Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях

Лазаренко, Лилия Борисовна

Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условияхтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

На правах рукописи

ЛАЗАРЕНКО ЛИЛИЯ БОРИСОВНА

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар 2004

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Института международного права, экономики, гуманитарных наук и управления им. К.В. Российского

Научным руководитель: доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович

Официальные оппоненты: Доктор юридических наук, профессор.

Заслуженный юрист РФ Барннов Николай Алексеевич доктор юридических наук, профессор, Цыбуленко Зиновий Иванович

Ведущая организация - Краснодарская академия МВД России

Зашита диссертации состоится 18 июня 2004 г. в 12:00 час. на заседании диссертационного совета ДМ - 220.038.10 по юридическим наукам при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13 (Главный корпус).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

Автореферат разослан < мая 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, профессор

В.П. Камышанский

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств является в услозиях инфляции залог ликвидного имущества, особенно земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Именно залог (ипотека) недвижимости в настоящее время гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, по сравнению с иными предусмотренными законом способами обеспечения обязательств.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 168 ГК РСФСР) в новом ГК РФ при исполнении обязательства должно приниматься во внимание, прежде всего, условия самого обязательства, а не «указания закона, акта планирования...». Это обстоятельство усиливает значение обеспечительных средств, в том числе и ипотеки в стимулировании надлежащего исполнения обязательств.

Ипотека (залог) недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.

Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки и выработка системных предложений по его совершенствованию представляется важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки гражданского права.

, 1'ОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ I I БИБЛИОТЕКА [

исследования в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Сергиевича, Г.Ф. Шерешеневича, и др.

В советский период проблем ипотеки недвижимости практически выпала из поля зрения науки гражданского права. Вопросы правового регулирования залоговых отношений исследовались в работах М.М. Агаркова, В.П. Грибанова, А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, СМ. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и др. Однако большинство этих исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости (земельные участки, иные обособленные природные объекты, а также предприятия, здания, сооружения) являлись общенародной социалистической собственностью.

Вопросы правового регулирования ипотечных отношений в последние годы в юридической литературе также были представлены целым рядом работ1. Кроме того, анализ правовых проблем - ипотеки стали предметом исследования целого ряда диссертаций2. Как правовое явление ипотека стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося уже в России первого опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.

Объект исследования. Объектом исследования явились общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки объектов недвижимого имущества.

1 См. напр.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования- и перспективы его использования в России. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. -М.: Статут, 1999; Кудрявцев A.A., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб.пособие. - М.: ВШ.11998 и др.

1 См.: напр.: Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / СГАП. - Саратов, 1997; Прокофьев C.B. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. канд. юрид.' наук: 12.00.03 / Ин-т зак-ва и сравнит, правоведения - М., 2000; Орлова-М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. - Волгоград, 2001; Фадеев A.B. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / В А МВД РФ. - Волгоград, 2002 и др.;

Предмет исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также практика ее применения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях.

Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.

1 .Определить юридическую природу ипотеки, получившую закрепление в современном российском законодательстве.

2. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений -содержание правоотношения, основания возникновения и прекращения.

3. Рассмотреть понятие и содержание договора ипотеки, исследовать порядок его заключения и прекращения.

4. Исследовать отдельные виды особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

5. Выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства.

Методологическая и теоретическая база исследования.

В диссертации использовались различные общенаучные методы исследования: диалектический, историко-лингвистический и сравнительно-правовой - преимущественно для оценки понятия и содержания ипотеки (залоге недвижимости). Функциональный анализ позволил выявить сущность ипотечного правоотношения. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования гражданско-правовых проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава ипотечного правоотношения сформулированы и уточнены ряд теоретических положений. Автором предпринята попытка по-новому взглянуть на понятие и - сущность ипотеки и ее юридическую природу. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

В частности, на защиту выносятся следующие положения:

состав ипотечного правоотношения заключается в том, что оно по своему характеру являются не только обеспечительными, но и в случае неисполнения основного обязательства выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности.

2. Ипотечное правоотношение - юридическая связь залогодателя и залогодержателя, возникающая в силу юридического факта - залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами

3. Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченные в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости.

4." ГК РФ допускает различные ограничения оббротоспособности объектов гражданских прав для достижения определенных социально значимых целей, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. Эту потенциальную возможность необходимо реализовывать в строгом соответствии с п. 3 ст. 55 Конституции РФ только посредством включения соответствующих норм в различные федеральные законы. В противном случае установленные ограничения относительно предмета ипотеки будут носить антиконституционный характер.

5. Сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда представляют собой, прежде всего, субъективные права их обладателей. Они являются внешним обременением для собственника или субъекта права хозяйственного ведения, которые, в свою очередь, вызывают определенные ограничения права собственности либо иного вещного права. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом (обременением) иного лица, совпадает с моментом возникновения соответствующего субъективного права.

6. Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по договору об ипотеке появилось, но ипотека как обременение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей.

ипотеки как обременения. Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может.

8. Давая оценку последствиям прекращения залога, можно отметить два критерия классификации таких последствий. Первый связан с влиянием на прекращение основного обязательства, а второй - степенью материального удовлетворения кредитора после прекращения залога. Указанные критерии являются взаимосвязанными.

9. Концептуальное с экономической точки зрения отличие существующих моделей ипотечного жилищного кредитования заключается скорее в области организационных механизмов их воплощения, нежели в общих принципах построения. В основе системы ипотечного кредитования (независимо от конкретной модели) лежит совокупность прав и обязанностей сторон, обусловленная специфичностью выданного кредита, который обеспечен залогом недвижимости.

10. Данные акта инвентаризации и аудиторского заключения имеют для определения оценки предприятия как предмета ипотеки факультативное значение. В связи с этим стороны договора ипотеки предприятия не связаны содержанием названных документов и вправе руководствоваться при определении цены предприятия как имущественного комплекса принципом свободы договора.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что разработанные, автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки (залога недвижимости). Отдельные результаты настоящего исследования могут быть использованы в качестве методологической основы последующих изысканий по данной тематике.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические положения, выводы и предложения, содержащиеся в настоящем исследовании, внедрены в учебный процесс юридического факультета Института международного права, экономики, гуманитарных наук и управления им. К.В. Российского, опубликованы в семи работах, а также стали предметом выступлений соискателя на научных и научно-практических конференциях в Ставрополе, Краснодаре, Самаре, Казани, Элисте.

Структура диссертации. Структура работы обусловлена целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 8 параграфов, заключения, списка использованной литературы.

11. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются актуальность, теоретическое и практическое значение диссертационного исследования, определяется его предмет, формируются цель и основные задачи исследования, дается описание методологической и теоретической базы, характеризуется новизна и практическая значимость полученных результатов, излагаются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава диссертации «Общие положения об ипотечном правоотношении» содержит три параграфа: «Этапы становления и развития ипотеки как института гражданского права» (§ 1), «Понятие, и объекты ипотечного правоотношения» (§ 2), «Возникновение и прекращение ипотечного правоотношения» (§ 3).

В первом параграфе исследуются вопросы возникновения ипотеки в Древней Греции и последующем ее становлении в Древнем Риме. В первый период развития залога в римском праве преобладающее значение имели интересы кредитора. Имущество должника в целях залога передавалось по манципации в собственность залоговому кредитору. Одновременно между сторонами заключалось дополнительное соглашение, по которому залоговый кредитор принимал на себя обязанность в случае своевременной уплаты долга возвратить предмет, залога должнику. При этом должник в большей степени, чем это было необходимо по залогу, обеспечивал долговое обязательство, передавал в собственность свое имущество. Такие отношения могли строиться только на доверии (fides). Поэтому этот вид залога получил наименование фидуции, а сама сделка относится к разряду фидуциарных, т.е. доверительных. Фидуциарные договоры сохранили свое значение и в настоящее время, например в англо-американском праве.

Залог в форме фидуции продолжал существовать и в классическую эпоху римского права, но преобладающее развитие получили иные формы залога: пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). В диссертации содержится анализ их сходства и отличительных признаков.

При залоге в форме пигнуса должник, также как и при фидуции передавал в целях обеспечения обязательства свое имущество кредитору, но не в собственность, а во владение последнего. Эта форма залога больше соответствует интересам развивающегося в Риме оборота и в меньшей степени закабаляет должника, чем фидуция. Однако при залоге земельного участка в форме pignus должник, выступая в качестве мелкого земледельца, лишался возможности сидеть на земле и обрабатывать ее. В связи с этим сельский труженик утрачивалась реальная экономическая возможность исполнить обеспеченное залогом обязательство, а сельскохозяйственному производству наносился ущерб.

Ближе к византийской эпохе, в связи с экономическим упадком поземельный кредит стал более затруднительным. Должники нередко не

были в состоянии возвратить занятые деньги, и законодатель предупреждал кредиторов брать в уплату землю. Не меньше трудностей переживал должник с уплатой процентов. За неимением наличных денег должник отдавал землю во владение и в пользование кредитору с тем, чтобы плоды поступили в покрытие процентов: это носило название «антихрезис», что по гречески означает «пользование ... вместо... », т.е. пользование плодами вместо процентов.

