного ius in re aliena, которое может существовать как при наличии права частной собственности на землю и её свободной купли-продажи, так и при отсутствии возможности обособления земельных участков на данном титуле.
В качестве самостоятельного ius in re право застройки вернулось в современное эстонское право благодаря проведению земельной реформы. В результате последней, появилась возможность устанавливать право застройки в пользу собственников строений при возврате земли бывшим собственникам, при передаче земли в муниципальную собственность, при возгосударствлении и при передаче земли в частную собственность. То есть, действующее законодательство допускает установление права застройки как на частных (в т.ч. возвращённых землях), так и на государственных и муниципальных землях. При этом следует учитывать ряд ограничений, действующих в отношении иностранных физических и юридических лиц, которым запрещается приобретать недвижимые вещи, а равно обременять их правом застройки, в ряде отдельных мест Эстонии.
В работе обращается внимание на то, что главной особенностью права застройки, является её двойственный характер: с одной стороны - это ограниченное вещное право, а, с другой - вполне самостоятельная недвижимость' со своими существенными частями и принадлежностями. Уникальность права застройки заключается в том, что оно является единственным из всех ограниченных вещных прав, которое считается самостоятельной недвижимостью. Именно эта двойственность и обусловила использование термина «право застройки» в действующем законодательстве в двух значениях.
В то же время, по мнению диссертанта, действующее законодательство не раскрывает в должной мере понятия «право застройки». Оно нуждается в дополнительной конкретизации. На основе анализа норм гражданского законодательства можно сформулировать следующее понятие права застройки: правом застройки называется вещное, наследственное и отчуждаемое право, возмездно владеть в пределах сроков, установленных законом, чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений. Сформулированное понятие права застройки целесообразно закрепить в соответствующем разделе Закона о вещном праве.
Проведённый анализ права застройки позволяет выделить ряд существенных признаков, присущих данному институту: вещный характер права застройки, срочность права застройки, возмездность права застройки, отчуждаемость и наследуемость права застройки. Как показывает судебная практика, большинство споров, связанных с правом застройки и доходящих до Государственного суда, затрагивают вопросы платы за право застройки. Вообще же, судебная практика могла быть использоваиа в настоящей работе в незначительной степени, поскольку споры, возникающие из застроечных отношений, пока лишь в единичных случаях доходили до Государственного суда Эстонии.
Как показало исследование, установление права застройки в Эстонии возможно лишь на основании договора об установлении права застройки и нотариально удостоверенного договора вещного права. При этом все условия права застройки, содержащиеся в договоре вещного права, подлежат внесению в крепостную книгу.
В работе подчёркивается, что процедура установления права застройки на государственную и муниципальную землю обладает заметной спецификой. В частности, правовое регулирование осуществляется не Законом о вещном праве, а соответствующими постановлениями Правительства Республики, или актами органов местного самоуправления.
В качестве субъектов права застройки могут выступать собственник земельного участка и застройщик. Последними могут быть как физические, так и юридические лица. Основные права и обязанности субъектов права застройки, вытекают из закона. В то же время их круг может быть значительно расширен соответствующим соглашением (в частности, договором об установлении права застройки).
Согласно действующему законодательству, право застройки прекращается, с одной стороны, по основаниям, установленным Законом о вещном праве специально для права застройки а, с другой стороны, по договору между собственником земельного участка и застройщиком.
Что касается защиты права застройки, то застройщик, также как и собственник недвижимой вещи, вправе защищать свои нарушенные права на основании положений о защите владения и защите собственности. В частности, он может прибегнуть к таким вещно-правовым искам, как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) и иск о признании права собственности.
В ходе проведённого исследования, диссертант пришёл к выводу, что одной из основных проблем современного права застройки является проблема того, что нормы о праве застройки «разбросаны» по значительному количеству нормативных актов, различающихся как по юридической силе, так и по субъектам, их издающим.
По объёму и характеру действия, нормативные правовые акты, регламентирующие право застройки, можно объединить в следующие группы:
• нормативно-правовые акты, устанавливающие возможность и основания установления права застройки (общие нормативно-правовые акты);
• нормативно-правовые акты, определяющие порядок установления и полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области установления права застройки (специальные нормативно-правовые акты).
Проведенное комплексное исследование позволило выявить пробелы и противоречия в законодательстве по вопросам правового регулирования права застройки, а также сформулировать и обосновать предложения по дополнению и изменению действующего законодательства. В частности, диссертант считает необходимым провести кодификацию гражданского законодательства Эстонии, результатом которой могло бы стать создание Гражданского кодекса. В последний следует поместить раздел «Вещные права» и подраздел «Право застройки», куда инкорпорировать все нормы о праве застройки, содержащиеся в Законе о вещном праве и ряде других нормативных актов. Кодекс дал бы полную регламентацию права застройки, как института гражданского права. В дополнение к Кодексу могли бы приниматься дополнительные акты (например, постановления Правительства Республики), призванные дополнить и расширить отдельные положения Кодекса. В частности, все вопросы, касающиеся порядка установления права застройки на государственные и муниципальные земли, следовало бы обобщить и закрепить единым Порядком, оформив последний, в виде названного постановления.
