АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование сделок с землями населенных пунктов»
На правах рукописи
ВОЙНОВСКИЙ ДМИТРИЙ ОЛЕГОВИЧ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЯМИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Специальность 12 00 03 - гражданское право; предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва 2007
003061939
Работа выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета.
Научный руководитель:
Кандидат юридических наук, доцент Опарина Марина Владимировна
Официальные оппоненты:
Доктор юридических наук, профессор Закупень Татьяна Васильевна
Кандидат юридических наук Ткачев Валентин Николаевич
Ведущая организация: Всероссийская государственная
налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации
Защита состоится «25» сентября 2007 г в 16 00 часов на заседании Диссертационного совета К 212 198 04 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу 125993, ГСП-3, Москва, Миусская площадь, д 6, ауд.255
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета Автореферат разослан августа 2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент
С.В Тимофеев
I. Общая характеристика
Актуальность темы исследования. В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имуществу, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота
Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено
Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23 11 1990 № 374-1 «О земельной реформе», в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной
В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства
С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местно значения Так, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре» и др
Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей
Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.
Земли населенных пунктов традиционно являются одним из важнейших объектов гражданско-правового оборота Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.
Кроме того, правовой режим земель населенных пунктов и совершение с ними различных сделок связаны не только с непосредственной реализацией гражданско-правовых обязательств, обусловливающих возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, но и с необходимостью выполнения различных
экономических, административных требований, связанных с предоставлением земельных участков, их использованием, повышенным требованиям к строительству на них иных объектов недвижимости, регистрацией и т д
Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства, регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка, защите и гарантировании прав собственников на землю и т д
Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости, отчуждаемые по различным сделкам; реализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам, решения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т д.
Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах.
Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров
в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ
В этих условиях актуальность настоящего диссертационного исследования не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землями населенных пунктов, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с землями населенных пунктов в современных условиях
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов в Российской Федерации
Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебная практика, теоретические исследования, касающиеся особенностей совершения сделок с землями населенных пунктов
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании правового регулирования заключения и исполнения сделок с земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на основе проведенного комплексного анализа теории и практики оборота указанных земельных участков
Эта цель реализуется путем решения следующих задач 1 Изучить историю развития правового регулирования земель населенных пунктов
2. Рассмотреть понятие и классификацию земель населенных пунктов.
3. Проанализировать понятие и виды сделок с землями населенных пунктов
4 Определить особенности заключения сделок с землями населенных пунктов
5 Исследовать проблемы осуществления сделок с землями населенных пунктов
6 Изучить особенности осуществления наиболее распространенных сделок с землями населенных пунктов
7 Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования сделок с землями населенных пунктов
Степень разработанности темы. В последнее время появляется все больше работ, посвященным тем или иным вопросам определения правового режима земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, исследований порядка совершения ряда сделок с землями населенных пунктов, а также работ, освещающих различные аспекты земельного и гражданского права
Среди работ ученых дореволюционного периода следует выделить Н JI, Дювернуа, Д.И Мейера, К.П Победоносцева, И А Покровского, В И Синайского, Г Ф Шершеневича
Несмотря на установленные законодательные запреты на совершение сделок с земельными участками, советские ученые достаточно подробно исследовали земельные правоотношения Подобные исследования проводились М М Агарковым, С Н Братусем, В П Грибановым, А.В Дозорцевым, О.С Иоффе, OA. Красавчиковым, И Б. Новицким, В А Тарховым, P.O. Халфиной и др
Современные авторы также уделяют значительное внимание проблемам правового регулирования земельных правоотношений, а также осуществлению сделок с земельными участками, которые были рассмотрены в работах С А Боголюбов, М И Брагинский, В В Витрянский, Г А Волков, ЕА Галиновская, А Г Голиченков, О В Касьянова, ОМ Козырь, AJI Корнеев, Б Л Минина, О.Н. Садиков, О Ю. Скворцов, К И Скловский, Е А Суханов, Е А Сухова, А А Ялбутанов и др
Следует отметить, что большинство работ имеет назначением именно анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнения как сделок с землями населенных пунктов в целом, так и отдельных сделок в частности
Методологической основой исследования являются совокупность общенаучных методов познания, исторического, формально-логического, комплексного, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа, статистического и т д
Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, а при сочетании с методом сравнительного правоведения - выявить элементы воздействия различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве.
Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель населенных пунктов и сделок с ними, а метод системного анализа позволил обобщить основные сходные элементы всех сделок и выявить особенности их заключения и исполнения.
Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов
Нормативная база исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на положения Конституции Российской Федерации, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, федеральные законы,
подзаконные нормативные акты, регулирующие осуществление сделок с землями населенных пунктов
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведено комплексное исследование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов на территории Российской Федерации
В данной работе сформулированы теоретические положения относительно земель населенных пунктов, в том числе выявлены особенности их правового режима и использования терминологии, которая была изменена за счет вступления в силу соответствующего закона с 1 января 2007 года
Кроме того, в диссертации исследованы коллизионные вопросы взаимодействия норм действующего законодательства, предложены пути их решения и гарантирования землевладельцев и землепользователей, в частности, относительно страхования сделок с землями населенных пунктов.
Сделаны предложения относительно целесообразности установления в отношении земель населенных пунктов минимального срока, на который может быть заключена та или иная сделка с землями населенных пунктов, а также обоснована необходимость внесения изменений в механизм ценообразования стоимости земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
1. Проанализировав статус земельных участков населенных пунктов, как объекта гражданско-правовых сделок, сделан вывод, что с введением с 1 января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивших наименование указанной категории земель, были устранены коллизии между земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправления относительно данной категории
Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодательно не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.
Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания
2. Согласно нормам земельного законодательства совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства.
Автором сделан вывод, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы.
3. В целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов
4. В настоящее время законодательно установлен максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - 49 лет.
Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков - 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования.
5. Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном уровне существуют различные методики расчета арендной платы с применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель населенных пунктов
В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам
6. Исследовав вопросы предоставления земельных участков для строительства, автором показано, что п 2 ст 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении земельного участка для строительства
Однако уполномоченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика)
На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов
7. В ст. 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата На практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды
В диссертации предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут повысить научную разработанность проблем совершения сделок с землями населенных пунктов и способствовать дальнейшим исследованиям особенностей правового регулирования установления и реализации правоотношений относительно данной категории земель
Практическая значимость диссертации состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для совершенствования
законодательства, регулирующего совершение сделок с землями населенных пунктов, способствовать принятию нормативно-правовых актов как федерального, так и регионального и местного значения, направленных на совершенствование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов
Кроме того, сформулированные автором выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических, научно-практических разработок в рассматриваемой сфере, а также при разработке учебно-методических материалов, чтении курсов лекций, проведении практических занятий по гражданскому и земельному праву
Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора
Основные идеи и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в работах автора и материалах научно-практических конференций
Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета
Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов и заключения, списка источников и литературы
II. Основное содержание
Во Введении обоснован выбор темы исследования, ее актуальность, определены объект и предмет, цель и задачи исследования, установлены
методологические, теоретические и нормативные основы, а также сформулированы научная новизна, основные положения, выносимые на защиту, охарактеризована теоретическая и практическая значимость работы, апробация результатов исследования, показана специфика структуры диссертационной работы
В первой главе — «Земли населенных пунктов как объект гражданско-правовых сделок» - автором исследованы земли населенных пунктов в историческом аспекте, а также их современный правовой режим
В первом параграфе — «Историческое развитие правового регулирования земель населенных пунктов» - показан генезис системы правового регулирования как объектов недвижимости в целом, так и земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов
Показано, что традиционно земельные участки относятся к объектам недвижимости, правовые основы регулирования которых относятся к эпохе Древнего Рима
Правовое регулирование земельных участков населенных пунктов было связано как с необходимостью ограждения своей собственности от всякого возможного вреда со стороны посторонних лиц, особенно от своих соседей, так и с проблемой определения границ земельных участков и соответственно границ действия прав на данные земельные участки
Большее внимание уделено в работе анализу особенностей земельных участков как объектам недвижимости, которые традиционно помимо своих естественных свойств, необходимых для регулирования оборота, являются основной для определения всех иных объектов недвижимости, которые признаются неотделимо связанными с землей
В параграфе также проанализирована эволюция земельного и гражданского законодательства России на различных этапах развития
земельного оборота, и показаны основные направления совершенствования норм закона, определяющего правовой режим земельных участков
Сделан вывод о том, что проблемы исторического развития земель населенных пунктов связаны в основном с их правовым режимом и пониманием сущности, которую законодатель пытается подвести под реально существующий порядок вещей в правовом регулировании земельного оборота
Второй параграф - «Понятие земель населенных пунктов в действующем законодательстве Российской Федерации» - посвящен анализу развития и использования понятия «земли населенных пунктов» согласно нормам действующего законодательства России
В диссертации показано, что на разных этапах развития законодательства в большинстве случаев использовалось понятие «земли населенных пунктов», в частности, в нормах ранее действовавшего Земельного кодекса РСФСР, Указа Президента РФ от 14.02 1996 № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» и т д
Понятие «земли поселений» было введено в действующем Земельном кодексе 2001 года, который определял понятие земель данной категории, порядок их использования, зонирования, основы для совершения сделок с данными землями.
В работе показано, что нормы ЗК РФ вступали в коллизию с другими нормативно-правовыми актами, в частности, с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», который устанавливает виды поселений и особенности их функционирования
Показано, что ясность в использование терминологии была внесена федеральным законом, вступившим в силу 1 января 2007 года, изменившим некоторые нормы Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ,
которым «земли поселений» были переименованы на «земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)»
При этом понятие «черта поселения» было исключено из текста закона, и было заменено на «граница населенного пункта», что соответствует положениям Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», и тем самым ликвидирует разногласие между законами
В настоящее время согласно ст 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов
Отмечено, что, устранив из названия категории слово «поселения», законодатель не определил понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.
Таким образом, предложено внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания
В третьем параграфе - «Классификация земель населенных пунктов» -рассмотрены особенности деления земель населенных пунктов на виды по различным основаниям
В работе показано, что согласно ст 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования; специального назначения, военных Объектов, иным территориальным зонам
Наиболее актуальными в настоящее время являются земельные участки в составе жилых зон, а также в связи с повсеместным развитием строительства торгово-развлекательных, офисных, деловых центров, и земельные участки в составе общественно-деловых зон.
Согласно нормам действующего законодательства земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам
Диссертантом сделан вывод, что в правоприменении возникают проблемы по отнесению тех или иных земель к категории земель населенных пунктов по причине совпадения территорий двух и более категорий земель или использования какого-либо земельного участка при соблюдении правового режима иной категории земли (например, земель сельскохозяйственного назначения).