В дальнейшем своеобразие исходных начал древнего западноевропейского права и степень влияния на него, оказанного рецепцией римской конструкции залога, устанавливается на примере Франции. Диссертант приходит к выводу о большом сходстве французского и германского права с имевшим место в древнейшей организации реального кредита благодаря практически полному совпадению французской Engagemnt и германской aeltere Satzung.

Engagemnt состояло из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При vifgage плоды веши не только не заменяли проценты занятой суммы, но шли также и в счет капитала, вследствие чего по истечении известного срока могло наступить освобождение вещи от залогового бремени. Точно такая же форма германского залога, имевшая в виду уничтожение долга, называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как будто бы и не существовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые недвижимостью, не могли вырвать ее из чужого обладания.

Далее в параграфе анализируется возникновение и развитие залога в России. Российское цивильное право, в свое время, реципировавшее основные положения Римского права, заложившего основу права континентального, традиционно допускала предметом залога только недвижимое имущество. Об этом свидетельствуют нормы Свода законов Российской Империи, допускавшие оформление закладных крепостей. Римское частное право для России сыграло выдающуюся роль в становлении современного залогового права России. Залог земельных участков (ипотека) с момента его возникновения в Древней Греции непосредственно был связан с правом частной собственности.

В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось так же и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общиной. С ослаблением общинных связей повысилось роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю.

Подтверждением этому является упоминание в Псковской судной грамоте о давности как способе приобретения права собственности на недвижимость.

Рассматривая содержание древнего русского залога, диссертант разделяет общую оценку выдающегося российского юриста К.А. Неволина, отметившего большое разнообразие форм и условий применение на практике этого института. Однако, правильно отметив все разнообразие спектра правоотношения, устанавливаемых из одного основания, К.А. Неволин не показал тенденции преобладания и развития разных форм залога, их соотношения, что сумели сделать впоследствии другие исследователи, дав свои теоретические модели возникновения и развития русского залога.

В конце XIX века ограниченный и косный залог, не отвечавший требованиям развивающегося банковского дела, промышленности и реформируемого сельского хозяйства, выявил необходимость проведения ипотечной реформы, отразившейся в проекте Вотчинного Устава. Данный проект содержал нормы, регулирующие вопросы организации и функционирования ипотечной системы, обеспечивающей эффективность ипотечного кредитования и инвестирования. Этот период времени знаменуется наиболее глубокой проработкой проблем ипотеки и ипотечного кредитования.

Накопленный опыт ипотечного кредитования начала 19 века в период так называемых столыпинских реформ, позволивший за короткий - срок повысить эффективность сельскохозяйственного производства, представляет в настоящее время несомненный практический интерес для России.

В советский период сфера применения залога как средства обеспечения исполнения обязательства была существенно ограничена. Последующее изменение в отношении законодателя к залоговому праву было связано с развитием рыночных начал в российской экономике в конце 80-х - начале 90-х годов. В связи с этим вновь возникла необходимость в принятии законодательства, способного обеспечить потребности коммерческого оборота. Следствием этого явилось принятие в 1992 г. специального закона-Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге», а затем Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, институт залога последние годы переживает своеобразное второе рождение.

Во втором параграфе анализируется юридическая природа и содержание ипотечного правоотношения. Делается вывод о том, что особое значение залога недвижимости в условиях формирования новой рыночной

1 Головин Ю. Российская юстиция. 1997г. К® 9. С. 23. 1 См., напр.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 1900; Бланк Г. Ипотека в России. СПб., 1881. и др.

экономики обусловлено тем обстоятельством, что он является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательств всеми участниками гражданского оборота.

Его несомненные достоинства заключаются в следующем. Во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательств. Во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства. В-третьих, кредитор - залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодержателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами. В-четвертых, помимо значительной стоимости и высокой ликвидности, такое имущество обычно играет важную роль в жизни законодателя и он стремится исполнить обязательство надлежащим образом, чтобы его не потерять.

Содержащееся в ГК РФ понятие ипотеки шире, чем понятие ипотеки, введенное Законом «О залоге». В частности, понятие ипотеки по Закону «О залоге» охватывало залог лишь непосредственно связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или право пользования последними. Понятие же ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости.

В целом часть 1 ГК РФ более подробно и на более высоком технико-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом «О залоге». Однако по настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было законодателем отнесено на отдельный специальный Закон об ипотеке.

Однако ГК РФ все же сыграл большую роль в регулировании общих вопросов залога. Следует особо отметить существенное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников, кредиторы, залогодержатели получили в соответствующих случаях приоритет даже перед налоговыми органами, что особенно важно при существующей уже многие годы проблеме задолженностей хозяйствующих субъектов по налогам.

По сравнению с Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закон РФ «О залоге» исходил из иного и довольно своеобразного понятия ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в законе, было не тождественно залогу недвижимого имущества. По Закону РФ «О залоге» залог не всякой недвижимости является ипотекой. Так, земельный участок, хотя и является разновидностью недвижимого имущества, не мог являться объектом ипотеки. Согласно содержанию ст. 41 Закона РФ «О залоге» залог земельных

участков не подпадал под действие этого закона. В соответствии с названной статьей залог земельных участков осуществлялся в порядке, установленном земельным и иным законодательством РФ.

Кроме того, в соответствии с Законом РФ «О залоге» объектом ипотеки могли являться объекты, только непосредственно (а не прочно) связанные с землей. Каждый "объект недвижимости связан с ней непосредственно. Согласно ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотеке имела место лишь в том случае, когда предметом залога являлись одновременно и объект непосредственно связанный с землей, и земельный участок под таким объектом или право пользования им. Такое законодательное решение, как нам представляется, нельзя было признать удачным. Это связано с тем, что в силу закрепленной в Законе правовой конструкции залог квартиры, например, уже не мог рассматриваться в качестве предмета ипотеки.

Часть I ПС РФ по иному подходит к понятию ипотеки. В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотекой является залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, другого недвижимого имущества. Таким образом, был поставлен знак равенства между понятиями ипотека и залог недвижимости. Понятие ипотеки, содержащиеся в Законе РФ «О залоге», в настоящее время утратило силу вследствие противоречия новому Гражданскому кодексу РФ.

В теории гражданского права под правоотношением понимается «не что иное, как урегулированное нормами права общественное отношение»1 или «связь субъектов урегулированного правом общественного отношения, выражающаяся в наличии у них субъективных прав и обязанностей»2. В состав правоотношения входят, как известно следующие элементы: субъекты, т.е. взаимодействующие между собой стороны, объект (конкретный предмет своей деятельности), а также корреспондирующие друг другу права и обязанности сторон, составляющие содержание правоотношения. Все перечисленные элементы связаны между собой и образуют целостную систему.

Применительно к ипотеке понятие правоотношения может выглядеть следующим образом. Ипотечное правоотношение - юридическая связь залогодателя и залогодержателя, возникающая в силу юридического факта -залога недвижимости, выражающаяся в наличии у субъектов корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из- стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими

1 Гражданское право. Часть 1. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.: Проспект, 199. С. 76

1 Гражданское право. Том 1. Учебник под ред. Е.А. Суханова.- М.: Изд. БЕК, 1993. С. 45

кредиторами.. Иными словами, залогодержателю предоставляется определенное субъективное право в отношении части или полной стоимости недвижимой веши, которым он сможет воспользоваться при наступлении определенных обстоятельств, то есть с отлагательным условием.

Таким образом, между кредитором и иными участниками данного общественного отношения по поводу конкретного недвижимого имущества устанавливается условная связь. Данная правовая связь оказывает определенное воздействие на возможность осуществления определенных правомочий, вытекающих из содержания права собственности (хозяйственного ведения) в отношении заложенной вещи.

При этом залог выступает в качестве обременения права собственности или хозяйственного ведения, принадлежащего залогодателю относительно предмета ипотеки. Одновременно возникновение залогового правоотношения ставит кредитора относительно предмет залога в исключительное положение по отношению к иным кредиторам должника. Фактически залогодержатель обладает такими правами, которые по статусу близки к правам вещным. Вместе с тем в диссертации делается вывод о том, что залоговое право представляет собой по своей юридической природе обязательственное право.

В зависимости от субъектного состава, содержания прав и обязанностей сторон гражданские правоотношения имеют определенные особенности. К числу особенностей ипотечного правоотношения в первом приближении можно отнести его предмет, в качестве которого выступают объекты недвижимого имущества.

Понятие «имущества», включает в себя также имущественные права и право требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, нисколько не упрощает дело, а, напротив, вызывает сложности в понимании предмета. Смешение объективного материально реализованного объекта недвижимости и имущественных прав в отношении его приводит к усложнению конструкции практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Диссертант утверждает, что недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченных в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости.

ПС РФ допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав для достижения определенных социально значимых целей. Эту потенциальную возможность необходимо реализовывать в строгом

соответствии с п. 3. ст. 55 Конституции РФ только посредством включения соответствующих норм в различные федеральные законы. В противном случае установленные ограничения относительно предмета ипотеки будут носить антиконституционный характер.