На сегодняшний день право застройки приобрело важное экономическое значение. Как известно, существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. С одной стороны, это приобретение земли в собственность с целью её последующей застройки. Однако этот способ рассчитан в первую очередь на инвесторов-застройщиков, обладающих очень высокой платёжеспособностью, что делает его недоступным в настоящий момент для значительного большинства жителей Эстонии.
С другой стороны, возможна простая аренда земли с условием застройки. Этот вариант, несмотря на свою относительную дешевизну, также не лишён ряда недостатков. Во-первых, право арендатора по своей природе является срочным, что не порождает у застройщика уверенности в завтрашнем дне, во-вторых, в действующем гражданском законодательстве прямо решён вопрос о том, что собственником жилого дома, возведённого на арендованном участке является арендодатель-собственник, а не арендатор-застройщик.
Наконец, существует ещё один вариант: получить чужую землю в пользование на ограниченном вещном праве с обязанностью её застройки. Этот путь не требует значительных расходов на приобретение самой земли (более того, государство или органы местного самоуправления могут предоставлять участки под застройку вообще безвозмездно). Кроме того, у застройщика возникает не обязательственное, а ограниченное вещное право как на землю, так и на строение, что стимулирует его безбоязненно инвестировать средства в жилищное строительство. Таким образом, право застройки открывает новые перспективы в вопросе об обеспечении жильём формирующегося сегодня в Эстонии т.н. «среднего» класса.
При исследовании экономического значения рассматриваемого института, диссертант приходит к выводу, что право застройки целесообразно устанавливать, во-первых, в ситуации, когда нет смысла (или возможности) приобретать дорогой земельный участок (например, если мы хотим построить себе дачу на какой-то конкретный период времени, а, по истечении этого срока, по причине планируемого переезда, купить дачу совсем в другом месте). Во-вторых, при реализации временных бизнес-проектов (когда, например, увеличивающийся спрос на выпускаемую предприятием продукцию может потребовать строительства дополнительных производственных помещений для её производства). В приведённом примере, для получения сиюминутной выгоды, предпринимателю подчас дешевле и рациональнее будет установить именно право застройки, нежели покупать земельный участок. В-третьих, право застройки может стать практическим решением вопроса для деятельности какого-нибудь крупного коммерческого предприятия в каком-нибудь ненадежном регионе (поскольку вряд ли кто захочет приобретать недвижимое имущество в стране, где нестабильна политическая ситуация, возможна гражданская война и т.д.). В-четвёртых, институт права застройки обладает большим социальным значением в области жилищного строительства и городского планирования. Например, благодаря тому, что право застройки устанавливается на точно определённый срок, у органов местного самоуправления появляется возможность составить детальную планировку для определённой части волости или города, которая послужит основой для строительной деятельности и землепользования на ближайшие годы.
Подчас собственникам государственных или муниципальных земель выгоднее устанавливать именно право застройки, нежели отчуждать принадлежащую им недвижимость (например, с целью реализации какого-то выгодного для города проекта), поскольку земельный участок, обременённый правом застройки, продолжает оставаться либо в собственности государства, либо муниципальных органов власти, которые, впоследствии, могут обременять его правом застройки (или продлевать имеющееся), по сути, сколь угодно много раз, получая при этом гарантированных доход в виде платы за право застройки. В случае же отчуждения земельного участка (например, продажи), его собственники рискуют получить меньшую прибыль, по сравнению с той, что они имели бы, обременив участок правом застройки (т.е., размер единовременного платёжа за отчуждение земельного участка может оказаться гораздо меньшим, чем общая сумма выплат за всё время действия права застройки). Кроме того, при отчуждении земельного участка, государство и местные органы власти лишаются права собственности на него. Следовательно, можно предположить, что вариант с установлением права застройки является для них более выгодным, по сравнению с отчуждением земли.
Таким образом, в данном случае цель права застройки достигается посредством того, что государство/местные самоуправления сохраняют право собственности на земельные участки, а застройщик возводит строение и эксплуатирует его в соответствии с условиями договора.
В настоящее время в установлении права застройки заинтересован, прежде всего, общественный сектор, для которого предоставление права застройки является одним из способов землепользования (наряду с правом собственности); в частности, местные самоуправления могут использовать право застройки для привлечения к себе новых жителей (такой опыт есть, например, у скандинавских стран).
Таким образом, проведённое диссертационное исследование позволяет сделать вывод о сущности такой категории как право застройки, прийти к разрешению некоторых спорных ситуаций в анализе правового регулирования данного института, раскрыть социально-экономическое значение и содержание права застройки по действующему эстонскому законодательству.