Поэтому сделан вывод о необходимости выработки принципов и процедур для закрепления некоторых земельных участков в границах населенного пункта к землям иных категорий со своим правовым режимом, в том числе к особо охраняемым природным территориям, землям транспорта, что позволит не только обеспечить режим их использования, но и определить иные требования, имеющие значение для гражданского оборота
Вторая глава — «Правовое регулирование совершения сделок с землями населенных пунктов» посвящена детальному правовому анализу заключения и исполнения сделок с землями населенных пунктов
В первом параграфе — «Понятие и виды сделок с землями населенных пунктов» - исследована правовая сущность сделок с земельными участками, в том числе землями населенных пунктов, а также проведена классификация указанных сделок
Автором рассмотрено общетеоретическое понятие сделки, выявлена специфика сделок с землями населенных пунктов При этом показано, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, в частности жилых, производственных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, ценность земель населенных пунктов зависит от месторасположения участка, окружающей среды, возможности свободного доступа на участок, обеспеченности его коммуникациями, его рельефа, грунта и т п
Отмечено, что многими авторами ведутся споры относительно коллизий регулирования сделок с земельными участками нормами земельного и гражданского законодательства Однако применительно к совершению сделок с землями населенных пунктов, эта коллизия расширяется также и проблемами взаимодействия норм градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы
Таким образом, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства.
Согласно нормам земельного законодательства совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований как земельного, так и гражданского законодательства
Сделан вывод, что земельным законодательством регулируется правовой режим земельного участка как объекта осуществляемой сделки, тогда как при регулировании осуществлении сделок с земельными участками, в частности с землями населенных пунктов, должны применяться в первую очередь нормы гражданского законодательства
Во втором параграфе - «Стороны сделок с землями населенных пунктов» - исследован правовой статус субъектов правоотношений по реализации прав и обязанностей относительно земель населенных пунктов
В параграфе проанализированы участники земельных правоотношений, указанные в ст 5 ЗК РФ, и их правовое положение в совершении сделок с землями населенных пунктов
При этом показано, что Российская Федерация, субъекты федерации, муниципальные образования выступают в качестве как непосредственно распорядителей земель, так и участников соответствующих сделок.
Автором исследовано, что понятие «землепользователи», обозначающее по закону только лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, должно применяться не только к обладателям указанных прав, но и любым участникам сделок с земельными участками
В третьем параграфе — «Заключение сделок с землями населенных пунктов» - исследованы особенности возникновения прав и обязанностей относительно земельного участка в населенном пункте
Автором рассмотрены общие положения о заключении сделок, в том числе с землями населенных пунктов Кроме того, показано значение регистрации как праоохранительного и праворегулятивного действия по
защите прав и законных интересов собственников и пользователей земельных участков населенных пунктов.
При этом сделан вывод о том, что правовой нигилизм населения приводит к тому, что многие субъекты земельных правоотношений недостаточно добросовестно относятся к порядку заключения сделок с земельными участками, а зачастую не имеют возможности получить информацию или документы относительно земельных участков в разумный срок
Одним из выходов в сложившейся ситуации представляется создание на законодательном уровне саморегулируемых организаций риэлторов (по типу Гильдий риэлторов), разработка и принятие единого унифицированного Кодекса этики и стандартов профессиональной деятельности организаций риэлторов
При этом к направлениям деятельности указанных организаций следует отнести оказание квалифицированной правовой помощи физическим и юридическим лицам, имеющим намерение совершить сделки с земельными участками, в том числе с землями населенных пунктов, проведение юридической и экономической экспертизы проводимой сделки, осуществление мониторинга рынка земельных участков; разработка предложений по внесению в законодательство относительно справедливости и разумности тарифов и коэффициентов, учитываемых при определении земельных платежей и т д
В четвертом параграфе — «Осуществление сделок с землями населенных пунктов» - рассмотрены правовые основы исполнения сделок с землями населенных пунктов
При этом показано, что в целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет
включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов.
Показано, что в настоящее время страховые компании предоставляют услуги по страхованию объектов недвижимости, однако, услуги по страхованию земельных участков в большинстве случае доступны только для юридических лиц
Обосновано, что применительно к земельным участкам населенных пунктов большую важность имеет и страхование таких объектов, принадлежащих физическим лицам. При этом стоимость страховой премии и страховых взносов, как правило, устанавливается страховой компанией самостоятельно, и зачастую существенно увеличивает стоимость земельного участка, застрахованного по договору страхования
В работе показано, что следует законодательно дифференцировать стоимость страховых услуг относительно сделок с землями населенных пунктов применительно к субъекту, приобретающему данные земельные участки, а именно, физическим или юридическим лицам, поскольку размер годовой тарифной ставки зависит от степени риска, условий использования, географического расположения, расположения в городской или сельской местности, удаленности от промышленных объектов, а также назначения и субъекта использования.
В третьей главе - «Особенности осуществления некоторых сделок с землями населенных пунктов» - рассмотрен порядок и специфика заключения и исполнения наиболее распространенных сделок с землями населенных пунктов купли-продажи, аренды, выделения земельного участка для строительства.