В третьем параграфе рассмотрены основания возникновения и прекращения ипотечного правоотношения. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ по общему правилу залог возникает в силу договора. Гражданский кодекс РФ также допускает, что залог может возникать и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено конкретно какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1 и п.1 ст. 4) в качестве ограничений обозначены сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. При этом законодатель рассматривает ограничения и обременения как равноценные по своему содержанию правовые категории. Вместе с тем сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда представляют собой, прежде всего, субъективные права их обладателей. Они являются внешним обременением. для собственника или субъекта права хозяйственного ведения, которые, в свою очередь, вызывают определенные ограничения права собственности либо иного вещного права. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом (обременением) иного лица, совпадает с моментом возникновения соответствующего субъективного права.

Возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения (ограничения) права собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если право залога по договору об ипотеке появилось, но ипотека как обременение по каким-то причинам еще не зарегистрирована, для залогодателя она, тем не менее, считается возникшей. Игнорирование этого обстоятельства залогодателем может повлечь применение мер защиты залогодержателя. Такие меры предусмотрены в частности в ст. 39 Закона об ипотеке и ст. 351 ГК РФ.

Не смотря на то, что возникновение права залога не зависит от государственной регистрации ипотеки как обременения права собственности (хозяйственного ведения) на предмет ипотеки, разрешение вопроса о первоначальном или последующем характере ипотеки поставлено в зависимость именно от даты указанной регистрации. На наш взгляд такой подход обусловлен следующими обстоятельствами. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерии, максимально гарантировавший исключение различного рода фальсификации. Именно таким критериям и отвечает дата государственной регистрации ипотеки как обременения.

Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может. Это обусловлено следующим обстоятельством. Поскольку основное обязательство возникает позднее заключения договора, регистрация договора об ипотеке сама по себе к возникновению права залога и соответственно ипотеки как обременения не приведет.

Перечень оснований прекращения залога, данный в ГК РФ носит исчерпывающий характер и не может быть расширен. Однако это относится только к невозможности привлечения новых специальных оснований. Что же касается общих оснований прекращения для всех обязательств, закрепленных в гл. 36 ГК РФ, то если это не противоречит существу залогового правоотношения, они вполне могут быть применены к залогу. Например, основание совпадения должника и кредитора в одном лице; если залоговое обязательство не было исполнено по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает; прощение кредитором долга заемщику и др.

Давая оценку последствиям прекращения залога, можно отметить два критерия классификации таких последствий. Первый связан с влиянием на прекращение основного обязательства, а второй - степенью материального удовлетворения кредитора после прекращения залога. Указанные критерии являются взаимосвязанными.

Обращение взыскания на предмет залога может иметь место в трех случаях. Первым из них является неисполнение должником отдельного обязательства, обеспеченного залогом в отсутствие перезалога, и как следствие, обращение взыскания только одним залогодержателем на отдельный предмет залога.

Второй, более сложный случай имеет место, когда имущество, составляющее предмет залога может перезакладываться. Это особенно актуально для объектов недвижимости, поскольку они, обладая повышенной ценностью, могут служить обеспечением требований сразу по нескольким обязательствам. В этом случае возникает следующая проблема: если один и тот же предмет обременен установлением сразу нескольких залоговых прав с разными сроками исполнения, то означает ли это, что обращение взыскания производится сразу по всем требованиям при неисполнении первого из них по времени?

Как нам представляется, ответ должен быть, безусловно, положительным. При обращении взыскания на предмет залога по одному наступившему требованию должны быть досрочно обращены взыскания и по другим требованиям пусть с даже еще не наступившим сроком исполнения. Такая позиция обусловлена тем, что с точки зрения залогового правоотношения предмет залога составляет имущественный объект, и его реализация в силу удовлетворения одного из залоговых прав должна повлечь не применение права следования, принадлежащего другим залогодержателям, а удовлетворение всех материальных претензий в строго

определенной очередности залогового старшинства.1 В противном случае, может иметь место существенное снижение ликвидности заложенного имущества. Следует отметить, что в законе этот случай остался неурегулированным.

Еще более сложным случаем является третий, когда предметом залога является все имущество должника. Например, когда предметом залога является предприятие как имущественный комплекс. Обращение взыскания в этой ситуации законом оговариваются особо. В соответствии со ст. 44 Закона об ипотеке при обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в этой ситуации неисполнение обеспеченного залогом требования, влекущее за собой обращение взыскания, становится тождественным банкротству. В связи с этим вряд ли имеет значения, что все-таки предшествует по времени: признание предприятия банкротом по иску других кредиторов, и, как следствие, досрочное обращение взыскания на предмет залога. Или, наоборот, неисполнение в установленный срок обеспеченного залогом требования, являющееся основанием для удовлетворения материальных претензий не только залогового (или залоговых), но и остальных кредиторов после продажи предприятия.

Вторая глава «Договор ипотеки» содержит два параграфа: «Понятие и сущность договора ипотеки» (§ 1), «Порядок заключения и прекращения договора ипотеки» (§ 2).

В первом параграфе диссертант отмечает, что договор об ипотеке относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров государств с развитии рыночной экономикой. Автор раскрывает юридическую сущность договора ипотеки, Особое внимание уделяется понятию ипотеки и договора ипотеки, его обеспечительной функции по отношению, прежде всего, к кредитному обязательству.

Следует признать недостаточно урегулированными некоторые вопросы определения перечня имущества, которое в соответствии с Законом об ипотеке может быть заложено по договору ипотеки. На практике возникает немало затруднений, когда состав заложенного имущества в период действия договора об ипотеке претерпевает изменения. В связи с этим следует более активно использовать наработки, имевшие место в дореволюционном российском праве, которое имело в своем активе весьма эффективные подходы к решению подобных проблем.

Недвижимое имущество является не единственным предметом ипотеки. Согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такового имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных

отношений. Таким образом, фактически установлено, что предметом ипотеки может быть право аренды, что по сути дела является введением нового понятия - ипотека права или залог прав на недвижимое имущество, представляющим собой новеллу для российского законодательства.

Право аренды, несмотря на определенную связь с конкретным имуществом, по сути, является правом обязательственным (правом требования), и в отличие от прав вещных, означающих совокупность определенных полномочий по владению, пользованию и распоряжению вещью, - относительным, а не абсолютным по своему характеру. Данное положение, однако, не объясняет неприемлемость и теоретическую обоснованность нераспространения ипотеки на некоторые обязательственные права, при которых также присутствует определенная связь с вещью, например, ренты недвижимого имущества или найма жилого помещения. Как нам представляется, при анализе «ипотеки права аренды» целесообразно использовать законодательные подходы, применяемые в исследованиях залога права. Однако анализ правовой конструкции залога прав находится за рамками настоящего исследования.

В настоящее время законом в отношении объектов недвижимого имущества предусмотрено несколько видов государственной регистрации: в отношении самого объекта недвижимости (в качестве такового), в отношении прав на него и их перехода. Так в ч.1 ст. 131 ГК РФ установлено, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации». В то же время согласно ч. 2 указанной статьи «наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества». При этом четкого разграничения данных понятий законодательство не содержит, хотя цели, задачи и, самое главное, правовые последствия перечисленных разновидностей государственной регистрации имеют определенные различия.

Во вторам параграфе содержится анализ порядка заключения, изменения и расторжения договора ипотеки. Ипотека возникает на основании договора об ипотеке, который подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона Об ипотеке). Наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит сама ипотека как обременение права собственности (хозяйственного ведения).

Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как обременения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) приостановление государственной

регистрации и отказ в государственной регистрации; 4) удостоверение государственной регистрации; 5) погашение регистрационной записи.

Следует отметить, что для возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости одного только заключения договора залога недостаточно. Закон РФ О залоге в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, а точнее связанной системы юридических фактов (ст. 10-12, 43 Закона). Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Договор залога считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Вместе с тем общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях (обременениях) в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает.

Из предусмотренных законодательством оснований прекращения залогового правоотношения (ст. 352 ГК и ст. 34 Закона РФ О залоге), на наш взгляд, бесспорными выглядят только два: прекращение обеспеченного залогом обязательства и продажа с публичных торгов (невозможность реализации заложенного имущества).

Для того, чтобы отпавшее основание существования залогового правоотношения повлекло за собой и формальное его прекращение, необходима соответствующая регистрация этого факта. В этом случае особенно актуальным выглядит предложение об установлении обязанности залогодержателя предоставить для регистрации документы об исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом.

При этом, как следует из содержания ст. 25 Закона об ипотеке, регистрационная запись об ипотеке не погашается на основании заявления залогодателя, только в случае, когда залогодатель является законным владельцем закладной, то есть когда в предусмотренном ст. 48 Закона об ипотеке порядке ему были переданы права по закладной (например, в связи с полным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства). Такой подход, на наш взгляд, отвечает интересам залогодержателя, поскольку исключает ошибочное погашение регистрационной записи об ипотеке на основании неверно истолкованных регистратором документов об исполнении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства.

Третья глава диссертации «Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества» содержит два параграфа: «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» (§ 1), «Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений и земельных участков» (§ 2)

В первом параграфе рассматриваются с учетом проведенного исследования общих проблем ипотеки особенности ипотечного жилищного

кредитования. Как показывает накопленный мировой опыт ипотечное кредитование представляет собой один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечений частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет более выгодно сочетать интересы граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов.