Кроме того, в работе даётся положительный ответ на вопрос о целесообразности возвращения права застройки в качестве самостоятельного ius in re в современное российское гражданское право. При этом автор ссылается на мнение ряда российских цивилистов (А.В. Копылов, JI.B. Щенникова), с точки зрения которых, для этого существует целый комплекс причин юридического, экономического и политического характера.
Формами апробации результатов исследования явились публикации статей в различных журналах и сборниках Эстонии и России, а также выступления с докладами на различных конференциях, проводимых в названных странах.
Основные положения настоящего исследования были обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. Практическое значение результатов исследования заключается в том, что проведённый анализ законодательства, сформулированные выводы и предложения могут быть использованы для совершенствования нормативно-правового регулирования права застройки, при разработке типовых договоров. Возможно использование теоретических положений диссертации государственными и муниципальными органами власти, а также в процессе преподавания курсов гражданского, земельного и римского права.
1. Г. - год.
2. Га - гектар.
3. ГГУ - Германское Гражданское Уложение
4. ГК - Гражданский кодекс.
5. ЗК - Земельный кодекс.
6. ЗКК - Закон о крепостной книге.
7. ЗоВП - Закон о вещном праве.
8. ЗоВВЗоВП - Закон о введении в действие и применении Закона о вещном праве.
9. ЗоГИ - Закон о государственном имуществе.
10. ЗоГП - Закон о государственной пошлине.
11. ЗоЗР - Закон о земельной реформе.
12. ЗоОЧГК - Закон об Общей части Гражданского кодекса.
13. ЗоРС - Закон об основах реформы собственности.
14. П.-пункт.
15. Под ред. - под редакцией.
16. Прим. автора - примечание автора.
17. РФ - Российская Федерация.
18. С.-страница.
19. См.-смотри.
20. Ст. - статья.
21. Т.-том.
22. Указ. соч. - указанное сочинение.
23. Ч.-часть.
24. ЭПЦМП - Эстонская Православная Церковь Московского Патриархата.
25. ЭР - Эстонская Республика.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Право застройки по законодательству Эстонской Республики»
1. Высочайший Указ от 25 июня 1840 г. «О распространении силы и действия Российских гражданских законов на все Западные возвращённые от Польши области» // Полное собрание законов Российской империи. Собр. 2-е. Т. 15. № 13591.
2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 19. Ст. 2069.
3. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.
4. Гражданский кодекс РСФСР с постатейно-систематизированными материалами. М., 1926.
5. Гражданский кодекс РСФСР (с изменениями на 1 июля 1938 г.). М., 1940.
6. Гражданский кодекс РСФСР. Официальный текст с изменениями на 1 августа 1948 г. и с приложением постатейно-систематизированных материалов. М., 1948.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
8. Гражданский кодекс Царства Польского // Губе К. Гражданские законы губерний Царства Польского. Варшава, 1877.
9. Гражданский кодекс Эстонской ССР. Принят Верховным Советом ЭССР 12 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета ЭССР. 1964. № 25. Ст. 234.
10. Договор между Чешской Республикой, Эстонской Республикой, Республикой Кипр, Латвийской Республикой, Литовской Республикой, Венгерской Республикой, Республикой Мальта, Польской Республикой,
11. Республикой Словения и Республикой Словакия о вхождении в Европейскую экономическую зону //Riigi Teataja 2.2004. № 12. Ст. 51. 11.Договор о Европейской экономической зоне // Riigi Teataja 2. 2004. № 12. Ст. 51.
12. Закон «О банкротстве» // Riigi Teataja. 2003. № 17. Ст. 95; Правовые акты
13. Эстонии. 2004. № 1. Ст. 95. 13.Закон «О введении в действие и применении Закона о вещном праве» // Riigi Teataja. 1993. № 72-73. Ст. 1021; Правовые акты Эстонии. 1994. № 68. Ст. 1021.
14. Правовые акты Эстонии. 2000. № 52. Ст. 441. 21.Закон «О земельном кадастре» // Riigi Teataja. 1994. № 74. Ст. 1324;
15. Правовые акты Эстонии. 1994. № 60. Ст. 1324. 22.Закон «О земельном налоге» // Riigi Teataja. 1996. № 41. Ст. 797; Правовые акты Эстонии. 1996. № 72-73. Ст. 797.
16. Закон «О землеустройстве» // Riigi Teataja. 1995. № 14. Ст. 1692;
17. Правовые акты Эстонии. 1995. № 22. Ст. 1692. 24.Закон «О квартирной собственности» // Riigi Teataja. 2000. № 92. Ст. 601;
18. Закон «О местном самоуправлении» // Riigi Teataja. 1999. № 82. Ст. 755;
19. Закон «О строительстве» // Riigi Teataja. 2002. № 47. Ст. 297; Правовые акты Эстонии. 2003. № 9. Ст. 297.