В первом параграфе третьей главы исследован порядок совершения сделки купли-продажи земельного участка, относимого к категории земель населенных пунктов
Показано, что в соответствии с нормами действующего законодательства существенными условиями договора купли-продажи является его предмет и цена, при этом предметом указанной сделки в соответствии со ст 37 ЗК РФ может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, что подтверждается в обязательном приложении к договору купли-продажи в качестве гарантии законности сделки кадастрового плана земельного участка
В работе также проанализирован порядок формирования стоимости земельного участка, и его специфика применительно к землям населенных пунктов
Автором сделан вывод, что порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и частной собственности существенно различается, поскольку в первом случае земельные участки населенных пунктов будут предоставляться на основании проведения публичных торгов, а во втором - за счет заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем непосредственно
В работе обосновывается, что требования к условиям договоров купли-продажи земельных участков существенно зависят от их целевого назначения и разрешенного использования
Во втором параграфе — «Аренда земель населенных пунктов» -рассмотрена одна из наиболее распространенных сделок, совершаемых с землями населенных пунктов
Установлено, что в настоящее время федеральное законодательство, в частности Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др., устанавливает лишь максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - 49 лет
При этом федеральное законодательство не дает абсолютно никаких критериев для определения сроков аренды в том или ином случае, за исключением предоставления земельных участков для строительства
Автором сделан вывод, что данное положение вещей при совершении сделок с землями населенных пунктов существенно усложняет реализацию прав участников земельных правоотношений, поскольку имеет значение и установление минимального срока, на который может быть заключена та или иная сделка с землями населенных пунктов
Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что договор аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девяти лет При этом минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду
Некоторые субъекты РФ, воспользовавшись этим правом, установили такие минимальные сроки, а также и предельные сроки аренды в рамках 49 лет
В целях защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков - 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования
Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном уровне существуют различные методики расчета арендной платы с
применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель населенных пунктов.
В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам
В третьем параграфе - «Предоставление земельного участка для строительства» - исследованы вопросы предоставления земель населенных пунктов для строительства различных функциональных объектов
Автором показано, что в п 2 ст 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении земельного участка для строительства
При анализе практики совершения подобных сделок автором выявлено, что зачастую складываются ситуации, когда уполномоченные руководители или работники соответствующих органов не исполняют требование об указанном выше сроке, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика)
На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов
В работе показано, что ст 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю предусматривает земельный налог и арендная плата Однако на практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды
В диссертации предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы
В Заключении подведены итоги диссертационного исследования, обобщены полученные в работе научные результаты и приведены некоторые предложения по усовершенствованию действующего законодательства в сфере правового регулирования использования оффшоров в деятельности российских предпринимателей
Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях автора
1 ВойновскийДО Право собственности на земельные участки в составе земель поселений // Юриспруденция, № 14, 2007 - 0,3 п л
2. Войновский ДО Правовая характеристика основных элементов сделок с землей // Вопросы гуманитарных наук, № 3,2007 — 0,25 п л
3. Войновский ДО Понятие правового режима земель поселений // Сборник научных трудов по экономике и юриспруденции «Актуальные проблемы современной экономики России» Выпуск № 2, 2007 - 0,3 п л.
4 Войновский ДО Аренда земельных участков в составе земель поселений // Право теория и практика, № 8,2007 - 0,25 п л
5 Войновский Д О Земли населенных пунктов как категория земель в Российской Федерации // Юридические науки, № 4,2007. - 0,2 п л
6 Войновский ДО Земли населенных пунктов, проблемы исторического развития // История государства и права Август, 2007 Специальный выпуск - 0,3 п л
* /
Заказ № 343. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз.
Отпечатано в ООО «Петроруш». г. Москва, ул. Палиха-2а, тел. 250-92-06 www.postator.ru
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Войновский, Дмитрий Олегович, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Земли населенных пунктов как объект гражданско-правовых сделок
1.1. Историческое развитие правового регулирования земель населенных пунктов.
1.2. Понятие земель населенных пунктов в действующем законодательстве Российской Федерации.
1.3. Классификация земель населенных пунктов.
Глава 2. Правовое регулирование совершения сделок с землями населенных пунктов
2.1. Понятие и виды сделок с землями населенных пунктов.
2.2. Стороны сделок с землями населенных пунктов.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование сделок с землями населенных пунктов"
Актуальность темы исследования. В последнее время распространение получил активный оборот недвижимого имущества, одним из важнейших объектов которого являются земельные участки. Не вызывает сомнений, что земля или территория с определенными границами, составляет основу функционирования любого государства, что подчеркивает важность и актуальность необходимости правового регулирования земельного оборота.
Фактически до начала 90-х годов в России существовало право исключительной государственной собственности на землю, что означало невозможность для граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные участки, и приобретение на них только права пользования. При этом совершение большинства сделок с землей было запрещено.
Проводимая земельная реформа начала 90-х годов имела целью постепенный отход от административно-командных форм и методов распределения и перераспределения земли, предоставления ее в пользование, и введение множественности форм собственности на землю. Впервые данная цель была реализована в Законе РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», в котором впервые было провозглашено существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно-долевой и коллективно-совместной.
В настоящее время правовые основы многообразия форм собственности, возможности осуществлять любые сделки с землей, правовой режим самих земельных участков, право на защиту прав собственников земельных участков установлены в Конституции Российской Федерации, которая гарантирует обеспечение соблюдения принципов гражданского и земельного законодательства.
С развитием земельных правоотношений возникла необходимость их правового регулирования, которая выразилась в принятии различных нормативно-правовых актов федерального, регионального и местно значения. Так, был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также такие основополагающие законы, как «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре» и др.
Принятие и действие указанных выше и иных нормативно-правовых актов позволяет говорить о том, что возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.
Следует отметить, что земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения различных сделок как связанных, так и не связанных с ее отчуждением. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот, при этом их количество неуклонно и постоянно возрастает.
Земли населенных пунктов традиционно являются одним из важнейших объектов гражданско-правового оборота. Это связано, прежде всего, с их фактической значимостью, так как на территории данной категории земель проживает большее количество граждан, чем на иных землях.