Диссертант анализирует особенности складывающихся в настоящее время несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют также системы ипотечного кредита, которые предусматривают, наряду с банковским кредитом, под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования.' В частности, путем выпуска приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, за счет финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Различные формы явного или скрытого кредитования под залог приобретаемой недвижимости имели место в России с момента принятия в 1992 г. Закона РФ «О залоге». К числу таковых можно отнести продажу жилья в рассрочку, проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, создание специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства, выпуск муниципальных жилищных облигаций, программы предоставления предприятиями своими сотрудниками ссуд на приобретение жилья, натуральная форма возврата кредита (Белгородская область), аренда с правом выкупа и иные.

Однако перечисленные выше схемы финансирования под приобретение жилья были порождены слабой правовой базой ипотечного кредитования, что в некоторых случаях порождало криминальные ситуации, приводящие к массовому нарушению прав граждан. Кроме того, данные схемы носили изначально ограниченный характер и не позволяли создать четкую систему, обеспечивающую самофинансирование и привлечение дополнительных финансовых средств.

Экономисты различают несколько классических принятых в мировой практике систем ипотечного кредитования. Концептуальное с экономической точки зрения отличие существующих моделей ипотечного жилищного кредитования заключается скорее в области организационных механизмов их воплощения, нежели в общих принципах построения. В основе системы ипотечного кредитования (независимо от конкретной модели) лежит

совокупность прав и обязанностей сторон, обусловленная специфичностью выданного кредита, который обеспечен залогом недвижимости.

Европейская модель является Наибольшее распространение в странах континентального права получила европейская модель. Она представляет собой систему с наиболее жестким нормативным регулированием деятельности субъектов, участвующих в системе ипотечного кредитования. Кредитная организация, выдавшая ипотечную ссуду, самостоятельно обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Регулирование выпуска и обращения закладных листов обеспечивается специальным законодательством. Оно отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов ограничивается, как правило, выдачей ипотечных кредитов и совершением иных алеаторных операций. При этом выпускать ценные бумаги под названием «закладной лист» могут только указанные в законе эмитенты. Эта модель по своей сути не рассчитана на интеграцию в фондовый рынок, благодаря чему она лишена каких либо сверхприбылей1.

Руководствуясь ст. 7 Конституции РФ о том, что Российская Федерация является социальным государством в Законе об ипотеке иначе решен вопрос о последствиях обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и их реализации при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для покупки или строительства жилого дома или квартиры.

Особенность законодательного решения заключается в том, что залогодатель и совместно проживающие с ним члены его семьи после обращения взыскания на указанное имущество и его реализации обязаны в соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке по требованию нового собственника в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение, при наличии одновременно двух условий. Во-первых, если названные объекты были переданы по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого дома квартиры. Во-вторых, если члены семьи залогодателя, проживающие вместе с ним, дали до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если были вселены позже, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру при обращении на них взыскания.

При этом не должны выселяться в случае реализации заложенного жилого дома или квартиры лица, которые проживают в них на основании

1 При этом следует учитывать, что данный факт не означает полное исключение возможности существования вторичного рынка ипотечных кредитов. Однако данный рынок носит настолько ' жестко регламентированный и закрытый характер, что вряд ли в полной мере может быть назван рынком.

договоров найма или аренды жилого помещения. Такие договоры, заключенные с ними до передачи объекта в залог, сохраняют силу. Условия их расторжения определяются нормами ПС и жилищного законодательства.

В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберегательных касс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Во втором параграфе дается анализ особенностей ипотеки предприятий, зданий, сооружений и земельных участков. Вовлечение объектов недвижимости в гражданский оборот особенно в последние два десятилетия позволило накопить значительный опыт, позволяющий обеспечить дальнейшее совершенствования законодательства об ипотеке.

Для любого предприятия одной из важных проблем является решение вопросов о долгах. Залогодержатель не заинтересован в том, чтобы все долги включались в состав закладываемого предприятия, поскольку при оценке состава предприятия из суммы активов вычитаются пассивы предприятия. Приобретатель должен быть поставлен в такие условия, чтобы долги, возникшие до перехода к нему предприятия, не парализовали использования приобретенного предприятия.

В тоже время исключение всех долгов не отвечает интересам залогодателя. В связи с этим представляется целесообразным вариант, позволяющий исключать из состава предприятия только те долги, которые имеются к моменту заключения договора об ипотеке, так как заложенный залогодателем принцип диспозитивности позволяет сторонам учесть взаимные интересы и тем самым избежать лишних интересов.

В соответствии с общим правилом ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке предприятия указывается оценка данного предприятия, определенная по согласию сторон. В связи с этим диссертант утверждает, что данные акта инвентаризации и аудиторского заключения имеют для определения этой оценки лишь факультативное значение. Это означает, что стороны не связаны содержанием документов и вправе руководствоваться принципом свободы договора, что весьма важно. В условиях конкуренции на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.).

В настоящее время существуют определенные сложности объективного и субъективного характера, связанного с вовлечением в гражданский оборот

после длительного перерыва объектов, не имеющих до этого рыночной цены. Одной из проблем, возникающей при введении залоговых операций является проблема оценки земли. В отношениях залога оценке земли отводится очень важное место, поскольку от стоимости земельных участков в значительной мере зависит размер предоставляемого кредита. В работе проводится анализ существующих законодательных подходов к оценке земельных участков.

По мнению производителей сельскохозяйственной продукции и сторонников собственности на землю Закон об ипотеке не оправдал возлагавшихся на него надежд, поскольку действия Закона об ипотеке не распространяется на самые значительные по площади и ценности земли -земли сельскохозяйственного назначения. Противники частной собственности на землю по прежнему твердо убеждены, что это вовлечение в гражданский оборот сельскохозяйственных земель приведет к спекуляции землей и полному развалу аграрного сектора экономики.

По мнению диссертанта с экономической точки зрения Закон об ипотеке не может служить в полной мере основой для привлечения финансовых инвестиций в развитие сельскохозяйственного производства. Некорректным представляется данное ограничение и с юридической точки зрения. Обращает на себя внимание, что запрет установлен Законом, регулирующим гражданско-правовые отношения, а не земельные, в то время как п.З ст. 129 ГК РФ оборотоспособность земель отнес к сфере действия Закона о земле. Исправить противоречие может либо путем внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ, либо внеся соответствующие поправки в Закон об ипотеке.

Однако к решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля не только недвижимое имущество, а, прежде всего, объект природы. На наш взгляд, в регулировании земельных отношений должен превалировать публично - правовой, а не частноправовой элемент. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо особое внимание уделить поиску достижения оптимального баланса интересов собственника и общества в целом.

В Заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования в виде выводов и предложений и сформулированы пути дальнейшего развития гражданско-правовой науки в области правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Лазаренко Л.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Материалы VI1 Региональной научно-технической конференции «Вузовская наука - СевероКавказскому региону». Общественные науки. Том второй. /СКГТУ. -Ставрополь. 2003. (0,1 пл.)

2. Лазаренко Л.Б. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Актуальные вопросы истории права, государства и казачества / КГАУ. -Краснодар. 2003. - Вып. 2. (0,25 пл.).

3. Лазаренко Л.Б. Залог земельных участков (историко-правовой аспект) // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23-24 апреля 2004 г.) / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. - Самара: Изд-во «самарский университет», 2004. (ОД пл.)

4. Лазаренко Л.Б. Прекращение залогового обязательства. Вестник института им К.В. Российского. Юридический выпуск. № 2 (9). 2004. (0,2 пл.)

5. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотеки в России // Сборник науч. статей аспирантов и соискателей. Выпуск 5. Краснодар. Изд-во КубТАУ, 2003. (0,2 п л.)

6. Лазаренко Л.Б. Особенности ипотеки жилых домов и квартир // Два века юридической науки и образования в Казанском университете: Материалы Всероссийской конференции. 13-14 мая 2004 г. Казань. 2004. (0,2 пл.).

7. Лазаренко Л.Б. Жилые дома и квартиры как объекты ипотеки // Россия и регионы: правовые, экономические и социально-психологические проблемы. 27-28 апреля. 2004г. Третья межрегиональная научно-практическая конференция. - Элиста. 2004. (0,3 пл.)

Отпечатано с готового оригинал-макета в типографии ООО РТТЦ «Москвич»

Публикуется в авторской редакции.

Сдано в набор 07.05.2004 Подписано в печать 12.05.2004 Формат 60x84 1/16

Бумага офсетная Гарнитура «Тайме» Усл. печл. 1,63 Заказ 0027 Тираж 100

369001, г.Черкесск, ул.Кочубея, 106

113324

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Лазаренко, Лилия Борисовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1 Общие положения об ипотечном правоотношении . 10

1.1 Этапыановления и развития ипотеки как иитута граждаого права10

1.2 Понятие и объекты ипотечного правоотношения 30

1.3 Возникновения и прекращения ипотечного правоотношения . 43-

ГЛАВА 2. Договор ипотеки 70

2.1 Понятие ищнь договора ипотеки 70

2.2 Порядок заключения и прекращения договора ипотеки 92

ГЛАВА 3. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущва 109

3.1 бенни ипотеки жилых домов и квартир 109

3.2 бенни ипотеки предприятий, зданий,оружений и земельных учков 133

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях"

Актуальность темы исследования.

Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств является в условиях инфляции залог ликвидного имущества, особенно земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Именно залог (ипотека) недвижимости в настоящее время гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, по сравнению с иными предусмотренными законом способами обеспечения обязательств.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством (ст. 168 ГК РСФСР) в новом ГК РФ при исполнении обязательства должно приниматься во внимание, прежде всего, условия самого обязательства, а не «указания закона, акта планирования.». Это обстоятельство усиливает значение обеспечительных средств, в том числе и ипотеки в стимулировании надлежащего исполнения обязательств.

Степень разработанности темы. Институт ипотеки формировался и развивался в рамках российского гражданского права на протяжении многих веков. Вопросы ипотеки привлекали внимание и были предметом исследования в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Сергиевича, Г.Ф. Шерешеневича, и др.

В советский период проблем ипотеки недвижимости практически выпала из поля зрения науки гражданского права. Вопросы правового регулирования залоговых отношений исследовались в работах М.М. Агаркова, В.П. Грибанова, А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, С.М. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и др. Однако большинство этих исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости (земельные участки, иные обособленные природные объекты, а также предприятия, здания, сооружения) являлись общенародной социалистической собственностью.

1 См. напр.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. исследования целого ряда диссертаций1. Как правовое явление ипотека стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося уже в России первого опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.

Для достижения цели исследования в диссертации ставились следующие задачи.

М.: Статут, 1999; Кудрявцев А.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб.пособие. - М.: ВШ. 1998 и др.

1 См.: напр.: Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / СГАП. - Саратов, 1997; Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ин-т зак-ва и сравнит, правоведения - М., 2000; Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / В А МВД РФ. - Волгоград, 2001; Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. - Волгоград, 2002 и др.;

2. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений — содержание правоотношения, основания возникновения и прекращения.

3. Рассмотреть понятие и содержание договора ипотеки, исследовать порядок его заключения и прекращения.

4. Исследовать отдельные виды особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

Методологическая и теоретическая база исследования.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту.

Научная новизна работы заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного исследования гражданско-правовых проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. На основе изучения понятийного аппарата, субъектного и объектного состава ипотечного правоотношения сформулированы и уточнены ряд теоретических положений. Автором предпринята попытка по-новому взглянуть на понятие и сущность ипотеки и ее юридическую природу. Разработаны и обоснованы конкретные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.

В частности, на защиту выносятся следующие положения:

1. Ипотечное правоотношение имеет комплексную юридическую природу и представляет собой совокупность субъективных прав обязательственно-правового и вещного характера. Сложный и неоднородный состав ипотечного правоотношения заключается в том, что оно по своему характеру являются не только обеспечительными, но и в случае неисполнения основного обязательства выступает средством защиты и гражданско-правовой ответственности.

2. Ипотечное правоотношение — юридическая связь залогодателя и залогодержателя, возникающая в силу юридического факта - залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами

4. ГК РФ допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав для достижения определенных социально значимых целей, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК РФ. Эту потенциальную возможность необходимо реализовывать в строгом соответствии с п. 3 ст. 55 Конституции РФ только посредством включения соответствующих норм в различные федеральные законы. В противном случае установленные ограничения относительно предмета ипотеки будут носить антиконституционный характер. ,

7. Для четкого разграничения предыдущих и последующих ипотек необходим объективный, документально подтвержденный критерий, максимально гарантировавший исключение различного рода фальсификаций. Именно таким критериям и отвечает дата государственной регистрации ипотеки как обременения. Дата государственной регистрации договора об ипотеке в качестве такого критерия использоваться не может.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что разработанные автором положения могут быть использованы в дальнейшем изучении проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотечных отношений. Они также могут служить научной базой для углубленного исследования ипотеки (залога недвижимости). Отдельные результаты настоящего исследования могут быть использованы в качестве методологической основы последующих изысканий по данной тематике.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Структура диссертации. Структура работы обусловлена целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Лазаренко, Лилия Борисовна, Краснодар

Данные выводы автора, на наш взгляд, представляются дискуссионными. Относительно «излишней диспозитивности» правил п.2 ст. 340 ГК РФ, ч. 1 ст. 69 и п.2 ст. 70 Закона об ипотеке, то следует отметить, что их содержание основывается на закрепленной в ст. 132 ГК РФ правовой конструкции предприятия как имущественного комплекса. Она учитывает специфику состава предприятия, его подверженность изменению в условиях рыночной экономики и конкуренции, предоставляющей право сторонам сделок в зависимости от сложившихся финансово-экономических условий деятельности скорректировать состав предприятия. При этом обеспечивается сохранение основного критерия — пригодность предприятия для самостоятельного выпуска готовой продукции, оказания услуг и т. п.

Заслуживает внимания и противоположная точка зрения на содержание и значение привила ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке. Она заключается в следующем: «данная норма является диспозитивной, так как не только в п. 2 ст. 340 ГК РФ, но и в п.2 ст. 70 Закона об ипотеке установлено, что договором может быть предусмотрено иное, то есть какие-либо составные компоненты предприятия могут быть выведены из сферы действия права залога при установлении ипотеки на данное предприятие». Диспозитивный

1 Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М.: Легат, 1995. С. 70 характер нормы ч. 1 ст. 69 Закона призван придать гибкость отношениям сторон».1

Такой подход предоставляет возможность залогодателю и залогодержателю руководствоваться при определении состава передаваемого в ипотеку предприятия основным принципом гражданского законодательства - принципом свободы договора, позволяющим максимально соблюсти баланс интересов сторон.

Интерес залогодержателя заключается в том, чтобы выделить из имущества должника наиболее ценное и ликвидное имущество для обеспечения определенного долга. Составить такую ценность может совокупность различных объектов в зависимости от профиля предприятия, особенностей рынка сбыта, финансово-экономического состояния предприятия и прочих факторов. Например, если приобретатель предприятия заинтересован в использовании прежнего товарного знака, то и залогодержатель, естественно, будет учитывать это обязательство при определении состава передаваемого в ипотеку предприятия.

Из состава предприятия стороны могут исключить, например, часть устаревшего оборудования, инвентаря, в случае, если намечается техническое перевооружение всего предприятия или его части в период действия договора ипотеки. Для залогодержателя такое имущество не представляет интереса. Залогодержатель же может реализовать такое имущество с учетом износа. В тоже время на приобретенное в период ипотеки новое оборудование распространяется право залога, если об этом указано в договоре.

Следует иметь в виду, что имущество предприятия состоит не только из активов, но и пассивов, иначе говоря, долгов.

Для любого предприятия одной из важных проблем является решение вопросов о долгах. Залогодержатель не заинтересован в том, чтобы все долги

1 Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под общей редакцией Грачева И. Д. - НОРМА-ИНФА, 1999. С. 219 включались в состав закладываемого предприятия, поскольку при оценке состава предприятия из суммы активов вычитаются пассивы предприятия. Приобретатель должен быть поставлен в такие условия, чтобы долги, возникшие до перехода к нему предприятия, не парализовали использования приобретенного предприятия.

Статья 71 Закона об ипотеке предъявляет специальные требования к обязательствам, которые обеспечены ипотекой предприятия. Так, ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию, и которое подлежит исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Договором может быть предусмотрено обеспечение ипотекой предприятия обязательства с менее продолжительным сроком исполнения, однако право на обращение взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения такого обязательства возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора.

Кроме того, п. 1 ст. 70 Закона об ипотеке установлено специальное требование, в соответствии с которым передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Данная норма распространяется только на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные комплексы, принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения. Договор, заключенный с нарушением такого требования - ничтожен.

В Законе об ипотеке содержатся специальные требования к определению состава передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценке его стоимости. Пообъектный состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Инвентаризация производится специальной комиссией, назначенной залогодателем - юридическим лицом, либо залогодателем - физическим лицом. Акт инвентаризации утверждается первым руководителем залогодателя - юридического лица, либо залогодателем — физическим лицом.

Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Акт инвентаризации содержит балансовую оценку материальных и нематериальных активов, входящих в состав предприятия. Независимый аудитор проверяет достоверность инвентаризационной оценки, бухгалтерской отчетности и т.п., производимых залогодателем самостоятельно, и дает заключение о составе и стоимости предприятия, но не балансовой, а рыночной.1

Однако в соответствии с общим правилом ч. 1 п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке предприятия указывается оценка данного предприятия, определенная по согласию сторон. Это означает, что данные акта инвентаризации и аудиторского заключения имеют для определения этой оценки лишь факультативное значение. Иначе говоря, стороны не связаны содержанием документов и вправе руководствоваться принципом свободы договора, что весьма важно, поскольку в условиях конкуренции на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Куликов А. Особенности заключения договора ипотеки предприятия // Нотариальный вестник. 2000. № 8. С. 14

Правило ч. 1 п.З ст. 9 Закона об ипотеке распространяется на всех субъектов предпринимательской деятельности, как собственников имущества, так и владеющих им на праве хозяйственного ведения. Собственники предприятий в случаях несогласия с рыночной оценкой' предприятия аудитором, затруднений самостоятельно определить цену предприятия могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

В тех случаях, когда собственником предприятия является индивидуальный предприниматель, вместо бухгалтерского баланса к договору по аналогии закона (п.1 ст. 6 ГК РФ) прилагается его ежегодная налоговая декларация в совокупности с отчетами перед внебюджетными фондами.