20. Закон «О субститутивном исполнении и о штрафах» // Riigi Teataja. 2001. № 50. Ст. 283; Правовые акты Эстонии. 2001. №44. Ст. 283.42.3акон ЭССР «О хуторском хозяйстве» // ENSV Teataja. 1989. № 39. Ст. 611; Ведомости ЭССР. 1989. № 39. Ст. 611.
21. Закон «Об Общей части Гражданского кодекса» // Riigi Teataja. 2002. № 35. Ст. 216; Правовые акты Эстонии. 2002. № 9. Ст. 216.
22. Закон «Об оценке земли» // Riigi Teataja. 1994. № 13. Ст. 231; Правовые акты Эстонии. 1994. № 15. Ст. 231.
23. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
24. Инструкция НКВД и НКЮ № 657/204 от 12 декабря 1925 г. «По применению права застройки земельных участков в городах и городских поселениях» //Бюллетень НКВД. 1926. № 1-2.
25. Кодекс об административных правонарушениях // Riigi Teataja. 2001. № 74. Ст. 453; Правовые акты Эстонии. 2001. № 39. Ст. 453.
26. Кодекс об исполнительном производстве // Riigi Teataja. 2005. № 27. Ст. 198; Правовые акты Эстонии. 2005. № 12. Ст. 198.
27. Коммерческий Кодекс // Riigi Teataja. 1995. № 26-28. Ст. 355; Правовые акты Эстонии. 1995. № 24-27. Ст. 355.
28. Постановление министра экономики и коммуникаций от 24 декабря 2002 г. № 63 «Требования к форме разрешения на строительство» // Riigi Teataja Lisa. 2003. № 4. Ст. 40.
29. Постановление Нарвского городского собрания от 27 января 1999 г. № 81/39 «Порядок установления права застройки на незастроенную муниципальную землю в городе Нарва» // http:// www.narva.ee
30. Постановление Правительства Республики от 25 октября 1996 г. № 260 «Об утверждении Порядка внеочередной оценки земли» // Riigi Teataja. 1996. №76. Ст. 1351.
31. Постановление Правительства Республики от 3 сентября 1996 г. № 226 «Об утверждении Порядка оставления земли в собственности государства» // Riigi Teataja. 1996. № 64. Ст.118.
32. Постановление Правительства Республики от 6 ноября 1996 г. № 269 «Об утверждении Порядка передачи земли в муниципальную собственность» //Riigi Teataja. 1996. № 78. Ст. 1386; Правовые акты Эстонии. 1997. № 17. Ст. 1386.
33. Постановление Правительства Республики от 8 ноября 1996 г. № 276 «Об утверждении Порядка установления права застройки на государственную землю» //Riigi Teataja. 1996. № 79. Ст. 1404.
34. Постановление Правительства Республики от 15 февраля 1994 г. № 56 «Об утверждении Порядка установления права застройки на государственную и муниципальную землю» // Riigi Teataja. 1994. № 15. Ст. 248.
35. Постановление Правительства Республики от 5 июня 2001 г. № 191 «Порядок обременения принадлежащей государству вещи ограниченным вещным правом» // Riigi Teataja. 2001. № 51. Ст. 300.
36. Постановление Правительства Республики от 30 июня 1998 г. № 144 «Порядок определения земли, необходимой для обслуживания строения» // Riigi Teataja. 1998. № 63. Ст. 991.
37. Постановление Правительства Республики от 01 августа 1995 г. № 285 «Порядок передачи в пользование государственного имущества» // Riigi Teataja. 1995. № 65. Ст. 1091.
38. Постановление Правительства Республики от 09 октября 2003 г. № 256 «Порядок составления карты качества и оценки земли» // Riigi Teataja. 2003. №65. Ст. 436.
39. Постановление Таллиннского городского собрания от 20 марта 1997 г. № 8 «Об утверждении Порядка отчуждения городского имущества» // http:// www.tallinn.ee
40. Постановление Таллиннской городской управы от 27 декабря 2000 г. № 91 «Порядок муниципализации земли» // http:// www.ta11inn.ee
41. Постановление Таллиннской городской управы от 20 марта 1997 г. № 10 «Порядок обременения городской земли правом застройки и передачи её в аренду» // http:// www.tallinn.ee
42. Постановление Таллиннской городской управы от 02 июня 2005 г. № 28 «Порядок установления права застройки на недвижимости, находящиеся в собственности города Таллинна» // http:// www.tallinn.ee
43. Распоряжение Правительства Республики от 10 апреля 2006 г. № 230 «О даче согласия на обременение государственного имущества правом застройки» // Riigi Teataja Lisa. 2006. № 32. Ст. 582.