Кроме того, правовой режим земель населенных пунктов и совершение с ними различных сделок связаны не только с непосредственной реализацией гражданско-правовых обязательств, обусловливающих возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, но и с необходимостью выполнения различных экономических, административных требований, связанных с предоставлением земельных участков, их использованием, повышенным требованиям к строительству на них иных объектов недвижимости, регистрацией и т.д.
Правовой режим земельных участков, их оборот всегда вызывал большое количество спорных вопросов, связанных с определением назначения земельного участка, реализацией прав собственников земельных участков, определением порядка выкупа или аренды земель, цен на них, обеспечением единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот. Помимо этого в практике возникают споры о недопущении отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентации процедур предоставления и изъятия земельного участка; защите и гарантировании прав собственников на землю и т.д.
Большое количество проблем возникает также в обороте земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, в частности относительно правового статуса земли, на которой расположены здания и другие объекты недвижимости, отчуждаемые по различным сделкам; реализации общих прав на земельные участки и оборота участков, которые принадлежат нескольким лицам; решения проблем собственности и управления многоквартирными домами и т.д.
Также одной из проблем оборота земельных участков, в том числе населенных пунктов, исследовавшихся многими учеными-правоведами, является вопрос о соотношении земельного законодательства, содержащего ряд специальных норм, и законодательства гражданского, где изложены основные, базовые правила о различных сделках и договорах.
Пробелы и противоречия законодательства, безусловно, порождают сложности на практике, что влечет увеличение количества земельных споров в различных регионах России и постепенное накопление судебной, арбитражной и административной практики применения требований ЗК РФ.
В этих условиях актуальность настоящего диссертационного исследования не вызывает сомнений, поскольку несовершенство правового регулирования указанных отношений, отсутствие целостного научного исследования данной темы, а также противоречивая практика совершения сделок с землями населенных пунктов, свидетельствует о необходимости проведения комплексного анализа совершения сделок с землями населенных пунктов в современных условиях.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов в Российской Федерации.
Предметом исследования является совокупность правовых норм, судебная практика, теоретические исследования, касающиеся особенностей совершения сделок с землями населенных пунктов.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании правового регулирования заключения и исполнения сделок с земельными участками, относящимися к категории земель населенных пунктов на основе проведенного комплексного анализа теории и практики оборота указанных земельных участков.
Эта цель реализуется путем решения следующих задач:
1. Изучить историю развития правового регулирования земель населенных пунктов.
2. Рассмотреть понятие и классификацию земель населенных пунктов.
3. Проанализировать понятие и виды сделок с землями населенных пунктов.
4. Определить особенности заключения сделок с землями населенных пунктов.
5. Исследовать проблемы осуществления сделок с землями населенных пунктов.
6. Изучить особенности осуществления наиболее распространенных сделок с землями населенных пунктов.
7. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования сделок с землями населенных пунктов.
Степень разработанности темы. В последнее время появляется все больше работ, посвященным тем или иным вопросам определения правового режима земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, исследований порядка совершения ряда сделок с землями населенных пунктов, а также работ, освещающих различные аспекты земельного и гражданского права.
Среди работ ученых дореволюционного периода следует выделить: Н.Л, Дювернуа, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича.
Несмотря на установленные законодательные запреты на совершение сделок с земельными участками, советские ученые достаточно подробно исследовали земельные правоотношения. Подобные исследования проводились М.М. Агарковым, С.Н. Братусем, В.П. Грибановым, A.B. Дозорцевым, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиковым, И.Б. Новицким, В.А. Тарховым, P.O. Халфиной и др.
Современные авторы также уделяют значительное внимание проблемам правового регулирования земельных правоотношений, а также осуществлению сделок с земельными участками, которые были рассмотрены в работах С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Г.А. Волков, Е.А. Галиновская, А.Г. Голиченков, О.В. Касьянова, О.М. Козырь, A.JI. Корнеев, Е.Л. Минина, О.Н. Садиков, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Е.А. Сухова, A.A. Ялбуганов и др.
Следует отметить, что большинство работ имеет назначением именно анализ действующего законодательства относительно правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, и практически не освещает в комплексе различные проблемы заключения и исполнения как сделок с землями населенных пунктов в целом, так и отдельных сделок в частности.
Методологической основой исследования являются совокупность общенаучных методов познания: исторического, формально-логического, комплексного, диалектического, сравнительного правоведения, системного анализа, статистического и т.д.
Исторический метод позволил проследить эволюцию развития правового регулирования сделок с землями населенных пунктов, а при сочетании с методом сравнительного правоведения - выявить элементы воздействия различных исторических этапов и событий на современное законодательство и использование определенных терминов в земельном и гражданском праве.
Диалектический и формально-логический методы использовались при определении понятия и классификации земель населенных пунктов и сделок с ними, а метод системного анализа позволил обобщить основные сходные элементы всех сделок и выявить особенности их заключения и исполнения.
Теоретическую основу исследования составили теоретические и научно-практические работы ученых-правоведов в области земельного и гражданского права по вопросам правового регулирования осуществления сделок с землями населенных пунктов.
Нормативная база исследования. При подготовке диссертационного исследования автор опирался на положения Конституции Российской Федерации, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные нормативные акты, регулирующие осуществление сделок с землями населенных пунктов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведено комплексное исследование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов на территории Российской Федерации.
В данной работе сформулированы теоретические положения относительно земель населенных пунктов, в том числе выявлены особенности их правового режима и использования терминологии, которая была изменена за счет вступления в силу соответствующего закона с 1 января 2007 года.