Согласно Закону об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. При неисполнении данной обязанности залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченной ипотекой обязательства или изменений условий договора.

Следует отметить, что по сравнению с ГК РФ, Закон об ипотеке наделил залогодателя широкими правами по распоряжению имуществом, входящим в состав заложенного предприятия. Согласно п.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом им распоряжаться только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором.

В свою очередь в соответствии с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, входящее в состав предприятия, сданное в ипотеку, и иным образом распоряжаться таким имуществом, вносить изменения в его состав, если это не приводит к снижению общей стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя нельзя передавать в залог имущество, которое относится к предприятию, заключать сделки по отчуждению недвижимого имущества предприятия, если иное не предусмотрено договором о его залоге.

Когда залогодержатель не принимает мер по сохранности заложенного имущества предприятия, не эффективно использует его, что может привести к снижению стоимости предприятия, залогодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном исполнении обязательства или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодержателя.

На основании решения суда в порядке такого контроля залогодержатель может быть наделен следующими правами: требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских или иных отчетных документов, предварительного согласования заключения сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании заключенных залогодателя сделок недействительными; осуществлять другие права, которые предусмотрены ипотечным контролем.1

Ипотеки земельных участков имеет свои особенности. После революции 1917 года и отмены частной собственности на землю были запрещены все гражданско-правовые сделки с землей, упразднено деление имущества на движимое и недвижимое, а соответственно и разграничение общего понятия залога на залог недвижимости (ипотеку) и заклад недвижимости.

С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в возрождении права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 года «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса» было подтверждено многообразие и

1 Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. №1. С. 16. равенство государственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности.

Однако при этом купля-продажа земельных участков не допускалась в течении десяти лет с момента приобретения права собственности. Затем право собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 24 декабря 1990 г. и в законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.1

Восстановление права частной собственности на землю, формирование и развитие частнопредпринимательских структур в сфере аграрного бизнеса, поощрение новых земельных собственников потребовали последовательного применения начал, присущих частному праву, гарантирующему свободу договорного поведения коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на рынке ипотечного кредитования. Идея создания механизма, обеспечивающего свободное для всех собственников земли владение, пользование и распоряжение землей при сохранении публичных начал регулирования земельного оборота, особенно рельефно выражена в ст. 36 Конституции РФ, устанавливающей, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».

Первое упоминание о возможности залога земельных участков прозвучало в Законе РСФСР «О собственности». Вторично о залоге земельных участков, было упомянуто в Указе Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Крестьянские фермерские хозяйства получили право закладывать земли в банках под выдачу кредита. Однако это оказалось

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416; недостаточно, и залог земель не заработал, так как не было механизма, позволяющего реализовать предоставленное право.1

В январе 1992 года был введен в действие Закон РФ «О залоге», согласно которого в залог могли передаваться земельные участки, находящиеся в собственности. Порядок осуществления залога должен был определяться земельным и иным законодательством РФ.

В мае 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, который также подтвердил право собственника земельного участка сдавать его в залог земельному банку. О порядке же залога в Земельном кодексе РСФСР не упоминалось. К концу 1992 года ни земельным, ни иным законодательством так и не был определен порядок залога земель. В связи с этим ипотечные отношения практически не получили своего дальнейшего развития. Имевшие место случаи заключения договоров залога земельных участков несли для сторон значительный риск.

В октябре 1993 года Указом Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» вновь была предпринята попытка вовлечь землю в залоговые операции. Конституция РФ 1993 года сняла искусственные преграды в распоряжении земель.

Также большим прорывом в правовом обеспечении залоговых правоотношений явилось принятие, и введение в действие с 1 января 1995 года I части Гражданского кодекса РФ. Земельные участки, а также расположение на них здания, строения, сооружения были отнесены к недвижимому имуществу, залог которого должен был регулироваться законом об ипотеке. В его отсутствие к ипотеке применялись общие правила о залоге, если самим ГК РФ и Законом об ипотеке не устанавливалось иное.

Продолжая развивать ипотечные отношения, 28 февраля 1996 г. принимается Указ Президента РФ № 293 «О дополнительных мерах по

1 Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. №5-6. С . 79-80 развитию ипотечного кредитования»1. Указ в отношении земельных участков делает важные уточнения. Так, право залога не распространялось на земельные участки, принадлежащие залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, на которых находится здание, строение, сооружение. При обращении на указанную недвижимость взыскания лицо, к которому переходило это имущество в собственность, приобретало право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Устанавливался запрет на передачу в ипотеку земельных участков из земель особо охраняемых территорий.

В июле 1998 года вступил в действие Закон об ипотеке, основная задача которого - регулировать отношения, связанные с залогом. Законодатели в этом Законе обязаны были затронуть особенности земли как предмета договора ипотеки. В статье 1 Закона об ипотеке указывается, что земельные участки как объекты недвижимости могут быть предметом договора об ипотеке. Одновременно сделана оговорка, что, залог земельных участков может возникнуть лишь постольку, поскольку такой оборот допускается федеральным законом.

Согласно ст. 62 Закона об ипотеке предметом договора о залоге недвижимого имущества могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, предоставленные для определенных целей. В качестве таких целей законодатель выделил: садоводство, животноводство, индивидуальное жилищное строительство, дачное и гражданское строительство, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями в размерах, необходимых для их хозяйственного обслуживания.

Как следует из приведенного перечня, закладываться могут земельные участки из земель промышленности, городов и иных поселений, а также земли сельскохозяйственного назначения. При этом законодатель в ст. 63

СЗ РФ. 1996. № 10. Ст.880.

Закона об ипотеке ввел ограничения, обозначив перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке. Было установлено, что ипотека не распространяется на земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также на сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища и т.д.) из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых наделов земельных участков личных подсобных хозяйств.

Кроме того, возможность ипотеки земельного участка ограничена также и его размерами. Не допускается залог участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Вопрос включения земель сельскохозяйственного назначения в гражданский оборот последние два десятилетия на рубеже веков носил ярко выраженный политический характер. Конституционность такого запрета вызывает споры, однако с точки зрения гражданского права оборотоспособность земельных участков, в принципе должна определяться в большей степени именно земельным законодательством. Здесь сфера действия отраслевых законов разграничена достаточно четко, и противоречий теоретически возникать не должно.1

В качестве несомненного достоинства следует отметить содержание ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой оценка земельного участка в договоре об ипотеке не может быть ниже его нормативной цены. Кроме того, по закону требуется также наличие в качестве обязательного приложения к договору копии плана этого земельного участка, который выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

1 Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. №10. С.

Вместе с тем существуют определенные сложности объективного и субъективного характера, связанного с вовлечением в гражданский оборот после длительного перерыва объектов, не имеющих до этого рыночной цены. По мнению профессора С.А. Боголюбова «. одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не вошел в рыночный оборот. Принципы оценки имеют экономический, а не правовой характер. Однако в отношениях залога оценке земли отводится очень важное место, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли .» 1

Нормативная цена земельного участка исчисляется исходя из его фактической площади и ряда специальных, натуральных и стоимостных показателей. Устанавливается она решениями органов власти субъектов РФ в порядке и на условиях, предусмотренных Законом РФ от 10 октября 1991 года «О плате за землю» и издаваемыми в развитие его норм правительственными постановлениями к расчетным стоимостным показателям для исчисления нормативной цены земли периодически применяются повышающие коэффициенты.

Данные о нормативной цене конкретных земельных участков должны фиксироваться в учетно-кадастровой документации, которую ведут на местах специальные органы — комитеты по земельным ресурсам, землеустройству. Но на практике зачастую кадастровый учет земель находится в весьма запущенном состоянии, и узнать нормативную цену того или иного участка земли проще путем поднятия налоговой документации: исходя из нормативной цены участка исчисляется земельный налог - «плата за землю». Ориентиром для установления залоговой оценки соответствующего земельного участка может являться, в частности, и заключение независимого оценщика, осуществляющего свою деятельность в

1 Боголюбов С.А. Земля и право. М.: НОРМА-ИНФА, 1998. С. 286 порядке ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ». Кроме того, могут использоваться также данные аудиторских заключений. Нормативная цена земельного участка должна устанавливаться на момент заключения договора об ипотеке.

Если заложенный по договору земельный участок находится в общей, долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре кз земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью.

Когда договором об ипотеке не установлено иное, при залоге земельных участков право залога на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения не распространяется. Если в договоре нет условия, что находящееся или ' строящееся на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же залогодержателю.

Залогодержатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению. Условия пользования ею устанавливаются по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодержатель участка имеет право без согласия залогодателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на таком участке, на который не распространяется право залога. Если они отчуждаются другому лицу и нет соглашения с залогодержателем об ином, это лицо приобретает право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения.