44. Распоряжение Правительства Республики от 10 апреля 2006 г. № 231 «О даче согласия на обременение государственного имущества правом застройки» // Riigi Teataja Lisa. 2006. № 32. Ст. 583.
45. Решение Таллинского городского собрания от 24 августа 2006 г. № 249 «Об утверждении условий установления права застройки на недвижимости (квартал на ул. Сепа и ул. Сепа,17), находящиеся в собственности города Таллина» // http:// www.tallinn.ee
46. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских // Нолькен A.M. Свод гражданских узаконений губерний прибалтийских с включением изменений и дополнений на 1890 год. СПб., 1915.
47. Свод законов гражданских Российской Империи // Свод законов Российской империи Т. 10. Ч. 1.
48. Собрание законодательства РСФСР. 1930. № 58. Ст. 612.
49. Собрание законодательства СССР. 1934. № 32. Ст. 237.
50. Собрание постановлений СССР. 1938. № 7. Ст. 45.
51. Уложение о наказаниях // Riigi Teataja. 2001. № 61. Ст. 364; Правовые акты Эстонии. 2001. № 40. Ст. 364. Переиздан: Правовые акты Эстонии. 2003. № 1.
52. Решение Государственного суда Эстонии от 14 марта 1997 г. № 3-2-1-3397.
53. Решение Государственного суда Эстонии от 2 октября 2000 г. № 3-2-1-9700.
54. Решение Государственного суда Эстонии от 18 декабря 2000 г. № 3-2-1163-00.
55. Решение Государственного суда Эстонии от 20 февраля 2001 г. № 3-1-114-01.
56. Решение Государственного суда Эстонии от 13 мая 2002 г. № 3-3-1-28-02.
57. Решение Государственного суда Эстонии от 20 сентября 2006 г. № 3-2-166-06.
58. Решение Таллиннского окружного суда от 14 февраля 2007 г. № 3-062286.1.. Литература
59. Адамсон А., Валдмаа С. История Эстонии: Учебник. Таллин: Коолибри, 2000. - 263 с.
60. Азаревич Д.И. Система римского права: Университетский курс. Т. 1. -СПб.: Тип. А.С. Суворина, 1887. 484 с.
61. Барон Ю. Система римского гражданского права. Вып. 2. Кн. 3: Вещные права. 3-е изд. - СПб.: Кн. маг. Мартынова, 1909. - 174 с.
62. Белов Г.В. Гражданское право губерний Царства польского. Опыт систематического изложения по Мейеру. Варшава: Тип. Варшав. учеб. округа, 1879.-275 с.
63. Бланкин Т. Покупка может оказаться обременённой повинностью // Деловые ведомости. 2001. - 19 декабря.
64. Боголепов Н.П. Учебник истории римского права: Пособие к лекциям. -3-е изд. М.: Университетская типография, 1907. - 640 с.
65. Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М.: ИНФРА-М, 1997.-789 с.
66. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. 2-е изд. - М.: Госюриздат, 1954. - 144 с.
67. Буковский В.И. Гражданские законы губерний Прибалтийских с разъяснениями. Рига: Тип. «Астра», 1909. - 935 с.
68. Ю.Буковский В.И. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских с продолжением 1912-1914 г.г. и разъяснениями. Т. 1. Рига: Тип. Г. Гемпель и К, 1914.- 1095 с.
69. Варшавский К.М. Право застройки в СССР. М.: Юрид. изд-во НКЮ РСФСР, 1926.-278 с.
70. Веденин Н.Н. Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие. -5-е изд. М.: Юристъ, 2004. - 191 с.
71. Вернули собственность приходам // Молодёжь Эстонии. 2006. - 27 апреля.
72. М.Весновский А. Залог права застройки // Жилищная кооперация. 1925. -№24.-С. 9-11.
73. Вольман И.С. Право застройки. Практическое руководство. М.: Моск. гор. банк, 1926. - 166 с.
74. Выдрин А.С., Виленкин М.В. Закон о праве застройки. М.: Школа, 1913. -98 с.
75. Выставкин В.В., Минин М.П. Закон 23 июня 1912 года о праве застройки. М.: Городская типография, 1913. - 45 с.
76. Галанза П.Н. Государство и право Древнего Рима. М.: Изд-во Московского Ун-та, 1963. - 124 с.
77. Генкин Д.М. Право личной собственности в СССР. М.: Знание, 1953. -32 с.
78. Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. 2-е изд. - СПб.: Юрид. кн. скл. «Право», 1913. - 132 с.
79. Гримм Д.Д. Курс римского права. Т. 1. СПб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1904.- 168 с.
80. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. 3-е изд. - СПб.: Тип. Ю.Н. Эрлих, 1924.-421 с.
81. Грось А.А. Защита гражданских прав: сравнительный анализ институтов римского частного права и действующего гражданского и гражданского процессуального права // Правоведение. 1999. - № 4. - С. 96-116.