Кроме того, в диссертации исследованы коллизионные вопросы взаимодействия норм действующего законодательства, предложены пути их решения и гарантирования землевладельцев и землепользователей, в частности, относительно страхования сделок с землями населенных пунктов.
Сделаны предложения относительно целесообразности установления в отношении земель населенных пунктов минимального срока, на который может быть заключена та или иная сделка с землями населенных пунктов, а также обоснована необходимость внесения изменений в механизм ценообразования стоимости земельных участков, в том числе относящихся к землям населенных пунктов.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
1. Проанализировав статус земельных участков населенных пунктов, как объекта гражданско-правовых сделок, сделан вывод, что с введением с 1 января 2007 года изменений в ЗК РФ, изменивших наименование указанной категории земель, были устранены коллизии между земельным законодательством и ФЗ об основах местного самоуправления относительно данной категории.
Однако, устранив из названия категории слово «поселения», законодательно не определено понятие «населенный пункт», что вызывает определенные трудности в правовом регулировании данных объектов.
Таким образом, следует внести изменения в нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения относительно унификации понятий, применяемых к землям населенных пунктов, и определить населенный пункт, как обособленную территорию в границах земельного участка, постоянно используемую для проживания.
2. Согласно нормам земельного законодательства совершение сделок с земельными участками должно осуществляться с соблюдением требований земельного и гражданского законодательства.
Автором сделан вывод, что поскольку основное целевое назначение земель населенных пунктов состоит в том, что они являются территориальной базой для размещения различных объектов, обслуживающих и обеспечивающих потребности населения, осуществление сделок с указанной категорией земель является комплексным институтом права, который помимо норм земельного и гражданского законодательства регулируется и нормами градостроительного и муниципального законодательства, которые по-своему регулируют правовой режим, отдельные особенности и аспекты земель населенных пунктов, и в целом создают правоприменительные проблемы.
3. В целях обеспечения гарантий прав субъектов на земельные участки населенных пунктов, следует ввести обязательное финансово-правовое гарантирование сделок с недвижимостью за счет включения в действующее законодательство норм обязательного страхования совершения сделок с землями населенных пунктов.
4. В настоящее время законодательно установлен максимальный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, - 49 лет.
Для защиты прав и законных интересов землепользователей, обеспечения стабильности земельного оборота и соблюдения гарантий прав на земельные участки населенных пунктов обоснована необходимость установления на законодательном уровне минимального срока аренды земельных участков - 15 лет, что позволит избежать затруднений в реализации сделок с землями населенных пунктов и их эффективного использования.
5. Проанализировав проблемы заключения договоров аренды с землями населенных пунктов, автором показано, в настоящее время на региональном уровне существуют различные методики расчета арендной платы с применением соответствующих коэффициентов к различным видам земель населенных пунктов.
В целях устранения возможных злоупотреблений со стороны региональных или местных властей, а также для обеспечения выполнения землепользователями своих обязанностей по уплате земельных платежей, предложено закрепить на законодательном уровне единую методику расчета и единую сетку коэффициентов для определения цены земель населенных пунктов, передаваемых по различным сделкам.
6. Исследовав вопросы предоставления земельных участков для строительства, автором показано, что п. 2 ст. 32 ЗК РФ предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в двухнедельный срок с момента подачи заявления и согласования места размещения проекта принять решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Однако уполномоченные должностные лица соответствующих органов зачастую не исполняют требование о соблюдении такого двухнедельного срока, или умышленно затягивают подписание необходимых документов, что нередко влечет несение убытков для землепользователя (инвестора, застройщика).
На основании изложенного, автором сделан вывод о необходимости законодательного закрепления санкций за несвоевременное принятие решений, а именно за невыполнение служебных обязанностей должностными лицами исполнительного органа государственной власти органа местного самоуправления, ответственными за предоставление, обслуживание, согласование различных правоотношений относительно земель населенных пунктов.
7. В ст. 62 ЗК РФ в качестве форм платы за землю определены земельный налог и арендная плата. На практике при предоставлении земельных участков под строительство исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления косвенно нарушают требования, установленные законом, и обязывают землепользователей уплачивать дополнительные денежные средства, помимо указанных законом, в форме, например, «добровольных» взносов в местные фонды.
В диссертации предложено законодательно установить запрет, в частности, ЗК РФ, Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления», взимания каких-либо иных денежных средств при предоставлении и пользовании, в том числе, застройке земель населенных пунктов, помимо указанных в законе земельного налога и арендной платы.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут повысить научную разработанность проблем совершения сделок с землями населенных пунктов и способствовать дальнейшим исследованиям особенностей правового регулирования установления и реализации правоотношений относительно данной категории земель.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего совершение сделок с землями населенных пунктов, способствовать принятию нормативно-правовых актов как федерального, так и регионального и местного значения, направленных на совершенствование правового регулирования сделок с землями населенных пунктов.
Кроме того, сформулированные автором выводы могут быть использованы для дальнейших теоретических, научно-практических разработок в рассматриваемой сфере, а также при разработке учебно-методических материалов, чтении курсов лекций, проведении практических занятий по гражданскому и земельному праву.
Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора.
Основные идеи и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в работах автора и материалах научно-практических конференций.
Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, десяти параграфов и заключения, списка источников и литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Войновский, Дмитрий Олегович, Москва
Заключение
Земельные отношения в РФ складываются давно, и нельзя сказать, что земельная реформа, и такие важные аспекты как оборот земельных участков и правовая природа сделок с землей законодательно урегулированы в достаточной степени.
Вопросы приобретения права на земельный участок, совершения сделок с ним, закрепления прав землепользователей, защита государством прав землепользователей - это те вопросы, без решения которых в современной России нельзя говорить об установленном государственном регулировании земельных отношений.