На заложенном участке допускается также возведение залогодателем зданий или сооружений. Это право залогодатель осуществляет без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. На эти объекты не распространяется право залога, а залогодатель может распоряжаться ими так же, как и при ипотеке застроенного земельного участка. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменение договора. Если право залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной, с соблюдением закрепленных в нем условий.

При установлении ипотеки на участок, где расположены здания кпи сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.1

Необходимо отметить, что в соответствии с ГК РФ права залогодержателя при ипотеке земельных участков распространяются автоматически и на целевые принадлежности таких участков: например, ирригационные системы, дренажные сооружения и т.д. Иное может быть установлено договором.

На полученные в результате использования заложенных земельных участков в период ипотеки плоды и доходы право залога распространяется лишь в том случае, если это прямо предусмотрено договором об ипотеке. Залог плодов и доходов хотя и будет вытекать из ипотечных отношений, но сам по себе является не ипотекой, а обычным залогом.

По мнению производителей сельскохозяйственной продукции и сторонников собственности на землю Закон об ипотеке не оправдал возлагавшихся на него надежд, так как из под действия Закона об ипотеке выведены самые значительные по площади и ценности земли — сельскохозяйственные угодья. Противники же частной собственности на

1 Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. №1. С. 15. землю твердо убеждены, что это приведет к спекуляции землей и полному разорению сельского хозяйства.

С экономической точки зрения Закон об ипотеке не может служить основой для привлечения финансовых инвестиций в развитие сельскохозяйственного производства. Некорректен этот запрет и с юридической точки зрения. Следует отметить, что запрет установлен Законом, регулирующим гражданско-правовые отношения, а не земельные, в то время как п.З ст. 129 ГК РФ оборотоспособность земель отнес к сфере действия Закона о земле. Исправить противоречие может либо путем внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс РФ, либо внеся соответствующие поправки в Закон об ипотеке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проделанная работа позволяет сделать вывод о том, что институт залога, в том числе ипотека (залог недвижимости) переживает в последние годы своеобразное второе рождение. Это обусловлено развитием рыночных отношений, расширением экономических связей, что требует выработки адекватной правовой базы. В силу этого значительно возросло значение обязательственного права и способов обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место занимает ипотека.

Значительное распространение ипотека получила в крупных экономических центрах России, где такой способ исполнения обязательств рассматривается как наиболее эффективный и гарантирующий права добросовестных участников обязательств. Это обусловлено тем, что там созданы условия для развития ипотечных правоотношений, т.е. действуют специализированные банки и развит рынок недвижимого имущества. В регионах с менее развитым гражданским оборотом, неразвитость залоговых (ипотечных) отношений связана не только с высокими процентными ставками за пользование банковским кредитом или нежеланием давать кредит на достаточно длительный срок. Это обусловлено, еще и недостаточным уровнем правовой культуры, недостатком информации значительного числа граждан об этом правовом институте, хотя о сдаче вещей в ломбард и их последующем выкупе знают многие.

Принятие и вступление в силу Закона об ипотеке практически завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Закон об ипотеке, наряду с ГК РФ, Законами РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», Земельным и Градостроительным кодексами РФ, устранили характерный для первых лет реформ значительную часть проблем правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

Действующим законодательством установлено, что предметом ипотеки кроме недвижимого имущества, может быть право аренды. Это, по сути, является введением нового понятия - ипотека права, представляющего собой новеллу для нашей правовой действительности и законодательных традиций. Одним из нововведений Закона об ипотеке является закрепление в нем документа - закладной, используемой при оформлении договора об ипотеке, что является несомненным достоинством Закона об ипотеке.

Использование земельных участков в качестве предмета залога нельзя рассматривать как панацею надлежащего исполнения обязательств, однозначно направленную на повышение эффективности гражданского оборота, поскольку купля-продажа земельных участков сама по себе ничего не прибавляет экономике. Созидательный потенциал ипотеки земельных участков возрастает только при условии появления нового капитала, способствующего более продуктивному использованию земли, оборудования, зданий и сооружений. Используя земельные участки в качестве предмета залога, банки не должны строить свою линию поведения, предполагающую, в конечном счете, приобретение права собственности на предмет залога. Эффективность ипотеки будет иметь место, когда заемные деньги пойдут на финансирование таких видов деятельности, которые принесут доход от создания залогодателем прибавочного продукта. Торговые операции на будущем росте цен на земельные участки в макроэкономическом плане бесперспективны. Именно возвращение кредита банку за счет полученных доходов залогодателем будет способствовать росту экономики. С этой целью необходимо более активно использовать накопленный опыт в целом ряде экономически развитых стран Западной Европы и США.

В соответствии с действующим российским законодательством залогодержателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Однако на ипотечном рынке в настоящее время преобладает тенденция, в соответствии с которой земельные участки в залог, вне зависимости от субъекта права собственности, могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении договоров. Таким образом, как правило, мелкий собственник земельных участков становится перед лицом мелких и крупных банков, которые, являясь сильной стороной в обязательстве, будут стремиться диктовать свои условия по договору залога.

В связи с этим представляется целесообразным законодательно определить наиболее существенные правила взаимоотношений землевладельцев и банков, максимально учитывающие интересы обеих сторон. Это, прежде всего, процентные ставки, а также условия обращения взыскания на предмет залога. Кроме того, в настоящее время необходимо в системе ипотечного кредитования создать предпосылки, позволяющие создать конкурентную среду банкам в вопросах кредитования крестьянских хозяйств. Сельское хозяйство не может обойтись без поддержки государства. В связи с этим государство обязано строить такую экономическую политику в аграрном секторе экономики, которая позволила бы оказать реальную поддержку сельскому хозяйству финансовыми дотациями. Этой цели должны способствовать правовые гарантии обеспечения целевого использования кредитов, одним из которых является право залогодержателя на обеспечение реального и эффективного контроля за использованием предоставленных денежных средств для производственных целей.

Не смотря на особую социальную значимость объектов недвижимости, в том числе жилых помещений, предприятий и земельных участков свободное распоряжение этими объектами, в том числе и передача их в качестве предмета по договору ипотеки для обеспечения исполнения кредитных обязательств, следует рассматривать как неотъемлемое право собственника. Это право должно быть обеспечено в правовом государстве, тем более, что в соответствии со ст. 55 Конституции РФ законодательная власть в Российской Федерации обязана не создавать законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина.

Правовая конструкция ипотеки (залога недвижимости) по современному законодательству имеет обязательственную природу что, несомненно, в большей мере соответствует требованиям современного экономического оборота. Ипотека обладает лишь некоторыми проявлениями признаков вещного права. Однако это обстоятельство не является достаточным основанием для отнесения ипотеки к вещным правам. Залог не создает никакой прямой и непосредственной связи с имуществом, служащим обеспечением основного обязательства, а предоставляет лишь право на его стоимость. В связи с этим следует признать лишь частично вещно-правовую природу залоговых отношений.

Залог по своей юридической природе носит вещный или обязательственный характер в зависимости от степени приоритетности залогового требования. Если данное залоговое требование является первоочередным, то оно вещное. Если же право залога является второстепенным по отношению к необеспеченным требованиям, тогда залог имеет смешанную природу, обладает чертами и вещного, и обязательственного права, причем вещное право является здесь второстепенным.

Таким образом, на современном этапе развития гражданско-правовых отношений ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства и стимулятор экономического роста не способен в полной мере удовлетворить интересы участников гражданско-правового оборота.

Важнейшим отличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предмет залога, которым может быть исключительно недвижимое имущество и право аренды на него, а также нахождение предмета ипотеки во владении залогодателя или третьего лица.

Современное российское законодательство об ипотеке обходит вниманием вопрос о так называемом совокупном залоге, который заключается в обеспечении одного и того же (единого) требования несколькими видами недвижимого имущества одновременно. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что установить ипотеку одновременно на несколько объектов законом не запрещается. Более того, специальные нормы о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество предусматривают случаи дробления заложенного имущества и долевые обязательства правопреемников, вытекающие из залога, объем которых определяется соразмерно перешедшей части указанного имущества. Из этого следует, что совокупный залог по российскому законодательству в принципе возможен, однако нормативно не урегулирован.

Современное российское законодательство частично отступило от принципа неделимости залога, сделав возможным установление долевых обязательств правопреемников залогодателя. Однако в связи с совокупным залогом осталось немало неурегулированных законом вопросов. Если изначально ничто не запрещает кредитору обременить залогом несколько объектов недвижимости, принадлежащих должнику, то нуждаются в правовом регулировании порядок оценки этих объектов, определение очередности обращения на них взыскания и их реализации. Когда в данной ситуации требуется заключение дополнительных договоров, необходимо предусмотреть порядок из заключения, распределения в связи с этим между сторонами дополнительных расходов и т.д. Если же считать правовым основанием для государственной регистрации саму норму закона о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другим лицам, то в законе необходимо определить режим осуществления такой регистрации и порядок установления долей в обеспеченном ипотекой обязательства.