82. Губе К.К. Гражданские законы губерний Царства Польского. Варшава: Тип. Упр. Варшавск. жандармск. окр., 1877. - 951 с.
83. Гурский В.Н. Рентное обложение. Систематический сборник декретов и постановлений ВЦИК и СНК. М.: Юрид. изд-во НКЮ РСФСР, 1924. -100 с.
84. Дернбург Г. Пандекты. Т. 1.4. 2: Вещное право. 6-е изд. - СПб.: Госуд. тип., 1905. -364с.
85. Дормидонтов Г.Ф. Система римского права: Вещное право. Казань: Тип. Имп. Ун-та, 1913. - 204 с.
86. Дорн Л.Б. Догма римского права. СПб.: Тип. И.Е. Морозова, 1884. - 292 с.
87. Дыдынский Ф.М. Начала римского права. Ч. 1. Варшава: Тип. М. Земкевича, 1876. - 284 с.
88. Егоров Ю.А. История государства и права Эстонской ССР. Таллин: Валгус, 1981.- 192 с.
89. Ефимов В.В. Догма римского права. СПб.: Тип. Мелье и К., 1901. - 640 с.32.3агряцков М.Д. Право застройки и жилищный вопрос // Право и жизнь. -1922.-№ 1.-С. 57-63.
90. Зб.Зом Р. Институции. История и система римского гражданского права. Ч. 2: Система. Вып. 1: Общая часть и вещное право. Сергиев Посад: Тип. И.И. Иванова, 1916.-369 с.
91. Иоффе О. С., Мусин В. А. Основы римского гражданского права. Л.: Изд-во Ленингр. Ун-та, 1974. - 156 с.
92. История Эстонской ССР / Под ред. А. Вассара и Г. Наана. Т. 1. Таллин: Эстгосиздат, 1961. - 955 с.
93. История Эстонской ССР, с древнейших времён до наших дней / Под. ред. Г.И. Наана. Таллин: Эстгосиздат, 1952. - 552 с.
94. Канторович Я.А. Право застройки (текст и комментарий к ст. 71-84 Гражданского кодекса). М.: Изд-во «Право и жизнь», 1924. - 39 с.
95. Кассо JI.A. Обзор Остзейского гражданского права: Пособие к лекциям. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1896. - 150 с.
96. Кассо JI.A. Ф. Г. фон Бунге и Остзейское гражданское право. СПб: Тип. Правит. Сената. - 1897. - 21 с.
97. Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. - 255 с.
98. Краснокутский В.А. Местное гражданское право губерний прибалтийских и привислинских. М.: Тип. Имп. Моск. Ун-та, 1909. -114 с.
99. Лившиц Ю., Горбачёва С., Фёдорова А., Зайцев И. Основы права. Ч. 3: Собственность и владение. Таллин: СГИ, 2002. - 213 с.
100. Липецкер М.С. О юридической природе права застройки // Советское государство и право. 1947. - № 3. - С. 64-70.
101. Маккензи Т. Римское право сравнительно с законами Франции, Англии и Шотландии. М.: Тип. Л.И. Степановой, 1864. - 422 с.
102. Марецолль Т. Учебник римского гражданского права. М.: Тип. А. Мамонтова и Унив. тип. (Катков и К), 1867. - 488 с.
103. Маттисен Э. Эстония Россия: история границы и сё проблемы. -Таллин: Ило, 1995.-210 с.
104. Машкин Н.А. История Древнего Рима. М.: Госполитиздат, 1949. - 736 с.
105. Место для храма//Столица.-2003. 24 января.
106. Митилино М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института. -Киев: Тип. наел. Т.Г. Мейнандера, 1914. 323 с.
107. Митюков К.А. Курс римского права. 2-е изд. - Киев: Изд-е книгопродавца Н.Я. Оглоблина, 1902.-501 с.
108. Мовчановский Б.Ф. Право застройки. Практический комментарий к ст. 71-84 Гражданского кодекса. Изд-е 2-е. М.: НКВД РСФСР, 1929. - 200 с.
109. Мяги М. Подводные рифы права на застройку // Деловые ведомости. -1997,- 16 июля.
110. Мяги М. Право на застройку требует внимательности // Деловые ведомости. 1997. - 24 сентября.
111. Невзоров А.С. Краткое изложение курса местного права прибалтийских губерний. Ч. 1. 2-е изд. - Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1909. - 240 с.
112. Нерсесов Н.И. Римское вещное право. М.: Литогр. Шмидекке, 1896. -232 с.
113. Новицкая Т.Е. Вещное право в Гражданском кодексе 1922 г. // Собственность: право и свобода: Сборник статей. М., 1992. - С. 125.
114. Новицкий И.Б. Источники советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1959. - 160 с.
115. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. М.: Госюриздат, 1956.-226 с.