В заключении проведенного исследования необходимо отметить, что нормативная база, регулирующая сейчас возникающие правоотношения по сделкам с землей, обороту земельных участков, полномочия государственных органов, правомочия землевладельцев должны быть описаны более тщательно, детализированы и конкретизированы.
Нормативно-правовая база, регулирующая правоотношения при приобретении в собственность земельных участков нуждается, по нашему мнению, в серьезных доработках и внесении изменений в действующие положения.
Комплекс мероприятий по внесению изменений в действующее земельное законодательство позволит в результате заключения договоров купли-продажи и аренды земли к новому владельцу участка определить переход не только прав прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таим участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанностей, вытекающих из разрешенного его использования.
Кроме того, это позволит определить по своему содержанию сложную юридическую структуру разрешенного использования земли, включающую в себя с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей, предусмотренных земельным и другими законодательством, в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка.
Значение непосредственно самих земельных участков как ресурса страны, для экономических устоев общества, государственный контроль за оборотом земельных участков, за порядком их использования, соблюдении землевладельцами налогового законодательства, а также иные актуальные сведения, все это необходимо для эффективного управления земельными ресурсами со стороны государства.
Развитие земельных отношений в современной России поставлено в зависимость от реального осуществления на местах, в регионах единой государственной политики, направленной на регулирование правоотношений, связанных с оборотом земельных участков.
Полагаем необходимым установить более жесткий государственный контроль за региональным земельным законодательством.
Изменение ситуации в экономике требует системного совершенствования законодательства о рынке земельных участков.
Полагаем также внести изменения в действующее земельное законодательство, которое не содержит особых правил в отношении заключения сделок, связанных с приобретением земельного участка в собственность на основе договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Однако к заключению этих договоров должны применяться общие правила, вытекающие из порядка пользования земельными участками, являющимися предметами сделки: сохранение целевого назначения; сохранение предельных размеров земельных участков, которые могут находиться в собственности и т. д.
Стимулирование развития рыночного экономического оборота возможно при проведении целостной системы мер правового и экономического характера.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование сделок с землями населенных пунктов»
1. Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ//СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301;
3. Гражданский кодекс (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410.
4. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3 // СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 13 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1; 2002. №44. Ст. 4298.
7. Федеральный закон от 15 февраля 1995 г. № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», с изменениями от 30 декабря 2001 г. // СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2.
8. Федеральный закон от 23 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 2002. № 12. Ст. 1093.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.
10. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
11. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
12. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2001. №26. Ст. 2582.
13. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
14. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2002. №4. Ст. 251.
15. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» // СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.
16. Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» // ВСВД и ВС РФ. 1991. № 44. Ст. 1424.
17. Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. № 2162 «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы» // САПП РФ. 1993. №51. Ст. 4935.
18. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; 1999. №45. Ст. 5418.
19. Постановление Правительства РФ от 28 июля 1998 г. № 856 «О ведении государственного градостроительного кадастра и мониторингаобъектов градостроительной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. №32. Ст. 3901.
20. Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958.
21. Аксененок Г.А. Право государственной собственности на землю в СССР. М., 1950.
22. Алексеев С.С. Общая теория права. В 2-х томах. М., 1981.
23. Андрианов H.A. Разграничение компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности: Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования // Правовые вопросы строительства, № 1,2006.
24. Балезин В.П. Правовой режим земель городской застройки. М., 1963.
25. Балезин В.П. Правовой режим земель населенных пунктов. М., 1980.
26. Березин М. Как реформировать условия для инвестиций в градостроительстве: предписывать или запрещать? // Городское управление. 1998. № 1.
27. Боголюбов С.А., Минина E.J1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002.
28. Бондаренко Д.С. Права иностранцев на земельные участки в России // Законодательство и экономика. 2001. № 5.
29. Брауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям. М., 1954.
30. Быстрое Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. 2000. № 4.
31. Варламов A.A., Шаманаев B.C., Хлыстун В.Н., Комов Н.В. Государственное регулирование земельных отношений. М., 1999.
32. Волков Г.Л., Голиченков А К. Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. JI.K. Голиченкова. М. 2002.
33. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. 1998. № 2.
34. Гаврилов Э.П. Преимущественное право покупки // Российская юстиция, № 2, 2001.
35. Гаджиев Г.А. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // Государство и право, № 3,1997.
36. Галиновская Е.А. Некоторые правовые вопросы аренды земельных участков // Законодательство и экономика. 1998. № 4.
37. Григорьев В.К. Вопросы теории земельного права. М., 1963.
38. Григорьева M.B. Правовой режим земель городов: некоторые вопросы теории и практики // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. М., 1999.
39. Гринев В.П. Правовое регулирование градостроительной деятельности. М.: ГроссМедиа, 2006.
40. Гришаев СП. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. №3.
41. Давидович В.Г. Расселение в промышленных узлах. М., 1960
42. Дегтев A.B. Земля объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика, № 8, 2005.
43. Дювернуа H.JL Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. - М., 1902.
44. Ельникова Е.В. Права на землю: что изменилось? // Журнал российского права. 2001. № 9.
45. Ельцова И.Ю. Гражданско-правовое регулирование сделок с землей. Дисс. канд. юрид. наук. - М., 2003.
46. Ерофеев Б.В. Основы земельного права (теоретические вопросы). М., 1971.
47. Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. М., 1976.
48. Ерофеев Б.В., Липецкер М.С. Землепользование в городах, рабочих, дачных и курортных поселках. М., 1960.