Становление и развитие ипотечной системы в Российской Федерации выдвигает перед наукой гражданского права необходимость осуществления глубоких комплексных исследований, направленных на обеспечение прав и законных интересов участников залоговых правоотношений. Решение этих проблем следует строить на основе учета и глубокого анализа накопленного мирового опыта в этой сфере с учетом особенностей переходного периода российской экономики.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

1. Законы и иные правовые акты

2. Конституция Российской Федерации. Российская газета. 25 декабря 1993 г. №237.

3. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости СНД и ВС СССР. № 26. Ст.733.

4. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1991г. № 44. Ст. 424.

5. Закон РФ от 23 февраля 1995г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» // СЗ РФ. 1995. №9. Ст. 713.

6. Ст. 167. 31.03.03 № 13 Ст. 1179, 17.11.03. №46 (ч.1) Ст.4434, 29.12.03 № 52 (ч. 1) Ст. 5034, 29.01.96 № 5 Ст. 411, 29.12.97 № 52 Ст. 5930.

7. Закон РСФСР «О земельной реформе» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №30. Ст. 416.

8. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

9. Закон РФ «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 г. № 2005-1 с изменениям и дополнениями на 08.12.03г. № 169-ФЗ // редакция от 31.12.95г. СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 19.

10. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Суда РФ. 1992г. № 23. Ст. 1239, изменения: от 16.07.98г. № 102-ФЗ, СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

11. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. (с последующими изменениями) //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99; СЗ РФ, 1996. №3. Ст. 147.

12. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996г. // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

13. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

14. Закон РФ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ, 1998г., № 31. Ст. 3813.

15. Указ Президента РФ от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развития аграрной реформы в России» № 1767 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993г. № 4 ст.4191.

16. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 «О жилищных кредитах» // СЗ РФ от 13 июня 1994г. № 7 ст.692.

17. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Собрание законодательства РФ, 1996 № 10. Ст.880.

18. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" //СЗ РФ. 1996. № 37. Ст. 4312.

19. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 //Российская газета № 42, 1998г., 4 марта.

20. Постановление Правительства Москвы от 11 августа 1998г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» // Тверская 13. 1998. № 37, № 38.

21. Монографии, учебники и статьи

22. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 1900. 450 с.

23. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России: Комментарий к закону «О залоге». М.: Логос. 1994. 158 с.

24. Бланк Г. Ипотека в России. Санкт-Петербург. 1881. 31с.

25. Блинов И.Я., Победимов М.В. Закон и практика по имущественным сделкам. — Нотариус. 1997. №5. С. 89-96; 1998. № 1. С. 9396.

26. Боголюбов С.А. Пособие для российских землевладельцев. Земля и право. М.: «НОРМА-ИНФРА», 1998.

27. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: комментарий к закону. // Право и экономика. М. 1997. №19-20.

28. Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. 1993. №2.

29. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения: Изд. 2-е, испр. М.: «Статут», 1999. - 848 с.

30. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., Издательство «Фарватер». 1993. 152 с.

31. Быстрое Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве XX века. // Государство и право. 1999, № 5.

32. Вишневский АА Залоговое право. Учебное и практическое пособие. М.: Изд-во БЕК, 1995. 179 с.

33. Воробьев В. Награжденные ордером. Российская газета. 2004. 24 марта. № 59 (3436).

34. Галиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике. // Нотариус. 1997.- № 6.

35. Галиева Р.Ф. Ипотека-залог недвижимого имущества. Нотариус. -М., 1997. №4.

36. Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы 4 раздела 1 проекта вотчинного устава. СПб., 1890. 773 с.

37. Головин Ю. Земля как предмет залога в России. // Российская Юстиция. 1997. №9.

38. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Научно-практический комментарий /Отв. Ред. Т.Е.Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Махолин, М., 1996.

39. Гражданское право В 2-х томах. Том 1. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Издат-во БЕК, 1993. - 384 с.

40. Гражданское право: Учебник / Под общ. Ред. В.Ф. Яковлева М.: Изд-во РАГС, 2003. 467 с.

41. Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., «Проспект», 1997. 552 с.

42. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: Издательство БЕК, 1995. - 198 с.

43. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2002. № 10. С.38-42.

44. Дювернуа Д.И. Древнерусское право залога 1855 года.

45. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки // Право и экономика. 1999г.-№3.

46. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. 1996г., №11.

47. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: «Статут», 1999.

48. Кикабидзе Н. Залоговое законодательство и интересы банков // Хозяйство и право. 1995. № 1. С. 121-124;

49. Кикабидзе Н. Новое о залоге // Домашний адвокат. 1995. № 3. С.8.9.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. 880 с.

51. Комментарий к федеральному закону об ипотеке (залоге недвижимости) Под ред. И.Д. Грачева, М.: НОРМА-ИНФА, 2000. 219 с.

52. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке». Под. Ред. Н.Н.Захаровой. М., 1999.

53. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Уч. пособие. -М.: Высшая школа, 1998. 64 с.

54. Куликов А. Особенности заключения договора ипотеки предприятия // Нотариальный вестник. 2000. № 8.

55. Куликов А. Право залога // Нотариальный вестник. 2000. № 11,12.

56. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования. // Хозяйство и право. 2000. № 8.

57. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи // Хозяйство и право. 2000. № 11. С. 40-41.

58. Маяковская А.А. Залог денежных средств и ценных бумаг. М.: МЦФЭР, 1999.

59. Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. №5. С. 13-21.

60. Медведев С.Н. Римское частное право. Ставрополь: Кавказская библиотека, 1994.

61. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000.

62. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Казань, 1855.

63. Медведев С.Н. Гражданский кодекс Аргентины 1871 г. Ставрополь, 1993.

64. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003. 360 с.

65. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. № 5-6. С. 79-80.

66. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы. Из журнала Министерства Юстиции. С.-Петербург. Типография Правительствующего Сената. 1895.

67. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года М.: ИКД «Зерцало-М», 2002. 224 с.

68. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник, М.: Юристъ, 1997. 338 с.

69. Неволин К.А. История Российских Гражданских Законов, Т.З, М., 1851.

70. Орлова М.М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998. №11.

71. Павлодский Е.А. Залог как способ обеспечения возврата банковского кредита. Вестник Ассоциаций российских банков. 1997. №34.

72. Павлодский Е.А. Новое в обеспечении гражданско-правовых обязательств. Право и экономика, 1995. №21-22.

73. Пандаков К.Г., А.Е. Черноморец. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. 372 с.

74. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. № 10.

75. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. -М.: Статут, 1999. 256 с.

76. Рекомендации Научно-методического совета Московской области нотариальной палаты. О нотариальном удостоверении ипотеки // Российская юстиция. 2000г., № 6.

77. Римское частное право: Учебник / под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. - 554 с.

78. Свит Ю. Залог предприятия // Закон. 2002. № 10. С. 43-49.

79. Свядосц Ю.И. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения, 1993.

80. Скворцов В.В. Договор и повышение эффективности залога // Гражданин и право. 2002. № 2.

81. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства // Хозяйство и право. 1997. № 10.

82. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издат. дом «Аудитор», 1999.

83. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы. Хозяйство и право. 1997. № 9. С. 16-26.

84. Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западно-европейском и РСФСР. Л., 1924.

85. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право. 1998. № 12.

86. Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 15-16.

87. Цыбуленко 3. Залог жилых домов и квартир. // Российская юстиция. 2000. №5. С. 21.

88. Цылина Г.А. Ипотека. Жилье в кредит. М., 2000.

89. Черных А.В. Залог недвижимости в российском гражданском праве. М.: Юрид. фирма «Легат», 1995.

90. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: 1995.

91. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. №10. С. 60-62.

92. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 20-24.

93. Waldron. J. What is private property? // Oxford Journal of Legal Studies. 1985. V. 5. №3. P. 315.

94. Диссертации и авторефераты

95. Гололобов Д.В. Гражданско-правовые проблемы защиты имущественных прав банков в залоговых обязательствах: Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03/ТГУ.-Тверь, 1998. 187 с.

96. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / ВА МВД РФ. Волгоград, 2002. 20 е.;

97. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / СГАП. -Саратов, 2004. 26 с.

98. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / МГУ. -М., 2000. 22 с.

99. Леванов А.Ю. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / КубГАУ. Краснодар, 2002. 23 с.

100. Нетишинская Л.Ф. Ипотека как вид залога: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / СГАП. Саратов, 1997;

101. Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / В А МВД РФ. Волгоград, 2001;

102. Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ин-т зак-ва и сравн. правоведения М., 2000 21 с.

103. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / МГУ. -М., 2002. 27 с.

104. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / В А МВД РФ. Волгоград, 2002. 23 е.;

105. Чижова O.B. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореф. дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / МГЮА. -М., 2001. 17 с.

106. Судебная и арбитражная практика

107. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1996. № 10.

108. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 декабря 2002 г. N 9483/02 // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 3.

109. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник Высшего арбитражного Суда РФ. 1998. № 3.

110. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 «О

111. Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №11.

112. Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 // ГАРАНТ справочная система. ГАРАНТ 5.3

Автор: Лазаренко, Лилия Борисовна
Город: Краснодар
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условияхтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Лазаренко, Лилия Борисовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Лазаренко, Лилия Борисовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»