116. Нольде А.Э. Значение русского и немецкого текстов Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских // Журнал Министерства юстиции. 1913. - № 10.-С. 91-117.
117. Нольде А.Э. Один из источников текста Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских. СПб.: Тип. «Общественная польза», 1913. -23 с.
118. Нольде А.Э. Очерки по истории кодификации местных гражданских законов при графе Сперанском. Вып. 2: Кодификация местного права прибалтийских губерний. СПб.: Сенат, тип., 1914. - 668 с.
119. Нольде А.Э. Происхождение части текста действующего Свода гражданских узаконений губерний Прибалтийских. СПб.: Сенат, тип., 1912.-80 с.
120. Нолькен A.M. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских со включением изменений и дополнений по продолжениям и разъяснениям Правительствующего Сената и позднейшим узаконениям. 2-е изд. - Петроград: Тип. «Право», 1915.-951 с.
121. Нурклик Т. Купить дом всего за миллион крон // Деловые ведомости. -2002. 24 декабря.
122. Паделлетти Г. Учебник истории римского права / Пер. с итал. с изм. и доп. проф. Д.И. Азаревича. Одесса: Тип. П.А. Зелёного, 1883. - 163 с.
123. Пассека Е.В. Пособие к лекциям по истории римского права. Ч. 2: Гражданское право. Юрьев: Тип. К. Маттисена, 1907. - 220 с.
124. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юрид. изд-во, 1948. - 584 с.
125. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юриспруденция, 1999. - 508 с.
126. Передача церковных зданий // Молодёжь Эстонии. 2006. - 25 апреля.
127. Плансон В. Право застройки // Жилищная кооперация. 1926. - № 12. -С. 8-10.
128. Покровский И.А. История римского права. Рига: Тип. Гликсмана, 1924. -571 с.
129. Проект декрета о праве застройки // Право и жизнь. 1922. - № 2. - С. 102.
130. Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Т. 1. М., 1874. - 550 с.
131. Раевич С.И. Гражданское право буржуазно-капиталистического мира в его историческом развитии (1789-1926 гг.). M.-JL: Государственное изд-во, 1929.-310 с.
132. Рождественский Н. Римское гражданское право. Т. 2. СПб., 1830. - 528 с.
133. Сальковский К. Институции. Основы системы и истории римского гражданского права. Киев: Тип. «Пётр Барский», 1910. - 592 с.
134. Сборник постановлений и инструкций по техническому учёту основных фондов жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы / Под ред. А.Г. Чарского. М.: Изд-во Академии архитектуры СССР, 1942. - 362 с.
135. Синайский В.И. Основы гражданского права: В связи с частью третьей Свода узаконений, действующих в Латвии и Эстонии. Вып. 2. Рига: Изд. АО «Вальтере и Рапа», 1926. - 446 с.
136. Сиринов М. Рентное обложение городских земель // Коммунальное хозяйство. 1924. - № 4. - С. 6-7.
137. Советское гражданское право / Под ред. Д.М. Генкина. Т. 1. М.: Тип. «Кр. пролетарий», 1950.-496 с.
138. Тютрюмов И.М. Гражданское право. 2-е изд. - Тарту: Тип. Лаакмана, 1927.-675 с.
139. Фёдорова А.В. Свой дом на чужой территории // Деловые ведомости. -2005.-6 апреля.
140. Фёдорова А.В. Исторические вехи права застройки // Учёные записки. Вопросы экономики, социологии и права. -2003. -№ 3. С. 109-127.
141. Фёдорова А.В. Собственность или право застройки // Деловые ведомости. 2002. - 27 ноября.
142. Фёдорова А.В. Существенные аспекты права застройки // Труды преподавателей ЕАВС. 2002. - № 5. С. 58-67.
143. Харги Я. Соглашение о праве застройки придаёт уверенность // Деловые ведомости. 1999. - 9 июня.
144. Хвостов В.М. Система римского права. Ч. 2: Вещное право. М., 1896. -128 с.
145. Черниловский З.М. Римское частное право. М.: Проспект, 2001. - 220 с.
146. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1. 11-е изд. - М.: Башмаковы, 1914.-483 с.
147. Щенникова JI.В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. М.: БЕК, 1996. - 186 с.
148. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского Ун-та, 2001. - 238 с.
149. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Москва: Юрист, 2006.- 189 с.
150. Эйнсильд Р., Рихтер X. История Эстонии: краткие очерки. Таллин: ТаРеКо, 1993.- 158 с.