49. Жариков Ю.Г. Продажа земельных участков: аукцион и конкурс // Юридический мир. 1998. № 2.
50. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997.
51. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. М., 1999.
52. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999.
53. Иконицкая И.А. Права предпринимателя на землю // Закон. 1999.6.
54. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству // Хозяйство и право. 1997. № 7.
55. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В сб. Гражданский кодекс России (проблемы, теория, практика). М., 1998. С.271.
56. Козырь О.М. Концепция развития законодательства Российской Федерации о зонировании территорий // Экологическое право России на рубеже XXI века. М., 2000. С 217.
57. Козырь О.М. Особенности правового режима земель поселений // Экологическое право, № 1,2005.
58. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2001.
59. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова и E.JI. Мининой. М., 2002.
60. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
61. Копылов A.B. Вещные права на землю. М., 2000.
62. Корнеев A.JI. Сделки с земельными участками: учебное пособие. -М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006.
63. Краснов Н.И. Правовой режим земель специального назначения. М., 1961.
64. Краснова И.О. Земельное право. Элементарный курс. М., 2001.
65. Крассов О.И. Земельное право. М., 2000.
66. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002.
67. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.
68. Крассов О.И. Особенности правового регулирования использования земель поселений в градостроительном законодательстве // Законодательство и экономика. 2001. № 5.
69. Крассов О.И. Порядок разработки, утверждения и экспертизы градостроительной документации. Генеральные планы и проекты черты городских и сельских поселений // Законодательство и экономика. 2001. № 6.
70. Крассов О.И. Правовое регулирование застройки и зонирования территорий поселений. Правовой режим отдельных видов территориальных зон // Законодательство и экономика. 2001. № 7.
71. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000.
72. Круглев В.В. Современные организационно-правовые проблемы охраны окружающей среды в промышленности России. Екатеринбург, 2000.
73. Кущенко В.В. Защита прав собственника на жилую недвижимость: изменение законодательных подходов // Законодательство и экономика, № 8, 2006.
74. Лизогуб В.К. Современное советское законодательство и практика образования городов и городских поселков // Советское государство и право. 1966. №9.
75. Лисина Н.Л. Особенности правового регулирования владения и пользования земельными участками в составе земель поселений // Законодательство и экономика, № 11,2002.
76. Лунев А.Е. Природа, право, управление. М., 1981.
77. Маковский А.Л., Хохлов С.А. Вводный комментарий к Гражданскому кодексу России // Гражданское законодательство России / Сост. О.Ю. Шилохвост. М., 1996.
78. Минаков Д., Полякова Е. Земельные отношения в городе // Деловые люди. 1992. №7/8.
79. Муромцев С.Н. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М., 1983.-С. 194
80. Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения // Государство и право. 1999. № 8.
81. Общая теория советского земельного права. М., 1983.
82. Павленко В.Ф. Территориальное планирование в СССР. М., 1975.
83. Памятники римского гражданского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана.
84. Пелишенко О.В. Проблемы правового регулирования земель поселений // Экологическое право России. Сборник материалов научно-практических конференций. М., 1999. С. 100.
85. Петров В.В. Новый земельный строй России: формы собственности на землю и ее приватизация // Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1992. № 1.
86. Петрова Т.В. Правовые проблемы экономического механизма охраны окружающей среды. М., 2000.
87. Писковский Ю.И. Каким быть генеральному плану города // Строительство и архитектура. 1978. № 12.
88. Плотников В. Земельный кодекс основа земельного права // АПК: Экономика. Управление. 2000. № 5.
89. Попов М. Об ограничении купли-продажи гражданами земельных участков // Хозяйство и право. 1998. № 2.
90. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства коммерческой недвижимости. -М.: Статут, 2006.
91. Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К. Трутнева. М., 2002.
92. Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях (материалы научно-практической конференции) // Государство и право. 2001. № 6.
93. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М., 1998.
94. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации. Материалы «круглого стола» // Государство и право. 1999. № 1.
95. Руднев А. Жизненное пространство в измерении закона // Бизнес-адвокат. 2000. № 4.
96. Семенов М.И. Законность содержания сделки как условие ее действительности // Юрист, № 5,2001.
97. Семенов-Тянь-Шанский В.П. Город и деревня в Европейской России. В кн.: Записки Императорского Русского географического общества по отделению статистики. Т. X. Вып. 2. СПб, 1910
98. Сизов А.П. Мониторинг городских земель с элементами их охраны. М., 2000.
99. Соколова И. Приватизация земельных участков в городах // Законность. 1997. № 12.
100. Сумской Д.А. Статус юридических лиц: учебное пособие для вузов. М.: ЗАО Юстицинформ, 2006.
101. Трутнев Э. Правила застройки и градостроительная документация. Два способа введения правового зонирования в городах // Жилье, недвижимость, городское хозяйство. М., 1999. № 5 (27).
102. Хрестоматия. Римское право. М., 1982. - С. 175
103. Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. Т. 1. - М., 2001.
104. Черных О.В. Строительный надзор в истории России // Юрист. 2001. № 12.
105. Чешев A.C., Фесенко И.П. Земельный кадастр. М., 2000.
106. Чубуков Г.В. Земельное право России. М., 1999.
107. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. T.I. М., 1914.
108. Штейнер В. А. Упорядочение практики административно-территориальных преобразований // Советское государство и право. 1966. № 7.
109. Шульга М.В. Состав земель перспективных сельских населенных пунктов // Правоведение. 1986. № 1.
110. Ялбулганов A.A. Плата за землю: механизм правового регулирования // Финансовое право, № 4, 2003.