151. Aasmae V. Kinnisvaraomaniku ABC. Tallinn: Eesti Entsuklopeediakirjastus, 1999. - 279 c.
152. Eesti statistika aastaraamat 2006. Tallinn: Statistikaamet, 2006. - 464 c.
153. Eestimaa oiguse ajalugu: Konspekt/Koostanud J. Uluotsa loengute pohjal V.E. Muhel. Tartu: Velox, 1936. - 347 c.
154. Ilus E. Piiratud asjaoigused omale asjale. Tartu: Тип. К. Маттисена, 1939. -214 c.
155. Ilus E. Tsiviiloigus: Autoriseeritud konspekt. Tartu: Velox, 1939. - 327 c.
156. Ilsjan V. Hoonestusoigus aitab saada uue kodu odavamalt katte // Aripaev. -2002.- 16 dets.
157. Haljaste H. Hoonestaja on kinnistu taieoiguslik peremees // Aripaev. 2001. - 17 dets.
158. Kuhlbach Ы., Prisk P., Lauren A. Kinnisvaraopik. Kinnisvaraturu regulatsioon peale Volaoigusseaduse joustumist. Tallinn: Agitaator OU, 2001.-223 c.
159. Luther S. Hoonestusoigus maapolitika instrumendina // Geodeet. 2004. - № 29. C. 30.
160. Meerimaa M. Eluaseme oiguslik regulatsioon. Asja-, vola- ja uhinguoiguslikud aspektid. Tallinn: Kirjastus ILO, 2005. - 232 c.
161. Oidermaa E. Asjaoigus. Oiguse alused: Opik majanduseriala iiliopilastele. -Tallinn: TTU Kirjastus, 2003. 167 c.
162. Oidermaa E. Ehitusoigus. Tallinn: TTU Kirjastus, 2005. - 472 c.
163. Pajo M., Grunberg E., Lass J. Maaoigus. Naidised ja kommentaarid. -Tallinn: OU Kasiraamatute Kirjastus, 2002. 580 c.
164. Paltser A. Hoonestusoigus // Rahva Haal. 1994. - 24 jaan.
165. Paltser A. Hoonestusoigus on kinnisasi // Eesti Ekspress. 1997. - 03 okt.
166. Paltser A. Kellel on oigus nouda hoonestusoiguse seadmist voorale maale // Eesti Sonumid. 1995. - 24 jaan.
167. Paltser A. Kui ehitis asub vooral maatukil // Maaleht. 1996. - 25 jaan.
168. Paltser A. Kui hakatakse ehitama voorale maatiikile // Maaleht. 1996. -1 ljaan.
169. Puri T. Hoonestusoigus //Juridica. 1997. - № 8. C. 409.
170. Parna P., Kove V. Asjaoigusseadus: kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Oigusteabe AS Juura, 1996. - 560 c.
171. Parna P. Asjaoigusseadus. Kommenteeritud valjaanne. Tallinn: Kirjastus Juura, 2004. - 672 c.
172. Rammel A., Talvik E. Tsiviiloiguse eriosa. Autoriseeritud konspekt. Tartu, 1938.- 98 c.
173. Schuckmann H.-J. Hoonestusoiguse seadmise voimalusi ja probleeme: Kinnistusraamatu-ja notaripaevad 28.-30. mai 1998. Tallinn, 1999. C. 97, 281.
174. Seletuskiri Tsiviilseadustiku 1936.a. eelnou juurde / Koostanud J. Uluots. -Tartu, 1936.- 78 c.
175. Tallinna Linnavalitsus. Infoleht. 2004. - № 1-2.
176. Tiivel R. Asjaoigus. Loengukonspekt. Tallinn: Kirjastus Juura, 2003. -403 c.
177. Tiivel R. Asjaoigus.Uldosa. Tallinn: Sisekaitseakadeemia, 2003. - 84 c.
178. Tiivel R. Kinnistusraamatuoigus. Tallinn: Kirjastus Juura, 2005. - 380 c.
179. Tsiviiloiguse eriosa: Autoriseeritud konspekt / E. Ilusa loengute jargi koostanud A. Rammul ja E. Talvik. Tartu: Akadeemiline Kooperativ, 1938. - 270 c.
180. Tsiviilseadustiku 1935.a. eelnou. Tallinn: Riigi Triikikoda, 1935. - 325 c.
181. Tsiviilseadustiku 1936.a. eelnou. Tallinn: Riigi Trukikoda, 1936. - 464 c.
182. Tsiviilseadustik. Tallinn: Riigi Triikikoda, 1940. - 260 c.
183. Tsiviilseadustik 1940.a. Tartu: TO Kirjastuse trukikoda, 1992. - 260 c.
184. Viks H. Hoonestamisest ja oigusest // Ohtuleht. 1997. - 11 marts.
185. Vutt A. Hoonestusoigus // Eesti Maa. 1994. - 20 apr.
186. Vork E. Maareform ja selle oigusliku regulatsiooni analiius Tallinna naitel: Magistritoo. Tallinn: Tallinna Tehnikatilikool, 2005. - 64 c.
187. Uluots J. Tsiviiloiguse iildosa: Konspekt. Tartu: A. Aasa koduulikool, 1936/37.- 161 c.
